sobota, Październik 19, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Home Broker"

Home Broker

Coraz więcej wskazuje na to, że zbliża się przełamanie na rynku mieszkaniowym. Ceny transakcyjne w największych miastach przestały rosnąć, co może oznaczać, że za kilka miesięcy zaobserwujemy początek okresu spadkowego.

942,64 pkt wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych. Pierwsze notowanie indeksu obejmujące dane z 2019 r. to miesięczny spadek o ok. 2 proc., do poziomu sprzed pięciu miesięcy. W związku z wcześniejszymi dynamicznymi wzrostami cen, rok do roku indeks nadal notuje spory wzrost – o prawie 15 procent.

Indeks Cen Transakcyjnych jest wskaźnikiem obrazującym ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wyliczamy go na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc odwzorowaniem tego, co realnie dzieje się na rynku.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Roczny 15-proc. wzrost indeksu jest odzwierciedleniem dynamicznych wzrostów cen z ubiegłego roku, ale ostatnie miesiące były już okresem wahań raz w jedną, raz w drugą stronę. Prawdopodobnie oznacza to zbliżający się koniec trendu wzrostowego. Trudno się jednak spodziewać spektakularnych spadków cen. Mający nadzieję na inwestycyjne okazje mogą się przeliczyć. Dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe, dalszy rozwój rynku najmu i wysokie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny nie pozwolą na to, by ceny spadły o kilkanaście procent w ciągu roku. Prawdopodobnie obniżki będą niższe.

Zobacz też:

Aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym maleje

Warszawa znów poniżej 8 tys. zł za mkw.

7 957 zł to aktualna średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie. Stolica pozostaje oczywiście najdroższym dużym miastem w kraju, acz najnowszy odczyt jest pierwszym od połowy ubiegłego roku poniżej 8 tys. zł. Dzięki dynamicznym wzrostom stawek z poprzednich kwartałów, rok do roku notujemy w Warszawie wzrost cen o 13 procent.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 952 zł 16,9%
Gdańsk 6 665 zł 20,9%
Kielce 4 156 zł 6,7%
Kraków 7 100 zł 22,2%
Łódź 5 071 zł 10,3%
Poznań 6 301 zł 8,3%
Rzeszów 5 474 zł 14,7%
Szczecin 5 679 zł 17,5%
Warszawa 8 187 zł 16,0%
Wrocław 6 402 zł 5,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Drugim najdroższym miastem jest Kraków (7140 zł za mkw.), a za nim blisko siebie Poznań, Gdańsk i Wrocław (ok. 6,6-6,7 tys. zł za mkw.). Za ok. 5 tys. zł lub taniej metr kwadratowy mieszkania kupić można m.in. w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Częstochowie czy Radomiu. Analizując ceny transakcyjne należy pamiętać, że specyfika każdego z rynków jest inna. Przykładowo w Warszawie nowe mieszkania są średnio droższe od używanych (mowa o cenie transakcyjnej) o 5 proc., w Lublinie i Poznaniu o 13-15 proc., Łodzi 25 proc., a Katowicach – aż 43 proc.

Wynika to ze stanu dostępnych na rynku mieszkań. W stolicy Górnego Śląska duża część lokali z drugiej ręki to nieruchomości w przeciętnym co najwyżej stanie, wymagające wkładu finansowego. Niektóre są dodatkowo zlokalizowane w mało popularnych miejscach, co jeszcze obniża ich wartość. Na tym tle nowe mieszkania się wyróżniają, stąd duża dysproporcja w stawkach za metr kwadratowy.

 Zobacz też:

Niższe opłaty z tytułu uwłaszczenia, czyli o kolejnych zmianach w prawie

Co z kredytami hipotecznymi?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ma ogromne znaczenie dla tego, co dzieje się w mieszkaniówce. Póki co nadal jest ona dobra, choć banki od około dwóch lat mówią o zaostrzaniu polityki kredytowej. W praktyce zapowiedzi te przekładają się jedynie na to, że jeśli ktoś przez ostatnie dwa lata nie dostał podwyżki, to może pożyczyć o około 5-10 proc. mniej. Nie jest to więc sytuacja alarmująca i pokazuje jedynie delikatny sceptycyzm banków wobec hossy mieszkaniowej. Co więcej, jeśli wierzyć w dane podawane przez GUS, to płace Polaków rosną w ostatnim czasie bardzo dynamicznie (nawet o 6-7 proc. w skali roku). Jeśli więc ktoś w ostatnim czasie dostał podwyżkę, to najpewniej może dziś pożyczyć więcej niż przed dwoma laty. Problemem wciąż pozostaje konieczność posiadania wkładu własnego (minimum 10 proc. ceny kupowanego lokum). To on stanowi najczęściej ważną barierę dla osób chcących kupić mieszkanie z pomocą kredytu.

Sytuację należy jednak bacznie monitorować, bo złą informacją dla rynku hipotecznego w Polsce może być nałożenie dodatkowych kosztów na banki w formie wyższych składek na fundusz wsparcia kredytobiorców. Oczywiście koszty te banki przerzucą w dużej mierze na klientów. Skutkiem będzie prawdopodobnie wzrost marż kredytowych, co negatywnie odbije się na popycie na nie.

Wciąż nie musi to jednak oznaczać problemów na rozgrzanym dziś rynku mieszkaniowym, a to ze względu na napływ gotówki osób, dla których zyski z lokat na poziomie 1 proc. w skali roku okażą się niewystarczające. Mówimy o niebagatelnych kwotach. Na lokatach Polacy trzymają bowiem prawie 280 miliardów złotych, a kolejne prawie 460 miliardów spoczywa na rachunkach bieżących. Warto mieć świadomość, że wzorem podatku bankowego, składki na nowy fundusz wsparcia kredytobiorców mogą też doprowadzić do obniżenia się i tak już rachitycznie niskiego oprocentowania lokat bankowych. To natomiast bezpośrednio w ostatnich latach wpływało na popyt inwestorów chcących kupić mieszkania na wynajem.

 

Autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker, Bartosz Turek, Open Finance. Mat. prasowy

Na warszawskiej Woli w pierwszych trzech kwartałach tego roku oddano do użytkowania więcej domów i mieszkań niż w całych województwach lubuskim, opolskim i świętokrzyskim, a niewiele mniej niż w podlaskim i warmińsko-mazurskim. Home Broker sprawdził, gdzie w Polsce buduje się najwięcej, a gdzie najmniej.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w okresie styczeń-wrzesień 2018 r. oddano w Polsce do użytkowania 129,8 tys. lokali mieszkalnych. W całym poprzednim roku było to 178,3 tys. Co ósmy lokal (dom lub mieszkanie) w tym roku wybudowano w Warszawie – 16 835 lokali oddanych do użytkowania. Stolica jest największym miastem i największym rynkiem nieruchomości, ale warto zauważyć, że w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, wcale nie buduje się tam najwięcej.

Przez trzy kwartały bieżącego w roku w Warszawie oddano do użytkowania 9,5 lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców. W Gdańsku wskaźnik ten wyniósł 9,8, Wrocławiu 11,1, a niewielkiej Wrześni – 10. Spośród miast wojewódzkich na przeciwnym biegunie (liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 osób mniejsza niż 2,5) znalazły się Katowice, Bydgoszcz i Olsztyn. W przedziale 2,5-3 wskaźnik ten mieści się w Łodzi, Zielonej Górze i Toruniu.

Budowlana katastrofa na Śląsku

A to i tak nieźle w porównaniu do niektórych innych dużych miast. W Częstochowie, Sosnowcu i Radomiu (to miasta z 200-230 tys. mieszkańców) powstało odpowiednio 1,2, 1,3 i 1,7 lokali mieszkalnych na 1000 osób. W wielu miastach Śląska sytuacja jest wręcz katastrofalna. W Zabrzu (ponad 170 tys. mieszkańców) oddano do użytkowania 157 lokali mieszkalnych (0,9 na 1000 osób), a w Bytomiu i Rudzie Śląskiej po 80-90, co daje wskaźnik na 1000 mieszkańców na poziomie odpowiednio 0,5 i 0,7. Wg prognoz demografów liczba ludności tych miast spadnie do 2050 r. o 30 proc. lub więcej. Najgorsze prognozy dotyczą Bytomia i Zabrza, w których spadek liczby ludności ma wynieść około 50 proc. W tych miastach nie ma po prostu kto ani dla kogo budować. Przy średniej dla całego kraju 3,4 mieszkania na 1000 mieszkańców, w woj. śląskim wybudowano 1,9.

Zobacz też:

Zmiany klimatyczne wymuszają zmiany na rynku nieruchomości

Rozwój okolic aglomeracji

Ale są w Polsce i miejscowości, w których ludzie chętnie się osiedlają. Na czoło wysuwają się tu okolice Poznania i Gdańska – w miastach tych występuje zjawisko suburbanizacji, czyli zaludniania gmin podmiejskich, które kuszą niższymi cenami nieruchomości i większym spokojem. W podpoznańskich Komornikach przed 9 miesięcy wybudowano 56 mieszkań na 1000 mieszkańców, a w podgdańskim Żukowie – 103. Te liczby należy jednak traktować ostrożnie, gdyż są to miejscowości dynamicznie rozwijające się i ich liczba mieszkańców regularnie rośnie. Na przykład liczba mieszkańców Borkowa (gmina Pruszcz Gdański) wzrosła od 1998 r. ponad ośmiokrotnie.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Lokalizacja Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców
POLSKA 129 833 3,4
Białystok 1 263 4,2
Bydgoszcz 852 2,4
Gdańsk 4 563 9,8
Gorzów Wlkp. 618 5,0
Katowice 639 2,2
Kielce 880 4,5
Kraków 6 646 8,7
Lublin 2 091 6,2
Łódź 1 894 2,7
Olsztyn 401 2,3
Opole 606 4,7
Poznań 3 111 5,8
Rzeszów 1 714 9,0
Szczecin 1 884 4,7
Toruń 570 2,8
Warszawa 16 835 9,5
Wrocław 7 073 11,1
Zielona Góra 395 2,8

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. danych GUS

Stolica rozbudowuje Wolę

W okresie styczeń-wrzesień 2018 r. w Warszawie oddano do użytkowania 16 835 lokali mieszkalnych. Najwięcej (3109 – 22,4 na 1000 mieszkańców) na napędzanej drugą linią metra Woli, potem na Białołęce (2323 – 20 na 1000 mieszk.) i Pradze-Południe (2181 – 12,2 na 1000 mieszk.). Dziwić może tylko 116 lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania na Śródmieściu (1 na 1000 mieszkańców), które słynie z najwyższych cen mieszkań i gęstej zabudowy. I właśnie ta gęsta zabudowa jest przyczyną niewielkiej liczby nowych inwestycji – po prostu nie ma gdzie budować, a nieliczne dostępne działki są bardzo drogie. Wg danych GUS w 2016 r. na warszawskim Śródmieściu nie oddano do użytkowania ani jednego mieszkania.

Zamieszkana przez bez mała 140 tys. osób Wola wybudowała w dziewięć miesięcy tyle mieszkań co 540-tys. Poznań. Więcej mieszkań powstało jedynie w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. Pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania najbardziej dynamiczna warszawska dzielnica wygrywa z trzema województwami (lubuskie, opolskie i świętokrzyskie), a nieznacznie przegrywa z dwoma kolejnymi (podlaskie i warmińsko-mazurskie).

Źródło: https://homebroker.pl/blog/2018/12/polsce-buduje-sie-najwiecej-domow-mieszkan/

Marcin Krasoń, Home Broker, marcin.krason@homebroker.pl

Utarło się mówić, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi stawkami w ostatnich latach zmalała, to używane lokale drożały bardziej niż nowe – tak wynika z analizy danych NBP przeprowadzonej przez Home Brokera.

O około 12 proc. droższe są w tym roku w Gdyni mieszkania nowe od używanych. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015  i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc.

Uśredniając zmiany cen dla 17 największych rynków monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc w tej średniej pod uwagę wielkość miasta (mierzoną liczbą mieszkańców) wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.

Zobacz też:

W stolicy popyt na mieszkania nadal na wysokim poziomie

Maleje różnica w cenach

Potwierdzają to dane dla poszczególnych miast. We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie.

Według danych NBP średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy jest na rynku pierwotnym o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. „na korzyść” lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych. Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a dla mieszkań z drugiej ręki 7973 zł.

Przeczytaj też:

15 rad jak przygotować mieszkanie na wynajem

Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia stawka za używane mieszkanie wynosi 7438 zł, a za nowe o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nienajlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta.

 

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Średnia cena mkw. z rynku pierwotnego Zmiana w ostatnich
2 latach
Średnia cena mkw. z rynku wtórnego Zmiana w ostatnich
2 latach
O ile rynek pierwotny jest droższy od wtórnego (proc.)
Białystok 5 052 zł 9,5% 4 495 zł 12,4% 12,4%
Bydgoszcz 5 403 zł 11,8% 4 181 zł 12,5% 29,2%
Gdańsk 7 543 zł 22,0% 6 563 zł 18,9% 14,9%
Gdynia 7 080 zł 10,8% 6 402 zł 24,2% 10,6%
Katowice 5 464 zł 12,2% 4 018 zł 14,8% 36,0%
Kielce 4 798 zł 2,4% 3 854 zł 8,3% 24,5%
Kraków 6 744 zł 6,3% 6 400 zł 11,5% 5,4%
Lublin 5 081 zł 0,9% 4 939 zł 8,1% 2,9%
Łódź 5 206 zł 12,1% 3 959 zł 18,3% 31,5%
Olsztyn 5 248 zł 11,0% 4 477 zł 8,6% 17,2%
Opole 5 037 zł 15,8% 4 577 zł 16,8% 10,0%
Poznań 6 687 zł 6,2% 5 633 zł 8,8% 18,7%
Rzeszów 5 170 zł 6,6% 4 989 zł 8,7% 3,6%
Szczecin 5 476 zł 9,2% 4 663 zł 16,5% 17,4%
Warszawa 8 186 zł 8,0% 7 973 zł 8,4% 2,7%
Wrocław 6 651 zł 7,0% 6 077 zł 16,8% 9,4%
Zielona Góra 3 899 zł 3,1% 3 554 zł 16,1% 9,7%

Źródło: Home Broker na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2018 r.

Każde miasto to inny rynek

Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc.

Aktualnie największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych występuje w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 procent. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego – wiele z nich położonych jest w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy i nadaje się do remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc.

Nie tylko cena zakupu

Rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, należy przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu (szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie). Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność (można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać), a za tym z pierwotnego – gwarancja i „efekt nowości”.

 

Marcin Krasoń, Home Broker

Jak donosi nam Home Brocker, dane Narodowego Banku Polskiego dla największego rynku mieszkaniowego w Polsce nie pozostawiają złudzeń: deweloperzy budują w Warszawie coraz więcej małych mieszkań, a i tak jest ich za mało.

Co piąte mieszkanie sprzedane w I kwartale 2018 r. na warszawskim rynku pierwotnym miało 40 metrów kwadratowych lub mniej – wynika ze statystyk Narodowego Banku Polskiego przeanalizowanych przez Home Brokera. Jednocześnie w ofertach lokale takie stanowią tylko 11,5 proc., co świadczy o tym, że popyt przewyższa podaż. A to tylko jeden z wniosków, jakie można wyciągnąć ze statystyk NBP.

  • Rośnie popularność małych mieszkań

Obserwując statystyki kwartalne dla warszawskiego rynku pierwotnego wyraźnie widać wzrost zainteresowania niewielkimi mieszkaniami. W 2013 r. lokale o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. stanowiły 13 proc. transakcji. Potem wartość ta rosła, by w 2016-2017 dobić nawet do 24-25 proc. To doprowadziło do wyprzedania się niewielkich mieszkań, a deweloperzy nie nadążali z budową kolejnych.

 

  • Deweloperzy nie nadążają z budową małych mieszkań

Odsetek małych mieszkań w ofertach spadł z 16-18 proc. na przełomie 2015 i 2016 roku do 12 proc. na początek 2018. W efekcie obniżenia dostępności małych mieszkań w ofercie zanotowano także ich spadek w transakcjach – z kwartału na kwartał była to zmiana z 24 na 20 procent. Klienci tłumnie poszukują małych mieszkań, a tych zaplanowanych  i wybudowanych zostało za mało, stanowią mniej niż 12 proc. oferty deweloperów. 8-10 proc. różnica pomiędzy udziałem małych mieszkań w ofertach i transakcjach utrzymuje się od drugiej połowy 2016 r.

 

  • Mniej chętnych na największe mieszkania

Z roku na rok regularnie spada zainteresowanie lokalami większymi niż 80 mkw. W 2013 r. stanowiły one ponad 15 proc. transakcji na warszawskim rynku pierwotnym. Potem odsetek ten był coraz niższy, by ustabilizować się na poziomie 8 proc. Warto przy tym zaznaczyć, że mieszkań takich nie brakuje, w ofertach deweloperów stanowią one w ostatnich kwartałach 12 procent.

