wtorek, Październik 8, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "nieruchomości"

nieruchomości

Z danych GUS wynika, że liczba seniorów wciąż rośnie, ale liczba ludności ogółem spada. Oznacza to, że seniorzy stanowią coraz większą część polskiego społeczeństwa. Już dziś widoczne są nowe trendy m.in. na rynku nieruchomości: developerzy zaczynają budować mieszkania dopasowane do potrzeb osób starszych, a młodzi ludzie inwestują w nieruchomości nie tylko z powodów mieszkalnych, ale po to, by mieć kapitał na starość. Zmienia się też podejście do renty dożywotniej. Dzięki niej emeryci mają więcej środków do życia, ale przede wszystkim stać ich na utrzymanie mieszkań lub przystosowanie ich do zmieniających się, wraz z wiekiem, potrzeb.

Reklama

Z prognoz GUS wyłania się obraz przyszłego społeczeństwa. Do 2030 roku liczba ludności Polski spadnie z 38,4 mln do 37,8 mln, a do 2050 będzie wynosić raptem 34,9 mln. W tym samym czasie liczba osób w wieku 65+ będzie sukcesywnie rosnąć. W przyszłym roku ta grupa społeczna będzie stanowić 1/5 społeczeństwa, ale w 2050 roku nawet 1/3. Jednocześnie liczba osób w wieku produkcyjnym będzie spadać z obecnych 23,3 mln do 21 mln w 2030 roku. W wyniku braków kadrowych wśród osób w wieku produkcyjnym oraz w związku ze zmianami w systemie emerytalnym, coraz większa liczba osób w wieku 65+ nadal będzie aktywna zawodowo.

Zobacz też:

– Zmiany demograficzne wymuszają zmiany m.in. na rynku nieruchomości. Budowanie mieszkań, osiedli, czy domów opieki dla osób starszych zaczyna w Polsce dopiero raczkować, ale świadomość, że istnieje taka potrzeba jest coraz większa. Zmienia się również podejście do samych nieruchomości. Z jednej strony młodzi ludzie wciąż żyją na wynajmowanym, z drugiej strony przy zakupie mieszkania myślą nie tylko o miejscu do życia, ale również o zabezpieczeniu na emeryturę. Coraz więcej młodych osób zdaje sobie sprawę, że świadczenia emerytalne za 20 lat będą jeszcze niższe niż teraz, a do utrzymania poziomu życia sprzed emerytury będą potrzebne różne źródła finansowania – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – Powoli zmienia się również podejście do renty dożywotniej. Seniorzy, którzy mieszkają w lokalach nieprzystosowanych do swoich potrzeb lub drogich w utrzymaniu mogą przenieść na Fundusz koszty związane z mieszkaniem. Dzięki rencie dożywotniej mogą czerpać ze swojej nieruchomości zarówno środki do życia, jak i pieniądze na remont, a jednocześnie mieszkać wciąż w tym samym lokum – dodaje Robert Majkowski.

Trend 1

Więcej nieruchomości dedykowanych osobom starszym

Demografia ma duży wpływ na rynek nieruchomości i choć ciężko przewidzieć wszystkie trendy – jedno jest pewne. Liczba seniorów wciąż rośnie, podobnie jak ich udział w strukturze społeczeństwa. Wskaźnik dzietności jest w Polsce jednym z najniższych na świecie, a ponad 2,5 mln osób w wieku produkcyjnym przebywa na zarobkowej emigracji. Home Broker prognozuje, że spadająca liczba ludności w Polsce będzie oznaczać rosnącą podaż i mniej kupujących. Dla kogo w takim razie budować nowe mieszkania? Dla seniorów. Mieszkania przystosowane do potrzeb osób 65+ to jedno, a całe ośrodki opieki połączone z ofertą medyczną, psychologiczną, czy rehabilitacyjną to drugie. W Stanach Zjednoczonych „senior housing” jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. Ten trend powoli dociera do Europy oraz do Polski. Ponadto w wielu krajach Unii Europejskiej coraz intensywniej promowania jest idea tzw. assisted living[1], czyli między innymi wspierania osób starszych w ich miejscu zamieszkania. W ramach budżetu unijnego do 2020 roku na ten cel przeznaczono 700 mln Euro i z pewnością w nowym budżecie ten program będzie rozwijany.

Trend 2

Renta dożywotnia nie tylko na poprawę jakości życia, ale też na utrzymanie lokum

Z ogólnopolskiego badania PolSenior (w którym przebadano 5516 osób w wieku 65+) wynika, że co piąty senior nie ma w swoim lokum bieżącej ciepłej wody, a tylko 49 proc. posiada balkon lub taras. Ankietowani, pytani o przystosowanie mieszkań do potrzeb osób starszych oraz bariery architektoniczne, z którymi muszą borykać się na co dzień, przyznali w większości, że nie posiadają zbyt wielu udogodnień, a jedną z podstawowych przyczyn tego stanu rzeczy są finanse. Tylko 3,9 proc. seniorów ma uchwyty i poręcze zamontowane w łazience, 3,8 proc. podjazd dla osób niepełnosprawnych, 3,7 proc. urządzenia domowe do ćwiczeń i rehabilitacji, a 2,4 proc. podłogę antypoślizgową. Aż 40 proc. emerytów narzeka również na bariery, które uniemożliwiają wyjście z domu. Wśród najczęściej spotykanych są wysokie i strome schody (52,6 proc.), brak windy (47,8 proc.), brak podjazdu dla osób poruszających się na wózku inwalidzkim (30,3 proc.).

– Z badania opinii, które przeprowadzamy rokrocznie wśród naszych obecnych i potencjalnych klientów wynika, że koszty utrzymania mieszkania stanowią jeden z największych kosztów w senioralnym budżecie. Na remonty nie starcza już środków, nie mówiąc o wdrożeniu drobnych zmian architektonicznych, które ułatwiłyby poruszanie się po mieszkaniu osobie starszej. Wielu naszych klientów przyznaje, że zanim zdecydowało się na rentę dożywotnią, rozważało przeprowadzkę do mniejszego mieszkania, usytuowanego na niższym piętrze lub posiadającego wyposażenie dedykowane osobie starszej. Teraz nie muszą tego robić. Oznacza to, że renta dożywotnia jest traktowana w kategoriach finansowania bieżących potrzeb, ale przede wszystkim utrzymania mieszkania, w którym senior chce pozostać – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.

Trend 3

Nieruchomość kupiona dzisiaj będzie skarbonką z zabezpieczeniem na przyszłość

Z danych OECD wynika, że dzisiejsi dwudziestolatkowie mogą liczyć na świadczenia emerytalne w wysokości 38,6 proc. ich finalnej pensji netto. To jeden z najgorszych wyników wśród krajów OECD. Na Węgrzech stopa zastąpienia wynosi 89 proc., na Słowacji 83 proc., w Czechach – 60 proc., na Łotwie 59 proc. Średnia dla wszystkich krajów OECD to ponad 60 proc. – Rosnąca długość życia, niskie wskaźniki dzietności, coraz mniejsza liczba osób w wieku produkcyjnym pracujących w oparciu o umowę o pracę oraz odprowadzających składki, to tylko niektóre czynniki, które będą negatywnie wpływać na wysokość przyszłych emerytur – mówi Robert Majkowski. – Młodzi ludzie powoli zaczynają zdawać sobie sprawę, że utrzymanie dotychczasowego poziomu życia będzie wymagało wielu źródeł finansowania, bo emerytura od państwa będzie niska. Jednym z takich źródeł są nieruchomości – podsumowuje.


[1] http://www.aal-europe.eu

Nowe przepisy ułatwią życie inwestorom i mogą skrócić proces oczekiwania na realizację inwestycji. Kluczowymi aspektami nowelizacji jest ograniczenie mocy właściciela do swobodnego ustalania stawek, za wyrażenie zgody na przekształcenie celu nieruchomości oraz zmian sposobu korzystania z gruntu.

We wtorek 02.07.2019 r., Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nowe regulacje wzmocnią pozycję prawną użytkowników wieczystych, wobec właścicieli gruntów. Ograniczą ryzyko braku możliwości wykorzystania nieruchomości według planu inwestora.

Zobacz też:

Zmieniony art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wprowadza jednorodny schemat działania, dotyczący zmiany celu użytkowania wieczystego. Do tej pory samorządy i Skarb Państwa miały wolną „rękę” w ustalaniu sposobu postępowania administracyjnego oraz określania stawek w tym zakresie. Często opłaty te wynosiły nawet do kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości. Przy dużych inwestycjach o wartości np. 20 milionów złotych, opłata za zmianę mogła wynieść łącznie nawet gigantyczną kwotę rzędu 5 milionów złotych. Według Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, stan ten nie miał oparcia w przepisach, co znajduje poparcie w stanowisku sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2016 r., I OSK 1622/16).

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, będzie można złożyć jeśli trwałej zmianie ulegnie sposób korzystania z nieruchomości, czego efektem stanie się konieczność dostosowania celu użytkowania wieczystego. Możliwość zmiany nastąpi również w sytuacji, gdy zaproponowana modyfikacja będzie zgodna z m.in. przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania wieczystego, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. Podstawą. Pozwoli to na większą elastyczność w zagospodarowaniu gruntu użytkownikom wieczystym.  

Zobacz też:

Jedyną należność, którą pokryje użytkownik gruntu, przewidzianą w nowych przepisach jest jednorazowa wpłata, której wysokość może sięgać maksymalnie dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, z tytułu użytkowania wieczystego. Kwoty te oscylują w granicach od paruset do kilkudziesięciu tysięcy złotych w zależności od przeznaczenia gruntu i związanej stawki procentowej – od 0,3 % do 3%.

Zgodnie z nową procedurą użytkownik wieczysty, organ reprezentujący Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, może przedstawić propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznaczyć drugiej stronie termin minimum 2 miesięcy na zajęcie pisemnego stanowiska. W razie braku zgody, którejś ze stron lub nieprzedstawienia stanowiska, możliwe będzie wniesienie powództwa do sądu, o ustalenie zmiany celu użytkowania wieczystego.

Powyższe zmiany będą miały zastosowanie również w przypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie został ustalony. Będzie to dodatkowym ustabilizowaniem sytuacji użytkowników wieczystych, którzy nabyli swój tytuł do nieruchomości np. na podstawie decyzji stwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego lub umowy, które nie określały celu użytkowania wieczystego. Sytuacja ta niejednokrotnie skutkowała sporami pomiędzy właścicielami, a użytkownikami wieczystymi.

Kamil Wróblewski, Prawnik, Praktyka Nieruchomości w Kochański i Partnerzy

Po 6 miesiącach roku w każdym sektorze nieruchomości miały miejsca wydarzenia, które są kontynuacją zeszłorocznych trendów lub dopiero je wyznaczają. Eksperci Colliers International wyróżnili 6 kluczowych z nich:

Luka do zapełnienia

Warszawski rynek przekroczył poziom 5.5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej rozlokowanej w 550 nowoczesnych biurowcach. W dalszym ciągu mamy jednak do czynienia z luką podażową na rynku biurowym w stolicy. W budowie jest ponad 40 projektów o łącznej powierzchni 870 000 mkw., które będą ją sukcesywnie zapełniać w ciągu najbliższych 24 miesiącach.

Coworki w natarciu

Międzynarodowi operatorzy coworkingu kontynuują ekspansje poza stolicą, biorąc na celownik największe rynki biurowe w Polsce. Firma Spaces otworzyła biuro we Wrocławiu w kompleksie wielofunkcyjnym Wroclavia, zaś węgierski operator biur serwisowanych dołączył do grona najemców powstającego w Łodzi kompleksu biurowego Imagine.

Prywatne akademiki na celowniku

Na rynku inwestycyjnym utrzymuje się wysoki poziom zainteresowania aktywami alternatywnymi. Spółka Student Depot, która zarządza siecią akademików w Polsce oferującą 2000 miejsc noclegowych, została sprzedana za ponad 60 mln EUR do Griffin Real Estate oraz Kajima Student Housing Limited.

Pracownik poszukiwany

Najniższy od 25 lat poziom bezrobocia staje się przyczyną, dla której coraz więcej firm, głównie z sektora produkcji oraz e-commerce, zaczyna lokować swoje obiekty magazynowe nie tylko przy głównych szlakach autostradowych, ale także na terenach o lepszym wskaźniku dostępności kadr (dawne miasta wojewódzkie).

Magazyny w mieście

Rośnie zapotrzebowanie na logistyczne projekty miejskie, które są następstwem ekspansji w sektorze sprzedaży on-line. Oczekiwania konsumentów będą wymuszały dalszy rozwój łańcuchów dostaw i poprawy efektywności usług związanych z dostawą tego samego lub następnego dnia.

Nowe galerie handlowe

Na handlowej mapie Polski pojawiły się trzy nowe obiekty handlowe – Galeria Młociny w Warszawie (78,5 tys. m2 GLA), centrum wyprzedażowe Silesia Outlet w Gliwicach (12 tys. m2 GLA) oraz Tkalnia Pabianice (12 tys. m2 GLA) w aglomeracji łódzkiej.  

Zakup mieszkania wiąże się z wieloma emocjami. Warto jednak odłożyć to na bok i na wiele elementów spojrzeć trzeźwym okiem po to, aby później uniknąć niemiłych niespodzianek – komentarz Mariusza Łubińskego, prezesa firmy Admus .

Odbiór mieszkanie to zawsze ważny moment. Wiąże się to z dużymi emocjami, a to nie pomaga w racjonalnej ocenie stanu nowego lokum. Jest przynajmniej kilka elementów na które warto zwrócić uwagę, jeśli chcemy uniknąć niemiłych rozczarowań przy ostatecznym wykańczaniu mieszkania.

Rynek pierwotny czy wtórny?

W należności od tego czy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego, warto zwrócić uwagę na inne elementy. Jest również kilka gadżetów, które przydadzą się podczas odbioru, dalmierz laserowy czy urządzenie pomocne w sprawdzaniu kątów i pionu ścian.

Po pierwsze metraż. Kupując mieszkanie płacimy za jego każdy centymetr, warto więc dokładnie sprawdzić, czy powierzchnia zgadza się z tym, co mamy wpisane na umowie i za co płacimy. Najlepiej zabrać ze sobą umowę deweloperską, gdzie podane są wszystkie wymiary. Zwykle jest tam też zapis o możliwych odstępstwach, margines błędu to najczęściej 2% od tego co znajduje się w umowie. Trzeba pamiętać, że znaczne odstępstwa od zapisów zawartych w umowie deweloperskiej mogą stanowić podstawę do odstąpienia od niej.

Sprawdź ściany!

Drugim, również ważnym punktem są ściany oraz sufity, o których często zapominamy. Podczas odbioru należy sprawdzić pion i poziom ścian oraz katy na ich styku. Warto też dokładnie sprawdzić, czy ściany dobrze wyschły i czy nie ma widocznych plam i oznak wilgoci.

Kolejny punkt to podłogi. Należy przede wszystkim sprawdzić, że są równe, tu pomoże poziomnica. Warto też sprawdzić kąty. Jeżeli zdecydowaliśmy się na mieszkanie na parterze warto też zorientować się co do ocieplenia podłogi. Jeżeli ocieplenie będzie niewłaściwie wykonane, powinniśmy liczyć się z wyższymi kosztami ogrzewania, ponieważ ciepło będzie uciekać przez podłogę. Z kolei podłoga na balkonie czy tarasie oraz parapety powinny być skonstruowane w ten sposób, żeby bez problemu odpływał z nich woda.

Przy odbiorze mieszkania warto też sprawdzić, czy wszystkie instalacje są doprowadzone, a co ważniejsze, czy działają. Nowopowstałe mieszkania, których wykonawcy dostali zgodę na budowę po 23 lutego 2013 roku, muszą mieć doprowadzone światłowody oraz instalację umożliwiającą odbiór telewizji kablowej i naziemnej. Na etapie odbioru trudno to zweryfikować. Warto jednak dopytać dewelopera czy wszystko zostało właściwie doprowadzone, w razie wątpliwości, należy skonsultować się ze specjalistą. Analogiczne wygląda spraw, jeżeli chodzi instalację elektryczną. Dobrze jest zaopatrzyć się w oprawki z żarówkami i sprawdzić, czy wszystko działa. Prąd w gniazdach z łatwością sprawdzimy przy użyciu próbnika. Deweloper powinien przekazać również raport z pomiaru izolacji elektrycznej mieszkania. Warto również sprawdzić czy szyby w oknach oraz parapety nie są porysowane.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym te warto zwrócić uwagę na wymienione powyżej elementy. Jeżeli znajdziemy wadę jakiej sprzedający nie zaznaczył, jest to naturalny powód do obniżenia ceny. Prócz technicznych elementów które warto sprawdzić, warto zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Reklama

Tajemnice księgi wieczystej

Jedną z pierwszych rzeczy jakie należy sprawdzić jest kto według księgi wieczystej jest właścicielem nieruchomości. Pozwoli to jednoznacznie ustalić, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem czy tylko najemcą. Jeżeli okaże się, że mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, co w przypadku mieszkań spółdzielczych jest częste, warto poprosić o zaświadczenie potwierdzające własność mieszkania, np. akt notarialny.  Po ustaleniu kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości należy ustalić, czy nie jest ona obciążona tzw. prawem dożywotnim. Co ważne w księdze wieczystej nie musi być zapisu na ten temat. Najlepszym rozwiązaniem jest oświadczenie sprzedającego, w którym zapewnia, że mieszkaniu nie ma takich lokatorów i że nikt nie jest w nim zameldowany. Przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że mieszkanie nie jest obciążane zaległościami w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Przed podpisaniem umowy dobrze tez spisać stan liczników, zarówno wody, z rozróżnienie ciepłej zimnie oraz licznik elektryczny. To pozwoli nowym właścicielom na kontrolę tego, ile wody czy prądu zużywają.

Pamiętajmy, że warto o wszystko zapytać i upewnić się co do najmniejszego szczegółu związanego z zakupem nieruchomości. To my bowiem, będziemy mieszkać w danej nieruchomości przez wiele lat. Ominięcie potencjalnych drobnych czy większych kłopotów jest zatem po prostu w naszym interesie.

Długo utrzymujący się popyt na nieruchomości przekłada się na coraz wyższe ceny mieszkań na rynku wtórnym, tak wynika z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance II kw. 2019 r. W porównaniu do I kw. br. ceny lokali wzrosły w niemal każdym z największych analizowanych miast – najbardziej w Warszawie i we Wrocławiu. Na rynku pierwotnym liderami wzrostów jest Gdańsk i Warszawa.

Na rynku wtórnym nie widać końca wzrostów

II kwartał 2019 r. przyniósł kolejne wzrosty cen na rynku wtórnym. Wśród analizowanych w Barometrze Metrohouse i Gold Finance miast tylko w Krakowie wzrost cen nieco przyhamował. Jednocześnie w stolicy odnotowana średnia za m kw. jest najwyższa w historii zestawień prowadzonych przez Metrohouse (od 2011 r.) i wynosi 9403 zł. Istotne wzrosty w porównaniu do I kw. widoczne są w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. W tym ostatnim z wymienionych miast tylko w ciągu minionych dwunastu miesięcy wzrosty cen przekroczyły 22 proc. W innych miastach (poza Krakowem) średnioroczne wzrosty przekraczają 15 proc. W większości miast sprzedający nie są zbyt otwarci na obniżanie cen zarówno na etapie ekspozycji oferty na rynku, jak i w ostatecznych negocjacjach. Najwięcej, bo średnio o 3 proc., można było wynegocjować cenę mieszkania we Wrocławiu. W tym mieście sprzedający są też najbardziej skłonni do korekty cen w dół w przypadku przedłużającego się czasu sprzedaży. Z Barometru Metrohouse i Gold Finance wynika, że 28 proc. transakcji na rynku wtórnym można zdefiniować jako zakupy inwestycyjne. Przedmiotem inwestycji są zwykle mieszkania do 40-50 m kw., które najszybciej znikają z rynku.

