czwartek, Listopad 14, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Bartosz Turek"

Bartosz Turek

lokaty

Nie widać końca strat na lokatach. Już przeciętny roczny depozyt zakładany pod koniec 2015 roku nie pozwalał realnie zarobić. Od tego czasu sytuacja ta trwa z krótką przerwą na przełomie lat 2017/18. Niestety najnowsze prognozy sugerują, że nie ma co liczyć na realne zyski na lokatach przynajmniej do końca 2021 roku – wynika z najnowszych wyliczeń HRE Investments.

Najgorsza w historii oferta depozytowa powoduje, że Polacy coraz rzadziej mrożą pieniądze na lokatach. Z najnowszych statystyk banku centralnego wynika, że we wrześniu 2019 roku na depozytach terminowych Polacy trzymali 271,5 mld. To o 7,1  mld mniej niż w styczniu (pomijamy przy tym depozyty walutowe).

Lokaty to realne straty

Trudno się temu dziwić. W ostatnich miesiącach działają bowiem dwa mechanizmy niekorzystne dla oszczędzających. Z jednej strony spada oprocentowanie przeciętnej lokaty, a z drugiej obserwujemy też szybszy wzrost cen (inflację). W efekcie realne wyniki takich inwestycji są coraz gorsze.

Przykład? Założona we wrześniu 2019 roku roczna lokata była oprocentowana na 1,54% – wynika z danych NBP. To znaczy, że powierzając wtedy bankowi kwotę 10 tys. złotych można było liczyć na 154 złotych odsetek. Od tej kwoty należy jednak jeszcze odjąć podatek (19%). To znaczy, że faktycznie po roku na rachunku znajdziemy kwotę 10 124,74 złotych.

Problem w tym, że zgodnie z prognozą banku centralnego we wrześniu 2020 roku ceny dóbr i usług będą o prawie 2,5% wyższe niż w momencie zakładania wspomnianej lokaty. To znaczy, że za pieniądze wypłacone z banku po roku posiadacz lokaty będzie mógł kupić mniej rzeczy i usług niż w momencie zakładania lokaty i to pomimo naliczenia odsetek. Kapitał wraz z odsetkami pozwoli bowiem we wrześniu 2020 roku na takie zakupy jak kwota 9878 złotych rok wcześniej.

Straty zaczęły się w 2015 roku

Niestety sytuacja taka nie jest niczym nadzwyczajnym w ostatnich latach. Już depozyty zakładane w grudniu 2015 roku skazane były na to, że nie dadzą realnie zarobić swoim posiadaczom – wynika z szacunków HRE Investments. Gdyby tego było mało, to kontrakty terminowe na stopy procentowe oraz najnowsza projekcja inflacji przygotowana przez bank centralny pokazują, że podobnie powinno być też w przypadku lokat zakładanych przynajmniej do końca 2020 roku. Depozyty te będą oczywiście rozliczane pod koniec 2021 roku. Z dostępnych dziś prognoz wynika, że co najmniej do tego czasu Polacy muszą liczyć się z tym, że trzymanie pieniędzy na bankowych lokatach będzie się wiązało z ryzykiem ponoszenia realnych strat.

W sumie więc z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia bardzo długo, bo przez co najmniej 6 lat z epizodyczną przerwą na przełomie lat 2017/18. Ten fenomen zawdzięczamy chwilowemu spadkowi inflacji i aferze KNF, która na pewien czas doprowadziła do wzrostu oprocentowania depozytów.

Z najnowszej prognozy HRE Investments wynika, że przeciętne roczne lokaty zakładane w roku bieżącym i przyszłym oznaczają dla deponentów realne straty na poziomie od 1 do 2% w skali roku. Oczywiście nie znaczy to, że pokonanie inflacji z wykorzystaniem bezpiecznych bankowych produktów nie jest możliwe, ale sztuka ta udać się może jedynie osobom dysponującym realtywnie niewielkim kapitałem. Do tego poszukiwanie najlepszych bankowych ofert należy ograniczyć do dosłownie kilku najlepszych promocji kierowanych często do nowych klientów lub przynajmniej dla ich nowych środków. Produkty te wymagają ponadto skorzystania z dodatkowych produktów bankowych, aktywnego z nich korzystania, a gdyby tego było mało, to najczęściej oznaczają możliwość zainwestowania środków na maksymalnie kilka miesięcy.

Nie ma runu na banki

Nie znaczy to jednak, że z polskich banków odpływają pieniądze. Coraz więcej środków spoczywa bowiem na rachunkach bieżących – tych, z których pieniądze mogą być wycofane niemal natychmiast. W efekcie część tej kwoty to potencjalny kapitał inwestycyjny, który tylko czeka na odpowiednią okazję.

Mówimy o niebagatelnych kwotach, bo na złotowych rachunkach bieżących Polacy trzymali we wrześniu br. 457,7 mld złotych – o 48,5 mld złotych więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem (znowu bez depozytów walutowych).

Trudno o zysk bez ryzyka

Przedłużający się okres realnych strat na lokatach powoduje, że Polacy poszukują alternatywy dla swoich pieniędzy. Właśnie dlatego miliardy złotych płyną na rynek nieruchomości czy obligacji. To poszukiwanie relatywnie bezpiecznej inwestycji, która pozwala pokonać rozpędzającą się inflację powoduje, że Minister Finansów notuje historyczne rekordy sprzedaży obligacji skarbowych, a inwestorzy wciąż stanowią bardzo liczną grupę (nawet 30-40%) kupujących mieszkania.

Źródło: Bartosz Turek, HRE Investments

Ponad połowę mieszkań deweloperzy budują już poza największymi miastami. Skłania ich do tego nie tylko zjawisko rozlewania się miast i popyt na tzw. „drugie domy”, ale też popyt na nowe mieszkania w mniejszych ośrodkach.

Wciąż pięć dużych miast wojewódzkich to miejsca pierwszego wyboru dla deweloperów. Chodzi o Warszawę, Wrocław, Kraków, Poznań i Gdańsk. Na ich terenie w 2018 roku oddano do użytkowania 50,9 tysięcy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. To 45,3% wszystkich mieszkań powstałych w Polsce w tym celu. I choć wciąż jest to bardzo wysoki wynik, to warto przypomnieć, że jeszcze w 2005-7 roku odsetek mieszkań deweloperskich przypadających na wspomniane miasta przekraczał 50%.

Kryzys mocniej uderzył w miasta

Potem okres ochłodzenia na rynku mieszkaniowym odcisnął wyraźne piętno na dokonaniach deweloperów w największych miastach. Kulminację tego efektu widać w statystykach na temat liczby oddawanych do użytkowania mieszkań w 2011 roku. Nie jest to przypadek. Statystycznie rzecz ujmując deweloperzy budują bloki mieszkalne dwa lata – stąd wstrzemięźliwość w rozpoczynaniu nowych inwestycji w 2009 roku skutkowała mniejszą liczbą oddań do użytkowania w 2011 roku. To wtedy na TOP 5 miast przypadało tylko 37,2% nowych mieszkań.

Deweloperzy odkrywają sielski urok

Dla porównania w tym samym czasie spowolnienie, które w największych miastach doprowadziło do spadku liczby budowanych mieszkań o kilkadziesiąt procent, w mniejszych miejscowościach było znacznie mniej dotkliwe, a na wsiach niemal niewidoczny. Też dlatego udział mieszkań oddawanych do użytkowania na terenach wiejskich w ostatnich latach wyraźnie rósł. Podczas gdy w 2005 roku tylko jedno mieszkanie na 20 zbudowano na wsi, to w 2008 roku było to już prawie jedno mieszkanie na 8. Jeszcze bardziej wynik ten jest imponujący jeśli weźmiemy pod uwagę liczby bezwzględne.

Na obszarach wiejskich w 2005 roku w skali całego kraju zbudowano tylko 1974 mieszkań na sprzedaż. Dla porównania rok 2018 zamknął się wynikiem na poziomie 13,3 tys. lokali – wynika z danych GUS.

Co stało za tak wyraźnym wzrostem? Z danych GUS wynika, że jest to przede wszystkim efekt rozlewania się miast. Najwięcej nowych mieszkań na sprzedaż na wsiach powstaje na terenach okalających największe miasta. Jest to w pełni uzasadnione jeśli uwzględnimy, że w przypadku większości gmin otaczających największe miasta wojewódzkie od lat rośnie liczba mieszkańców. Przeważnie wynika to z potrzeby posiadania większej nieruchomości lub poszukiwania bardziej przystępnych cen.

Trzeba mieć bowiem świadomość, że w większości przypadków wyjeżdżając poza obszar największych miast możemy liczyć na spadek ceny metra nawet o kilkadziesiąt procent. Do tego za cenę trzypokojowego mieszkania w największych miastach można często kupić lub zbudować skromny dom poza miastem. W ograniczony zakresie deweloperskie zamiłowanie do obszarów wiejskich może też wynikać z popytem na tzw. „drugie domy”.

Źródło: Bartosz Turek, HRE Investments

Fundusz wsparcia kredytobiorców kosztować może banki około 2-3 mld złotych rocznie – wynika z szacunków Open Finance. Koszty te paradoksalnie pewnie znowu pokryją przede wszystkim posiadacze lokat.

Parlament znowu podjął pracę nad prezydenckim projektem nowelizacji ustawy o wsparciu kredytobiorców. Chodzi o mechanizm dzięki, któremu osoby, które popadły w finansowe kłopoty mogą liczyć na pomoc w spłacie rat kredytów. Nowelizacja zakłada łatwiejszy dostęp do systemu wsparcia oraz znacznie hojniejsze wypłaty (szczegóły poniżej). Mało tego, pieniądze wpłacane przez banki, mają być wykorzystywane do konwersji kredytów walutowych na złotowe.

O co chodzi? Jeśli na przykład ktoś ma do spłacenia równowartość 400 tysięcy złotych, ale we franku szwajcarskim, to bank może zmienić ten dług na 300 czy 350 tysięcy złotych kredytu w rodzimej walucie. Umorzoną część bank ma dostać z powrotem z funduszu, na który wcześniej się złożył. Mechanizm ten ma doprowadzić do szybszego pozbycia się walutowych kredytów mieszkaniowych z systemu bankowego.

Zobacz też:

Dolar najdroższy od prawie dwóch lat

Koszty zostaną przerzucone na klientów

Efekt jest więc taki, że na banki może zostać nałożona dodatkowa danina tak jak 3 lata temu było to z podatkiem bankowym. Porównanie nieprzypadkowe, bo efekt nowych regulacji może być podobny. Przypomnijmy, że w 2016 roku bezpośrednio po wprowadzeniu nowej daniny banki wyraźnie obniżyły oprocentowanie lokat. I tak na przykład w listopadzie 2015 roku przeciętna bankowa lokata była oprocentowana na 1,8% w skali roku. Już w okresie prac nad podatkiem bankowym (wprowadzonym w życie w lutym 2016 r.) oprocentowanie depozytów zaczęło się obniżać. W efekcie w czerwcu za przeciętny depozyt banki płaciły tylko 1,5%. Wyraźny odpływ pieniędzy z depozytów podbił jeszcze w kolejnych kilku miesiącach przeciętne oprocentowanie depozytów, ale był to efekt krótkotrwały.

Najłatwiej obarczyć kosztami ciułaczy

Można zapytać dlaczego to deponenci dostali po kieszeni, a nie posiadacze kredytów skoro podatek naliczany jest od aktywów banku, czyli między innymi kredytów? Powód jest prosty – banki nie mogły zmienić marż milionów kredytów już udzielonych. Musiały poszukać pieniędzy na podatek gdzieś indziej. Mogły podrożeć nowo udzielane kredyty, ale tych w całej masie już spłacanych długów było relatywnie mało, a więc i efekt był skromny. Można też było podnieść opłaty i prowizje bankowe, ale też – co okazało się najprostszym rozwiązaniem – obniżyć oprocentowanie lokat.

Bieg po wyższy procent

Nowelizacja prawa proponowana przez Prezydenta może więc dać efekty zbliżone do tych sprzed ponad trzech lat. Skupmy się na kwestiach najbliższych domowym budżetom. Jeśli oprocentowanie lokat spadnie, to znowu miliardy trzymane przez Polaków w bankach zaczną stopniowo z rachunków odpływać. Jedni pieniądze po prostu wydadzą stymulując konsumpcję, a więc i dynamikę wzrostu PKB. Inni zaczną gorączkowo szukać solidniejszych zysków niż 10 – 12 złotych odsetek z rocznej lokaty założonej na tysiąc złotych. Kierunki są w miarę łatwe do przewidzenia. Jeszcze więcej osób kupi obligacje skarbowe, mieszkania na wynajem, jednostki mniej ryzykownych funduszy inwestycyjnych czy złoto.

Motywacja jest oczywista – na przykład wynajem daje zarobić nawet kilka razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Oczywiście tam gdzie wyższy zysk, tam też wyższe ryzyko. Dane NBP pokazują jednak, że strumień gotówki trafiającej na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, wzbierał w ostatnich latach bardzo wyraźnie, a malał gdy oprocentowanie rosło.

Podobnie jest z obligacjami skarbowymi, które są bezobsługowe i mniej ryzykowne niż mieszkania. Na papierach skarbowych można zarobić mniej niż na wynajmie, ale też trochę więcej niż na bankowych lokatach. Ostatnie lata potwierdzają, że popyt na detaliczne papiery skarbowe eksplodował wraz z wyraźnym pogorszeniem atrakcyjności bankowych depozytów.

Umorzenie może nie wystarczyć

W kontekście nowelizacji ustawy warto też pamiętać, że propozycja Prezydenta oznacza dla kredytobiorców zmianę ryzyka walutowego i ryzyka szwajcarskiej stopy procentowej na ryzyko rodzimej stopy procentowej. Aby dokładnie wytłumaczyć o co chodzi i jakie konkretnie mogą być tych mechanizmów konsekwencje, musimy wejść w buty kredytobiorcy.

Przeczytaj także:

Scoring bankowy – co warto o nim wiedzieć?

Przyjmijmy że przez kolejne 15 lat muszę oddać do banku 400 tysięcy złotych kredytu mieszkaniowego, ale we franku szwajcarskim. Dziś moja rata wynosi 2,3 tys. złotych, bo oprocentowanie długu wynosi przeciętnie tylko około 0,5%. Gdybym taki sam dług spłacał w rodzimej walucie, to moja rata wyniosłaby około 3 tys. zł miesięcznie. Powód jest prosty – oprocentowanie nowo udzielanych kredytów złotowych wynosi dziś około 4,4%. Bank musiałby więc umorzyć ponad 90 tys. zł, aby rata kredytu złotowego była na poziomie dotychczasowej raty w helweckiej walucie. Ale uwaga! konwersja kredytu na złote też nie jest dla frankowiczów rozwiązaniem idealnym – szczególnie dziś, gdy stopy procentowe są w Polsce na rekordowo niskim poziomie. Ich nieuchronny wzrost oznaczać będzie przecież także wzrost miesięcznej raty.

Co zakłada prezydencka nowelizacja?

Projekt nowelizacji ułatwia dostęp do pieniędzy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Oryginalnie wpisano w ustawę dość restrykcyjne warunki, które trzeba spełnić, aby otrzymać pieniądze. Dziś kredyt musi pochłaniać ponad 60% miesięcznych dochodów. Gdyby tego było mało, to zarobki po potrąceniu rat nie mogą w 2019 roku przekraczać 529 złotych na osobę (w przypadku singli 701 złotych). Do tego kredytobiorca nie może mieć innych nieruchomości mieszkalnych, ani być najemcą. Dopiero wtedy można się ubiegać o nieoprocentowane wsparcie w kwocie 1500 złotych wypłacanych przez 18 miesięcy. Pieniądze te trzeba potem zwrócić. Po dwóch latach karencji ma się na to 8 lat.

Prezydent proponuje liberalizację tych zasad. Wystarczyć ma więc, aby rata pochłaniała ponad połowę dochodów, a budżet domowy po potrąceniu rat ma opiewać na nie więcej niż 1058 zł miesięcznie na głowę w rodzinach i 1402 zł w przypadku singli. Wzrosnąć ma też kwota wsparcia – do 2 tys. złotych otrzymywanych przez 3 lata. Spłatę trzeba podjąć dopiero po dwóch latach od ostatniej wypłaty wsparcia. Potem na zwrot pieniędzy jest 12 lat. Terminowo regulując zobowiązania można liczyć na umorzenie pożyczki po wpłaceniu setnej raty.

Całkowicie nowym narzędziem ma być pożyczka w kwocie 72 tys. złotych, którą można wykorzystać przy spłacie kredytu w momencie sprzedaży nieruchomości. Chodzi oczywiście o sytuacje, w których przy sprzedaży lokalu okazuje się, że wartość mieszkania jest niższa niż wartość zabezpieczenia. Z wpłat na fundusz konwersji mają być zwolnione banki w postępowaniu naprawczym. Ustawa ma wejść w życie już 1 lipca 2019 roku.

Bartosz Turek, analityk Open Finance

Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości.

Prawie 206 tys. mieszkań – tyle nieruchomości zaczęto budować w Polsce w 2017 roku. Ten wynik, to wspólna praca indywidulanych inwestorów, deweloperów, gmin, spółdzielni czy TBS-ów. Z tego wszystkiego 105 tys. nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy – wynika z danych GUS. To o 23% więcej niż przed rokiem i najwięcej w historii. Budowy te trwają przeciętnie dwa lata, co oznacza, że w 2019 roku firmy budujące mieszkania mogą oddać właścicielom klucze do około 100 tys. lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż pozostają niezaspokojone. Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań. Gdyby jednak wziąć pod uwagę to ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to biorąc pod uwagę średnią unijną, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań. Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty o dane na temat liczby pokoi przypadających na obywatela. Wtedy deweloperzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez wiele lat, bo musieliby zbudować nawet 6-7 milionów lokali. Niedobory mieszkaniowe to powód, dla którego mieszkania „nad Wisłą” są tak drogie, że za przeciętne wynagrodzenie netto mieszkaniec dużego miasta może kupić około pół metra mieszkania. Podobnie nie do pozazdroszczenia jest sytuacja najemców, którzy – o ile zarabiają przeciętnie – wydać musieliby około 40% swojego wynagrodzenia na wynajem kawalerki.