 

  • Spora nadwyżka dużych mieszkań

Duże zainteresowanie małymi mieszkaniami z rynku pierwotnego powoduje oczywiście spadek udziału w sprzedaży lokali dużych. W przypadku nieruchomości o powierzchni od 60 do 80 mkw. włącznie ich udział w transakcjach spadł od 2013 r. z 25 do 20-23 proc., więc niewiele. Jednocześnie jednak stanowią one coraz większą część oferty, w pierwszym kwartale 2018 r. odsetek takich lokali w ofertach deweloperów doszedł do 33 proc.

 

  • Na rynku wtórnym stabilny popyt

Statystyki transakcji na warszawskim rynku wtórnym nie wskazują na jakieś wyraźne trendy. We wszystkich przedziałach powierzchni lokali występują wahania udziału procentowego, ale nie podążają one w jakimś określonym kierunku. Mieszkania o powierzchni 40 mkw. i mniejszej stanowiły w ostatnim kwartale 35 proc. transakcji, bardzo podobnie jak w poprzednich latach.

 

  • Na rynku wtórnym brakuje małych mieszkań

Przyjrzenie się statystykom Narodowego Banku Polskiego dla stołecznego rynku wtórnego pozwala zauważyć dużą dysproporcję pomiędzy udziałem najmniejszych mieszkań (do 40 mkw. włącznie) w transakcjach i ofertach na rynku. Lokale te stanowią 14 proc. ofert i 35 proc. transakcji. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami (21 pkt proc.) jest najwyższa od lat. Wynika to z dużej popularności małych mieszkań – wiele z nich sprzedaje się bardzo szybko, nie zalegają długo w ofertach. Gdyby dostępnych było ich więcej, bez wątpienia też by się sprzedały.

 

  • Największe mieszkania trudno jest sprzedać

Odwrotna sytuacja występuje w przypadku mieszkań największych (ponad 80 mkw.). Liczba chętnych na nie jest ograniczona, a ofert nie brakuje. W pierwszym kwartale 2018 r. stanowiły one 26 proc. ofert i zaledwie 6 proc. transakcji. Osoby kupujące mieszkanie w celach inwestycyjnych powinny mieć tę statystykę na uwadze, bo wygląda na to, że taki lokal jest bardzo trudno sprzedać. Choć duże mieszkania są tańsze w ujęciu za metr kwadratowy, to nominalne ceny są oczywiście wyższe, dodatkowo należy pamiętać o kosztach utrzymania takiej nieruchomości – w efekcie zaledwie co 17 sprzedawane na warszawskim rynku wtórnym mieszkanie ma więcej niż 80 mkw.

 

Źródło: Home Broker, zdjęcie: Pixabay

Dane GUS potwierdzają oczekiwania ekspertów: 2017 rok był rekordowym na rynku mieszkaniowym. Mamy do czynienia z wyjątkową sytuacją, w której firmy budujące mieszkania jeszcze nigdy nie budowały, nie sprzedawały ani nie planowały tak wielu mieszkań co teraz.

105,4 tys. nowych mieszkań rozpoczęli w ubiegłym roku budować deweloperzy w Polsce. To najwyższy wynik w historii rynku, w stosunku do ubiegłego roku jest to wzrost o ponad 23 procent. Za coraz większą liczbą budowanych mieszkań idzie naturalnie wzrost lokali oddawanych do użytkowania. Zgodnie z najnowszym raportem Głównego Urzędu Statystycznego w 2017 r. deweloperzy oddali klucze do 89,8 tys. nieruchomości mieszkalnych (+13,5 proc. rocznie), a warto dodać, że w kolejnych kwartałach liczba ta będzie rosła, bo od rozpoczęcia budowy do oddania do użytkowania mija zwykle półtora do dwóch lat.

Dobra koniunktura na rynku (budowane mieszkania świetnie się sprzedają, wiele firm notuje rekordowe wyniki sprzedażowe) sprawia, że nikt nie chce zwalniać tempa i, mimo sygnałów o możliwej zmianie trendu, przedsiębiorcy planują kolejne inwestycje. W efekcie liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę również rośnie jak na drożdżach, ubiegły rok zamknął się wynikiem 128,5 tys. pozwoleń, o 20 proc. wyższym od poprzedniego.

2017 r. był kontynuacją zjawiska, które obserwowano już w poprzednich kwartałach, rok 2016 także był lepszy od 2015 jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytkowania (o 26,8 proc.) i liczbę pozwoleń na budowę (o 9,7 proc.), natomiast w 2016 r. zanotowano niewielki spadek liczby rozpoczętych budów (o 1,2 proc.).

Budują nie tylko deweloperzy

Warto zauważyć, że dynamicznie rozwija się nie tylko rynek deweloperski. Także budujący na indywidualne potrzeby zanotowali wzrosty we wszystkich kategoriach statystyk GUS-u. Liczba oddanych lokali wzrosła o 6 proc., rozpoczętych budów o 13 proc., a pozwoleń na budowę – o 17 proc.

Według GUS-u, liczba oddanych łącznie do użytkowania mieszkań (obejmująca działalność deweloperów, inwestorów indywidualnych, spółdzielni i pozostałych podmiotów) wzrosła we wszystkich województwach, a najbardziej w kujawsko-pomorskim (o 23,1 proc.) i pomorskim (o 20,1 proc.).

Podobnie wygląda statystyka rozpoczętych budów. Wzrost nastąpił we wszystkich województwach, a największy w wielkopolskim (o 44,4 proc.) i opolskim (o 28,3 proc.). Z kolei jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, to największy wzrost nastąpił w zachodniopomorskim (o 51,4 proc.) i kujawsko-pomorskim (o 39,5 proc.), a spadek zanotowano w dwóch województwach: świętokrzyskim o 3,2 proc. i opolskim o 4,6 proc.

 

 

Autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Zakup pierwszego mieszkania to nie lada wyzwanie, liczba pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć wywołuje u wielu kupujących stres. Pod uwagę należy wziąć nie tylko lokalizację i metraż, ale i otoczenie, wyposażenie oraz przyszłość swoją i samej nieruchomości.

Przede wszystkim trzeba jednak pamiętać, że w temacie mieszkań nie ma uniwersalnych rozwiązań, inaczej wyglądają potrzeby singla, inaczej pary, a inaczej rodziny z dziećmi. A wszystko i tak rozbija się o dostępny budżet.

Lepiej więcej niż mniej

Choć na dzień zakupu mieszkania może się wydawać, że 23 mkw. z aneksem kuchennym wystarczy, to warto wziąć pod uwagę fakt, że wraz z upływającym czasem potrzeby i oczekiwania większości osób rosną, nie maleje też ilość zgromadzonych przedmiotów i sprzętów, które trzeba gdzieś pomieścić. O ile finanse na to pozwalają, warto więc kupić lokal odrobinę większy od aktualnie szacowanych potrzeb, podniesie to na pewno komfort życia i pozwoli dłużej mieszkać w tym samym lokalu.

Coraz więcej młodych ludzi docenia możliwość odgrodzenia części nocnej mieszkania od dziennej, ale nie każdego stać na zakup lokalu dwupokojowego. Można to jednak zrobić także w kawalerce lub mieszkaniu typu studio. Przy odpowiednim kształcie mieszkania, można łóżko oddzielić np. szafą czy regałem na książki, dzięki czemu zyskamy niewielką sypialnię. Nie musi to być prawdziwa sypialnia z izolacją dźwięku od reszty mieszkania, chodzi o wyraźną separację dziennej i nocnej części nieruchomości. Wydzielając dodatkowo aneks kuchenny stolikiem barowym (singiel rzadko potrzebuje przestronnej kuchni) otrzymamy z kawalerki w pełni funkcjonalne mieszkanie z osobną sypialnią i kuchnią.

Wiele rozwiązań w jednym

Pomysłem oszczędzającym miejsce są meble łączące wiele zastosowań np. funkcję kanapy i biurka, lub łóżko składane do szafy. Jest to dobry pomysł w mieszkaniach mniejszych, w których każdy metr kwadratowy jest na wagę złota. Świetnie sprawdzą się tam też wszelkiej maści modułowe regały, które można formować według potrzeb, a nie zajmują dużo miejsca. Jednocześnie blat do pracy może być też blatem do jedzenia i nie trzeba ustawiać biurka czy dużego stołu.

Zadbaj o skrytki

W niewielkim mieszkaniu istotne jest utrzymanie porządku, bo niestety, każdy bałagan od razu rzuca się w oczy. Kluczowa będzie duża liczba miejsc do przechowywania przedmiotów. Świetnie sprawdzają się szuflady, które pozwalają schować wiele rzeczy z widoku i uporządkować je. Kupując łóżko czy sofę zwróćmy uwagę na to, by mebel zawierał jak największą skrzynię, by wykorzystać przestrzeń pod posłaniem. Można tam trzymać nie tylko pościele, ale i zimowe kurtki, czy inne rzadziej używane rzeczy.

Ważna jest lokalizacja

Ale samo mieszkanie to nie wszystko, single dużą wagę przywiązują do lokalizacji. Nieruchomość powinna być dobrze umiejscowiona w relacji do miejsca pracy/nauki, młoda osoba rzadko godzi się na długie dojazdy każdego dnia. Warto zwrócić uwagę na to, by w okolicy były restauracje, kawiarnie i tereny rekreacyjne.

Nie każdego stać na zakup mieszkania w centrum miasta, a ceny spadają wraz z atrakcyjnością położenia nieruchomości. Na peryferiach można kupić mieszkanie dwa razy tańsze niż w atrakcyjnej części Śródmieścia. Pytanie tylko, czy singlowi będzie się dobrze w takim miejscu mieszkać? To już sprawa indywidualna. Większość woli mieć blisko do pracy i centrum, acz są przecież osoby, które szukają spokoju i wcale nie śpieszno im to miejskiego życia.

 

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Zapowiada się naprawdę interesujących 12 miesięcy na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nie ma się co spodziewać rewolucji, ale oczekujemy kilku rzeczy, które sporo zmienią. Sztandarowe pytanie „Kiedy spadną ceny mieszkań i o ile?”, jak zwykle pozostanie bez odpowiedzi.

Koniec Mieszkania dla Młodych, pierwsze lokale w programie Mieszkanie Plus, możliwy początek wzrostu stóp procentowych i niesłabnąca aktywność deweloperów budujących nowe mieszkania – tak w skrócie będzie wyglądał najbliższy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dodajmy do tego dalszy rozwój rynku najmu i mamy pełen obraz polskiej mieszkaniówki.

  • Stopy procentowe

Rada Polityki Pieniężnej jest póki co ostrożna jeśli chodzi o zapowiedzi podwyżek, ale że one nadejdą, co do tego wszyscy są zgodni. Rynek spodziewa się pierwszych ruchów pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku. Wysokość stóp procentowych ma spory wpływ na rynek mieszkaniowy. Im są one wyższe, tym kredyty są mniej dostępne, a jednocześnie spada liczba klientów kupujących nieruchomość za gotówkę, co jest związane ze wzrostem atrakcyjności depozytów i obligacji. Zatem wzrost stóp procentowych oznacza spadek popytu na mieszkania. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że jeżeli w ogóle do podwyżki w przyszłym roku dojdzie, to będzie ona niewielka, zatem i przełożenie na popyt na mieszkania pozostanie skromne i odczujemy je dopiero w kolejnych latach.

  • Ceny mieszkań

Lekki wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich kwartałach, powinien się utrzymać w kolejnym roku. Warto pamiętać, że doniesienia o kilkunastoprocentowych wzrostach w niektórych miastach to efekt statystyczny, a nie realny wzrost cen – np. w Łodzi deweloperzy budują więcej mieszkań w centrum, zatem średnia cena transakcyjna rośnie, ale nie rosną ceny konkretnych lokali. Nawet po lekkim obniżeniu popytu deweloperzy notować będą bardzo dobre wyniki, bo nowe mieszkania nadal są i będą w cenie. Aktualnie sprzedaje się wszystko, także dopiero co rozpoczynane budowy, a do momentu, gdy to sprzedawcy będą szukać kupujących, brakuje jeszcze sporo czasu.

  • Wynajem mieszkań

Na tle krajów zachodnich, Polska nadal charakteryzuje się niskim odsetkiem osób żyjących w wynajętych mieszkaniach. Popularność najmu nadal będzie rosła, a w związku z poprawą standardu dostępnych lokali (na rynek najmu trafia dużo nowych mieszkań) średni poziom czynszów także będzie szedł w górę. Coraz trudniej o znalezienie najemców jest właścicielom zaniedbanych lokali, muszą oni walczyć ceną lub inwestować w odnowienie mieszkania.

 

  • Aktywność deweloperów

Od stycznia do listopada 2017 r. działający w Polsce deweloperzy oddali do użytkowania 79,2 tys. mieszkań, o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W tym samym czasie liczba rozpoczętych budów wzrosła o 25 proc. do 97,6 tys., a liczba uzyskanych pozwoleń na budowę o 26 proc., do 118,1 tys. Dane Głównego Urzędu Statystycznego są jednoznaczne: deweloperzy budują na potęgę (dwa razy więcej niż cztery lata temu) i ani myślą zwalniać tempa. I nie ma się co dziwić, bo jak podaje w swoim raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc.

  • Mieszkanie dla Młodych

Początek stycznia będzie gorącym okresem, a to ze względu na wznowienie dostępności dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W puli znajdzie się ostatnie 381 mln zł, co powinno wystarczyć dla 15-16 tys. kredytobiorców. Spodziewam się, że pieniądze rozejdą się w mgnieniu oka, a BGK poinformuje o wyczerpaniu puli już po kilku, maksymalnie kilkunastu dniach. W drugiej połowie roku mogą jeszcze pojawić się resztki środków (zwolnione przez umowy, do których podpisania finalnie nie doszło), ale nie będzie tego wiele i nie wpłynie na rynek. Styczniowe poruszenie zwiększy zapewne zainteresowanie tańszymi mieszkaniami, gdyż tylko na takie można uzyskać dopłatę. Po wyczerpaniu środków rynek wróci do stabilizacji.

  • Mieszkanie Plus

Sporo uwagi obserwatorzy poświęcają nowemu pomysłowi rządu na lokalowe bolączki Polaków, czyli programowi Mieszkanie Plus. Ma on wprowadzić na rynek bardzo tanie mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności. W 2018 roku lokatorzy mają otrzymać klucze do pierwszych mieszkań i wtedy przyjdzie czas na pierwsze oceny. Na razie odnotowujemy kolejne podpisywane umowy na budowę osiedli. Jedne wzbudzają więcej pytań i wątpliwości, a inne mniej. Najbliższe kwartały powinny być okresem rozkręcania nowych inwestycji w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości.

  • W oczekiwaniu na ustawę o REIT-ach

W kontekście rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego coraz głośniej mówi się o przygotowaniu ustawy o REIT-ach. Chodzi o notowane na giełdzie spółki, które będą działać na rynku nieruchomości dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych narzędzi inwestycyjnych. Przygotowanie dla nich preferencji podatkowych dałoby szansę na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału na rynku nieruchomości. Gdyby, zgodnie z zapowiedziami, REIT-y mogły inwestować w mieszkania na wynajem, wygenerowałyby dodatkowy popyt.

 

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nie traci na popularności, coraz więcej osób w ten sposób lokuje swoje środki, poszukując alternatyw dla oszczędzania w bankach czy na obligacjach. Sam zakup nieruchomości to dopiero pierwszy etap, potem trzeba ją wynająć tak, by przynosiła zyski. Home Broker podpowiada co zrobić, by zwiększyć swoją szansę na sukces.

Średnio około 5 proc. wynosi oczekiwana rentowność netto z inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach. Z obliczeń Home Brokera wynika, że najlepiej wróży zakup w Gdańsku, Katowicach, Białymstoku i Warszawie. Trzeba jednak pamiętać, że to statystyka, co oznacza, iż takie wartości osiąga się średnio i nie ma żadnej gwarancji. Home Broker podpowiada jak zrobić, by inwestycja w mieszkanie rzeczywiście była zyskowna, a poszukiwanie najemców przebiegło sprawnie.

  • Zdecyduj, kto ma być klientem

Warto zastanowić się, kto ma być potencjalnym najemcą, bo to ma wpływ na sposób wykończenia czy wyposażenia mieszkania. To decyzja istotna, a powinna zostać podjęcia z uwzględnieniem kilku czynników, wśród których najważniejsze są lokalizacja i metraż lokalu oraz charakterystyka rynku.