Zobacz też:

Te mieszkania sprzedają się najlepiej

W przypadku Warszawy największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu między 35 a 65 m kw. W sumie jest to 69 proc. wszystkich nabywanych lokali. W innych największych miastach sytuacja wygląda podobnie, ale tam szczególnym zainteresowaniem cieszy się segment 35-50 m kw. Z Barometru Metrohouse i Gold Finance wynika, że w Warszawie trudno jest o zakup mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za m kw., a dominującym zakresem cen transakcyjnych jest 8-10 tys. zł za m kw. Już 35 proc. wszystkich transakcji w stolicy zawieranych jest w cenach powyżej 10000 zł za m kw., natomiast 57 proc. nabywców lokali w Warszawie dokonuje transakcji w cenie poniżej 500 tys. zł. Zupełnie inaczej prezentuje się ten rozkład w przypadku 5-ciu największych miast. Tam ponad połowa transakcji mieści się w kwocie do 300 tys. zł. Takich mieszkań trudno jest szukać w przypadku Warszawy.

W ciągu ostatniego roku w koszyku największych polskich miast czas sprzedaży mieszkania nie uległ znaczącym zmianom. Właściciele mieszkania czekali na nabywcę średnio 129 dni. Różnice natomiast są widoczne w Warszawie, gdzie czas oczekiwania na transakcję spadł do 107 dni, czyli jest to prawie tydzień krócej niż w II kw. 2018 r. W mniejszych miejscowościach średnia wynosi 111 dni – o 13 dni krócej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Nowe mieszkania też drożeją

Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl na rynku nowych mieszkań od początku kwietnia do końca czerwca br. dwa miasta wyróżniały się szybkim tempem wzrostu średnich ofertowych cen nowych mieszkań. Mowa o Warszawie oraz Gdańsku. Umiarkowana podwyżka była widoczna na terenie Wrocławia. Pozostałe metropolie cechowały się niewielkim wzrostem średniej stawki za 1 mkw. (Łódź), brakiem kwartalnej zmiany (Poznań) lub małym spadkiem (Kraków).

W raporcie Barometr Metrohouse i Gold Finance portal RynekPierwotny.pl wylicza, że zmiany widoczne w II kw. 2019 r. przełożyły się na rozkład cen 1 mkw. nowych mieszkań z metropolii. Uwagę zwraca przede wszystkim wysoki udział warszawskich lokali, które cechują się ceną wyższą od 10 000 zł/mkw. Takie nowe „M” pod koniec czerwca 2019 r. stanowiły już 28% stołecznej oferty. Co ciekawe, niewiele mniejszy wynik (23%) odnotowano na terenie Gdańska.  

Rynek kredytów hipotecznych

II kwartał 2019 r. na rynku kredytów hipotecznych był wyjątkowo udany. Zwykle wiosenne miesiące są lepsze pod względem wolumenu nowych umów kredytowych od I kwartału, ale analizowany okres może być rekordowy. Biorąc pod uwagę wartość podpisanych umów przez ekspertów kredytowych Gold Finance można założyć, że kwartalny wolumen wszystkich umów może przekroczyć nawet 15 mld zł.

Jak twierdzą specjaliści Gold Finance w drugim kwartale 2019 r. wbrew oczekiwaniom rynku, większość banków podwyższyło marże dla udzielanych przez siebie kredytów. Najbardziej zauważalny ich wzrost dotyczy kredytów z najniższym 10% wkładem własnym. W przypadku kredytów z 20% lub większym wkładem własnym warunki cenowe są niemal identyczne kwartał do kwartału. Nowością na rynku jest także uzależnienie wysokości marży od lokalizacji nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, które wprowadziło PKO BP.

W Warszawie 65 proc. kredytów udzielonych za pośrednictwem ekspertów Gold Finance mieści się w zakresie 200-400 tys. zł, choć w stolicy najczęściej wnioskowaliśmy o kwoty od 200 do 300 tys. zł (41 proc.). W koszyku 5-ciu największych metropolii nie ma dominującego zakresu. Najwięcej kredytobiorców z tych miast zgłasza zainteresowanie kredytami od 200 do 400 tys. zł. W pozostałych lokalizacjach 60 proc. kredytów mieści się w przedziale 100-300 tys. zł.

Rynek nieruchomości premium wciąż się rozwija. Z roku na rok przybywa Polaków poszukujących prestiżowych apartamentów, wyróżniających się nie tylko bardzo dobrą lokalizacją, ale też imponującym standardem. Deweloperzy i architekci stoją przed wyzwaniem realizacji coraz szerszej i ciekawszej oferty. Jednym z jej najważniejszych elementów są wyjątkowe wnętrza.

Kluczowa przestrzeń

Inwestycje premium dzięki dużym przestrzeniom dają wiele możliwości aranżacji. Tradycyjne myślenie o urządzaniu mieszkania w kontekście wyposażenia podstawowych pomieszczeń – sypialni, łazienki czy kuchni jest tu poszerzone o dodatkowe udogodnienia, które dodają prestiżu i komfortu.

– W takich inwestycjach jest miejsce na zaprojektowanie np. sauny, sali kinowej, osobnej kuchni czy też wystrefowanego miejsca na chłodziarki do białego wina i inne alkohole. – mówi architektka Lucyna Kołodziejska z Fabryki Wnętrz – Zazwyczaj projektuje się osobne garderoby dla każdego z domowników. Jeżeli jest taka możliwość, pojawia się kominek – to bardzo pożądany element wystroju wnętrza.  

Zobacz też:

Jak podkreśla architektka, duża przestrzeń odgrywa wręcz kluczową rolę w luksusowych apartamentach i jest ich największym atutem.

– Przestrzeń to dzisiaj towar najbardziej deficytowy i to tej przestrzeni staramy się nie zabudowywać – tłumaczy Lucyna Kołodziejska.

Trendy w designie zmieniają się, ale w inwestycjach premium niezmiennie stawia się na uwydatnianie dużego metrażu poprzez wysokie kondygnacje, antresole czy przestronne ogrody.

– Kolejny modny element to ekskluzywne, rzadkie, unikatowe materiały wykończeniowe oraz dzieła sztuki. Obrazy, rzeźby, rzadki kamień jako element wykończenia ścian czy podłóg. – wymienia Lucyna Kołodziejska

Inspiracje, charakter i detale

Często za projektem aranżacji wnętrz kryje się pewna filozofia lub zamiłowanie do wybranego nurtu sztuki. Apartament może też oddawać pasję lub profesję jego właściciela. Ważną inspiracją dla architektów przy inwestycjach premium jest również wyjątkowa lokalizacja – obowiązkowa cecha każdej prestiżowej nieruchomości. Walory otoczenia jak morze, góry czy zabytkowa zabudowa miejska znajdują swoje odzwierciedlenie w dekoracjach i detalach, co dostrzegamy już po przekroczeniu progu apartamentu. Dzięki temu Klient otrzymuje spójny, awangardowy produkt, posiadający oryginalny charakter. Nie pozostaje to bez wpływu na wartość nieruchomości i zwrot z tej inwestycji. Inspirację miejscem dobrze obrazuje projekt aranżacji wnętrz gdyńskiej Villa Nova. Ponad 200 m2 luksusowej przestrzeni znajduje się tuż przy orłowskim klifie i morzu, w najbardziej malowniczej dzielnicy miasta. Deweloper Allcon Osiedla postanowił zainspirować przyszłych klientów i pokazać możliwą aranżację tych wnętrz.

– Ze względu na lokalizację inwestycji sprawą oczywistą dla mnie było nawiązanie do międzywojennego okresu w dziejach Gdyni, najważniejszej fazy rozwoju tego miasta. – opowiada Lucyna Kołodziejska odpowiedzialna za projekt wnętrz inwestycji – Styl art deco zatem był podstawową inspiracją, oczywiście w połączeniu z nowoczesnymi elementami. W końcu nie chciałam zrobić kopii wnętrza historycznego. – dodaje Lucyna Kołodziejska.

W projektach premium nie ma miejsca na dysonanse i przypadkowość. Każdy detal musi być spójny z charakterem i stylem inwestycji. Architekci i deweloperzy spędzają więc miesiące nad znalezieniem odpowiednich materiałów, dekoracji i mebli. Dużo elementów jest sprowadzanych z zagranicy lub wykonywanych na specjalne zamówienie.

– Tworząc projekt wnętrz dla Villi Nova interesującym elementem było na pewno poszukiwanie stricte art. decowskich tapet, dodatków typu klamki do drzwi oraz uchwytów meblowych z tej epoki. Wplatanie tego we współczesne ekskluzywne wnętrze to była frajda! – wspomina Lucyna Kołodziejska

Premium czy nie premium?

Szukając wyjątkowej inwestycji, z pewnością trzeba uważać na tzw. marketingowe chwyty. Słowa „apartament”, „premium” czy „luksusowe” są często nadużywane przez sprzedawców nieruchomości. Co wskazuje na to, że inwestycja faktycznie jest z wyższej półki?

– Przede wszystkim duże okna, wysokość kondygnacji, doświetlenie wnętrza światłem naturalnym, oraz elementy zewnętrze, dodatkowe: fitness, sala kinowa, ochrona, części wspólne oraz co najważniejsze lokalizacja. Dzisiaj, kiedy czas jest najcenniejszy, stanie w korku aby dojechać do domu, który zlokalizowany jest poza Trójmiastem to zdecydowanie nie element inwestycji premium. – odpowiada Lucyna Kołodziejska

Średni wiek, w jakim statystyczny Polak decyduje się na założenie rodziny to 30 lat. Czy to późno? Moment, w którym chcemy związać się z kimś na stałe i posiadać dziecko lub dzieci, to indywidualna kwestia, ale faktem jest, że z roku na rok przesuwamy go w czasie. Dlaczego?

Pierwsze miejsce na liście „winowajców” zajmują wysokie koszty życia, brak odpowiednich warunków lokalowych i potrzeba zdobycia stabilnej finansowej w pierwszej kolejności. Młodzi Polacy uważają również, że wychowanie dziecka w naszym kraju po prostu jest drogie w stosunku do zarobków, na które mogą liczyć. To również tłumaczy, dlatego ta grupa wkracza w dorosłość z długami. Ci którzy są świadomi swojej sytuacji finansowej, opóźniają moment, w którym zostają rodzicami, póki ta nie ulegnie poprawie.

W 2018 r. w Polsce na świat przyszło tylko blisko 390 tys. dzieci. Mniej o 13 tys. niż w 2017 r. Od kilku lat mamy do czynienia z niżem demograficznym, a w odwróceniu tej tendencji nie pomogło nawet wprowadzenie programu 500+. Czy młodzi Polacy celowo odkładają w czasie moment, w którym decydują się na posiadanie dzieci, stawiając na karierę, edukację

i rozwój własnych ambicji? Czy może rozsądnie podchodzą do sprawy, mając świadomość, ile kosztuje utrzymanie rodziny i zapewnienie pociechom bytu na odpowiednim poziomie i doskonalone wiedzą, że jeszcze ich na to nie stać na obecnym etapie życia? Z pewnością obie kwestie mają znaczenie, jednak ta druga wydaje się być bliższa prawdzie. Wskazują na to dane i statystyki.

Przeczytaj także:
„Podejrzany nr 1”: rosnące koszty życia

Do zakładania rodziny z pewnością nie zachęcają rosnące koszty życia – według danych KRD, 70 proc. z nas ocenia je jako wysokie lub bardzo wysokie. Tylko 4 proc. naszego społeczeństwa uważa, że każdego miesiąca ponosi niskie opłaty. W ciągu ostatnich trzech lat zdrożały praktycznie wszystkie media. Średnie rachunki za prąd, ogrzewanie i wodę łącznie wynoszą już blisko 640 zł miesięcznie, czyli niewiele mniej niż połowę wszystkich kosztów utrzymania. Te sięgają już ponad 1,5 tys. zł. Jeszcze w 2015 r. było to „tylko” 980 zł.

Nie pomaga w tej sytuacji fakt, że niestety zarobki w naszym kraju rosną wolniej, niż koszty życia. Co prawda, średnie wynagrodzenie w naszym kraju wynosi ponad 5,2 tys. zł brutto, ale płaca minimalna już tylko nieco ponad 2,2 tys. zł brutto i młodzi Polacy wkraczający na rynek pracy z małym doświadczeniem zawodowym przeważnie mogą liczyć na pensję w niewiele wyższej kwocie. Po odliczeniu podatku, składek na świadczenia, itp., pozostają z kwotą, która starcza na utrzymanie, ale w portfelu zostaje im niewiele „wolnej” gotówki. Oczywiście, gdy prowadzimy gospodarstwo domowe z drugą osobą, mamy dodatkowe źródło dochodów, niektóre wydatki możemy zatem podzielić przez dwa, ale koszty życia pary także są wyższe niż w przypadku samotnie żyjącego singla – komentuje Edyta Stawowa, ekspert Intrum.

Obecne koszty życia dla większości Polaków stanowią nie lada wyzwanie finansowe, a to nie wszystkie wydatki, które dotyczą młodych. Jak zaznacza Edyta Stawowa, wśród osób między 19. a 35. rokiem życia istnieje niemała grupa, która zanim zdecyduje się na założenie rodziny, chce mieć już ustabilizowaną sytuację finansową (przynajmniej w pewnym stopniu) i inne aspekty życia. Chodzi przede wszystkim o mieszkanie. – Na tym etapie życia potrzeba posiadania własnego M. jest oczywista. Ci, którzy nie chcą decydować się za mieszkanie w wynajętym lokum, stoją przed koniecznością zakupu własnego kąta. W grę wchodzi przeważnie zakup na kredyt. Paradoksalnie zaciągnięcie takiego zobowiązania nie ułatwia zrobienia tego ostatniego kroku w dorosłość. Istnieje obawa, że spłata kredytu pochłonie znaczną część domowego budżetu i nie pozwoli na dodatkowe koszty, które wynikają z założenia rodziny, więc młodzi Polacy przekładają ten moment na „potem”. Czekają na kolejną, lepiej płatną pracę, na zebranie nawet drobniejszych oszczędności, które byłyby wsparciem w momencie, kiedy na świecie pojawi się pociecha, a razem z nią wydatki – stwierdza Edyta Stawowa.

„Podejrzany nr 2”: dzieci – kosztowna sprawa

Koszty pojawiają się wtedy, gdy dziecka jeszcze nie ma na świecie. Ten dotyczący wyprawki dla noworodka zaczyna się już od ok. 1,6 tys. zł (w tej wersji podstawowej) i nie ma w tym przypadku górnej granicy. Na rynku obecnie znajduje się wiele „gadżetów” pomagających rodzicom w opiece i pielęgnacji nowo narodzonego dziecka, a każdy z nich to dodatkowy wydatek. Kupno wózka jest jednym z tych największych – koszt od 500 zł do nawet 14 tys. zł. Należy pamiętać także o tym, że dzieci szybko rosną i trzeba liczyć się z tym, że wiele z tych kosztów, które ponosimy na początku, nie są jednorazowymi wydatkami. Na następnych etapach koszty nie maleją. 

Utrzymanie dziecka może pochłaniać średnio nawet do 30 proc. domowego budżetu każdego miesiąca. Szacuje się, że do momentu, gdy dziecko nie osiągnie pełnoletności, rodzice muszą wydać od 176 do 190 tys. zł. To uśrednione kalkulacje, które nie uwzględniają tego, że np. pociecha już od najmłodszych lat będzie trenowała kosztowny sport lub rodzice zdecydują się ją posłać do prywatnych szkół, itp. Należy także być świadomym tego, że gdy na świecie pojawia się dwójka lub więcej dzieci, wspomniane koszty drastycznie rosną.

Oczywiście, z prawdziwie dużymi wydatkami rodzice muszą się liczyć dopiero po kilku latach, gdy dziecko pójdzie do szkoły. Z każdym rokiem koszty te będą rosły. Teoretycznie opiekunowie nie powinni się tego obawiać, ponieważ wraz z większym doświadczeniem na rynku pracy, będą mogli liczyć na wyższe pensje i poprawę sytuacji finansowej. Wydaje się jednak, że ten argument nie przekonuje młodych Polaków, którzy myślą o założeniu rodziny. W dodatku, nierzadko zdarza się, że po narodzeniu dziecka jedno z rodziców (przeważnie jest to matka) przynajmniej na jakiś czas musi zrezygnować
z pracy zawodowej, a to oznacza mniej pieniędzy w domowej kasie. Te osoby, które wybiegają myślami w przyszłość i są świadome tej kwestii, nie spieszą się do posiadania potomstwa
– podkreśla Edyta Stawowa, ekspert Intrum.

Zaciągnięcie pożyczki lub kredytu mogłoby pomóc na starcie młodym Polakom, którzy są gotowi założyć rodzinę, kiedy jest na to najlepszy czas, ale nie są na niego przygotowani finansowo. – Nie wszyscy jednak korzystają z tego rozwiązania i wydaje się, że to dobry krok, ponieważ osoby po 20. roku życia i tak są już jedną z bardziej zadłużonych grup społecznych w naszym kraju – dodaje Edyta Stawowa.

Zobacz też:
„Podejrzany nr 3”: zadłużenie młodych Polaków

Co prawda 31-latek z 6 mln zł długów na koncie to niechlubny rekord, ale dane BIG InfoMonitor oraz BIK pokazują, że z każdym rokiem przybywa młodych Polaków z długami. Ci w grupie wiekowej 25-35 lat są zadłużeni łącznie na kwotę 6,5 mld zł. Niestety, problem jest także widoczny wśród jeszcze młodszych. Nieco ponad 1 na 5 osób w grupie wiekowej 18-24 lata posiada już jakieś zobowiązanie kredytowe, a łącznie są one już winne 872 mln zł. Najbardziej jednak niepokojące wydaje się to, że na przestrzeni krótkiego okresu, zadłużenie w tej grupie wiekowej wzrosło o ponad 60 proc.

Jakie jest źródło długów młodych Polaków? – Na pierwszym miejscu należy wymienić brak doświadczenia w świecie finansów, brak wiedzy na temat podstawowych produktów bankowych. Z tym wiąże się kolejny problem – pospieszne zawieranie umów np. z operatorami telefonii komórkowych, nieczytanie regulaminów sklepów internetowych. To wszystko może prowadzić do problemów finansowych. Niestety, Polacy do 25. roku życia także „słyną” z tego, że unikają płacenia mandatów wystawionych za jazdę komunikacją miejską bez ważnego biletu i dość niefrasobliwego podejścia do spłat drobnych pożyczek i rat za zakupy – wylicza Edyta Stawowa, ekspert Intrum.

Jeżeli chodzi o młodszą część naszego społeczeństwa, to jednak najbardziej zadłużone są osoby ok. 35 roku życia – winni swoim wierzycielom łącznie 1,14 mld zł. Trzeba jednak zaznaczyć, że w tej grupie za tę wysoką sumę zadłużenia odpowiadają zaciągnięte kredyty hipoteczne. Znajdują się w niej także te osoby, które opóźniają moment założenia rodziny, ponieważ najpierw chcą zapewnić rodzinie „idealne” warunki lokalowe.

Źródło: Intrum

Każdy, kto zamierza sprzedać lub wynająć mieszkanie, chciałby to zrobić szybko i korzystnie. Te ambitne plany często zderzają się jednak z brutalną rzeczywistością – gdy nieruchomość długo nie znajduje klienta, właściciel zaczyna myśleć o znacznym obniżeniu ceny. Tymczasem sytuacja mogłaby wyglądać inaczej, gdyby zdecydował się na home staging.

Home staging to pojęcie, które nie ma polskiego odpowiednika, a mimo to jest coraz popularniejsze nad Wisłą. Oznacza ono takie przygotowanie mieszkania, aby wydobyć z niego mocne strony i wzmocnić atrakcyjność w oczach nabywcy. Twoje lokum ma być piękne niczym księżniczka na balu – pokaż je od jak najlepszej strony, by zrobić wrażenie na gościach. Nie chodzi przy tym o prezentowaniu cech, których Twoja „księżniczka” nie posiada, ale o wyeksponowanie tego, co w niej najlepsze i najpiękniejsze.

Księżniczka na balu i home stanging?

Czy home staging musi być drogi? Tu również analogia z księżniczką na balu może okazać się trafna. Nie zawsze największe wrażenie zrobi ta, która założy najdroższą suknię. W wielu przypadkach wywołanie dobrego wrażenia będzie możliwe dzięki zastąpieniu grubszego portfela większą pomysłowością. Nie da się jednak ukryć, że dysponując większym budżetem, będziesz miał łatwiej.

Zobacz także:

– Warto mieć świadomość, że home staging nie oznacza jedynie kosztów – mówi Marta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, która przygotowuje na wynajem nieruchomości w Warszawie. – Powinna to być inwestycja, która zwróci się z nawiązką dzięki szybkiemu znalezieniu najemcy lub nabywcy. Im więcej zainwestujemy, tym większy zysk powinniśmy osiągnąć – podkreśla.

Zdaniem ekspertki, home staging zwiększa prawdopodobieństwo wynajęcia lub sprzedaży nieruchomości o ok. 40%. Aby jednak home staging przyniósł efekty, jakich oczekujesz, warto pamiętać o kilku podstawowych kwestiach. Wiele osób, które działały w zgodzie z poniższymi wskazówkami, sprzedało lub wynajęło lokal w ciągu zaledwie kilku dni od zamieszczenia ogłoszenia!

Ustal, dla kogo Twoje mieszkanie jest najlepsze

Sądzisz, że home staging rozpoczyna się od zakupu mebli lub dodatków? O tym pomyśl później! W przypadku home stagingu nie chodzi tylko o ładne przedmioty i ich udane zestawienie. Podstawą jest ustalenie odpowiedniej grupy docelowej, do której najlepiej skierować ofertę. Inna aranżacja przestrzeni będzie odpowiednia, jeśli mieszkaniem chcesz zainteresować singla, inne przekona rodzinę z małymi dziećmi.

Skąd jednak masz wiedzieć, na jakim kliencie się skoncentrować? Wypisz mocne i słabe strony nieruchomości. Uwzględnij przy tym zarówno powierzchnię mieszkania, rozkład pomieszczeń, jak również otoczenie i infrastrukturę.

Modne bary i kluby w okolicy mogą stanowić dużą zaletę dla młodego nabywcy, podczas gdy rodzice z dziećmi natychmiast skojarzą je z hałasem. Młodych z kolei odstraszyć może plac zabaw za oknem i na pewno nie docenią obecności przedszkola po drugiej stronie ulicy, podczas gdy dla matek i ojców może to okazać się ważnym argumentem. Gdy będziesz wiedzieć, dla kogo Twoje mieszkanie jest najbardziej odpowiednie,  jego aranżacja okaże się dużo łatwiejsza.

Przeczytaj również:

Uporządkuj przestrzeń

Czy chodzi o to, żeby posprzątać? O to także. Niestety, ale wśród ogłoszeń z ofertami nieruchomości wciąż znaleźć można i takie, na których panuje zwykły bałagan lub uwagę przykuwa suszarka z praniem. W home stagingu chodzi jednak nie tylko o usunięcie z pola widzenia prania, brudnych ścierek, porozrzucanych ubrań i pogniecionej pościeli, ale o takie uporządkowanie przestrzeni, aby osoba oglądająca zdjęcia nie miała wrażenia, że narusza czyjąś prywatną przestrzeń. 

– To, co należy zrobić, to „zdepersonalizować” wnętrze, czyli usunąć wszelkie osobiste pamiątki, bibeloty, rodzinne zdjęcia, dziecięce zabawki itp. Dzięki temu potencjalny klient będzie mógł łatwiej wyobrazić sobie, że oto znajduje się w swoim (a nie cudzym) przyszłym mieszkaniu – radzi Marta Bocheńska-Pachuta.

W porządkowaniu przestrzeni pomoże także dobór odpowiedniej kolorystyki. Od barwnych fajerwerków bezpieczniejsze będą biele, szarości czy brązy – dzięki nim więcej osób poczuje się w danym wnętrzu dobrze. Chodzi o to, aby mieszkanie mogło się spodobać możliwie szerokiemu gronu odbiorców i dlatego właśnie należy je urządzić neutralnie. Ale to nie znaczy, że ma być nudno! Powinno być ciekawie, ale nie ekstrawagancko. Jeśli do wnętrza chcesz wprowadzić kolor, intensywniejsze akcenty dołącz w postaci dodatków, które nawzajem będą do siebie pasowały.

Aranżując na nowo wnętrze, możesz posiłkować się zdjęciami, jakie znajdziesz w czasopismach lub portalach wnętrzarskich. Jeśli jednak nie czujesz się mocny w temacie dekoracji wnętrz, warto zwrócić się o pomoc do profesjonalistów.

Nadaj funkcje pomieszczeniom

Wybór mieszkania to gra wyobraźni. Jednak ludzka wyobraźnia lubi skojarzenia, schematy i uproszczenia. Dlatego tak ważne jest, aby osoba, która ogląda dane wnętrze (choćby na zdjęciach) mogła wyobrazić sobie w nim siebie, a jednocześnie powiązać je z konkretną funkcją.

To oznacza, że pokój z łóżkiem powinien jednoznacznie przywodzić na myśl sypialnię służącą błogiemu wypoczynkowi. Wprowadzenie do takiego pomieszczenia np. zabawek, zaburzy kompozycję, a oglądający nie będzie miał już pewności, czy ogląda sypialnię, czy pokój dziecięcy.

Kuchnia połączona z jadalnią i salonem? Nawet jeśli pomiędzy poszczególnymi obszarami nie ma ścian, można wyznaczyć strefy, np. w części wypoczynkowej kładąc dywan, a kuchnię od łazienki oddzielając listwą lub nawet stosując inny rodzaj podłogi. W wyznaczaniu stref ważną funkcję pełni również oświetlenie.  Duża lampa nad stołem w jadalni podkreśli odrębność tego miejsca.

Zobacz także:

Zaaranżuj scenę do zdjęć

Być może największą trudność w home stagingu stanowi takie zaaranżowanie przestrzeni, aby z jednej strony wyglądała ona uniwersalnie, a z drugiej, by można było poczuć się w obcym otoczeniu niczym u siebie w domu. W osiągnięciu takiego efektu pomogą elementy, które sprawią, że na zdjęciach w ogłoszeniu mieszkanie będzie wyglądało na „tętniące życiem”.

Chcesz, aby kącik wypoczynkowy w salonie kojarzył się z relaksem? Na stoliku postaw wazon ze świeżymi kwiatami, obok możesz niedbale położyć kilka czasopism, a na kanapę zarzuć jakby przypadkiem pozostawiony koc. Wszystkie inne elementy powinny jednak pozostawać w idealnym porządku.

Kuchnia sprzyjająca romantycznej kolacji dla młodej pary, która zamieszka w tym właśnie domu? Rozstaw zastawę stołową, zapal świece, i ponownie – nie zapomnij o kwiatach. W analogiczny sposób podejdź do każdego pomieszczenia i spróbuj oddać na zdjęciach jego wyjątkowy, a jednak zrozumiały dla każdego, klimat. Do zdjęć zaaranżować warto nawet balkon!

– Co do zasady zdjęcia wnętrz najlepiej wykonywać przy świetle dziennym. Jednak biorąc pod uwagę zmieniające się pory roku i pogodę, nie zawsze jest to możliwe.  Jeśli na zewnątrz nie jest wystarczająco jasno, najlepiej zapalić wszystkie światła we wnętrzu – mówi przedstawicielka Baransu.

Pamiętaj jednak, że zdjęcia do ogłoszenia nie powinny być wykonane telefonem komórkowym lub najprostszym aparatem fotograficznym. Aby wykonać naprawdę profesjonalne fotografie, może być potrzebny odpowiedni obiektyw. Dobre zdjęcia szczególnie trudno wykonać w małych pomieszczeniach, np. w łazience. Na szczęście, na rynku działa coraz więcej firm, które specjalizują się w fotografowaniu nieruchomości. Jeśli możesz sobie na to pozwolić, sprawę zdjęć pozostaw specjalistom.

Przygotuj ogłoszenie

Home staging nie kończy się na zaaranżowaniu wnętrz, ani na wykonaniu perfekcyjnych fotografii.  Jego nieodłącznym elementem jest także odpowiednio przygotowane ogłoszenie. Podstawą dobrego ogłoszenia jest natomiast chwytliwy tytuł oraz ciekawy i dobry merytorycznie opis.

W tytule warto wyeksponować najbardziej istotne cechy nieruchomości, np. bliskość przystanku autobusowego, czy też fakt, że mieszkanie jest po remoncie. Ważny może być również metraż, liczba pokoi, czy też informacja o balkonie. Przykłady dobrych tytułów:  „Bezpośrednio 36m2! Po generalnym remoncie. Centrum”,  „Bezpośrednio – funkcjonalne mieszkanie po remoncie na Mokotowie wśród zieleni”, „Luksusowe 2 pokoje, loggia, przy metrze”.

Sama treść ogłoszenia powinna być tak przygotowana, aby potencjalny klient znalazł w nim jak najwięcej ważnych dla niego informacji, bez konieczności dzwonienia z każdym pytaniem. Jednocześnie ogłoszenie powinno stanowić zachętę do bliższego przyjrzenia się nieruchomości. Warto więc wymienić wszystkie istotne informacje, akcentując przy tym mocne strony lokalu. O ile sformułowania te są zgodne ze stanem faktycznym, postaraj się użyć niektórych z wymienionych sformułowań: przestronne,  doskonałe na inwestycję, w bezpiecznej okolicy, atrakcyjna lokalizacja, o niepowtarzalnym klimacie , w zielonym i spokojnym otoczeniu, duży balkon, kameralne, nowoczesne, przytulne, zadbane, prestiżowe, jasne, słoneczne, ergonomiczne, funkcjonalne, dobrze skomunikowane, idealne dla rodzin z dziećmi, z pięknym widokiem, przy reprezentacyjnej ulicy, itp.

– Jeśli przygotujemy naprawdę dobre ogłoszenie, ułatwi nam ono szybkie znalezienie najemcy bądź kupca.  Jest to szczególnie ważne w przypadku wynajmu. Z naszych doświadczeń wynika, że najemca w jednym mieszkaniu zmienia się średnio raz na rok. Dlatego warto się przyłożyć i napisać ogłoszenie raz a dobrze, a w przyszłości jedynie je uaktualniać – podpowiada Marta Bocheńska-Pachuta.

Czas na prezentację!

Ostatnim elementem home stagingu jest prezentacja mieszkania potencjalnym najemcom lub kupującym. Mieszkanie w czasie prezentacji powinno być posprzątane – i co nie mniej ważne – wywietrzone. Tuż przed spotkaniem można też rozpylić delikatny, przyjemny zapach; nie powinien on być jednak zbyt intensywny.

Do prezentacji warto się przygotować, już wcześniej rozmawiając z klientami (telefonicznie) na temat ich sytuacji rodzinnej oraz preferencji dotyczących poszukiwanej nieruchomości. Później warto nawiązywać do tej rozmowy, wskazując atuty najbardziej istotne z ich punktu widzenia. Jednocześnie warto dać gościom trochę swobody, żeby mogli na spokojnie rozejrzeć się po mieszkaniu.

Na zakończenie spotkania zapytaj klientów o to, co najbardziej podobało im się w mieszkaniu i co można by było jeszcze zmienić. Pozwoli to poznać perspektywę nabywców i lepiej przygotować mieszkanie do kolejnych prezentacji. A jeśli zadbasz o każdy element home staigingu, na klientów na pewno nie będziesz czekał długo.

Źródło: Baransu

Budowa domu – inwestycja na długie lata

Budowa domu to dla wielu największa inwestycja w życiu, w związku z tym jest to bardzo stresująca a sytuacja. Musimy nie tylko przejmować się zobowiązaniami finansowymi ale także tym czy wynajęta przez nas ekipa budowlana rzetelnie spełni swoje zadania związane z wybudowaniem dla nas wymarzonego domu. Zakładamy, że budynek będzie służył nam oraz naszej rodzinie przez długie lata, aby tak się stało do wybudowania domu należy użyć trwałych materiałów a firma budowlana powinna wiedzieć co robi – posiadać doświadczenie w branży oraz niezbędną wiedzę. Niestety częste błędy popełniane przy budowie domu mogą skutecznie pokrzyżować plany. 

Błędy popełniane przy budowie domu – top 3 najgorszych błędów

Już na samym początku ekipa budowlana może popełnić błąd. O czym mowa? O prawidłowym wytyczeniu budynku. Jeżeli wykop fundamentów nie zostanie dokładnie sprawdzony i porówany do reperów naniesionych przez geodetę,  przed zalaniem go betonem czekają nas komplikacje a projekt wymagać będzie zmian.  Błędy popełniane przy budowie domu tyczą się także braku zabezpieczenia budowli przed wilgocią jaką daje gleba. Hydroizolacja pionowa oraz pozioma to nasz sposób na odpowiednią izolację ścian. Ostatni aczkolwiek równie ważny błąd to prace wykończeniowe związane ze stolarką okienną drzwiową. Budowlańcy zapominają o odpowiedniej izolacji oraz faktem, iż na delikatne okna konstrukcja może oddziaływać z za mocną siłą. 

Źródło: tadex

Poczucie bezpieczeństwa to jedna z kluczowych potrzeb człowieka. Stanowi także podstawę komfortowego funkcjonowania w miejscu zamieszkania. Każdy mieszkaniec może postrzegać je inaczej. Dla jednych nieodzownym elementem bezpieczeństwa jest całodobowy monitoring osiedla, rejestrujący każde wydarzenie, dla innych z kolei to bliski, zaufany sąsiad. Badania przeprowadzone przez CBOS pokazują, że aż 93% Polaków czuje się bezpiecznie w okolicy, w której mieszka. Niezależnie od tego, jak bardzo optymistyczne wyglądają statystyki, warto zadbać o to, aby wysoki poziom poczucia bezpieczeństwa mieszkańców osiedli nie uległ zmianie – a to z kolei pozostaje w gestii deweloperów.

Polacy czują się bezpiecznie

Badania przeprowadzone przez CBOS „Poczucie bezpieczeństwa i zagrożenia przestępczością” w maju 2018 r. pokazują, że Polska jest krajem, w którym żyje się bezpiecznie – potwierdziło to 86% Polaków (w stosunku do 2017 r. oznacza to jednak spadek o 3 punkty procentowe). Optymistycznie wyglądają również statystyki odnoszące się do bezpieczeństwa w najbliższej okolicy. Polacy czują się nawet bardziej bezpiecznie w miejscu swojego zamieszkania niż ogólnie w Polsce. Przekonanie, że dzielnica, osiedle lub wieś, w której się mieszka, jest bezpieczna i spokojna, wyraziło aż 93% respondentów. Porównując statystyki z tymi sprzed kilku lat, można wywnioskować że sytuacja w tym zakresie jest bardzo dobra – tak wysokiego poczucia bezpieczeństwa w miejscu zamieszkania nie odnotowano przed 2016 r. Większość badanych –  60% nie obawia się też, że może zostać ofiarą przestępstwa, natomiast niemal połowa z nich (48%) wyraża obawę o bezpieczeństwo członków swojej rodziny. [1]

Bezpieczne osiedla jako przykład holenderskiej koncepcji secure by design

Świetną pomysłowością wykazali się Holendrzy, którzy w 1994 roku stworzyli pilotażowy program Bezpiecznych Osiedli w jednym z regionów Holandii, przyznając certyfikaty osiedlom spełniającym odpowiednie normy architektoniczne. Projekt okazał się na tyle skuteczny, że w 1998 roku objął niemal cały kraj. Kryteria certyfikacji dotyczyły zarówno zabudowy osiedli, stosowanych w nich rozwiązań, jak i okolicy. Otoczenie powinno być zatem zróżnicowane, najlepiej aby w pobliżu znajdowały się domy jednorodzinne oraz szkoła lub biurowiec. Mieszkańcy i pracownicy okolicznych instytucji mieli stać się „społecznymi oczami”, naprzemiennie obserwując teren dookoła osiedla. Wejścia do budynków powinny zostać dobrze oświetlone, a teren osiedla odgrodzony przy pomocy naturalnego ogrodzenia m.in. żywopłotów. Drzwi w furtkach osiedlowych należało wyposażyć w samozamykacze oraz gałkę zamiast klamki od strony zewnętrznej. Przed drzwiami zaplanowano umieszczenie skrzynki na ulotki, ograniczając liczbę nieznajomych, wchodzących na teren budynku. Cała mała architektura powinna być natomiast wykonana z odpornych materiałów na wszelkie zniszczenia.

Przeczytaj też:

Większość z powyższych rozwiązań wykorzystywana jest również w Polsce. Na jakie jeszcze udogodnienia w zakresie bezpieczeństwa stawiają polscy deweloperzy?

Systemy monitoringu wyposażone w nowe technologie

To niewątpliwie jedno z popularniejszych zabezpieczeń, zmniejszających ryzyko włamań czy dewastacji. Wyposażenie osiedla wyłącznie w kamery może być jednak niewystarczające, zwłaszcza w nocy. Montowane są więc specjalne diody IR, rozświetlające nocny obraz. Dzięki nim operator może nie tylko wykonać zbliżenie kamery w konkretne miejsce, ale i na podejrzaną osobę, przemieszczającą się po terenie osiedla.

Bramy wjazdowe wyposażane są natomiast w specjalne czujniki i fotokomórki, aby najmniejszy ruch ręki, w dowolnym punkcie bramy, powodował zatrzymanie mechanizmu. W przypadku takiego systemu zabezpieczeń, ryzyko wypadku jest zredukowane do minimum.

Przemyślana koncepcja ogrodzeń

Dla wielu osób zapewnienie bezpieczeństwa na terenie osiedla równa się jego ogrodzeniu. Swobodny dostęp mają wówczas wyłącznie mieszkańcy, czyniąc ogrodzoną przestrzeń pożądaną, pod kątem oczekiwanego komfortu mieszkania, jak i standardu samej inwestycji. Coraz częściej jednak deweloperzy rezygnują z wysokich murów na rzecz delikatnych, ażurowych lub naturalnych ogrodzeń w formie żywopłotu, aby zmniejszyć poczucie alienacji mieszkańców. – Klienci poszukujący mieszkania nadal zwracają uwagę na kwestię ogrodzenia, ze względu na poczucie bezpieczeństwa. Z drugiej strony zależy im również na naturalnym i stałym kontakcie z okolicą. To spore wyzwanie – staramy się więc, aby architektura naszych osiedli korespondowała z otaczającym krajobrazem, a jednocześnie zapewniała maksymalny poziom komfortu mieszkania – tak jak w przypadku osiedla Haven House. Z naszego doświadczenia wynika, że właściwa organizacja, odpowiednie zagospodarowanie terenu oraz przemyślane zastosowanie małej i dużej architektury skutecznie zwiększają bezpieczeństwo na terenie osiedla – tłumaczy Aleksandra Stawiska, Lider Biura Sprzedaży osiedla Haven House firmy Profbud.

Zabezpieczenia terenów rekreacyjnych dla najmłodszych

Często jednak to nie samo ogrodzenie osiedla stanowi wyzwanie dla deweloperów. Na szczególną uwagę w tym zakresie zasługują place zabaw czy boiska osiedlowe, które są miejscami dedykowanymi najmłodszym mieszkańcom. W przypadku tych pierwszych, warto montować specjalne furtki, uniemożliwiające wyjście małych dzieci bez wiedzy rodziców, ale i wejście psom na teren rekreacyjny. Co więcej, ogrodzenie powinno być zabezpieczone pod względem ostrych i wystających elementów. Czystość i bezpieczeństwo to najlepsze argumenty dla rodziców. Boiska osiedlowe z kolei powinny posiadać wysokie „piłkochwyty”, wyposażone w tłumiki akustyczne, ograniczające hałas i jednocześnie chroniące pobliskie okna przed uszkodzeniem.

Odpowiednio dobrane oświetlenie

Ten z pozoru mało istotny aspekt ma niesamowicie duży wpływ na bezpieczeństwo. Lampy w postaci szklanych kul, choć modne i popularne, niestety nie zdają egzaminu – rozpraszają światło, przez co następuje nieodpowiednie doświetlenie terenu. Lepszym rozwiązaniem są zatem lampy z koszami, wykończone u góry metalowymi daszkami lub metahalogenowe, zapewniające światło pośrednie. Ponadto, punktowe oświetlenie dróżek spacerowych, pozwoli na bezpieczne dotarcie każdego mieszkańca prosto pod klatkę.

Zapewnienie bezpieczeństwa na terenie osiedla jest niezwykle ważne, dlatego deweloperzy powinni dbać o lokatorów i w tym zakresie. W tym celu inwestują w coraz to nowsze rozwiązania, zapewniające maksymalny poziom komfortu mieszkania.


[1] https://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2018/K_061_18.PDF

Źródło: Profbud

W zbliżających się latach prawo budowlane w Polsce bardzo się zmieni. Nowelizacja przepisów ma między innymi zmniejszyć o połowę liczbę dostarczanych przez inwestorów dokumentów. Zmiany będą dotyczyć głównie ustawy o Prawie Budowlanym, programu Czyste Powietrze oraz warunków technicznych narzuconych przez UE – podpowiadają eksperci serwisu Domiporta.pl.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przedstawiło w tym miesiącu projekt nowelizacji Prawa Budowlanego. Zawarte w niej propozycje mają wejść w życie najpóźniej na początku 2020 roku. – Projekt nowelizacji Prawa Budowlanego w najbliższych dniach trafi do konsultacji – zapowiada minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński. Zmiany w tej ustawie, to tak naprawdę dopiero początek reformy branży budowlanej.

Według zapowiedzi wiceministra inwestycji i rozwoju Artura Sobonia, głównym celem nowelizacji ustawy o Prawie Budowlanym będzie zmniejszenie liczby dokumentów potrzebnych na etapie składania wniosku o pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia) oraz przyśpieszenie prac urzędów. Nowe przepisy będą wymagać od inwestora podczas rozpoczęcia budowy, jedynie wniosku oraz uproszczonego projektu. Natomiast projekt techniczny, zawierający między innymi rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, będzie składany na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie w Urzędzie Miasta bądź Gminy (w wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego.

Na szybszą pracę urzędów ma mieć również wpływ zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na montaż instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, czy naziemnych tarasów przydomowych o powierzchni zabudowy do 35 m2. Z obowiązku zgłoszenia zwolnione będą też np. huśtawki w parku i inne obiekty tzw. małej architektury w przestrzeni publicznej. Te zmiany mogą realnie wpłynąć na mniejszą liczbę wniosków i sprawniejszą pracę urzędów. Liczba dokumentów dotyczących budowy domu i budynków wielorodzinnych, przetwarzanych przez administrację, ma zmniejszyć się o 50% – szacuje ministerstwo i podaje, że rocznie do urzędników trafia 18 mln stron dokumentów.

To nie koniec zmian. Projekt ustawy o Prawie Budowlanym zakłada również wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ma to ukrócić niepewność związaną z utratą pozwolenia na budowę nawet po kilku latach od zakończenia budowy i zasiedleniu. Nowe rozwiązania mają sprawić, że po 5 latach od doręczenia lub ogłoszenia decyzji nie będzie można tej decyzji podważyć i w konsekwencji utracić pozwolenia. Ministerstwo liczy dzięki temu na zwiększenie pewności inwestora, co przełoży się na większą liczbę inwestycji. 

Pewne kontrowersje wywołuje natomiast zmiana dotycząca legalizacji samowoli budowlanych, które są użytkowane przez minimum 20 lat. Warunkiem skorzystania z uproszczonej, bezpłatnej procedury legalizacji budynku będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Do tej pory, by zalegalizować budynek, należało udowodnić zgodność z planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy. W wielu przypadkach, jest to obecnie niemożliwe, ponieważ część budynków powstawało jeszcze przed uchwaleniem planów i warunków zabudowy.

Przeciwnicy tak prostej legalizacji samowoli budowlanych zgłaszają zastrzeżenia, na brak równości wobec prawa. Procedura legalizacji samowoli budowlanych ma doprowadzić do uregulowania stanu prawnego istniejących obiektów budowlanych, co wpłynie na zapewnienie bezpieczeństwa w tych budynkach. Dla właścicieli to również oszczędność, ponieważ w myśl projektowanej ustawy, znika również konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która obecnie wynosi od 2,5 tys. zł do 5 tys. zł. 

2019/2020 – nowelizacja ustawy i program Czyste Powietrze

Reforma przepisów w ustawie o Prawie Budowlanym ma poprawić także realizację programu Czyste Powietrze. Ułatwione ma być przyłączenie budynku do miejskiej sieci ciepłowniczej. Zgodnie z nowymi przepisami, projektant będzie sprawdzał czy budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne można podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej. Jeśli przedsiębiorca zarządzający siecią będzie opóźniał wydanie warunków przyłączenia do sieci, zapłaci karę za każdy dzień zwłoki – 500 zł, według założeń projektu ustawy o Prawie Budowlanym.

W projekcie ustawy znajduje się też zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo–kanalizacyjne opłaty za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. W kieszeni inwestora zostanie dzięki temu od 100 do 150 zł.

Zmiany przepisów zajdą również z wejścia w życie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z dn. 1 sierpnia 2017 w sprawie kotłów na paliwo stałe, które spełnia dyrektywę P. Od lipca 2018 nie można kupować kotłów o niższej klasie niż 5. Klasa określa parametry dotyczące emisji tlenku węgla, związków organicznych oraz pyłów – klasa 5 oznacza urządzenie o najlepszych parametrach. Od pierwszego stycznia 2020 będzie można zainstalować już tylko kotły grzewcze niskoemisyjne. Zakup takich kotłów będzie obowiązywał wszystkich mieszkańców Unii Europejskiej, a starsze urządzenia zostaną wycofane ze sprzedaży. Rzecz jasna wraz z wyższą klasą urządzenia rośnie również cena kotła.

Zmiany budowlane w 2021

Największe zmiany dla chcących wybudować dom jednorodzinny nadejdą wraz z rokiem 2021. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie Warunków Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie od stycznia 2021 roku inwestorzy będą musieli budować jedynie budynki mieszkalne w standardzie pasywnym i energooszczędnym. Budynkiem energooszczędnym jest konstrukcja o zapotrzebowaniu na energię do ogrzewania EUco niższym niż 70 kWh/m2 na rok.

Jak podaje serwis kalkulatorybudowlane.pl, budowanie domu w standardzie pasywnym bądź energooszczędnym jest droższa o 8-16% od tradycyjnych metod konstrukcji budynku. Ceny te mogą urosnąć w obliczu większego zapotrzebowania na specjalistów i specyficzne materiały budowlane o podwyższonej izolacyjności.

Przedsmakiem podwyżek może być aktualna sytuacja na rynku. Według wyliczeń GUS ze stycznia br., prace związane z izolowaniem ścian, które są kluczowe dla standardu pasywnego, podrożały o niemal 5% porównując ze styczniem 2018 roku.  Natomiast materiały budowlane zdrożały w marcu 2019 średnio o 6% w stosunku do marca 2018 – poinformowała w raporcie firma Polskie Składy Budowlane. Oznacza to, że lepiej dłużej nie zwlekać z rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego, ponieważ koszt może znacząco urosnąć w ciągu najbliższych kilku lat.

Przeczytaj także:

Potrzeba zmian w prawie budowlanym

Ustawowy maraton, który właśnie się rozpoczyna jest pokłosiem braku zmian w prawie budowlanym w ostatnich latach. W ostatnim czasie, wprowadzono jedynie specustawę mieszkaniową mającą w założeniach rządu „uruchomić inwestycyjnie grunty”, które do tej pory nie mogły zostać wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe w programie Mieszkanie+.

Specustawa, która ma obowiązywać do 2028 roku wywołała duże kontrowersje wśród samorządowców oraz społeczników miejskich. Protest środowisk dotyczył zapisów umożliwiających budowę mieszkań niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co umożliwiało np. budowanie bloków na terenach zielonych.

Pozostałe zmiany planowane na 2018 rok zostały przełożone, najprawdopodobniej z powodu protestów firm deweloperskich. Porzucono między innymi prace nad projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Kodeks w domyślnym brzmieniu miał zastępować około 140 różnych ustaw, w tym ustawę o Prawie budowlanym, która z powodu wielokrotnych nowelizacji stała się trudna w interpretacji dla inwestorów. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wstrzymało również pracę nad ustawami tzw. Ustawie inwestycyjnej oraz Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Źródło: domiporta.pl

Coraz więcej wskazuje na to, że zbliża się przełamanie na rynku mieszkaniowym. Ceny transakcyjne w największych miastach przestały rosnąć, co może oznaczać, że za kilka miesięcy zaobserwujemy początek okresu spadkowego.

942,64 pkt wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych. Pierwsze notowanie indeksu obejmujące dane z 2019 r. to miesięczny spadek o ok. 2 proc., do poziomu sprzed pięciu miesięcy. W związku z wcześniejszymi dynamicznymi wzrostami cen, rok do roku indeks nadal notuje spory wzrost – o prawie 15 procent.

Indeks Cen Transakcyjnych jest wskaźnikiem obrazującym ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wyliczamy go na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc odwzorowaniem tego, co realnie dzieje się na rynku.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Roczny 15-proc. wzrost indeksu jest odzwierciedleniem dynamicznych wzrostów cen z ubiegłego roku, ale ostatnie miesiące były już okresem wahań raz w jedną, raz w drugą stronę. Prawdopodobnie oznacza to zbliżający się koniec trendu wzrostowego. Trudno się jednak spodziewać spektakularnych spadków cen. Mający nadzieję na inwestycyjne okazje mogą się przeliczyć. Dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe, dalszy rozwój rynku najmu i wysokie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny nie pozwolą na to, by ceny spadły o kilkanaście procent w ciągu roku. Prawdopodobnie obniżki będą niższe.

Zobacz też:

Aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym maleje

Warszawa znów poniżej 8 tys. zł za mkw.

7 957 zł to aktualna średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie. Stolica pozostaje oczywiście najdroższym dużym miastem w kraju, acz najnowszy odczyt jest pierwszym od połowy ubiegłego roku poniżej 8 tys. zł. Dzięki dynamicznym wzrostom stawek z poprzednich kwartałów, rok do roku notujemy w Warszawie wzrost cen o 13 procent.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 952 zł 16,9%
Gdańsk 6 665 zł 20,9%
Kielce 4 156 zł 6,7%
Kraków 7 100 zł 22,2%
Łódź 5 071 zł 10,3%
Poznań 6 301 zł 8,3%
Rzeszów 5 474 zł 14,7%
Szczecin 5 679 zł 17,5%
Warszawa 8 187 zł 16,0%
Wrocław 6 402 zł 5,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Drugim najdroższym miastem jest Kraków (7140 zł za mkw.), a za nim blisko siebie Poznań, Gdańsk i Wrocław (ok. 6,6-6,7 tys. zł za mkw.). Za ok. 5 tys. zł lub taniej metr kwadratowy mieszkania kupić można m.in. w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Częstochowie czy Radomiu. Analizując ceny transakcyjne należy pamiętać, że specyfika każdego z rynków jest inna. Przykładowo w Warszawie nowe mieszkania są średnio droższe od używanych (mowa o cenie transakcyjnej) o 5 proc., w Lublinie i Poznaniu o 13-15 proc., Łodzi 25 proc., a Katowicach – aż 43 proc.

Wynika to ze stanu dostępnych na rynku mieszkań. W stolicy Górnego Śląska duża część lokali z drugiej ręki to nieruchomości w przeciętnym co najwyżej stanie, wymagające wkładu finansowego. Niektóre są dodatkowo zlokalizowane w mało popularnych miejscach, co jeszcze obniża ich wartość. Na tym tle nowe mieszkania się wyróżniają, stąd duża dysproporcja w stawkach za metr kwadratowy.

 Zobacz też:

Niższe opłaty z tytułu uwłaszczenia, czyli o kolejnych zmianach w prawie

Co z kredytami hipotecznymi?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ma ogromne znaczenie dla tego, co dzieje się w mieszkaniówce. Póki co nadal jest ona dobra, choć banki od około dwóch lat mówią o zaostrzaniu polityki kredytowej. W praktyce zapowiedzi te przekładają się jedynie na to, że jeśli ktoś przez ostatnie dwa lata nie dostał podwyżki, to może pożyczyć o około 5-10 proc. mniej. Nie jest to więc sytuacja alarmująca i pokazuje jedynie delikatny sceptycyzm banków wobec hossy mieszkaniowej. Co więcej, jeśli wierzyć w dane podawane przez GUS, to płace Polaków rosną w ostatnim czasie bardzo dynamicznie (nawet o 6-7 proc. w skali roku). Jeśli więc ktoś w ostatnim czasie dostał podwyżkę, to najpewniej może dziś pożyczyć więcej niż przed dwoma laty. Problemem wciąż pozostaje konieczność posiadania wkładu własnego (minimum 10 proc. ceny kupowanego lokum). To on stanowi najczęściej ważną barierę dla osób chcących kupić mieszkanie z pomocą kredytu.

Sytuację należy jednak bacznie monitorować, bo złą informacją dla rynku hipotecznego w Polsce może być nałożenie dodatkowych kosztów na banki w formie wyższych składek na fundusz wsparcia kredytobiorców. Oczywiście koszty te banki przerzucą w dużej mierze na klientów. Skutkiem będzie prawdopodobnie wzrost marż kredytowych, co negatywnie odbije się na popycie na nie.

Wciąż nie musi to jednak oznaczać problemów na rozgrzanym dziś rynku mieszkaniowym, a to ze względu na napływ gotówki osób, dla których zyski z lokat na poziomie 1 proc. w skali roku okażą się niewystarczające. Mówimy o niebagatelnych kwotach. Na lokatach Polacy trzymają bowiem prawie 280 miliardów złotych, a kolejne prawie 460 miliardów spoczywa na rachunkach bieżących. Warto mieć świadomość, że wzorem podatku bankowego, składki na nowy fundusz wsparcia kredytobiorców mogą też doprowadzić do obniżenia się i tak już rachitycznie niskiego oprocentowania lokat bankowych. To natomiast bezpośrednio w ostatnich latach wpływało na popyt inwestorów chcących kupić mieszkania na wynajem.

 

Autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker, Bartosz Turek, Open Finance. Mat. prasowy

Wysokie ceny mieszkań wpływają na ograniczenie zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości. Nabywcy mieszkań coraz rzadziej lokują nadwyżki finansowe w lokale na wynajem. Tak wynika z analiz sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, która monitoruje wtórny rynek nieruchomości.

Ceny mieszkań biją rekordy

2018 r. był wyjątkowy pod względem cen nieruchomości. Tak duże wzrosty cen nie były widoczne od dawna. Liderem wzrostów jest Łódź, gdzie ceny w porównaniu do zeszłego roku są wyższe o 13,9 proc. Za m kw. lokalu płacimy 4243 zł oraz Kraków, gdzie różnica w ciągu 12-stu miesięcy wyniosła 13,2 proc., a obecnie za m kw. płacimy już 7114 zł. Znacznie wzrosły także ceny lokali w Gdańsku – 6385 zł (10,3 proc. więcej niż przed rokiem). We Wrocławiu i w Warszawie wzrosty wyniosły odpowiednio 10,8 proc. (5929 zł) i 10,2 proc. (8611 zł). Z największych miast tylko w Poznaniu wzrosty cen nie przekroczyły 10 proc (8,7 proc.). W stolicy Wielkopolski za m kw. płacimy obecnie średnio 5688 zł.

Zobacz też:

Luksusowe nieruchomości inwestycją przyszłości

Tak istotne ruchy cenowe miały niebagatelny wpływ na decyzje zakupowe w IV kw. 2018 r. Z ankiet przeprowadzonych wśród agentów Metrohouse wynika, że silnie spadł odsetek zakupów mieszkań w celach inwestycyjnym. O ile w II i III kwartale 2018 r. w całej sieci aż 34 proc. sprzedaży mieszkań dotyczyło zakupów inwestycyjnych, IV kwartał przyniósł bardzo duże zmiany. – W ostatnim kwartale minionego roku zaledwie 16 proc. przeprowadzonych transakcji można zakwalifikować jako inwestycyjne. W minionych kwartałach takich transakcji było dwa razy więcej. Jak widać rosnące ceny lokali skutecznie odstraszyły inwestorów, dla których topniejąca rentowność nabywanych po coraz wyższych stawkach mieszkań przestała być atrakcyjna, mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku, Metrohouse.

Najwięcej transakcji to zmiana mieszkania na większe

Mniejsze zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości nie oznacza wcale stagnacji na rynku. Zmienia się jednak struktura zakupów. – Optymistyczną obserwacją płynącą z ankiet jest fakt, że nabywcy mieszkań najczęściej dokonują transakcji po to, aby zwiększyć swoją przestrzeń życiową. 22 proc. transakcji dotyczy zakupu większego mieszkania, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Natomiast 15 proc. transakcji przeprowadzają osoby, dla których jest to pierwszy zakup mieszkania w życiu. Nieco niepokojącym faktem jest natomiast dość wysoki udział transakcji (12 proc.), które są przeprowadzane z powodów finansowych.

Wśród najczęściej pojawiających się powodów zakupu mieszkania można wymienić jeszcze przeprowadzkę nabywcy do innego miasta (11 proc.), a także zmianę lokalu na mniejszy (6,2 proc.). Jak zwykle do obrotu trafiają mieszkania po spadkowe oraz sprzedawane ze względu na różnorakie sytuacje rodzinne, np. podział majątku przy rozwodzie.

Różne potrzeby mieszkaniowe

Zakup mieszkania jest powodowany wieloma innymi kwestiami. Z ostatniej ankiety Metrohouse wynika, że coraz częstszym motywem zmiany mieszkania jest potrzeba dostosowania go do wieku nabywcy. Powodem przeprowadzki bywa potrzeba zamieszkania w budynku z windą lub na parterze. W tym ostatnim przypadku popularnością cieszą się mieszkania z dużym tarasem lub ogródkiem. W dalszym ciągu nie ustają zakupy mieszkań przez rodziców dla swoich dzieci, np. studiujących w innym mieście, ale także transakcje przeprowadzane z powodu wyjazdu właścicieli na stałe poza Polskę. Coraz więcej nabywców lokuje swoje oszczędności w tzw. nieruchomości wakacyjne. Nie za każdym razem chodzi o inwestycje pod wynajem, ale możliwość zakupu apartamentu, który będzie umożliwiał spędzenie weekendów, czy wakacji w ulubionym zakątku kraju.

Marcin Jańczuk, Metrohouse

Z dniem 1 stycznia 2019 roku dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami z mocy prawa. Jest to z pewnością korzystna zmiana, gdyż porządkuje sytuację prawną gruntów, zwłaszcza w największych miastach, jednak wprowadziła też chaos na rynku nieruchomości związany z koniecznością wydania zaświadczeń potwierdzających własność i określających wysokość opłaty przekształceniowej, co z punktu widzenia jednostek administracji jest niezwykle pracochłonne.

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić analizę nieruchomości pod kątem spełniania przesłanek ustawowych przekształcenia, a następnie wysłać odpowiednie zawiadomienie nie tylko do dotychczasowych użytkowników wieczystych, ale też do odpowiednich wydziałów sądów, które dokonają zmian w księgach wieczystych, a także do wydziałów geodezji w celu dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków. Pierwsze zaświadczenia zostały już wydane, tymczasem rząd, w odpowiedzi na liczne skargi obywateli, pracuje nad kolejnymi zmianami zasad przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność. Na posiedzeniu w dniu 1 lutego br. Senat przyjął bez poprawek ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Obecnie ustawa czeka na podpis prezydenta.

Kolejne zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zobacz też:

Luksusowe nieruchomości inwestycją przyszłości

Ukrócenie zakusów gmin

Zapowiedź likwidacji prawa użytkowania wieczystego wywołała masową aktualizację opłat z tego tytułu. Dobrym przykładem jest tu Warszawa, gdzie w 2018 roku zaktualizowano opłaty za użytkowanie wieczyste prawie tysiąca nieruchomości (1,7% wszystkich gruntów) w trzynastu dzielnicach, a średni wzrost wartości gruntów wyniósł od 13% w Wilanowie do aż 950% na terenie Woli. Z pewnością duże znaczenia miał tu odległy termin poprzedniej aktualizacji i lokalizacja nieruchomości, mimo to razi skala skokowego wzrostu opłaty. Tym bardziej, że w przypadku miejsc postojowych i garaży dokonywano również zmiany wysokości stawki procentowej opłaty z 1% do 3% wartości gruntu.

WYKRES 1. ŚREDNI WZROST WARTOŚCI GRUNTÓW WYNIKAJĄCY Z AKTUALIZACJI OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW W 2018 ROKU Źródło: opracowanie własne na podstawie odpowiedzi wiceprezydenta Warszawy Roberta Soszyńskiego z dnia 11 stycznia 2019 roku na interpelację z 20 grudnia 2018 roku, skierowaną do prezydenta Rafała Trzaskowskiego

 

W odpowiedzi na liczne podwyżki opłat, pod koniec 2018 roku do ustawy wprowadzono art. 4. Mówi on, że w przypadku postępowań w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczętych po 5 października 2018 roku, dochodzi do zmiany (a w praktyce podwyższenia) opłaty tylko wtedy, gdy wypowiedzenia dotychczasowej opłaty zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym do końca 2018 roku. Oznacza to, że jeżeli chociaż jeden współużytkownik wieczysty nie odebrał w terminie wypowiedzenia, wysokość opłaty pozostaje na dotychczasowym poziomie, a postępowanie w tej sprawie zostaje umorzone. Dzięki temu wyeliminowano sytuacje, w której mieszkańcy jednego budynku wielorodzinnego ponosiliby opłaty przekształceniowe w różnych wysokościach, jedni zgodnie z opłatą z tytułu użytkowania wieczystego przed aktualizacją, a inni – po.

Wyższe bonifikaty na nieruchomości mieszkaniowe

Nowi właściciele gruntów mają obowiązek uiszczenia tzw. opłaty przekształceniowej w wysokości dwudziestokrotności dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Mogą to zrobić w formie opłat rocznych wnoszonych przez okres 20 lat lub zdecydować się na płatność jednorazową, zyskując tym samym możliwość skorzystania z bonifikaty. Zgodnie z ustawą, spłacając całe zobowiązanie jednorazowo w pierwszym roku po uwłaszczeniu, w przypadku gruntów Skarbu Państwa można liczyć na bonifikatę w wysokości 60%, natomiast samorządy ustalają wysokość ulgi samodzielnie. W niektórych miastach bonifikaty na gruntach samorządowych znacznie przekraczają ustawową ulgę, w Toruniu i Wrocławiu jest to 90%, w Gdańsku, Zielonej Górze i Opolu (zgodnie z projektem uchwały) – 95%, a w Warszawie – aż 98%. Dlatego nowelizacja ustawy zakłada, że w przypadku, gdy władze gminy podejmą decyzję o bonifikacie wyższej niż ustawowe 60%, wojewoda niezwłocznie podwyższy stawkę procentową ulgi również dla gruntów Skarbu Państwa do poziomu zaproponowanego przez lokalny samorząd. Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, gdy dwaj sąsiedzi (nawet w obrębie jednego budynku wielorodzinnego) są uprawieni do ulgi w różnej wysokości – w Warszawie jeden sąsiad zapłaciłby 40% opłaty przekształceniowej, a drugi tylko 2%.

MAPA 1. MAKSYMALNE BONIFIKATY OD OPŁATY PRZEKSZTAŁCENIOWEJ * projekt uchwały Źródło: opracowanie własne na podstawie uchwał poszczególnych Rad Gmin

Zniżki na miejsca postojowe i garaże

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów nie ma żadnych przeszkód, aby samorządy oraz organy reprezentujące Skarb Państwa obejmowały bonifikatą również opłaty przekształceniowe wnoszone od miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych wyodrębnionych jako lokale niemieszkalne oraz garaży. Mimo to, Zarząd Mienia Skarbu Państwa stoi na stanowisku, że w takim przypadku ulga nie przysługuje. Nowelizacja ustawy doprecyzowuje zasady w tym zakresie, wskazując jednoznacznie, że na gruntach Skarbu Państwa bonifikaty obejmują też opłaty wnoszone za stanowiska postojowe i garaże, natomiast samorządy będą miały możliwość udzielenia takiej ulgi i samodzielnie podejmą decyzję w tej sprawie.

Nowelizacja wprowadza również zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego  nieruchomości gruntowych, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Dotychczas w takich przypadkach naliczano opłatę w wysokości 3% wartości gruntu, uznając garaże za lokale użytkowe, nawet jeśli nie są wykorzystywane w celach zarobkowych. Po nowelizacji stawka zostanie zmniejszona z 3% na 1% wartości gruntu, dzięki czemu opłata przekształceniowa również będzie znacznie niższa.

Największą różnicę zauważą mieszkańcy Warszawy, gdzie Rada Miasta ustaliła bonifikatę w wysokości aż 98%. Zakładając, że dotychczasowa roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego obliczona przy zastosowaniu 3% stawki wynosiła 1 000 zł, opłata przekształceniowa na dotychczasowych zasadach bez bonifikaty wyniosłaby aż 20 000 zł, czyli tyle, ile wielu Warszawiaków wydało na zakup miejsca postojowego. Po uwzględnieniu 1% stawki i 98% bonifikaty nowa opłata przekształceniowa wyniesie tylko 133 zł.

WYKRES 1. PORÓWNANIE WYSOKOŚCI OPŁATY PRZEKSZTAŁCENIOWEJ ZA STANOWISKA POSTOJOWE I GARAŻE W WARSZAWIE PRZED I PO NOWELIZACJI USTAWY

opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego opłata przekształceniowa
przed nowelizacją stawka 3% 1 000,00 zł 100% 20 000,00 zł
po nowelizacji stawka 1% 333,33 zł 2% 133,33 zł

Źródło: opracowanie własne

Zmiany są ewidentnie korzystne dla dotychczasowych użytkowników wieczystych i – jak podkreślił minister inwestycji i rozwoju na posiedzeniu komisji – społecznie uzasadnione. Istnieje jednak obawa o naruszenie podstawowej zasady konstytucyjnej, że prawo nie działa wstecz, bowiem zgodnie z nowymi przepisami część aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego przeprowadzonych w 2018 roku jest nieważna, w związku z czym samorządy będą musiały zweryfikować założenia odnośnie prognozowanych wpływów z tytułu przekształcenia.

Źródło: Centrum AMRON, autor: Agnieszka Pilcicka –  aalityk, specjalista ds. obsługi rynku nieruchomości

Na warszawskiej Woli w pierwszych trzech kwartałach tego roku oddano do użytkowania więcej domów i mieszkań niż w całych województwach lubuskim, opolskim i świętokrzyskim, a niewiele mniej niż w podlaskim i warmińsko-mazurskim. Home Broker sprawdził, gdzie w Polsce buduje się najwięcej, a gdzie najmniej.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w okresie styczeń-wrzesień 2018 r. oddano w Polsce do użytkowania 129,8 tys. lokali mieszkalnych. W całym poprzednim roku było to 178,3 tys. Co ósmy lokal (dom lub mieszkanie) w tym roku wybudowano w Warszawie – 16 835 lokali oddanych do użytkowania. Stolica jest największym miastem i największym rynkiem nieruchomości, ale warto zauważyć, że w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, wcale nie buduje się tam najwięcej.

Przez trzy kwartały bieżącego w roku w Warszawie oddano do użytkowania 9,5 lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców. W Gdańsku wskaźnik ten wyniósł 9,8, Wrocławiu 11,1, a niewielkiej Wrześni – 10. Spośród miast wojewódzkich na przeciwnym biegunie (liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 osób mniejsza niż 2,5) znalazły się Katowice, Bydgoszcz i Olsztyn. W przedziale 2,5-3 wskaźnik ten mieści się w Łodzi, Zielonej Górze i Toruniu.

Budowlana katastrofa na Śląsku

A to i tak nieźle w porównaniu do niektórych innych dużych miast. W Częstochowie, Sosnowcu i Radomiu (to miasta z 200-230 tys. mieszkańców) powstało odpowiednio 1,2, 1,3 i 1,7 lokali mieszkalnych na 1000 osób. W wielu miastach Śląska sytuacja jest wręcz katastrofalna. W Zabrzu (ponad 170 tys. mieszkańców) oddano do użytkowania 157 lokali mieszkalnych (0,9 na 1000 osób), a w Bytomiu i Rudzie Śląskiej po 80-90, co daje wskaźnik na 1000 mieszkańców na poziomie odpowiednio 0,5 i 0,7. Wg prognoz demografów liczba ludności tych miast spadnie do 2050 r. o 30 proc. lub więcej. Najgorsze prognozy dotyczą Bytomia i Zabrza, w których spadek liczby ludności ma wynieść około 50 proc. W tych miastach nie ma po prostu kto ani dla kogo budować. Przy średniej dla całego kraju 3,4 mieszkania na 1000 mieszkańców, w woj. śląskim wybudowano 1,9.

Zobacz też:

Zmiany klimatyczne wymuszają zmiany na rynku nieruchomości

Rozwój okolic aglomeracji

Ale są w Polsce i miejscowości, w których ludzie chętnie się osiedlają. Na czoło wysuwają się tu okolice Poznania i Gdańska – w miastach tych występuje zjawisko suburbanizacji, czyli zaludniania gmin podmiejskich, które kuszą niższymi cenami nieruchomości i większym spokojem. W podpoznańskich Komornikach przed 9 miesięcy wybudowano 56 mieszkań na 1000 mieszkańców, a w podgdańskim Żukowie – 103. Te liczby należy jednak traktować ostrożnie, gdyż są to miejscowości dynamicznie rozwijające się i ich liczba mieszkańców regularnie rośnie. Na przykład liczba mieszkańców Borkowa (gmina Pruszcz Gdański) wzrosła od 1998 r. ponad ośmiokrotnie.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Lokalizacja Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców
POLSKA 129 833 3,4
Białystok 1 263 4,2
Bydgoszcz 852 2,4
Gdańsk 4 563 9,8
Gorzów Wlkp. 618 5,0
Katowice 639 2,2
Kielce 880 4,5
Kraków 6 646 8,7
Lublin 2 091 6,2
Łódź 1 894 2,7
Olsztyn 401 2,3
Opole 606 4,7
Poznań 3 111 5,8
Rzeszów 1 714 9,0
Szczecin 1 884 4,7
Toruń 570 2,8
Warszawa 16 835 9,5
Wrocław 7 073 11,1
Zielona Góra 395 2,8

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. danych GUS

Stolica rozbudowuje Wolę

W okresie styczeń-wrzesień 2018 r. w Warszawie oddano do użytkowania 16 835 lokali mieszkalnych. Najwięcej (3109 – 22,4 na 1000 mieszkańców) na napędzanej drugą linią metra Woli, potem na Białołęce (2323 – 20 na 1000 mieszk.) i Pradze-Południe (2181 – 12,2 na 1000 mieszk.). Dziwić może tylko 116 lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania na Śródmieściu (1 na 1000 mieszkańców), które słynie z najwyższych cen mieszkań i gęstej zabudowy. I właśnie ta gęsta zabudowa jest przyczyną niewielkiej liczby nowych inwestycji – po prostu nie ma gdzie budować, a nieliczne dostępne działki są bardzo drogie. Wg danych GUS w 2016 r. na warszawskim Śródmieściu nie oddano do użytkowania ani jednego mieszkania.

Zamieszkana przez bez mała 140 tys. osób Wola wybudowała w dziewięć miesięcy tyle mieszkań co 540-tys. Poznań. Więcej mieszkań powstało jedynie w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. Pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania najbardziej dynamiczna warszawska dzielnica wygrywa z trzema województwami (lubuskie, opolskie i świętokrzyskie), a nieznacznie przegrywa z dwoma kolejnymi (podlaskie i warmińsko-mazurskie).

Źródło: https://homebroker.pl/blog/2018/12/polsce-buduje-sie-najwiecej-domow-mieszkan/

Marcin Krasoń, Home Broker, marcin.krason@homebroker.pl

Dziewiąty miesiąc z rzędu Indeks Cen Transakcyjnych rośnie. Obrazujący zmianę cen mieszkań w największych polskich miastach wskaźnik jest dziś na poziomie wyższym o 13,4 proc. niż rok temu. Mimo wielu sygnałów o zbliżającym się końcu hossy, kupujący nie odpuszczają, a wysoki popyt nadal przekłada się na rosnące ceny.

Białystok, Kielce, Lublin i Szczecin to największe miasta, w których w ostatnich 12 miesiącach stawki za metr kwadratowy zwiększyły się o 15 proc. lub więcej. W kilku mniejszych ośrodkach (Bielsko-Biała, Częstochowa, Sosnowiec i Toruń) zmiana jest jeszcze większa, ale ze względu na niewielką liczbą transakcji wartości na poziomie 25-30 proc. wzrostu należy traktować ostrożnie. Przez ostatni rok przeciętna cena metra kwadratowego spadła tylko w dwóch ośrodkach: Bydgoszczy i Wrocławiu.

Aktualne notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 965,92 punktów, w ciągu 12 miesięcy indeks urósł o 13,4 proc., dzisiejszy poziom jest najwyższy od sierpnia 2008 r., czyli mieszkania są najdroższe od ponad 10 lat. Obecne wzrosty cen trwają od początku bieżącego roku. Wcześniej przez kilka lat obserwowaliśmy okres stabilizacji. IDK jest wskaźnikiem obrazującym realne zmiany na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski. Jest wyliczany na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance w ostatnich trzech miesiącach, przy czym im nowsze dane, tym większą wagę w obliczeniach mają.

 

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Najdroższa Warszawa jeszcze droższa

Standardowo najwięcej za metr kwadratowy trzeba płacić w stolicy, obecnie jest to średnio 8341 zł, najwięcej od ponad 10 lat. Warszawski rynek napędzany jest przez inwestorów, nadal nie brakuje też osób kupujących mieszkania na własne potrzeby. Ceny są wyższe praktycznie w całym mieście, a wzrost ceny transakcyjnej nie jest związany ze zmianą struktury sprzedawanych lokali (tak bywa na mniejszych rynkach, gdzie przy niewielkiej liczbie transakcji relatywnie łatwo jest zachwiać średnią ceną). Stawki za metr podbija m.in. rozbudowa drugiej linii metra, wzdłuż przyszłych stacji stawki są coraz wyższe. Inaczej wygląda dziś obraz rynku wrocławskiego, gdzie więcej sprzedaje się mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Obecne stawki są porównywane z tymi sprzed roku, jednak wtedy sprzedawano mieszkania lepiej położone.

 

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 5 130 zł 22,2%
Bydgoszcz 4 733 zł -2,7%
Gdańsk 6 627 zł 13,8%
Katowice 5 119 zł 1,5%
Kielce 4 191 zł 15,4%
Kraków 7 008 zł 9,2%
Lublin 5 522 zł 15,5%
Łódź 4 837 zł 8,5%
Olsztyn 5 301 zł 12,5%
Poznań 6 255 zł 10,1%
Rzeszów 4 840 zł 1,0%
Szczecin 5 297 zł 15,2%
Warszawa 8 341 zł 14,7%
Wrocław 6 071 zł -2,7%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Polacy kupują też na kredyt

Oprócz inwestorów, sporą grupę kupujących stanowią osoby zaciągające kredyt w banku. Kusi ich relatywnie niskie oprocentowanie oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Stan ten utrzymuje się już od dłuższego czasu, dzięki czemu wiele osób spogląda w przyszłość z potężnym optymizmem. Powoduje on, że w 2018 roku udzielonych zostanie najwięcej kredytów mieszkaniowych od dekady – wynika z prognoz Open Finance. Na ten wynik składają się jednak nie tylko coraz lepsza sytuacja finansowa gospodarstw domowych, ale też wcześniej wspomniane dynamiczne wzrosty cen. Powód jest prosty – aby kupić drożejące mieszkania trzeba mieć po prostu więcej pieniędzy. Na rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe składa się więc nie tylko fakt, że coraz więcej osób chce kupić mieszkanie z pomocą hipoteki, ale też na zakup pojedynczego „M” potrzebujemy więcej pieniędzy.

Banki czekają z otwartymi ramionami

Zaciągając dziś kredyt hipoteczny należy jednak z rezerwą podchodzić do swoich możliwości finansowych. Banki chętnie udzielają finansowania, ale wymagają przynajmniej 10-procentowego wkładu własnego. To już studzi optymizm części kredytobiorców, którzy nie mają kilkudziesięciu tysięcy złotych wolnych środków, aby sfinansować wkład własny i koszty transakcyjne związane z zakupem (prowizje i opłaty). Mało tego – dziś zadłużając się trzeba mieć też świadomość, że panujące od ponad trzech lat rekordowo niskie stopy procentowe kiedyś wzrosną, a to oznacza, że zaciągnięty dziś kredyt będzie droższy.

O ile? Pojedyncza podwyżka stóp procentowych niewiele zmieni, bo oznacza, że rata trzydziestoletniego kredytu wzrośnie o kilkanaście złotych miesięcznie. Gorzej jeśli wrócilibyśmy do sytuacji sprzed sześciu lat, kiedy podstawowa stopa procentowa wynosiła 4,75 proc., a nie 1,5 proc. jak obecnie. Efekt mógłby być taki, że rata wzrosłaby nawet o 30-40 proc. Nawet tak skrajnie niekorzystny scenariusz, którego realizacja w najbliższych latach jest bardzo mało prawdopodobna, powinien być brany pod uwagę przez potencjalnych kredytobiorców, którzy po prostu nie powinni do cna wykorzystywać posiadanej dziś zdolności kredytowej.

Hossa na rynku mieszkaniowym bez wątpienia zbliża się do końca, nikt nie jest jednak w stanie powiedzieć, czy ceny przestaną rosnąć za trzy miesiące czy półtora roku. Wiele zależy od sytuacji na rynku pracy oraz ewentualnych podwyżek stóp procentowych.

 

Utarło się mówić, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi stawkami w ostatnich latach zmalała, to używane lokale drożały bardziej niż nowe – tak wynika z analizy danych NBP przeprowadzonej przez Home Brokera.

O około 12 proc. droższe są w tym roku w Gdyni mieszkania nowe od używanych. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015  i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc.

Uśredniając zmiany cen dla 17 największych rynków monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc w tej średniej pod uwagę wielkość miasta (mierzoną liczbą mieszkańców) wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.

Zobacz też:

W stolicy popyt na mieszkania nadal na wysokim poziomie

Maleje różnica w cenach

Potwierdzają to dane dla poszczególnych miast. We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie.

Według danych NBP średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy jest na rynku pierwotnym o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. „na korzyść” lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych. Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a dla mieszkań z drugiej ręki 7973 zł.

Przeczytaj też:

15 rad jak przygotować mieszkanie na wynajem

Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia stawka za używane mieszkanie wynosi 7438 zł, a za nowe o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nienajlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta.

 

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Średnia cena mkw. z rynku pierwotnego Zmiana w ostatnich
2 latach
Średnia cena mkw. z rynku wtórnego Zmiana w ostatnich
2 latach
O ile rynek pierwotny jest droższy od wtórnego (proc.)
Białystok 5 052 zł 9,5% 4 495 zł 12,4% 12,4%
Bydgoszcz 5 403 zł 11,8% 4 181 zł 12,5% 29,2%
Gdańsk 7 543 zł 22,0% 6 563 zł 18,9% 14,9%
Gdynia 7 080 zł 10,8% 6 402 zł 24,2% 10,6%
Katowice 5 464 zł 12,2% 4 018 zł 14,8% 36,0%
Kielce 4 798 zł 2,4% 3 854 zł 8,3% 24,5%
Kraków 6 744 zł 6,3% 6 400 zł 11,5% 5,4%
Lublin 5 081 zł 0,9% 4 939 zł 8,1% 2,9%
Łódź 5 206 zł 12,1% 3 959 zł 18,3% 31,5%
Olsztyn 5 248 zł 11,0% 4 477 zł 8,6% 17,2%
Opole 5 037 zł 15,8% 4 577 zł 16,8% 10,0%
Poznań 6 687 zł 6,2% 5 633 zł 8,8% 18,7%
Rzeszów 5 170 zł 6,6% 4 989 zł 8,7% 3,6%
Szczecin 5 476 zł 9,2% 4 663 zł 16,5% 17,4%
Warszawa 8 186 zł 8,0% 7 973 zł 8,4% 2,7%
Wrocław 6 651 zł 7,0% 6 077 zł 16,8% 9,4%
Zielona Góra 3 899 zł 3,1% 3 554 zł 16,1% 9,7%

Źródło: Home Broker na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2018 r.

Każde miasto to inny rynek

Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc.

Aktualnie największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych występuje w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 procent. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego – wiele z nich położonych jest w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy i nadaje się do remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc.

Nie tylko cena zakupu

Rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, należy przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu (szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie). Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność (można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać), a za tym z pierwotnego – gwarancja i „efekt nowości”.

 

Marcin Krasoń, Home Broker

Informacje z rynku nieruchomości wskazują, że w ostatnim czasie wzrost wynagrodzeń nie zawsze nadążał za drożejącymi mieszkaniami. W ujęciu długookresowym, sytuacja wygląda jednak znacznie lepiej. Świadczy o tym analiza portalu RynekPierwotny.pl. Eksperci wspomnianego serwisu postanowili porównać dostępność cenową mieszkań z początku 2008 r. oraz 2018 r. Wyniki obliczeń wskazują, że obecna relacja pomiędzy cenami metrażu i poziomem wynagrodzeń jest znacznie lepsza niż w szczytowym momencie poprzedniego boomu mieszkaniowego. 

W większych miastach dostępność metrażu wzrosła o połowę

Podczas analizowania dostępności cenowej mieszkań, niestety napotykamy na pewne ograniczenie. Nie dotyczy ono informacji na temat średnich cen lokali. Takie dane na ogół są dość łatwo dostępne. Można natomiast żałować, że brakuje informacji o medianowym poziomie wynagrodzeń na terenie największych miast kraju. Właśnie dlatego trzeba zadowolić się mniej reprezentatywnym wskaźnikiem, jakim jest przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw. Analitycy RynekPierwotny.pl przeliczyli przeciętne (średnie) stawki brutto podawane przez GUS na wartości netto. Jest to wskazane, bo porównanie płacy netto oraz ceny 1 mkw. mieszkania lepiej informuje o tym, jaki metraż pracownicy mogą kupić za swój dochód dyspozycyjny.

Poniższa tabela przedstawia wyniki obliczeń ekspertów RynekPierwotny.pl, czyli zmiany powierzchni typowego mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw. Jak nietrudno zauważyć, analizowany wskaźnik z I kw. 2018 r. znacznie poprawił się względem I kw. 2008 r. Przykład może stanowić Warszawa, w której metraż możliwy do zakupu za przeciętną pensję netto wzrósł z 0,33 mkw. do 0,56 mkw. Pomimo tej pozytywnej zmiany, polska stolica (podobnie jak Kraków) pozostała miastem wojewódzkim o jednym z najgorszych wyników w I kw. 2018 r. Z istotną poprawą mieliśmy też do czynienia w przypadku Poznania. Stolicy Wielkopolski z wynikiem na poziomie 0,64 mkw. (I kw. 2018 r.), wciąż jednak sporo brakuje do liderów takich jak Katowice (0,83 mkw.) oraz Zielona Góra (0,78 mkw.).

Bardzo sugestywny jest fakt, że na początku 2008 r. we wszystkich analizowanych miastach wojewódzkich, za przeciętne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw, można było kupić tylko 0,44 mkw. mieszkania. Analogiczny wynik obliczony dla I kw. 2018 r. był dokładnie o połowę lepszy (0,66 mkw.). Ta zmiana potwierdza, że aktualne ceny mieszkań z większych miast mają o wiele lepsze oparcie w możliwościach nabywczych Polaków niż dziesięć lat wcześniej.

Zmiany dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (I kw. 2008 r. – I kw. 2018 r.)
Nazwa miasta

Powierzchnia mieszkania możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw*
I kw. 2008 r. I kw. 2018 r.
Białystok 0,42 mkw. 0,59 mkw.
Bydgoszcz 0,46 mkw. 0,60 mkw.
Gdańsk 0,44 mkw. 0,61 mkw.
Katowice 0,67 mkw. 0,83 mkw.
Kielce 0,44 mkw. 0,69 mkw.
Kraków 0,30 mkw. 0,58 mkw.
Lublin 0,40 mkw. 0,66 mkw.
Łódź 0,42 mkw. 0,69 mkw.
Olsztyn 0,45 mkw. 0,64 mkw.
Opole 0,50 mkw. 0,72 mkw.
Poznań 0,35 mkw. 0,64 mkw.
Rzeszów 0,48 mkw. 0,68 mkw.
Szczecin 0,45 mkw. 0,72 mkw.
Warszawa 0,33 mkw. 0,56 mkw.
Wrocław 0,40 mkw. 0,59 mkw.
Zielona Góra 0,52 mkw. 0,78 mkw.
*- Założenia: uwzględniono cenę 1 mkw. mieszkania jako średnią arytmetyczną ze średnich transakcyjnych stawek dla rynku pierwotnego i wtórnego. Przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw stanowi odpowiednio 71% (I kw. 2008 r.) oraz 72% (I kw. 2018 r.). wartości brutto podawanej przez GUS.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i GUS / RynekPierwotny.pl

Kluczowe znaczenie miał dziesięcioletni wzrost zarobków …

Jak tłumacza analitycy portalu RynekPierwotny.pl warto zdawać sobie sprawę, że bardzo duża poprawa dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (od początku 2008 r. do początku 2018 r.), wynikała z wpływu dwóch czynników. Mowa o wzroście nominalnych wynagrodzeń oraz zmianach cen metrażu, które na terenie kilku miast były korzystne dla nabywców lokali. Znaczenie wymienionych czynników jest bardzo dobrze widoczne na poniższym wykresie. Prezentuje on zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkania oraz przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw.

Informacje z I kw. 2008 r. oraz I kw. 2018 r. wskazują, że wzrost poziomu wynagrodzeń był bardzo istotny w kontekście poprawy dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że skala tego dziesięcioletniego wzrostu wahała się od 20% (Katowice) do 73% (Lublin). Przeciętny wynik dla miast wojewódzkich oscylował na poziomie 55%. W przypadku niektórych ośrodków miejskich, dostępność cenową mieszkań dodatkowo poprawił spadek cen metrażu względem I kw. 2008 r. Znaczenie tego czynnika cenowego, okazało się największe na terenie Warszawy, Poznania oraz Krakowa (patrz poniższy wykres). Wymienione miasta nie stały się liderami pod względem dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że to właśnie w Warszawie, Krakowie i Poznaniu relacja cen metrażu oraz wynagrodzeń poprawiła się najbardziej względem I kw. 2008 r.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Zobacz też:

Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań? Znamy opinie polskich deweloperów

 

W Polsce jest niespełna 14,5 mln mieszkań, a ich liczba potroiła się w ciągu ostatnich 100 lat. I choć nasze mieszkania są coraz większe i lepiej wyposażone, to na tle Europy mieszkamy w klitkach  – wynika z analizy domiporta.pl. Jak informuje nas portal, niestety istnieją jeszcze w Polsce domy bez bieżącej wody.

Z okazji 100 lat niepodległości Polski, GUS zbadał, jak w tym okresie zmieniły się warunki mieszkaniowe Polaków. Obecna liczba lokali jest trzykrotnie większa niż w 1921 roku, z którego pochodzą pierwsze dane o liczbie mieszkań. Na terenie II Rzeczpospolitej znajdowało się 4,8 mln lokali. Zdecydowana większość lokali położona była na terenach wiejskich – ponad 3,5 miliona. Warto przy tym pamiętać, że 75% ludności mieszkało na wsi. Na terenach miast w 1921 roku znajdowało się jedynie 1,3 miliona mieszkań.

Masowa migracja do miast

Według statystyk sporządzonych dziesięć lat później, w kraju znajdowało się już ponad 6,4 miliona lokali. To wzrost o niemal 30% w zaledwie 10 lat! W czasach liczonych od końca wojny do upadku komunizmu, nastąpił znaczący rozwój mieszkalnictwa w miastach. Jeszcze w 1950 roku było zaledwie 2,7 miliona mieszkań położonych w aglomeracjach by po 48 latach ta liczba urosła do ponad 7 milionów. Natomiast liczba lokali na wsi urosła o niewiele ponad pół miliona. Byliśmy świadkami masowej migracji Polaków ze wsi do miast – ten eksodus ludności nie tylko odwrócił proporcje liczby mieszkań na wsi i w mieście, lecz wpłynął na zwyczaje i sposób życia. Skutki tej zmiany odczuwamy do dzisiaj.

Powodem tak dużego skoku była centralnie sterowana gospodarka nastawiona na rozwój przemysłu w miastach. W ślad za tą polityką szła również myśl, by rozwijać miasta spełniające potrzeby pracowników. Rozbudowywano istniejące miejscowości bądź zakładano zupełnie nowe, takie jak chociażby Nowa Huta. Ten okres odznaczał się migracją ludzi na ogromną skalę. W 1946 roku w polskich miastach żyło 31% ludności, a pod koniec wieku już 61%.

Dzięki technologiom odżywa moda na życie na wsi

Ostatnie trzy dekady przyniosły umocnienie mieszkalnictwa w dużych ośrodkach miejskich. Według danych, pod koniec 2017 roku w miastach znajdowało się prawie 10 milionów mieszkań, a na wsi zaledwie 4,7 miliona. Pomimo tych zmian, w ostatnich latach moda na mieszkanie na wsi częściowo odżywa. W 1990 roku na terenach gmin wiejskich mieszkało 38,2% Polaków, a pod koniec 2017 ten udział zwiększył się do 39,9%.

Ten niewielki, lecz widoczny wzrost to zasługa nowych technologii oraz zjawiska znanego ze wszystkich zachodnich kultur. Osoby, które mogą sobie na to pozwolić wracają na peryferia miast. Powrót na wieś ułatwia rozwój technologii, dzięki którym praca zdalna jest bardzo wygodna. Nie bez znaczenia jest również status materialny Polaków. Dom na wsi bądź przedmieściach jest nie tylko spełnionym marzeniem, lecz również podkreśleniem statusu.

Więcej pomieszczeń

Sto lat od odzyskania niepodległości to nie tylko czas, gdy wzrosła liczba mieszkań. To również okres gdy podniosła się jakość życia, a mieszkania Polaków przeszły ogromne zmiany. Tak duże, że ciężko porównywać standardowe mieszkanie z początku XX wieku do dzisiejszych apartamentów.

W 1921 podstawą budynków mieszkalnych były lokale jedno- i dwuizbowe. Stanowiły one odpowiednio 36 i 30% w przypadku miast oraz 59,3 i 29,3% w przypadku wsi. Zmiany postępowały jednak szybko. Już dziesięć lat później – na wsi stosunek lokali jedno- i dwulokalowych wynosił 51,4 do 35%.

W latach powojennych ten stosunek rósł na korzyść mieszkań dwupokojowych. Już w połowie XX wieku najwięcej mieszkań posiadało dwie izby (37,5%). Na drugim miejscu znajdowały się już mieszkania trzypokojowe (25,2%), których ćwierć wieku wcześniej było jedynie 17%. Dopiero na trzecim miejscu znajdowały się mieszkania jednopokojowe (21,1%).

Nowy wiek przyniósł rozwój mieszkań wielolokalowych, a minimum dwa pokoje stały się wyjściowym standardem. W 2002 roku najczęściej spotykanym typem mieszkania w miastach były lokale 3-izbowe, a na drugim miejscu uplasowały się 4-izbowe . Sytuacja na wsi wygląda jeszcze bardziej optymistycznie. Najczęstszym formatem były lokale 5-izbowe i dotyczyły one aż 30,2% wszystkich zabudowań.

W ciągu stu lat przeciętna liczba osób na jedno pomieszczenie obniżyła się z 2 osób w 1921 do wartości 0,67 w przypadku miast. A w przypadku wsi stosunek ten wynosił 0,75 na izbę. I to pomimo zwiększenia się liczby Polaków z 27 w 1921 roku do niemal 38,5 milionów w 2017 roku.

Lepiej, ale w ogonie Europy

Według GUS, w 2017 roku przeciętne mieszkanie miejskie miało powierzchnię 64,4 mkw., a położone na wsi – 93,5 mkw. Według Eurostatu, uśredniona powierzchnia dla całej Polski to 75,2 mkw. Niestety, pomimo faktu, że mieszkania są większe i wygodniejsze niż 100 lat temu, to na tle Europy, Polacy mieszkają w klitkach. Mniejsze od nas lokale mają tylko Bułgarzy, Estończycy, Litwini, Łotysze i Rumuni. Na Cyprze, który jest liderem europejskiego rankingu, mieszkania są niemal trzy razy większe niż w Polsce (141 mkw.). Wynika to jednak ze specyfiki tego turystycznego, wyspiarskiego kraju. Ale już w Belgii, Holandii czy Danii przeciętne lokum ma ok. 120 mkw.

Lepsze wyposażenie

Największa zmiana dotyczy standardu jakim może się pochwalić typowy polski dom. To właśnie w zakresie instalacji budynki zmieniły się najbardziej. Według pierwszych szacunków GUS, jeszcze w 1931 roku, budynki wyposażone w jakąkolwiek instalację (wodociąg, kanalizację, elektryczność bądź gaz) stanowiły jedynie 42,8% wszystkich zabudowań w kraju.

Rozwój i rozbudowa miast sprawiła, że standardy zaczęły się poprawiać głównie w miastach. W 1950 roku 42,3% mieszkań było wyposażonych w wodociąg, a łazienka była obecna w 14,2% lokali. W przypadku wsi badania przeprowadzono w 1960 roku i zaledwie 3,7% gospodarstw posiadało podłączenie wodociągowe. W trakcie kolejnych 28 lat nastąpił ogromny skok jakościowy pod względem przyłączy do mieszkań. Koniec XX wieku (1988) przyniósł już zupełnie inne dane. Wodociąg był obecny w 94% mieszkań będących w miastach oraz w 63% na terenach wiejskich. Natomiast łazienkę posiadało 82,4% mieszkań w mieście i 50,7% mieszkań na wsi.

Bieżąca woda jeszcze nie w każdym domu

Pod koniec 2017 roku bieżąca woda znajdowała się niemal we wszystkich mieszkaniach miejskich (99,1%) oraz w 92,4% mieszkań położonych na wsi. To ogromny skok cywilizacyjny!

Jeszcze lepiej mieszkania Polaków wypadają pod kątem rozwoju sieci telekomunikacyjnej. Według danych z 1928 roku – na tysiąc obywateli przypadało 5 telefonów. Liczba ta urosła do 8,6 w przededniu wojny. W rok po niej, telefon można było spotkać głównie w placówkach pocztowo-telekomunikacyjnych. Gdzie 1,7 urządzenia przypadało na 10 tysięcy obywateli.

W 1989 roku, według danych GUS abonament telefonii stacjonarnej posiadało średnio 82,2 osób na tysiąc Polaków. Nowe milenium to okres ogromnego rozwoju telekomunikacji. Choć w 2017 roku spadła liczba abonentów telefonii stacjonarnej do około 70%, to znacząco się zwiększyła liczba osób posiadających telefon komórkowy. Według danych z 2017 roku, na tysiąc osób przypadało około 1350 telefonów. Po 100 latach od odzyskania niepodległości mieszkania Polaków wydają się być zupełnie innymi miejscami. Nie tylko zwiększyła się liczba pomieszczeń w mieszkaniach, a co za tym idzie również ich powierzchnia. Ale dużo większej poprawie uległy standard i wyposażenie. W trakcie stu lat niepodległości – liczba lokali wzrosła o 196%. Wynik zapewne byłby jeszcze lepszy, gdyby nie zniszczenia spowodowane wojną w latach 1939-45. Polacy przenieśli się z jednoizbowych mieszkań bez instalacji do apartamentów posiadających najczęściej 3 pomieszczenia oraz komplet przyłączy.

Źródło: mat. prasowy

Aż 82% Polaków nie wie, że w ramach ubezpieczenia mieszkania może ubezpieczyć rower. 64% nie zdaje sobie sprawy, że dzięki takiej polisie może wezwać hydraulika lub ślusarza w przypadku awarii w mieszkaniu. A połowa zapytanych mylnie uważa, że ubezpieczenia nieruchomości nie można kupić przez internet. Czego jeszcze Polacy nie wiedzą o ubezpieczeniu swoich czterech kątów? Aviva przygotowała zestawienie TOP 9 na podstawie wyników badania ARC Rynek i Opinia.

Duża część Polaków nie wie o tym, że:

#1: ubezpieczenie mieszkania jest tańsze niż samochodu

Prawie 60% Polaków uważa, że składka za roczne ubezpieczenie mieszkania lub domu na ogół jest wyższa niż składka za OC samochodu. Tymczasem jest odwrotnie i na ogół to OC komunikacyjne jest znacząco droższe. Roczne ubezpieczenie domu lub mieszkania można zawrzeć już za 100 zł, a średnia cena polisy na rynku to ok. 350 zł.

#2: polisa obejmuje szkody poza domem

Aż 77% Polaków nie zdaje sobie sprawy, że ubezpieczenie mieszkania lub domu może obejmować szkodę wyrządzoną przez nich lub osoby bliskie poza ubezpieczoną nieruchomością. Taką ochronę daje ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, które zwykle można dołączyć do ubezpieczenia mieszkania. Jest to szczególnie korzystna opcja dla rodziców żywiołowych dzieci, którym może się zdarzyć np. wybić szybę u sąsiadów podczas gry w piłkę.

#3: ubezpieczenie chroni rower

Z badania Avivy wynika, że aż 4 na 5 Polaków nie wie, że w ramach ubezpieczenia mieszkania lub domu może także ubezpieczyć rower od kradzieży, nawet jeśli wydarzy się ona poza miejscem zamieszkania. Zakup nowego, wymarzonego roweru daje nam wiele radości oraz jedno poważne zmartwienie – czy nikt nam go nie ukradnie. Ubezpieczając dom lub mieszkanie warto więc wziąć pod uwagę także ubezpieczenie roweru.

#4: na odszkodowanie nie trzeba czekać miesiącami

Nadal aż 3 na 4 Polaków nie wie, że wypłata odszkodowania może nastąpić szybko, do 10 dni od wystąpienia szkody. Czasem wystarczy tylko telefoniczne zgłoszenie. Czekanie tygodniami na opinię rzeczoznawcy, ustalenie wysokości przysługującego nam odszkodowania i jego wypłatę odchodzi do przeszłości. Szybka wypłata odszkodowań ułatwia sprawny zakup nowych materiałów czy mebli np. po zalaniu naszego mieszkania i przeprowadzenie remontu.

#5: dzięki polisie może liczyć na pomoc fachowca

2 na 3 ankietowanych przez Avivę nie zdaje sobie sprawy, że posiadając polisę mieszkaniową może wezwać hydraulika lub ślusarza w przypadku awarii w mieszkaniu i oszczędzić sobie późniejszych kłopotów. Zazwyczaj nawet drobną usterkę lepiej jest od razu profesjonalnie naprawić niż bazować na prowizorycznych rozwiązaniach i odkładać skorzystanie z usług fachowca na nieokreśloną przyszłość. Ubezpieczyciele zaczynają też oferować usługę polegającą na tym, że zamiast wypłaty odszkodowania organizują remont mieszkania przez fachową firmę – co może być atrakcyjne dla klientów zapracowanych, którzy nie znają „złotej rączki” ani zaufanej ekipy remontowej w swojej okolicy.

#6: ubezpieczeniowy parasol chroni przed ulewami

54% zapytanych nie wie, że ubezpieczenie mieszkania czy domu może obejmować zalanie w wyniku opadów atmosferycznych. Jest to szczególnie przydatna opcja dla osób mieszkających na poddaszach kamienic, ostatnich kondygnacjach bloków, w domach jednorodzinnych czy posiadających domki letniskowe.

#7: polisę można kupić przez internet

Ponad połowa zapytanych (52%) nie wie, że może ubezpieczyć swoje mieszkanie lub dom przez internet.

– Polacy wciąż mają w świadomości niezbyt korzystny obraz ubezpieczeń, które w ostatnich latach znacząco zmieniły się i oferują coraz więcej korzyści klientom. Wielu z nich jest zaskoczonych, że składka za ubezpieczenia mieszkania rozpoczyna się już od 100 zł rocznie, a wypłata odszkodowania to tylko 10 dni. Klienci mogą też skorzystać z pomocy lekarza, hydraulika czy ślusarza. Lepsze doświadczenia klientów i wzrost świadomości będą przekładać się na pełniejszą ochronę mieszkań i domów, stanowiących lwią część majątku Polaków – mówi Jolanta Karny, wiceprezes Aviva Towarzystwa Ubezpieczeń Ogólnych.

 

Metodologia badania: Badanie zostało przeprowadzone przez instytut badawczy ARC Rynek i Opinia na zlecenie Avivy. Ankiety zrealizowano metodą wspomaganych komputerowo wywiadów indywidualnych (CAWI) na próbie 908 respondentów w dniach 9-13 kwietnia 2018 roku.

Jak informuje Główny Urząd Statystyczny bazując na danych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN), obrót nieruchomościami zmniejszył się o 6,4% r/r do 102,2 mld zł w 2017 r.

Z informacji wynika, że w 2017 roku zawarto prawie 423 tys. transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości tj. o 4,3% więcej niż przed rokiem. Wartość transakcji była niższa o 6,4% i wyniosła ponad 102 mld zł. W obszarze nieruchomości lokalowych wartość transakcji wzrosła o 10,2% r/r do 50,12 mld zł, przy 204 396 transakcjach (+6,3% r/r). Jeśli zaś chodzi o nieruchomości zbudowane  (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, zabudowane nieruchomości rolne, nieruchomości zabudowane budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa oraz nieruchomości budynkowe) ich wartość spadła o 26,9% r/r do 30,01 mld zł w 71 314 transakcjach (+4,5% r/r). Natomiast w nieruchomościach niezabudowanych wartość transakcji spadła o 2,5% do 22,1 mld zł (transakcji zawarto tu 147 240, czyli o 1,5% więcej r/r).

W komunikacie napisano, że w 2017 roku podpisano 488, 1 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości, o 1,2% więcej niż rok wcześniej. Jak podaje GUS, w porównaniu z 2016 rokiem największy wzrost liczby aktów notarialnych wystąpił w przypadku sprzedaży działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym (o 7,5%), sprzedaży lokali (o 7,4%), sprzedaży działek niezabudowanych (o 4,9%) oraz sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (o 4,3%). Największy spadek zaś odnotowano natomiast w przypadku aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości rolnych (o 17,6%) oraz nieruchomości innych (o 16,8%).

 

 

Akty notarialne dot. sprzedaży nieruchomości zawarte w 2017

WYSZCZEGÓLNIENIE

2017

2016 = 100

OGÓŁEM

488 106

101,2

Sprzedaż lokali

191 369

107,4

Sprzedaż działek niezabudowanych

94 564

104,9

Sprzedaż nieruchomości rolnych

57 492

82,4

Sprzedaż działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym

47 904

107,5

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

47 219

104,3

Sprzedaż nieruchomości innych

22 611

83,2

Sprzedaż działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu

15 407

100,9

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

6 887

103,8

Sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub JST

4 248

91,9

Oddanie przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku

405

98,8

Źródło: dane Ministerstwa Sprawiedliwości

MS, źródło GUS

Płynność finansowa wykonawców inwestycji infrastrukturalnych pogarsza się. Jednym ze sposobów poprawy sytuacji może być szybsze wypłacanie zaliczek i ich podział także między podwykonawców. Instytucje finansowe udzielające kredytów i gwarancji powinny współpracować ze sobą z myślą o uchronieniu jak największej liczby firm przed upadkiem. Problemem jest także zbyt długi okres wymaganej przepisami gwarancji na roboty budowlane. 

Takie wnioski wypływają z debaty, która odbyła się podczas konferencji Executive Club „Infrastruktura Polska i Budownictwo”.

Powołując się na dwudziestoletnie doświadczenie w branży, dyrektor ds. gwarancji w Euler Hermes Andrzej Puta sformułował pesymistyczną prognozę dla polskiego rynku budowlanego. – Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, przyszłość firm w branży budowlanej wygląda nieciekawie. Nie mam na myśli firm dużych, bo one sobie poradzą – ale większość podwykonawców i polskich firm, które mają duże problemy z płynnością finansową – zastrzegł. Dzieje się tak mimo dużej ilości pieniędzy na rynku i trwającej realizacji wielu projektów.

Zbyt niskie marże
Zdaniem przedstawiciela firmy ubezpieczeniowej korzenie obecnych problemów sięgają poprzedniej unijnej perspektywy budżetowej. W latach 2007-2013 wiele firm zawierało kontrakty jedynie po to, by utrzymać zatrudnienie. – Choć i tak duża część firm poniżej 50 mln zł rocznego obrotu nie wygrała żadnych kontraktów. Teraz, jak słyszymy, do przetargów zgłasza się bardzo wielu chętnych – o jeden kontrakt potrafi ubiegać się nawet po 15 konsorcjów. Kiedy jednak spojrzymy na to, jak są wybierani wykonawcy, widać, że np. z 13 złożonych ofert inwestor wybiera szóstą, bo pierwszych 5 zostało odrzuconych z powodu rażąco niskiej ceny – opisywał Puta. – Wcześniej jednak tego rodzaju oferty były przyjmowane, co spowodowało, że marże firm są bardzo niskie. 3% to już jak na dzisiejsze warunki wysoki poziom. Największym problemem jest płynność finansowa – łączne zadłużenie firm z branży przekroczyło 4,2 mld zł – kontynuował.
– Zdarzają się sytuacje, w których wygrywa oferta np. poniżej 75% budżetu inwestora. Świadczy to o tym, że wciąż dla wielu firm bardziej od opłacalności kontraktu liczy się samo jego zdobycie, by mieć pracę – wyciągnął wniosek Puta. Jak stwierdził, uczestnikom rynku powinno zależeć na realnym obniżeniu kosztów, ale nie powinno się dążyć do tego kosztem niskich zapłat za wykonanie. – Konsekwencją tego będzie brak zabezpieczenia w postaci gwarancji czy linii kredytowych z banków. Przerabialiśmy to już kilka lat temu: duże firmy upadały, nie płacąc podwykonawcom. W GDDKiA oraz PKP PLK są nadal miliardy, będące przedmiotem nierozstrzygniętych spraw w sądach – a tamtych firm już nie ma – argumentował.
Pracownicy i podwykonawcy dyktują warunki
Nakłada się na to niepewność co do finansowania kolejnych inwestycji po zakończeniu obecnego okresu programowania budżetu UE, wzrost kosztów pracy i problemy z logistyką materiałów budowlanych. – W Polsce narasta problem braku siły roboczej oraz dużego wzrostu wynagrodzeń. Pracownicy budowlani mogą wybierać nie tylko firmy, ale i rynki, na których pracują – polska siła robocza jest wysoko ceniona w całej UE i nie tylko – stwierdził dyrektor generalny FBI Tasbud Andrzej Czapczuk. Jeśli podmiot podwykonawczy ma odpowiednią liczbę pracowników mogących wykonywać usługi dla generalnego wykonawcy, zaczyna stawiać warunki. Zamówień jest dużo i istnieje możliwość wyboru budowy, jeśli chodzi o poziom trudności wykonania robót i warunki handlowe. – Podwykonawca zaczyna więc wtedy mocno negocjować umowę. Sam generalny wykonawca albo podpisał umowę na inwestycję już znacznie wcześniej, albo dopiero zaczyna negocjować z inwestorem, który jeszcze nie odczuwa zmiany sytuacji rynkowej, nie jest więc tak elastyczny, jak musi być generalny wykonawca przy negocjacji z mniejszymi partnerami – dodał przedstawiciel Tasbudu.
Źródło: rynekinfrastuktury.pl

Polska gospodarka po raz kolejny pozytywnie zaskakuje i wprawia w zakłopotanie tych, którzy już zapowiadali spowolnienie. W styczniu kupowaliśmy i produkowaliśmy wyraźnie więcej niż przed rokiem, ale prawdziwy boom nastąpił w budownictwie, które rosło najszybciej od 11 lat.

Sprzedaż detaliczna w naszym kraju wzrosła w styczniu o 8,2 proc. w porównaniu do stycznia poprzedniego roku – poinformował we wtorek GUS. Zakupy odzieży i obuwia zwiększyły się o 16,3 proc., a ich ceny w porównaniu do ubiegłego roku spadły o ok. 4 proc., kontynuując obserwowany od dłuższego czasu trend spadkowy.

O 12,5 proc. zwiększyła się sprzedaż samochodów i motocykli. W tej branży także mieliśmy do czynienia ze spadkiem cen o blisko 5 proc. Obniżki są najprawdopodobniej efektem poświątecznych wyprzedaży oraz promocji na modele z poprzedniego rocznika.

Ruch na budowie

Prawdziwy boom w styczniu jednak nastąpił w polskiej budowlance. GUS podaje, że produkcja w tym sektorze skoczyła o 34,7 proc. rocznie, najwięcej od 11 lat. Nawet eliminując czynniki o charakterze sezonowym, zmiana wyniosła 30,7 proc. Blisko 40-procentowe wzrosty zanotowano w firmach specjalizujących się we wznoszeniu budynków, a także budowlanych pracach specjalistycznych. Do tak istotnej poprawy mogła przyczynić się sprzyjająca pogoda – stosunkowo ciepły styczeń i ogólnie dość łagodna zima.

Cała produkcja przemysłowa zwiększyła się o 8,6 proc. w skali roku, co pozytywnie powinno się przełożyć na wzrost gospodarczy Polski. Sprzedaż detaliczna z kolei jest dobrym miernikiem konsumpcji, która stanowi ok. dwie trzecie produktu krajowego brutto. Jej ciągła i istotna progresja, w połączeniu z przyspieszeniem w budowlance i inwestycjach, zwiększa prawdopodobieństwo wysokiego, i być może nieco lepszego od oczekiwań, tempa wzrostu PKB w I kwartale.

Gdy Polak zarobi, nakręci konsumpcję

W dalszej części roku najprawdopodobniej nadal będziemy obserwować znaczny wzrost konsumpcji i sprzedaży detalicznej, czyli czynników pozytywnie stymulujących gospodarkę. Może być jednak niezmiernie trudno utrzymać tak wysokie tempo zmian, choć wiele zależy tu podwyżek płac.

Wynagrodzenia od kilku miesięcy zwiększają się o ok. 7 proc. rocznie. Jednak np. Eugeniusz Gatnar z Rady Polityki Pieniężnej spodziewa się przyspieszenia nawet do 10-12 proc. w drugiej części roku, co w dalszej mierze mogłoby napędzać konsumpcję.

 

 

Autor: Bartosz Grejner, analityk rynkowy Cinkciarz.pl

 

W styczniu 2018 r. deweloperzy oddali do użytkowania mniej mieszkań, niż w analogicznym okresie rok wcześniej, ale za to wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań. I to do poziomu rekordowego od 15 lat, wynika z danych GUS.

Według wstępnych danych, w styczniu 2018 r. oddano do użytkowania 13561 mieszkań, tj. o 11,7% mniej niż w styczniu 2017 r. (kiedy odnotowano wzrost o 20,2%). Z dwóch  dominujących na rynku mieszkaniowym form budownictwa gorsze wyniki odnotowali deweloperzy, którzy oddali do użytkowania 6925 mieszkań, tj. o 22,4% mniej niż przed rokiem (kiedy notowali wzrost aż o 30,0%), natomiast więcej mieszkań wybudowali inwestorzy  indywidualni –  6408, czyli o 6,1% więcej (wobec wzrostu w styczniu 2017 r.  o 12,3%). W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,3% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania w styczniu  2018 r. (z tego deweloperzy – 51,1%, a inwestorzy indywidualni – 47,3% mieszkań). Mniej mieszkań niż przed rokiem oddały do użytkowania spółdzielnie mieszkaniowe (111 wobec 210), podobnie jak i pozostali inwestorzy (117 mieszkań, wobec 178 przed rokiem), przy czym w budownictwie komunalnym wybudowano 56 mieszkań (44 przed rokiem), w społecznym czynszowym – 60 mieszkań (wobec 123), a w zakładowym 1 mieszkanie  (wobec 11 w styczniu 2017 r.).

W 2017 roku rynek nieruchomości magazynowych w Polsce odnotował prawie 20 proc. przyrost powierzchni całkowitej. Eksperci wskazują, że branża będzie rozwija się nieustająco, a według ich przewidywań pod koniec roku łączna powierzchnia magazynowa w naszym kraju przekroczy 15 mln metrów kwadratowych.

Wyniki roku 2017 potwierdziły, że Polska nieustająco wzmacnia swoją pozycję w branży nieruchomości magazynowych. Jak pokazały dane z raportu „Najbardziej pożądane lokalizacje logistyczne w Europie”,  przygotowanego przez dział Badań i Rozwoju Prologis oraz eyefortransport (EFT), Polska Centralna znajduje się wśród pięciu najbardziej atrakcyjnych lokalizacji logistycznych w Europie. Najistotniejszym rynkiem w tym regionie jest Łódź, ale na znaczeniu zyskują także takie miasta jak Stryków czy Piotrków Trybunalski.

– Patrząc na naszą działalność oraz aktywność naszych klientów w pierwszym kwartale, jestem przekonany, że dynamika wzrostu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce będzie na podobnym poziomie, co w latach poprzednich. Na koniec roku łączna liczba powierzchni magazynowych w Polsce przekroczy 15 mln metrów. Od wielu lat najważniejsze rynki pod tym względem to Warszawa, Górny Śląsk, Dolny Śląsk, Poznań i oczywiście Polska Centralna. Te regiony rozwijają się najdynamiczniej i na nich mamy największą podaż powierzchni magazynowych, jak również największy popyt  – mówi Paweł Sapek, senior vice president & country manager Prologis na Polskę.

Lokalizacja to jeden z głównych czynników wpływających na decyzje inwestorów i klientów. Co raz częściej jednak na znaczeniu zyskują kwestie takie jak koszty operacyjne magazynów czy wdrażanie nowych technologii, które umożliwiają zarządzanie kosztami mediów w powierzchniach magazynowych. Istotne okazują się także wymogi formalne, które stawiane są przed potencjalnymi inwestorami.

– Polska na tle innych krajów Europy Zachodniej jest ciągle młodym rynkiem, ale bardzo dynamicznie rozwijającym się, gdzie rok do roku przyrost powierzchni jest dużo większy niż w innych rozwiniętych krajach europejskich. Jednym z największych atutów naszego kraju jest dostępność gruntów inwestycyjnych i ciągle w miarę proste procedury administracyjne które umożliwiają bardzo szybkie przeprowadzenie inwestycji – dodaje Paweł Sapek.

W 2017 roku całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowych w Polsce stanowił 4,5 mln metrów kwadratowych, czyli aż o 1 mln metrów więcej niż w roku poprzedzającym.

 

Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym roku. Ten ostatni po raz czwarty z rzędu okazał się rekordowy pod względem sprzedażowym z ponad 20-proc. przebiciem. Nietrudno się więc domyślić, jaki był inwestycyjnie.

Inwestycje rozpoczęte w pogoni za popytem

Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, pobiły historyczne rekordy w sposób, który jeszcze rok temu mógł się wydawać zupełnie abstrakcyjny – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W roku 2017 licząc ogółem ruszyła budowa 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając dotychczasowy rekord o 18,4 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę aż 105,4 tys. lokali, osiągając progres rdr bliski – bagatela – jednej czwartej.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl tak nieprawdopodobnie wyśrubowane statystyki nowych budów są oczywiście pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, wymuszającego konieczność bardzo intensywnego uzupełniania topniejącej w oczach oferty nowych mieszkań. W ponownie rekordowym sprzedażowo 2017 roku deweloperzy zakontraktowali o blisko 22 proc. więcej lokali licząc rok do roku. Daje to wolumen prawie 80 tys. mieszkań z pierwszej ręki, sprzedanych na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju, a także oznacza podwojenie sprzedaży w ciągu 4 lat koniunkturalnej prosperity.

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Podobnie bardzo atrakcyjnie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku po raz pierwszy w historii rynku pierwotnego roczny wolumen pozyskanych pozwoleń przekroczył ćwierć miliona, poprawiając wynik roku 2016 o ponad 18 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby prawie 129 tys. takich dokumentów, o ponad jedną piątą więcej rok do roku.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.

Trudno jednak w tym przypadku odmówić deweloperom biznesowej intuicji. Liczba mieszkań rozpoczętych przez nich w ubiegłym roku niemal co do sztuki zgadza się z wolumenem pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Czy w takim razie deweloperzy w bieżącym roku mają zamiar ruszyć z budową zawrotnej liczby 130 tys.  mieszkań?

Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem  

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2017 roku GUS doliczył się ponad 178 tys. takich lokali, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpili deweloperzy, którzy rezultatem bliskim 90 tys. poprawili wynik z 2016 roku o 13,5 proc.

Tym razem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, warto jednak obok wyników rocznych zwrócić również uwagę na miesięczne, a więc wypracowane w grudniu ub. roku. Zarówno liczba mieszkań oddanych ogółem – 20,8 tys., jak i oddanych przez samych deweloperów – 10,7 tys., to wyniki jednomiesięczne historycznie najwyższe. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnie rekordowych wyników w kolejnych danych sygnalnych GUS są jak najbardziej uzasadnione.

Pytanie – co dalej?

Rok 2017 był dla branży deweloperskiej już po raz czwarty z rzędu niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz kolejny okazał się rekordowy z nieprawdopodobną wręcz dynamiką.

Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją przesłanki kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych czterech lat?

Jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl w roku bieżącym deweloperski rynek mieszkaniowy najprawdopodobniej poddany zostanie pierwszej poważnej próbie od początku trwania koniunkturalnej prosperity. Po pierwsze program dopłat mieszkaniowych MdM, który zdecydowanie wspierał deweloperów od 2014 roku, definitywnie w styczniu zakończył swoją misję. Co więcej, jego miejsce zajmuje nowa polityka mieszkaniowa rządu z jej sztandarowym programem Mieszkanie Plus, który z czasem dla deweloperów może stawać się w odróżnieniu od MdM coraz większym problemem.

Do tego nieuniknione wydają się podwyżki cen mieszkań w zakresie istotnie większym niż ten dotychczasowy. Drastycznie zwyżkują ceny gruntów inwestycyjnych, wyraźnie materiałów budowlanych, rosną koszty pracy przy kurczącej się dostępności wykwalifikowanych pracowników. Nikt natomiast nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynkowy popyt na mieszkania w środowisku wzrostu ich cen o 10-15 proc. w krótkim okresie czasu.

Coraz więcej wątpliwości budzą też planowane zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych i samych deweloperów, jak choćby te dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej.

W tej sytuacji o zdecydowanie optymistyczne wersje odpowiedzi na pytanie – co dalej z koniunkturą w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, może być w 2018 roku dużo trudniej.

Warszawa wciąż pozostaje bezkonkurencyjna pod względem wielkości oferty nowych lokali, a stołeczne wynagrodzenia należą do najwyższych w całym kraju. Można przypuszczać, że taka sytuacja utrzyma się przez kolejne lata. Prymat Warszawy dotyczący np. wysokości płac nie oznacza jednak, że stołeczne miasto jest najbardziej przyjazne dla nabywców mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę takie czynniki jak na przykład jakość powietrza i dostępność metrażu za przeciętne wynagrodzenie, to okaże się, że stolica została wyprzedzona przez inne polskie metropolie.

Dwa największe miasta zniechęcają dostępnością metrażu

Osoby znające realia polskiego rynku nieruchomości doskonale wiedzą, że Warszawa pomimo wysokiego poziomu wynagrodzeń, cechuje się niską dostępnością cenową lokali. Przyczyną jest oczywiście wygórowany koszt zakupu metrażu. Dane GUS-u wskazują, że w 2016 r. połowa lokali sprzedanych na terenie stolicy kosztowała ponad 7346 zł/mkw. (patrz poniższa tabela). Analogiczne wyniki dotyczące innych miast wynosiły:

  • Kraków – 6180 zł/mkw.
  • Łódź – 3576 zł/mkw.
  • Wrocław – 5409 zł/mkw.
  • Poznań – 5722 zł/mkw.
  • Gdańsk – 5491 zł/mkw.

Ze względu na wysoką medianę cen metrażu z 2016 roku, przeciętny warszawiak pracujący w sektorze przedsiębiorstw, za jedną swoją pensję mógł kupić 0,51 mkw. lokalu mieszkalnego. Niewiele lepszy wynik odnotowano dla Krakowa (0,52 mkw.). Lepiej prezentowały się wartości dotyczące Łodzi (0,77 mkw.), Wrocławia (0,60 mkw.), Poznania (0,62 mkw.) i Gdańska (0,66 mkw.).

Zaprezentowane powyżej wyniki oczywiście są pochodną subiektywnego doboru kategorii rankingowych oraz zastosowanych wag punktowych. Prosty ranking pokazuje jednak, że dwa największe i „najdroższe” miasta w kraju (Warszawa oraz Kraków), niekoniecznie muszą być najlepszym wyborem dla osoby szukającej miejsca do osiedlenia się na dłużej. Pierwsza pozycja Gdańska to efekt relatywnie wysokich płac (niewiele mniejszych od warszawskich), wysokiej dostępności mieszkań i czystego powietrza. Poznań z kolei zachęca bardzo niskim bezrobociem oraz dostępnością mieszkań, która jest zauważalnie lepsza niż w Warszawie i Krakowie.

 

Wzrost zamożności Polaków będzie sprzyjać rozwojowi rynku nieruchomości luksusowych, który do 2020 r. może zwiększyć się o ponad jedną piątą. Zainteresowaniem inwestorów cieszyć się będą nie tylko nowoczesne nieruchomości, ale również apartamenty w kamienicach –  przewiduje Jakub Nieckarz, prezes firmy deweloperskiej PVI.

470 apartamentów sprzedano w Polsce w pierwszych trzech kwartałach tego roku, wynika z analizy firmy REAS. To więcej niż w całym 2016 r. Dane rynkowe napawają optymizmem i potwierdzają, że nieruchomości luksusowe są klasą aktywów, w którą chętnie inwestują osoby zamożne.

Inforamcje z izb skarbowych dowodzą, że liczba milionerów w naszym kraju stale wzrasta. W 2014 r. około 16 tys. Polaków zadeklarowało roczny dochód przekraczający milion złotych, a rok później było ich już ponad 3 tysiące więcej – w sumie 19,6 tys. W 2016 r. liczba milionerów w Polsce wzrosła o 5% i przekroczyła 20 tys. osób. W tym roku grono najbogatszych Polaków może się jeszcze powiększyć.

Zyskać może na tym rynek nieruchomości luksusowych, bowiem zamożni Polacy nabywają apartamenty nie tylko na własne potrzeby mieszkaniowe, ale również w celach inwestycyjnych np. z przeznaczeniem na wynajem. Hossie na rynku mieszkaniowym sprzyjają niskie stopy procentowe. Inwestując w wynajem apartamentu można zarobić nawet kilkakrotnie więcej niż na standardowej bankowej lokacie. Dla zamożnych apartamenty mogą być również atrakcyjniejszą i bezpieczniejszą alternatywą lokowania nadwyżki niż np. na rynku kapitałowym, gdzie inwestowanie w akcje lub obligacje korporacyjne jest obarczone większym ryzykiem utraty kapitału.

Kryteria wyboru ekskluzywnych nieruchomości nie ograniczają się tylko do lokalizacji lub wykończenia budynku materiałami najwyższej jakości. Przykładowo, jedni preferują luksusowe mieszkania w zrewitalizowanych kamienicach z wyjątkową architekturą i historią w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu lub Krakowie. Inni wybiorą nowoczesny apartamentowiec albo kameralny apartament w nadmorskim lub górskim kurorcie.

Najbogatsi klienci szukają wyróżników na tle innych apartamentów na rynku, zarówno pod względem funkcjonalności, jak i walorów architektonicznych. Kupujący oczekują od deweloperów urozmaiconej oferty, niestandardowych rozwiązań i udogodnień dopasowanych do indywidualnych potrzeb, jak np. inteligentny system zarządzania domem („smart home”).

W kolejnych latach można oczekiwać, że do grona najbogatszych dołączą kolejni milionerzy z samodzielnie wypracowanym lub odziedziczonym majątkiem, co może wpływać na dalszy wzrost inwestycji apartamentowych i kolejnymi projektami deweloperskimi nie tylko w stolicy, ale również w miastach regionalnych.

Z raportu firmy KPMG wynika, że wartość rynku nieruchomości luksusowych w Polsce w stosunku do 2016 r. może wzrosnąć do 2020 r. nawet o 22%, czyli do około 1,5 mld zł. Z roku na rok Polacy się bogacą, a wraz z nimi rośnie rynek najbardziej prestiżowych nieruchomości. Obecnie nie ma sygnałów wskazujących na zmianę tej tendencji, zatem inwestorzy mogą spać spokojnie.

 

 

Do oferty deweloperów trafia coraz więcej mieszkań w wysokim standardzie, bo chętnych na dobrej klasy nieruchomości przybywa, mimo że ceny na rynku rosną     

Rekordowe wyniki sprzedaży notowane przez deweloperów od wielu miesięcy zachęcają firmy do szybszego rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na rynek wprowadzanych jest więcej droższych mieszkań w wyższym standardzie i luksusowych apartamentów, bo rośnie na nie popyt.

Poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków sprawia, że coraz więcej osób przeprowadza się do lepszych mieszkań, oferujących dodatkowe walory i niestandardowe rozwiązania, które zlokalizowane są w atrakcyjnym otoczeniu. Mieszkania z wyższej półki kupowane są chętnie, zarówno na potrzeby własne, jak i inwestycyjnie, a segment premium zaczyna na powrót rozkwitać.

Sprzedaje się więcej luksusowych mieszkań

W ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku tylko w pięciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań) deweloperzy sprzedali więcej apartamentów niż w całym ubiegłym roku. Do nabywców trafiło niespełna pół tysiąca lokali odznaczających się, nie tylko najwyższym standardem, ale i ceną – powyżej 17 tys. zł za mkw. Wartość sprzedaży w tym segmencie sięgnęła 222 mln zł.

Najszerszy wybór apartamentów w kraju można znaleźć w Warszawie. Na stołecznym rynku dostępne są dwa na trzy luksusowe mieszkania, wystawione do sprzedaży w największych miastach w Polsce. Średnie ceny najbardziej ekskluzywnych ofert przekraczają w Warszawie 30 tys. zł za mkw. W tym roku największym powodzeniem wśród najzamożniejszych nabywców cieszyły się apartamenty w wieży przy Złotej 44. Na zakup mieszkań w tym reprezentacyjnym budynku poszła jedna trzecia tegorocznych wydatków. W segmencie upper middle największe wzięcie miały apartamenty oferowane w projekcie Mennica Residence przy Grzybowskiej. Dobrze sprzedawały się również lokale w prestiżowych inwestycjach w Trójmieście, które chętnie wynajmowane są w sezonie przez turystów, zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

W Polsce wciąż taniej

Choć segment nieruchomości luksusowych ma się coraz lepiej, nadal obejmuje niewielki procent oferty deweloperów. W Polsce, jak podaje GUS, nowe mieszkania kupowane są średnio w cenie 309 tys. zł. Nabywane lokale mają przeciętnie powierzchnię 54 mkw. Najwięcej sprzedaje się mieszkań dwu i trzypokojowych, a nabywcy mieszkań z czterema lub większą liczbą pokoi odpowiadają za 18 proc. popytu. Po najbardziej ekskluzywne mieszkania sięga wąskie grono nabywców, ale ta grupa systematycznie się powiększa.

W Polsce luksusowe mieszkania w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy Stanami Zjednoczonymi sprzedawane są w znacznie mniej wygórowanych cenach. Poza tym, nieporównywalnie niższym stawkom towarzyszy wyraźnie mniejszy niż gdzie indziej metraż projektowanych lokali.

Ceny mieszkań idą w górę

W tym roku ceny mieszkań budowanych w największych aglomeracjach w Polsce zaczęły jednak dość znacząco wzrastać. Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development przyznaje, że wyższe stawki dyktowane są przede wszystkim w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych obszarach miast, które oferują zwykle nieruchomości z segmentu premium. Zaznacza, że chodzi o projekty realizowane na działkach zakupionych w cenach, które obecnie obowiązują na rynku. – W przypadku budynków w zaawansowanej fazie budowy, powstających na gruntach nabytych przed laty, ceny mieszkań utrzymują się wciąż na stabilnym poziomie. Tak jest w przypadku naszych inwestycji Dzielna 64 i Studio Centrum, które od ponad roku prowadzimy na warszawskim Muranowie. Apartamenty w budynku przy Dzielnej dostępne są w cenie od ponad 9,9 tys. zł/mkw., a w Studiu Centrum mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. można nabyć w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.

Zdaniem eksperta, na podwyżki cen w projektach wprowadzanych teraz na rynek wpływa wzrost kosztów realizacji inwestycji, z którym mamy do czynienia w tym roku. – Drożeją materiały budowlane, usługi i siła robocza, ale w przypadku inwestycji usytuowanych w najatrakcyjniejszych miejscach największy wpływ mają rosnące koszty zakupu gruntów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Drożeje ziemia  

Przedstawiciel Ochnik Development zaznacza, że firmy walczą o działki na terenach śródmiejskich, których podaż jest coraz mniejsza. – W ciągu minionego półtora roku ceny najatrakcyjniejszych parceli w zależności od lokalizacji wzrosły nawet o około 30 proc. A w niektórych przypadkach nawet więcej. Podwyżka w istotny sposób przełoży się na ceny mieszkań, ponieważ udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego zwiększył się ostatnio do około 20-25 proc. – podaje Tomasz Sadłocha.

Według szacunków deweloperów w ciągu ostatniego roku koszty materiałów budowlanych rosły w tempie dwucyfrowym, w tym ceny stali, betonu, czy cementu, a także transportu. Wyraźnie, nawet o 30 proc. zwiększyły się też koszty pracy różnego rodzaju specjalistów budowlanych. Będzie to rzutowało na wycenę mieszkań, bo udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej sięga około jednej trzeciej. Towarzyszy temu coraz bardziej ograniczony dostęp do pracowników budowlanych, pogarszający się także ze względu na planowane projekty infrastrukturalne.

Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%.  Nowe mieszkania najbardziej zdrożały w Szczecinie (prawie 12%), a także Trójmieście, Krakowie, Opolu i Bydgoszczy (o ok. 8%). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordowo niski poziom stóp procentowych i bezrobocia. Expander zwraca jednak uwagę na to, że ceny lokali w największych miastach są wciąż o ok. 15% niższe niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości.

Mieszkania drożeją przede wszystkim przez rekordowo niskie stopy procentowe. Te zniechęcają do oszczędzania na lokatach bankowych. Od lutego 2016 r. ich saldo dla gospodarstw domowych zmniejszyło się aż o 28,7 mld zł. Znaczna część tych pieniędzy prawdopodobnie trafiło na rynek nieruchomości. Kupno mieszkania na wynajem przynosi bowiem zdecydowanie wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Poza tym, niskie stopy procentowe sprawiają, że tanie są kredyty hipoteczne. W połączeniu z wyjątkowo niskim bezrobociem powoduje to, że Polacy nie boją się zadłużać. W tym roku (do września) wartość udzielonych kredytów wzrosła aż o 12% (o 3,8 mld zł).

Czy mieszkania są już drogie?

Rosnące ceny mieszkań wcale nie oznaczają, że nieruchomości są już drogie. Co ciekawe, nadal są one o ok. 15% tańsze niż pod koniec 2007 r. Poza tym, obecnie płacimy znacznie niższe odsetki od kredytów. Średnie oprocentowanie nowo przyznanego kredytu hipotecznego to 4,43%, a w 2007 r. było to 6,71%. W rezultacie, rata kredytu na mieszkanie w dużym mieście o powierzchni 50 m2 wynosi obecnie 1 557 zł, a 10 lat temu było to 2 344 zł. Warto też dodać, że obecnie zarabiamy o 55% więcej. To powoduje, że taka rata pochłania obecnie 24% dochodu pary o miesięcznych wpływach równych dwóm średnim pensjom. W 2007 r. było to aż 59%. Można więc powiedzieć, że mimo wzrostów, ceny wciąż są na rozsądnych poziomach, pozwalających przeciętnemu Polakowi na zakup własnego mieszkania z pomocą kredytu. Dobrą informacją jest również to, że wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny nieruchomości nadal rosły w takim tempie.

Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę transakcyjną na rynku pierwotnym dla 7 największych miast wg. NBP. Obecnie jest to 6 885 zł, a w IV kw. 2007 r. było to 8 064 zł. Przyjęliśmy 10% wkładu własnego i okres spłaty 30 lat.

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...

Parlament wybrał Ursulę von der Leyen jako pierwszą kobietę przewodniczącą Komisji Europejskie

Parlament Europejski 383 głosami za wybrał w tajnym głosowaniu 16 lipca Ursulę von der Leyen na prze...