Gierek największym deweloperem był

Poradzić sobie z tym problemem ma pomóc program „Mieszkanie plus”. W jego ramach Polacy mają oszczędzać na cele mieszkaniowe, mają powstawać mieszkania komunalne, TBS-y i tanie mieszkania na wynajem. Wszystkie te mechanizmy wedle planów mają doprowadzić do budowy dodatkowych 300 – 350 tysięcy mieszkań do 2030 roku. Warto przy tym pamiętać, że podaż wytworzona w ramach programu powinna doprowadzić do spadku produkcji mieszkań przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. W ramach rządowego programu musiałoby więc powstać więcej niż 350 tys. nieruchomości. W sumie z produkcją generowaną przez deweloperów i inwestorów indywidulanych efekt ma być taki, że „nad Wisłą” powstanie 2,3 mln mieszkań w perspektywie 13 lat.

Wbrew pozorom nie jest to poziom niemożliwy do osiągnięcia. Czemu? W latach 70-tych budowano nawet więcej niż zakładają dzisiejsze odważne rządowe plany. Statystyki GUS z najnowszego spisu powszechnego sugerują, że w latach 1971 – 1978 (przez 8 lat) wybudowanych zostało ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle co w ciągu ostatnich 15 lat. W latach siedemdziesiątych oddawano do użytkowania przeciętnie po ponad 260 tys. lokali rocznie. Jest to wynik dwukrotnie lepszy niż w całym 2011 roku oraz o 48% wyższy niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to oddano do użytkowania 178 tys. nowych mieszkań.

Wielka płyta niezgody

Oczywiście nie sposób nie wspomnieć, że jakość mieszkań budowanych w latach siedemdziesiątych jest odmienna od obecnie obowiązujących standardów, a trzonem budownictwa lat 70, 80 czy nawet częściowo 90-tych była „wielka płyta”.

Wiele osób odpychają w niej często słabo działająca wentylacja współdzielona z innymi mieszkaniami w pionie, słaba akustyka, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za m kw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5% – do 9,69 zł za m kw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego – wynika z szacunków Open Finance.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony. O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków.

Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Polepszająca się sytuacja finansowa gospodarstw domowych to najlepsza okazja na budowanie oszczędności. Poznaj 5 trików, które pozwolą zebrać pieniądze na „czarną godzinę”.

Zapomnij o części wynagrodzenia

Choć jest to truizm, to przede wszystkim ważne jest oparcie się pokusie bieżącej konsumpcji. Bez wątpienia pomoże w tym pozbycie się części pensji od razu przy okazji jej wpływu na konto. Pozwoli to racjonalniej podchodzić do wydatków, zmusi do poszukiwania oszczędności i życia poniżej możliwości finansowych.

Jak jednak ochronić się przed pokusą skorzystania z tych pieniędzy w zakupowym szale? Czasem pomóc może utrudnienie dostępu do tych środków. Można je na przykład trzymać w banku (najlepiej na lokacie lub koncie oszczędnościowym), do którego nie wyrobimy sobie dostępu online ani karty płatniczej. Wtedy skorzystanie ze środków wymagać będzie wizyty w placówce bankowej. Dzięki temu zanim „dobierzemy” się do pieniędzy może uda nam się ochłonąć i dojdziemy do wniosku że nowy gadżet lub ubranie nie są nam aż tak potrzebne. Podczas stania w kolejce do bankowego okienka warto też zastanowić się czy planowany wydatek wart jest takiego zachodu, a przede wszystkim godzin spędzonych w pracy, aby zarobić na planowany zakup.

Podwój przyjemność

Kolejnym ekstremalnym sposobem na ograniczenie wydatków i zbieranie oszczędności jest podwajanie ceny zakupu rzeczy kupowanych dla przyjemności. O co dokładnie chodzi? Posłużmy się przykładem zastosowania takiej zasady. Jeśli wydajemy 100 złotych na coś innego niż rachunki, „zatowarowanie” lodówki, dbanie o drowie czy po prostu zaspokojenie podstawowych potrzeb, to uszczuplamy nasze konto o 200 złotych. Połowę wydajemy, a połowę przelewamy na konto oszczędnościowe.

Nie ma co ukrywać – wytrwanie w takim postanowieniu jest ekstremalnie trudne – szczególnie dla osoby, która stawia pierwsze kroki w oszczędzaniu. Powyższa zasada dotyczy przecież zarówno wydatków związanych z wizytą w kawiarni czy kinie, ale też zakupu droższej elektroniki (telefon, komputer) lub samochodu.

Doceń resztę

Zmuszając się do odkładania pieniędzy zawsze możemy też skorzystać ze sprawdzonych rozwiązań – skarbonki. Wystarczy codziennie wieczorem opróżnić przegródkę portfela z drobnych i umieścić je w puszce lub śwince. Regularne zanoszenie jej do banku może szybko dać wymierne efekty w budowaniu poduszki finansowej. Przy okazji uwaga – jeśli chcesz korzystać z tego sposobu – zadbaj o to, aby Twój bank nie pobierał prowizji za przyjmowanie drobnych w kasie.

Wiele zachodu możesz uniknąć korzystając z płatności bezgotówkowych. Wtedy odkładanie drobnych do skarbonki zmienić na codzienne logowanie się do bankowości elektronicznej i przelewanie „końcówek” ze stanu rachunku bankowego na wcześniej wspomniane konto oszczędnościowe. Od Ciebie zależy czy będziesz zaokrąglał swoje konto w dół do pełnych złotych, do pięciu czy dziesięciu złotych.

Zaokrąglaj wydatki

Innym rozwiązaniem jest skorzystanie z „automatów” ułatwiających oszczędzanie. Przygotowują je same banki, bo zależy im na wyrobieniu w klientach odruchu oszczędzania. Po prostu im więcej mają depozytów, tym więcej mogą udzielić kredytów, na których zarabiają. Nie dziwne więc, że przychodzą z pomocną dłonią, aby ich klienci gromadzili wolne środki. Jednym z pomysłów jest zaokrąglanie wydatków i przelewanie przy okazji każdego zakupu drobnych kwot na wydzielone konto. Rozwiązania są przeróżne. Bank może nam zaokrąglić kwotę transakcji do pełnych złotych, przelać zadaną kwotę (np. 5 zł) za każdym razem gdy wydajemy pieniądze lub przekierować na oszczędności jakiś procent (np. 5%) naszych wydatków. Warto zwrócić uwagę, że oszczędności zbierane w ramach tego typu produktów są często niskooprocentowane. Gdy tylko zbierzemy dzięki takim mechanizmom większą kwotę, warto poszukać lepiej oprocentowanego depozytu.

Znajdź kogoś kto Cię zmusi

Jeśli, mimo wszystko, nie jesteś w stanie oszczędzać lub wytrwać w swoim postanowieniu, zawsze możesz kogoś zatrudnić, aby zmusił Cię do zadbania o przyszłe finanse. Z pomocą przychodzą tu programy regularnego oszczędzania, w których zobowiązujemy się do przelewania określonych kwot co miesiąc przez np. kilka lat. Koniecznie należy zwrócić w takim przypadku uwagę na koszty pojawiające się przy okazji korzystania z takich produktów inwestycyjnych. Ponadto pieniądze w ramach takiego programu są przeważnie inwestowane w fundusze inwestycyjne o różnym poziomie podejmowanego ryzyka.

Skrajnym przykładem podobnego mechanizmu – zmuszenia do oszczędzania – może być zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu zakupu mieszkania na wynajem. Wtedy comiesięczne raty budować będą majątek inwestora obniżając kwotę zadłużenia wobec banku. Wbrew powszechnej opinii nie jest to jednak inwestycja bezobsługowa, a tym bardziej pozbawiona ryzyka. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki czy sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 200 tys. zł trzeba dysponować kwotą 50-80 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

To najwięcej od 2007 roku, od kiedy ministerstwo publikuje odpowiednie dane.

Zakładając dziś roczną lokatę na kwotę tysiąca złotych, można liczyć jedynie na 13,5 złotych odsetek po opodatkowaniu – wynika z szacunków Open Finance na podstawie danych NBP. To za mało, aby ochronić przed panującą inflacją. Za rok wyjęte z konta pieniądze będą miały mniejsza siłę nabywczą niż mają dziś. Wynik na przeciętniej lokacie jest ponadto na tyle nieatrakcyjny, że Polacy coraz odważniej inwestują swoje oszczędności. Kapitał płynie więc na rynki akcji, nieruchomości, funduszy inwestycyjnych czy obligacji korporacyjnych i skarbowych.

Dla tych ostatnich ubiegły rok okazał się rekordowy. W ciągu 12 miesięcy Minister Finansów sprzedał obligacje skarbowe za kwotę 6861 mln złotych. To najwięcej od 2007 roku, od kiedy dostępne są odpowiednie dane. Poprzedni rekord opiewał na 6175 milionów i przypadał na 2008 rok.

Obligacja potrafi chronić przed inflacją

Co ciekawe w ostatnich miesiącach sporą popularnością cieszą się najniżej oprocentowane obligacje trzymiesięczne. Można dzięki nim zarobić jedynie 1,5%. Po potrąceniu podatku dają one więc zarobek zbyt niski, aby pokonać aktualną inflację. Podobnie sytuacja ma się w przypadku obligacji dwuletnich, które dziś oferowane są ze stałym oprocentowaniem na poziomie 2.1%.

Tarczą przed utratą wartości pieniądza okazać się mogą papiery o dłuższej zapadalności. I tak na przykład obligacja 4-letnia jest w pierwszym roku oprocentowana na 2,4%, ale później jej zyskowność przekraczać będzie inflację o 1,25 pkt. proc. To oznacza, że inflacja musiałaby podskoczyć do poziomu prawie 6,6%, aby ten papier wartościowy, po potrąceniu podatku, zaczął generować straty dla swojego właściciela. To jednak i tak nic w porównaniu do oferty skierowanej do beneficjentów programu 500+. Mogą oni kupić 12-letnie papiery, które w pierwszym roku dają zarobić 3,2%, a potem ich oprocentowanie wyznaczane jest poprzez dodanie 2 pkt. proc. do wskaźnika inflacji. W tym wypadku konieczna byłaby już spora – ponad 10-proc. – inflacja, aby zainwestowane pieniądze zaczęły tracić na wartości.

autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Polacy chętniej zadłużają się na zakup mieszkań, co zawdzięczamy rosnącym wynagrodzeniom i zatrudnieniu. Przeciętnej trzyosobowej rodzinie banki skłonne są pożyczyć na „cztery kąty” aż 466 tys. złotych. Taki dług zaciągną jednak tylko ci, którzy mają sporo gotówki – nawet 100 – 200 tys. zł – wynika z szacunków Open Finance.

Przez ostatnie 12 miesięcy nie było ani jednego miesiąca, w którym popyt na kredyty hipoteczne był niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Efekt jest taki, że wg danych BIK popyt na kredyty mieszkaniowe był w 2017 roku o ponad 14% wyższy niż w 2016 roku. Mało tego, wstępne dane za styczeń sugerują, że podobnie będzie przynajmniej na początku bieżącego roku. To oznacza, że w otoczeniu rozwijającej się gospodarki i pęczniejących funduszy płac nawet wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego nie są Polakom straszne.

Zdolność kredytowa to nie wszystko

A te wcale nie są niskie. Co do zasady banki wymagają 20-proc. wkładu własnego w gotówce. Całe szczęście połowa instytucji przyjmie wniosek kredytowy od osoby posiadającej 10-proc. wkład własny. Na tym jednak nie koniec, bo w przypadku innych kosztów związanych z zakupem lokalu i zadłużaniem się na ten cel, również okaże się, że bez gotówki ani rusz. Przyda się ona na opłacenie kosztów transakcyjnych (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek), okołokredytowych (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu), a do tego lokal trzeba przecież jeszcze odświeżyć lub wykończyć. Efekt? Jeśli trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i zarabiają średnią krajową, chciałaby do cna wykorzystać swoją zdolność kredytową, musiałaby posiadać na koncie przynajmniej 100-200 tys. zł.

Banki pożyczą na mieszkanie 466 tysięcy

Przeciętna zdolność kredytowa wspomnianej rodziny opiewa dziś na prawie 466 tysięcy złotych – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o prawie 9 tysięcy więcej niż przed miesiącem, ale też o 10 tysięcy mniej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Trzy razy po pół miliona

Spójrzmy na konkretne oferty. Modelowa rodzina może udać się aż do czterech banków po przynajmniej pół miliona na zakup własnych „czterech kątów”. O ile familia dysponuje wymaganym wkładem własnym, taką kwotę zaoferują jej Citi Handlowy, ING Bank Śląski, Euro Bank i Deutsche Bank. Najskromniejszy kredyt skłonne byłby udzielić Credit Agricole i PKO BP, ale i tak będzie to ponad 400 tysięcy.

Raty kiedyś wzrosną

Każdy podejmujący decyzję o zadłużaniu się powinien wziąć pod uwagę, że w przyszłości jego dochody mogą się zmienić, a raty w wyniku podwyżek stóp procentowych mogą wzrosnąć. Póki co perspektywa takich zmian jest dość odległa. Członkowie Rady sugerują, że na taką decyzję przyjdzie jeszcze poczekać – nawet ponad rok. Gdyby tego było mało, pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych niewiele zmieni. Może bowiem oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. Różnica niewielka, ale nie zapominajmy, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć.

 

 

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

 

W 2017 roku deweloperzy sprzedali za gotówkę rekordową liczbę mieszkań. Wszystko dlatego, że rodzimi inwestorzy poszukują alternatywy dla rachitycznie oprocentowanych depozytów bankowych. Dobra passa może trwać też w 2018 roku.

Łącznie nawet 50 tysięcy mieszkań mogli sprzedać za gotówkę deweloperzy jedynie w 7 polskich miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) – wynika z szacunków opartych o dane z najświeższego raportu NBP.

Wynika z niego, że w trakcie trzeciego kwartału 2017 r. tylko w 7 miastach, i tylko w biurach sprzedaży deweloperów, upłynnionych za gotówkę zostało ponad 11 tys. mieszkań. Warto dodać, że publikacja banku centralnego jest udostępniana z opóźnieniem – dane dotyczą trzeciego kwartału minionego roku. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się jednak bardzo wyraźną sezonowością. Zawsze szczyt sprzedaży przypada na ostatni kwartał roku. Dotyczy to także zakupów gotówkowych, które przez ostatnie 5 lat w czwartym kwartale zawsze opiewały na wyższe kwoty niż w trzecim kwartale (średnio o 24%).

Jeśli tak samo było w 2017 roku, to może się okazać, że przez ostatnie trzy miesiące deweloperzy upłynnili za gotówkę nawet ponad 14 tysięcy mieszkań, a w całym roku około 50 tysięcy – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane NBP.

Gdyby tego wszystkiego było mało, to dane banku centralnego sugerują, że w ostatnim czasie zakupy gotówkowe stanowiły dwie trzecie zawartych transakcji. Reszta to transakcje zawarte z udziałem finansowania kredytowego, ale i w tych przypadkach 10-20% wkładu własnego to niezbędne minimum. To znaczy, że większość pieniędzy (ponad 70%) trafiających na rynek mieszkaniowy to gotówka.

Miliardy trafiają na rynek

O jakich kwotach mówimy? W trzecim kwartale na nowe mieszkania w największych miastach Polacy wydali prawie 4,3 mld złotych. Mamy więc do czynienia już z czwartym z rzędu kwartałem, w którym skala zakupów gotówkowych przekracza 4 miliardy. Dotychczasowy rekord padł pod koniec ubiegłego roku. Wtedy – przez trzy miesiące Polacy wydali na nowe mieszkania ponad 4,6 miliardów. Jeśli i w 2017 roku ostatni kwartał był ponadprzeciętnie dobry, to może się okazać, że zakupy gotówkowe opiewały na ponad 5 miliardów- wynika z szacunków Open Finance.

Żeby pokazać jak duża jest obecnie skala zakupów gotówkowych trzeba cofnąć się o kilka lat. Na przykład w całym 2012 roku do biur sprzedaży deweloperów w 7 polskich miastach trafiło 6,1 mld zł gotówki. Wtedy podstawowa stopa procentowa była na poziomie nawet trzykrotnie wyższym niż dziś (4,75% wobec 1,5% obecnie). W efekcie można było w banku założyć lokatę oprocentowaną nawet na 6-7% w skali roku. Dziś znalezienie oferty na ponad 2-3% nastręcza nie lada problemów. Efekt? Skala zakupów gotówkowych jest trzykrotnie wyższa niż 5 lat temu.

 

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Polacy wchłonęli 381 milionów złotych na dopłaty do kredytów, a sztuka ta zajęła 38 godzin. Tym samym Polacy ustanowili rekord. Część osób nie zdążyła jednak na pieniądze, a to może oznaczać kłopoty.

Na niedługo starczyły ostatnie już pieniądze zarezerwowane na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wnioski można było składać od 2 stycznia, a już 3 stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego (dysponent środków) poinformował, że aplikacje będzie przyjmował tylko do końca dnia. Dla porównania rok temu ostatnie wnioski składano jeszcze z końcem stycznia.

Tym razem sytuacja była znacznie bardziej dynamiczna. Z nieoficjalnych danych, do których dotarł Open Finance wynika, że 2 stycznia pod koniec dnia na dopłaty zarezerwowano już około 190 milionów złotych. Pracownicy banków nie zaliczyli jednak kolejnej nocy do przespanych, bo rano 3 stycznia do wzięcia było już tylko 120 milionów, a kwota ta stopniała do około 90 milionów wczesnym popołudniem. Polacy zarezerwowali więc ponad 260 mln złotych w niewiele ponad jeden dzień. O skończeniu się środków BGK poinformował 3 stycznia około godziny 22. Wnioski można było jeszcze składać do końca dnia. Gdyby przyjąć, że lawina dokumentów zaczęła spływać od 2 stycznia od godziny 8, to okaże się, że środków na dopłaty starczyło na zaledwie 38. To rekord, a trzeba wiedzieć, że pracownicy banków rejestrowali w odpowiednich systemach wnioski dłużej niż przez 8 godzin dziennie. W niektórych instytucjach światło nie gasło do późnych godzin nocnych.

Lista rezerwowych może oznaczać stratę

Dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” było tak popularne, że pieniędzy nie wystarczyło dla wszystkich. W praktyce oznacza to, że niektórzy nie otrzymają pieniędzy z budżetu. Mówimy o niemałych kwotach, ponieważ przeciętnie z budżetu beneficjenci programu dopłat otrzymywali około 26 tys. zł, a rekordziści ponad 110 tysięcy. Gdyby tego było mało, brak przelewu z BGK oznacza też ryzyko narażenia na dodatkowe straty. Uniknąć ich uda się jedynie w przypadku uzupełnienia brakujących środków lub jeśli zawczasu zastosowano odpowiednie zapisy umowne chroniące przed utratą zadatku.

Dlaczego bez dopłaty można stracić? Wszystko dlatego, że chcąc ubiegać się o kredyt z dopłatą, należało podpisać umowę zakupu mieszkania lub domu. Ta sporządzona przed notariuszem była płatna. W przypadku rezygnacji z zakupu oznacza to stratę na poziomie od kilkuset złotych do kilku tysięcy. Do tego sprzedający przy podpisaniu umowy może żądać zadatku lub zaliczki. Różnica w nazwie niesie za sobą poważne konsekwencje. W przypadku odstąpienia od umowy zaliczka zostanie zwrócona niedoszłemu nabywcy, ale zadatek sprzedający będzie już mógł sobie zatrzymać. Z drugiej strony, gdyby to sprzedający odstąpi od umowy, nabywca musi otrzymać od niego podwójną kwotę wpłaconego zadatku.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

W większości polskich kurortów w grudniu trudno znaleźć nocleg na sylwestrowy weekend. Winduje to stawki za dobę do horrendalnych poziomów. W Zakopanem średnia cena ostatnich wolnych pokoi przekracza już tysiąc złotych – wynika z danych zebranych przez Open Finance.

Sylwester last minute, to w Polsce nienajlepszy pomysł. Górskie i nadmorskie hotele czeka pod koniec grudnia prawdziwe oblężenie. Na dwa tygodnie przed Nowym Rokiem na wynajęcie czekało już tylko 7% pokoi (dane dla 18 najpopularniejszych miejscowości turystycznych). Tradycyjnie najtrudniej o wolne miejsce w tym okresie jest w górach, gdzie na najemcę czeka już tylko jeden pokój na 25. Efekt? Stawki za wynajem mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż poza sezonem.

Ponad 3 tysiące za Sylwestra w stolicy Tatr

Doskonałym przykładem jest tu Zakopane. Gdyby tam para postanowiła dopiero na dwa tygodnie przed Nowym Rokiem zacząć poszukiwania „dachu nad głową” czekałoby ją niemiłe zaskoczenie – przeciętna cena pojedynczego noclegu to aż 1054 złote. Za przedłużony weekend trzeba by więc zapłacić ponad 3 tysiące. Wszystko dlatego, że do wyboru zostały już tylko te najdroższe propozycje. Oferta jest tak wykupiona, że na gości czeka już tylko jeden pokój na sto. Dla porównania po wakacjach – we wrześniu – za dwuosobowy pokój w Zakopanem trzeba było zapłacić 263 złote, czyli cztery razy mniej niż teraz.

Pochodną sytuacji w Zakopanem jest to co dzieje się w Bukowinie Tatrzańskiej. Co prawda stawka za dobę (524 zł) jest o połowę niższa niż w stolicy Tatr, ale ona także jest wynikiem 99-proc. obłożenia hoteli. Dużo za pokój dwuosobowy trzeba też zapłacić w Kołobrzegu (630 zł), Sopocie (623 zł) i Szczyrku (403 zł). Na drugim biegunie jest Częstochowa. Jest to jedyne miasto popularne wśród turystów, w którym Nowy Rok można witać płacąc za dobę w hotelu miej niż 200 złotych.

Trudniej o pokój w górach i na Zachodzie

Nie zmienia to jednak faktu, że we wszystkich 18 przebadanych miejscowościach aż 93% pokoi jest wynajętych, a za dobę trzeba płacić ponad 400 złotych. Znowu porównując ten wynik do wrześniowej oferty posezonowej, musimy się dziś liczyć z wydatkiem o ponad 60% wyższym oraz o połowę większym obłożeniem hoteli.

Najtrudniej znaleźć wolne miejsce w górach. Obłożenie tamtejszych hoteli jest nawet o połowę wyższe niż na Mazurach. Mniej wolnych pokoi czeka też na przyjezdnych w miastach turystycznych położonych blisko granicy z Niemcami, co należy wiązać z popytem zgłaszanym przez naszych zachodnich sąsiadów.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

 

Prawie 572 złote – tyle na utrzymanie dachu nad głową wydaje już przeciętna polska para. Koszty te rosną coraz szybciej wraz z przyspieszającą inflacją – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane GUS.

Od pojawienia się w gospodarce inflacji minął zaledwie rok, a już osiągnięty został cel inflacyjny na poziomie 2,5%. Co prawda skokowe podwyżki dotyczą tylko wybranych produktów, ale i tak – statystycznie rzecz biorąc – koszty życia z miesiąca na miesiąc rosną. Najbardziej zauważalne podwyżki cen dotyczą żywności, paliw i kosztów utrzymania mieszkań – wynika ze statystyk GUS.

Ceny rosną, bo płace rosną

Prognozy NBP sugerują, że na początku 2018 roku presja inflacyjna spadnie, ale później wróci na ścieżkę wzrostu osiągając już w drugiej połowie 2018 roku poziom bliski 2,5%. Wskaźnik przyszłej inflacji (autorstwa BIEC) jest bardziej sceptyczny. W grudniu zanotował on czwarty z rzędu wzrost. Przypomnijmy, że wskaźnik przyszłej inflacji ma za zadanie z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem prognozować trendy zmian poziomu cen dóbr i usług.

Póki co nie możemy więc mówić o spektakularnych, dynamicznych zmianach, ale i tak kredytobiorcy powinni przygotować się na mające wcześniej czy później nadejść podwyżki poziomu stóp procentowych. Oznaczać to będzie wzrost oprocentowania ich długu. Jeśli więc ktoś ma kredyt, to w nadchodzących miesiącach powinien pomyśleć o nadpłacaniu swoich zobowiązań lub tworzeniu funduszy na przyszłość.

Za mieszkanie płacimy coraz więcej

W przypadku kosztów składających się na utrzymanie dachu nad głową urząd uwzględnia koszty ogrzewania i nośników energii (odpowiadają za 40% kosztów związanych z mieszkaniem), a ponadto m.in. wydatki na dostarczenie mediów, odprowadzenie nieczystości, zakup mebli, AGD, środków czystości czy remontów. We listopadzie najmocniej zdrożał opał – przeciętnie o 1,3% w ciągu miesiąca. Wyraźnie droższe były też usługi związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego (o 0,5% m/m). Tańsze były natomiast meble art. dekoracyjne, sprzęt oświetleniowy i AGD, choć w ciągu miesiąca obniżki były kosmetyczne (o 0,1 – 0,2%).

Od połowy 2016 roku przeciętny koszt związany z „dachem nad głową” znowu zaczął rosnąć. W tym czasie wydatki per capita podniosły się z poziomu 271,7 zł do 285,8 zł ustanawiając tym samym historyczny rekord. To znaczy, że dwuosobowa rodzina musi wydać na mieszkanie średnio trochę bez mała 572 zł miesięcznie. Warto przy tym dodać, że gwałtowny wzrost tych szacunków w połowie 2016 roku wynika z aktualizacji danych na podstawie badania GUS „Warunki Życia”. Wynika z niego, że przeciętne wydatki na utrzymanie mieszkania wynosiły w 2016 roku 221,35 zł (per capita), a na wyposażenie i prowadzenie domu Polacy wydawali przeciętnie po 57,73 zł miesięcznie. Dla porównania w 2015 roku było to odpowiednio 219,48 zł i 54,47 zł.

autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

W ciągu ostatniej dekady mieszkania w blokach z wielkiej płyty wolniej traciły na wartości niż lokale z bardziej współczesnego budownictwa – wynika z analizy przygotowanej przez Open Finance. Pogłoski o śmierci betonowych bloków wydają się więc przesadzone.

Kupiłeś mieszkanie w bloku z wielkiej płyty? Może się okazać że zrobiłeś całkiem niezły biznes. Przykład ostatnich lat pokazuje bowiem, że wbrew pojawiających się często ostrzeżeniom, betonowe bloki wcale nie tracą wiele na wartości. Co więcej, utrzymują często swoją cenę lepiej niż nowsze budynki.

Spójrzmy na konkretne przykłady. W 2007 roku przeciętna cena ofertowa mieszkań w blokach z wielkiej płyty na krakowskiej Krowodrzy wynosiła niecałe 7,6 tys. zł za m kw. – wynika z szacunków Open Finance opartych o historyczne dane Home Broker i Gumtree. Od tego czasu minęła już dekada, a dziś jest to wciąż ponad 7,5 tys. zł za metr, a więc bez mała tyle samo. Co się stało z cenami mieszkań zbudowanych w latach 1997-2007? W 2007 roku ich średnia wynosiła ponad 8,1 tys. zł. Dziś cena ofertowa tych lokali spadła o około 600 złotych w przeliczeniu na metr.

Podobnie sytuacja wygląda na warszawskim Ursynowie i wrocławskich Krzykach. Ceny ofertowe mieszkań z betonowych bloków zmalały w mniejszym stopniu niż bardziej współczesnego budownictwa. W gronie przebadanych rynków ze wspomnianej prawidłowości wyłamał się tylko warszawski Mokotów. Ceny współczesnych lokali niemal się nie zmieniły w trakcie dekady, a mieszkania w blokach wielkopłytowych staniały o 2%. W 2007 roku ich przeciętna cena ofertowa wynosiła niecałe 8,7 tys. zł, a teraz około 8,5 tysiąca za metr.

Betonowe bloki w remoncie

Dlaczego więc mieszkania w blokach z wielkiej płyty dobrze trzymają cenę? Jednym z powodów może być fakt, że po prostu popyt na wielką płytę nie słabnie. Do tego w ostatnich latach budynki, które powstały za czasów PRL-u poddawane były  modernizacji i remontom, które podnosiły ich atrakcyjność. Z drugiej strony pamiętajmy, że niekiedy jakość nowoczesnego budownictwa pozostawia wiele do życzenia – szczególnie jeśli deweloper nadmiernie oszczędza podczas budowy lub ma niewystarczające doświadczenie. Wtedy już po 10-20 latach od budowy może się okazać, że budynek pokrywa się patyną.

Oczywiście nikt nie zagwarantuje, że w przyszłości wielka płyta okaże się dobrym wyborem z punktu widzenia domowego budżetu – szczególnie wtedy gdy z biegiem lat potrzeby mieszkaniowe Polaków będą w coraz większym stopniu zaspokojone. Duże nadzieje rozbudzają w tym miejscu pomysły rządu znane pod nazwą programu „mieszkanie +”. Nawet jednak sukces tego programu oznacza, że podstawowe potrzeby mieszkaniowe Polaków zostaną zaspokojone dopiero za kilkanaście lat. Nawet w idealnych warunkach zastąpienie betonowych bloków nowymi mieszkaniami zajęłoby kolejnych kilkanaście lat. Bardziej prawdopodobne wydaje się, że wielkopłytowe bloki poddawane będą rewitalizacji.

Betonowe bloki są droższe w utrzymaniu

Nie można jednak nie wspomnieć o bezspornych minusach wielkiej płyty. Można do nich zaliczyć wentylację współdzieloną z innymi mieszkaniami w pionie, słabą akustykę, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za m kw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5% – do 9,69 zł za m kw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony. O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków.

Dobra komunikacja i niższa cena

Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

auto: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Jeszcze ponad dwa lata inflacja może być wyższa od oprocentowania przeciętnej bankowej lokaty. Realne straty przyniesie też większość kupowanych dziś skarbowych obligacji. Tym bardziej zaskakuje, że w bieżącym roku mogą się one cieszyć największą popularnością od ponad dekady.

Listopadowa projekcja inflacji przygotowana przez NBP nie napawa optymizmem. Inflacja przyspieszy i już w trakcie 2018 roku dobrnie do celu na poziomie 2,5%. Są to złe wieści dla posiadaczy lokat, bo Rada Polityki Pieniężnej wcale nie pali się do podnoszenia stóp procentowych. Efekt? Może się okazać, że lokaty wciąż będą oprocentowane rachitycznie, a inflacja coraz mocniej zacznie drenować oszczędności Polaków skłaniając ich do coraz bardziej ryzykownych inwestycji.

Dzisiejsze prognozy są dla posiadaczy oszczędności wybitnie nieprzychylne. Z szacunków Open Finance wynika, że przez najbliższe dwa lata osiągnięcie realnego zysku na lokatach może okazać się niemożliwe. Wszystko przez to, że dziś przeciętna nowo założona lokata roczna jest oprocentowana na niewiele ponad 1,6% (dane NBP), a od tego wyniku należy odjąć podatek (19%). Efekt jest taki, że inflacja będzie pochłaniać wartość oszczędności dwa razy szybciej niż banki dopisywać będą do nich odsetki. Wszystko wskazuje na to, że nie inaczej będzie przez kolejne dwa lata. Oprocentowanie lokat powinno rosnąć, ale tak samo powinna zachowywać się też inflacja.

Aktywne poszukiwania lub wyższe ryzyko

Rozwiązaniem jest poszukiwanie lokat promocyjnych, które banki szczególnie chętnie oferują nowym klientom i ich nowym środkom. Lista rozwiązań jest tu jednak ograniczona. Na przykład 4% na 2-3 miesięcznej lokacie można osiągnąć jedynie w czterech bankach i w każdym z nich można na taki procent odłożyć tylko po 10 tysięcy złotych. Jeśli ktoś ma więcej oszczędności, to musi zadowolić się już niższym procentem.

Drugim sposobem na pokonanie inflacji jest podjęcie wyższego ryzyka. Tu z pomocą przychodzą inwestycja na dłuższy czas lub w bardziej ryzykowne aktywa (np. obligacje korporacyjne, fundusze, akcje, surowce czy nieruchomości). W miarę bezpieczną alternatywą są długoterminowe obligacje skarbowe. Problem w tym, że inwestując w nie pieniądze powinniśmy o nich zapomnieć na kilka czy nawet kilkanaście lat. Oczywiście możemy zażądać przedterminowego wykupienia naszych papierów wartościowych, ale wiąże się to z opłatą.

Niski zysk bez ryzyka

Zobaczmy jednak co czeka nasze pieniądze, które przeznaczylibyśmy na zakup obligacji skarbowych. Weźmy pod uwagę zakup najwyżej oprocentowanych – dziesięcioletnich obligacji skarbowych. Pojedynczy papier można mieć za 100 złotych i pozwala on zarobić w pierwszym roku 2,7%. Potem oprocentowanie określane jest poprzez dodanie do inflacji 1,5 pkt. proc. Jeśli wierzyć prognozom NBP oznacza to, że w drugim roku cieszyć się będziemy oprocentowaniem na poziomie około 3,9%, a w trzecim w okolicach 4,3%. Brakuje prognoz, które pozwoliłyby oszacować oprocentowanie w kolejnych latach. W takim wypadku punktem odniesienia powinien być jednak cel inflacyjny na poziomie 2,5%, który sugeruje, że od czwartego roku inwestycji oprocentowanie obligacji powinno oscylować wokół 4% rocznie. W sumie więc można spodziewać się, że po 10 latach posiadaczowi dziesięcioletnich obligacji należeć się będzie około 46 zł odsetek. Niestety od tych pieniędzy trzeba zapłacić podatek, a potem dopiero sprawdzić czy obligacja pozwoliła pokonać inflację. Dopiero wtedy możemy bowiem mówić o realnym zysku. Z dzisiejszej perspektywy można szacować, że dziesięcioletnia obligacja skarbowa pozwoli zarobić realnie około 5-10% w ciągu 10 lat. Wynik skromny, a do tego niestety trzeba pamiętać, że szacunki na tak długie okresy mogą okazać się zawodne.

Warto w tym miejscu wspomnieć też o papierach wartościowych skierowanych do beneficjentów programu 500+. Rodziny takie mają możliwość zakupu obligacji 6 i 12 letnich. Te drugie w pierwszym roku oprocentowane są na 3,2%, a w kolejnych latach 2 pkt. proc ponad inflację. Dać to może około 4,4% w drugim roku i w okolicach 4,8% w trzecim. W kolejnych latach oprocentowanie obligacji powinno oscylować wokół 4,5% rocznie. W sumie więc można spodziewać się, że po tuzinie lat posiadaczowi rodzinnych obligacji należeć się będzie około 54 zł odsetek. Po potrąceniu podatku i spodziewanej inflacji można szacować realny zysk na poziomie około 10-15%.

Kupujemy obligacje, które dadzą straty

Wspomniane długoterminowe obligacje cieszą się jednak bardzo nikłą popularnością. W październiku br. papiery 10 i 12-letnie odpowiadały za 6% łącznej sprzedaży obligacji detalicznych. Najwięcej sprzedanych zostało obligacji krótkoterminowych (trzymiesięcznych) i dwuletnich o stałym oprocentowaniu. Niestety dla posiadaczy takich papierów Instytut Ekonomiczny NBP nie ma dobrych wieści. Powód? Po potrąceniu podatku i uwzględnieniu inflacji obligacje te najpewniej dadzą straty.

Spójrzmy najpierw na rozwiązanie najkrótsze – trzymiesięczne. Oprocentowanie w tym wypadku wynosi 1,5% w skali roku. Przyjmując, że inwestor utrzymywałby swoje oszczędności w tych papierach przez cały rok, oznacza to zysk po opodatkowaniu na poziomie 1,22%. Niestety w ciągu roku inflacja obniży wartość pieniędzy o około 2,4%. Jeśli faktycznie by się tak stało, to inwestor w ujęciu realnym nie tylko by nie zarobił, ale nawet zanotował stratę na poziomie prawie 1,2%.

Podobnie byłoby w przypadku obligacji dwuletnich. Są one oprocentowane na 2,1% w skali roku. Po dwóch latach na konto inwestora wpłynęłoby więc o 3,4% więcej niż zainwestował (już po opodatkowaniu). Problem w tym, że w tym czasie inflacja skonsumuje bez mała 5,3% wartości oszczędności – wynika z projekcji inflacji przygotowanej przez NBP. W sumie więc inwestor znowu nie tylko nie zarobi, ale realnie straci około 1,7%.

Tym bardziej dziwi, że obligacje, które najprawdopodobniej dadzą realne straty, odpowiadają w bieżącym roku za ponad połowę sprzedaży detalicznych papierów dłużnych. Warto przy tym dodać, że rok 2017 będzie najpewniej rekordowy pod względem kwoty, którą Polacy zainwestują w obligacje emitowane przez Skarb Państwa. Przez 10 miesięcy Minister Finansów sprzedał już obywatelom papiery warte 5,4 mld złotych. Nawet prosta ekstrapolacja powala szacować, że w całym roku sprzedaż opiewać będzie na przynajmniej 6,5 mld złotych. Byłby to najwyższy wynik od 10 lat – wynika ze statystyk ministerstwa.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Wzrosty cen klasycznych aut wyraźnie zahamowały. Winić należy Brexit, przez który stopniały możliwości nabywcze sporej grupy wyspiarskich entuzjastów motoryzacji. Gorsze wyniki inwestycji mogą dziś też martwić inwestorów, którzy rok temu wybrali akcje i surowce. Wyjątkiem od tej reguły pozostają złoto i srebro – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Listopad nie przyniósł dobrych informacji dla inwestorów. Gdyby posiadane portfele spieniężyli oni na początku jedenastego miesiąca, ich roczne wyniki z inwestycji byłyby przeważnie gorsze niż na początku października.

Wciąż jednak najnowsze dane zebrane przez Lion’s Bank pokazują, że na 35 aktywów, których wyceny są monitorowane w ramach comiesięcznego badania aż 24 zanotowały wzrosty cen w ujęciu rocznym. Bilans pozostaje więc pozytywny niestety z pewnymi wyjątkami.

Cztery kółka hamują

Szczególnym zaskoczeniem może być wyraźne pogorszenie się nastrojów na rynku aut klasycznych. Ta alternatywna forma lokowania kapitału dawała w ostatniej dekadzie ponadprzeciętne stopy zwrotu. Wystarczy przytoczyć dane firmy HAGI, która za pomocą jednego ze swych wskaźników publikuje informacje na temat zmian cen 50 najbardziej pożądanych klasycznych aut. Indeks ten pokazuje, że przez ostatnią dekadę średnioroczny wzrost cen aut klasycznych wyniósł prawie 19%. Na tym tle wynik za ostatni rok na poziomie 7,2% wygląda mizernie, choć w żadnym wypadku nie pozwala popaść w pesymizm. Do podobnych wniosków można dojść obserwując dane o zmianach cen klasycznych aut, które bada firma Hagerty. Od początku 2016 roku widoczne jest wyraźne wyhamowanie trendu wzrostowego. Choć najbardziej pożądane auta wciąż potrafią bić na aukcjach kolejne rekordy cenowe, to poza najgłośniejszymi unikatami nie widać już walki o okazy za wszelką cenę – czytamy z najnowszym raporcie firmy Knight Frank opisującym zmiany cen w sektorze inwestycji alternatywnych. Trudno się temu dziwić, skoro inwestowanie w auta klasyczne jest domeną Europejczyków, a jedni z ważniejszych nabywców – Brytyjczycy – od ponad 4 miesięcy cierpią na wyraźny spadek możliwości nabywczych w związku z osłabieniem funta. Póki co listopadowa decyzja brytyjskiego Wysokiego Trybunału, oddalająca perspektywę Brexitu, niewiele w tym względnie zmieniła.

Co więcej, z punktu widzenia rodzimego inwestora posiadającego klasyczne auta spadek wartości funta może być złą informacją. Wcześniej wspomniany wzrost cen aut klasycznych o 7,2% w związku z tym, że pokazuje notowania w funtach może oznaczać dla rodzimego inwestora aż 8-proc. stratę, bo za funta trzeba dziś płacić ponad 14% mniej niż przed rokiem.

Gorsze dane z giełd

Znacznie więcej powodów do narzekania mają inwestorzy, którzy zainwestowali na giełdzie. Straty liczyć mogą dziś zarówno ci, którzy zaufali w największe europejskie spółki, jak i francuskie, niemieckie czy brytyjskie. Indeksy skupiające największe firmy z tych parkietów notują straty w ujęciu rocznym (po uwzględnieniu kursów walutowych). Słabo radzą sobie też rodzime blue chipy. Indeks WIG 20 stracił przez rok prawie 12%. Odwrotna sytuacja jest w spółkach średnich. Ich indeks zyskał bez mała 12%.

2016-11-03-wykres-1

Maleje podium wirtualnej waluty

W naszym listopadowym zestawieniu znalazły się też gorsze niż przed miesiącem informacje z rynku wirtualnej waluty bitcoin. Nie można jednak mówić o krachu na tym rynku. Co więcej hossa trwa tak długo, że badając zmiany z ostatnich 12 miesięcy jesteśmy świadkami efektu rosnącej bazy. Po prostu dynamika wzrostu maleje, bo rok temu skokowo wzrosła cena waluty. I tak 2 listopada br. za jednego bitcoina płacono 728 dolarów. To o 66,6% więcej niż rok wcześniej (437 dolarów). W październiku roczny wzrost ceny waluty wirtualnej można było oszacować na prawie 160%.

Do informacji o skokowych wzrostach wyceny wirtualnej waluty trzeba podchodzić z dużą rezerwą. Notowania te charakteryzują się bowiem potężną zmiennością. Dziś może ona wciąż cieszyć, ale w przyszłości może być odwrotnie. Jak mantrę w tym wypadku trzeba więc powtarzać, że bitcoin jest ryzykownym sposobem na pomnażanie czy przechowywanie oszczędności.

O cenach metali zadecydują Amerykanie

Na kilka dni przed wyborami w USA warto pamiętać, że na wyceny większości aktywów będzie miało wpływ to kto zostanie 45 prezydentem za oceanem. W ostatnich dniach rośnie prawdopodobieństwo, że to kandydat republikanów wygra wyścig do Białego Domu. Rynki obawiają się takiego scenariusza, choć i wybór demokratki nie jest jednoznacznie pozytywny. Wiele prognoz sugeruje, że wygranymi w przypadku wyboru Trumpa będą inwestorzy, którzy kupili złoto w związku z tym, że kandydat ten jest bardziej kontrowersyjny i nieprzewidywalny. To może szybko doprowadzić do wzrostu notowań kruszcu, jako bezpiecznej przystani dla kapitału.

Z drugiej strony Donald Trump w trakcie kampanii opowiadał się za mniej ekspansywną polityką pieniężną (dziś wspiera m.in. notowania złota). Natomiast Hillary Clinton to synonim kontynuacji obecnej polityki (taniego pieniądza i rosnącego długu publicznego). W scenariuszu, w którym to ona zostanie prezydentem, analitycy HSBC także widzą nadzieję na dalszy wzrost cen złota. Póki co złoto jest o ponad 15% droższe niż przed rokiem, a srebro zyskało ponad 21%.

2016-11-03-tabela-1

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

47 mln zł – tyle może kosztować posiadaczy kredytów hipotecznych jedna tylko podwyżka stóp procentowych – wynika z szacunków Lion’s Bank. To ważne, bo pojawiają się już prognozy, zgodnie z którymi kredyty zaczną drożeć po 2017 roku lub nawet w jego trakcie. Warto o tym pamiętać, bo oznacza to, że eldorado na rynku mieszkaniowym nie będzie trwało wiecznie.

W bieżącym tygodniu dwóch ważnych ekonomistów przypomniało, że w Polsce kredyty nie będą tanie w nieskończoność. Najpierw we wtorek Jerzy Hausner (były członek RPP) zasugerował, że Rada Polityki Pieniężnej może zacząć podnosić stopy procentowe już w 2017 roku, a dzień później prezes NBP (Adam Glapiński) zasugerował, że do podwyżek raczej dojdzie po 2017 roku. Oczywiście prognozy te obarczone są sporym błędem. Niemniej kredytobiorcy powinni pamiętać, że jeśli nic niespodziewanego w gospodarce się nie stanie, to raty ich długów zaczną rosnąć i to już całkiem niedługo.

Kredyty są dziś tanie

Dziś zadłużając się na 30 lat przy przeciętnym oprocentowaniu 4,5% (dane NBP za sierpień br.) trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 505 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jeśli więc ktoś chce zadłużyć się na 200 tys. zł będzie płacił 1010 zł miesięcznie, a przy kredycie na 500 tys. zł ratę można oszacować na 2525 zł miesięcznie.

Co by się stało, gdyby oprocentowanie długu wzrosło o skromne 0,25 pkt. proc.? Rata modelowego długu wzrosłaby do 520 zł, czyli o 15 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby stopy procentowe w Polsce wróciły do poziomu z końca 2012 roku (przed cyklem obniżek podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%). Wtedy rata za modelowy kredyt wzrosłaby z obecnych 505 zł do 715 zł, czyli o 42%. Jeśli więc ktoś pożyczył niedawno 300 tys. zł i cieszy się dziś ratą na poziomie około 1,5 tys. zł, to jego rata może wzrosnąć do prawie 2,2 tys. zł, jeśli stopy procentowe wzrosną do poziomu z 2012 roku.

47 milionów za jedną decyzję

Jeśli do podwyżek faktycznie by doszło, to w skali całego kraju koszt obsługi wszystkich złotowych hipotecznych wzrósłby o około 47 mln zł miesięcznie i to tylko w wyniku pojedynczej decyzji. Aż o tyle więcej odsetek obecni kredytobiorcy musieliby oddać bankom, jeśli oprocentowanie ich długów wzrosłoby o skromne 0,25 pkt. proc. W ciągu roku daje to już kwotę 565 mln zł. Pieniędzy tych kredytobiorcy nie wydaliby na konsumpcję. Pojedyncza podwyżka nie powinna być jednak znacząca z punktu widzenia wzrostu krajowego PKB (565 mln zł to mniej niż pół promila rocznego PKB Polski). Z drugiej strony cały cykl może w sposób zauważalny ograniczyć możliwości nabywcze kredytobiorców, a dla niektórych zadłużonych może oznaczać problemy z obsługą rat. Jest jednak za wcześnie, aby zacząć wieszczyć czarny scenariusz, w którym podwyżki stóp procentowych w Polsce doprowadzą do gwałtownego wzrostu odsetka niespłacanych kredytów hipotecznych.

Problem w tym, że lokaty dadzą zarobić

Zresztą z punktu widzenia rynku mieszkaniowego wzrost kosztu kredytów hipotecznych nie jest czymś nowym. W ograniczonym stopniu z sytuacją taką mamy do czynienia już od prawie roku, a mimo to na rynku mieszkaniowym wciąż mamy ożywienie. Wszystko dlatego, że głównym motorem napędowym rosnącej sprzedaży są dziś inwestorzy gotówkowi. To oni poszukując w miarę bezpiecznej i intratnej alternatywy dla swoich pieniędzy kupują mieszkania z myślą o ich późniejszym wynajęciu. I to właśnie w tym miejscu czai się spore zagrożenie. Jeśli bowiem zaczną rosnąć stopy procentowe, wzrastać zacznie też oprocentowanie lokat w bankach. Póki co zakładając roczną lokatę otrzymuje się 2-3 razy mniejszy zysk niż z wynajmu mieszkań w dużych miastach. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby pracochłonny wynajem przestał tracić swój blask i powab na rzecz bezobsługowych lokat. W połączeniu z drożejącymi kredytami, może to oznaczać koniec czasów, w których z kwartału na kwartał deweloperzy poprawiają kolejne wyniki liczby sprzedanych mieszkań.

Warto w tym kontekście pamiętać też o rządowym programie „mieszkanie +”. Jest to czynnik ryzyka dla inwestorów na rynku mieszkaniowym. Jeśli bowiem po wprowadzeniu programu faktycznie zaoferowana zostanie pokaźna liczba tanich mieszkań, może to spowodować, że stawki za wynajem w Polsce staną się bardziej przystępne. Niewykluczone też, że na sam zakup własnych „czterech kątów” stać będzie większą część społeczeństwa.

Rośnie prawdopodobieństwo podwyżek

Rynek momentalnie zareagował na wcześniej wspomniane zapowiedzi ekonomistów o możliwych podwyżkach stóp procentowych. Kontakty terminowe (FRA) zaczęły rosnąć. 7 października 2016 r. WIBOR 3M, najczęściej spotykany składnik oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce, notowany był na poziomie 1,71%. Kontrakty za 21 miesięcy wyceniały natomiast WIBOR 3M na 1,78%. Dla porównania jeszcze w poniedziałek (3 października br.) było to 1,66% – o 0,12 pkt. proc. mniej. Z notowań tych wynika, że gracze rynkowi bardzo poważnie potraktowali zapowiedzi podwyżek stóp procentowych, i jeszcze niedawna nadzieja na dalsze obniżki poszła w niepamięć.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od 1 stycznia 2017 roku zacznie znikać użytkowanie wieczyste. W spółdzielniach mieszkaniowych ten mechanizm może jednak nie zadziałać. Największym poszkodowanym będą natomiast gminy, dla których opłaty z tytułu użytkowania wieczystego potrafią być ważny element budżetu. Problemy mogą się też pojawić przy ubieganiu się o kredyt na mieszkania, które obejmie projekt ustawy – przestrzega Lion’s Bank.

Już niebawem właściciele mieszkań w blokach pożegnają się z uciążliwymi i kosztownymi opłatami za użytkowanie wieczyste gruntu – wynika z projektu ustawy, nad którym pracuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Prawo użytkowania wieczystego ma zostać przekształcone w prawo własności. Dla uproszczenia w tekście jest mowa o użytkowaniu wieczystym i własności, choć tak naprawdę z prawem do lokalu jest związana tylko ułamkowa część prawa do parceli nieruchomości pod budynkiem. Wracając jednak do meritum, dzisiejsi użytkownicy zostaną właścicielami i nie będą musieli nic robić, ani też ponosić opłat wyższych niż dotychczas. Tak dobrze będą mieli na przykład ci, którzy kupili mieszkania od deweloperów.

Problem jest spory, bo w przypadku bloków zbudowanych na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste, co roku trzeba wnosić opłaty na konto samorządów lub skarbu państwa. Gdyby tego było mało, użytkownik może dostać decyzję mocno podnoszącą stawkę rocznej opłaty. Zdarzają się sytuacje, w których na przykład zamiast opłaty na poziomie 800 zł gmina zażąda 10 tys. zł. Co prawda tak drastyczna podwyżka musi zostać rozłożona na raty (docelowa stawka obowiązywać będzie po 3 latach), ale i tak w sytuacji takiej użytkownicy zaczynają się zastanawiać nad przekształceniem prawa do gruntu we własność. Jest to możliwe, ale w przypadku mieszkań w blokach wymaga zgody sąsiadów. Konieczne jest bowiem podpisanie wniosku przez wszystkich użytkowników wieczystych danej nieruchomości. W praktyce więc jeden niechętny zmianom, może spowodować, że w sprawę będzie musiał zostać włączony sąd, co oznacza dodatkowe koszty, nerwy i stratę czasu. Jest to też jeden z powodów przyświecających ustawodawcy przy projektowaniu nowego prawa. Uznał on bowiem, że przekształcenie wieczystego we własność co prawda jest możliwe, ale możliwość ta w przypadku bloków często jest czysto teoretyczna.

Spółdzielnie obejdą się smakiem?

Po macoszemu potraktowani zostaną natomiast spółdzielcy. W ich przypadku z automatu użytkowanie wieczyste nie musi wcale zmienić się we własność. Problem pojawi się wtedy, gdy żaden ze spółdzielców nie zdecydował się na przekształcenie swojego prawa spółdzielczego (lokatorskiego lub własnościowego) w pełne prawo własności. Takich przypadków może być sporo, bo przecież nie każdy spółdzielca jest niezadowolony z tego jak zarządzana jest jego nieruchomość i wcale nie przeszkadza mu, że posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zamiast prawa własności.

Co warto podkreślić, przeciętny obywatel nie rozróżnia prawa własności lokalu od prawa własnościowego (spółdzielczego). Oba prawa mają przeważnie na rynku tę samą wartość, oba można sprzedać, odziedziczyć czy obciążyć kredytem. Nawet więcej, minusem przekształcenia prawa spółdzielczego we własność może być konieczność samodzielnego opłacania podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, za co spółdzielca płaci w ramach opłat administracyjnych, czyli w ratach.

Jeśli więc w bloku są sami spółdzielcy, to projektowane prawo nie zadziała. Może to być tym bardziej frustrujące, że spółdzielcy często wnoszą opłaty z tytułu użytkowania wieczystego od wielu lat. W trakcie tych lat wpłacili np. na konto gminy niemałe kwoty. Dla porównania świeżo upieczony nabywca lokalu deweloperskiego z automatu zostanie nobilitowany na właściciela parceli, nawet jeśli nie zdążył jeszcze wpłacić żadnej opłaty za użytkowanie. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że część spółdzielni ma budynki postawione na działkach o nieuregulowanym stanie prawnym. Trudno, aby w tym przypadku ustawa nakazała przekształcenie prawa do gruntu w pełną własność.

Przekształcenie nie droższe niż użytkowanie

Zanim jednak dzisiejsi użytkownicy wieczyści zagospodarują pieniądze odłożone na kolejną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, powinni pamiętać, że ustawowe przekształcenie nie będzie odbywać się za darmo. Nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. Trzeba zaznaczyć, że przeważnie na cele mieszkaniowe ustanawiane było prawo wieczyste na 99 lat. Po tym okresie zwykle dochodziło do jego przedłużenia. Skoro okres ten ma być ustawą skrócony do lat 20, to oznacza wymierne oszczędności dla dotychczasowych użytkowników.

W myśl projektu nowego prawa, wysokość rat za ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być aktualizowana nie częściej niż raz na 5 lat przy zastosowaniu wskaźników publikowanych przez GUS. Póki co, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste możliwa jest nie częściej niż co 3 lata, a podstawą jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Co ciekawe, ustawodawca zakłada też możliwość ubiegania się o obniżenie corocznych rat za przekształcenie. Do 50-proc. bonifikaty mają mieć prawo gospodarstwa domowe, których dochód na osobę nie przekracza połowy średniego wynagrodzenia.

Do tego na niższą opłatę będą też mogli liczyć Ci, którzy zdecydują się zapłacić za przekształcenie za 20 lat z góry. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, użytkownik będzie mógł liczyć na 50-proc. bonifikatę. W innych przypadkach o tym czy i jaka bonifikata będzie obowiązywała, zdecyduje samorząd.

Banki mogą się obawiać

Aby nikt nie zapomniał o opłacaniu rat za przekształcenie, do księgi wieczystej ma być wpisywana stosowna informacja. Przez to jeśli w trakcie 20 lat ktoś sprzeda nieruchomość, to obowiązek regulowania rat przejdzie na nowego właściciela. Trzeba mieć świadomość, że taki mechanizm może rodzić problemy. Nie wiadomo jak banki podejdą do tych nowych obciążeń ksiąg wieczystych nieruchomości. Czy wpisane roszczenie na kwotę np. 50 tys. zł w przypadku przeciętnego mieszkania nie spowoduje, że banki nie będą chciały kredytować zakupu takiego lokum?

Z jednej strony dziś wiadomo, że zakup mieszkania, z którym związane jest prawo użytkowania wieczystego wiąże się z koniecznością wnoszenia corocznych opłat. Fakt, że roszczenie takie będzie ujawnione w III dziale księgi wieczystej nieruchomości nie powinno więc teoretycznie stanowić dla banku przeszkody do zabezpieczenia kredytu hipotecznego na takiej nieruchomości. Z drugiej jednak strony banki są ostrożne i dziś nie chcą nawet zabezpieczać swoich roszczeń na drugim miejscu w księdze wieczystej. Może się okazać, że wpisane do księgi roszczenie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, będzie wypływało na decyzje banków przy wydawaniu decyzji kredytowych. Może to oznaczać kłopoty dla przyszłych nabywców mieszkań, którzy chcieliby na zakup zaciągnąć kredyt. Warto więc, aby ustawodawca wsłuchał się w opinię banków na etapie przygotowania regulacji.

Nie jest też wykluczone, że potencjalni nabywcy widząc wpis do księgi wieczystej będą chcieli wiedzieć z jakim kosztem wiązać się będzie przekształcenie prawa do działki. To dobrze, bo zbuduje świadomość nabywców. Z drugiej strony sprzedający mogą odczuć efekty ustawy w postaci niższych cen transakcyjnych. Jeśli bowiem ktoś do wyboru ma dwie podobne nieruchomości o tej samej cenie, to ominie tę, za której przekształcenie prawa do działki trzeba zapłacić np. 20 tys. zł.

Grupą poszkodowaną przy okazji przekształceń użytkowania we własność będą obecni właściciele działek, czyli gminy, powiaty, województwa i sam skarb państwa. Szczególnie jednostki samorządu terytorialnego dostają co chwilę nowe zadania do realizacji, a źródła ich finansowania wcale tak szybko nie pęcznieją. I tak w przypadku stołecznego budżetu na 2016 rok z opłat za użytkowanie wieczyste zaplanowano dochody na poziomie ponad 475 mln zł. Niby niewiele w porównaniu do wszystkich dochodów budżetu stolicy (prawie 13,5 mld zł), ale wciąż części z tych pieniędzy za 20 lat w magistracie może zabraknąć. Nie wiadomo jednak jaka kwota ze wspomnianych 475 mln zł pochodzi z opłat za użytkowanie wieczyste gruntów zajętych pod budownictwo wielorodzinne.

Wzrosną ceny nowych mieszkań?

Kolejną ważną konsekwencją projektowanej ustawy może być zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego dla budynków wielorodzinnych. Dziś wielu deweloperów w dużych miastach właśnie w ten sposób pozyskuje działki. Gminy ustanawiają użytkowanie wieczyste, bo oznacza dla nich „wieczysty” dochód, a deweloperzy chętnie na takich działkach budują, bo wystarczy, że zapłacą 15-25% wartości prawa własności i już stają się jej użytkownikami wieczystymi. Jeśli taka możliwość zostanie zablokowana, deweloperzy będą zmuszeni płacić za ziemię więcej (będą kupować prawo własności), a więc mogą chcieć przerzucić wyższy koszt na klientów. Z drugiej strony wszystko wskazuje na to, że rynek, czyli po prostu kupujący, nie będą skłonni płacić więcej.

Chcesz przekształcić? Pospiesz się

Projekt ustawy zakłada ponadto, że firmy (osoby prawne) nie będą już mogły ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Możliwość taka zostanie ograniczona do osób fizycznych, które są użytkownikami nieruchomości rolnych oraz zabudowanych (lub przeznaczonych) na cele mieszkaniowe lub na garaże. Podobne uprawnienie będą też miały spółdzielnie (z pominięciem gruntów rolnych). Czas na złożenie wniosku o przekształcenie ma upływać z końcem 2018 roku, a ta część projektowanej ustawy ma wejść w życie już w 14 dni po publikacji.

 

Bartosz Turek, Lion’s Bank;
radca prawny Bartłomiej Dąbrowski, Idea Bank

W czwartkowy poranek (16 czerwca 2016 r.) średnia cena uncji złota wynosiła prawie 5,2 tys. zł. To najwięcej od 38 miesięcy. Powody są dwa. Rośnie prawdopodobieństwo Brexit-u, a amerykański FED postanowił jednak nie podnosić stóp procentowych i to pomimo niedawnych sygnałów o podwyżce.

W ciągu zaledwie 3 tygodni uncja żółtego kruszcu najpierw staniała o 200 zł, aby później zdrożeć o 400 zł wyznaczając najwyższy poziom od 38 miesięcy. Taka huśtawka cen i nastrojów potwierdza, że krótkoterminowe inwestowanie na tym rynku jest rozwiązaniem dla osób o mocnych nerwach. Wystarczy bowiem pogłoska, sondaż lub krótka wypowiedź wpływowych osób, aby inwestorzy rzucili się na rynek ze zleceniami kupna albo wręcz przeciwnie, porzucając tony kruszcu i dołując w kilka godzin notowania.

Złoty rajd niepewności

Co stało się w ostatnich dniach? Najpierw 27 maja Janet Yellen uprawdopodobniła podwyżki stóp procentowych przez FED, czego efektem był spadek złotowych notowań kruszcu o 200 zł w przeliczeniu na uncję. Był to efekt racjonalny, skoro powodem podwyżki miała być dobra kondycja gospodarki, a więc mniej niepewności na rynku.

Niedługo trzeba było jednak czekać na doniesienia zgoła przeciwne. Szybko prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych stopniało, aby w końcu 15 czerwca FED postanowił nie zmieniać kosztu pieniądza za oceanem. Tym samym nie potwierdzono poprawy w największej gospodarce świata (wtedy należałoby podnieść stopy procentowe) oraz osłabiono notowania samego dolara (przy niskich stopach procentowych waluta powinna być słaba). Spowodowało to wzrost dolarowych notowań kruszcu ponad 1300 USD za uncję. Złoto jest bowiem notowane w amerykańskiej walucie, a więc skoro ta tanieje wobec innych walut, to trzeba zażądać więcej dolarów za uncję. Jest to jeden z powodów, dla którego Polacy muszą płacić więcej złotówek za złote monety i sztabki. Drugim jest widmo Brexit-u, czyli wyjścia Wielkiej Brytanii z UE, co jest coraz bardziej prawdopodobne, jak wskazują przedreferendalne sondaże.

Biżuteria drożeje przez Brytyjczyków

Obawy o konsekwencję takiego ruchu powodują bowiem, że inwestorzy mają mniejszy apetyt na ryzyko. To znowu ma dwie ważne z naszego punktu widzenia konsekwencje. Po pierwsze więcej osób kupuje złoto, jako bezpieczną inwestycję w niepewnych czasach, a do tego inwestorzy zagraniczni wyciągają pieniądze z rynków wchodzących. Tym samym rodzima waluta traci na wartości wobec dolara. W efekcie Polaka, który chciałby kupić złoto, uderzają po kieszeni dwa niekorzystne trendy – złoto kosztuje więcej dolarów, a za samą amerykańską walutę trzeba zapłacić więcej złotówek. Właśnie dlatego w czwartkowy poranek za złoto trzeba płacić 5160 zł w przeliczeniu za uncję i to bez uwzględnienia kosztu bicia monety czy marży sprzedawcy. Jest to najwyższy wynik od przełomu marca i kwietnia 2013 r.

Z drugiej strony warto dodać, że jeśli ktoś kupił uncję złota pod koniec zeszłego roku, to może się dziś cieszyć potencjalnym zyskiem na poziomie tysiąca złotych (około 25% bez uwzględnienia kosztów). Warto więc pamiętać, że aby nie zapłacić podatku od zysków ze sprzedaży złota, trzeba odczekać 6 miesięcy od zakupu.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

Miastowy nie kupi już bez przeszkód ziemi rolnej – wynika z ustawy podpisanej przez Prezydenta. Lada dzień, bo już 30 kwietnia zmieniają się tym samym zasady obrotu gruntami w Polsce. Dotychczas był on wolny, a po zmianach prawo będzie skłaniać do nadużyć.

Dosłownie „rzutem na taśmę” rząd zdążył z pracami nad ustawą, która ograniczy wolny obrót ziemią rolną w Polsce. Ma ona wejść w życie 30 kwietnia 2016 roku. Prezydent podpisał ją na cztery dni przed tą datą, a w międzyczasie ustawę trzeba jeszcze opublikować. Szybkość z jaką prawo było tworzone i jak szybko wchodzi w życie (niemal bez vacatio legis) może zaskakiwać, skoro od 12 lat wiadomo było, że rodzimy rynek zostanie otwarty na nabywców z Unii, którzy chcieliby zostać właścicielami parceli w Polsce. Taki okres wynegocjowaliśmy przystępując do Wspólnoty, a wspomniana ustawa za cel stawia sobie: ukrócenie spekulacji ziemią, ochronę przed wykupem przez cudzoziemców (z danych zebranych przez Lion’s Bank wynika, że ziemia w UE jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż w Polsce), a tym bardziej miała zapobiec usankcjonowaniu zakupów, które zgodnie z nieoficjalnymi doniesieniami mieli kupować w Polsce obywatele UE za pomocą podstawionych osób, czyli na tzw. „słupy”. Problem w tym, że luki w ustawie mogą pozwolić na legalizację takich transakcji.

Nierolnik kupi niewiele

Zacznijmy jednak od początku. Ustawa mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona nierolników działkę rolną będzie mogła nabyć np. jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał się zgodzić prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i zobowiąże się, że przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą. Co ciekawe, jeśli rolnik nie dostanie zgody na sprzedaż, cenę rynkową za nieruchomość będzie musiała zapłacić ANR.

Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy będzie wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe – do 0,5 ha – nierolnik kupi jedynie jeśli na działce będzie się znajdował dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowają też działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.

Państwowa tylko dla dzierżawców

Dodatkowo ustawa wprowadza zakaz sprzedaży państwowej ziemi. Zasada ta ma dotyczyć działek stricte rolnych o powierzchni ponad 2 ha – te będzie można tylko dzierżawić. Zakaz nie będzie więc obowiązywał wobec mniejszych parceli oraz tych dla których np. wydano warunki zabudowy czy uchwalono plan miejscowy zakładający wykorzystanie inne niż rolnicze. W sprawach indywidualnych zgodę na sprzedaż będzie mógł wydać odpowiedni minister.

Spekulacja usankcjonowana?

Gdyby wierzyć autorom ustawy, większa kontrola ma ukrócić spekulację gruntami i utrudnić cudzoziemcom wykupienie ziemi nad Wisłą. Jak wspomniano w maju 2016 roku obywatele UE mieli zyskać prawo do swobodnych zakupów ziemi na terytorium Polski. Wprowadzona nowelizacja ustawy bez wątpienia to utrudni, ale raczej nie uniemożliwi. Już dziś mowa jest o tym, że stworzenie dwóch firm powiązanych kapitałowo pozwala opracować taką konstrukcję prawną, która pod rządami nowej ustawy pozwoli dowolnie przenosić prawo do gruntu. Czas pokaże jak długo taka furtka będzie otwarta i czy faktycznie przeprowadzone w ten sposób transakcje będą skuteczne. Niemniej rozwiązanie to w oczywisty sposób wykorzystywane może być właśnie przez większych graczy na rynku, a tym bardziej cudzoziemców, którzy w trakcie ostatnich lat omijając regulacje dokonali zakupów z wykorzystaniem podstawionych osób.

Ceny w dół

Tak czy inaczej widmo wprowadzenia nowej ustawy spowodowało spory ruch na rynku. Choć nie ma jeszcze twardych danych podsumowujących transakcje z ostatnich miesięcy, to pojawiające się oferty już sugerują, że na ostatniej prostej właściciele ziemi rolnej wyraźnie obniżali ceny i szukali nabywców na swoje parcele. Wszyscy obawiali się oczywistej konsekwencji nowych zasad obrotu, czyli spadku popytu. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie (aż 17 % rocznie przez ostatnie 11 lat), ale mogą nawet spaść. O tym jak daleko idąca kontrola obrotu ziemią może wpłynąć na poziom cen świadczą przykłady francuski i węgierski. W krajach tych ziemia jest tańsza o około 30-50% od rodzimej. Trzeba przy tym podkreślić, że ustawa dotyczy obrotu ziemią rolną, a nie budowlaną. Jest to ważne rozróżnienie dla osób, które kupiły hektary w celu tzw. odrolnienia. Z drugiej strony nowa ustawa może stanowić sporą barierę dla deweloperów – szczególnie tych, którzy działają na obrzeżach miast. Może się okazać, że będą oni mieli większy problem ze znalezieniem parceli, które będą mogli kupić.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Koszt utrzymania „dachu nad głową” spada – podobnych sytuacji trudno szukać w najnowszej historii Polski – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Wszystko za sprawą taniejących surowców. Mniej niż przed rokiem trzeba płacić za gaz, opał czy energię eklektyczną.

Z najnowszej publikacji GUS dowiedzieć się można, że w marcu br. mniej niż przed rokiem trzeba było płacić za odzież i obuwie, utrzymanie mieszkania, transport, łączność czy rekreację i kulturę. Z wyższymi niż przed rokiem cenami spotkać się za to można w restauracjach i hotelach, szkołach czy sklepach spożywczych i monopolowych. Ogólnie rzecz biorąc dobra i usługi są dziś tańsze o 0,9% niż przed rokiem. Niniejszym już po raz 21 z rzędu GUS poinformował, że mamy deflację.

To kolejna dobra informacja dla kredytobiorców, którzy cieszą się dziś z rekordowo niskiego oprocentowania długu. W odwrotnej sytuacji są osoby odkładające pieniądze na bankowych lokatach – te im dłużej trwa deflacja – tym dłużej będą mogły liczyć jedynie na skromne odsetki.

2016 04 11 wykres 1

Deflacja przynajmniej do jesieni

Z sytuacją taką będziemy mieli jeszcze do czynienia przynajmniej kilka miesięcy – wynika z rynkowych prognoz. Eksperci BIEC w swojej kwietniowej prognozie przyznają, że utrzymanie się deflacji przynajmniej do jesieni jest bardzo prawdopodobnym scenariuszem. Jest to możliwe pomimo sezonowego wzrostu cen żywności oraz programu 500+, który powinien okazać się czynnikiem inflacyjnym.

Podobnie sytuację oceniają eksperci Narodowego Banku Polskiego. Opublikowana przez nich w marcu prognoza inflacji sugeruje, że najprawdopodobniej GUS poinformuje o tym że ceny zaczęły rosnąć dopiero pod koniec bieżącego roku.

Utrzymanie dachu nad głową tańsze

Do grona taniejących dóbr i usług dołączyły w bieżącym roku te skupione w bardzo ogólnej kategorii „mieszkanie”. Zawiera ona m.in. koszty eksploatacyjne, wywozu śmieci, kanalizacji czy dostarczenia energii i wody, czynsze najmu, a także materiały wykończeniowe i wyposażenie nieruchomości. Porównując ceny w tych kategoriach GUS oszacował, że w marcu 2016 roku poziom cen spadł o 0,7% (r/r). Dokładniejsze dane są dostępne za luty. Wynika z nich, że w ciągu 12 miesięcy staniały: opał, gaz, energia elektryczna, AGD i wyposażenie mieszkań. Korzystając z najświeższych danych, można oszacować, że dziś na utrzymanie mieszkania czteroosobowa rodzina wydaje 865,2 zł miesięcznie. Wynik ten w perspektywie roku zmalał o skromne 5,2 zł.

2016 04 11 wykres 2

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Deflacja trwa już 20 miesięcy, ale dopiero od niedawna zaczął maleć koszt utrzymania mieszkania– wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane GUS. Było to możliwe dzięki spadkom cen gazu, opału czy sprzętu AGD.

Niewiele pozostało już w Polsce dóbr i usług, których ceny rosną – wynika z najnowszego odczytu inflacji (deflacji) opublikowanego przez GUS. W ciągu roku ogólnie rzecz biorąc ceny spadły o 0,8% (r/r), ale w publikacji urzędu można znaleźć zarówno towary, które staniały znacznie bardziej – np. paliwa (spadek o 11,3% r/r) jak i usługi, które dziś są droższe niż przed rokiem – restauracje i hotele (wzrost o 1,2% r/r).

2016 03 15 wykres 1

Utrzymanie dachu nad głową drożeje

Do grona taniejących dóbr i usług dołączyły w bieżącym roku te skupione w bardzo ogólnej kategorii „mieszkanie”. Zawiera ona m.in. koszty eksploatacyjne, wywozu śmieci, kanalizacji czy dostarczenia energii i wody, czynsze najmu, a także materiały wykończeniowe i wyposażenie nieruchomości. Porównując ceny w tych kategoriach GUS oszacował, że w lutym 2016 roku poziom cen spadł o 0,6% (r/r). Dokładniejsze dane są dostępne dopiero za grudzień. Wynika z nich, że w ciągu 12 miesięcy staniały opał, gaz i AGD. Korzystając z najświeższych danych, można oszacować, że dziś na utrzymanie mieszkania czteroosobowa rodzina wydaje 865,2 zł miesięcznie. Wynik ten w perspektywie roku zmalał o skromne 5,2 zł.

2016 03 15 wykres 2

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Wyższe marże i niższa zdolność kredytowa to dwie ważne zmiany, z jakimi muszą się liczyć nabywcy mieszkań w bieżącym roku – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć 380 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu – wynika z najnowszych danych zebranych przez Lion’s Bank. Jest to najniższy wynik od ponad 2 lat. W ciągu roku przeciętna zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o 69 tys. zł. To oznacza wyraźny spadem możliwości nabywczych. 69 tys. zł to kwota, która we wszystkich – nawet najdroższych polskich miastach – pozwala kupić mieszkanie większe o przynajmniej jeden pokój.

Do kalkulacji przyjęto, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne).

2016 02 17 wykres 1

Nowy podatek, to wyższe marże

Spadająca zdolność kredytowa to tylko jeden z efektów wprowadzenia m.in. podatku bankowego. Ten niemal automatycznie przyczynił się do wzrostu marż kredytowych. Jeszcze w grudniu 2015 roku przeciętna marża wynosiła około 1,75%, dziś już 2,09% – wynika z danych Lion’s Bank. Dalej mechanizm działa już prosto. Skoro wzrosło oprocentowanie długu (marża jest jej składnikiem), wzrosły też miesięczne raty, a przy wyższych ratach banki uznają, że rodzina, której dochody w ciągu roku się nie zmieniły, może dziś pożyczyć na mieszkanie wyraźnie mniej niż rok temu.

Wciąż dwa banki za 5 tysięcy dadzą pół miliona

Niemniej wciąż znaleźć można dwa banki, które deklarują, że modelowej rodzinie chciałyby pożyczyć przynajmniej pół miliona złotych. Są to BGŻ BNP Paribas oraz ING Bank Śląski. Na drugim biegunie znalazły się Credit Agricole, Bank Pekao i Bank Pocztowy. Te instytucje deklarują, że rodzina zarabiająca co miesiąc 5 tys. zł netto może liczyć na od 299 do 307 tys. zł długu.

2016 02 17 tabela 1

Bartosz Turek, Lion’s Bank; Anna Olesiejuk, Tax Care

Już od dłuższego czasu inwestorzy zmuszeni są szukać zysku w coraz bardziej niekonwencjonalnych miejscach. W ciągu roku staniały główne surowce oraz większość spółek notowanych na warszawskim parkiecie. Dwucyfrowe zyski liczą dziś natomiast ci, którzy rok temu zainwestowali w wirtualną walutę, klasyczne auta czy butelki szkockiego trunku – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Powszechnie mówi się o tym, że podatek bankowy spowodował wzrost marż kredytowych, ale to nie wszystko. Banki w poszukiwaniu środków na pokrycie nowych kosztów obniżają też oprocentowanie lokat. Już dziś niewiele jest rocznych lokat dających zarobić przynajmniej 2,5%, a i tak spora ich część wymaga spełnienia dodatkowych kryteriów. Jeśli ktoś odłożył na takiej rocznej bankowej lokacie 100 tys. zł, to otrzyma za rok 2500 zł odsetek minus podatek, czyli 2025 zł. Nie powinno więc dziwić, że inwestorzy szukają dla takiego rozwiązania alternatywy. Lion’s Bank sprawdził, jakie zyski mogą dziś liczyć inwestorzy, którzy rok temu zainwestowali mniej konwencjonalnie niż zanosząc pieniądze do banku.

Alternatywne rozwiązania pozwoliły zarobić nawet 85%

Zebrane dane potwierdzają jedno – najwięcej można było zarobić lokując pieniądze w mniej tradycyjne aktywa. Takie ryzykowne posunięcie najbardziej opłaciło się inwestorom, którzy rok temu wybrali wirtualną walutę – bitcoin. Ich zysk po 12 miesiącach może dziś wynosić 85%. Jakim cudem można było osiągnąć taki wynik? Notowania bitcoina są bardzo zmienne –równie szybko ta waluta drożeje, co tanieje. Nie powinno więc dziwić, że rok temu płacono za nią 221 dolarów, a dziś 375 dolarów, czyli prawie 70% więcej. Do tego dochodzi jeszcze osłabienie złotówki wobec dolara (o około 9%). Rodzimy inwestor, aby zaangażować się na wspomnianym rynku musiał więc kupić tańsze niż dziś dolary, za nie kupić dopiero wirtualną walutę, a dziś zrobić transakcje odwrotne zyskując tym samym dwa razy – raz na wzroście notowań bitcoina, a drugi na fakcie, że za dolara dostanie dziś więcej złotówek niż przed rokiem.

Słaby złoty ogranicza straty lub potęguje zyski

Podobny mechanizm działał w przypadku większości zagranicznych inwestycji Polaków. Dziś więcej złotówek niż przed rokiem trzeba zapłacić za dolary, euro, funty czy jeny. Jedynie szwajcarski frank notowany był na początku lutego br. na poziomie niemal identycznym jak w analogicznym okresie przed rokiem.

Osłabienie złotówki powinno cieszyć tych, którzy przed rokiem zainwestowali w aktywa notowane w drożejących dziś walutach (surowce, zagraniczne akcje czy nieruchomości). Gdy złotówka traci na wartości, po wyjściu z zagranicznej inwestycji posiadane euro czy dolary można zamienić na więcej złotówek. To jak pokazano wyżej może podnieść zyski, ale też może ograniczyć straty. Przykład? Złoto (notowane w USD) straciło w ciągu na wartości 12%. Rok temu za uncję żółtego kruszcu trzeba było płacić 1276,9 dolarów, a dziś tylko 1124 dolary. Z drugiej strony dolary są dziś droższe niż 12 miesięcy temu. W efekcie za uncję trzeba dziś płacić ponad 4,5 tys. zł, a rok temu było to o 50 zł więcej. Różnica niewielka pomimo sporego spadku dolarowych notowań złota. Wszystko dlatego, że za dolata trzeba było 3 lutego br. płacić niewiele poniżej 4zł, a rok wcześniej było to poniżej 3,7 zł za amerykańską walutę.

Z drugiej strony rozważając zagraniczne inwestycje dziś trzeba pamiętać, że ponosi się dodatkowe ryzyko. Jeśli bowiem złotówka w przyszłości się umocni, zarobione zagranicą dolary czy euro będą warte mniej złotówek.

2016 02 05 wykres 1

Auta, trunki i tokijska giełda

Na bitcoinie lista inwestycji, które przez ostatnie 12 miesięcy pozwoliły zarobić ponad 10% się nie kończy. Ponad 30-proc. zysk można było też zrealizować inwestując w największe spółki tokijskiej giełdy. Tak dobre wyniki były możliwe do zrealizowania dzięki dodrukowi pieniądza w Japonii (to przyniosło hossę na tamtejszej giełdzie) oraz osłabieniu się złotówki wobec jena. Około 20% zainkasować mogli też ci, którzy przed rokiem kupili atrakcyjny samochód klasyczny lub butelkę szkockiego trunku z uznanej gorzelni. Na tym nie koniec. Hossa na amerykańskim rynku nieruchomości pozwoliłaby też rodzimemu inwestorowi zainkasować około 16% z rocznej inwestycji na tamtejszym rynku (koszty transakcyjne zostały tu pominięte). Choć jest to truizm, należy dodać, że nie ma gwarancji, że kolejny rok przyniesie podobne wyniki.

Surowce i rodzime aukcje w dół

Zebrane przez Lion’s Bank dane pokazują, że w ciągu roku najwięcej można było stracić na inwestycjach w rodzime akcje lub zakup surowców. W przypadku przeciętnego funduszu inwestującego w akcje z rodzimej giełdy strata wyniosła 10%. Podobne wyniki notują dziś ci, którzy przed rokiem kupili srebro lub miedź. Jeszcze większe obniżki dotknęły główny indeks warszawskiej giełdy (WIG, – 15% r/r) oraz indeks grupujący największe spółki (WIG 20, -22% r/r). Niekwestionowanym liderem spadków jest jednak Ropa. Pomimo faktu, że jest ona notowana w amerykańskiej walucie, a za tę trzeba dziś płacić więcej niż przed rokiem, to i tak wyrażona w złotych cena baryłki ropy jest teraz o 30% niższa niż przed rokiem.

2016 02 05 tabela 1

 

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Nawet co 4 mieszkanie kupione w ubiegłym roku w Europie mogło pochodzić z biur sprzedaży deweloperów. Dla porównania w Polsce odsetek ten jest prawie dwa razy wyższy – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane europejskiego urzędu statystycznego.

Nowe mieszkania są przeciętnie o 22% droższe od używanych – wynika z danych udostępnianych przez NBP. Podczas gdy przecięta cena zapłacona za metr używanego lokum w 10 miastach wynosiła w III kw. 2015 roku 3872 zł, to za metr nowego trzeba było płacić 4706 zł.

Do tego kupując nowe cztery kąty trzeba też zarezerwować niemałe środki na wykończenie lokalu sprzedawanego w tzw. stanie deweloperskim. W przypadku używanych lokali częściej stan techniczny wymaga jedynie w miarę taniego odświeżenia, a nie generalnego remontu. Mimo tego to nowe lokale oferują wyższy standard, co ceni sobie wiele osób. Do tego mają oni nadzieję, że w przyszłości nowe nieruchomości szybciej zyskiwać będą na wartości niż mieszkania w osławionej „wielkiej płycie”.

Polscy deweloperzy na topie

Gdyby do tego dodać informacje, że w Polsce wciąż mamy do czynienia z niedoborami mieszkań, nie powinno dziwić, że deweloperzy dostarczają sporą część sprzedawanych nad Wisłą mieszkań. Jak dużą? Stosowne dane na ten temat dostarcza Eurostat. Zgodnie z szacunkami tej instytucji, w 2015 roku transakcje nowymi mieszkaniami odpowiadały za 44,1% wszystkich transakcji zawartych na rodzimym rynku. Jest to wynik wyraźnie wyższy niż w 2010 roku, kiedy to wartość sprzedanych mieszkań deweloperskich stanowiła 32,9% obrotów na rynku mieszkaniowym. Są to kolejne dane, które potwierdzają, że mamy w Polsce do czynienia z boomem na rynku deweloperskim. Dane za 2015 rok mówią ponadto o biciu kolejnych rekordów liczby sprzedanych nowych mieszkań oraz o najwyższych w historii liczbach rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych.

2016 02 02 Wykres 1

W Danii deweloperzy na marginesie

Aby zrozumieć jak wysokie są rodzime wyniki należałoby odnieść się do tych notowanych w Europie. Tam wartość sprzedawanych nowych nieruchomości odpowiada przeciętnie za 24,7% obrotów wszystkimi nieruchomościami mieszkalnymi. Średnia europejska jest więc prawie dwukrotnie niższa niż rodzimy wynik. Większą część rynkowego tortu zajmują deweloperzy jedynie na Cyprze i Malcie – odpowiednio 57,6% i 74%. Rynki te są jednak bez porównania mniejsze terytorialnie niż w Polsce, co sugeruje, że palma pierwszeństwa powinna przywędrować nad Wisłę.

Z drugiej strony zaskakiwać mogą dane z takich rynków jak duński, węgierski, czeski, irlandzki czy brytyjski. W pierwszym przypadku nieruchomości sprzedane przez deweloperów miały wartość niższą niż 1%. W pozostałych krajach analogiczne udziały wynoszą od 4,5% do 7,4%. Dane te potwierdzają, że Polska jest bardzo aktywnym placem budowy, co wynika z wciąż za małej liczby istniejących mieszkań oraz rosnącej zamożności społeczeństwa.

2016 02 02 Wykres 2

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od 1 maja 2016 roku rynek obrotu ziemią w Polsce przestanie być wolny. Transakcje między osobami fizycznymi zostaną utrudnione, a do tego państwo nie wznowi sprzedaży swoich działek przez 5 lat. Zostało więc już niewiele czasu na sprzedaż lub zakup parceli na obecnych zasadach – przestrzega Lion’s Bank.

Ministerstwo Rolnictwa do 25 stycznia br. prowadzi konsultacje społeczne projektu ustawy, która ma zrewolucjonizować obrót ziemią rolną w Polsce. Co kryje nowe prawo? Co do zasady nabywcą ziemi rolnej ma być tylko rolnik indywidualny. Drugą ważną kwestią jest zakaz sprzedaży państwowej ziemi przez 5 lat. Do tego dochodzi jeszcze ograniczenie maksymalnej powierzchni gospodarstwa do 300 ha. Są to spore zmiany wobec obecnej sytuacji, w której obrót ziemią „nad Wisłą” jest wolny.

Różne koncepcje na ograniczenie dostępu do ziemi rolnej:

Walka z wykupem ziemi przez cudzoziemców, poprawa struktury agrarnej i ukrócenie spekulacji gruntami to główne przesłanki ustaw, które procedowano w ostatnich miesiącach. Rozwiązanie swoje jeszcze w poprzedniej kadencji sejmu zaproponował PSL. Ustawa od 1 stycznia 2016 roku miała wprowadzić spore utrudnienia w obrocie ziemią rolną. Rolnicy mieli uzyskiwać zgody np. na sprzedaż pojedynczych parceli. Miało też zostać rozszerzone prawo pierwokupu w taki sposób, że zanim potencjalny nabywca faktycznie uzyskałby prawo własności do ziemi spytani o chęć wejścia „w jego buty” mieli być: dzierżawca, sąsiedzi sprzedającego i Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR). Obrót ziemią miał więc zostać znacznie utrudniony, a czasem nawet uniemożliwiony.

Nowy parlament postanowił te zasady zmienić zanim weszły w życie. Jeszcze w 2015 roku wprowadzono więc ustawę, która odroczyła datę wejścia w życie nowelizacji przygotowanej przez poprzedni rząd. Daje to czas do 1 maja, aby nowy rząd opracował i uchwalił nowe prawo. Obecnie projekt stosownej ustawy znajduje się na etapie konsultacji społecznych. Na pierwszy rzut oka nowe prawo ma być jeszcze bardziej restrykcyjne niż zaproponowane przez poprzednią koalicję. Zakłada bowiem, że co do zasady nabywcą ziemi rolnej będzie tylko rolnik indywidualny, a ponadto państwowa ziemia rolna nie zmieni właściciela przez najbliższe 5 lat.

Dziedziczenie dozwolone

Spójrzmy na szczegóły proponowanych rozwiązań. Nabywcą ziemi od 1 maja br. będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną. Jeśli do tego rolnik posiada przynajmniej 20 hektarów, to dochód z działalności rolniczej musi stanowić przynajmniej co czwartą zarobioną przez niego złotówkę.

Wyłączeń spod tej ogólnej zasady jest niewiele. Z grona nierolników działkę rolną będzie mogła nabyć np. jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), skarb państwa, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał się przeważnie zgodzić prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą.

Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Efekt? Nowa ustawa niemal uniemożliwi spekulacje ziemią. Bardzo utrudniony zostanie bowiem zakup ziemi rolnej przez nierolników – np. osoby z miast, które kupują ziemię w celach inwestycyjnych lub po to, aby w przyszłości zamieszkać bliżej natury. Trzeba się więc od maja spodziewać spadku liczby zawieranych transakcji, a także spadków wycen ziemi. Z danych zebranych przez Lion’s Bank wynika bowiem, że przez ostatnią dekadę ceny ziemi rolnej rosły trzy razy szybciej niż zyskowność produkcji rolnej. Do tego warto też przytoczyć przykład Francji, gdzie obrót ziemią rolną jest mocno regulowany, ceny są wyraźnie niższe niż w Polsce. W 2012 roku za przeciętny hektar płacono tam 5430 euro (nowszych danych brak). Najnowsze szacunki Lion’s Bank sugerują natomiast, że w Polsce za hektar ziemi płacono w drugim kwartale 2015 roku 33,6 tys. zł (równowartość 7,7 tys. euro), czyli 41,8% więcej niż we Francji.

2016 01 12 wykres 1

 

Państwo nie sprzeda stricte rolnych parceli

Jeśli natomiast chodzi o zakaz sprzedaży państwowej ziemi, to zasada ta dotyczyć będzie działek stricte rolnych o powierzchni przynajmniej 1 ha – te będzie można tylko dzierżawić. Zakaz nie będzie więc obowiązywał wobec mniejszych parceli oraz tych dla których np. wydano warunki zabudowy czy uchwalono plan miejscowy zakładający wykorzystanie inne niż rolnicze. W sprawach indywidualnych zgodę na sprzedaż będzie mógł wydać odpowiedni minister.

Zmiana ta może doprowadzić do wzrostu popytu na ziemię pozostającą obecnie w rękach prywatnych. Trzeba jednak pamiętać, że ziemia państwowa sprzedawana była po niższej cenie niż ta zmieniająca właścicieli w obrocie prywatnym. Dane udostępnione przez ANR za III kw. 2015 roku mówią o przeciętnej cenie sprzedaży na poziomie 28,6 tys. zł. Jak wcześniej wspomniano za hektar w obrocie prywatnym płacono w II kw. 2015 roku 33,6 tys. zł.

Nie będzie w Polsce obszarników

Jeśli natomiast chodzi o zapis ograniczający maksymalną powierzchnię gospodarstwa, to ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów. Reguła ta ma wspierać gospodarstwa rodzinne. Należy jednak podkreślić, że na Zachodzie największe firmy rolnicze celują w wielokrotnie większe obszary, aby prowadzić działalność bardziej efektywnie i zyskownie, czyli osiągać tzw. korzyści skali. Ograniczanie powierzchni rodzimych gospodarstw może więc utrudnić im konkurowanie na europejskim rynku.

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Banki będą wymagać 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. KNF w liście przesłanym do banków zakazuje zastępowania brakującej gotówki podwyższającym marżę ubezpieczeniem, co dziś jest powszechną praktyką.

Aby kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł trzeba w 2015 roku dysponować gotówką w kwocie około 45 tys. zł. Składa się na to 10% wkładu własnego i około 5% wartości nieruchomości, które będzie trzeba wydać w ramach kosztów transakcyjnych (na rynku pierwotnym wynoszą one mniej, a na wtórnym więcej). Od 1 stycznia 2016 roku będzie trzeba do tej kwoty dodać 15 tysięcy – wynika z korespondencji KNF przesłanej do banków.

Ubezpieczenie podnoszące marże, to nie polisa

Jeszcze w pierwszych dniach grudnia br. powszechnie mówiono, że od stycznia 2016 roku banki będą mogły udzielać kredyty o ile klient posiadać będzie minimum 10% ceny zakupu w gotówce, a resztę zastąpi się ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Podobny mechanizm miał działać począwszy od 2017 roku, kiedy zapisy rekomendacji wprowadzą konieczność posiadania 20-proc. wkładu własnego. W efekcie spodziewano się, że 10% trzeba będzie posiadać w gotówce, a resztę zastąpić ubezpieczeniem. Niestety doniesienia te zostały zdementowane przez KNF.

W liście przeczytać można, że od 1 stycznia 2016 roku potencjalny kredytobiorca, zamiast 15% wkładu własnego w gotówce może dysponować 10% w gotówce o ile pozostałe 5% przedstawi na przykład w formie blokady czy zastawu:

  • środków na koncie w banku,
  • skarbowych papierów wartościowych lub papierów NBP,
  • środków zgromadzonych w ramach IKE lub IKZE.

KNF pozwala też uzupełnić gotówkę ubezpieczeniem, ale nie w formie najczęściej dziś stosowanej. Banki tytułem ubezpieczenia niskiego wkładu chętnie podwyższają bowiem obecnie marżę kredytu. Takiemu rozwiązaniu sprzeciwia się nadzór. Co więcej inna rekomendacja (U) zakazuje bankom pobierania prowizji za sprzedaż ubezpieczeń, które mają na celu ochronę ich interesów. Czas pokaże czy banki będą przyjmować jako uzupełnienie wkładu własnego polisy ubezpieczające niski wkład własny dystrybuowane bezpłatnie lub przez inne podmioty.

To wszystko oznacza, że od stycznia 2016 roku zakup mieszkania może okazać się trudniejszy. Wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego mogą negatywnie odbić się na popycie na kredyt. Wpływ ten może częściowo amortyzować program „Mieszkanie dla młodych”. Pozwala on nabywcom uzyskać dofinansowanie z budżetu – substytut wkładu własnego. Problem w tym, że duży popyt na dopłaty już wiosną lub latem 2016 roku może spowodować, że pieniędzy chwilowo zabraknie. Gdyby tego było mało gorsze czaszy czekają też banki, które przez nowy podatek, wyższe składni na BFG czy nakłady na fundusz restrukturyzacji kredytów mogą mieć mniej pieniędzy na udzielanie nowych kredytów. Trudno więc oczekiwać, żeby rok 2016 był dla rynku nieruchomości równie dobry jak 2015.

Bartosz Turek, Lion’s Bank; Bartłomiej Dąbrowski, Idea Bank

Ponad 100 osób mogło stracić w zeszłym roku dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” przez przedłużające się procedury kredytowe. Aby uniknąć problemów lepiej wnioskować o wypłatę dofinansowania w roku 2016. Efekty już widać. W listopadzie br. złożono wnioski na dopłaty na rok przyszły w rekordowej kwocie 75 mln zł – wynika z danych BGK.

Po nowelizacji program „Mieszkanie dla młodych” cieszy się znacznie większą popularnością. Bez wątpienia spora jego część wynika z możliwości zakupu z dopłatą mieszkania używanego. Od dnia wejścia w życie nowych przepisów kwota dopłat, o jakie wnioskują Polacy wzrosła ze średniego poziomu około 35 mln zł miesięcznie do ponad 110 mln zł miesięcznie. Oczywiście jak można się spodziewać większość wniosków korzystała dotychczas z pieniędzy zarezerwowanych na rok 2015. W Listopadzie doszło jednak do zmiany. Z puli 125 mln zł, na jakie opiewają złożone w ciągu miesiąca wnioski, prawie 76 mln pochodzić ma już z budżetu na rok 2016 (liczy się planowana data wypłaty środków, a nie złożenia wniosku).Kolejne 43 mln ma pochodzić z budżetu roku 2015, a reszta z budżetów lat 2017-18.

2015 12 01 wykres 1

 

Nie ryzykuj, bo stracisz dopłaty

Czemu tak się stało? Wszystko przez mechanizm zapisany w ustawie, zgodnie z którym już na etapie składania wniosku kredytowego trzeba zadeklarować kiedy dopłata ma zostać przekazana. Nie byłoby w tym problemu, gdyby nie fakt, że pieniądze niewykorzystane w danym roku nie przechodzą na rok kolejny. W efekcie jeśli ktoś złoży wniosek kredytowy i będzie chciał zdążyć z wypłatą w bieżącym roku, a procedury przeciągną się na rok kolejny, pieniądze przepadną. W zeszłym roku problem taki mógł dotyczyć nawet kilkuset osób. Trudno się więc dziwić, że banki nauczone tym doświadczeniem zawczasu blokowały możliwość składania wniosków kredytowych z datą wypłaty przypadającą jeszcze na rok bieżący i namawiały do przesunięcia tej daty na rok przyszły.

Pieniędzy może zabraknąć

Już dziś można więc powoli podsumowywać drugi rok działania programu dopłat. Pod względem wykorzystania zarezerwowanych kwot będzie on dwukrotnie lepszy niż rok 2014, kiedy z zaplanowanych 600 mln zł wydano tylko co trzecią złotówkę – wynika z szacunków Lion’s Bank. Nie zmienia to jednak faktu, że i w roku 2015 nie wszystkie pieniądze zostaną wykorzystane, a więc z punktu widzenia beneficjentów przepadną. Nie martwiłoby to nadmiernie, gdyby nie fakt, że jeśli popularność dopłat w najbliższych miesiącach nie spadnie, to pieniędzy na dopłaty zabraknie w drugiej połowie 2016 roku. Nabywcy, którzy będą chcieli skorzystać z dofinansowania będą zmuszeni podpisywać umowy z datą zapłaty przesuniętą na rok 2017, aby korzystać z pieniędzy zarezerwowanych na kolejny okres.

Spójrzmy na szczegóły. Od początku działania „Mieszkania dla młodych” można było składać wnioski o dopłaty do kredytów i korzystać z budżetu na rok 2016 (730 mln zł) – wystarczy, aby na ten rok przypadała data wypłaty ostatniej transzy kredytu. W efekcie na koniec 2015 roku możemy mieć sytuację, z którą będą już podpisane umowy kredytowe rezerwujące prawie 222 mln zł z pieniędzy przeznaczonych na wypłaty w przyszłym roku (30% budżetu). Do tego najprawdopodobniej w grudniu potencjalni kredytobiorcy nie będą już zgłaszać się po dopłaty z 2015 roku wnioskując o datę wypłaty w roku kolejnym. W efekcie na koniec grudnia w bankach mogą być procesowane wnioski kredytowe rezerwujące w 2016 roku kolejne ponad 100 mln zł na dopłaty w „Mieszkaniu dla młodych”. Dla tych, którzy z pieniędzy na rok 2016 chcieliby skorzystać właśnie w tymże roku może faktycznie zostać do wydania 400 mln zł. Na ile te pieniądze starczą? Wszystko zależy od popularności programu w przyszłym roku.

Gdyby przyjąć, że popyt na dopłaty w 2016 roku byłby tak duży jak obserwowany przez ostatnie 3 miesiące (tak długo obowiązuje program w zliberalizowanej formie), to pieniędzy zabraknie już w kwietniu 2016 roku. Taki scenariusz wydaje się jednak mało prawdopodobny, bo zakłada wykorzystanie dopłat na poziomie 106 mln zł miesięcznie. Przyjmijmy więc, że co miesiąc umowy będą opiewały na kwoty zbliżone do tych, które przez ostatnie 3 miesiące rezerwowano w budżecie dopłat na 2015 rok, czyli 60 mln zł miesięcznie. Niestety i w tym scenariuszu pieniędzy zabraknie, choć dopiero w najbliższe wakacje. Nadzieję na to, że pieniędzy na dopłaty w przyszłym roku by wystarczyło dałby jedynie scenariusz, zgodnie z którym zainteresowanie dopłatami byłoby takie, jak jeszcze przed rozszerzeniem programu na mieszkania używane. Niestety jest to mało prawdopodobny scenariusz.

Jak prognozowaliśmy wykorzystanie pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych” na rok 2016?

Na koniec listopada br. podpisane były umowy kredytowe, które „rezerwowały” ponad 146 mln zł z pieniędzy przeznaczonych na wypłaty w przyszłym roku. Do tego trzeba też dodać kwotę 75 mln zł, na którą w listopadzie złożono wnioski kredytowe z datą wypłaty dofinansowania w 2016 roku. Praktyka pokazuje bowiem, że procesowanie takiego wniosku przeważnie trwa miesiąc. W sumie daje już to wykorzystanie przyszłorocznego budżetu na poziomie 30%. Na tym jednak nie koniec, bo zostaje jeszcze grudzień br., w którym potencjalni beneficjenci także będą ubiegać się o kredyty. Od września br. (od tego miesiąca obowiązuje znowelizowana wersja programu „Mieszkanie dla młodych) co miesiąc beneficjanci składali wnioski na dopłaty (z budżetów na rok 2015 i 2016) w kwocie około 106 mln zł miesięcznie. W związku z tym, że składanie wniosku z datą wypłaty w 2015 roku staje się już ryzykowne, najpewniej większość osób będzie chciało korzystać z budżetu kolejnego. W efekcie w rok 2016 możemy wejść z wykorzystaniem budżetu na dopłaty w 2016 roku na poziomie 30% i wnioskami kredytowymi opiewającymi na kolejne 15% budżetu dopłat. W sumie daje to wykorzystanie na poziomie aż 45%. To sugerowałoby, że do wykorzystania w przyszłorocznym budżecie zostanie jedynie 400 mln zł. Dzieląc tę kwotę na 12 miesięcy otrzymamy niewiele ponad 33 mln zł miesięcznie. To tyle ile z programu znikało co miesiąc jeszcze przed otwarciem go dla nabywców mieszkań używanych. Ostatnie trzy miesiące pokazują, że Polacy są w stanie wykorzystać co miesiąc 2-3 razy więcej. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można więc przyjąć, że pieniędzy na dopłaty w 2016 roku zabraknie.

 

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od nowego roku zakup ziemi rolnej może się okazać niemożliwy. Problem mogą mieć też rolnicy, którzy będą chcieli sprzedać pojedyncze działki, a nie całe gospodarstwo. Wszystko za sprawą nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zostało już niewiele czasu, aby kupić lub sprzedać działkę na dotychczasowych zasadach – przestrzega Lion’s Bank.

1 stycznia 2016 roku wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadza ona kontrolę nad rynkiem obrotu ziemią, na którym dziś obowiązuje wciąż spora swoboda. Nie powinno więc dziwić, że wiele osób stara się jeszcze zawrzeć transakcję na ostatnią chwilę.

Ale uwaga! Jeśli ktoś przed zmianą prawa chciałby kupić nieruchomość musi podpisać umowę ostateczną do końca 2015 roku. W najgorszej sytuacji są ci, którzy chcą kupić większą parcelę (min. 5 ha). Mają oni dosłownie ostatnie dni na podpisanie umowy przedwstępnej. Wszystko dlatego, że wobec takich działek Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu. Na jego realizację ma miesiąc. Aby zdążyć, trzeba więc najpierw podpisać umowę warunkową i wysłać dokumenty do Agencji. Dopiero po upływie miesiąca od wpłynięcia dokumentów do Agencji można podpisać umowę kupna-sprzedaży, która skutecznie przeniesie prawo własności. Czasu jest więc niewiele, bo jak wspomniano ze wszystkim trzeba zdążyć do końca roku.

Nie podzielisz własnej ziemi

Głównym zadaniem wprowadzonej ustawy było przeciwdziałanie wykupom ziemi przez cudzoziemców. Faworyzować będzie się też lokalnych rolników, aby ci nie zmniejszali, ale powiększali swoje gospodarstwa. Te założenia większości obywateli mogą się podobać, ale diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.

A w nich znaleźć można na przykład zasadę, zgodnie z którą rolnik, chcąc sprzedać część posiadanej ziemi (np. żeby wysłać dzieci na studia lub dokonać jakiejś inwestycji) o zgodę na podział gospodarstwa będzie musiał poprosić dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten zgodzi się na transakcję tylko w określonych w ustawie przypadkach.

Na pozytywną decyzję można na przykład liczyć, jeśli ilość ziemi, która zostanie w rękach rolnika będzie wystarczająca, aby prowadzić efektywnie gospodarstwo. Na miesiąc przed wejściem w życie ustawy nie wiadomo, jaka dokładnie będzie to powierzchnia. W ustawie mowa jest jedynie, że nie powinno być to więcej niż czterokrotność średniej wielkości gospodarstwa w województwie. Najwyższa będzie ta granica w zachodniopomorskim (120 ha), a najmniejsza małopolskim (niecałe 12 ha). Poza tym na zgodę będzie można liczyć, jeśli dana działka będzie położona daleko od innych nieruchomości sprzedającego, ale sąsiaduje z nieruchomościami kupującego. Innym przykładem dozwolonej transakcji jest taka, w której rolnikowi, który chce sprzedać nieruchomości, po transakcji zostanie tylko dom z tzw. obejściem (do 0,5 ha), a nabywca utworzy lub powiększy swoje gospodarstwo.

Kupić, jak to łatwo powiedzieć

Samo ograniczenie podaży skutkowałoby jednak wzrostem cen ziemi, a ustawodawca wprowadził też spore utrudnienia dla kupujących. Ważna jest wcześniej wspomniana instytucja pierwokupu. Chodzi o to, że osoba trzecia ma prawo zakupu nieruchomości na warunkach ustalonych między kupującym i sprzedającym. Dzięki nowej ustawie prawo pierwokupu uzyskają w pierwszej kolejności dzierżawcy ziemi. Jeśli tych nie ma, prawo pierwokupu mają wszyscy sąsiedzi rolnicy, a tych może być wielu i wszystkich trzeba poinformować. Na koniec prawo pierwokupu ma też wspominana już wcześniej Agencja Nieruchomości Rolnych i to uprawnienie będzie dotyczyło nie tylko działek większych (od 5 ha wzwyż) jak dziś, ale wystarczy 1 ha, aby Agencja „weszła w buty” niedoszłego nabywcy ziemi.