  • Umebluj zgodnie z potrzebami najemcy

„Jeszcze się taki nie urodził, który by wszystkim dogodził”. Nie sposób tak urządzić mieszkanie, by wszyscy byli nim zachwyceni. Kiedy już jednak znamy grupę docelową, należy o niej pamiętać przy urządzaniu i wyposażaniu nieruchomości. Przykładowo jeśli mieszkanie zlokalizowane jest w pobliżu kampusu, z dużym prawdopodobieństwem zainteresują się nim studenci, zatem warto by miało np. miejsce do pracy i nauki. W przypadku większego lokalu znaczenie będzie miało też wyposażenie każdego pokoju w meble tak, by był on w miarę „samowystarczalny” i stanowił prywatną strefę. Z kolei w przypadku gdy celujemy w małżeństwo lub singla, warto wyodrębnić sypialnię. Wyposażając mieszkanie należy po prostu zapomnieć o swoich upodobaniach i spróbować wczuć się w najemcę.

  • Zachowaj neutralność wnętrza

O ile wstępne wyposażenie mieszkania w meble dostosowane do profilu potencjalnego najemcy jest pomysłem bardzo dobrym, to już personalizacja kolorów czy dodatków może się nie sprawdzić ze względu na zróżnicowane gusta. Dlatego kolor ścian w salonie powinien być jak najbardziej neutralny. Sprawdzają się barwy pastelowe, a najlepiej – po prostu biel. Odświeżone na biało ściany dodają wnętrzu światła, a mieszkanie sprawia wówczas wrażenie czystego.

  • „Nie” dla osobistych pamiątek

Mieszkanie na wynajem powinno być pozbawione prywatnych pamiątek. Zamiast zdjęcia dziecka lub fotografii ze ślubu właścicieli, na ścianie lepiej zawiesić górski krajobraz lub nowojorskie drapacze chmur. Wnętrze powinno być tak przygotowane, by każdy mógł poczuć się w nim swobodnie. Wzorem do naśladowania mogą być pokoje w dobrych hotelach.

  • Schludna łazienka i kuchnia

W przypadku wielu najemców nie dochodzi do podpisania umowy ze względu na stan kuchni i/lub łazienki. Te dwa pomieszczenia bezwzględnie powinny być czyste. To przestrzeń, gdzie przygotowuje się potrawy i dba o higienę, nie ma tam miejsca na pleśń czy zniszczone płytki. Kilkaset złotych zainwestowane w odświeżenie zwróci się bardzo szybko, być może już w pierwszym miesiącu, gdy pozwoli szybciej znaleźć najemców.

  • Sprawny i czysty sprzęt AGD

Nic nie budzi takiego zniesmaczenia jak brudna lodówka. Jeśli nie wstawiamy nowego sprzętu, to stary powinien być wyczyszczony „na błysk”. Inna sprawa to działanie owego sprzętu. Trudno sobie wyobrazić, by potencjalny najemca zachwycił się kuchenką, która nie działa jak powinna. Osoba oglądająca mieszkanie będzie miała mocny argument w negocjacjach jeśli w lokalu będą niesprawne lub zniszczone sprzęty. Atutem mieszkania może być wyposażenie go w zmywarkę, pralkę i odkurzacz. To niby oczywiste, ale w niektórych lokalach takich rzeczy nie ma.

  • Klimatyczne drobiazgi

Warto pamiętać, że mieszkanie wynajmuje się przede wszystkim oczami. Potencjalnemu najemcy musi się ono przede wszystkim podobać. Czasami wystarczy postawić wazon z kwiatami i zaświecić w lampkę z ciepłym światłem, by od razu pokój stał się klimatyczny. Pamiętajmy jednak, by nie przesadzać z dekoracjami, to ma być mieszkanie na wynajem, a nie wystawa sklepu z ozdobami.

  • Wybór dla najemcy

Dobrym pomysłem może być zrealizowanie części wyposażenia mieszkania we współpracy z najemcą. Można umówić się np. tak, że sam będzie mógł wybrać meble, dodatki czy kolor ścian (oczywiście w wyznaczonym budżecie). To mocny argument i wiele osób mając do wyboru kilka mieszkań, zdecyduje się na to, na którego wygląd ma wpływ.

  • Atrakcyjne ogłoszenie

Nawet najlepiej przygotowane mieszkanie może nie znaleźć najemców jeśli zostanie nieudolnie zaprezentowane. Niewyraźne czy źle wykadrowane zdjęcia i nieatrakcyjny opis są w stanie odstraszyć wielu potencjalnych klientów. Jeśli ktoś nie ma umiejętności bądź czasu na przygotowanie porządnego ogłoszenia, powinien to po prostu zlecić fachowcowi. Anons powinien zawierać najważniejsze informacje o nieruchomości, nie można zapominać o rzetelności.

 

 

 

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Mniejszy apartament od dewelopera zlokalizowany przy rogatkach miasta czy może duże, rozkładowe mieszkanie w bloku z płyty w centrum? Gdy zapada decyzja o zakupie własnego M, pojawia się zwykle dylemat, na jaki lokal postawić. Rozważyć trzeba bowiem wiele czynników, m.in.: cenę, lokalizację i koszt prac remontowych, potrzebnych do przystosowania lokum do własnych potrzeb. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) radzą, co szczególnie warto wziąć pod uwagę, wybierając nowe lub używane mieszkanie.

 Za nowe lokum możesz zapłacić dużo więcej, choć już niedługo

Według GUS, w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2017 r. deweloperzy oddali do użytku blisko 93 tys. nowych lokali, czyli prawie 8 proc. więcej niż przed rokiem. Kupujący mogą więc wybierać z coraz większego wachlarza deweloperskich nieruchomości. Jak wynika z danych REAS, ich największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe o niewielkim metrażu. W praktyce okazuje się, że często za tę samą cenę można kupić relatywnie większe lokum, ale z drugiej ręki. Jak wynika z raportu Metrohouse i Expandera z października 2017 r., w większości 6 największych miast Polski „cztery kąty”
z rynku wtórnego są tańsze od tych, oferowanych przez deweloperów. Przykładowo, w Łodzi używane M jest tańsze średnio nawet o 1200 zł. za m kw.

– W przypadku lokalu, który ma 60 m kw. różnica może wynieść nawet 72 tys. zł. Jest to kwota, za którą można sfinansować dodatkowe 18 m kw. mieszkania na rynku wtórnym. Należy jednak dodać, że w niektórych miastach Polski przewaga cenowa rynku wtórnego jest niewielka. Tak jest np. w Warszawie, gdzie ceny nowych i używanych mieszkań są zbliżone. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Szukając wymarzonego mieszkania, warto wziąć pod uwagę konieczność dopasowania aranżacji wnętrz do własnych potrzeb. W przeciwieństwie do lokum w stanie deweloperskim, do używanego lokalu można często wprowadzić się od razu. Nierzadko będzie on wymagał jedynie odświeżenia, a nawet jeśli będą potrzebne poważniejsze prace, to można je przeprowadzić, gdy zgromadzimy na ten cel odpowiednie środki. Oczywiście czasami zdarzają się również mieszkania z drugiej ręki wymagające poważnego, kosztownego remontu. W ich przypadku cena zakupu jest jednak odpowiednio niższa.

– Kupno mieszkania z rynku wtórnego to bardzo elastyczne rozwiązanie. Często już chwilę po podpisaniu umowy z poprzednim właścicielem możemy w takim lokum zamieszkać, a prace remontowe, które chcemy wykonać, możemy rozłożyć w czasie, amortyzując koszty – dodaje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Mieszkanie, które kupujemy w stanie deweloperskim wymaga inwestycji przed zamieszkaniem. Wykończenie musimy doliczyć do i tak wyższej już ceny zakupu. To sprawia, że inwestycja może okazać się zbyt droga.

– Taki lokal wymaga wykonania szeregu prac wykończeniowych, podczas których nie możemy się do niego wprowadzić. Jednocześnie, czasami w tym samym czasie musimy ponosić opłaty za utrzymanie i czynsz, co jeszcze bardziej zwiększa koszty zakupu– mówi Marcin Krasoń, ekspert  ZFPF, Home Broker.

Atrakcyjna lokalizacja nie zawsze oznacza wysokiej ceny

 Kolejną kwestią, którą powinniśmy rozważyć, przed podjęciem decyzji o kupnie nowego lokum, jest lokalizacja. Nowe osiedla powstają najczęściej na obrzeżach miast lub w ich rozwijających się częściach. Choć przybywa inwestycji położonych bliżej centrum, to jednak ich ceny są znacznie wyższe od mieszkań używanych, usytuowanych w tej samej okolicy.

– Z kolei kupując nieruchomość z drugiej ręki, możemy wybierać zarówno spośród zabytkowych lokali w kamienicach, blokach z wielkiej płyty, a nawet w nowym budownictwie, zarówno w centrum jak i na obrzeżach miasta. Wśród nich znajdują się „cztery kąty” gotowe do wprowadzenia się i w pełni urządzone. Nowe, zamknięte osiedla deweloperskie mogą być jednak bezpieczniejsze od starego budownictwa w wielkiej płycie – dodaje Marcin Krasoń, ekspert Home Broker, ZFPF.

Dodatkowo, lokalizacja na obrzeżach miasta może zapewnić nam odpoczynek od codziennego zgiełku. Ostateczny wybór będzie zależał więc od wielu czynników, m. in. bliskości komunikacji miejskiej, tras szybkiego ruchu czy dostępności placówek oświatowych.

Rozważając zakup nieruchomości, warto wziąć pod uwagę m.in. takie czynniki jak: cena, lokalizacja czy konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Ostatecznie musimy podliczyć całkowite koszty, a także zdecydować, za co jesteśmy skłonni zapłacić więcej.

 

 

Kolejne dane Głównego Urzędu Statystycznego znów przyniosły rekordowe wyniki aktywności deweloperów. Tym razem na historycznie najwyższych poziomach są oddane w ciągu 12 miesięcy do użytkowania mieszkania i uzyskane pozwolenia na budowę kolejnych.

W ciągu ostatniego roku działający na polskim rynku deweloperzy uzyskali 130,5 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. To pierwszy raz w historii statystyk GUS-u kiedy przekroczony został poziom 130 tys. lokali. Liczba otrzymanych pozwoleń na budowę obrazuje plany deweloperów na przyszłość (chęć do budowy nowych mieszkań), ale na najwyższym w historii poziomie jest także liczba lokali oddanych do użytkowania, ta wartość jest obrazem efektów aktywności firm. W okresie listopad 2016 – październik 2017 oddano 86,8 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.

Aktywność deweloperów w okresie listopad 2016 – październik 2017 r.

Trzecia z badanych przez GUS statystyk, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, także robi wrażenie – to 101,8 tys. mieszkań w ciągu 12 miesięcy, drugi najwyższy wynik w historii. Warto przypomnieć, że rok temu wartość ta wynosiła 87,4 tys., a cztery lata temu – 50,8 tys. To znaczy, że w ciągu czterech lat liczba budowanych w Polsce mieszkań wzrosła dwukrotnie – wynika z obliczeń przeprowadzonych przez Home Brokera.

Jak podaje w najnowszym raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc. Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Pomagają mu stabilna gospodarka, wzrost płac i niskie stopy procentowe.

Sprzedają się dziury w ziemi

Na rynku królują mieszkania jeszcze niegotowe. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że odsetek gotowych mieszkań w większości miast nie przekracza 20 proc. Dla przykładu w Gdańsku jest to 9 proc., Warszawie 11 proc., a Krakowie – 16 proc. Jedyną metropolią, z dostępnością gotowych lokali przekraczającą 20 proc. jest Poznań, gdzie wskaźnik ten wynosi 25 proc. Nie mając innego wyboru, klienci kupują mieszkania w budowie.

Aktywność deweloperów w ujęciu 12-miesięcznym

Co ciekawe, na potęgę budują nie tylko deweloperzy, ale i inwestorzy indywidualni, czyli ludzie stawiający domy na własne potrzeby. W ostatnim roku rozpoczęto budowę 94,9 tys. domów, o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Od początku stycznia przyszłego roku składać będzie można wnioski o dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych. Nie sposób stwierdzić, czy środki wystarczą na tydzień czy na dwa, ale pewne jest, że aby uzyskać dopłatę, trzeba będzie się śpieszyć. Home Broker podpowiada jak się przygotować, by nie stracić niepowtarzalnej szansy.

2 stycznia, we wtorek, ponownie ruszy machina zwana kredytami z dopłatami w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W puli znajdzie się ostatnie 381 mln zł, co powinno wystarczyć dla 15-16 tys. kredytobiorców. Normalnie na rynku podobnej liczby kredytów udziela się w miesiąc, ale MdM wzbudza tak wielkie zainteresowanie, że pieniądze mogą się skończyć w tydzień, maksymalnie dwa. W programie obowiązuje zasada „kto pierwszy ten lepszy”, warto więc być gotowym na te kluczowe dni. Home Broker przygotował poradnik dla osób chcących skorzystać z dopłat w 2018 roku.

  • Znajdź mieszkanie spełniające warunki programu

Choć to banalne stwierdzenie, to przygotowania do zaciągnięcia kredytu z dopłatami należy zacząć od spełnienia warunków programu. Kupujący mieszkanie muszą znaleźć lokal o powierzchni maksymalnie 75 mkw. (dla rodzin z co najmniej trójką dzieci jest to 85 mkw.), a nabywcy domów muszą zmieścić się w 100 mkw. (10 mkw. więcej dla wielodzietnych). Warto jednak wiedzieć, że dopłata liczona jest do maksymalnie 50 mkw. (rodziny wielodzietne do 65 mkw.), co oznacza, że od tego pułapu wzrost powierzchni nieruchomości nie pociąga za sobą wzrostu wysokości dofinansowania.

Ale powierzchnia mieszkania to tylko jeden warunek. Nieruchomość musi też spełniać kryterium cenowe, cena metra kwadratowego nie powinna przekraczać limitu publikowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego dla danego obszaru. Limity są wyższe dla lokali z rynku pierwotnego. Przykładowo do końca marca w Warszawie będzie to 6 264,07 zł za mkw. dla lokali nowych i 5 125,15 zł dla tych z drugiej ręki, a w Łodzi odpowiednio 4 191,00 i 3 429,00 zł za mkw.

  • Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny należy mieć podpisaną umowę przedwstępną, której funkcję na rynku pierwotnym spełnia umowa deweloperska. Umowa ta zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy, ma dać kupującemu czas na pozyskanie finansowania. Warto w niej zawrzeć zapis o zwrocie zadatku w sytuacji gdy nabywca nie załapie się na dofinansowanie w MdM.

  • Skompletuj niezbędne dokumenty

Osoby zainteresowane dopłatami na 2018 rok będą mogły składać wnioski kredytowe od 2 stycznia, ale wstępne procedury prawdopodobnie będzie można uruchomić już w grudniu, tak przynajmniej było w ubiegłym roku.

Banki przeprowadzały weryfikację składanych dokumentów oraz wstępną ocenę zdolności kredytowej. To daje klientom dodatkowy czas na skompletowanie niezbędnych formalności, wszystko po to, by na początku stycznia, gdy tylko pula środków MdM zostanie otwarta, złożyć gotowy wniosek kredytowy. Działanie banków na tym etapie polega na weryfikacji, czy klient rzeczywiście ma uprawnienia do skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych, sprawdzeniu dostarczonych dokumentów  oraz wydaniu tak zwanej decyzji finansowej, która jest ważna przez określony czas. W tym czasie kupujący mieszkanie otrzymuje też listę dokumentów niezbędnych do późniejszych działań. Jeśli sytuacja klienta nie ulegnie w międzyczasie zmianie, kontynuacja procesu kredytowego nastąpi na podstawie decyzji finansowej wydanej w grudniu, dzięki czemu możliwe będzie sprawniejsze dokończenie całości.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Korzystna koniunktura na rynku nieruchomości, niesłabnące zainteresowanie Polaków kredytami hipotecznymi oraz znaczna aktywność w pozyskiwaniu nowych Klientów to elementy, które miały istotny wpływ na wyniki sprzedażowe Open Finance SA i Home Broker SA w III kwartałach 2017 roku.  

 Za nami dobre III kwartały br. – możemy chwalić się po raz kolejny stabilnymi danymi sprzedażowymi. Rynek nam sprzyja, a my potrafimy wykorzystać tę sytuację oraz dostosować się elastycznie do trendów, pozyskując nowych Klientów. Co ważne, wzrasta stale popyt na kredyty hipoteczne, co oznacza, że Klienci interesują się taką formą finansowania zakupu nieruchomości. Na tym nie koniec – czeka nas jeszcze uruchomienie kolejnej transzy środków z programu MdM w styczniu 2018 roku, dlatego przewidujemy, że zainteresowanie Polaków hipoteką wzrośnie. Natomiast rynek nieruchomości
to obecnie prawdziwe „eldorado” – Polacy inwestują w mieszkania jak nigdy do tej pory
– mówi Przemysław Guberow, Prezes Zarządu Open Finance SA i Home Broker SA. Nie spoczywamy jednak na laurach – wykorzystamy w pełni dobrą koniunkturę oraz liczymy, że końcówka 2017 roku także będzie dla nas satysfakcjonująca – dodaje Przemysław Guberow.

Łączna sprzedaż Open Finance SA w III kwartałach 2017 roku wzrosła aż o 19% –  w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku – oraz wyniosła 6,6 mld złotych.

Co należy podkreślić to fakt, że atutem Open Finance SA niezmiennie pozostaje liczba udzielanych kredytów hipotecznych za pośrednictwem największego pośrednika na rynku. Wartość sprzedanych kredytów hipotecznych w okresie III kwartałów 2017 roku wyniosła 5 mld złotych (wzrost o 19% w stosunku do porównywalnego okresu 2016 roku).

Pośrednik odnotował również kolejny rekord – 67% wzrost sprzedanych kredytów firmowych przy jego udziale w III kwartałach br. (570 mln złotych), w stosunku do tego samego okresu w zeszłym roku (342 mln złotych). Ten obszar biznesu – wsparcie MŚP w finansowaniu oraz bieżącej działalności – staje się zresztą jednym z kluczowych w założeniach budżetowych oraz sprzedażowych spółki na kolejne kwartały.

Z drugiej strony, trudno nie wspomnieć o niewielkim spadku czyli -9% sprzedaży kredytów gotówkowych w okresie III kwartałów tego roku vs 2016 rok.

III kwartały br. to także okres, w którym Open Finance SA odnotował wzrost sprzedanych produktów inwestycyjnych za pośrednictwem spółki. Wolumen zaoferowanych obligacji, funduszy, ubezpieczeń oraz produktów regularnego oszczędzania wyniósł 268 mln złotych, co jest wzrostem o 25% w porównaniu do III kwartałów 2016 roku. Na uwagę zasługuje zwłaszcza zainteresowanie oraz większe zaufanie Klientów do produktów regularnego oszczędzania, których sprzedaż wzrosła o 150%, porównując 2016 i 2017 roku.

Jednocześnie, druga ze spółek – Home Broker SA – nadal umacnia pozycję lidera na rynku nieruchomości oraz konsekwentnie poprawia swoje wyniki sprzedażowe. W porównaniu do okresu III kwartałów 2016 roku, wartość sprzedanych nieruchomości za pośrednictwem spółki wzrosła w 2017 roku o 26% i wyniosła 2,7 mld złotych.

III kwartały br. to kolejny okres rozliczeniowy, w którym Home Broker poprawia swoje dane sprzedażowe pod kątem pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym.  Doradcy Home Broker pośredniczyli w zakupie „4 kątów” na kwotę 1,7 mld złotych, co jest wzrostem aż o 38% w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku.

Ponadto, warto przyjrzeć się również liczbie transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem Home Broker SA w III kwartałach tego roku. Na rynku pierwotnym, pośrednik wsparł Klientów w wyborze i kupnie wymarzonego „M” uczestnicząc w  6 288 transakcjach. To wzrost o 37% vs III kwartały 2016 roku.

Nie zwalniamy tempa. Przeżywamy „złote czasy” na rynku nieruchomości, co jest dobrą informacją nie tylko dla samej branży czy gospodarki, ale też dla Klientów zainteresowanych inwestowaniem w „cztery kąty”. Jako pośrednik bacznie obserwujemy rynek i nie tracimy żadnej transakcji – zależy nam na długofalowej współpracy zarówno z Klientami, jak i deweloperami. Wyniki sprzedażowe za III kwartały pokazują, że potrafimy znaleźć „złoty środek” – znajdujemy idealne mieszkanie dla Klientów, jednocześnie przynosząc zysk deweloperom. Z pewnością będziemy kontynuować taką strategię w ostatnim kwartale 2017 roku, przy maksymalnym wykorzystaniu korzystnej sytuacji rynkowej – mówi Paweł Komar, Członek Zarządu Open Finance SA i Home Broker SA.

Na tym nie koniec – rynek wtórny nieruchomości też odnotowuje wzrost w  III kwartałach 2017 roku. Home Broker pośredniczył przy 3 711 transakcjach w tym okresie, co daje 6% wzrost do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Natomiast wartość sprzedanych nieruchomości „z drugiej ręki” za pośrednictwem spółki wyniosła 961 mln złotych, co daje 9% wzrost vs 2016 rok.

 

Źródło: Materiały prasowe firmy

W latach 90. mieszkania w Polsce budowały głównie spółdzielnie. Ich aktywność jednak spadała, a na rynku pojawili się deweloperzy. W tym roku odpowiadają za 47,5 proc. oddanych do użytkowania lokali mieszkalnych, najwięcej w historii.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego przeanalizowanych przez Home Brokera wynika, że do końca października tego roku oddano w Polsce do użytkowania 127 034 mieszkań. Z tego 61 937 lokali zostało wybudowanych przez indywidualnych inwestorów (48,8 proc.), a 60 565 (47,7 proc.) przez deweloperów, których GUS określa mianem „inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem”. Udział spółdzielni mieszkaniowych (1,6 proc.) jest wprawdzie nieco wyższy niż w 2015 r. (1,4 proc.), ale nadal są to dwie najniższe wartości od 1991 r., dokąd sięgają dane GUS-u.

Gdzie są spółdzielnie mieszkaniowe?

Spółdzielniom nie opłaca się budować i nie chcą brać na siebie ryzyka, skoro nie mogą na inwestycji zarobić. Sytuacji nie ułatwia też skomplikowany stan prawny gruntów. Swego rodzaju gwoździem do trumny była zaś likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i ustanie państwowych dotacji. W wielu spółdzielniach problemem są też konflikty spółdzielców z zarządem. Tylko nieliczne mają tyle odwagi i sprawności operacyjnej, by realizować nowe inwestycje. W tym roku oddały one do użytkowania 2042 mieszkania, prawie 30-krotnie mniej niż deweloperzy.

Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania
przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres1

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

Deweloperzy na fali

Działające na rynku firmy wykorzystują rynkową szansę i budują na potęgę. Od początku roku oddały do użytkowania 60,6 tys. lokali mieszkalnych, rozpoczynając w tym samym czasie budowę 71 tys. i uzyskując pozwolenie na budowę 86,3 tys. kolejnych. Jednocześnie firmy notowane na giełdzie raportują rekordowe wyniki sprzedaży. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że sprzedały w trzech kwartałach tego roku 13,6 tys. mieszkań, o ponad 15 proc. poprawiając wynik z 2015 r. Rekordy z okresu hossy 2004-2008 też zostały poprawione.

Większa aktywność deweloperów widoczna jest przede wszystkim w dużych miastach. Jak informuje w najnowszym raporcie Narodowy Bank Polski, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w samej Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 13,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 67,2 proc. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 14,9 tys. lokali. Kraków i Wrocław to niecała połowa wielkości rynku stołecznego, Gdańsk niespełna 30, a Poznań ponad 20 proc.

Udział deweloperów, inwestorów indywidualnych i spółdzielni mieszkaniowych
w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres2

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

W efekcie większego zainteresowania nieruchomościami budowanymi przez deweloperów wyraźnie rośnie ich udział w rynku mieszkaniowym. W połowie lat 90. było to poniżej 5 proc., na początku XXI wieku przekroczono 20 proc. , a w okresie boomu mieszkaniowego odsetek ten doszedł do 45 proc. w 2009 r. Był to jedyny jak dotąd rok, w którym deweloperzy mieli w rynku udział większy niż inwestorzy indywidualni. Do podobnej sytuacji może dojść w 2017 r., przy czym możliwe jest, że pierwszy raz w historii deweloperzy oddadzą więcej niż połowę wszystkich lokali mieszkalnych.

Pozostałe podmioty (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) to niewielki ułamek rynku. Do 2006 r. budowały one nieco poniżej 10 proc. mieszkań (najwięcej w 1993 – 11,1 proc.), ale potem nastąpił spadek i obecnie jest to 2 proc. Z danych GUS wynika, że w grupie „pozostali” najwięcej mieszkań oddawanych jest w budownictwie komunalnym (1260 mieszkań od początku roku) i społecznym (987 mieszkań). Lokali zakładowych było w tym roku 243.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jeszcze wzrośnie i w przyszłym roku mogą oni odpowiadać za ponad połowę całego rynku. Póki co wysoki popyt na nowe mieszkania utrzymuje się i, choć na rynku widać czynniki zagrażające mu, w najbliższych kwartałach powinien utrzymać się na wysokim poziomie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Rozpoczął się już sezon grzewczy. Home Broker podpowiada pięć rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, gdy myślimy o obniżeniu rachunków za ciepło. Większość z nich to nieskomplikowane zabiegi, które niewielkim kosztem pozwolą oszczędzić trochę pieniędzy.

Przeciętne koszty ogrzania 60-metrowego mieszkania w bloku to ponad 200 złotych miesięcznie. Wydatki te stanowią sporą część budżetu domowego, warto więc zadbać, by za ciepło w domu płacić jak najmniej. Home Broker podpowiada, co zrobić, by zaoszczędzić bez obniżania standardu życia.

Koszty ogrzewania zależą od wielu czynników. Wpływ mamy na dystrybucję energii cieplnej w lokalu oraz na to, by para nie szła w gwizdek. O tym, jaka będzie pogoda decydować jednak nie możemy, a od tego, jak sroga będzie zima, zależy wysokość opłat za ogrzewanie.

  • Szczelny system

Jednym z podstawowych problemów,  który pojawia się w starszym budownictwie, są problemy ze szczelnością okien. Prowadzi to do niepotrzebnej utraty energii cieplnej. Jak mocno kaloryfery by nie pracowały, to ciepło i tak ucieka. Trzeba jak najszybciej zlokalizować miejsce przecieku i zlikwidować go. Poprawa będzie odczuwalna natychmiast, a koszt uszczelek to nie więcej niż kilkanaście złotych. Luki pojawiają się zarówno w oknach, jak i drzwiach balkonowych czy wejściowych.

  • Dobrej jakości okna

Wg badań, przez okna domu ucieka 25 do 40 proc. ciepła. W mieszkaniu współczynnik ten będzie mniejszy (bo rzadko występują np. okna dachowe), co nie zmienia faktu, że ich jakość ma ogromny wpływ na temperaturę w lokalu. Trzeba o tym pamiętać przy okazji wykonywania remontu bądź budowy domu. W niektórych przypadkach wymiana okien może być opłacalna, mimo że wiąże się z wysokim kosztem jednostkowym.

Warto jednak pamiętać, że o finalnej szczelności okien decyduje najsłabszy element całego systemu, a w jego skład, oprócz samych szyb, których parametry znajdziemy w katalogu producenta, wchodzą także rama, profile i okucia, ogromne znaczenie ma też sposób montażu. Na pewno nie ma też co przesadzać, założenie najbardziej szczelnych okien w mieszkaniu ze słabo zaizolowanymi ścianami będzie przerostem formy nad treścią.

  • Efektywnie działające grzejniki

W pomieszczeniach ciepło produkowane jest przez grzejniki, kluczowe jest, aby ich praca nie szła na marne. Z doświadczenia doradców Home Brokera wynika, że w wielu mieszkaniach spotykamy sytuację, w której grzejniki są zasłonięte grubymi zasłonami, różnego rodzaju obudowami lub po prostu zastawione meblami. Cyrkulacja powietrza jest wtedy zaburzona i wyprodukowane przez kaloryfery ciepło nie może dostać się tam, gdzie jest potrzebne. Zasłony nie są jednak takie bezcelowe, pod warunkiem, że zasłaniają okna, a nie grzejnik. Zimą wykorzystanie rolet czy zasłon to dodatkowa warstwa izolacyjna i mniejsza utrata ciepła. Z drugiej strony podczas słonecznych dni należy okna odsłaniać, by do mieszkania wpadało jak najwięcej energii słonecznej.

Grzejnik działa efektywnie, gdy pod nim i nad nim jest około 10 cm przestrzeni. W przypadku urządzeń, z których ciepło wypływa przez górną część obudowy, potrzebny jest parapet, który pozwala skierować ciepłe powietrze do wewnątrz mieszkania. Niepotrzebnie zasłonięty grzejnik może marnować nawet 20 proc. produkowanej przez siebie energii. Wystarczy więc mała przebudowa, by oszczędzić kilkaset złotych w skali roku.

Efektywność wykorzystania ciepła wyprodukowanego przez grzejniki można też podnieść za pomocą ekranów odbijających ciepło. Wystarczy pomiędzy ścianą a grzejnikiem zainstalować ekran odbijający ciepło do środka. To nic trudnego, chodzi po prostu o arkusz folii aluminiowej przyklejony np. na styropianie. Koszt takiej operacji to kilkanaście-kilkadziesiąt złotych, kwota ta powinna się zwrócić już w pierwszym roku. Im lepiej zaizolowana ściana, tym efektywność takiego usprawnienia będzie niższa, najwięcej zyskamy w mieszkaniu ze słabo zaizolowanymi ścianami i żeliwnymi kaloryferami.

Dla dobrego wykorzystania grzejników warto, by ich stan techniczny był jak najbliższy ideału. Należy pamiętać o odpowietrzaniu urządzeń (służy do tego specjalny kluczyk, który za kilka złotych można kupić w każdym sklepie remontowo-budowlanym), ich odkamienianiu (to już operacja bardziej skomplikowana i najlepiej, by została przeprowadzona w całej instalacji grzewczej), a nawet odkurzaniu. Nie bez znaczenia jest też ilość farby, która pokrywa stare żeliwne grzejniki. Przez kilkadziesiąt lat i wiele malowań może się jej zgromadzić całkiem sporo.

  • Regulacja temperatury

Im wyższą temperaturę będziemy utrzymywać w mieszkaniu, tym koszty ogrzewania będą wyższe – to oczywiste. Część osób utrzymuje w pomieszczeniach zbyt wysoką temperaturę (np. 23 stopnie Celsjusza), co jest nie tylko drogie, ale i niezdrowe. Zbyt ciepłe powietrze powoduje wysychanie śluzówki w drogach oddechowych, a to obniża efektywność naturalnych mechanizmów odpornościowych i może prowadzić do częstszych przeziębień. Jedynie w łazience taka temperatura jest wskazana. W pokojach dziennych powinno być 20-21 stopni, w kuchni 18-20, a w przedpokoju i sypialni 17-19. Sen w zbyt wysokiej temperaturze nie jest efektywny, chłodniejsze powietrze sprawia, że lepiej się wysypiamy. Spadek średniej temperatury w mieszkaniu o 1 stopień Celsjusza to oszczędność na rachunkach na poziomie 5-7 proc.

Dodatkowe oszczędności znaleźć można poprzez zróżnicowanie temperatury w pomieszczeniach zależnie od ich użytkowania. W pokoju gościnnym, gdzie na co dzień nikt nie przebywa, nie musi być ciepło. Tak samo jest z dłuższą nieobecnością. Wyjazd na urlop czy długi weekend lub święta jest czasem, gdy można obniżyć temperaturę w mieszkaniu o kilka stopni, a im dłuższy wyjazd, tym bardziej opłacalne to będzie. W ciągu zimowego tygodnia grzejniki mogą zużyć ciepła za 150-200 zł, wyjeżdżając na narty można więc ograniczyć ich działanie.

Regulację temperatury w mieszkaniu ułatwiają termostaty. Najprostsze pozwalają po prostu ustawić pożądaną temperaturę i po jej osiągnięciu dopływ ciepłej wody w grzejniku zostaje zatrzymany. Zaawansowane urządzenia mogą zmieniać temperaturę w zależności od pory dnia i dnia tygodnia. Według GUS-u termostaty ma zainstalowane około połowy gospodarstw domowych, istnieje więc spory potencjał do nadrobienia zaległości.

  • Odpowiednie wietrzenie

Rozsądne gospodarowanie energią cieplną powinno wiązać się z odpowiednim wietrzeniem pomieszczeń. Należy to robić szybko, intensywnie i przy wyłączonych grzejnikach. Trzymając uchylone okno przez długi czas wietrzymy nieefektywnie. Celem wietrzenia zimą nie jest wychłodzenie mieszkania, tylko wymiata zużytego powietrza na świeże z zewnątrz. Należy wietrzyć od kilku do kilkudziesięciu minut i powtarzać to kilka razy dziennie.

Istnieje wiele metod na obniżenie rachunków za ogrzewanie, ich efektywność zależeć będzie od konkretnego przypadku, wszystko zależy od aktualnej sytuacji, na którą składają się nawyki mieszkańców oraz jakość technologiczna budynku.

W niektórych przypadkach opłaty za ogrzewanie można zredukować nawet o jedną trzecią, większość tych kroków wymaga niewielkich nakładów, które zwrócą się bardzo szybko. Biorąc pod uwagę przeciętne koszty podawane przez GUS oznacza to, że w ciągu roku oszczędzić można nawet 800-900 złotych.

W ekstremalnych przypadkach warto będzie przeprowadzić termomodernizację, czyli wymianę okien lub dodatkową izolację ścian czy dachu. Taka inwestycja nie tylko znacznie obniży rachunki za ogrzewanie, ale i zwiększy komfort życia mieszkańców, nie brakuje bowiem mieszkań (szczególnie gdy mowa o tych ze skosami, szczytowych itd.), w których nawet utrzymanie temperatury 19-20 stopni Celsjusza nie jest łatwe.

 

Marcin Krasoń, Home Broker

Zakup mieszkania to dla wielu Polaków najpoważniejsza inwestycja w życiu. Bez względu na to jakie mieszkanie kupujemy, warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Home Broker podpowiada, na co uważać kupując nieruchomość z drugiej ręki.

Większy wybór, zarówno pod kątem lokalizacji, metrażu jak i standardu, a także możliwość znalezienia mieszkania do zamieszkania „natychmiast” – to najważniejsze zalety zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Nic więc dziwnego, że mimo atrakcyjności nowych mieszkań, te używane wciąż są popularne wśród kupujących. Trzeba jednak zachować ostrożność przy zakupie, by nie okazało się, że nabyliśmy bilet na spacer po polu minowym.

  • Sprawdź sprzedającego

Na początek należy zweryfikować, czy osoba, która chce sprzedać nam mieszkanie, rzeczywiście jest tym, za kogo się podaje i czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. Dokumentem potwierdzającym zakup mieszkania jest umowa cywilno-prawna w formie aktu notarialnego (taka forma jest prawnym obowiązkiem), jednak czasem może być to np. spadek czy podział majątku. Warto zajrzeć też do księgi wieczystej. W większości przypadków, znając jej numer, można to zrobić bez wychodzenia z domu, gdyż system został skomputeryzowany i księgi wieczyste można przeglądać on-line.

  • Uwaga na służebności

W trakcie weryfikowania stanu prawnego nieruchomości warto zwrócić uwagę na tak zwane służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania (z części lub całości) nieruchomości przez osobę trzecią. Prawo to obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

  • Niechciani lokatorzy

To, że ktoś nie ma prawa do zamieszkiwania w lokalu (bo np. zrzekł się służebności) wcale nie znaczy, że tego nie będzie robił. Warto od sprzedającego zażądać zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz sprawdzić, czy fizycznie nikt w nim nie mieszka. W przypadku kupna mieszkania z lokatorami trzeba liczyć się z możliwym procesem o eksmisję, który może się ciągnąć miesiącami. W Polsce nie można lokatorów wyrzucić na bruk, muszą mieć zapewniony lokal.

  • Prawo dożywocia

Uważać należy na mieszkania obciążone prawem dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglądając na przykład dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

  • Obciążenie finansowe – zaległości

Sprzedający mieszkanie powinien też udowodnić, że lokal nie jest zadłużony z tytułu czynszu lub opłat za media. Zaświadczenia takie można uzyskać od wspólnoty mieszkaniowej i firm dostarczających media. Znaczenie ma także obciążenie hipotekami – informacje o tym znajdziemy w księdze wieczystej.

  • Prześwietl wspólnotę i budynek

Stając się właścicielem mieszkania, stajemy się jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę na to, jak owa wspólnota prosperuje. Źle zarządzana wspólnota to wyższe koszty oraz utrudnione życie mieszkańców.

Trzeba też przyjrzeć się budynkowi, w którym przyjdzie nam zamieszkać. W przypadku nieruchomości starszej niż kilka lat, istotny będzie jej stan techniczny pod kątem potrzebnych remontów. Jeśli w najbliższych latach wymagany będzie większy remont (np. dachu), a konto wspólnoty świeci pustkami, to trzeba przygotować się na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.

  • Ostrożnie z użytkowaniem wieczystym

Duża część bloków mieszkalnych wybudowana została na gruntach nie należących do wspólnoty lub spółdzielni, a do skarbu państwa lub do jednostki samorządu terytorialnego. Kupując takie mieszkanie stajemy się współużytkownikiem wieczystym gruntu, co wiąże się z opłatami. O ich wysokości decyduje właściciel działki, informując o tym użytkowników. Rzecz w tym, że opłaty te nie są regularnie aktualizowane i może zdarzyć się tak, że dziś to niewielki koszt, ale wkrótce dojdzie do sporej podwyżki. Wkrótce jednak instytucja użytkowania wieczystego ma zniknąć, należy jednak pamiętać, że przekształcenie go we własność gruntu nie odbędzie się za darmo, należy więc uwzględnić to w kosztorysie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Nowe limity cenowe w programie Mieszkanie dla Młodych nie wpłynęły na popularność dopłat. We wrześniu kredytobiorcy złożyli do Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski o dofinansowanie na kwotę 18,5 mln zł – policzył Home Broker. Program nadal jest blokowany przez fakt, że dostępne są tylko środki na 2018 rok.

W porównaniu do jesieni 2015 r. sprzedaż kredytów z dofinansowaniem nadal wygląda słabo. Jak wynika z obliczeń, które na podstawie danych Banku Gospodarstwa Krajowego przeprowadził Home Broker, we wrześniu chętni na preferencyjne kredyty wnioskowali o dopłaty na łączną kwotę 18,5 mln zł. W analogicznym okresie ubiegłego roku miesięczne wykorzystanie dopłat wynosiło 120-140 mln zł, było więc sześcio-siedmiokrotnie wyższe.

Tak duża zmiana poziomu sprzedaży kredytów nie wynika z nagłego spadku zainteresowania nimi. Rzecz w ich dostępności. Chętni na dopłaty mają obecnie ograniczone możliwości jeśli chodzi o zakup mieszkania w programie. Do końca tego roku można bowiem dostać tylko środki przeznaczone na dofinansowanie w 2018 roku.

Niełatwo o mieszkanie z dopłatą

To implikuje trudności w znalezieniu już dziś odpowiedniego mieszkania, bowiem w obecnej sytuacji kupić można jedynie nieruchomość, której harmonogram płatności przewiduje zapłatę ostatniej transzy w 2018 roku. Pole manewru dla chętnych na dofinansowanie jest więc ograniczone, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie trzeba by znaleźć sprzedającego, któremu pieniądze ze sprzedaży mieszkania nie są potrzebne od razu i zgodzi się na zapłatę części za ponad rok.

Na rynku pierwotnym jest o odpowiednie mieszkanie łatwiej. Już teraz mniej więcej co piąty lokal w ofercie deweloperów ma datę oddania do użytkowania w 2018 r. i będzie ich coraz więcej. Dodatkowo, deweloperzy idą czasami na rękę klientom i chętniej niż osoby fizyczne sprzedające mieszkanie na rynku wtórnym, godzą się na opóźnioną płatność.

Kupujący czekają na nowy rok

15-20 mln zł miesięcznie to ostatnio normalna kwota dopłat. Sytuacja ulegnie zmianie na początku przyszłego roku, kiedy to spodziewamy się znów eksplozji liczby wniosków o dopłaty z puli na 2017 rok. Od 2 stycznia do gry wróci bowiem druga część środków na 2017, gdyż zgodnie z zasadami programu, przed rozpoczęciem danego roku wykorzystać można jedynie połowę środków przeznaczonych na ten okres.

Wszystko wskazuje na to, że pieniądze te skończą się szybko (maksymalnie po dwóch-trzech miesiącach), gdyż dotąd tak bywało. Na przykład w marcu 2016 r., gdy wiadomo było, że kończą się pieniądze na ten rok, kredytobiorcy złożyli wnioski na dopłaty w łącznej kwocie 202 mln zł.

Program Mieszkanie dla Młodych działa od początku 2014 r. Po niemrawym początku nabrał rozpędu i łącznie kredytobiorcy otrzymali już ponad 1,8 mld zł. Do końca działania do wykorzystania jest jeszcze 373 mln zł na 2017 r. i 690 mln zł na 2018 r., łącznie 1,06 mld zł. W teorii MdM ma działać do końca 2018 r., ale obserwując jego popularność w ostatnich kwartałach, trudno spodziewać się, by po zimie 2018 r. były jeszcze jakieś pieniądze do wykorzystania.

Dla kogo dopłaty MdM?

Aby otrzymać dopłatę do kredytu należy spełnić szereg warunków wśród których jest cena metra kwadratowego nieruchomości, limity są aktualizowane co pół roku. Uzyskać dofinansowanie mogą osoby do 35. roku życia kupujące na kredyt swoje pierwsze mieszkanie, które powinno spełniać warunek cenowy (limity ceny metra kwadratowego dla danego obszaru) i powierzchniowy. Łatwiej mają rodziny wielodzietne, których nie dotyczy zasada pierwszego mieszkania, mogą też kupić większą nieruchomość i otrzymać znacznie wyższą dopłatę.

Wysokość dopłat bierze się z wysokości limitów, a te są pochodną cen nieruchomości na danym obszarze. Stąd też najwięcej środków otrzymać mogą osoby kupujące mieszkanie w Warszawie. Rodzina wielodzietna (przysługuje jej największe dofinansowanie) nabywająca lokal o powierzchni 65 mkw. lub więcej, otrzyma w tej chwili ponad 114 tys. zł. Na mniejsze dofinansowanie liczyć mogą kredytobiorcy bezdzietni, w Warszawie będzie to maksymalnie 29,2 tys. zł. Ponad 100 tys. zł otrzymać można jeszcze w Poznaniu (maksymalnie 101,2 tys. zł), a nieco mniej we Wrocławiu (93,2 tys. zł), Krakowie (93 tys. zł) i Gdańsku (90,3 tys. zł).

Chętni na dofinansowanie powinni udać się do jednego z 14 banków, które mają podpisane umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Wśród nich są m.in. PKO BP, Pekao SA, Getin Noble Bank, Bank Millennium, Deutsche Bank Polska i Bank Zachodni WBK.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Ponad 75 tys. mieszkań oddali do użytkowania deweloperzy w ostatnich 12 miesiącach – raportuje Główny Urząd Statystyczny. To wartość najwyższa od jesieni 2009 r. Także liczba nowych budów i pozwoleń na budowę jest na wysokich poziomach w porównaniu do ubiegłych lat.

Działający na polskim rynku deweloperzy nie zwalniają tempa. Kolejne dane Głównego Urzędu Statystycznego przynoszą rekordowe rezultaty ich aktywności, popyt na nowe mieszkania nadal jest wysoki, choć trzeba przyznać, że na rynku nie brakuje sygnałów ostrzegawczych.

W ostatnim roku działające na polskim rynku firmy deweloperskie rozpoczęły budowę 86,8 tys. lokali mieszkalnych, o 6,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wzrost liczby nowych budów powoli wytraca impet, jeszcze niedawno rok do roku liczba rozpoczynanych budów rosła o 20-30 proc. To może być sygnał, że deweloperzy nabierają ostrożności, choć z drugiej strony liczba pozwoleń na budowę szósty miesiąc z rzędu przekroczyła 100 tys. sztuk przez rok i jest wyższa od tej sprzed roku o ponad 18 proc. Duża liczba pozyskiwanych przez deweloperów pozwoleń wskazuje na to, że nie oczekują oni spowolnienia na rynku, a raczej zakładają, że kolejnych kilka kwartałów będzie jeszcze mocne.

Najwięcej dzieje się na rynku warszawskim, który (pod względem liczby sprzedawanych mieszkań) jest ponad dwa razy większy od krakowskiego i wrocławskiego. Czwartym najważniejszym miastem jest Gdańsk, a piątym Poznań.

Aktywność deweloperów w okresie październik 2015 – wrzesień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 75 261 +24,7%
Rozpoczęte budowy 86 799 +6,2%
Wydane pozwolenia na budowę 104 271 +18,2%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Efekty ożywienia na rynku, które nadeszło kilka lat temu, obserwujemy w liczbie lokali oddawanych do użytkowania. 75,3 tys. mieszkań to najwięcej od listopada 2009 r., kiedy to przygasał boom mieszkaniowy z lat 2004-2008. W samym wrześniu 2016 r. deweloperzy oddali do użytkowania 7270 mieszkań, podczas gdy średnia miesięczna za ostatnie lata to mniej niż 5 tys. lokali.

Jak długo trwać będzie mieszkaniowe Eldorado?

Czy, w związku z pewnymi podobieństwami statystycznymi, grozi nam wywrócenie się rynku jak wtedy? Raczej nie, gdyż sytuacja jest inna. Różni się od tamtej otoczeniem makroekonomicznym oraz szczegółami. Tamtym rekordom sprzedaży mieszkań towarzyszyły oderwane od rzeczywistości wzrosty cen. Dziś rynek jest stabilny, od wielu kwartałów na najważniejszych rynkach obserwujemy tylko niewielkie wahnięcia, co sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Aktualnie jednym z największych zagrożeń dla biznesu deweloperów jest potencjalny wzrost stóp procentowych. Spowodowałby on podniesienie rat kredytów hipotecznych, a także spadek atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem (względem obligacji skarbowych i lokat bankowych). Wiele osób zastanawia się też, jak na rynek mieszkaniowy wpłynie program Mieszkanie Plus. Na chwilę obecną wygląda na to, że nie będzie on zagrożeniem dla deweloperów, gdyż kierowany jest do klientów innych niż kupujący nowe mieszkania, czy ich późniejsi najemcy.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wielu deweloperów notuje rekordy sprzedaży, a raportowana przez Główny Urząd Statystyczny aktywność jeśli chodzi o nowe budowy od dawna nie była tak wysoka. Mieszkania nie kupuje się co miesiąc, dla większości osób to sytuacja bardzo stresowa. Home Broker przygotował zbiór porad, które sprawią, że transakcja przebiegnie spokojniej i bezpieczniej.

Gdy już zdecydujemy się na zamieszkanie w jakiejś okolicy, warto dokładnie tę okolicę poznać przed ostatecznym zakupem mieszkania. To że dziś osiedle otoczone jest zielenią, nie znaczy, że będzie tak za kilka lat. Zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia, ale warto poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie. Informacje tego typu znaleźć można w planie zagospodarowania przestrzennego, można też poczytać o planach jakie na daną okolicę ma gmina.

Dokładnie zweryfikować należy też dojazd do miejsca pracy i innych często odwiedzanych miejsc jak szkoła czy przedszkole. Przy inwestycji realizowanej na obrzeżach miasta istotna jest też dostępność sklepów, czy jakość dróg dojazdowych, bo niektóre osiedla budowane są w miejscach, gdzie jeszcze kilka lat temu były pola uprawne.

Sprawdź dewelopera

Ważnym elementem przygotowań do zakupu mieszkania jest prześwietlenie dewelopera. Osoby kupujące nieruchomość od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych mają łatwiej – bezproblemowo można bowiem zapoznać się z historią spółki. W innych przypadkach jest to trudniejsze, ale nie niemożliwe. Poza wynikami finansowymi i kondycją firmy, warto przyjrzeć się zrealizowanym już przez nią inwestycjom. Wycieczka na kilka osiedli może dużo powiedzieć na temat solidności dewelopera. Mając chwilę czasu można porozmawiać z mieszkańcami, a innego dnia poszperać w internecie. Pamiętajmy jednak, iż pozorna anonimowość w sieci sprawia, że nie wszystkie opinie są prawdziwe. Część może pochodzić od konkurencji lub od samej firmy.

Wiele osób sprawdza także stan prawny gruntu, na którym jest lub ma być budowany blok. Niezbędne informacje znajdziemy w księdze wieczystej, a przejrzeć ją można bez wychodzenia z domu, przez internet. Jeśli deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym działki, to dobrze (choć użytkowanie wieczyste wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów). Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką.

Rachunek powierniczy

Wybierając mieszkanie od dewelopera warto zwrócić uwagę, czy inwestycja objęta jest rachunkiem powierniczym będącym dodatkowym zabezpieczeniem interesów kupującego. Jest to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Odsetek mieszkań z rachunkiem cały czas rośnie, ale nadal można trafić na nieruchomość bez tego udogodnienia.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

Wprowadzona w życie wiosną 2012 roku ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek podpisywania tak zwanej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (kosztami kupujący i deweloper dzielą się po połowie). Pełni ona tę samą funkcję, co wcześniej umowa przedwstępna: zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w przyszłości. Umowa zawiera też m.in. kary umowne grożącej każdej ze stron za niedotrzymanie jej.

Umowa deweloperska powinna zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących nieruchomości. Od planowanej daty ukończenia i przeniesienia prawa własności, poprzez standard mieszkania, a na otoczeniu budynku skończywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak wyglądać ma garaż, klatka schodowa, winda, plac zabaw czy droga dojazdowa. W umowie powinny być też szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania, sposobu pomiaru jego powierzchni oraz schematy instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Niezwykle istotny jest także termin ukończenia inwestycji oraz data przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego. Im bardziej szczegółowe informacje będą zawarte w umowie, tym interesy klienta będą lepiej zabezpieczone. Na podstawie umowy deweloperskiej kupujący może potem dochodzić swoich praw w sądzie gdyby deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania.

Odbiór mieszkania

Ostatnim punktem w procesie zakupu mieszkania od dewelopera jest odbiór mieszkania. Ten składa się z dwóch kroków: odbioru technicznego (gdy sprawdzamy wykonanie nieruchomości) i odbioru lokalu (spisanie liczników i przekazanie kluczy). Pierwszy krok wymaga choćby podstawowej wiedzy z zakresu budownictwa. Owszem, kuzyn ze szwagrem mogą pomóc, ale za kilkaset złotych możemy zatrudnić fachowca z wiedzą i doświadczeniem. Przy zakupie mieszkania za setki tysięcy złotych warto dołożyć wszelkich starań, by zminimalizować ryzyka.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wrześniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych pokazało odczyt wskaźnika na poziomie najwyższym od początku 2012 r. Z obwieszczaniem końca okresu stabilizacji cen mieszkań w Polsce należy jednak odczekać kilka miesięcy, by nie okazało się, że to chwilowe wahnięcie.

842,2 pkt, o 1,3 proc. więcej niż miesiąc temu i o 2,5 proc. powyżej poziomu sprzed roku – to najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach nieruchomości w Polsce. Wskaźnik wyliczany jest na podstawie median cen mieszkań z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Przez trzy lata Indeks był bardzo stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_09_27-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ceny w górę w większości miast

W zdecydowana większość analizowanych przez Home Brokera miast w ostatnim roku doszło do wzrostu cen. Do indeksu uwzględnianych jest 16 ośrodków, w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny spadły tylko w pięciu. W pozostałych 11 miastach dzisiejsze średnie stawki są wyższe niż rok temu.

Z miast o większej liczbie transakcji (to zmniejsza prawdopodobieństwo przypadkowości wyniku – przy niewielu transakcjach jedna większa inwestycja deweloperska jest w stanie mocno zachwiać medianą cen w danym mieście) największy spadek cen zanotowaliśmy w Łodzi, gdzie w ciągu roku mediana ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania spadła z 3951 do 3597 zł, czyli o 9 proc. O 3,5 proc. spadła cena w Gdańsku, a o 1,3 proc. – w Warszawie.

Z kolei największy wzrost stawek zanotowaliśmy we Wrocławiu (z 5507 do 5860 zł za mkw. – o 6,4 proc.), Krakowie (o 4,2 proc.) oraz  Białymstoku (3,3 proc.). Do niewielkich zmian (poniżej 1 proc.) doszło w Poznaniu i Szczecinie.

Warszawa najdroższa

Najdroższe mieszkania z dużych miast są niezmiennie w Warszawie. Wrześniowy odczyt dla stolicy to 7232 zł za mkw., co jest stawką najwyższą od pół roku. Najwyższy poziom cen w Warszawie oczywiście nie dziwi, bo to największe miasto, centrum biznesowe i akademickie, to w Warszawie jest też największa aktywność deweloperów. W samej Warszawie stawki za mieszkania są bardzo zróżnicowane. Najdrożej jest na Śródmieściu, gdzie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego przekracza 10 tys. zł za mkw. W cenowym drugim rzędzie są Żoliborz, Wilanów, Mokotów i Ursynów ze stawkami na poziomie 8-9 tys. zł za mkw. Ale nawet w dzielnicach rozstrzał cenowy może być duży i zależy od standardu mieszkania oraz jego dokładnej lokalizacji.

Duża część popytu na mieszkania w Warszawie to osoby kupujące mieszkanie jako inwestycję, by wprowadzić je na rynek najmu. Wielu z nich kupuje mieszkania za gotówkę i skupia się na rynku pierwotnym, bo na nowe mieszkanie łatwiej jest znaleźć najemców. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 351 zł 3,3%
Gdańsk 5 013 zł -3,5%
Kraków 6 515 zł 4,2%
Lublin 4 685 zł 1,9%
Łódź 3 597 zł -9,0%
Poznań 5 442 zł 0,7%
Szczecin 4 509 zł 0,0%
Warszawa 7 232 zł -1,3%
Wrocław 5 860 zł 6,4%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Deweloperzy nie zwalniają tempa

Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy. Nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.

Rosnąca liczba pozwoleń na budowę (w ostatnich 12 mies. 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu) świadczy o tym, że deweloperzy nie tracą wiary w to, że popyt utrzyma się na wysokim poziomie. Wkrótce poznamy wyniki sprzedażowe za trzeci kwartał i wiele wskazuje na to, że będą one bardzo optymistyczne.

Zalecana ostrożność

Deweloperzy notują dobre wyniki sprzedaży mimo niełatwej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. A niewiele wskazuje, by ta miała się zmienić. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. Od 1 stycznia 2017 r. wzrośnie obowiązkowy wkład własny (choć będzie można go częściowo ubezpieczyć).

Firmy deweloperskie powinny być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.

Zagrożeniem dla rynku jest też potencjalny wzrost inflacji, który pociągnie za sobą wyższe stopy procentowe. Z jednej strony jeszcze utrudni to życie kredytobiorcom, a z drugiej przeciągnie część inwestorów znów do obligacji skarbowych i bankowych depozytów.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy.

Budowę 89 072 nowych mieszkań rozpoczęli w Polsce deweloperzy w ciągu ostatniego roku (o 10,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie zakończonym sierpniem 2015 r.). To najwyższy wynik w historii, nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. W samym sierpniu rozpoczęto budowę 7357 lokali mieszkalnych, o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.

Co więcej, nadal rośnie liczba pozwoleń na kolejne inwestycje. Przez ostatnich 12 miesięcy deweloperzy otrzymali ich 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu. Równie dynamicznie rośnie liczba lokali oddawanych do użytkowania. Od września 2015 do sierpnia 2016 r. działający na terenie kraju deweloperzy oddali 74 822 lokale mieszkalne, najwięcej od siedmiu lat. Aktualna liczba jest o 28,5 proc. wyższa od tej sprzed roku.

Aktywność deweloperów w okresie wrzesień 2015 – sierpień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 74 822 +28,5%
Rozpoczęte budowy 89 072 +10,7%
Wydane pozwolenia na budowę 106 037 +24,6%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Zauważona miesiąc temu wysoka liczba budów rozpoczętych przez spółdzielnie mieszkaniowe (604 mieszkania – najwięcej od kwietnia 2010 r.) nie była zwiastunem nadchodzącego odrodzenia spółdzielni. W sierpniu nowych budów było 46. Lipcowy wynik był więc statystycznie nieistotny.

Deweloperzy w budowlanym pędzie

Deweloperzy nie zwalniają tempa, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz pozwoleń na kolejne budowy cały czas jest wysoka. To o tyle ciekawe, że mamy do czynienia z dość trudnym rynkiem kredytów hipotecznych. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. A popyt na nowe mieszkania nie spada. Z danych REAS-a wynika, że poza Łodzią i Poznaniem, na wszystkich głównych rynkach sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2016 r. była wyższa niż w poprzednim. Rośnie też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali, gdyż deweloperzy starają się zaspokoić wysoki popyt.

Firmy deweloperskie powinny jednak być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.

Póki co rynek pierwotny broni się klientami kupującymi mieszkania w celach inwestycyjnych. W niektórych inwestycjach deweloperskich odsetek osób kupujących nieruchomość za gotówkę przekracza dwie trzecie, a duża część mieszkań trafia potem na rynek najmu. Inwestorzy traktują to jako alternatywę dla obligacji skarbowych i bankowych lokat, które – przy historycznie najniższych stopach procentowych – nie dają wiele zarobić. Ale jeśli inflacja wzrośnie, to za nią pójdą stopy procentowe i bezpieczne oszczędzanie w banku lub na obligacjach może wrócić do łask.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Coraz więcej osób kupuje mieszkanie po to, by wprowadzić je na rynek najmu. Część z nich ma jednak spore obawy co do bezpieczeństwa wynajmu. Home Broker podpowiada, jak przy tej operacji zabezpieczyć swoje interesy, by inwestycja nie odbiła się nikomu czkawką.

 

Największe zagrożenia dla właściciela wynajmowanej nieruchomości to dewastacja lokalu oraz nieterminowe płatności. Warto więc poczynić kroki, które przed takimi okolicznościami zabezpieczają. To pozwoli zaoszczędzić pieniądze i stres.

  • Weryfikacja najemcy

Pierwszym co właściciel mieszkania na wynajem powinien zrobić przed podpisaniem umowy jest weryfikacja drugiej strony transakcji. W ciągu ostatniego roku do bazy danych systemu Dokumenty Zastrzeżone trafiło 130 tys. dokumentów tożsamości. Należy dołożyć wszelkich starań, by sprawdzić, czy osoba podająca się za Jana Kowalskiego faktycznie owym Kowalskim jest.

Wynajmujący coraz częściej nie boją się zadawać pytań (także tych o sytuację materialną czy sposób finansowania opłaty za mieszkanie) i dobrze, bo wynajem mieszkania to biznes jak każdy, nie należy się bać dbania o swoje interesy. Można na przykład poprosić o przedstawienie raportu z Biura Informacji Kredytowej, zaświadczenia o dochodach lub innego dokumentu, który potwierdzi, że po drugiej stronie siedzi osoba wiarygodna, która nie będzie sprawiać problemów z płatnościami. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by nie pokazał w/w dokumentów.

  • Dobra umowa najmu

Po uzgodnieniu warunków współpracy należy podpisać umowę najmu. Umowa powinna być sprawiedliwa i równo chronić interesy obu stron. Nie może być tak, że w świetle umowy jedna ze stron będzie uprzywilejowana. Dokument powinien też jasno precyzować granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania nieruchomości, by nie było wątpliwości co do tego, kto ponosi jakie koszty.

  • Protokół zdawczo-odbiorczy

Do umowy warto załączyć protokół, który rozwieje wszelkie wątpliwości co do stanu mieszkania i jego wyposażenia. Przy długoterminowej umowie trudno pamiętać, co dokładnie było na wyposażeniu nieruchomości i w jakim było stanie. Szczegółowy protokół i dokumentacja fotograficzna powinny rozwiązać ten problem.

  • Umowa najmu okazjonalnego

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najbezpieczniej jest podpisać tzw. umowę najmu okazjonalnego, w obecności notariusza. Zabezpiecza ona właściciela mieszkania na wypadek problemów z płatnością i pozwala eksmitować lokatora, który nie będzie chciał się wyprowadzić po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Dokument taki musi być podpisany u notariusza, a dodatkowo niezbędne jest wskazanie przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł się w razie czego wyprowadzić. Oczywiście do tego wymagana jest pisemna zgoda właściciela owego lokalu.

W razie niedopełniania obowiązku płacenia czynszu przez najemcę, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę najmu i wezwać go do opuszczenia mieszkania. Jeśli do tego nie dojdzie, właściciel mieszkania ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę przy sygnowaniu umowy. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika i następuje eksmisja.

Warto jednak wiedzieć, że rozwiązanie to jest przeznaczone tylko dla osób które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

  • Kaucja zwrotna

Najpopularniejszym zabezpieczeniem stosowanym przy umowie najmu od dawna jest kaucja. To pieniądze przekazywane właścicielowi mieszkania przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Są to środki na poczet ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu lub nieterminowych płatności. Przyjętą praktyką rynkową jest pobieranie kaucji w wysokości miesięcznego czynszu. Jeśli zakończenie umowy przebiegnie bezproblemowo, kaucja po prostu wraca do najemcy. Czasem właściciel mieszkania chce otrzymać kaucję wyższą niż jednorazowy czynsz, należy jednak mieć na uwadze fakt, że dla części potencjalnych najemców może to być odstraszające.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Mieszkanie od dewelopera nie wymaga remontu, jest nowoczesne i można je urządzić według własnych potrzeb. Czasami korzystniej jest jednak kupić lokum na rynku wtórnym, zwłaszcza że można tam znaleźć także oferty w nowym budownictwie.

Mieszkanie od dewelopera czy poprzedniego właściciela? W 2015 roku TNS Polska przeprowadziło badanie preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania. Wynika z niego, że ponad połowa Polaków zainteresowanych kupnem nieruchomości bierze pod uwagę wyłącznie oferty z rynku pierwotnego. Tylko 12 proc. respondentów wskazało, że ich pierwszym wyborem był dom lub mieszkanie z rynku wtórnego. Swoje decyzje ankietowani uzasadniają tym, że w nieruchomościach z rynku pierwotnego wszystko jest nowe (38 proc. badanych), budynek nie wymaga remontów (35 proc.), kupujący sam decyduje o wystroju wnętrza (33 proc.) oraz, że budynki są bardziej estetyczne i nowoczesne (28 porc.). Pozostałe argumenty to między innymi nowoczesna infrastruktura, niskie koszty użytkowania, bogatsza oferta i łatwość późniejszej sprzedaży mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym można też kupić mieszkania w nowym budownictwie (np. kilkuletnie), które mają większość zalet nieruchomości od dewelopera. Czasem do kupienia są nawet mieszkania z drugiej ręki w stanie deweloperskim.

Mieszkanie z rynku wtórnego: wady i zalety

Większa część nieruchomości dostępnych z drugiej ręki to lokale wymagające dodatkowych nakładów finansowych. Zwykle jest tak, że im starsze mieszkanie, tym większego wkładu potrzebuje, choć od tej reguły bywają oczywiście wyjątki. Kupując starszą nieruchomość należy liczyć się też z wyższymi kosztami utrzymania. Z jednej strony istnieje ryzyko wysokiego funduszu remontowego, z drugiej zaś strony mieszkania powstałe w starszych technologiach budowlanych zwykle trudniej jest ogrzać, co generuje wyższe opłaty. Część starszych mieszkań jest też niepraktycznie rozplanowana, mają np. długie i nieustawne korytarze.

Rynek wtórny ma też jednak wiele zalet. Do najważniejszych z nich należą możliwość negocjacji ceny oraz szybka realizacja transakcji kupna. Na rynku wtórnym bez problemu znajdziemy mieszkanie, do którego wprowadzić się można praktycznie od razu po zakupie. Szerszy wybór pozwala lepiej dopasować mieszkanie do potrzeb i możliwości kupującego. Zarówno jeśli chodzi o stan nieruchomości, jak i jej standard czy lokalizację.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat są też przestrzeń pomiędzy budynkami i lokalizacja na mapie miasta.

Mieszkanie z rynku pierwotnego: wady i zalety

Decydując się na rynek pierwotny można liczyć na niższe koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych), ale każde nowe mieszkanie trzeba urządzić i wyposażyć, co kosztuje. Z drugiej strony, robimy to wg własnego pomysłu, co dla wielu osób jest bardzo ważne. Koszt przygotowania mieszkania od dewelopera do zasiedlenia to średnio 1000 zł za mkw. Czasami deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości. Kalkulując zakup mieszkania należy jednak wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu, lecz i koszty utrzymania nieruchomości. Przy nowych budynkach miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku.

Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne. Przy nowym mieszkaniu można też liczyć na bardziej funkcjonalny rozkład  – przestrzeń jest lepiej zagospodarowana, częściej niż kiedyś znajdziemy w planie garderobę czy spiżarnię, a atrakcyjności lokalom dodają duże okna (czasami od podłogi do sufitu) i ciekawie zaplanowane pokoje.

Klienci deweloperów mają wprawdzie spory wybór (w ciągu ostatniego roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 90 tys. lokali mieszkalnych), ale trzeba zwrócić uwagę na dostępność tych nieruchomości. Wiele ofert to mieszkania jeszcze nie gotowe, nie brakuje takich, których budowa na dobre jeszcze się nie rozpoczęła. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie i szybko w nim zamieszkać, to na rynku pierwotnym będzie miał niewielki wybór. Trzeba też pamiętać, że nie każdy bank chce kredytować mieszkania na początkowym etapie budowy (wiele zależy też od renomy dewelopera), w przypadku rynku wtórnego takie problemy nie istnieją.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. W rzeczywistości bywa z tym jednak różnie, a nawet jeśli firma budowlana bez sprzeciwu godzi się na naprawę, to przecież każdy remont oznacza czasowe utrudnienia w korzystaniu z lokalu i obniża komfort życia mieszkańców.

Ale za to kupując nowe mieszkanie możemy liczyć na takie udogodnienia jak miejsce garażowe, nowoczesna winda, recepcja czy ochrona, a w wypadku lokali w wysokim standardzie, także klimatyzację czy zarządzanie nieruchomością przed smartfona.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Jakie kroki powinien przedsięwziąć student, by bezpiecznie wynająć mieszkanie? Czego unikać, co koniecznie wpisać do umowy najmu i czy trzeba płacić kaucję? Home Broker podpowiada, jak zrobić to bezboleśnie.

