Home Nieruchomości Rynek pierwotny – wciąż rosnąca podaż przy stabilnych cenach

Rynek pierwotny – wciąż rosnąca podaż przy stabilnych cenach

W ciągu minionych czterech kwartałów na pierwotnym rynku mieszkaniowym nastąpił istotny wzrost podaży przy nieznacznie zwyżkujących cenach ofertowych. W nadchodzącym roku nie można jednak wykluczyć pewnego ograniczenia ekspansji sprzedażowo – inwestycyjnej deweloperów, głównie za sprawą dość niekorzystnej dla nich ewolucji środowiska rynkowego.

 Symboliczny wzrost cen

 Jak wynika ze statystyk serwisu RynekPierwotny.pl w siedmiu głównych ośrodkach miejskich kraju, reprezentujących największy obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wzrost cen ofertowych mieszkań z pierwszej ręki, porównując wyniki z końca III kw. bieżącego i ubiegłego roku, odnotowano w sześciu przypadkach. Najbardziej podrożał mkw. lokalu deweloperskiego w Trójmieście i Katowicach, odpowiednio o ponad 5 i ponad 6 procent. Relatywnie istotną zwyżkę o 3,7 proc. zanotowała też Warszawa.

Jedyną lokalizacją spośród największych miast, w której ceny uległy niespełna półprocentowemu spadkowi, był Kraków – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Czy jest to pierwszy efekt coraz bardziej nagłaśnianego, tragicznego wręcz stopnia zanieczyszczenia środowiska naturalnego w stolicy Małopolski? Być może jeszcze nie, ale ten aspekt, o ile sytuacja nie ulegnie w przewidywalnym terminie radykalnej zmianie, może już wkrótce znaleźć swoje negatywne przełożenie na drugi w kraju, pod względem atrakcyjności, krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych.

 

Miasto Cena zł/mkw. Zmiana r/r Liczba lokali w ofercie Zmiana r/r
IX 2015 IX 2014 IX 2015 IX 2014
Warszawa 7809 7530 3,70% 21246 17250 23,16%
Kraków 6525 6554 -0,44% 10065 8182 23,01%
Wrocław 6187 6043 2,38% 9210 8920 3,25%
Poznań 6419 6208 3,39% 4950 4745 4,32%
Trójmiasto 5917 5629 5,11% 5173 4960 4,29%
Łódź 4769 4711 1,23% 2570 2534 1,42%
Katowice 5123 4823 6,22% 2276 2163 5,22%

 

Oferta i cena mkw. mieszkań deweloperskich w największych miastach na koniec III kw. 2014 i 2015 r. wraz ze zmianą procentową r/r. Źródło: RynekPierwotny.pl

W prezentowanych lokalizacjach ceny ofertowe mkw. mieszkań deweloperskich wzrosły średnio o równo 3 proc. O tego typu zmianie nie zadecydowała – jak się należy domyślać – rosnąca podaż, ale rekordowy popyt na mieszkania z pierwszej ręki, zaakcentowany w szczególny sposób w coraz modniejszym Trójmieście oraz w Katowicach, dysponujących jednym z najatrakcyjniejszych krajowych rynków pracy.

Trzeba też pamiętać, że mówimy tu o cenach ofertowych. Ich średnia zwyżka w największych aglomeracjach o zaledwie  3 proc. oznacza, że średni wzrost cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce w ostatnich czterech kwartałach mógł nie przekroczyć poziomu błędu statystycznego, a więc wartości typowo symbolicznej.

Podaż na wysokich obrotach

 Pomimo poprawianych z okresu na okres rekordów sprzedaży, podaż mieszkań deweloperskich nie ulega jakimkolwiek symptomom osłabienia. Wręcz przeciwnie, w omawianych siedmiu czołowych aglomeracjach  oferta deweloperska wzrosła w sumie  r/r aż o blisko 14 procent, co należy uznać za wynik budzący respekt. Na taki rezultat zapracowali w decydującym stopniu przedsiębiorcy budujący mieszkania na sprzedaż w dwóch głównych rodzimych metropoliach – Warszawie i Krakowie. Podaż mieszkań w inwestycjach deweloperskich powiększyła się w ciągu czterech ostatnich kwartałów na dwóch największych krajowych rynkach nieruchomości o blisko jedną czwartą.

W sumie w końcówce minionego kwartału na przedmiotowych rynkach potencjalni klienci deweloperskich biur sprzedaży mogli przebierać w liczbie 55,5 tys. ofert, co jest wolumenem porównywalnym do rekordowych statystyk podaży nowych mieszkań sprzed około trzech lat.

Przed deweloperami trudniejsze czasy

 O ile świetna passa rodzimych deweloperów mieszkaniowych jeszcze w końcówce br. jest praktycznie przesądzona, o tyle jej kontynuacja w dotychczasowej skali w zbliżającym się nowym roku może budzić już pewne wątpliwości.

Spektakularny sukces programu Mieszkanie dla Młodych na rynku wtórnym już w dwóch pierwszych miesiącach od jego debiutu w segmencie mieszkań używanych, a następnie podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych od stycznia 2016 roku do 15 proc., to dwa główne czynniki, które mogą zahamować niczym dotychczas niezakłócany marsz deweloperów po kolejne rekordy sprzedażowo-inwestycyjne.

Wprawdzie MdM w największych miastach jest i pozostanie zdominowany przez rynek pierwotny, a 5-procentową zwyżkę wkładu własnego będzie można najprawdopodobniej zastąpić ubezpieczeniem. Mimo to jednak deweloperzy muszą się liczyć od stycznia z dość wyraźnym pogorszeniem środowiska gospodarczego, w którym przyjdzie im funkcjonować.

Autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl