piątek, Listopad 15, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "RynekPierwotny.pl"

RynekPierwotny.pl

 

Jak donosi RynekPierwotny.pl, porównania kosztów zakupu nowych mieszkań w największych polskich miastach, zwykle uwzględniają średnią cenę za 1 mkw. lokalu. Potencjalni klienci deweloperów, mogą być jednak zainteresowani innym podejściem do tematu związanego z kupnem lokum. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli wielkość nowego mieszkania, które w poszczególnych miastach można kupić za kredyt z pierwszą ratą wynoszącą 1000 zł lub 1500 zł. Warto sprawdzić, jak krajowe metropolie prezentują się w ramach takiego ciekawego porównania.   

 

Rata 1000 zł wystarczy tylko na malutkie lokum w stolicy

Metraż nowego mieszkania, które można kupić za kredyt z określoną ratą (np. 1000 zł), oczywiście zależy od parametrów kredytowania. Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl przyjęli, że modelowy kredyt hipoteczny ma okres spłaty wynoszący 20 lat, wkład własny 20%, kredytowaną prowizję przygotowawczą na poziomie 3,00% oraz stałą marżę wynoszącą 2,30%. Oprocentowanie przykładowej „hipoteki” na początku spłaty wyniesie 4,01% jako suma stopy WIBOR 3M (1,71%) oraz marży. Warto również dodać, że modelowy kredyt będzie spłacany w równych ratach.

Na podstawie powyższych założeń, portal RynekPierwotny.pl obliczył, jaki metraż w największych miastach kraju można kupić za kredyt z początkową ratą 1000 zł i 1500 zł. Jak nietrudno zauważyć, wyniki dotyczące poszczególnych miast są mocno zróżnicowane. Wynika to z bardzo różnego poziomu średnich transakcyjnych cen 1 mkw. nowych lokali. W Zielonej Górze za dwudziestoletni kredyt z pierwszą ratą 1000 zł i wkładem własnym 20%, przeciętnie można kupić mieszkanie deweloperskie o powierzchni 52 mkw. Przy racie wynoszącej 1500 zł, analogiczna powierzchnia wzrasta do 77 mkw. O podobnych wynikach mogą tylko pomarzyć warszawiacy. W przypadku stolicy, za modelowy kredyt z ratą 1000 zł i wkładem 20%, kupimy tylko malutkie „M” o przeciętnej powierzchni 26 mkw. Wzrost raty do 1500 zł również nie zapewnia możliwości kupienia dużego lokum (wynik: 39 mkw.). Warto dodać, że w grupie siedemnastu prezentowanych miast, dość słabo wypadły też inne metropolie niż Warszawa. Wyniki dla tych miast, prezentują się następująco:

  • Kraków – 29 mkw. (rata 1000 zł) / 44 mkw. (rata 1500 zł)
  • Łódź – 39 mkw. (rata 1000 zł) / 58 mkw. (rata 1500 zł)
  • Wrocław – 31 mkw. (rata 1000 zł) / 47 mkw. (rata 1500 zł)
  • Poznań – 31 mkw. (rata 1000 zł) / 47 mkw. (rata 1500 zł)
  • Gdańsk – 29 mkw. (rata 1000 zł) / 44 mkw. (rata 1500 zł)

Poniższy wykres potwierdza, że w ramach raty o wysokości 1000 zł i 1500 zł, stosunkowo duże możliwości zakupowe mają m.in. mieszkańcy Białegostoku, Kielc, Opola oraz Rzeszowa.

 

Wydłużenie okresu spłaty zwiększa możliwości nabywcy … 

W nawiązaniu do powyższej analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, warto sprawdzić, jak wydłużenie okresu spłaty kredytu z 20 lat do 30 lat, zwiększa możliwości zakupowe nabywcy mieszkania deweloperskiego (przy zachowaniu wszystkich innych założeń). Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że przy dłuższym o 10 lat kredycie z pierwszą ratą wynoszącą 1000 zł, warszawiak kupi nowe „M” o powierzchni 33 mkw. (zamiast 26 mkw.). W przypadku raty na poziomie 1500 zł, możliwy do kupienia warszawski metraż rośnie z 39 mkw. do 49 mkw.

 

Porównanie powierzchni nowych mieszkań, które można kupić

w dużych miastach za kredyt z ratą 1000 zł lub 1500 zł

i okresem spłaty 30 lat

Nazwa miasta

Powierzchnia nowego mieszkania, które można kupić za kredyt z pierwszą ratą 1000 zł/m-c (LtV = 80%, okres spłaty: 30 lat)* Powierzchnia nowego mieszkania, które można kupić za kredyt z pierwszą ratą 1500 zł/m-c (LtV = 80%, okres spłaty: 30 lat)*
Białystok 55 mkw. 83 mkw.
Bydgoszcz 49 mkw. 74 mkw.
Gdańsk 37 mkw. 56 mkw.
Gdynia 37 mkw. 55 mkw.
Katowice 48 mkw. 72 mkw.
Kielce 54 mkw. 81 mkw.
Kraków 37 mkw. 56 mkw.
Lublin 50 mkw. 75 mkw.
Łódź 49 mkw. 74 mkw.
Olsztyn 47 mkw. 71 mkw.
Opole 53 mkw. 79 mkw.
Poznań 40 mkw. 60 mkw.
Rzeszów 52 mkw. 79 mkw.
Szczecin 47 mkw. 70 mkw.
Warszawa 33 mkw. 49 mkw.
Wrocław 40 mkw. 60 mkw.
Zielona Góra 66 mkw. 98 mkw.
*- Dodatkowe założenia na temat kredytu: stopa referencyjna (WIBOR 3M) wynosi 1,71%, stała marża to 2,30%, a kredytowana prowizja przygotowawcza ma wysokość 3,00%. Kredyt jest spłacany w ratach równych.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP / RynekPierwotny.pl

 

Wydłużanie okresu spłaty kredytu mieszkaniowego powyżej limitu zalecanego przez KNF (20 lat – 25 lat), oczywiście skutkuje wzrostem ryzyka finansowego i większymi kosztami odsetek. Trzeba również wziąć pod uwagę nieunikniony wzrost stóp procentowych NBP i powiązanej z nimi stopy WIBOR – 3M. W analizowanych przykładach, kredytobiorca z pierwszą ratą 1000 zł lub 1500 zł, powinien być przygotowany na wzrost takiej płatności nawet o 20% – 25%.

 

źródło: RynekPierwotny.pl

Koszty użytkowania mieszkań stanowią bardzo ważną pozycję w budżetach domowych polskich rodzin. Nawet osoby posiadające lokum wolne od kredytu hipotecznego, nie unikną sporych wydatków, które są związane z koniecznością opłacenia mediów i utrzymania budynku. Jak różnią się koszty użytkowania mieszkań należących do różnych właścicieli (spółdzielni, gmin, TBS-ów oraz osób prywatnych).  

Najemcy z TBS-ów mogą narzekać na koszty mieszkania 

Zebranie i podsumowanie danych o kosztach użytkowania mieszkań z całej Polski, zajmuje Głównemu Urzędowi Statystycznemu sporo czasu. Dlatego publikacja informacji z końca 2016 roku, nastąpiła dopiero po dziesięciu miesiącach. Poniższy wykres przedstawia wyniki badania średnich kosztów eksploatacji w podziale na lokale komunalne, spółdzielcze, własnościowe i społeczne (TBS). Oprócz opłaty czynszowej służącej do pokrycia kosztów administracji i utrzymania budynku, uwzględniono również koszty ciepłej wody, zimnej wody, ogrzewania oraz usuwania nieczystości.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, powody do narzekania nadal mogą mieć lokatorzy mieszkań komunalnych i mieszkań z TBS-ów. W przypadku tych lokali, stawki czynszowe kształtują się bowiem na wysokim poziomie. Osoby korzystające z usług towarzystw budownictwa społecznego, muszą co miesiąc płacić czynsz, który średnio wynosi aż 10,12 zł/mkw. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl tak wysoka stawka wynika ze specyfiki działania TBS-u i konieczności spłaty kredytu zaciągniętego na budowę mieszkania.

W przypadku lokali komunalnych, nie ma mowy o spłacie kredytu inwestycyjnego poprzez czynsz. Tym niemniej, średnia miesięczna stawka czynszowa dla lokali wynajmowanych przez gminę, kształtuje się na relatywnie wysokim poziomie (4,51 zł/mkw. pod koniec 2016 r.). Według danych GUS-u z grudnia 2016 roku, znacznie niższa była średnia miesięczna opłata eksploatacyjna płacona przez spółdzielców (2,95 zł/mkw.) oraz zaliczka dla wspólnoty mieszkaniowej (2,38 zł/mkw.).

Sytuację lokatorów mieszkań komunalnych i społecznych pogarsza fakt, że takie osoby nie mogą liczyć na spore oszczędności dotyczące np. kosztów opomiarowanego zużycia wody oraz ogrzewania i usuwania nieczystości (patrz poniższy wykres). Stawki związane z nieopomiarowanym ogrzewaniem oraz poborem wody stają się coraz mniej istotne, gdyż szybko spada udział mieszkań pozbawionych urządzeń pomiarowych.

Przez 10 lat wzrosty komunalnego czynszu były drastyczne

Lokatorzy mieszkań z TBS-ów, zdążyli już przywyknąć do wysokiego poziomu czynszów. Nieco inna sytuacja dotyczy osób wynajmujących „M” od gminy. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują bowiem, że od 2006 r. do 2016 r. średni czynsz za mieszkania komunalne wzrósł aż o 86%. O wiele mniejsze podwyżki miały miejsce w przypadku czynszów z TBS-u (+45%), opłaty eksploatacyjnej w spółdzielniach mieszkaniowych (+32%) oraz zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (+38%).

Ogromna podwyżka czynszu w mieszkaniach komunalnych jest związana głównie z problemem zaległości płatniczych lokatorów. Dane GUS-u informują, że pod koniec 2016 r. zadłużenie czynszowe ciążyło na 46,5% lokali komunalnych. Znacznie niższe wyniki odnotowano dla mieszkań spółdzielczych (28,0%), własnościowych (16,8%) i społecznych (26,5%). Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl samorządy próbują walczyć z czynszowym zadłużeniem, ale ich starania zwykle przynoszą skromne efekty. Dlatego ciężar podwyżek czynszu spada na tych lokatorów mieszkań komunalnych, którzy rzetelnie regulują swoje zobowiązania.

 

Rok 2018 może okazać się przełomowy, jeśli chodzi o poziom cen mieszkań, które przez ostatnie 5 lat utrzymywały się na stabilnym poziomie. Ile zapłacimy więcej? Od 5 do nawet 10 procent – wynika z analiz Bouygues Immobilier Polska.

Odnotowano kilkunastoprocentowy wzrost cen generalnego wykonawstwa. Powiązane jest to przede wszystkim z deficytem pracowników oraz z rosnącymi cenami na rynku niektórych materiałów budowlanych. Dodatkowo topnieje podaż gruntów,  w związku z czym deweloperzy są gotowi zapłacić za nie dużo więcej niż np. 2 lata temu. Przy wzroście tych dwóch kluczowych kosztów, które mają bezpośredni wpływ na cenę mieszkań trudno spodziewać się, aby deweloperzy utrzymali stałe ceny i obniżyli marże. Niestety wówczas koszty zostają przeniesione na cenę ofertową.

Jak wynika z ostatnich raportów, Polacy coraz częściej i chętniej kupują mieszkania trzypokojowe. Po raz pierwszy w historii, w roku 2017 ich udział w sprzedaży przewyższył sprzedaż mieszkań dwupokojowych. Najważniejszym kryterium dla przyszłych nabywców nadal pozostaje lokalizacja i cena. Od kilku lat, nieprzerwanie 80%- 90% wszystkich sprzedanych przez deweloperów mieszkań stanowią te z segmentu popularnego. Od połowy 2015 roku zauważalny jest także znaczny wzrost zakupu nieruchomości pod wynajem. Głównym kryterium wyboru jest stopa zwrotu, która oscyluje w przedziale od 5 do 7%.

Dodatkowo z raportu opracowanego przez KPMG wynika, że nieustannie przybywa bogatych Polaków, a ich ulubioną formą lokowania kapitału jest inwestowanie w nieruchomości (64%.). Największa liczba takich lokali znajduje się w Warszawie, jednak coraz więcej nieruchomości premium powstaje też w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, poza kryteriami wartościowymi, apartamenty charakteryzują się także lokalizacją w prestiżowych dzielnicach, ochroną w budynku, dodatkowymi funkcjami dla mieszkańców. Potwierdza to częściowo zabytkowa inwestycja – Jagiełły 6 w centrum Wrocławia. Spacer zarówno do Rynku Starego Miasta zajmuje jedynie 15 minut. Niewątpliwym atutem tej lokalizacji jest nie tylko sąsiedztwo Odry i zielonych terenów. Dla wygody mieszkańców stworzona zostanie podziemna hala garażowa oraz zielony, wewnętrzny dziedziniec. Zgodnie z prognozami na 2018 rok trendy i gusta dotyczące wielkości oraz lokalizacji mieszkań nie powinny ulec zmianom.

Rok 2017 dla rynku mieszkaniowego był niezwykle udany i przyniósł deweloperom bardzo dobre wyniki sprzedażowe. Rozpędzony rynek nie zwalnia, a spowolnienie nie jest przewidywane. Rada Polityki Pieniężnej ogłosiła przesunięcie spodziewanej podwyżki stóp procentowych na koniec 2018 roku, co oznacza, że zostanie podtrzymany wysoki udział zakupów klientów rezygnujących z niskooprocentowanych lokat bankowych.

– Rynkowa prosperity trwa w najlepsze kolejny rok, wobec czego przewidywanie jej końca już w 2018 roku byłoby wróżeniem z fusów. Tym bardziej, że absolutnie nic nie wskazuje na to, by trend rynkowy miał się w nowym roku osłabić czy tym bardziej odwrócić. Wręcz przeciwnie, gospodarka kwitnie, spada bezrobocie, rosną wynagrodzenia Polaków, którzy zaciągają coraz więcej kredytów hipotecznych. W perspektywie roku nie powinno się więc wiele zmienić, choć o kolejne spektakularne rekordy sprzedaży może być coraz trudniej. – powiedział Jarosław Jędrzyński, portal RynekPierwotny.pl.

Popyt na mieszkania jest obecnie rekordowo wysoki. Banki oferują zainteresowanym bardzo atrakcyjne stopy oprocentowania kredytów, dlatego Polacy chętnie inwestują w nowe nieruchomości. Pozytywnymi czynnikami, które napędzają popyt na rynku mieszkaniowym pozostają: wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia i dobre nastroje zakupowe.

 

Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym roku. Ten ostatni po raz czwarty z rzędu okazał się rekordowy pod względem sprzedażowym z ponad 20-proc. przebiciem. Nietrudno się więc domyślić, jaki był inwestycyjnie.

Inwestycje rozpoczęte w pogoni za popytem

Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, pobiły historyczne rekordy w sposób, który jeszcze rok temu mógł się wydawać zupełnie abstrakcyjny – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W roku 2017 licząc ogółem ruszyła budowa 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając dotychczasowy rekord o 18,4 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę aż 105,4 tys. lokali, osiągając progres rdr bliski – bagatela – jednej czwartej.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl tak nieprawdopodobnie wyśrubowane statystyki nowych budów są oczywiście pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, wymuszającego konieczność bardzo intensywnego uzupełniania topniejącej w oczach oferty nowych mieszkań. W ponownie rekordowym sprzedażowo 2017 roku deweloperzy zakontraktowali o blisko 22 proc. więcej lokali licząc rok do roku. Daje to wolumen prawie 80 tys. mieszkań z pierwszej ręki, sprzedanych na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju, a także oznacza podwojenie sprzedaży w ciągu 4 lat koniunkturalnej prosperity.

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę

Podobnie bardzo atrakcyjnie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku po raz pierwszy w historii rynku pierwotnego roczny wolumen pozyskanych pozwoleń przekroczył ćwierć miliona, poprawiając wynik roku 2016 o ponad 18 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby prawie 129 tys. takich dokumentów, o ponad jedną piątą więcej rok do roku.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.

Trudno jednak w tym przypadku odmówić deweloperom biznesowej intuicji. Liczba mieszkań rozpoczętych przez nich w ubiegłym roku niemal co do sztuki zgadza się z wolumenem pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Czy w takim razie deweloperzy w bieżącym roku mają zamiar ruszyć z budową zawrotnej liczby 130 tys.  mieszkań?

Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem  

Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2017 roku GUS doliczył się ponad 178 tys. takich lokali, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpili deweloperzy, którzy rezultatem bliskim 90 tys. poprawili wynik z 2016 roku o 13,5 proc.

Tym razem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, warto jednak obok wyników rocznych zwrócić również uwagę na miesięczne, a więc wypracowane w grudniu ub. roku. Zarówno liczba mieszkań oddanych ogółem – 20,8 tys., jak i oddanych przez samych deweloperów – 10,7 tys., to wyniki jednomiesięczne historycznie najwyższe. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnie rekordowych wyników w kolejnych danych sygnalnych GUS są jak najbardziej uzasadnione.

Pytanie – co dalej?

Rok 2017 był dla branży deweloperskiej już po raz czwarty z rzędu niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz kolejny okazał się rekordowy z nieprawdopodobną wręcz dynamiką.

Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją przesłanki kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych czterech lat?

Jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl w roku bieżącym deweloperski rynek mieszkaniowy najprawdopodobniej poddany zostanie pierwszej poważnej próbie od początku trwania koniunkturalnej prosperity. Po pierwsze program dopłat mieszkaniowych MdM, który zdecydowanie wspierał deweloperów od 2014 roku, definitywnie w styczniu zakończył swoją misję. Co więcej, jego miejsce zajmuje nowa polityka mieszkaniowa rządu z jej sztandarowym programem Mieszkanie Plus, który z czasem dla deweloperów może stawać się w odróżnieniu od MdM coraz większym problemem.

Do tego nieuniknione wydają się podwyżki cen mieszkań w zakresie istotnie większym niż ten dotychczasowy. Drastycznie zwyżkują ceny gruntów inwestycyjnych, wyraźnie materiałów budowlanych, rosną koszty pracy przy kurczącej się dostępności wykwalifikowanych pracowników. Nikt natomiast nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynkowy popyt na mieszkania w środowisku wzrostu ich cen o 10-15 proc. w krótkim okresie czasu.

Coraz więcej wątpliwości budzą też planowane zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych i samych deweloperów, jak choćby te dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej.

W tej sytuacji o zdecydowanie optymistyczne wersje odpowiedzi na pytanie – co dalej z koniunkturą w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, może być w 2018 roku dużo trudniej.

Pomimo upływu całych dekad problem książeczek mieszkaniowych nie może doczekać się definitywnego rozwiązania systemowego. W efekcie na dziś dzień ponad milion rodaków czuje się pokrzywdzonych, by nie powiedzieć wręcz oszukanych przez własne państwo. Czy podjęte przez Rzecznika Praw Obywatelskich (RPO) działania przyniosą wreszcie oczekiwany rezultat?