Gdyby tego było mało, każda z osób uprawnionych do pierwokupu może dojść do wniosku, że cena nieruchomości jest za wysoka i wnieść sprawę do sądu, aby ten ustalił, jaka jest wartość rynkowa. To uprawnienie może wyraźnie wydłużyć czas potrzebny na zawarcie transakcji. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której może to trwać kilka lat.

Takich problemów z blokującym zakup prawem pierwokupu nie będą mieli m.in. kupujący powiększający gospodarstwo, którzy są rolnikami z odpowiednimi kwalifikacjami i od przynajmniej 5 lat samodzielnie prowadzą gospodarstwo i mieszkają na terenie gminy, w której tę działalność prowadzą.

Nawet osoby spełniające te wymagania muszą się liczyć z ograniczeniem powierzchni do 300 ha. Taki zapis ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów. Niestety przykład zachodni pokazuje, że największe firmy rolnicze celują w wielokrotnie większe obszary, aby prowadzić działalność bardziej efektywnie i zyskownie, czyli osiągać tzw. korzyści skali.

Ceny rosnąc już nie powinny

Szczególnie na początku roku wspomniane zmiany mają więc szanse sparaliżować obrót ziemią sklasyfikowaną w ewidencji gruntów i budynków jako rolna (dotyczy to też np. działek w miastach dla których to parceli wydano decyzję o warunkach zabudowy). Ustawa ogranicza nie tylko podaż, ale też popyt na ziemię i to nie tylko przeznaczoną na cele rolne. Trzeba się więc liczyć ze spadkiem cen ziemi w nowym roku i mieć nadzieję, że ustawa zostanie poddana nowelizacji.

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

 

Z punktu widzenia polskiego inwestora bitcoin jest dziś o 33% droższy niż przed rokiem, a nieruchomości w USA zyskały w tym samym czasie na wartości aż 20%. Osiągnięcie tak dobrych wyników było możliwe jedynie dzięki przecenie złotówki wobec dolara – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Oprocentowanie przeciętnej rocznej lokaty spadło już wyraźnie poniżej 2%. Najnowsze dane NBP sugerują, że osoba, która zaniosła we wrześniu do banku kwotę 100 tys. zł na roczną lokatę mogła liczyć na 1377 zł odsetek (netto – po uwzględnieniu podatku od zysków kapitałowych tzw. podatku Belki). Trudno więc się dziwić, że inwestorzy szukają alternatywy.

2015 11 10 wykres1

Czas realizacji zagranicznych zysków?

Dziś w dobrej sytuacji są ci, którzy swoje pieniądze zainwestowali w aktywa zagraniczne lub przynajmniej notowane w obcych walutach. Wszystko dlatego, że złotówka w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyraźnie straciła na wartości wobec większości głównych walut (oprócz euro). W efekcie jeśli np. domy w największych miastach USA zyskały na wartości 5,1%, a dolar był na początku listopada o 14,4% droższy niż przed rokiem, to z punktu widzenia rodzimego inwestora zysk z inwestycji w dom w Stanach mógłby wynieść aż 20,2% (po przeliczeniu na złotówki). Oczywiście w tym przypadku pomijamy koszty transakcyjne.

Ciekawym przykładem wpływu zmian kursu walut na wynik inwestycji jest też złoto. Za żółty kruszec trzeba było na początku listopada br. płacić wyraźnie mniej niż przed rokiem (1135,9 USD za uncję względem 1169,8 USD za uncję). Jeśli jednak przeliczymy dolarowe notowania na złotowe, to okaże się, że nawet na taniejącym złocie rodzimy inwestor mógł sporo zarobić – około 11%.

2015 11 10 tabela 1

Oba te przykłady pokazują, że osoba, która rok temu zainwestowała w aktywa notowane w obcych walutach powinna sprawdzić czy po przeliczeniu na złotówki nie osiągnęła przypadkiem już dziś zadowalającego wyniku, który mógłby skłonić do realizacji zysków. Dla ułatwienia takich porównań Lion’s Bank przygotował zestawienie, które może pomóc podjąć taką decyzję.

Wirtualna waluta na szczycie

Najbardziej spektakularną stopę zwrotu mógł zrealizować rodzimy inwestor, który na początku listopada kupił wirtualna walutę bitcoin. Trzeba podkreślić, że jej notowania są bardzo zmienne, a w październiku doszło do bardzo mocnej aprecjacji. W efekcie na początku listopada za jedną monetę trzeba było zapłacić 379 dolarów. To o 16,3% więcej niż przed rokiem. Dodając do tego wzrost kursu amerykańskiej waluty (o 14,4%) rodzimy inwestor mógł zrealizować zysk na poziomie jednej trzeciej zainwestowanego przed rokiem kapitału.

O ponad jedną czwartą więcej może być też wart kupiony rok temu portfel funduszy ETF lub akcji amerykańskich spółek zgrupowanych w indeksie NASDAQ. Podobnie wzrosła też wartość portfela aut klasycznych, którego wyceny śledzi brytyjska firma HAGI. W tych wypadkach także spora część potencjalnych zysków pochodzi z deprecjacji złotówki, ponieważ nieuwzględniające zmian wartości złotego notowania NASDAQ były na początku listopada br. wyższe „tylko” o 10,5% niż rok wcześniej. W przypadku portfela aut klasycznych wyrażony w brytyjskich funtach progres wyniósł 13,8%.

Straty należą do rzadkości

Zebrane przez Lion’s Bank dane na temat notowań 22 różnych aktywów zagranicznych pokazują, że sytuacje, w których rodzimy inwestor w ostatnich 12 miesiącach nie zrealizowałby zysku są rzadkością. Dzięki drożejącym walutom nawet złoto czy srebro, za które trzeba było na początku listopada br. zapłacić mniej dolarów niż przed rokiem, są dziś po przeliczeniu na złotówkę warte więcej. Progres wynosi odpowiednio 11,1% dla złota i 8,9% dla srebra.

Deprecjacja rodzimej waluty nie uchroniła jednak przed stratami inwestorów, którzy wybrali przed rokiem miedź czy ropę. Notowania tych surowców są co prawda kwotowane w dolarze, ale spadki ich cen były w ostatnim czasie tak duże, że nawet po przeliczeniu na złotówkę, próżno liczyć na zysk. Za miedź rodzimy inwestor dostałby o 13,2% mniej złotówek niż przed rokiem, a w przypadku ropy stan posiadania zmalałby w ciągu roku o ponad jedną trzecią.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

Nie 10%, a nawet 20% ceny mieszkania trzeba mieć w gotówce, aby kupić mieszkanie na kredyt. Przy wyborze wymarzonych czterech kątów łatwo też zapomnieć o ważnych kosztach, które trzeba ponieść zarówno przy zakupie, jak i potem – będąc już właścicielem. Lion’s Bank przestrzega przed popełnieniem 5 kosztownych błędów przy zakupie własnego „M”.

Czwarty kwartał, to przeważnie czas zakupów na rynku nieruchomości. Zarówno kupujący jak i sprzedający chcą często zakończyć transakcję przed końcem roku, a gdyby tego było mało oliwy do ognia dolewają banki i deweloperzy. Tym razem atmosferę podkręca też fakt, że kupując na kredyt mieszkanie w styczniu trzeba będzie posiadać wyższy niż w 2015 roku wkład własny. Ale uwaga! Zmiana tylko z pozoru jest rewolucyjna. Przypomnijmy – w nowym roku wymagany wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt wzrośnie z 10 do 15%. W praktyce okazuje się, że podejście banków prawie się nie zmieni. Powód? Dodatkowe 5 pkt. proc. można będzie ubezpieczyć, co już dziś jest obowiązującą praktyką w wielu bankach. W 2016 roku faktycznie w gotówce trzeba będzie więc posiadać tyle samo co w 2015 roku.

Co jednak ważniejsze, z punktu widzenia kupujących, czwarty kwartał jest doskonałym momentem, aby wykorzystać słabość banków i deweloperów. Są to przeważnie duże spółki, których właściciele oczekują wyśrubowanych efektów finansowych, premiując za nie pracowników. Bankom przed końcem roku zależy więc na jak największej sprzedaży kredytów, a deweloperzy chcą na koniec grudnia pochwalić się jak największą liczbą sprzedanych mieszkań. Można więc liczyć na upusty i wszelkiego typu promocje – wszystkie ograniczone w czasie, bo mają skłaniać do decyzji jeszcze w bieżącym roku.

W gąszczu krótkotrwałych zachęt łatwo popełnić błąd, a przecież zakup mieszkania jest bardzo ważną decyzją. Lion’s Bank podpowiada jak uniknąć 5 finansowych pułapek przy zakupie mieszkania.

  1. Wkład własny to nie wszystko

Po pierwsze chcąc zostać właścicielem mieszkania trzeba posiadać niemało gotówki. Wbrew pozorom nie wystarczy 10% wkładu własnego, bo w trakcie całego procesu zakupu pieniądze będą potrzebne, aby zapłacić podatek, wynagrodzić za pracę sąd, notariusza czy pośrednika. Ile za to wszystko będzie trzeba zapłacić? Załóżmy, że potencjalny nabywca chciałby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł. Jeśli kupuje lokal nowy, to musi się liczyć z kosztami na poziomie około 3-4% (9-12 tys. zł) wartości nieruchomości, aby pokryć wszystkie podatki, prowizje i opłaty związane z zawarciem transakcji i zaciągnięciem kredytu. Wraz z wymaganym wkładem własnym daje to łącznie ponad 13% (39 tys. zł) ceny nabywanego „M”. Dużo? Nabywcy mieszkań używanych muszą się przygotować na jeszcze wyższe koszty – szczególnie te związane z zawarciem transakcji (podatki, prowizje i opłaty pobierane przez pośredników, notariusza czy sąd). W modelowym przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł łączne koszty transakcyjne można szacować na 18-19 tys. zł. Do tego trzeba dodać 30 tys. zł, które wymagać będzie bank tytułem wkładu własnego oraz około 7 tys. zł wszelkich opłat i prowizji związanych z udzieleniem finansowania. Efekt? Już dziś kupując mieszkanie używane trzeba mieć nawet 18-20% jego wartości w gotówce, a w tej kwocie nie uwzględniono ewentualnych kosztów remontu, wyposażenia czy chociażby odświeżenia lokalu.

  1. Zadatek to nie zaliczka

Z pierwszą przestrogą nierozerwalnie łączy się kwestia pieniędzy przekazywanych sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W umowie może być ona nazwana zaliczką albo zadatkiem. Różnica jest potężna – szczególnie jeśli nabywca nie jest pewien czy posiada zdolność kredytową albo czy zdąży z formalnościami bankowymi do wyznaczonego w umowie dnia podpisania umowy końcowej. Czemu jest to tak ważne? Zaliczka to kwota, która w razie nie zawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

W efekcie, jeśli potencjalny kupujący wpłaci zadatek (może to być kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych) i okaże się, że nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, a więc nie dostanie kredytu na zakup, pieniądze mogą przepaść. Z identyczną sytuacją można mieć do czynienia jeśli w umowie przedwstępnej padnie bliska data podpisania umowy ostatecznej. Jeśli nabywca nie zdąży z formalnościami bankowymi może stracić pieniądze. W praktyce bezpieczne jest więc zarezerwowanie przynajmniej 2 miesięcznego okresu na ubieganie się o finansowanie lub zawarcie dodatkowych klauzul w umowie, które uchronią w konkretnych przypadkach pieniądze nabywcy.

Z drugiej strony kupujący może też wykorzystać instytucję zadatku, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji. Istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedający po znalezieniu nabywcy, który zaproponuje wyższą cenę za lokal, zdecyduje się na zerwanie pierwotnej umowy, jeśli ciążyć na nim będzie zobowiązanie oddania zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli takiej sytuacji kupujący się obawia może dążyć do wpłacenia zadatku w jak największej wysokości.

  1. Rata to nie wszystko

Porównując konkretne oferty mieszkań trzeba też odpowiedzieć na pytanie – jakie będą comiesięczne koszty utrzymania takiej nieruchomości? Oprócz raty kredytu trzeba więc wziąć pod uwagę opłaty administracyjne, za media, wszystkie podatki i opłaty (szczególnie za użytkowanie wieczyste, jeśli budynek został zbudowany na działce oddanej w takie użytkowanie).

Zobrazujmy to przykładem. W trakcie pisania tego materiału na nabywcę czekało dwupokojowe mieszkanie w jednym z nowych budynków na warszawskim Ursynowie. Cena ofertowa opiewa na 490 tys. zł, a łączny koszt utrzymania jest na poziomie około 850 zł. Jest to wysoka stawka, ponieważ w podobnej wielkości lokali opłaty administracyjne potrafią się zamknąć w kwocie 500 zł miesięcznie. Zobaczmy więc przed jaką decyzją stoi potencjalny nabywca posiadający 100 tys. zł na wkład własny.

Sumując ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat i 400 tys. zł, z kosztami utrzymania nieruchomości otrzymujemy kwotę około 2650 zł (1800 zł rata kredytu i 850 zł kosztów utrzymania). Taki sam koszt utrzymania wiązałby się z zakupem mieszkania wartego aż 580 tys. zł o ile udałoby się znaleźć lokal, w którym koszt utrzymania wynosi 500 zł miesięcznie. Wszystko jest możliwe dzięki temu, że zaoszczędzone co miesiąc 350 zł na niższych kosztach utrzymania pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę 80 tys. zł.

  1. Czas to pieniądz

Jeśli ponadto potencjalny nabywca rozważa kilka ofert lokali w różnych lokalizacjach powinien szczególną uwagę przywiązywać do kalkulacji kosztów dojazdów np. do pracy. Przyjmijmy, że nabywca mieszkania pracuje w centrum stolicy, a zastanawia się czy kupić mieszkanie na terenie Mokotowa (dzielnica blisko centrum), czy na Białołęce (dzielnica obrzeżna).

Do wyboru są dwa rozwiązania – jazda komunikacją miejską lub dojazdy autem (zakładamy, że pracownik ma do dyspozycji miejsce postojowe zapewnione przez pracodawcę). W obu wariantach oprócz oczywistych kosztów (biletu, paliwa czy zużycia auta) trzeba też uwzględnić koszty alternatywne regularnego marnowania czasu w korkach. O co chodzi? Każda godzina stracona na stanie w korku ma dla każdego jakąś wartość. Do kalkulacji przyjmiemy, że jest to 12 zł, czyli mniej więcej tyle ile wynosi przeciętna pensja netto.

Przyjrzyjmy się najpierw jak wyglądają koszty dla osoby, która korzysta z komunikacji miejskiej. Bilet miesięczny (bez ulg) kosztuje w stolicy 110 zł. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić 13 godzin, a z Białołęki ponad 49 godzin miesięcznie. W efekcie łączne koszty dojazdów komunikacją miejską można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 700 zł z Białołęki. Różnica – 430 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 96 tys. zł. W obecnych warunkach każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł wiąże się z koniecznością opłacania miesięcznej raty w kwocie około 450 zł.

Jeszcze bardziej wyraźna jest różnica w wariancie zakładającym codzienne podróże samochodem. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić niecałe 12 godzin, a z Białołęki prawie 28 godzin miesięcznie. Do tego dochodzi koszt związany z wykorzystaniem samochodu (założono za autocentrum.pl, 87 groszy za kilometr). Dla mieszkańca Mokotowa wiąże się to z miesięcznym kosztem na poziomie niecałych 130 zł miesięcznie, ale już dojazdy z Białołęki pochłoną 630 zł miesięcznie. W efekcie łączne koszty dojazdów samochodem można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 960 zł z Białołęki. Różnica – 690 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 153 tys. zł.

Symulacja kosztów transportu z i do pracy w centrum stolicy
Wyszczególnienie Dzielnice zamieszkania
Mokotów Białołęka
Koszt przejazdu środkami komunikacji miejskiej (bilet miesięczny bez ulg) 110
Czas przejazdu środkami komunikacji miejskiej
(w godzinach)*
13,0 49,3
Koszt alternatywny czasu dojazdu** 156 zł 592 zł
Łączny koszt dojazdów komunikacją miejską 266 zł 702 zł
Koszt dojazdów autem
(opel astra średni koszt 0,87 zł za km)
128 zł 630 zł
Czas przejazdu autem* 11,6 27,8
Koszt alternatywny czasu dojazdu** 139 zł 334 zł
Łączny koszt dojazdów samochodem 267 zł 963 zł
Źródło: Szacunki Lion’s Bank na podstawie danych z jakdojade.pl, google maps, autocentrum.pl
* przy założeniu, że każda godzina warta jest 12 zł, czyli tyle ile wynosi przeciętna stawka godzinowa wg GUS

 

  1. Raty kiedyś wzrosną

Na koniec pozostaje przestroga szczególnie aktualna dziś – w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych. Kredyt z czasem może drożeć. Dobitnie przekonali się o tym Ci, którzy zadłużali się w obcych walutach, gdy relatywnie mało trzeba było płacić za zagraniczne waluty. Podwyżek rat muszą się jednak spodziewać także zadłużeni w złotym. Związane jest to ze zmianami wysokości stóp procentowych. Dziś są one na historycznie najniższych poziomach. W efekcie zadłużając się na 30 lat i 300 tys. zł trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 1350 zł. Warto przypomnieć, że przed serią obniżek stóp (w 2012 roku) taki sam kredyt wiązał się z koniecznością opłacania miesięcznej raty na poziomie prawie 2000 zł.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

 

 

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...