W roku akademickim 2014/2015 w szkołach wyższych w Polsce kształciło się 1,4 mln żaków, z czego w samej Warszawie było to prawie 250 tys. osób. To spora siła także na rynku najmu. Na przełomie sierpnia i września ruch na rynku jest największy, bo zbliża się początek roku akademickiego i wielu studentów szuka lokum dla siebie. Home Broker przygotował siedem wskazówek, których warto się trzymać, by sprawnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie.

1)            Dobra umowa najmu

Umowa najmu to dokument, którego celem jest zabezpieczenie interesów obu stron. Dobrze skonstruowana powinna zawierać wyszczególnione prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego oraz dokładnie wskazywać granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania nieruchomości. Przed podpisaniem dokument należy dokładnie przeczytać, a w razie wątpliwości interpretacyjnych – skonsultować z prawnikiem.

2)            Odpowiedni czas trwania umowy najmu

Podpisując umowę najmu powinno się też zwrócić uwagę na czas, na który ma ona obowiązywać. Ustawa o ochronie lokatorów mówi, że umowa na czas nieokreślony łączy się z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. W przypadku studentów to raczej mało korzystne rozwiązanie, bo w przypadku np. zmiany planów mogą pojawić się komplikacje. Natomiast umowa terminowa trwa od do i poza wyjątkowymi sytuacjami nie można jej normalnie wypowiedzieć. Jedyna możliwość wcześniejszego zerwania to w zasadzie porozumienie stron. W przypadku studentów popularne rozwiązanie to wynajem na dziewięć miesięcy (od początku października do końca czerwca) lub dłuższy okres, ale z zastrzeżeniem, że w wakacje najemcy płacą połowę stawki.

3)            Wiarygodny kontrahent

Wprawdzie rzadko, ale zdarzają się na rynku najmu próby oszustwa. Czasem ktoś próbuje wynająć tę samą nieruchomość kilku osobom, a inny chce wynająć mieszkanie choć nie jest jego właścicielem. Dlatego warto zachować dużą ostrożność i dokładnie zweryfikować, czy osoba, z którą rozmawiamy jest tym, za kogo się podaje oraz czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. W tym celu można poprosić o zaprezentowanie dwóch dokumentów tożsamości oraz aktu notarialnego. Można także zajrzeć do księgi wieczystej mieszkania. Dla uczciwej osoby okazanie tych dokumentów nie będzie kłopotem.

4)            Rzetelny pośrednik

Duża część mieszkań dostępnych na rynku pochodzi z ofert agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Warto pamiętać, że dobry pośrednik nie powinien pobierać prowizji za nic innego poza podpisaniem finalnej umowy najmu. Tych, którzy pobierają opłatę za udostępnienie adresów lub oglądanie mieszkania, lepiej omijać szerokim łukiem. Prowizja płacona agentowi to pieniądze nie tylko za udostępnienie bazy mieszkań i skontaktowanie z właścicielem, ale także za merytoryczną pomoc. Zweryfikowanie dostępności mieszkania, pomoc w przygotowaniu umowy i tak dalej. Standardowa prowizja dla pośrednika równa się miesięcznemu czynszowi.

5)            Kaucja zabezpieczająca

Standardowym zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości jest kaucja. Najemca wpłaca ją w chwili podpisania umowy i – o ile nie ma przesłanek, by właściciel ją zatrzymał – odzyskuje przy zakończeniu współpracy. Kaucja powinna być wpisana w umowę najmu i zwykle opiewa na kwotę miesięcznego czynszu. Jest ona pobierana na wypadek problemów z płatnościami lub zniszczeń w mieszkaniu. Jest to normalna praktyka rynkowa.

6)            Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokumentem, który obu stronom umowy najmu pozwoli uniknąć problemów z oceną stanu nieruchomości przed rozpoczęciem współpracy i po jej zakończeniu, jest protokół zdawczo-odbiorczy. To dokument opisujący stan faktyczny lokalu oraz jego wyposażenia. Powinniśmy zawrzeć w nim jak najdokładniejszy opis mieszkania oraz ewentualne istniejące zniszczenia (ścian, podłóg, mebli, wyposażenia). Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej. W protokole zamieszczamy także stan liczników, dzięki temu najemca pokryje tylko rzeczywiste koszty użytkowania nieruchomości. Warto także załączyć dokumentację zdjęciową, która w razie wątpliwości powinna pomóc je rozwiać.

7)            Wynajem w kilka osób

Dla obniżenia kosztów najmu warto rozważyć wynajem mieszkania w kilka osób, to bardzo popularne w Polsce rozwiązanie. Często najemcy są zaprzyjaźnieni lub przynajmniej się znają, ale nie brakuje też przypadków kiedy jedna lub dwie osoby podpisują umowę, a potem szukają współlokatorów. Należy to jednak uzgodnić z właścicielem mieszkania. Istotna jest bowiem kwestia odpowiedzialności za ponoszenie opłat. W przypadku kilku najemców sprawa ta powinna zostać sprecyzowana w umowie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazały pierwsze od dawna wyraźne spadki aktywności deweloperów. Na razie jest jednak za szybko na ogłaszanie końca dobrego okresu na rynku. By to ocenić potrzeba trochę więcej czasu niezbędnego do przyjrzenia się wynikom w dłuższym okresie.

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 33 440 nowych lokali mieszkalnych, to o 1,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W samym maju były to 6 072 mieszkania, co rok do roku oznacza spadek o 26,7 proc. Gdy jednak przyjrzymy się tej statystyce w dłuższym okresie, badając okresy 12-miesięczne, to okaże się, że aktualny poziom (86 100 mieszkań) jest o 11,1 proc. wyższy niż przed rokiem i o 2,5 proc. niższy niż miesiąc temu.

Aktywność deweloperów w okresie czerwiec 2015 – maj 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 72 625 +29,0%
Rozpoczęte budowy 86 100 +11,1%
Wydane pozwolenia na budowę 100 145 +20,2%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Aktualnie rynek jest w okresie zbierania plonów pracy sprzed roku-dwóch. Z miesiąca na miesiąc przybywa mieszkań oddawanych do użytkowania. W ostatnich 12 miesiącach było ich 72,6 tys., wartość ta niemal nieprzerwanie rośnie od wiosny ubiegłego roku, w kwietniu 2015 r. wynosiła 55,4 tys. Spodziewamy się dalszych wzrostów tego wskaźnika jeszcze przez kilka kwartałów. Realizacja inwestycji deweloperskiej trwa bowiem około dwóch lat, a statystyka GUS-u pokazywała wzrost liczby rozpoczętych budów przez niemal całe ostatnie trzy lata. Nowych mieszkań na rynku nie powinno więc brakować przez jeszcze co najmniej dwa lata.

Spadkowy miesiąc (w samym maju obniżyły się wszystkie wskaźniki aktywności deweloperów, zarówno w ujęciu rok do roku jak i miesiąc do miesiąca) może być jednak statystycznym wypadkiem przy pracy związanym z dwoma długimi weekendami jakie były w kalendarzu. Jest to bowiem okres, który nie sprzyja jakiejkolwiek aktywności biznesowej.

Co zmieni Mieszkanie Plus?

Rynek mieszkaniowy z zaciekawieniem wyczekuje konkretów związanych z Mieszkaniem Plus. W czerwcu pojawiły się kolejne uszczegółowienia nowego programu rządowego, ale nadal pozostaje w nim sporo pytań. Na razie pewni możemy być tego, że pomysł ma opierać się na kilku filarach: wsparciu budownictwa społecznego, wprowadzenia tanich mieszkań na wynajem oraz stymulowaniu indywidualnego oszczędzania na mieszkanie.

Najbardziej interesująco zapowiada się drugi z tych punktów, czyli budowa tanich mieszkań na wynajem, które na dodatek lokatorzy będą mogli po latach wykupić. Teoretycznie lokale te mają być dostępne dla wszystkich, ale z zapowiedzi polityków wynika, że preferowane będą rodziny wielodzietne oraz osoby, których nie stać na kredyt hipoteczny i rynkowy najem. To ostatnie zastrzeżenie jest o tyle ważne, że ogranicza dostępność tanich mieszkań. Należy też pamiętać, że nieruchomości te nie będą budowane w wysokim standardzie, mogą nie mieć garaży, a ich położenie na mapie miasta pozostawiać wiele do życzenia.

Bez względu na powyższe, pojawienie się dużej liczby tanich mieszkań na wynajem powinno doprowadzić do obniżek stawek także w innych segmentach rynku, pozornie odległych od oferty programu Mieszkanie Plus. Nie ma się jednak co spodziewać rewolucji i gwałtownych spadków, bo program jest rozpisany na wiele lat i na jego efekty trzeba będzie zaczekać. Najem w Polsce rozwija się w ostatnich latach dynamicznie i takie inicjatywy mogą ten rozwój tylko przyśpieszyć, z korzyścią dla wszystkich.

Z zapowiedzi wynika, że pierwsze inwestycje w programie Mieszkanie Plus zostaną uruchomione na początku 2018 r., co oznacza, że wprowadzić się do nowych mieszkań będzie można raczej nie szybciej niż na przełomie 2019 i 2020 roku.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Choć wokół rynku mieszkaniowego cały czas dużo się dzieje, ceny nieruchomości zdają się mieć to wszystko w poważaniu i już od niemal trzech lat utrzymuje się na tym polu stabilizacja. W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w kraju, za metr kwadratowy mieszkania trzeba średnio zapłacić niecałe 7100 złotych.

818,7 punktów, o 0,61 proc. więcej niż przed miesiącem, wyniósł majowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, który Home Broker wylicza na podstawie median cen z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Już prawie trzy lata trwa stabilizacja tego wskaźnika, który przez ten czas praktycznie nie opuszcza przedziału 800-820 punktów. Cały czas jest tak, że ceny wahają się głównie w mniejszych ośrodkach, gdzie ze względu na mniejszą próbkę statystyczną łatwiej o zmiany średnich. W Warszawie czy Wrocławiu wahania cen są niewielkie.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_05_25-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Lekki spadek cen w Warszawie

7 089 zł za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to wartość najniższa od czerwca 2014 r. i stycznia 2015 r., w obu tych miesiącach średnia cena transakcyjna różniła się od obecnej raptem o kilka złotych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w stolicy potaniały o 2,3 proc. Trzeba jednak zaczekać kilka miesięcy, by ocenić, czy to długotrwały trend, czy może zwykła korekta.

Warszawski rynek cechuje się dużym zróżnicowaniem zarówno jeśli chodzi o ofertę nieruchomości, jak i strukturę kupujących. W stolicy kupić można luksusowy apartament za 20-30 tys. zł za mkw., ale na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania do remontu w cenie 4 tys. zł za mkw. W Warszawie za sporą część popytu odpowiadają inwestorzy, którzy kupują mieszkania na wynajem. Osoby takie często nie potrzebują finansowania bankowego, gdyż zakup nieruchomości jest dla nich lokatą kapitału. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Drożej w Krakowie i Poznaniu

Z dużych miast warto w tym miesiącu zwrócić uwagę także na Kraków i Poznań. W obu tych aglomeracjach (a są to rynki dość duże, więc próbka statystyczna jest wystarczająca – dane pochodzą z kilkuset transakcji) zanotowaliśmy spory jak na aktualny stan rynku wzrost cen. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie to 6 492 zł, co oznacza rok do roku wzrost o 4,8 proc. W Poznaniu obecna średnia to 5 616 zł za mkw., o 6,7 proc. wyższa niż rok temu.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 3 986 zł -7,5%
Bydgoszcz 3 960 zł -9,0%
Gdańsk 5 085 zł -1,4%
Katowice 3 920 zł -6,5%
Kraków 6 492 zł 4,8%
Lublin 4 703 zł 1,0%
Łódź 3 486 zł -18,9%
Olsztyn 4 209 zł -5,2%
Poznań 5 616 zł 6,7%
Szczecin 4 293 zł 0,7%
Warszawa 7 089 zł -2,3%
Wrocław 5 606 zł -0,1%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spore obniżki w skali roku zanotowaliśmy z kolei w Białymstoku (-7,5 proc.), Bydgoszczy (-9 proc.) , Katowicach (-6,5 proc.) i Olsztynie (-5,2 proc.), ale najbardziej mieszkania potaniały w Łodzi. Z analizy transakcji klientów Home Brokera i Open Finance wynika, że za metr kwadratowy lokalu w tym mieście trzeba obecnie zapłacić 3486 zł, o 18,9 proc. mniej niż rok temu. Trzeci miesiąc z rzędu wskaźnik ten wyniósł mniej niż 3,5 tys. zł za mkw.

Deweloperzy wierzą w dobrą przyszłość

Mimo korekty cen w niektórych miastach i sygnałów o tym, że dobra passa może się kiedyś skończyć, deweloperzy nie obniżają poziomu swojej aktywności. Główny Urząd Statystyczny notuje rekordowe dane jeśli chodzi o rozpoczynane przez firmy budowy i pozwolenia na kolejne inwestycje. Nie brakuje jednak czynników, które nakazują coraz dalej idącą ostrożność. Negatywny wpływ na zainteresowanie mieszkaniami mają m.in. wprowadzenie podatku bankowego, utrudniony dostęp do dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych i coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Ostatnio okazało się jeszcze, że dodatkowe problemy może powodować ustawa o obrocie ziemią rolną, która ogranicza możliwość zakupu działek pod nowe inwestycje.

Dla rynku zagadką jest nowy program wspierania mieszkalnictwa roboczo nazwany „Mieszkanie+”. Nadal nie znamy jego szczegółów, wiadomo jedynie, że ma opierać się na budowie tanich mieszkań na wynajem z możliwością wykupu oraz kasach oszczędnościowo-budowlanych. Z jednej strony to jakaś konkurencja dla deweloperów, ale z drugiej stymulacja dla rynku najmu, który w Polsce nadal ma ogromny potencjał rozwoju.

Na razie problemów z popytem nie ma, wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał 2016 r. znów były rekordowe, nic więc dziwnego, że deweloperzy próbują na tej fali płynąć dalej. Stabilne ceny sprzyjają rozwojowi rynku, bo dla inwestorów oznaczają przewidywalność i łatwiejsze podejmowanie decyzji.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Gdy myślimy o zmianie miejsca zamieszkania, zwykle mamy na myśli sprzedaż obecnego i zakup nowego. Zsynchronizowanie obu transakcji nie jest proste. A wystarczy znaleźć osobę, która ma odwrotną od naszej sytuację – można wówczas oszczędzić nie tylko czas i stres, ale i pieniądze.

Transakcje zamiany mieszkania nie są na rynku zbyt popularne, mają miejsce raczej sporadycznie. Z doświadczenia doradców Home Brokera wynika, że często transakcja dotyczy osób, które się znają, bo znalezienie na rynku drugiej strony tak by oczekiwania i możliwości obu idealnie pasowały jest podstawową przeszkodą przy takich operacjach. Zainteresowani zamianą mieszkania przychodzą wówczas do pośrednika, bo potrzebują pomocy w przeprowadzeniu tej transakcji. W niektórych oddziałach Home Brokera zapytanie o transakcję zamiany nieruchomości pojawia się średnio raz w miesiącu, w innych rzadziej.

Najczęściej zainteresowani zamianą są ludzie starsi, co prawdopodobnie wiąże się z tym, że kiedyś transakcja tego rodzaju była bardziej popularna niż dziś. Młodzi często nie zdają sobie sprawy z istnienia takiej możliwości. Gdy chcą zmienić mieszkanie, myślą o standardowym rozwiązaniu, czyli jednoczesnym poszukiwaniu nowego mieszkania i próbie sprzedaży starego.

Potwierdza to przypadek Marcina Goździckiego, doradcy ds. nieruchomości i kierownika oddziału Home Broker w Koszalinie. – Jedna z ostatnich zamian mieszkania jaką mieliśmy była robiona przez klientów w wieku ponad 80 lat – mówi Goździcki. – Ta transakcja odbyła się bez dopłat, obie strony zgodziły się, że ich mieszkania są podobnej wartości i doszło do zamiany sztuka za sztukę. – dodaje.

Aby zamienić mieszkanie na większe

W tym wypadku lokale były podobnej wielkości, ale zwykle jest tak, że starsi ludzie szukają nieruchomości mniejszej (ze względu na wygodę i koszty utrzymania), a młodsi – większej. To w sumie oczywiste, w pewnym wieku utrzymywanie dużego mieszkania bywa zbyt trudne, a fakt istnienia windy nabiera większej wagi. Z drugiej strony młodzi zaczynają swoją drogę od małego lokum, a gdy rodzina się rozrasta – szukają większego.