Atrybut poprzedniej epoki

Instytucja mieszkaniowej książeczki oszczędnościowej jako instrumentu zapewniającego uzyskanie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, wprowadzona została w latach pięćdziesiątych ub. wieku, stając się z czasem jednym z najbardziej rozpoznawalnych i problematycznych atrybutów poprzedniej epoki ustrojowej. Jak tłumacza eksperci portalu RynekPierwotny.pl od roku 1958 obowiązywał system gwarantujący realną wartość zgromadzonych wkładów poprzez udzielanie tzw. premii gwarancyjnej. W kolejnych latach był on parokrotnie modyfikowany pod względem zasad gromadzenia wkładów, ich oprocentowania, czy też warunków nabywania prawa do premii.

W ten sposób książeczka mieszkaniowa stała się swoistym dowodem, potwierdzającym zawarcie umowy mieszkaniowego rachunku oszczędnościowego pomiędzy jej posiadaczem a bankiem PKO, który cały system obsługiwał. Państwowy bank odpowiadał więc za zgromadzone przez obywateli wkłady na nabycie lokum, ich oprocentowanie oraz pieniężną premię gwarancyjną, zapewniającą urealnienie wartości zgromadzonych środków.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl cały system działał w miarę sprawnie mniej więcej do drugiej połowy lat siedemdziesiątych, zapewniając własne cztery kąty tysiącom rodzimych gospodarstw domowych. Niestety na początku kolejnej dekady system dochodzenia do własnego lokum za sprawą oszczędzania na książeczkach mieszkaniowych legł w gruzach, na co oczywiście główny wpływ miała tragiczna sytuacja całej polskiej gospodarki. Tym sposobem ogromna rzesza rodaków – posiadaczy książeczek mieszkaniowych – powitała transformację ustrojową praktycznie z niczym, a więc bez szansy na własne „M” i z „książeczkowymi” wkładami, które za sprawą hiperinflacji zdewaluowały się niemal do zera. Z kolei w roku 1990 wprowadzony został przepis, który wykluczył sądowe dochodzenie waloryzacji wkładów, także tych zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych. Miało to chronić system bankowy przed załamaniem w trakcie transformacji ustrojowej.

 III RP z premią gwarancyjną

W III RP jedynym uprawnieniem przysługującym właścicielom książeczek mieszkaniowych jest prawo do premii gwarancyjnej. Zostało ono przyznane na warunkach określonych w ustawie z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Aktualnie na premię gwarancyjną mogą liczyć ci posiadacze książeczek mieszkaniowych, którzy przeznaczą środki na jeden z dwunastu ściśle określonych w przedmiotowych przepisach celów mieszkaniowych. Chodzi tu przede wszystkim o sytuację poniesienia jednorazowo znacznych wydatków na kupno mieszkania bądź jego wykup od spółdzielni, wniesienie wkładu własnego kredytu hipotecznego, czy też dokonania wpłaty partycypacji do TBS. Z kolei osoby posiadające już własne lokum środki z premii gwarancyjnej mogą przeznaczyć na jego remont, jednak polegający wyłącznie na wymianie okien albo kompletnej wymianie instalacji gazowej bądź elektrycznej.

Niestety w rezultacie zdecydowanie restrykcyjnych przepisów, przyznających prawo do premii gwarancyjnej, ogromna rzesza posiadaczy książeczek mieszkaniowych znalazła się poza kręgiem beneficjentów ustawy.

RPO z pomocą

W tym stanie rzeczy sprawa książeczek mieszkaniowych musiała w końcu trafić do Rzecznika Praw Obywatelskich. Pełniący tę funkcję Adam Bodnar spotkał się właśnie z reprezentantami Krajowego Stowarzyszenia Posiadaczy Książeczek Mieszkaniowych PKO BP, aby w obecności przedstawicieli mediów zaprezentować dotychczasowy stan swoich działań, których celem jest ostateczne systemowe rozwiązanie przedmiotowej kwestii.

Według opinii RPO problem polega na tym, że z ponad miliona osób, które pomimo przysługującego im prawa do premii dotychczas z niego nie skorzystały, ogromna większość nie jest i najprawdopodobniej nigdy nie będzie w stanie zrealizować warunków narzuconych przez obowiązujące przepisy. Innymi słowy, aktualny katalog celów mieszkaniowych uprawniających do uzyskania premii gwarancyjnej jest dalece niewystarczający. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl przykładowo, nie zawiera on takich czynności jak zwykły remont w celu poprawy standardu technicznego mieszkania, wymiany przestarzałych pieców grzewczych na ekologiczne, dostosowania lokum do potrzeb osób starszych lub niepełnosprawnych, remonty mieszkań komunalnych itp. Co gorsza, prawo do premii nie przysługuje osobom bez tytułu prawnego do mieszkania, w tym także osobom bezdomnym.

W efekcie wciąż na rynku pozostaje ogromny, ponadmilionowy wolumen niezrealizowanych książeczek mieszkaniowych, a liczba tych likwidowanych z premią z roku na rok coraz bardziej topnieje, osiągając w 2016 r. poziom zaledwie 24 tys. Co więcej, systematycznemu spadkowi ulega także wysokość średniej premii gwarancyjnej z początkowych kilkudziesięciu tys. zł do zaledwie 8,1 tys. zł w 2016 r., stanowiących równowartość zaledwie 1-2 mkw. mieszkania. Zdaniem RPO problem książeczek jest na tyle poważny, że warto go potraktować systemowo i tak zmienić przepisy, by z premii gwarancyjnej można było skorzystać także w sytuacjach, na które dziś prawo nie pozwala. To realnie poprawi sytuację właścicieli książeczek.

RPO wystosował w tej sprawie specjalne pismo do Prezesa Rady Ministrów, którego uznaje za jedynego właściwego adresata roszczeń posiadaczy książeczek mieszkaniowych. Zawiera ono szczegółowy opis problemu właścicieli książeczek mieszkaniowych, sugestie ich rozwiązania, i w końcu prośbę „o spowodowanie podjęcia odpowiednich działań zmierzających do definitywnego załatwienia nierozwiązanego od kilkudziesięciu lat problemu posiadaczy książeczek mieszkaniowych”.

 

 

 

 

Na początek stycznia 2018 r. zaplanowano istotną zmianę przepisów dotyczących obowiązku meldunkowego. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, taki obowiązek będzie utrzymany. Władze tłumaczą to m.in. koniecznością gromadzenia informacji potrzebnych samorządom i względami bezpieczeństwa. W zamian rząd proponuje łatwiejsze zasady dokonania meldunku. Trudno jednak przypuszczać, że Polacy zaczną chętnie aktualizować i zgłaszać miejsce swojego zamieszkania. Dane GUS-u sugerują, że w ostatnich latach obowiązek meldunkowy był mocno lekceważony.

Od 2013 roku brak aktualnego meldunku nie jest karany …

 Warto przypomnieć, że obowiązek meldunkowy miał zostać zniesiony już 1 stycznia 2014 r. na mocy ustawy o ewidencji ludności z 24 września 2010 r. (Dz. U. Nr 217, poz. 1427). Termin zniesienia wspomnianego obowiązku został jednak przesunięty (na 1 styczeń 2018 r.). Ostatnie decyzje rządu sugerują, że formularze meldunkowe pozostaną w użyciu do końca bieżącej dekady. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl będziemy mieli zatem do czynienia z utrzymaniem obowiązku, którego lekceważenie nie powoduje żadnych sankcji dla obywatela. Do 1 stycznia 2013 r. istniała jeszcze wątpliwa perspektywa poniesienia kary za niedokonanie meldunku. Sankcję przewidywał art. 147 kodeksu wykroczeń (KW). Wspomniany przepis mówił o karze ograniczenia wolności, grzywny lub nagany. Co więcej, karę grzywny lub nagany przewidziano dla osoby, która mimo takiej powinności, nie powiadomiła właściwego organu o niewypełnieniu obowiązku meldunkowego. Tak restrykcyjny charakter art. 147 KW nie dziwi jeśli uwzględnimy fakt, że ten artykuł zredagowano na początku lat 70 – tych minionego wieku.

Obecne przepisy dotyczące czasu na dokonanie meldunku, na szczęście są o wiele mniej restrykcyjne niż regulacje z 1974 r. – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Przepisy uchwalone w 1974 r. obligowały do zameldowania się w danej miejscowości najpóźniej przed upływem czwartej doby od dnia przybycia. Ustawa z 2010 r. daje obywatelowi 30 dni na dokonanie meldunku w miejscu stałego lub czasowego pobytu. Najpóźniej w dniu opuszczenia miejsca pobytu stałego albo czasowego, obywatel powinien zgłosić wyjazd zagraniczny z zamiarem stałego pobytu lub wyjazd zagraniczny bez zamiaru stałego pobytu, ale trwający dłużej niż 6 miesięcy.

Pewna liberalizacja przepisów z 2010 r. wydaje się niewielkim pocieszeniem dla osób zainteresowanych zniesieniem obowiązku meldunkowego. W ramach kontrargumentu, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji przypomina jednak, że obowiązek meldunkowy wciąż funkcjonuje na terenie kilkunastu krajów UE (Finlandii, Litwy, Austrii, Chorwacji, Wielkiej Brytanii, Łotwy, Danii, Bułgarii, Belgii, Luksemburga, Szwecji, Hiszpanii, Włoch, Estonii, Holandii i Niemiec).

Przeprowadzkę za granicę zgłasza tylko garstka Polaków

Razem z decyzją o utrzymaniu obowiązku meldunkowego po 31 grudnia 2017 roku, MSWiA zapowiedziało zmiany, które umożliwią zameldowanie się przez Internet. Takie rozwiązanie ma być dostępne dla obywateli posiadających profil zaufany ePUAP albo kwalifikowany podpis elektroniczny. Inna zmiana polega na wprowadzeniu jednego formularza przeznaczonego do zameldowania się na pobyt stały i wymeldowania z pobytu czasowego albo wymeldowania się z pobytu stałego i zameldowania na pobyt czasowy.

Jak dodają eksperci z portalu RynekPierwotny.pl wspomniane zmiany zapewne ułatwią wypełnianie obowiązku meldunkowego (m.in. pracownikom często zmieniających miejsce zamieszkania i najemcom). Można mieć jednak wątpliwości, czy dzięki takim usprawnieniom Polacy będą bardziej chętni do przekazywania danych o swoim miejscu zamieszkania.

Minione lata pokazały bowiem, że rodacy niechętnie spełniają obowiązek meldunkowy. Mogą to potwierdzić m.in. dane Głównego Urzędu Statystycznego przedstawione na poniższym wykresie. Ze względu na niechęć polskich emigrantów do zgłaszania wyjazdu, GUS musi szacować wielkość emigracji na podstawie różnych źródeł (m.in. danych z państw członkowskich UE).

Główny Urząd Statystyczny oszacował, że pod koniec 2016 r. liczba polskich emigrantów na pobyt czasowy wynosiła około 2,5 mln. Około 80% z tych osób, przebywało za granicą dłużej niż 12 miesięcy. Mamy zatem do czynienia z dwumilionową rzeszą Polaków, którzy wybrali długookresowy pobyt za granicą (zwykle bez wcześniejszego zgłoszenia). Warto również zwrócić uwagę, że w latach 2010 – 2016 liczba osób formalnie zgłaszających wyjazd zagraniczny na pobyt stały była bardzo mała. Odpowiednich formalności dopełniało nie więcej niż 32 tysiące osób rocznie. Taki wynik wskazuje na nieskuteczność systemu meldunkowego jako źródła danych o emigracji Polaków i liczbie obywateli przebywających w kraju. Sam GUS przyznaje, że częste są przypadki osób, które pomimo długoletniego pobytu poza granicami Polski, nie zrezygnowały z krajowego meldunku.

Spore wątpliwości budzi również kompletność meldunkowych danych o migracjach wewnętrznych Polaków. Właśnie dlatego trzeba zadać sobie pytanie, czy system meldunków działający w obecnej formie, może być źródłem użytecznych informacji dla państwa (dotyczących np. zapotrzebowania na usługi publiczne).

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Jedną z najważniejszych wiadomości dla osób planujących zakup nieruchomości na kredyt będzie zapewne wypowiedź prezesa NBP Adama Glapińskiego. Zasugerował on, że stopy procentowe nie wzrosną nie tylko w tym roku, ale również w 2019r, co może przełożyć się na warunki kredytowe dostępne dla kredytobiorców.

– Dotychczas panowało przekonanie, że pierwszą podwyżkę stóp zobaczymy w IV kwartale 2018r., a kolejne w przyszłym roku. Każda podwyżka oznacza nie tylko, że wzrosną raty, ale również, że kredyt staje się trudniej dostępny. Jeśli wspomniana zapowiedź się sprawdzi, to dłużej będziemy mogli cieszyć się z tanich kredytów i ich dość dobrej dostępności – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Nowe wsparcie ze strony państwa już na horyzoncie?

W zaledwie dwa dni Polacy zarezerwowali całą pulę (380 mln zł) dopłat na ten rok, kończąc tym samym program „Mieszkanie dla młodych”. Obecnie nie ma więc już możliwości uzyskania rządowego wsparcia na zakup nieruchomości. W przyszłości dopłaty być może ponownie będą wypłacane, ale już nie do kredytów, lecz do oszczędności gromadzonych na tzw. Indywidualnych Kontach Mieszkaniowych (IKM).

– Osoby, które systematycznie będą tam wpłacały pieniądze z myślą o kupnie mieszkania czy budowie domu, mają otrzymywać  nie tylko odsetki zwolnione z podatku, ale również dopłatę od Państwa. Poza tym działa już również program Mieszkanie Plus. W jego przypadku nie są wypłacane dopłaty, lecz można dość tanio wynająć mieszkanie i powoli stawać się jego właścicielem– dodaje Jarosław Sadowski, Expander.

Ceny transakcyjne w większości analizowanych miast spadają, także w Łodzi

W ostatnich miesiącach tematem przewodnim raportu były znaczące podwyżki cen w Łodzi, które przekroczyły nawet poziom 4000 zł za m kw. W grudniu kupujący celowali w znacznie tańsze segmenty mieszkań.

– Dzięki temu ceny w tym mieście wyniosły średnio 3726 zł za m kw., a średnia kwota za mieszkanie spadła ponownie poniżej 200 tys. zł. Najniższe sumy w transakcjach zaczynały się od 2500 zł, choć najwięcej z nich zostało przeprowadzonych w przedziałach 3300 – 4000 zł. Nieliczne mieszkania sprzedawano tu za więcej niż 5000 zł za m kw. – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Odpowiednio o 3,9 i 3,8 proc. mniej płaciliśmy za mieszkania w Poznaniu i Gdyni.

– Pewien wpływ na taki stan rzeczy ma konstrukcja analizowanych transakcji, gdzie przeważały duże mieszkania, w których cena m kw. jest z reguły niższa niż przy standardowych mieszkaniach dwupokojowych. Tymczasem Gdynia w ostatnich miesiącach przyzwyczaiła nas do niższych cen w transakcjach. Tym razem za m kw. płacimy średnio już tylko 4850 zł – dodaje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

W dalszej kolejności obniżki cen zauważalne były we Wrocławiu, gdzie ceny w porównaniu do notowań z zeszłego miesiąca spadły o 2,1 proc.

– Obecna kwota za m kw. (5350 zł) jest niższa od odczytu sprzed 12-stu miesięcy o 1,4 proc. Nieco mniej płaciliśmy za mieszkania kupowane w Warszawie (-1,6 proc.) i Gdańsku (-1,3 proc.). W stolicy najniższe ceny m kw. rozpoczynały się już od 5000 zł, ale jednocześnie co 10-ta transakcja charakteryzowała się sumą wyższą niż 10 000 zł za m kw. Natomiast w Gdańsku znajdziemy transakcje w cenach niższych niż 4500 zł, choć i tu pojawiają się mieszkania o cenach przekraczających 9 000 zł – mówi Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Jedynym miastem, gdzie ceny nie uległy zmianie jest Kraków. W ostatnich transakcjach średnia wyniosła 6287 zł za m kw. i jest to o 4 proc. więcej niż przed rokiem.

Deweloperzy podwyższają ceny

Podwyżki w cennikach deweloperów dotyczyły wszystkich analizowanych metropolii. Skala tych zmian okazała się jednak bardzo zróżnicowana (od +0,8% w Warszawie do +8,0% dla Gdańska). W zasadzie tylko dwa miasta (Łódź i Gdańsk) cechowały się ponadprzeciętnymi wzrostami średniej ofertowej ceny za 1 m kw. nowego mieszkania.

Dla kupujących nowe lokale, coraz mniej przyjazna cenowo jest Łódź – w tej metropolii mieszkania kosztujące od 5000 zł/m kw. do 6000 zł/m kw. stanowią już 61% oferty deweloperów (dane z IV kw. 2017 r.).

– Od października do grudnia 2017 r. widoczny był spadek udziału łódzkich nowych „M” z ceną 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw. (-13,0 punktów procentowych – p.p.) oraz równoczesny wzrost odsetka mieszkań kosztujących 5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw. (+10,3 p.p.). Na terenie Gdańska, spadek udziału lokali z ceną 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw. (-13,4 p.p.), skutkował wzrostem odsetka prawie wszystkich droższych mieszkań. Taka sytuacja w połączeniu z dużym spadkiem podaży, sugeruje wyprzedaż tańszych ofert (związaną m.in. z MdM-em). Natomiast w przypadku Łodzi miała miejsce zmiana skutkująca wyraźnym wzrostem podaży i zastąpieniem sprzedanych lokali (cena: 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw.) przez droższe propozycje (5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw.) – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zastępowanie sprzedanych i tańszych mieszkań (często kwalifikujących się do programu MdM) przez droższe lokale z kolejnych inwestycji, nie tylko w przypadku Łodzi, skutkuje wzrostem średniej ofertowej ceny 1 m kw. Na znacznie większych rynkach (m.in. warszawskim oraz krakowskim), takie zmiany struktury cenowej zachodzą jednak w mniej gwałtowny sposób.

Pod koniec ubiegłego tygodnia Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował założenia projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej. Celem zmian jest ograniczenie ryzyka związanego z zakupem mieszkania od dewelopera i ochrona wpłat na Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze.

Obecna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pochodzi z 16 września 2011 roku i według UOKiK, nie chroni wystarczająco nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Wobec tego, jakie zmiany zostaną prawdopodobnie wprowadzone do ustawy deweloperskiej?

Koniec MRP bez zabezpieczenia

Jedną z najważniejszych zmian w ustawie będzie likwidacja otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych bez zabezpieczenia. Do tej pory nabywca wpłacał pieniądze na mieszkanie, a bank przekazywał je deweloperowi w ratach, bez kontroli nad postępami w pracy. Natomiast z rachunku zamkniętego dostanie je dopiero po wybudowaniu inwestycji, tj. po przeniesieniu prawa własności mieszkań na swoich klientów. Celem zmiany jest ochrona pieniędzy na wypadek bankructwa firmy deweloperskiej. W razie upadłości kupujący mógłby łatwiej dochodzić swoich roszczeń związanych ze zwrotem pieniędzy.

Nowe informacje w prospekcie informacyjnym

Obecnie ustawa nakłada na dewelopera obowiązek poinformowania nabywcy o realizowanej inwestycji, oferowanym mieszkaniu oraz o sytuacji prawno-finansowej przedsiębiorcy. Po nowelizacji, w prospekcie mają się znaleźć również informacje o cenie oferowanego mieszkania oraz o ryzyku utraty części pieniędzy w przypadku upadłości banku, który jest odpowiedzialny za prowadzenie MRP.

Kolejną zmianą ma być unormowanie praw i obowiązków stron na wypadek niewypłacalności banku. Po zmianach, deweloper w ciągu 30 dni będzie musiał zawrzeć umowę o prowadzenie Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego z innym bankiem oraz poinformować o tym fakcie swoich klientów.

Zasady umowy rezerwacyjnej

Rząd chce uregulować zasady umowy rezerwacyjnej mieszkania zawierane m.in. w sytuacji, gdy nabywcy starają się o kredyt. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna miałaby mieć charakter kaucji i nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny. Natomiast, po zawarciu umowy z deweloperem,  cała kwota zostanie przeznaczona na poczet ceny nabywanej nieruchomości i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ochrona wpłat i czysta hipoteka

Planowane jest również wprowadzenie sankcji dla deweloperów, którzy nie zapewnią jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat kupujących mieszkania. Co więcej, obowiązkowym załącznikiem umowy deweloperskiej ma zostać zgoda finansującego.

KOMENTARZ

mec. Konrad Płochocki, Polski Związek Firm Deweloperskich

Założenia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydają się być sprzeczne z polityką Rządu, który od początku kadencji kładzie nacisk na wspieranie małych i średnich przedsiębiorstw. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy stał się podstawą funkcjonowania 90% firm i pozwolił na rozwój małych i średnich polskich rodzinnych firm deweloperskich, nie dopuszczając do zdominowania rynku przez małą grupę największych podmiotów.

Musimy zdać sobie sprawę, że likwidacja samodzielnego otwartego rachunku powierniczego jest tak naprawdę likwidacją rachunku otwartego w ogóle. Na rynku nie ma innego instrumentu funkcjonującego na zasadach rachunku otwartego z gwarancją ubezpieczeniową. Dodatkowo gwarancja bankowa wymaga przedstawienia drugi raz takich samych zabezpieczeń jak przy postępowaniu kredytowym, co oznacza, że z punktu widzenia ekonomicznego ten instrument nie różni się w żaden sposób od rachunku zamkniętego.

Co więcej, UOKiK nie dysponuje żadnymi przykładami na to, że mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy nie zapewnił należytej ochrony klientom od czasu jego wprowadzenia, czyli od 2012 roku.

W związku z tym, że propozycje dotyczące rachunku otwartego idą w poprzek programów rządowych, które miały wspierać małe i średnie polskie przedsiębiorstwa, spodziewamy się, że Rada Ministrów skrytykuje ten pomysł, ponieważ likwidacja mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego oznaczałaby uprzywilejowanie największych międzynarodowych firm, które mają dostęp do kapitału zagranicznego, a to będzie oznaczało wyparcie rodzimych firm z rynku.

 

 

Źródło: RynekPierwotny.pl

 

Deweloperzy podejmują inicjatywy promujące młodych twórców i środowiska artystyczne, co w dużej mierze wpływa na zmianę postrzegania projektów deweloperskich oraz propagowanie kultury i sztuki w ośrodkach miejskich. W celu popularyzacji sztuki w przestrzeni publicznej oraz zmiany wizerunku miast powstała fundacja Dom Development City Art:

– Koordynuje proces powstawania nowych dzieł sztuki w ramach realizacji kolejnych inwestycji. Przyjęcie tej inicjatywy ze strony rynku jest na tyle pozytywne, że utwierdziło to Dom Development co do słuszności idei – komentuje prezes fundacji i rzecznik prasowy Dom Development S.A. Radosław Bieliński. – Tworzenie nowych osiedli mieszkaniowych, powinno iść w parze z odpowiedzialnością za jakość tych nowopowstających przestrzeni miejskich. Dzisiaj rynek mieszkaniowy w Polsce jest już na tyle dojrzały, że spełnienie takiego podstawowego założenia, jak wysoka jakość budowania jest już niewystarczające.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Jarosław Jędrzyński jest zdania, że coraz częściej pojawiająca się na osiedlach sztuka podnosi prestiż nie tylko inwestycji, ale i samego dewelopera. Według niego prezentowanie różnych odmian i form sztuki na osiedlach mieszkaniowych jest dość nową tendencją, która szybko zyskuje popularność. Ekspert podkreśla, że pierwowzorem osiedla artystycznego w Polsce jest Żoliborz Artystyczny.

– Przykład ten podziałał na środowisko deweloperskie na tyle zdecydowanie i mobilizująco, że różnorodne formy sztuki zaczynają się pojawiać coraz częściej w przestrzeni kolejnych inwestycji rynku pierwotnego, a sami deweloperzy zaczynają z coraz większym przekonaniem wczuwać się w rolę mecenasów sztuki – komentuje Jędrzyński.

Żoliborz Artystyczny promuje wielu polskich artystów: Maurycego Gomulickiego, Piotra Młodożenieca, Daniela Wnuka, Katarzynę Górną, Czesława Kałużnego, Zbigniewa Olkiewicza, Dorotę Brodowską, Jana Bajtlika, Rafała Dominika oraz Olgę Wolniak.

– Inspiracją do stworzenia Żoliborza Artystycznego byli polscy artyści związani z tą częścią Warszawy. Stąd też pomysł na patronów kolonii osiedla, na nazwy ulic i źródło inspiracji do powstania wspomnianych wcześniej dzieł sztuki zainstalowanych we wspólnej przestrzeni – komentuje Radosław Bieliński.

Tytułowe stwierdzenie o 2018 roku bez MdM-u, wbrew pozorom ma wiele wspólnego z rzeczywistością. Mieszkania, których nabywcy otrzymali dopłaty na początku stycznia, zostały już zarezerwowane nieco wcześniej (zwykle w IV kw. 2017 r.). Po jednorazowym zastrzyku finansowym o wartości 380 mln zł, rynek mieszkaniowy będzie musiał już sobie radzić bez rządowego dofinansowania. Spodziewany wzrost stóp procentowych NBP również ograniczy popyt na lokale i domy. Prognozy dla 2018 r. wskazują jednak, że kondycja rynku pracy pomoże sprzedawcom i nabywcom mieszkań.

Skończyły się już środki na większy zastrzyk finansowy z BGK …

Ze względu na swoją wartość (ok. 380 mln zł), ostatnia część dopłat z programu MdM, bez wątpienia jest dość ważnym bodźcem popytowym. Jak przypominają jednak eksperci portalu RynekPierwotny.pl trzeba pamiętać, że 2018 r. będzie się cechował mniejszą wartością wypłaconego dofinansowania niż trzy poprzednie lata. Możemy już być pewni, że do nabywców lokali i domów trafią dotacje o wartości, która znacząco nie przekroczy 380 mln zł. Analogiczna suma dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), w poprzednich latach wynosiła:

  • 366,3 mln zł – 2014 r. (w tym 98,5 mln zł od stycznia do marca)
  • 767,1 mln zł – 2015 r. (w tym 105,9 mln zł od stycznia do marca)
  • 794,6 mln zł – 2016 r. (w tym 415,1 mln zł od stycznia do marca)
  • 625,4 mln zł – 2017 r. (w tym 511,5 mln zł od stycznia do marca)

Jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę przesunięcie popytu związanego z programem MdM (patrz umowy rezerwacyjne) na IV kw. 2017 r. to okaże się, że wpływ ostatnich rządowych dopłat będzie mocno ograniczony. Deweloperzy już szykują się na zmianę struktury sprzedaży po styczniu 2018 r. Właśnie dlatego można zauważyć mniejszą liczbę nowych projektów z najniższej półki cenowej. Obecnie mniej atrakcyjne są takie lokalizacje jak na przykład krakowskie Swoszowice, którymi inwestorzy zainteresowali się ze względu na możliwość łatwego wybudowania lokali z ceną niższą od limitów MdM-u.

Sprzedawcom lokali pomoże spadające bezrobocie i wzrost płac

Brak długoterminowego wsparcia rynku przy pomocy dopłat mieszkaniowych to nie jedyna zła wiadomość dla sprzedawców mieszkań dotycząca 2018 roku. W ramach swojego najnowszego pakietu prognoz na 2018 rok, Narodowy Bank Polski przewiduje również wzrost inflacji (2017 r. – 1,9%, 2018 r. – 2,3%) oraz spadek tempa wzrostu gospodarczego (z 4,2% w 2017 r. do 3,6% w 2018 r.). Jak prognozują analitycy portalu RynekPierwotny.pl zdolność kredytowa nabywców nowych i używanych mieszkań prawdopodobnie zostanie ograniczona przez podwyżkę stóp procentowych NBP spodziewaną na koniec 2018 r. Skłonność banków do pożyczania środków na zakup lokum mogą również ograniczyć działania nadzoru finansowego, który krytykuje zbyt liberalne podejście kredytodawców (związane np. z akceptowaniem niskiego dochodu klientów po spłacie rat).

 

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Analizy rynku mieszkaniowego najczęściej dotyczą pięciu – sześciu największych metropolii, które upodobali sobie deweloperzy. Nie można jednak zapominać o pozostałych rynkach skupiających około 45% – 50% wartości obrotu mieszkaniami w Polsce. Dzięki niedawno opublikowanym statystykom GUS-u, możemy sprawdzić, jak przedstawia się średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego ze wszystkich polskich rynków (zarówno małych jak i większych). Ta wartość rosła przez cały 2014 rok, 2015 rok i 2016 rok.

 W 2016 r. średnia cena za lokal przekroczyła już 4600 zł/mkw.

Główny Urząd Statystyczny dopiero pod koniec października podał dane dotyczące obrotu nieruchomościami w 2016 r. Te opublikowane ze sporym przesunięciem czasowym informacje zasługują na uwagę, gdyż ich źródłem jest bardzo duża liczba aktów notarialnych. Po opracowaniu, przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, danych na temat sprzedaży lokali mieszkalnych okazało się, że średnia rynkowa cena tych nieruchomości z całej Polski wyniosła 4635 zł/mkw. w 2016 r.

Wynik dotyczący minionego roku, oznacza kolejny wzrost średniego kosztu 1 mkw. mieszkania. Taki wzrostowy trend trwa od 2014 r. Wtedy stały się widoczne symptomy ożywienia na krajowym rynku mieszkaniowym. Warto zatem porównać średni poziom cen 1 mkw. lokali z 2014 r. i 2016 r. To porównanie wskazuje, że wzrosty kosztów zakupu mieszkań dotyczyły nie tylko największych miast. Średnia transakcyjna cena 1 mkw. lokali mieszkalnych zmieniła się następująco:  

  • lokale mieszkalne w całym kraju: 2014 r. – 4117 zł, 2016 r. – 4635 zł (wzrost o 12,6%)
  • lokale mieszkalne w granicach miast: 2014 r. – 4236 zł, 2016 r. – 4777 zł (wzrost o 12,8%)
  • lokale mieszkalne w miastach na prawach powiatu: 2014 r. – 4805 zł, 2016 r. – 5391 zł (wzrost o 12,2%)
  • lokale mieszkalne poza granicami miast: 2014 r. – 2832 zł, 2016 r. – 3134 zł (wzrost o 10,7%)

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl tak duże zmiany cenowe wynikały m.in. z większego udziału droższych lokali w wartości obrotu rynkowego. Program Mieszkanie dla Młodych (podobnie jak inwestycje w najem) zaktywizował rynek pierwotny, na którym mieszkania zwykle są droższe. W 2016 r. ogólnopolska różnica między średnią ceną 1 mkw. nowego (5613 zł) i używanego lokalu mieszkalnego (3990 zł) była bardzo widoczna.

Informacje zgromadzone przez GUS wskazują natomiast, że istotnym zmianom nie uległa średnia powierzchnia lokali mieszkalnych kupowanych przez Polaków. Ten przeciętny metraż od 2009 r. do 2016 r. przez cały czas oscylował na poziomie 53 mkw. – 54 mkw.

 Koszty 1 mkw. niższe od 3000 zł nadal nie należą do rzadkości

Pomimo kolejnych wzrostów cen metrażu, w 2016 r. na mieszkaniowej mapie Polski nadal można było znaleźć wiele miast ze średnią cena za 1 mkw. poniżej 3000 zł – 3500 zł. Dane GUS-u wskazują, że nawet niektóre miasta na prawach powiatu cechowały się bardzo niskim poziomem cen lokali mieszkalnych.

Można wymienić jedenaście takich ośrodków miejskich, w których średnia cena 1 mkw. mieszkania nie przekraczała 2500 zł/mkw. W 2016 r. ranking miast na prawach powiatu z najniższym kosztem zakupu lokalu otwierał Bytom (1768 zł/mkw.) oraz Wałbrzych (1833 zł/mkw.). Wśród „najtańszych” ośrodków miejskich, można było znaleźć wiele miast typowo przemysłowych lub poprzemysłowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk rynku nieruchomości w portalu RynekPierwotny.pl.

Równie ciekawie prezentuje się lista miast na prawach powiatu z najdroższym metrażem (patrz druga część tabeli). Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego można wskazać osiem takich miast ze średnim poziomem cen lokali przekraczającym 5000 zł/mkw. w 2016 roku.

Do tej grupy oprócz pięciu metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska), zaliczały się również trzy mniejsze ośrodki miejskie: Świnoujście, Gdynia oraz Sopot. Ostatnie z wymienionych miast, pod względem przeciętnej ceny metrażu (8862 zł/mkw. w 2016 r.) zdystansowało nawet Warszawę (7783 zł/mkw.).

W nawiązaniu do powyższych wyników warto zwrócić uwagę, że miasta z najtańszym metrażem (takie jak np. Bytom i Wałbrzych), wcale nie cechowały się dużą powierzchnią kupowanych mieszkań. Opisywana sytuacja wskazuje, że tamtejsi nabywcy lokali mieszkalnych borykali się z poważnymi ograniczeniami finansowymi.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynoszące obecnie niemal 4600 zł brutto, w praktyce ma niewiele wspólnego z realiami rynku pracy. Dlatego trzeba wspomnieć, że Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował dane lepiej odzwierciedlające sytuację zatrudnionych. Według tych informacji z października 2016 roku, przynajmniej połowa polskich pracowników etatowych wówczas zarabiała mniej niż 2500 zł netto („na rękę”). Taka medianowa płaca wzrosła w porównaniu z październikiem 2014 roku. Problem polega na tym, że przez dwa lata rosły również ceny polskich mieszkań.

 Od 2014 r. do 2016 r. mediana płac urosła tylko o 6,5%

 Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się opublikowanym przez GUS wynikom badania struktury wynagrodzeń w październiku 2016 roku. Co warto zauważyć nie obejmują one podmiotów zatrudniających poniżej 10 osób. Dlatego przeciętny poziom płac „etatowców”, który obliczono dzięki wspomnianemu badaniu, na pewno jest nieco zawyżony. To nie zmienia jednak faktu, że przeciętna (medianowa) wartość wynagrodzeń z października 2016 r. (3511 zł brutto/ok. 2513 zł netto) jest bardziej realistyczną kwotą niż ówczesny poziom przeciętnej płacy w sektorze przedsiębiorstw (4259 zł brutto/ok. 3035 zł netto).

Wynik świadczący o tym, że w październiku 2016 roku co najmniej połowa Polaków zatrudnionych na etacie, zarabiała mniej niż 2513 zł netto, z pewnością nie przedstawia się optymistycznie. W poprzednich okresach analizowanych przez GUS, sytuacja wyglądała jeszcze gorzej. Według wyników poprzednich badań, medianowe wynagrodzenie netto w gospodarce narodowej wynosiło około:

  • październik 2006 r. – 1449 zł
  • październik 2008 r. – 1887 zł
  • październik 2010 r. – 2092 zł
  • październik 2012 r. – 2237 zł
  • październik 2014 r. – 2360 zł

Bardzo duży wzrost analizowanej płacy pomiędzy październikiem 2006 r. i październikiem 2008 r. (ok. 30%) wynikał z dobrej koniunktury gospodarczej i obniżenia składki rentowej. Później medianowa płaca w podmiotach zatrudniających przynajmniej 10 pracowników, co dwa lata rosła już znacznie wolniej. Wzrost pomiędzy październikiem 2014 r. i październikiem 2016 r. (+6,5%) wydaje się zaskakująco niski, jeżeli weźmiemy pod uwagę spadek bezrobocia. Większe zmiany odnotowano w okresie październik 2008 r. – październik 2010 r. (+10,9%) i październik 2010 r. – październik 2012 r. (+6,9%).

Przykładowy czas pracy na lokum wynosi nawet 75 lat

Informacje o medianowym poziomie płacy z października 2016 roku, eksperci portalu RynekPierwotny.pl wykorzystali do obliczenia, jak długo pracownik otrzymujący taką pensję, musiałby pracować na mieszkanie o powierzchni 55 mkw. Dla modelowego lokalu przyjęto średnią cenę 1 mkw. z całej Polski (4635 zł w 2016 r.) lub siedmiu największych rynków (6211 zł w 2016 r.). Dodatkowo można założyć, że przykładowy pracownik co miesiąc oszczędza 20% wynagrodzenia netto i regularnie wpłaca środki na depozyt zapewniający 1,00% realnego zysku w skali roku (tzn. zysku po odliczeniu inflacji). Po przyjęciu takich założeń okazuje się, że w 2016 r. czas pracy i oszczędzania na mieszkanie o powierzchni 55 mkw. wyniósłby:

  • 36 lat (lokal ze średnią ceną dla całego kraju – 4635 zł/mkw.)
  • 47 lat (lokal ze średnią ceną dla 7 największych rynków – 6211 zł/mkw.)

O wiele dłużej na lokum musiałaby pracować osoba otrzymująca 1383 zł netto, czyli wynagrodzenie nieosiągalne dla 10% pracowników – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku takiego oszczędzającego z miesięczną pensją 1383 zł, przykładowy czas pracy na mieszkanie wynosi odpowiednio 60 lat (lokal posiadający średnią cenę z całego kraju) i 75 lat (lokal posiadający średnią cenę z 7 największych rynków). Analogiczny czas pracy na mieszkanie to 19 lat i 25 lat po uwzględnieniu sytuacji osoby zarabiającej 7200 zł brutto. Problem polega na tym, że w październiku 2016 r. takie wynagrodzenie (ok. 5083 zł netto) było nieosiągalne dla 90% etatowych pracowników (z podmiotów zatrudniających przynajmniej 10 osób).

 

 

 

Kolejne dane Głównego Urzędu Statystycznego znów przyniosły rekordowe wyniki aktywności deweloperów. Tym razem na historycznie najwyższych poziomach są oddane w ciągu 12 miesięcy do użytkowania mieszkania i uzyskane pozwolenia na budowę kolejnych.

W ciągu ostatniego roku działający na polskim rynku deweloperzy uzyskali 130,5 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. To pierwszy raz w historii statystyk GUS-u kiedy przekroczony został poziom 130 tys. lokali. Liczba otrzymanych pozwoleń na budowę obrazuje plany deweloperów na przyszłość (chęć do budowy nowych mieszkań), ale na najwyższym w historii poziomie jest także liczba lokali oddanych do użytkowania, ta wartość jest obrazem efektów aktywności firm. W okresie listopad 2016 – październik 2017 oddano 86,8 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.

Aktywność deweloperów w okresie listopad 2016 – październik 2017 r.

Trzecia z badanych przez GUS statystyk, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, także robi wrażenie – to 101,8 tys. mieszkań w ciągu 12 miesięcy, drugi najwyższy wynik w historii. Warto przypomnieć, że rok temu wartość ta wynosiła 87,4 tys., a cztery lata temu – 50,8 tys. To znaczy, że w ciągu czterech lat liczba budowanych w Polsce mieszkań wzrosła dwukrotnie – wynika z obliczeń przeprowadzonych przez Home Brokera.

Jak podaje w najnowszym raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc. Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Pomagają mu stabilna gospodarka, wzrost płac i niskie stopy procentowe.

Sprzedają się dziury w ziemi

Na rynku królują mieszkania jeszcze niegotowe. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że odsetek gotowych mieszkań w większości miast nie przekracza 20 proc. Dla przykładu w Gdańsku jest to 9 proc., Warszawie 11 proc., a Krakowie – 16 proc. Jedyną metropolią, z dostępnością gotowych lokali przekraczającą 20 proc. jest Poznań, gdzie wskaźnik ten wynosi 25 proc. Nie mając innego wyboru, klienci kupują mieszkania w budowie.

Aktywność deweloperów w ujęciu 12-miesięcznym

Co ciekawe, na potęgę budują nie tylko deweloperzy, ale i inwestorzy indywidualni, czyli ludzie stawiający domy na własne potrzeby. W ostatnim roku rozpoczęto budowę 94,9 tys. domów, o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Grudzień ze względu na świąteczne przygotowania i urlopy, nie będzie dogodnym czasem dla nabywców mieszkań. Dlatego osoby liczące jeszcze na dopłatę z programu MdM, powinny jak najszybciej wybrać odpowiedni lokal i załatwić konieczne formalności. Szansę na rządowe dofinansowanie będą mieli jedynie wnioskodawcy, którzy już na samym początku stycznia (poprzez wybrany bank) wyślą wniosek do BGK. Sytuację ułatwia fakt, że większość osób zainteresowanych dopłatami do wkładu własnego, zna już graniczne ceny 1 mkw. lokalu. Te kryteria cenowe obecnie spełnia ponad 3500 nowych mieszkań z miast wojewódzkich.

Znamy już prawie wszystkie limity MdM-u na styczeń 2018 r.

Na korzyść przyszłych beneficjentów MdM-u działa to, że limity cenowe de facto obowiązują przez okres sześciu miesięcy. Dlatego wskaźniki dla piętnastu województw, które Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podał na początku października 2017 roku, będą aktualne również po styczniowym wznowieniu dotowania lokali. W gorszej sytuacji znajdują się tylko mieszkańcy województwa pomorskiego. Tamtejsze limity cenowe zostaną zaktualizowane na przełomie roku i będą miały faktyczne znaczenie przez bardzo krótki czas – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Można bowiem przypuszczać, że ostatnia pula środków na dopłaty do wkładu własnego (ok. 380 mln zł), zostanie wydatkowana w ciągu kilku pierwszych dni stycznia. Później beneficjenci MdM-u będą mogli wnioskować tylko o częściowy zwrot VAT-u zapłaconego przy budowie domu jednorodzinnego albo o dodatkową spłatę kredytu związaną z narodzinami trzeciego lub kolejnego dziecka.

Nie tylko w Warszawie będzie spory wybór lokali z dopłatą 

Na początku 2018 r. znów będzie możliwe uzyskanie dopłaty do używanego lokalu. Mimo tego, kończący się program Mieszkanie dla Młodych, znacząco poprawi wyniki sprzedażowe deweloperów. Już teraz można zauważyć spore zainteresowanie nowymi mieszkaniami, które bez dodatkowych rabatów spełniają kryteria cenowe MdM-u. Co ciekawe, podaż wspomnianych lokali jest nieco większa niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Według danych portali RynekPierwotny.pl i NoweMieszkanieDlaMlodych.pl, w połowie listopada na czternastu dużych rynkach mieszkaniowych można było znaleźć około 3500 nowych mieszkań (do 75 mkw.), które bez rabatów zakwalifikowałyby się do programu MdM. Na początku lipca bieżącego roku, analogiczna oferta „mieszkań dla młodych” liczyła sobie około 2900 sztuk. Deweloperzy dostosowują swoje propozycje do warunków rządowego programu, ponieważ chcą aby jak największa część z pozostałych 380 mln zł popłynęła na rynek pierwotny w ramach dopłat.

Dzięki danym portali RynekPierwotny.pl oraz NoweMieszkanieDlaMlodych.pl z połowy listopada 2017 r. możemy przewidzieć, w których miastach wojewódzkich zakup lokalu deweloperskiego z dopłatą nie będzie stanowił problemu. Na półtora miesiąca przed wznowieniem rządowego programu, nowe mieszkania (do 75 mkw.) z ceną 1 mkw. nieprzekraczającą limitu, stanowią następującą część łącznej oferty deweloperów:

Białystok – 10,6%

Bydgoszcz – 5,7%

Gdańsk – 17,3%

Katowice – 12,2%

Kielce – 13,2%

Kraków – 5,1%

Lublin – 6,1%

Łódź – 0,2%

Olsztyn – 25,8%

Poznań – 10,8%

Rzeszów – 9,2%

Szczecin – 2,2%

Warszawa – 7,1%

Wrocław – 7,8%

Zaprezentowane wyniki sugerują, że w przypadku rynku pierwotnego Olsztyn będzie dość nieoczekiwanym liderem wznowionego programu Mieszkanie dla Młodych. Wysokim udziałem nowych lokali z dopłatą, prawdopodobnie będzie cechował się też Gdańsk. Nie znamy jeszcze zaktualizowanych limitów cenowych dla pomorskiej metropolii, ale można przypuszczać, że te wskaźniki znacząco nie będą różniły się od obecnych wartości.

Pod względem łącznej liczby nowych mieszkań spełniających kryteria MdM-u, żadne miasto oczywiście nie będzie mogło konkurować z Warszawą. W połowie listopada 2017 r. na terenie stolicy było dostępnych prawie 1300 lokali deweloperskich (do 75 mkw.), które bez rabatów miały cenę jednostkową niższą od aktualnego limitu (6264,07 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że zakup nowego mieszkania będzie dla warszawiaków jedyną realną szansą na otrzymanie dopłaty do wkładu własnego. Niski poziom warszawskiego limitu dotyczącego używanych lokali (5125,15 zł/mkw.), praktycznie wykluczy tamtejszy rynek wtórny z rządowego programu.

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Pomimo popularności rachunków powierniczych, wielu klientów firm deweloperskich, nadal bierze pod uwagę tylko zakup ukończonego mieszkania. Nabycie gotowego lokalu to rozwiązanie, które może zapewniać subiektywne poczucie bezpieczeństwa. Warto również wspomnieć o możliwości szybszej przeprowadzki. Mieszkania posiadające takie zalety, nadal są dostępne na największych rynkach pierwotnych. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że przez ostatnie 2 – 3 lata, odsetek gotowych lokali znacząco spadł.

Ukończone „M” rzadko stanowią więcej niż 25% oferty deweloperów

Portal RynekPierwotny.pl jako serwis posiadający największą w Polsce bazę inwestycji deweloperskich, obserwuje ciekawe zmiany udziału gotowych mieszkań. Poniższa tabela przedstawia informacje z początku listopada 2017 r. o liczbie i udziale gotowych lokali deweloperskich. Te statystyki pochodzące z miast wojewódzkich wskazują, że odsetek ukończonych „M” w ofercie deweloperów obecnie bywa bardzo zróżnicowany (Opole i Zielona Góra – 0%, Katowice oraz Kielce – ponad 40%). Analizowany wskaźnik na ogół nie przekracza jednak 20% – 25%. Wyższego udziału gotowych mieszkań, nie odnotowano również w sześciu największych miastach wojewódzkich. Na początku listopada 2017 roku, udział gotowych mieszkań deweloperskich z metropolii wynosił:

  • Warszawa – 11%
  • Kraków – 16%
  • Łódź – 10%
  • Wrocław – 19%
  • Poznań – 25%
  • Gdańsk – 9%

Po porównaniu powyższych wyników, skala zmian staje się bardzo łatwo widoczna. Wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów sprawił, że ukończone mieszkania straciły swoją pozycję rynkową. W styczniu 2015 r. nowe mieszkania deweloperskie stanowiły 40% oferty z sześciu metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Na początku listopada 2017 roku, analogiczny wynik nie przekraczał 14%. W analizowanym okresie (styczeń 2015 r. – listopad 2017 r.) zwiększyła się łączna podaż mieszkań oferowanych w sześciu metropoliach (o mniej więcej 9% – 10%). Taka zmiana oczywiście nie mogła skompensować mniejszego udziału gotowych lokali.

Na połowę mieszkań z Warszawy trzeba będzie czekać dłużej niż rok

Spadek popularności gotowych mieszkań na największych rynkach deweloperskich, może skłaniać wiele osób do zainteresowania się lokalami z terminem ukończenia nieprzekraczającym pół roku. Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl, można ocenić udział rynkowy takich prawie gotowych „M”. Wspomniany udział waha się od 0% (Opole) do 30% (Zielona Góra). W przypadku sześciu największych miast, odsetek nowych lokali z półrocznym lub krótszym terminem ukończenia wynosi:

  • Warszawa – 15%
  • Kraków – 20%
  • Łódź – 14%
  • Wrocław – 11%
  • Poznań – 12%
  • Gdańsk – 15%

 Jak widać, mieszkania z krótkim terminem ukończenia (do pół roku), mogą nieco skompensować ewentualny deficyt gotowych lokali deweloperskich. Wśród „M” z datą ukończenia nieprzekraczającą 6 miesięcy, znajdziemy nawet takie mieszkania, które są już technicznie gotowe, ale czekają jeszcze na formalne zakończenie budowy.

Deficyt gotowych mieszkań w kolejnych kwartałach powinien stawać się mniej dotkliwy, bo inwestorzy systematycznie będą kończyć lokale, które obecnie są mniej zaawansowane w budowie i stanowią dużą część oferty rynkowej. W tym kontekście jeszcze raz warto powołać się na dane portalu RynekPierwotny.pl. Takie aktualne informacje wskazują, że na terenie Warszawy nowe lokale z terminem ukończenia dłuższym niż rok stanowią aż 56% oferty. Analogiczne wyniki z pozostałych metropolii to: 40% (Kraków), 68% (Łódź), 45% (Wrocław), 51% (Poznań) oraz 32% (Gdańsk).

Wartości odnotowane dla Warszawy i Łodzi sugerują, że w tych dwóch miastach ostatnio miała miejsce duża ofensywa inwestycyjna deweloperów – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Skala wspomnianej ofensywy oczywiście była bardzo różna. Wynika to z faktu, że warszawski rynek pierwotny pod względem podaży mieszkań, jest prawie sześć razy większy od swojego łódzkiego odpowiednika.

 

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Nieczęsto pojawiają się informacje dotyczące wartości mieszkań sprzedanych w Polsce. Takie ciekawe dane niedawno opublikował Główny Urząd Statystyczny. Informacje zebrane przez GUS, pozwalają nam na sprawdzenie, jak bardzo rynek lokali mieszkalnych jest skoncentrowany w dużych miastach. Dzięki danym przeanalizowanym przez RynekPierwotny.pl, można również przekonać się, w którym mieście nowe mieszkania mają największą przewagę rynkową nad lokalami „z drugiej ręki”.   

Co druga złotówka jest wydawana na lokale z największych miast 

Informacje o wartości transakcji przeprowadzanych na rynku mieszkaniowym, w praktyce są dość trudne do zgromadzenia. Problem stanowi między innymi rozproszenie obrotu używanymi mieszkaniami. Rejestry cen i wartości nieruchomości prowadzone przez starostwa powiatowe i urzędy miast na prawach powiatu, są praktycznie jedynym wiarygodnym źródłem informacji. Główny Urząd Statystyczny niedawno przeanalizował dane notarialne z takich rejestrów dotyczące 2016 r. Kompletne zestawienia sprzedanych lokali nie są dostępne od razu po zakończeniu roku kalendarzowego. Informacje o transakcjach z ostatnich miesięcy każdego roku, najpierw muszą zostać przekazane przez notariuszy i uwzględnione w urzędowym rejestrze.

Na podstawie informacji zebranych przez samorządy i GUS, można np. samodzielnie sprawdzić, jaki udział dwadzieścia największych rynków z 2016 roku, miało w łącznej wartości obrotu lokalami mieszkalnymi. Jak zauważają eksperci portalu rynekpierwotny.pl w grupie dwudziestu lokalnych rynków (powiatów i miast na prawach powiatu) z największą wartością sprzedanych mieszkań, znajdują się nie tylko miasta wojewódzkie. Do czołówki zakwalifikował się też powiat poznański, powiat wołomiński, powiat wejherowski i powiat wrocławski. Dwa pierwsze powiaty (poznański i wołomiński), w 2016 r. cechowały się większą wartością obrotu mieszkaniami niż np. Olsztyn, Katowice oraz Kielce.

Wszystkie wymienione wcześniej lokalizacje, pod względem wartości obrotu mieszkaniami, oczywiście nie mogą konkurować z największymi metropoliami.

Mowa o następujących miastach:

Warszawie (26,2% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Wrocławiu (8,9% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Krakowie (8,9% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Gdańsku (5,8% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Poznaniu (4,4% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Łodzi (2,5% wartości lokali mieszkalnych sprzedanych w 2016 r.)

Jak nietrudno obliczyć, sześć powyższych metropolii w minionym roku wygenerowało 56,7% wartości obrotu na całym krajowym rynku lokali mieszkalnych. Udział wspomnianych miast w rynku lokalowym będzie mniejszy (40,8%), jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę, a nie łączną wartość sprzedanych mieszkań. Wynika to z ponadprzeciętnej ceny lokali kupowanych na terenie największych miast.

Nowe mieszkania dominują m.in. na krakowskim i gdańskim rynku

 Interesująco przedstawia się również udział dziesięciu największych rynków lokalnych w ogólnej wartości nowych mieszkań, które sprzedano od stycznia do grudnia 2016 r. Po odpowiednim przekształceniu danych GUS-u okazuje się na przykład, że Warszawa miała nieco większy udział w wartości krajowego rynku pierwotnego (27,6%) niż rynku wtórnego (24,9%) – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Znacznie większa różnica w 2016 r. dotyczyła Krakowa (rynek pierwotny – 12,6%, rynek wtórny – 5,5%). Ta sytuacja wydaje się ciekawa ze względu na niewielką różnicę pomiędzy przeciętnymi cenami 1 mkw. nowego i używanego mieszkania w Krakowie.

Na tle największych rynków, Kraków wyróżnia się też wysokim udziałem nowych mieszkań w ogólnej wartości sprzedaży lokali mieszkalnych z 2016 r. (68,1%). Wysoki wynik odnotowano też w Gdańsku (64,1%). Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja dotycząca Łodzi. Tamtejsze nowe mieszkania od stycznia do grudnia 2016 r. wygenerowały niecałe 40% wartości sprzedaży lokali. Taki wynik potwierdza słabą kondycję łódzkiego rynku pierwotnego.

Warto również zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy Łodzią oraz Krakowem i Wrocławiem dotyczącą udziału w krajowym obrocie wszystkimi lokalami (zarówno nowymi jak i używanymi). Niewykluczone, że wyludniająca się Łódź pod względem wartości łącznych obrotów na rynku mieszkaniowym, niebawem zostanie wyprzedzona przez Szczecin oraz Lublin.

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Nawet bez sprawdzania dokładnych statystyk można być pewnym, że najwięcej nowych mieszkań ukończono w Warszawie. Sytuacja staje się mniej oczywista, jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę ukończonych lokali i domów w przeliczeniu na 1000 osób. Po uwzględnieniu takiego wskaźnika, polska stolica spada na 18 miejsce wśród 220 miast liczących sobie ponad 20 000 mieszkańców. Dwie pierwsze pozycje w rankingu mieszkaniowej aktywności, zajmują natomiast niewielkie miasta spod Warszawy. To nie koniec zaskakujących wyników, które dotyczą liczby mieszkań wybudowanych przez inwestorów prywatnych oraz pozostałe podmioty (np. deweloperów, spółdzielnie i samorządy).  

 Lokalizacja koło metropolii i rozwój przemysłu zwiększa liczbę inwestycji

 Informacje o liczbie mieszkań wybudowanych na terenie większych miast (> 20 000 mieszkańców), możemy znaleźć w zestawieniach publikowanych przez GUS. Co ważne, Główny Urząd Statystyczny pod pojęciem „mieszkania” rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Po uwzględnieniu takich założeń okazuje się, że w 2015 r. na terenie Warszawy wszyscy inwestorzy (m.in. osoby prywatne i deweloperzy), oddali do użytkowania ponad 13 300 mieszkań. Przewaga stolicy nad pozostałymi metropoliami (Krakowem, Łodzią, Wrocławiem, Gdańskiem i Poznaniem) jest co najmniej dwukrotna. Taka sytuacja nie może dziwić zważywszy na różnice w wielkości populacji. Znacznie bardziej zaskakujący jest fakt, że do grupy 20 miast z największą liczbą ukończonych mieszkań, w 2015 r. zakwalifikowały się podwarszawskie Marki. Ta lokalizacja wzbudza spore zainteresowanie wśród lokalnych deweloperów oraz prywatnych inwestorów, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny.

Aktywność budowlana RP wyk.1

Wspomniane Marki zajmują pierwsze miejsce pod względem liczby wszystkich ukończonych mieszkań w relacji do liczby mieszkańców (2015 r.). Wynik odnotowany w tej podwarszawskiej miejscowości (28,04 nowego mieszkania na 1000 osób) jest prawie cztery razy wyższy od analogicznej wartości dla Warszawy. Warto również nadmienić, że wśród wszystkich miast z ludnością ponad 20 000 mieszkańców, Marki cechują się największą liczbą mieszkań wybudowanych przez inwestorów innych niż indywidualni, w przeliczeniu na 1000 osób (15,46). Od stycznia do grudnia 2015 roku, inwestorzy indywidualni najczęściej kończyli mieszkania na terenie wspomnianych Marek oraz podwarszawskiej Kobyłki – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przykład miasta zajmującego trzecią pozycję w rankingu ogólnej aktywności inwestycyjnej (wszystkie ukończone mieszkania/1000 osób) dowodzi, że dobra kondycja lokalnego przemysłu również mocno wspiera budownictwo mieszkaniowe. Rzeszów już od kilku lat należy do grupy najbardziej perspektywicznych rynków deweloperskich w kraju. Inwestorów oraz nowych mieszkańców przyciąga rozwój lokalnego przemysłu (lotniczy, maszynowy, spożywczy) i sektora usług informatycznych.

Aktywność budowlana RP tab.1

Aktywność budownictwa to bardzo dobry miernik atrakcyjności regionu

Włodarze tych miast, które od dłuższego czasu cechują się dużą liczbą oddawanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 osób, powinni mieć powody do zadowolenia. Aktywność inwestycyjna „mieszkaniówki” jest bowiem swoistym miernikiem atrakcyjności regionu. Niezależnie od przyczyn wzmożonego ruchu budowlanego, takie zjawisko będzie w przyszłości procentowało mniejszymi problemami demograficznymi i dodatkowym potencjałem gospodarczym całej okolicy.

Informacje podawane przez Główny Urząd Statystyczny mogą być sygnałem alarmowym dla władz wielu innych miast. Jeżeli w miejscowości liczącej sobie 20 000 – 30 000 mieszkańców, co roku oddawanych jest do użytku zaledwie kilka nowych lokali i domów, to perspektywy takiego miasta nie rysują się zbyt optymistycznie. Mała aktywność budowlana może być zapowiedzią lokalnej katastrofy demograficznej.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Jeszcze w połowie lat 90 – tych, lokale komunalne i spółdzielcze były ważnym elementem rynku mieszkaniowego. Obecnie sytuacja przedstawia się już inaczej. Usilne dążenie Polaków do odrębnej własności lokali, wspierane przez kolejne ekipy rządowe sprawiło, że mieszkania inne niż własnościowe zostały zmarginalizowane. Wiele osób nawet nie zdaje sobie sprawy ze skali zmian, które dokonały się przez dwadzieścia lat. Wystarczy wspomnieć, że w tym okresie liczba mieszkań komunalnych zmalała o około milion. Ubytek w zasobach spółdzielni mieszkaniowych był jeszcze większy. Można sobie zadać pytanie, czy decyzja o przekształceniu tak dużej liczby lokali na mieszkania własnościowe została do końca przemyślana. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim samorządów, które miały większą swobodę w kształtowaniu swojej polityki mieszkaniowej i ustalaniu bonifikat za wykup „M”.  

Po uszczupleniu zasobu gmin i spółdzielni 77% mieszkań jest prywatnych

 Spisy powszechne są najlepszą okazją do sprawdzenia liczby własnościowych, komunalnych i spółdzielczych mieszkań. Takie badania odbywają się jednak stosunkowo rzadko. Dlatego w okresach pomiędzy spisami, Główny Urząd Statystyczny szacuje liczbę mieszkań na podstawie danych bilansowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie możemy już sprawdzić wyniki bilansu mieszkaniowego z 2015 r. Według najnowszych danych GUS-u, mieszkania należące do osób fizycznych (prywatne) stanowią aż 77% całego zasobu nieruchomości mieszkaniowych. Podany wynik stawia Polskę na jednej z czołowych pozycji wśród krajów Unii Europejskiej. W tym kontekście warto wspomnieć, że pod pojęciem „mieszkania” rozumiane są zarówno domy jak i lokale. Według danych z 2013 roku, Polacy byli właścicielami 10,4 miliona takich nieruchomości, a liczba prywatnych mieszkań we wspólnotach oscylowała na poziomie 2,5 miliona.

Drugą najważniejszą kategorią mieszkań w Polsce, wciąż są „M” należące do spółdzielni. W minionym roku, takie lokale stanowiły niecałe 16% całego zasobu mieszkaniowego. Udział mieszkań komunalnych był znacznie mniejszy (ok. 6%). Pozostałe kategorie własnościowe mieszkań (przykład: lokale z TBS-ów oraz mieszkania zakładowe), miały jedynie marginalne znaczenie.

 Zasoby mieszkaniowe RP wyk.1

Samorządy zdecydowanie za szybko pozbywały się swoich mieszkań …

 Trzeba mieć świadomość, że gwałtowny wzrost udziału mieszkań własnościowych jest nie tylko zasługą deweloperów i osób budujących domy w systemie gospodarczym. Od początku swojej działalności, spółki deweloperskie oddały do użytkowania około 755 000 mieszkań (suma z lat 1991 r. – 2015 r.). Analogiczny wynik dla inwestorów indywidualnych to 1,43 mln. Dane GUS-u wskazują, że tylko przez 12 lat (2003 r. – 2015 r.) liczba wszystkich mieszkań prywatnych wzrosła o 3,64 mln. Jak nietrudno zgadnąć, wiele „nowych” lokali własnościowych wcześniej znajdowało się w spółdzielczych i gminnych blokach. Jeżeli chodzi o spółdzielnie, to ich zasób mieszkaniowy od 2003 r. do 2015 r. zmniejszył się o 36%. Ubytek mieszkań komunalnych był podobny (-37%). W przypadku lokali należących do samorządów, dysponujemy również danymi z 1995 r. Wskazują one, że przez dwadzieścia lat, liczba mieszkań komunalnych spadła o 910 000 jednostek.

Zasoby mieszkaniowe RP tab.1

 

Realizacja rządowych planów, które zakładają wsparcie najmu, z pewnością byłaby łatwiejsza, gdyby samorządy w bardzo szybkim tempie nie pozbywały się mieszkań komunalnych. Duża część takich lokali została wykupiona na bardzo preferencyjnych warunkach, co stanowiło sposób na budowanie poparcia politycznego przez kolejne władze samorządowe – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W wielu miastach, szybka wyprzedaż mieszkań należących do samorządu, teraz skutkuje długimi kolejkami osób oczekujących na przydział lokalu. Media już wielokrotnie informowały o przypadkach korupcji związanej z przyznawaniem mieszkań komunalnych. Obecna sytuacja na pewno sprzyja podobnym praktykom. Problemy związane z gospodarowaniem mieszkaniami komunalnymi, dostrzega również NIK. Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie z 2012 r. podała między innymi, że co roku lokal komunalny otrzymuje tylko 16% osób starających się o przydział.

Obecny rząd chce promować najem poprzez dotowanie mieszkań komunalnych, więc potrzebne jest wprowadzenie odpowiednich rozwiązań prawnych. Przepisy przede wszystkim powinny uniemożliwić szybką sprzedaż nowych lokali, które zostaną wybudowane dzięki wsparciu z budżetu centralnego lub BGK. Na razie nie wiemy, ile takich „M” powstanie w ramach jednego z trzech zapowiadanych filarów programu Mieszkanie Plus. Na pewno nie uda się szybko odbudować zasobu lokali komunalnych do poziomu sprzed 10 lat – 15 lat.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Tradycyjnie jak po każdym zakończonym kwartale czołowe spółki deweloperskie o profilu mieszkaniowym opublikowały swoje wyniki sprzedaży. Tym razem obok wyników kwartalnych jest też okazja do podsumowania półrocznych osiągnięć branżowych tuzów.

Analizując zarówno kwartalne jak i półroczne statystyki sprzedażowe krajowej czołówki deweloperki mieszkaniowej, należy pamiętać o tym, że są one zestawiane z wynikami roku 2015, a więc historycznie rekordowego pod względem sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki.

Pierwsze rysy na wynikach w II kwartale

Prezentowane spółki w drugim kwartale bieżącego roku sprzedały w sumie bardzo zbliżoną ilość mieszkań do wyniku wypracowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku. To oznacza spadek kwartalnej dynamiki praktycznie do zera. Dla porównania, rok temu dynamika ta przekraczała grubo 50 proc., co było efektem wyrażanego nie tylko w dziesiątkach, ale nawet setkach procent liczonego rok do roku sprzedażowego progresu poszczególnych firm. Co więcej, w II kw. 2015 roku żaden deweloper mieszkaniowy notowany na warszawskiej giełdzie nie zanotował ujemnej dynamiki kontraktacji mieszkań. Z kolei w analogicznym okresie bieżącego roku takich przypadków było aż 5 – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Mimo wszystko ostatni zakończony kwartał trudno uznać za nieudany. Wręcz przeciwnie, wyrównanie ubiegłorocznego kwartalnego wyniku deweloperskiej sprzedaży to tak czy owak wyczyn budzący respekt. Problem w tym, że widać wyraźnie pierwsze symptomy koniunkturalnej zadyszki w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki. Wszystko wskazuje na to, że osiągnął on swoje apogeum sprzedażowych możliwości, co prawdopodobnie potwierdzą kolejne kwartalne statystki.

Wynik pierwszego półrocza wciąż na fali

 Mimo wszystko bardzo dobre sprzedażowo pierwsze dwa kwartały bieżącego roku przełożyły się na ponadprzeciętny wynik całego pierwszego półrocza. Z prezentowanej piętnastki branżowych tuzów rodzimej deweloperki mieszkaniowej ponad połowa pokazała progres r/r liczony w dziesiątkach procent w odniesieniu do pierwszego półrocza ubiegłego roku.

W sumie deweloperzy giełdowi zakontraktowali od stycznia do czerwca br. blisko 10,3 tys. lokali, czyli prawie o 14 proc więcej niż w analogicznym okresie rekordowego sprzedażowo 2015 roku. To wciąż bardzo dobra dynamika, choć ponad dwukrotnie słabsza od tej uzyskanej rok temu.

11.07 Sprzedaż deweloperów - I półrocze tab.1

Znamienne jest jednak, że najwyższe miejsca na trwającej fali prosperity zajmują przede wszystkim spółki o największym potencjale sprzedażowym: Murapol, Atal, Archikom, Dom Development, Robyg i Vantage. Dopóki taka sytuacja będzie miała miejsce, przewidywanie jakichkolwiek form koniunkturalnego przesilenia na pierwotnym rynku mieszkaniowym będzie tylko przysłowiowym wróżeniem z fusów – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z drugiej strony jednak nie brakuje argumentów stawiających pod znakiem zapytania utrzymanie w kolejnych miesiącach i kwartałach tak wysokiego tempa sprzedaży mieszkań przez firmy deweloperskie.

Deweloperom będzie coraz trudniej

Wygląda na to, że nad głowami deweloperów mieszkaniowych zaczynają się powoli zbierać ciemne chmury, za sprawą których wyniki sprzedaży w kolejnych kwartalnych okresach mogą okazać się coraz mniej spektakularne. Nie byłaby to najlepsza perspektywa dla przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż, zwłaszcza w sytuacji bardzo mocno rozpędzonej deweloperskiej machiny inwestycyjnej. W efekcie na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych mamy rozpoczętą bliską rekordowej ilość nowych inwestycji, a w związku z tym także ponadprzeciętną, pomimo wciąż bardzo dobrej sprzedaży, ofertę mieszkań z pierwszej ręki.

Dla deweloperów mieszkaniowych do głównych czynników ryzyka zalicza się przede wszystkim coraz bardziej realną perspektywę rozwinięcia skrzydeł przez rządową inicjatywę budowy „tanich” mieszkań na wynajem, czyli program Mieszkanie Plus.

Do tego dochodzi wyczerpująca się formuła programu rządowych dopłat w ramach MdM-u oraz coraz wyraźniej postępujący spadek atrakcyjności warunków kredytowania zakupów mieszkaniowych przez rodzime banki. W tej sytuacji deweloperom coraz trudniej będzie liczyć na swojego głównego sprzymierzeńca, czyli popyt inwestycyjny, który niezawodnie od trzech lat napędza koniunkturę na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Wszystko to stanowi mieszankę, która już w średnim terminie może mocno ograniczyć popyt na mieszkania z rynku pierwotnego.

Notowania deweloperów wciąż w trendzie bocznym

Niestety sprzedażowa prosperity nowych mieszkań wciąż nie przekłada się na większe zainteresowanie kupnem akcji deweloperów giełdowych. Branżowy indeks WIG-deweloperzy znajduje się dziś niemal na identycznym poziomie co 3 lata temu, a więc na samym początku koniunkturalnego ożywienia na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Co prawda za taki stan rzeczy w dużym stopniu odpowiada dominująca na warszawskiej giełdzie od co najmniej roku atmosfera pogłębiającej się inwestycyjnej beznadziei. Jednak nawet takie okoliczności nie usprawiedliwiają do końca faktu swoistej hibernacji koniunktury giełdowej spółek deweloperskich, których notowania tylko w minimalnym stopniu korespondują z trwającą od wielu już miesięcy sprzedażową euforią na rynku nowych mieszkań.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Brexit niestety stał się faktem. Teraz rynki będą się dostosowywać do nowej sytuacji. Jednym z rynków, który musi odnaleźć się w nowej rzeczywistości jest rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Brexit będzie miał mniej lub bardziej negatywny wpływ na całą krajową gospodarkę w bliżej nieokreślonej perspektywie. Z kolei destrukcyjny wpływ na rodzimą mieszkaniówkę może być spotęgowany kwestią kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim.

Prognozy osłabienia złotego do franka w przypadku Brexitu mówiły o poziomie 4,40 – 4,70. Na razie mamy kurs 4,10 – 4,15, a więc daleko bardziej optymistyczny. Gdyby taki poziom był poziomem docelowym, nie byłoby większego problemu. Może się jednak zdarzyć, że właściwe osłabienie złotego jest jeszcze przed nami. Gdyby kurs frank przekroczył 4,50 zł prawdopodobny byłby początek kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, ze wszelkimi jak najbardziej przewidywalnymi tego konsekwencjami dla rynku nieruchomości i całej gospodarki.

Nawet jednak abstrahując od ryzyka walutowego, przed rynkiem mieszkaniowym najprawdopodobniej trudniejsze czasy. Gospodarkę czekają teraz okresowe kłopoty, które jeśli nie przełożą się na klasyczny kryzys, to na pewno na oczekiwania pogorszenia warunków gospodarczych przez miliony rodzimych konsumentów. W związku z tym boom na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie będzie w stanie przetrwać w obecnej postaci. Deweloperzy muszą więc się przygotować na ograniczenie popytu na nowe mieszkania, na presję na spadki cen, w końcu na początek poważniejszej walki konkurencyjnej. Kłopotem okaże się wkrótce zbyt duża ilość rozpoczętych nowych inwestycji w stosunku do najprawdopodobniej malejącego popytu.

Z drugiej strony rząd będzie miał znacznie utrudnione zadanie z realizacją swej nowej polityki mieszkaniowej, czyli Mieszkaniem Plus. Już istniejące poważne problemy budżetowe zostaną dodatkowo pogłębione osłabieniem złotego i wzrostem kosztów obsługi zadłużenia zagranicznego. W tej sytuacji realizacje programów wyborczych mogą zejść na plan dalszy ustępując na dłuższy czas miejsca doraźnym działaniom utrzymującym parametry gospodarki na powierzchni.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Krajowe media poświęcają uwagę głównie zmodyfikowanej propozycji dla „frankowców”, którą niebawem ma przedstawić Prezydent. Dlatego można było zapomnieć, że Związek Banków Polskich (ZBP) również pracuje nad rozwiązaniem problemów związanych z zadłużeniem we franku. Pod koniec maja 2016 roku, przedstawiciele ZBP zaprezentowali swoją koncepcję pomocy dla wybranych „frankowców”. Kredytodawcy mają zagwarantować, że po przewalutowaniu, rata kredytu nie będzie wyższa od 70% miesięcznych dochodów netto klienta. Banki umorzą zobowiązania przekraczające wspomniany limit. Takie ostrożne rozwiązanie, którego maksymalny koszt jest oceniany na 1,6 mld zł – 2,7 mld zł, raczej nie sprosta rozbudzonym oczekiwaniom „frankowców”.

 Kredytodawcy też proponują przewalutowanie, ale po obecnym kursie CHF/PLN

Zgodnie z koncepcją przyjętą przez ZBP, kredytowe wsparcie jest adresowane do „rodzin najsłabszych ekonomicznie”. Podczas swojej prezentacji bankowcy przypomnieli, że wszyscy dłużnicy mieszkaniowi, mogą korzystać z niedawno utworzonego Funduszu Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych (wydatek banków: 0,6 mld zł). Nadal kontynuowane są też preferencje dla kredytobiorców w ramach tzw. „sześciopaku” (m.in. obniżka spreadu w kursie sprzedaży CHF/PLN). Wspomniany pakiet sześciu rozwiązań ułatwiających spłatę, kosztuje banki 1 mld zł rocznie – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

 Nowa propozycja ZBP ma odpowiadać poglądom polskiego społeczeństwa i zapewnić pomoc dla kredytobiorców przy zachowaniu bezpieczeństwa depozytów. Przedstawiciele Związku Banków Polskich przypomnieli, że w niedawnym sondażu CBOS-u (marzec/kwiecień 2016 roku) tylko 36% badanych osób opowiedziało się za wprowadzeniem specjalnych rozwiązań ustawowych dla „frankowców”. Taki wariant  zdecydowanie popiera 12% ankietowanych.

Osoby popierające rozwiązanie „frankowego” problemu przez rząd, nie będą zadowolone z propozycji ZBP. Związek Banków Polskich przewiduje bowiem następujące zasady wsparcia:

  • Pomoc ma być skierowana do osób regularnie spłacających kredyt, które sfinansowały przy pomocy banku mieszkanie o powierzchni użytkowej do 75 mkw. lub dom liczący sobie do 150 mkw. (z programu pomocowego zostaną wykluczone osoby posiadające inne nieruchomości mieszkaniowe).
  • Dodatkowym kryterium dla kredytobiorców będzie aktualny wskaźnik DtI (DtI = zobowiązania ratalne/dochód netto) wynoszący przynajmniej 70% (proponowany poziom DtI może ulec zmianie, a ten wskaźnik dla każdego kredytobiorcy powinien zostać obliczony na podstawie PIT-u za miniony rok).
  • W ramach jednorazowej propozycji, bank skonwertuje zadłużenie kredytobiorcy po bieżącym kursie CHF/PLN i wydłuży okres spłaty (maksymalne wydłużenie o 5 lat, nie więcej niż o 20% pozostałego okresu kredytowania). Jeżeli rata nowego kredytu ze stopą referencyjną WIBOR, niezmienioną marżą i wydłużonym okresem spłaty, przekroczy 70% dochodu netto, to klient nie będzie musiał spłacać tej części raty, która powoduje przekroczenie limitu DtI (> 70%).

 Propozycja ZBP ma uwolnić najbardziej „zakredytowane” rodziny od ryzyka kursowego i części długu – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Krajowe banki oczekują, że w realizacji opisywanego programu pomocowego będzie uczestniczył NBP.

 Wielu adresatów bankowej pomocy już wcześniej mogło zostać „zlicytowanych”

 Nowa propozycja ZBP została wyjaśniona w dość konkretny sposób. Dlatego można się pokusić o przeanalizowanie jej na rzeczywistych przykładach (patrz poniżej).

Przykład 1: Krakowskie małżeństwo za kredyt z waloryzacją do franka (250 000 zł/104 477 CHF, 25 lat, marża: 1,40%) w styczniu 2006 r. kupiło mieszkanie o powierzchni 44 mkw. Kredytobiorcy nie mają zaległości w spłacie. Równa rata wspomnianego kredytu (1552 zł w maju 2016 r.) jest jedynym zobowiązaniem małżonków. Ich obecny wskaźnik DtI (raty/dochód netto) wynosi 40%. Dlatego kredytobiorcy nie mogą skorzystać z propozycji ZBP.

 Przykład 2: Warszawska para w styczniu 2007 r. zaciągnęła kredyt waloryzowany kursem CHF/PLN (400 000 zł/171 798 CHF, 30 lat, marża: 1,20%) i kupiła lokal o powierzchni 52 mkw. Równa rata wspomnianego kredytu (aktualnie: 2099 zł) stanowi aż 71% dochodu netto gospodarstwa domowego, bo współmałżonek stracił pracę. Mimo wysokiego DtI, kredyt jest spłacany bez opóźnień (dzięki wykorzystaniu oszczędności). Po przewalutowaniu zadłużenia na podstawie aktualnego kursu CHF/PLN i wydłużeniu okresu spłaty o 4 lata, limit wskaźnika DtI (70%) nadal będzie przekroczony (wynik: 84%). W związku z tym, bank przejmie na siebie część raty przekraczającą 70% dochodu netto gospodarstwa domowego (418 zł/m-c).  

Jak widać, tylko jeden z przykładowych kredytobiorców może liczyć na to, że bank będzie spłacał za niego część raty. Założenie w przykładzie numer 2, które dotyczy braku zaległości ratalnych, trzeba traktować jako optymistyczne. W praktyce, wskaźnik DtI na poziomie przekraczającym 70% jest dość rzadkim przypadkiem. Gospodarstwa domowe posiadające tak ekstremalnie wysoką relację rat do dochodu, szybko popadają w problemy ze spłatą. Można zatem stwierdzić, że wielu potencjalnych adresatów propozycji ZBP, niestety straciło już swoje lokum. Być może, Związek Banków Polskich zdecyduje się na obniżenie limitu wskaźnika DtI, który jest warunkiem uzyskania pomocy finansowej (np. do 55% – 60%). W przeciwnym razie, propozycja ZBP z 31 maja 2016 r. będzie tylko epizodem, o którym szybko zapomną nawet „frankowcy”.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

W połowie marca b.r. skończyła się bieżąca pula środków w programie MdM. Brak formalnej możliwości dotowania używanych lokali i gotowych mieszkań deweloperskich sprawił, że w kwietniu 2016 r. miesięczna wartość przyznanych dopłat była już o 65% mniejsza od rekordowego wyniku z marca. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że już niebawem program Mieszkanie dla Młodych czeka kolejne bardzo ostre hamowanie. Wszystko za sprawą przepisów, które nie pozwalają na wykorzystanie całej puli środków na 2017 rok przed jego rozpoczęciem.   

 Do stycznia można wykorzystać tylko 50% puli zarezerwowanej na 2017 r.

 Po uważnym przestudiowaniu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (tzw. ustawy o MdM) okazuje się, że pomysłodawcy rządowego programu stworzyli mechanizm zabezpieczający przed zbyt szybkim wykorzystaniem środków na kolejny rok. Według artykułu 37 ustęp 1 ustawy o MdM, wypłaty powinny zostać wstrzymane, jeżeli poziom wykorzystania puli na kolejny rok przed jego rozpoczęciem przekroczy 50% – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Opisywany mechanizm można wytłumaczyć na tegorocznym przykładzie. Dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że pod koniec kwietnia b.r. beneficjenci programu MdM wykorzystali już 21,48% ze środków przeznaczonych na 2017 r. (160,2 mln zł z 746,0 mln zł). Cała pula o wartości 746 mln zł jest przeznaczona na dotowanie mieszkań i domów gotowych w 2017 r. Jeżeli przed końcem grudnia b.r. fundusze na 2017 r. zostaną wyczerpane w 50% (373 mln zł), to BGK będzie musiał wstrzymać ich dalsze wykorzystanie aż do 1 stycznia 2017 r. Taka zmiana sprawi, że dla uczestników programu MdM przejściowo będą dostępne tylko lokale i domy z terminem ukończenia w 2018 r. Dotowanie wspomnianych nieruchomości odbywa się z puli na 2018 rok, która na razie jest wykorzystana w bardzo niewielkim stopniu (0,23% pod koniec kwietnia 2016 r.).

Po wykonaniu prostej symulacji można stwierdzić, że przymusowa przerwa w wykorzystaniu środków na 2017 rok, jest już praktycznie przesądzona. Poniższy wykres potwierdza ten wniosek. Jeżeli przyjmiemy, że średniomiesięczny poziom wykorzystania przyszłorocznej puli będzie taki jak w kwietniu (ok. 70 mln zł), to termin przejściowego wstrzymania dopłat na 2017 r. przypadnie między końcem lipca i początkiem sierpnia. Połowa środków z puli na 2017 r. mogłaby się skończyć już na początku trzeciego kwartału, gdyby wartość dotacji w maju i czerwcu b.r. była o połowę większa od kwietniowego wyniku. Taka sytuacja wydaje się jednak mało prawdopodobna.

Nawet przy założeniu, że średnie wykorzystanie przyszłorocznej puli będzie o połowę mniejsze niż w kwietniu, dostępne środki nie wystarczą do końca bieżącego roku (patrz poniższy wykres). Zgodnie z takim najbardziej optymistycznym scenariuszem, dotowanie mieszkań z terminem ukończenia w 2017 r. nie byłoby możliwe od początku listopada 2016 r. do początku stycznia 2017 r. Skrajny wariant analizy przewiduje natomiast, że „zamrożenie” puli na 2017 r. potrwa aż pół roku.

Zakup używanych mieszkań i domów będzie trudniejszy niż dotychczas …

 Okresowe zablokowanie puli na 2017 r. może sprawić, że miesięczna wartość przyznanych dopłat spadnie do poziomu, który był notowany jeszcze stosunkowo niedawno (20 mln zł – 40 mln zł). Jeżeli taki zastój w programie MdM potrwa na przykład cztery lub pięć miesięcy, to jego wpływ na ceny nowych lokali będzie widoczny – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Można również spodziewać się, że przejściowe „zamrożenie” puli na 2017 r. skłoni niektórych deweloperów do rozpoczynania nowych projektów z terminem ukończenia w II lub III kw. 2018 r.

Pula na 2017 r. zostanie ponownie odblokowana wraz z początkiem przyszłego roku. W takiej sytuacji, wstrzymany popyt prawdopodobnie przyczyni się do bardzo szybkiego wykorzystania drugiej połowy dostępnych środków (373 mln zł). Może się okazać, że w drugim kwartale 2017 r. będą dostępne już tylko fundusze z puli przeznaczonej na kolejny rok. Opisywany scenariusz byłby niekorzystny dla osób planujących zakup używanych mieszkań oraz gotowych lokali deweloperskich. Takie nieruchomości można bowiem dotować tylko z bieżącej puli funduszy.

Niewykluczone, że osoby planujące zakup mieszkania „z drugiej ręki” albo ukończonego lokalu od dewelopera, w 2018 r. też będą miały problem z otrzymaniem dofinansowania. Jeżeli zainteresowanie programem MdM utrzyma się na wysokim poziomie, to ostatnia pula środków również zostanie wyczerpana w połowie jeszcze przed rozpoczęciem 2018 r. Ze względu na perspektywę zakończenia MdM-u i graniczny termin składania wniosków (30 wrzesień 2018 r.), walka o ostatnie dofinansowania może być bardzo nerwowa. Zarówno deweloperzy jak i potencjalni nabywcy mieszkań zdają sobie sprawę, że szanse na przedłużenie programu MdM są minimalne. Niedawno takie rozwiązanie wykluczyli przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Od 1 maja 2016 r. obowiązują kontrowersyjne przepisy, które ograniczyły obrót polską ziemią rolną. W uzasadnieniu dotyczącym tych regulacji możemy przeczytać, że podobne rozwiązania są stosowane na terenie Niemiec oraz Francji. Wymienione państwa rzeczywiście prowadzą restrykcyjną politykę w zakresie ochrony ziemi rolnej. Trzeba jednak pamiętać, że Unia Europejska składa się też z wielu innych krajów, które bardziej liberalnie traktują obrót gruntami. Nawet na Węgrzech obowiązuje znacznie wyższy limit powierzchni działki rolnej (1 ha), możliwej do sprzedaży bez dodatkowych regulacji i zezwoleń. Mimo tego, Komisja Europejska zarzuciła węgierskiemu rządowi wprowadzenie rozwiązań niezgodnych z zasadą swobodnego przepływu kapitału wewnątrz UE. Podobne zarzuty dotyczą również Słowacji, Litwy, Łotwy oraz Bułgarii. Można spodziewać się, że do gruntowego sporu z Komisją Europejską niebawem dołączy Polska.

 Polskie przepisy są bardziej restrykcyjne od niemieckich oraz francuskich

 Pomysłodawcy nowych regulacji nie ukrywają, że inspiracją dla nich były rozwiązania stosowane na terenie Niemiec oraz Francji. Te dwa kraje cechują się dużym stopniem ingerencji państwa w obrót gruntami rolnymi – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku Francji, pieczę nad transakcjami sprawują państwowe lokalne spółki, które są określane jako Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). Wspomniane podmioty czuwają nad tym, aby nie doszło do znaczącego uszczuplenia zasobu ziemi rolnej i dalszego zmniejszenia liczby gospodarstw rodzinnych. Lokalna spółka SAFER musi zostać powiadomiona o zamiarze sprzedaży działki rolnej. W trakcie dwóch miesięcy, wydawana jest opinia na temat transakcji. SAFER może zablokować sprzedaż, która:

  • ma charakter stricte spekulacyjny
  • odbywa się po zaniżonej cenie
  • utrudni działalność młodszym rolnikom na danym obszarze
  • doprowadzi do rozpadu gospodarstwa rolnego

 Spółka SAFER podobnie jak polska Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), ma prawo pierwokupu działek, ale korzysta z niego tylko sporadycznie. We Francji państwowe spółki starają się doprowadzić do polubownego zakończenia sporu (m.in. poprzez ustalenie wyższej ceny sprzedaży). Polskie przepisy nie zobowiązują ANR do koncyliacyjnego zakończenia sprawy. Na uwagę zasługuje jeszcze jedna kwestia. Dane OECD z 2008 roku wskazują, że mimo regulacyjnej działalności SAFER, „nierolnicy” we Francji generowali około 80% wartości rocznego obrotu gruntami rolnymi.

Na terenie Niemiec, podobną funkcję jak SAFER, pełni spółka Bodenverwertungs – und – verwaltungs GmbH (BVVG). Warto nadmienić, że ten podmiot działa w granicach byłego NRD. Spółka BVVG zajmuje się rozdziałem ziemi rolnej, która wcześniej była objęta kolektywizacją. Prawo do preferencyjnego zakupu takich gruntów (za 65% ceny rynkowej), mają ich byli właściciele. Podmiot zawierający umowę z BVVG zobowiązuje się do rolniczego wykorzystania ziemi (bez możliwości odsprzedaży) przez kolejne 20 lat. Potencjalny kupujący musi również przedstawić plan rozwoju gospodarstwa rolnego.

Warto nadmienić, że restrykcje dotyczące zakupu ziemi rolnej, wcześniej wprowadziły te kraje „nowej unii”, którym udało się wynegocjować krótszy okres ochronny niż Polsce. Mowa o Węgrzech, Bułgarii oraz Litwie. W pierwszym z wymienionych państw, „nierolnik” może kupić do 1 ha gruntu rolnego, a maksymalna wielkość gospodarstwa została ograniczona do 300 ha ziemi posiadanej na własność. W przypadku Bułgarii, wymagane jest m.in. pięcioletnie zamieszkanie nabywcy ziemi rolnej na terenie tego kraju – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczny wymóg dla firm dotyczy pięcioletniego okresu posiadania bułgarskiej siedziby. Litewski rząd w 2014 roku, wprowadził natomiast wymagania uzależniające możliwość zakupu działki rolnej od stażu pracy na roli.

 Swobodny zakup ziemi rolnej to kolejne zarzewie sporu wewnątrz UE …

Informacje napływające z Brukseli wskazują, że Komisja Europejska już analizuje zmiany prawne w Polsce. Ze względu na restrykcyjny charakter przepisów dotyczących gruntów rolnych, możemy oczekiwać, że Polska dołączy do grona państw, którym UE zarzuca złamanie zasady swobodnego przepływu kapitału. Argumentem unijnych urzędników, na pewno będą zapisy traktatu akcesyjnego. Polska zobowiązała się w nim, że po zakończeniu dwunastoletniego okresu przejściowego, zasady nabywania gruntów rolnych i leśnych przez obywateli innych państw członkowskich oraz firmy z UE, nie będą bardziej restrykcyjne niż 16 kwietnia 2003 r. (patrz: Załącznik XII do Traktatu Ateńskiego). Komisja Europejska ma również inny argument. Nawet po uwzględnieniu nieoficjalnych zakupów (ok. 200 000 hektarów), polska ziemia rolna w posiadaniu obcokrajowców stanowi około 1% jej ogólnego zasobu.

Można spodziewać się, że kwestia obrotu gruntami rolnymi będzie kolejnym powodem sporu między krajami „nowej unii” oraz państwami należącymi do „piętnastki”. Ekonomiczną przyczyną tego konfliktu, jest po prostu duże zróżnicowanie cen gruntów rolnych pomiędzy Europą Zachodnią i Środkowo – Wschodnią. Obecnie spore zainteresowanie zachodnich inwestorów, wzbudzają tanie pola uprawne na terenie Bułgarii i Rumunii. Tamtejsze grunty mają największy potencjał, jeżeli chodzi o spodziewane wzrosty cen.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

W pierwszym kwartale br. jakość statystyk sprzedażowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie uległa większym zmianom w odniesieniu do roku ubiegłego. Takie wnioski nasuwa publikacja wolumenów sprzedaży mieszkań przez spółki deweloperskie notowane na warszawskiej GPW. Czyżby przed deweloperami mieszkaniowymi kolejny rekordowy rok?

Ciąg dalszy deweloperskiej „księgi rekordów”?

Pierwszy kwartał niemal od początku bieżącego ożywienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych stał się bardzo istotnym, o ile nie najważniejszym okresem statystycznym dla deweloperów mieszkaniowych – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, z portalu RynekPierwotny.pl. Wyniki sprzedaży z trzech pierwszych miesięcy roku okazały się bowiem istotnym czynnikiem prognostycznym na kolejne kwartały. Tak było już przed dwoma laty, kiedy to deweloperzy giełdowi w pierwszym kwartale osiągnęli wynik sprzedażowy lepszy licząc rok do roku o ponad 70 proc. Był to sygnał rozpędzającej się koniunktury sprzedażowej w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, który w efekcie zaowocował historycznym rekordem poziomu sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki w całym 2014 roku.

W ubiegłym  roku sytuacja nie wygląda już aż tak optymistycznie, co w głównej mierze było wynikiem wysokiej bazy roku poprzedniego. Jednak nie przeszkodziło to w ogólnym rozrachunku zapisać pierwszego kwartału 2015 roku jako kolejnego rozdziału w deweloperskiej „księdze rekordów sprzedażowych”.

Zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują powtórkę ich sukcesów sprzedażowych analogicznych okresów dwóch minionych lat. To sygnał, że wszelkie realne ryzyka koniunktury w pierwotnym segmencie krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych, wciąż pozostaję w sferze zagrożeń potencjalnych. Pytanie: na jak długo jeszcze?

Liderzy do przewidzenia

Pierwszy kwartał tego roku potwierdził, że na krajowym rynku nowych mieszkań mamy pięć spółek deweloperskich, którym można przypisać miano absolutnych „dominatorów”. Są to, w kolejności osiągniętych wyników sprzedaży pierwszego kwartału: Robyg, Murapol, Dom Development, Atal i LC Corp. Spółki te w omawianym okresie zakontraktowały ponad 3 tys. lokali, czyli prawie dwie trzecie wszystkich sprzedanych przez notowane na GPW spółki deweloperskie – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W tej sytuacji, jeżeli wolumen sprzedaży miałby decydować o tytule „największego” rodzimego dewelopera, trudno byłoby na dzień dzisiejszy wskazać konkretną firmę.

Każda bowiem z wymienionej piątki ma szansę wyjść na prowadzenie w jednym z kolejnych kwartałów, podobnie jak i na koniec roku. Nie ulega jednak wątpliwości, że największe obecnie predyspozycje do przewodzenia rynkowi posiada Robyg, który tym razem wyprzedził dotychczasowego lidera deweloperskiej sprzedaży – notowanego na rynku Catalyst Murapol.

Z kolei deweloperem o największej dynamice sprzedaży okazał się Vantage Development, który w pierwszym kwartale br. poprawił wynik analogicznego okresu roku ubiegłego aż o blisko 170 proc. Nie bez powodu spółka stała się swoistym pupilem analityków giełdowych, którzy zgodnie wróżą jej świetlaną przyszłość.

W sumie prezentowana czternastka spółek deweloperskich znalazła w pierwszym kwartale tego roku amatorów na 4746 wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych, co oznacza wynik lepszy od zanotowanego w trzech pierwszych miesiącach ub. roku o blisko 17 proc. Ze wstępnych statystyk popytowych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że sprzedaż mieszkań deweloperskich w omawianym okresie była o ok. jedną piątą lepsza rok do roku i bardzo zbliżona do historycznie rekordowego wyniku ostatniego kwartału ub. roku. Jest to jak najlepszy prognostyk na cały bieżący rok, który po raz trzeci z rzędu może okazać się rekordowy.

Popyt inwestycyjny wciąż na wysokiej fali

W sumie kwartalne wyniki sprzedażowe giełdowych deweloperów mieszkaniowych można określić jako kolejną dużego kalibru pozytywną niespodziankę. Po rewelacyjnej końcówce ubiegłego roku, początek bieżącego miał być okresem przynajmniej przejściowego hamowania koniunktury sprzedażowej mieszkań z pierwszej ręki. Za takim scenariuszem przemawiały argumenty w postaci kolejnej podwyżki wkładu własnego kredytów mieszkaniowych o 5 p.p., a także podniesienia ich marż w następstwie wprowadzenia podatku bankowego.

Fakt, że tego typu regulacje pozostały na razie obojętne dla rynkowego popytu na nowe mieszkania przemawia za tym, że deweloperzy swoje sukcesy zawdzięczają wciąż dominującej roli zakupów gotówkowo-inwestycyjnych. Są one następstwem nie tylko utrzymującej się, ale wręcz rosnącej awersji do lokat bankowych, nie tylko z racji ich symbolicznej rentowności, ale także niepewnej sytuacji rodzimego sektora bankowego. Wygląda na to, że w krajowych warunkach rośnie rola nieruchomości mieszkaniowych jako najbardziej bezpiecznej przystani dla oszczędności co zamożniejszych rodaków.

W tych okolicznościach wciąż aktualna pozostaje teza, że dopóki prawdopodobieństwo globalnego kryzysu finansowo-gospodarczego pozostaje w mocy, a krajowy system bankowy boryka się z presją wynikającą choćby z ryzyka ustawy frankowej, dopóty deweloperzy mieszkaniowi mogą być spokojni o perspektywy swojego biznesu.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl

Wraz z początkiem kwietnia 2016 roku, znów zostały zmienione limity programu MdM w piętnastu województwach. Jak zwykle, faktyczna aktualizacja wskaźników dotyczących Pomorza, odbędzie się o kwartał później. Kwietniowa zmiana limitów, z pewnością miała wyjątkowy charakter. Była to bowiem pierwsza taka aktualizacja po wyczerpaniu się środków przewidzianych na 2016 r. Bank Gospodarstwa Krajowego podał również graniczne wskaźniki ceny 1 mkw. dla rynku wtórnego. Ta czynność miała tylko formalny charakter, gdyż ponowne dotowanie używanych mieszkań będzie możliwe od 1 stycznia 2017 r. Najnowsze limity są istotne dla nabywców lokali deweloperskich, którzy dodatkowo wybiorą budowane „M”. Znalezienie takiego lokalu jednak nie jest łatwe.

Limity dotyczące Rzeszowa i Olsztyna wreszcie stały się bardziej racjonalne

Zdecydowana większość wniosków o zakup nowego lokalu z dopłatą, jest składana na terenie miast wojewódzkich. Warto zatem sprawdzić, jak przedstawiają się nowe limity MdM-u w osiemnastu takich ośrodkach miejskich.

Dane Banku Gospodarstwa Krajowego wskazują, że w dwóch miastach doszło do właściwych korekt (Olsztyn – spadek limitu o 10,37%, Rzeszów –  podwyżka limitu o 3,79%). Przed 1 kwietnia 2016 roku, graniczny poziom cen dla olsztyńskich mieszkań z dopłatą (5379,55 zł/mkw.) był zbyt wysoki w stosunku do poziomu cen transakcyjnych na lokalnym rynku pierwotnym (4533 zł/mkw. w IV kw. 2015 r. według NBP). W przypadku Rzeszowa, miała miejsce inna sytuacja – niski poziom tamtejszego limitu utrudniał zakup dotowanego lokum.

Jeżeli chodzi o najnowsze wartości limitów cenowych, to trzeba odnotować również ważne zmiany, które dotyczą następujących miast:

  • Warszawa – spadek limitu o 64,19 zł/mkw. (-1,00%)
  • Białystok – podwyżka limitu o 139,15 zł/mkw. (+3,04%)
  • Lublin – podwyżka limitu o 100,35 zł/mkw. (+2,16%)
  • Wrocław – obniżka limitu o 62,70 zł/mkw. (-1,20%)
  • Poznań – obniżka limitu o 110,00 zł/mkw. (-1,86%)

Nowe limity programu MdM w piętnastu województwach, de facto mają obowiązywać do końca września b.r. Ponowna publikacja tych wskaźników na początku lipca, będzie tylko urzędową formalnością.

04.04 Limity MdM kwiecień RP tab.1

Wyczerpanie puli na 2016 r. znacznie ograniczyło zasięg programu MdM …

Warto zdawać sobie sprawę, że wyczerpanie środków z 2016 r. będzie miało znacznie większy wpływ na program MdM, niż niedawna aktualizacja limitów – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ze względu na brak funduszy w bieżącej puli dopłat, beneficjenci programu Mieszkanie dla Młodych do 1 stycznia 2017 r. mogą kupić tylko nowy i budowany lokal. Taka zmiana znacznie ogranicza faktyczny zasięg MdM-u. Potwierdzają to dane portalu RynekPierwotny.pl.

Po przeanalizowaniu bazy ofert serwisu RynekPierwotny.pl i uwzględnieniu nowych mieszkań z odpowiednią ceną oraz terminem ukończenia po 30 czerwca 2016 roku, okazuje się, że znalezienie dotowanych lokali nie jest łatwe. Na pięciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk) odpowiednie „M” stanowią mniej niż 10% wszystkich ofert deweloperów. Jeszcze w lutym 2015 roku, sytuacja była zupełnie inna.

04.04 Limity MdM kwiecień RP wyk.1

Obliczenia portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że udział dotowanych mieszkań w całej ofercie deweloperów najbardziej spadł na terenie Wrocławia (luty 2016 r. – 16%, początek kwietnia 2016 r. – 2%), Poznania (30%/8%) i Gdańska (28%/7%). W Warszawie analizowana wartość spadła z 11% (luty 2016 r.) do 3% (początek kwietnia 2016 r.). Najmniejszą zmianę odnotowano w Krakowie. Ta sytuacja jest związana ze specyfiką lokalnego rynku. Ze względu na niski limit cenowy, krakowscy deweloperzy zaczęli masowo budować mieszkania w peryferyjnych dzielnicach (przykłady: Wzgórza Krzesławickie, Swoszowice, Bieńczyce). Wiele z tych tanich lokali, nadal jest dostępnych w programie MdM, gdyż ich budowę rozpoczęto stosunkowo niedawno, a termin zakończenia prac przypada na kolejne kwartały.

 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Główny Urząd Statystyczny ostatecznie podsumował już wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2015 r. Na podstawie danych GUS-u, możemy sprawdzić nie tylko liczbę mieszkań budowanych przez spółki deweloperskie, spółdzielnie oraz samorządy. Równie ważna jest aktywność budowlana osób fizycznych. Informacje zebrane przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że w 2015 r. wyraźnie wzrosła liczba pozwoleń na wzniesienie domów jednorodzinnych. Do budowy własnych „czterech kątów” zachęcało nie tylko niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

W 2015 r. liczba pozwoleń na domy jednorodzinne wzrosła o 10% …

 Roczny raport GUS-u informuje, że od stycznia do grudnia 2015 r. inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 68 133 budynki mieszkalne (wzrost o 3,84% w relacji do 2014 r.). Podana wartość uwzględnia również domy, które na sprzedaż lub wynajem wybudowały osoby prowadzące działalność gospodarczą. Zaliczenie takich „mini – deweloperów” do grupy inwestorów indywidualnych, wynika z metodologii stosowanej przez GUS.

Na szczęście, Główny Urząd Statystyczny od 2009 roku podaje również liczbę budynków przeznaczonych na własny użytek, które ukończyli inwestorzy indywidualni (patrz poniższy wykres). Statystyki GUS-u wskazują, że w 2015 r. prywatni inwestorzy oddali do użytku około 64 670 domów wzniesionych na własne potrzeby – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczna wartość z 2014 r. była niższa o 2,16%. Pomimo poprawy, wynik z 2015 r. nadal był dość daleki od rekordu dotyczącego 2013 roku. Wtedy Polacy kończyli domy rozpoczęte na fali hipotecznego boomu. W przypadku domów wznoszonych przez inwestorów indywidualnych, średni okres między rozpoczęciem i zakończeniem prac budowlanych obecnie wynosi około 55 – 57 miesięcy (56,1 m-ca dla budynków ukończonych w 2015 r.). Ze względu na upowszechnienie się kredytów budowlanych, średni czas budowy szybko zmalał między 2004 r. (77,3 m-ca) i 2009 r. (62,8 m-ca). Na przestrzeni lat, możemy też zaobserwować spadek średniej powierzchni użytkowej wzniesionych budynków (143,6 mkw. – 2004 rok, 136,9 mkw. – 2015 r.).

Ważna informacja dotyczy również liczby pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych przez inwestorów indywidualnych. Od stycznia do grudnia 2015 roku, GUS odnotował 66 737 takich zgód oraz zgłoszeń z projektem budowlanym. To oznacza wzrost o 9,97% w relacji do wartości z 2014 r. Mimo poprawy wynikającej m.in. z niższego oprocentowania kredytów, zmiany przepisów i zwrotu podatku VAT za materiały budowlane (program MdM), liczba pozwoleń w 2015 r. nadal była o 25% – 30% niższa od rekordów z czasu budowlanego boomu (patrz poniższy wykres).

Polacy domy 2015 RP wyk.1

Podkarpacie jest nieoczekiwanym liderem krajowego budownictwa

Główny Urząd Statystyczny nie podał jeszcze informacji o liczbie domów, które od stycznia do grudnia 2015 r. zostały wybudowane w poszczególnych regionach Polski. Mimo tego warto przeprowadzić analizę dotycząca lat 2005 – 2014 (patrz poniższa tabela). Po przeliczeniu nowych budynków mieszkalnych w budownictwie indywidualnym na 10 000 osób, można dojść do ciekawych wniosków. Okazuje się bowiem, że w 2014 roku, to mieszkańcy Podkarpacia ukończyli najwięcej takich budynków (głównie domów jednorodzinnych). Wynik dotyczący województwa podkarpackiego (prawie 22 ukończone domy na 10 000 mieszkańców) może mieć związek z powszechną emigracją zarobkową, która dostarcza środków potrzebnych prywatnym inwestorom – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ciekawym i charakterystycznym aspektem Podkarpacia jest stosunkowo duża liczba osób, budujących dom w rodzinnych okolicach mimo pracy za granicą. Pewne znaczenie ma też niski poziom urbanizacji w województwie oraz szybki rozwój Rzeszowa. To miasto pod względem średnich płac, niebawem może wyprzedzić Kraków i Szczecin.

Od stycznia do grudnia 2014 roku, relatywnie dużo domów w przeliczeniu na 10 000 osób zostało ukończonych również w województwie wielkopolskim, mazowieckim, małopolskim i pomorskim. Budownictwo jednorodzinne na tych terenach skupia się w okolicach metropolii (Warszawy, Krakowa, Trójmiasta i Poznania).

Polacy domy 2015 RP tab.1

Jeżeli weźmiemy pod uwagę średnioroczne wyniki z lat 2005 – 2014, to również okaże się, że najwięcej domów w relacji do liczby mieszkańców było ukończonych na terenie Wielkopolski, Mazowsza, Małopolski, Pomorza i Podkarpacia (patrz powyższe zestawienie). Na ostatniej pozycji w budowlanym rankingu uplasowało się województwo opolskie. Taki wynik nie jest zaskoczeniem zważywszy na fakt, że mieszkańcy Opolszczyzny często bezpowrotnie wyjeżdżają za naszą zachodnią granicę. Podobne zjawisko może mieć wpływ na dane dotyczące Dolnego Śląska. Niewielką liczbą wybudowanych domów w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców wyróżniają się też województwa, w których największe miasto nie jest szczególnie atrakcyjne osadniczo (śląskie, zachodniopomorskie, świętokrzyskie, warmińsko – mazurskie, łódzkie).

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Trwające od tygodni perypetie z projektem ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki, są kolejnym już potwierdzeniem tezy, że systemowe rozwiązanie kwestii mieszkaniowych kredytów frankowych w polskich realiach jest przedsięwzięciem o tyle trudnym do przeprowadzenia, co praktycznie niemożliwym.

 Prezydencki projekt tzw. ustawy frankowej ujrzał światło dzienne już w listopadzie ub. roku i od tamtej pory był jednym z ulubionych tematów komentarzy, ocen i medialnych dyskusji. Najdłużej, bo aż do połowy marca projekt musiał czekać na najważniejszą opinię autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Zanim jednak ta ostatnia opublikowała – jak się okazało – swój „wyrok”, projekt na skutek wcześniejszych głęboko negatywnych opinii i ostrej krytyki, najpierw ze strony konstytucjonalistów, później NBP i innych, zdążył się zdezaktualizować. W związku z tym już jakiś czas temu media obiegła wiadomość o początku prac prezydenckich ekspertów nad zupełnie nową koncepcją restrukturyzacji kredytów frankowych. Czy w takiej sytuacji ekspertyza autorstwa KNF okazała się klasyczną „musztardą po obiedzie”?

Apokalipsa wg. KNF

 Całą pracę ekspertów KNF można streścić w jednym zdaniu: wejście w życie przepisów zapisanych w projekcie ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki, to realna groźba wystąpienia w kraju scenariusza kryzysu finansowego w pełnej krasie. Co składa się na taką apokaliptyczną wizję?

KNF rozpatruje w swojej analizie dwa warianty: wariant A, odpowiadający kursowi franka do złotego na poziomie zbliżonym do obecnego, oraz wariant B, zakładający wzrost kursu walut, w tym helweckiej w relacji do złotego o 25 proc. Odpowiadałoby to kursowi szwajcarskiego franka w okolicach 5 zł – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

Z prezentacji wyników obciążeń banków z tytułu restrukturyzacji kredytów wynika, że koszty sektora zamknęły by się kwotą od 67 mld dla wariantu A do prawie 104 mld zł dla wariantu B. Z kolei obciążenie budżetu państwa z tytułu finansowania wypłat środków gwarantowanych to wydatek rzędu 137,8 – 144,3 mld zł. Do tego dochodzą straty klientów banków z tytułu braku możliwości wypłat depozytów na poziomie około 70-78 mld zł.

Summa summarum wg. ekspertów KNF bezpośrednie straty banków, ich klientów i budżetu państwa w wyniku obciążeń restrukturyzacją kredytów frankowych to kwota od 275 do 325 mld zł.

To jednak nie wszystko. Groźba uczestnictwa w trudno wymiernych, acz dotkliwych  stratach o bardziej pośrednim charakterze mogłaby zagrozić większości uczestników krajowej gospodarki. Wszystko za sprawą wpływu, jaki realizacja projektu mogłaby wywrzeć na rynek nieruchomości. Zdaniem autorów przedmiotowej analizy takie ryzyko niesie art. 7 projektu ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki. Chodzi w nim o dopuszczenie możliwości zwrotu nieruchomości bankowi przez kredytobiorcę walutowego w zamian za zwolnienie ze zobowiązania, co groziłoby efektem kryzysowego domina.

Masowe przejmowanie przez banki nieruchomości i wymuszony przyśpieszony charakter ich sprzedaży po zaniżonych cenach, skutkowałyby załamaniem cen krajowych nieruchomości mieszkaniowych. To doprowadziłoby do spadku wartości zabezpieczeń dla kredytów złotowych i wzrostu ich LtV, a w konsekwencji do pogorszenia sytuacji kolejnych kredytobiorców i kolejnej fali restrukturyzacji.

Ma to wynikać ze skali zjawiska, czyli z górą 180 tys. mieszkaniowych kredytów walutowych o LtV powyżej 100 proc., których posiadacze poważnie rozważaliby zwrot mieszkania. Efektem próby wyprzedaży tych nieruchomości przez banki byłoby załamanie cen na skutek braku możliwości wchłonięcia w krótkim okresie tak dużej podaży, jak też wstrzymania się popytu w związku z oczekiwaniem na pogłębienie spadku – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. To z kolei doprowadziłoby do ograniczenia inwestycji lub załamania budownictwa mieszkaniowego, jak też do zubożenia wszystkich obywateli posiadających nieruchomości (jak też Skarbu Państwa z tytułu posiadanych nieruchomości) – piszą w swojej informacji eksperci KNF.

W podsumowaniu analizy Komisji czytamy natomiast, że „skutki finansowe projektowanej ustawy mogą w efekcie nie tylko zachwiać stabilnością poszczególnych banków, ale również prowadzić do utraty zaufania do systemu bankowego, a w skrajnym scenariuszu spowodować kryzys finansowy”.

 Widmo kryzysu kredytów wysokiego ryzyka

 Z informacji KNF w zakresie skutków projektu ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki nie wynika w sposób jednoznaczny sedno istoty restrukturyzacji mieszkaniowych kredytów walutowych, a wiec definitywna eliminacja ryzyka kursowego. Tymczasem wciąż zagraża ono w sposób ewidentny nie tylko frankowcom i ich bankom, ale całej rodzimej gospodarce i bez większych wyjątków wszystkim jej uczestnikom.

Tymczasem opinia KNF zdaję się sugerować, że restrukturyzacja to jedynie działanie na rzecz redukcji złotowego salda zadłużenia kredytobiorców walutowych kosztem banków, zasobów budżetowych państwa i ewentualnie właścicieli bankowych depozytów. Co ciekawe, KNF definiując wariant B swojej analizy, w sposób jednoznaczny uznaje osłabienie złotego o 25 proc. jako najbardziej prawdopodobny scenariusz: „Wariant B stanowi istotny stess test dla procesu restrukturyzacji. Odnosi się on do sytuacji wzrostu kursów walut w relacji do złotego o 25%. Zdarzenie takie należy brać pod uwagę ze względu na możliwość jego materializacji: wzrost kursu o 25% jest prawdopodobny, szczególnie w kontekście zdarzeń, jakie odnotowano w latach 2008-2009”.

Trzeba mieć świadomość, ze trwałe – w przeciwieństwie do tego z „czarnego czwartku” –  wywindowanie notowań CHF/PLN w okolice 5 zł, a więc do poziomu przewidywanego w wariancie B, byłoby jednoznaczne z pełną materializacją kryzysu kredytów mieszkaniowych wysokiego ryzyka – ostrzega ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W ten sposób opisany powyżej scenariusz kryzysu wg. KNF doczekałby się pełnej realizacji, jedynie z niewielkimi korektami.

Wielomiliardowe straty sektora bankowego nie wynikałyby z faktu poniesienia kosztów restrukturyzacji portfeli kredytów walutowych,  a z prostej przyczyny masowego odstępowania frankowców od spłacania swoich zobowiązań hipotecznych. Z tego samego powodu nastąpiłoby masowe przejmowanie przez banki nieruchomości i ich wyprzedaż „za półdarmo”. Dalej już zgodnie ze scenariuszem KNF: załamanie cen w krajowej mieszkaniówce, samonapędzający się wzrost LtV wszelkiego rodzaju hipotek przy jednoczesnym zjeździe ich zabezpieczeń, hibernacja popytu na mieszkania, załamanie budownictwa mieszkaniowego, i wreszcie drastyczny spadek wartości majątku wszystkich rodaków posiadających nieruchomości. O tak oczywistych następstwach kryzysu finansowo-hipotecznego jak masowe upadłości firm deweloperskich i innych żyjących z mieszkaniówki, a także o niemal pewnym w takich sytuacjach krachu giełdowym, KNF nie musiała już nawet wspominać.