Według Roberta Bezlera, doradcy Home Broker z Głogowa, wielu klientów nie wie, że zamiana mieszkania wiąże się z kosztami sporo niższymi niż jego sprzedaż i zakup nowego. A oszczędność przy takiej transakcji może być naprawdę spora.

Co najmniej kilka tysięcy złotych w portfelu

Przede wszystkim bowiem, płaci się niższy podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Normalnie, przy transakcji na rynku wtórnym jest to 2 proc. wartości mieszkania. Tymczasem przy zamianie mieszkania podatek naliczany jest od różnicy w wartości obu nieruchomości. Kupujący mieszkanie za 300 tys. zł musi zapłacić 6 tys. zł podatku, jeśli jednak dojdzie do wymiany sztuka za sztukę, podatku nie płaci się w ogóle. Jeśli dopłata wyniesie przykładowo 100 tys. zł, to do fiskusa powędruje 2 tys. zł.

Dalsza oszczędność środków bierze się z niższej taksy notarialnej (wszak robimy jedną transakcję, a nie dwie) oraz niższej prowizji dla pośrednika. Łącznie, zamieniając mieszkanie zamiast go sprzedawać i kupować oddzielnie, można oszczędzić co najmniej kilka tysięcy złotych. Przy skali transakcji na poziomie kilkuset tys. złotych to około 1 proc. Niby niewiele, ale jeśli można te pieniądze oszczędzić, to warto rozważyć tego typu rozwiązanie. Trzeba też dodać, że to oszczędność dla obu stron transakcji, więc należy ją liczyć podwójnie.

Korzyści z zamiany mieszkania:
  • Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC – 2%) naliczany jest od różnicy w wartości mieszkań, a nie od ich wartości.
  • Koszty notarialne dzielone są po połowie.
  • Klienci unikają płacenia podwójnej prowizji dla biura nieruchomości (za sprzedaż i zakup mieszkania).

 

Po stronie minusów zamiany mieszkania wymienia się przede wszystkim problemy ze znalezieniem drugiej strony transakcji oraz trudność w zsynchronizowaniu dwóch przeprowadzek. To spore wyzwanie logistyczne, ale przy odrobinie dobrej organizacji da się to jednak zrobić. Ten obowiązek zgrania wszystkiego z drugą stroną może być dodatkowym motywatorem do sprawnej i szybkiej przeprowadzki.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Choć nie brakuje obaw o przyszłość rynku mieszkaniowego, deweloperzy nie zwalniają tempa. W czterech pierwszych miesiącach tego roku liczba rozpoczętych budów wzrosła o 7, a uzyskanych pozwoleń na  budowę o 13 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2015 r. Firmy notują też rekordowe wzrosty liczby oddanych do użytku mieszkań, to efekt ożywienia z 2014 i 2015 roku.

Kwiecień był kolejnym udanym miesiącem dla deweloperów. Pierwszy raz od wielu lat liczba rozpoczętych w miesiącu przez nich budów przekroczyła 10 tys. Blisko tej granicy była także liczba pozwoleń na budowę. Co jednak ważne, w dłuższej perspektywie – zarówno porównując pierwsze cztery miesiące tego roku do analogicznego okresu 2015 r., jak i ostatnie 12 mies. do poprzednich 12 mies. – statystyki też wyglądają optymistycznie.

Aktywność deweloperów w okresie maj 2015 – kwiecień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 71 383 +28,7%
Rozpoczęte budowy 88 317 +17,6%
Wydane pozwolenia na budowę 100 825 +25,7%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Przez ostatni rok deweloperzy oddali do użytkowania 71,4 tys. lokali, co oznacza w ciągu 12 mies. wzrost o prawie 29 proc. i najwyższy wynik od jesieni 2009 r. Jednocześnie oczekujemy, że w kolejnych miesiącach liczba ta jeszcze będzie rosnąć, gdyż nowych pozwoleń i rozpoczynanych budów nadal jest bardzo dużo.

Wg statystyk GUS-u tych pierwszych było w ostatnich 12 mies. 100,1 tys., co rok do roku oznacza wzrost o 25,7 proc. i jednocześnie najwyższy wynik od jesieni 2008 r. Deweloperzy nie tylko występują o kolejne pozwolenia na budowę, ale i rozpoczynają prace nad kolejnymi inwestycjami. W okresie maj 2015 r. – kwiecień 2016 r. rozpoczęli budowę 88,3 tys. lokali – najwięcej od wielu lat.

Zalecana ostrożność

Rekordy aktywności deweloperów notowane przez GUS nie oznaczają, że na rynku panuje sielanka. Nie brakuje czynników, które nakazują coraz dalej idącą ostrożność. Negatywny wpływ na zainteresowanie mieszkaniami mają m.in. wprowadzenie podatku bankowego, utrudniony dostęp do dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych i coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Ostatnio okazało się jeszcze, że dodatkowe problemy może powodować ustawa o obrocie ziemią rolną, która ogranicza możliwość zakupu działek pod nowe inwestycje.

Z drugiej strony na rynku wciąż mamy do czynienia z silnym popytem ze strony klientów, którzy z finansowania bankowego przy zakupie nieruchomości nie korzystają. To inwestorzy traktujący zakup mieszkania na wynajem jako długoterminową lokatę kapitału. Jedni kupują jedno mieszkanie, inni kilka, ale i nie brakuje i takich, którzy w portfelach mają kilkadziesiąt nieruchomości. Najem mieszkania w dużym mieście, choć wiąże się z określonymi ryzykami, nadal kusi, bo przynosi sporo wyższe odsetki niż lokaty bankowe albo obligacje skarbowe.

Dla rynku nadal zagadką jest nowy program wspierania mieszkalnictwa roboczo nazwany „mieszkanie+”. Póki co wiadomo jedynie, że ma opierać się na dwóch filarach (tanie mieszkania na wynajem z możliwością wykupu oraz kasy oszczędnościowo-budowlane). To może spowodować pojawienie się rynkowej konkurencji dla deweloperów i spadek popytu na mieszkania budowane przez nich.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

O 16 proc. w ciągu roku wzrosła liczba nieruchomości lokalowych kupionych w Polsce przez cudzoziemców. Większy wzrost widać w mieszkaniach niż w lokalach użytkowych. Kolejny rok z rzędu obserwujemy zwiększone zainteresowanie polskimi nieruchomościami ze strony mieszkańców Ukrainy.

Z raportu Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji wynika, że w 2015 roku cudzoziemcy kupili w Polsce 3754 mieszkania i 1417 lokali użytkowych, czyli łącznie 5171 lokali. To o 15,9 proc. więcej niż przed rokiem i o 20,6 proc. więcej niż dwa lata temu.

Większą dynamikę wzrostu zanotowano jeśli chodzi o zakupy lokali mieszkalnych niż użytkowych. W 2015 r. obcokrajowcy kupili nad Wisłą 3754 mieszkania, przy 3196 przed rokiem (wzrost o 17,5 proc.). W tym samym czasie liczba nabytych lokali użytkowych wzrosła o 11,8 proc. (z 1267 do 1417).

Warszawa najpopularniejszym celem

Najwięcej mieszkań obcokrajowcy kupują w Warszawie. W 2015 r. było to 1006 nieruchomości o łącznej powierzchni 71,7 tys. mkw., czyli prawie 27 proc. wszystkich mieszkań kupionych w Polsce przez cudzoziemców. W Krakowie było to 473 mieszkania (o powierzchni 25,9 tys. mkw.), a we Wrocławiu 276 (łączna powierzchnia 15,5 tys. mkw.). Ponad 100 mieszkań kupili w ubiegłym roku obcokrajowcy jeszcze w Poznaniu (148 lokali o sumarycznej powierzchni 10,1 tys. mkw.) i Gdańsku (103 nieruchomości o powierzchni 6,9 tys. mkw.).

Powierzchnia (w tys. mkw.) i liczba lokali mieszkalnych i użytkowych nabytych przez cudzoziemców
w wybranych miastach na podstawie zezwolenia i bez obowiązku uzyskania zezwolenia

2016_05_12-cudzoziemcy_miasta

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. Sprawozdania Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z realizacji ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Więcej nabywców zza wschodniej granicy

W raporcie MSWiA można znaleźć także statystyki wskazujące na powierzchnię mieszkań kupionych przez przedstawicieli różnych krajów. Tutaj uwagę przyciągają przede wszystkim kupujący z Ukrainy. Wprawdzie, podobnie jak w ubiegłych latach, lokale mieszkalne o największej powierzchni kupiły osoby fizyczne i prawne z Niemiec (36,2 tys. mkw.), ale nabywcy z Ukrainy byli bardzo blisko (35,4 tys. mkw.) za nimi. Trzeba jednak zauważyć, że w ciągu dwóch lat powierzchnia mieszkań kupionych przez Ukraińców wzrosła o 89,5 proc. podczas gdy Niemcy kupili w 2015 r. o 2 proc. mniej mieszkań niż dwa lata wcześniej. Taki wzrost popularności polskich mieszkań wśród Ukraińców bierze się prawdopodobnie z niestabilnej sytuacji polityczno-gospodarczej w tym kraju, która skłania część osób do inwestowania lub wręcz wyprowadzki poza granice ojczyzny.

Powierzchnia (w tys. mkw.) lokali mieszkalnych i użytkowych nabytych przez cudzoziemców
z wybranych krajów na podstawie zezwolenia i bez obowiązku uzyskania zezwolenia

2016_05_12-cudzoziemcy_kraje

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. Sprawozdania Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z realizacji ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Ciekawostką jest spory udział inwestorów z Cypru. Tu jednak trzeba zagłębić się w statystyki dokładniej i okazuje się, że większość nabywców z tego kraju to firmy, a nie osoby fizyczne, co pozwala wysnuć wniosek, że w rzeczywistości nie są to obywatele Cypru, a inne narodowości (np. Polacy czy Ukraińcy) posiadające tam firmę ze względu na optymalizację podatkową.

Kto potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?

Zgodnie z prawem, obcokrajowcy kupujący w Polsce nieruchomość potrzebują na to zezwolenia MSWiA, ale zasada ta nie dotyczy mieszkań i lokali użytkowych. Tu ministerstwo ma tylko obowiązek gromadzenia danych o transakcjach, które raportują mu notariusze. Zezwolenie ministerstwa jest potrzebne jedynie na zakup lokali w przygranicznych miejscowościach przez inwestorów spoza UE, to jednak zdarza się rzadko. W ubiegłym roku najwięcej takich zezwoleń otrzymali Ukraińcy (28), Biełorusini (12) i Rosjanie (8). Łącznie było to 71 proc. lokali kupionych po uzyskaniu pozwolenia.

Marcin Krasoń, Home Broker

„Apartamenty od 38 metrów kwadratowych” krzyczą billboardy jednego z warszawskich deweloperów. Na dodatek owe „apartamenty” położone są w średnio prestiżowej okolicy i tak naprawdę z apartamentami nie mają nic wspólnego poza nazwą. Home Broker podpowiada, jak nie dać się nabrać na „apartament”, bo jest to na naszym rynku najczęściej nadużywane słowo.

Nie ma jedynej słusznej definicji apartamentu, choć można wyróżnić co najmniej kilka cech, które apartament powinien spełniać. Nadużywanie tego pojęcia (zarówno przez deweloperów jak i osoby fizyczne sprzedające mieszkania na rynku wtórnym) może po części wynikać z tego, że w języku angielskim „apartment” to po prostu mieszkanie. Najczęściej jest to jednak próba sztucznego podniesienia prestiżu lokalu, który tak naprawdę powinien nazywać się po prostu „mieszkaniem o podwyższonym standardzie”.

Apartament nie ma 38 metrów kwadratowych

Zacząć należy od powierzchni, bo to chyba najczęstsze nadużycie przy ofertach sprzedaży „apartamentów”. Apartament z prawdziwego zdarzenia powinien być przestrzenny i to zarówno w pionie jak i poziomie. Najlepiej, by miał 3 metry wysokości i co najmniej 100 metrów kwadratowych powierzchni. Oczywiście od tej zasady możliwe są wyjątki, na przykład 60-metrowe mieszkanie z dużym salonem przeznaczone dla singla, można by nazwać apartamentem jeśli będzie miało pozostałe cechy tego typu lokalu.

Cechy, które powinien mieć apartament

2016_04_21-apartamenty-tabela1

Źródło: Home Broker

O apartamencie mówimy zwykle gdy oprócz „standardowych” pomieszczeń znajdą się jeszcze dodatkowe, takie jak garderoba czy kolejne łazienki. Atutem będzie również duży balkon lub taras czy ogród zimowy. Miejsce garażowe (często wręcz dwa) i komórka lokatorska lub piwnica to oczywistość. Dodatkowo warto, by było wyraźne oddzielenie części nocnej mieszkania od dziennej. Całość mieszkania powinna być spójna i zaprojektowana przez architekta wnętrz. Nie wolno też zapominać o najwyższej jakości wykończeniu i wyposażeniu. Chodzi tu zarówno o płytki, farby czy podłogę, jak i instalację pod wysokiej jakości sprzęt audio, meble i armaturę.

Wyjątkowa lokalizacja

Apartamentowiec musi być położony w prestiżowej okolicy. Tutaj nie ma wyjątków. Apartament z prawdziwego zdarzenia nie ma za sąsiedztwo drogi ekspresowej, pól kapusty ani slumsów. W pobliżu powinny być za to obiekty kulturalne (teatry, muzea, galerie), z okna estetyczny widok, a w zasięgu spaceru tereny zielone. Doskonała komunikacja z innymi ważnymi punktami miasta to również bardzo ważna cecha.

Prestiżowy budynek…

Apartamentowiec to nie sztampowy blok jakich wiele w każdym mieście. Nie ma tu miejsca na kicz, czy architektoniczne niespójności. Im bardziej znana pracownia architektoniczna będzie autorem projektu, tym lepiej. Oczywiście budynek powinien być wykonany z wysokiej jakości materiałów i to na każdym etapie: począwszy od cegieł, poprzez okna i dach, a na elementach wykończenia skończywszy. Cenione są inwestycje kameralne, gdzie w całym budynku jest kilkanaście mieszkań, a na piętrze najwyżej kilka. Ale od tego są wyjątki, to drapacze chmur, gdzie liczba mieszkań jest dużo większa. Nadal jednak utrzymuje się zasada kameralności na klatce schodowej.

Wiele apartamentowców ma zagospodarowany dach – są tam tarasy z zielenią, o którą dba specjalnie do tego zatrudniona osoba. Do tego obowiązkowo cicha i najwyższej jakości winda, nawet jeśli prawo tego nie wymaga, ochrona, recepcja, monitoring oraz możliwość zainstalowania klimatyzacji i tzw. inteligentnego mieszkania. Oprócz garażu dla mieszkańców warto, by budynek miał specjalne miejsca parkingowe dla gości.

… i dodatki do niego

Sam budynek to nie wszystko. Oprócz recepcji warto, by apartamentowiec miał jak najszerszy wachlarz dodatkowych usług dostępnych dla mieszkańców. Od sprzątania mieszkania, poprzez wyprowadzanie psa czy pranie. Usługi typu concierge (rezerwacja stolika w restauracji, kupno biletów do kina itd.) również są mile widziane. Mieszkańcy tego typu budynków mają często też do dyspozycji własny basen, saunę czy siłownię.

Gdzie szukać apartamentu?

Według Arkadiusza Wojciechowskiego, dyrektora zarządzającego Poland Sotheby’s International Realty, największy wybór mieszkań, które uczciwie można określić jako apartamenty, znajdziemy w Warszawie, gdzie apartamentowce to najczęściej inwestycje zlokalizowane przy parkach, wysokościowce lub odrestaurowane kamienice. Nadal słabo zagospodarowane jest sąsiedztwo Wisły. – Ale i pozostałe największe aglomeracje mają swoją ofertę (Trójmiasto, Kraków, Wrocław i Poznań)., choć każda z tych lokalizacji charakteryzuje się czymś innym, na przykład w Trójmieście bardzo ważna jest odległość od morza, a szczególnie widok na nie – dodaje Arkadiusz Wojciechowski.

Przykładowe apartamentowce

2016_04_21-apartamenty-tabela2

Źródło: Poland Sotheby’s International Realty, Home Broker

Te najbardziej luksusowe apartamenty nie są zwykle dostępne w szerokiej sprzedaży, a jedynie u wybranych pośredników jako „dyskretne oferty”. – Z raportu firm REAS i KPMG wynika, że wartość rynku nieruchomości luksusowych w Polsce to około 500 mln zł rocznie – przytacza dane Arkadiusz Wojciechowski z  Poland Sotheby’s International Realty.Choć i kwestia pojęcia „nieruchomości luksusowej” nie jest przecież dokładnie zdefiniowana.

Marcin Krasoń, Home Broker

 

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...