Mocny złoty, czyli ostatnia nadzieja frankowców

W tej sytuacji bezcenna wydaje się wiarygodna ocena prawdopodobieństwa realizacji kryzysowego scenariusza. Pozornie może się wydawać, że obecnie obowiązują wręcz cieplarniane warunki dla rozwinięcia wszelkich akcji kryzysowych w kontekście notowań krajowej waluty, zarówno pod wpływem czynników zewnętrznych, jaki tych pochodzących z własnego podwórka.

Nie ma bowiem dnia, by media nie obiegały kolejne wersje prognoz globalnej zapaści gospodarczej, zapowiedzi nadciągającego kryzysu finansowego w eurolandzie, perspektyw rychłego rozpadu UE, czy też eskalacji kryzysu migracyjnego. Z kolei na rodzimym podwórku w wyniku konfliktu politycznego rządzących z opozycją, mnożą się publikacje opisujące perspektywy kraju niczym ze scenariusza filmu grozy.

Tymczasem złoty na przekór wszystkiemu od kilku już tygodni pokazuje siłę, o której jeszcze niedawno trudno byłoby kredytobiorcom walutowym nawet marzyć. To dobry znak, ponieważ coraz mocniejszy złoty to najprawdopodobniej ostatnia szansa na ich powrót z dalekiej podróży. Wszelkie nadzieje na systemową regulację ich sytuacji wydają się bowiem coraz bardziej iluzoryczne.

 

Autor:  Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Główny Urząd Statystyczny na początku lutego b.r. opublikował szczegółowe dane o poziomie wynagrodzeń w różnych grupach zawodowych. Dzięki tym informacjom, możemy na przykład dowiedzieć się, jaka jest medianowa pensja lekarzy, nauczycieli oraz sprzedawców w sklepach. Statystyki GUS-u warto porównać z przeciętnymi cenami mieszkań. Wtedy okaże się, że przedstawiciele niektórych zawodów, nie mają realnej szansy zaoszczędzenia na własne „M”.

 Przeciętny polski pracownik w 2014 r. zarabiał mniej niż 2370 zł netto

 Wyniki badania struktury wynagrodzeń (październik 2014 r.), które niedawno opublikował GUS są ciekawe, ponieważ prezentują dokładny rozkład płac, a nie tylko zawyżoną średnią. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, uśrednione wynagrodzenie brutto w październiku 2014 r. osiągnęło poziom 4108 zł (około 2960 zł netto). Mediana wynagrodzeń wyniosła natomiast 3292 zł brutto (mniej więcej 2370 zł netto). To oznacza, że w miesiącu badania przeprowadzonego przez GUS, około połowa pracowników zatrudnionych na etacie zarabiała mniej niż 2370 zł „na rękę” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Rzeczywista mediana płac dla całej gospodarki jest jeszcze niższa, gdyż obliczenia GUS-u nie uwzględniają podmiotów zatrudniających mniej niż 10 pracowników oraz wynagrodzeń wynikających z umów cywilnoprawnych.

Medianowe wynagrodzenia poszczególnych grup zawodowych, znacząco różnią się od wartości dotyczącej ogółu zatrudnionych (patrz poniższy wykres). Wśród pracowników o najwyższych zarobkach znajdziemy dyrektorów generalnych i wykonawczych (mediana netto w październiku 2014 roku: 6868 zł), analityków systemowych oraz programistów (4485 zł), a także lekarzy (4467 zł). Najgorzej wynagradzani są na przykład pracownicy sprzedaży w sklepach (1472 zł) oraz robotnicy na budowach (2011 zł).

Zawody czas pracy na mieszkanie RP wyk.1

Statystyczny sprzedawca na mieszkanie musi oszczędzać aż 52 lata …

 Informacje na temat medianowych wynagrodzeń można porównać z danymi, które dotyczą cen metrażu. Statystyki GUS-u wskazują, że w 2014 r. przeciętne mieszkanie kupowane przez Polaków kosztowało 4117 zł/mkw. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia), analogiczna cena 1 mkw. wynosiła natomiast 5984 zł (uśrednione dane NBP z 2014 r. dla rynku pierwotnego i wtórnego). Ceny odnotowane w 2014 roku, lepiej odpowiadają dacie badania struktury wynagrodzeń przez GUS (październik 2014 r.). Zastosowanie danych z 2014 r. nie stanowi problemu, ponieważ przez ostatnie 12 – 15 miesięcy ceny mieszkań były stabilne.

W ramach analizy można przyjąć, że statystyczny pracownik zarabiający 2370 zł „na rękę”, odkłada 20% swojego dochodu netto i co miesiąc wpłaca oszczędności na konto, którego oprocentowanie brutto będzie przekraczało inflację o 1 punkt procentowy. Po uwzględnieniu takich założeń okaże się, że oszczędzający będzie mógł kupić przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 mkw. po upływie:

  • 35 lat – wynik dla przeciętnego mieszkania sprzedawanego w Polsce (cena: 4117 zł/mkw.)
  • 48 lat – wynik dla przeciętnego mieszkania sprzedawanego na siedmiu największych rynkach (cena: 5984 zł/mkw.)

Podane wyniki uwzględniają stałą cenę mieszkania w czasie i stopę oszczędzania na poziomie 20%. Trzeba zdawać sobie sprawę, że osoba zaciągająca kredyt mieszkaniowy, często musi wygospodarować kwotę znacznie większą niż 20% swoich zarobków netto  – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zawody czas pracy na mieszkanie RP tab.1

W przypadku poszczególnych grup zawodowych, możemy zauważyć duże rozbieżności czasu pracy i oszczędzania na mieszkanie o powierzchni 55 mkw. Przeciętny lekarz musi pracować na taki lokal przez 20 lat. Wspomniany wynik uwzględnia stopę oszczędzania na poziomie 20% pensji netto, oprocentowanie depozytu i średnią cenę lokali z całego kraju (4117 zł/mkw.). W praktyce, lepiej wynagradzane osoby, mogą przeznaczyć na cele mieszkaniowe kwotę większą niż 20% miesięcznych zarobków. Czas oszczędzania na mieszkanie/wkład własny proporcjonalnie się skraca, jeżeli potrzebny kapitał gromadzą dwie lub trzy osoby w gospodarstwie domowym.

Najgorzej zarabiający pracownicy, mogą mieć poważny problem z zaoszczędzeniem 20% dochodów na cele mieszkaniowe. Nawet jeśli optymistycznie przyjmiemy dwudziestoprocentową stopę oszczędności, to okaże się, że statystyczny sprzedawca pracujący w sklepie, musi oszczędzać na mieszkanie (55 mkw.) przez 52 lata (przeciętny lokal kupowany w kraju) lub 69 lat (przeciętny lokal z siedmiu największych rynków). Okres oszczędzania będzie około dwukrotnie krótszy, jeżeli druga pracująca osoba w rodzinie uzyskuje zbliżone dochody  – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Perspektywę zakupu własnego „M” po 25 – 35 latach oszczędzania, trudno jednak uznać za optymistyczną. Co gorsza, osoby uzyskujące niskie dochody, mogą mieć problem z zaciągnięciem kredytu pozwalającego na szybsze nabycie mieszkania.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Najnowsza informacja GUS, prezentująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w styczniu bieżącego roku, komunikuje pierwszy od bardzo dawna miesięczny okres zdecydowanego spadku aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych. Czy to oznacza  wstępny sygnał spadku optymizmu przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż?

 Druga rocznica inwestycyjnej prosperity

 Początek bieżącego roku zbiega się z drugą rocznicą wyraźnego wzrostu aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych po kilkuletnim okresie spowolnienia koniunktury z lat 2009-2013. Wówczas deweloperzy z kilkumiesięcznym poślizgiem, licząc od koniunkturalnego dołka z połowy 2013 roku, istotnie przyśpieszyli prace nad nowymi inwestycjami – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Skokowej zwyżce uległo także zainteresowanie inwestorów budujących mieszkania pozyskiwaniem nowych pozwoleń na budowę. W ten sposób branża deweloperska ostatecznie uwierzyła w trwałość i dobre perspektywy liczącego sobie na dzień dzisiejszy już prawie 3 lata koniunkturalnego ożywienia.

Od tamtej pory trwa nieprzerwany boom inwestycyjno-sprzedażowy krajowej deweloperki mieszkaniowej. W jego efekcie branża w ubiegłym roku poprawiła aż o jedną czwartą statystyki lokali rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę względem tych z 2014 roku. Z tym większym zainteresowaniem należy oczekiwać danych GUS za kolejne miesiące bieżącego roku. Czy i ten będzie rekordowy? Teoretycznie mogą temu zaprzeczać wstępne, wyraźnie słabsze od średniej z poprzednich miesięcy statystyki GUS za styczeń br.

Techniczne styczniowe spowolnienie 

 Początek tego roku może sugerować pierwsze symptomy przyjmowania przez deweloperów postawy bardziej asekuracyjnej w odniesieniu do ich wysokiej dotychczasowej aktywności inwestycyjnej. W styczniu rozpoczęli oni budowę zaledwie 4058 lokali i uzyskali tylko 4725 nowych pozwoleń na budowę. W obu przypadkach oznacza to wynik na poziomie wyraźnie niższym od jednej trzeciej średniej miesięcznej z ubiegłego roku, a także o ponad połowę słabszy od statystyk z poprzedniego miesiąca – grudnia 2015.

Wyraźnie słabiej prezentują się także styczniowe osiągnięcia w kwestii mieszkań oddanych do użytkowania. Zaledwie 5333 takich lokali deweloperskich oznacza regres liczony miesiąc do miesiąca o 40 proc.

Ze słabymi wynikami deweloperów dość mocno korespondują osiągnięcia inwestorów indywidualnych. W efekcie wyniki budownictwa mieszkaniowego ogółem były słabsze od tych zanotowanych miesiąc wcześniej o około 40 proc. we wszystkich trzech kategoriach – mieszkań oddanych, rozpoczętych, oraz tych, na realizację których wydano pozwolenia.

Tego typu sytuacja mogłaby sugerować znaczne obniżenie oczekiwań deweloperów co do perspektyw koniunktury w kolejnych miesiącach br. gdyby nie fakt, że z niemal identyczną sytuacją mieliśmy do czynienia dokładnie rok temu. Styczniowe wyniki budownictwa mieszkaniowego, choć bardzo odbiegają w dół od średniej wielomiesięcznej, to jednak różnica ta liczona rok do roku, wynosząca maksymalnie nieco ponad 3 proc., nie jest istotna statystycznie.

Oznacza to, że styczniowe hamowanie gusowskich statystyk budownictwa mieszkaniowego, to tradycyjne zimowe techniczne osłabienie aktywności inwestycyjnej inwestorów, po którym już od lutego powinno nastąpić jej przyśpieszenie.

Powtórka z 2015 mało prawdopodobna

Słabszy statystycznie pierwszy miesiąc br. nie jest więc w jakimkolwiek stopniu zwiastunem końca mocno ekspansywnej, trwającej już całe 8 kwartałów, polityki inwestycyjnej deweloperów. Czy utrzyma się ona przez kolejne miesiące bieżącego roku i czy nie okaże się nazbyt agresywna w dotychczasowej formie w stosunku do przewidywanej na najbliższe kwartały siły nabywczej strony popytowej, przekonamy się zapewne już w średnim terminie. Większość sygnałów wskazuje jednak na bardziej prawdopodobną opcję pewnego ograniczenia intensywności polityki inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych w roku bieżącym, związaną m.in. z wysokim prawdopodobieństwem wejścia pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki w schyłkową fazę cyklu koniunkturalnego ożywienia – ostrzega analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Firmom budującym mieszkania na sprzedaż zapewne sprzyjać będą perspektywy dalszego utrzymywania krajowych stóp procentowych na historycznie niskich poziomach, mocno już utrwalona zwyżka popularności programu rządowych subwencji mieszkaniowych, czy wreszcie pozytywne prognozy rozwoju krajowej gospodarki. Z drugiej strony wciąż sporą niewiadomą pozostaje obowiązujący od tego roku, podniesiony do 15 proc. wkład własny kredytów mieszkaniowych, których dostępność dodatkowo upośledzi podatek bankowy. Trudno też przewidzieć na dzień dzisiejszy, w jaki sposób na biznes deweloperski wpłynie już sama perspektywa wejścia w życie zapowiadanego przez rząd narodowego programu budowy („tanich”) mieszkań.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

W ostatnim czasie można odnieść wrażenie kumulacji czynników, których wymowa sugeruje destrukcyjny wpływ na koniunkturę sprzedażową mieszkań z pierwszej ręki. Czy to oznacza zbliżający się dużymi krokami koniec boomu w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki?

 MdM bez prolongaty

 Pierwszą nie najlepszą wiadomością dla branży deweloperskiej jest rządowa decyzja o nie przedłużaniu  misji programu subwencji kredytów hipotecznych – Mieszkanie dla Młodych. MdM będzie więc działał jedynie do końca 2018 roku, czyli terminu zgodnego z zapisem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Czy opinie, że terminowe i definitywne zamknięcie historii MdM-u wstrząśnie krajowym rynkiem mieszkaniowym są uzasadnione?

MdM po pierwszym, dość niefortunnym statystycznie roku swojej aktywności, od początku roku ubiegłego z miesiąca na miesiąc prezentuje coraz lepszą formę – komentuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Istotny wzrost popularności programu nastąpił dodatkowo od września 2015r., pierwszego miesiąca MdM-u w nowej odsłonie, z rozszerzeniem na rynek wtórny oraz znacznie podniesionymi parametrami dopłat. W ten sposób z przeznaczonych na mieszkaniowe subwencje w bieżącym roku 730 mln zł, na koniec stycznia do dyspozycji potencjalnych beneficjentów pozostała niewiele ponad jedna trzecia tej kwoty. Już w drugim kwartale tegoroczne środki na dopłaty ulegną więc wyczerpaniu.

Program pozostaje znaczącym wsparciem popytu na mieszkania deweloperskie. Jak policzyła firma doradcza REAS, udział wniosków złożonych w MdM w sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym od początku działania programu wynosi od kilkunastu procent w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, do ponad jednej czwartej w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Co ciekawe, w ostatnim kwartale ub. roku, pomimo wprowadzenia MdM-u na rynek wtórny, odsetek ten dla wymienionych głównych rynków mieszkaniowych kraju był znacząco wyższy od średniej z lat 2014-2015. Oznacza to, że bez względu na nowelizację ustawy, znaczenie MdM dla branży deweloperskiej wciąż rośnie. Czy w takim razie koniec MdM-u oznacza dla tej ostatniej poważny wstrząs?

Dość szczęśliwie dla deweloperów, MdM nie kreuje osobnego popytu na mieszkania, co błędnie sugeruje szereg medialnych opinii, ale wspiera finansowo już istniejący popyt efektywny. Innymi słowy, amatorzy kredytów z dopłatą rządową to osoby czy też gospodarstwa domowe, które i tak prędzej czy później zdecydowałyby się na zakup własnego „M”. Jednak dzięki MdM mają ułatwione zadanie, mogą przyśpieszyć decyzję bądź zdecydować się na większe lokum.

W sumie więc zakończenie misji MdM-u nie będzie zapewne przyczyną załamania popytu na nowe mieszkania, jednak z drugiej strony trudno liczyć na pozytywny efekt tego faktu dla deweloperów.

 Banki na cenzurowanym    

 Raczej trudno sobie wyobrazić rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych na obecnym etapie rozwoju bez decydującego w nim udziału sektora bankowego. Co więcej, od kondycji tego ostatniego w pierwszorzędnym stopniu zależą perspektywy koniunktury sprzedażowej mieszkań zarówno deweloperskich jak i tych z drugiej ręki.

Tymczasem zanosi się na istotne pogorszenie bankowych warunków finansowania rynku nieruchomości, przede wszystkim za sprawą wprowadzonego podatku od aktywów oraz podwyżki składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Podniesiona poprzeczka dostępności kredytów mieszkaniowych osłabi i tak już kulejący od miesięcy rynek hipotek. Z drugiej strony sami deweloperzy także powinni liczyć się z coraz mniej preferencyjnymi warunkami finansowania ich inwestycji mieszkaniowych przez banki przynajmniej w przeciągu dwóch najbliższych lat – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Natomiast w okolicznościach ewentualnej materializacji scenariusza konwersji kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim, której koszt ostatnio NBP podliczył na 44 mld zł, konsekwencje dla branży deweloperskiej i pierwotnego rynku mieszkaniowego są w chwili obecnej trudne do przewidzenia.

 Narodowy program budowy mieszkań

Ostatnim z głównych czynników ryzyka, spędzających od pewnego czasu sen z powiek deweloperom, jest narodowy program budowy (tanich) mieszkań, o którym z coraz większym przekonaniem wypowiadają się rządzący. Choć szczegółowego opisu zawierającego konkrety programu wciąż nie ma i nie wiadomo kiedy się pojawi, to z dotychczasowych wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że koszt mkw. takiego lokum nie przekroczy 3 tys. zł. Tak niska cena ma być możliwa do osiągnięcia za sprawą przekazywania nieodpłatnie gruntów pod budowę „narodowych” osiedli przez agendy rządowe. Mieszkania przeznaczone miałyby być pod dostępny cenowo wynajem z opcją wykupu, uwzględnioną w comiesięcznym czynszu.

Sporną sprawą pozostaje kwestia możliwości wybudowania mkw. mieszkania nawet w najbardziej podstawowym standardzie i na „darmowym” gruncie w tak niskiej cenie. Zakładając jednak „system gospodarczy” takich inwestycji oraz ewentualną rezygnację z wind, większości balkonów, usprawnień dla niepełnosprawnych, parkingów, wewnętrznych klatek schodowych, zagospodarowanych części wspólnych itp., to koszt w granicach 2,5 do 3 tys. zł/mkw. wydaje się realny.

Jeżeli więc zapowiadany przez obecny rząd narodowy program budowy mieszkań ruszyłby w przewidywalnym terminie pełną parą, to wpływ tego faktu na krajową mieszkaniówkę z pewnością nie będzie obojętny. Przede wszystkim nieruchomości mieszkaniowe, które za jego sprawą będą miały ujrzeć światło dzienne, staną się punktem odniesienia nie tylko dla rynkowych cen mieszkań, ale także rynkowych poziomów czynszu najmu.

Ewentualny, wynikający stąd powszechny i istotny statystycznie spadek stawek na krajowym rynku mieszkaniowym, poważnie nadwyrężyłby interesy nie tylko deweloperów, właścicieli mieszkań z rynku wtórnego czy wynajmujących, ale także banków wraz z ich klientami hipotecznymi – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Nieubłagana rynkowa cykliczność

 Niemal dokładnie licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych właściwość cykliczności. Łatwo policzyć, że od 2004 roku zaliczył on już dwa pełne cykle – dynamicznego ożywienia (2004 – 2008) i spowolnienia (2009 – 2013), trwające mniej więcej po 55 miesięcy. Oczywiście nie ma żadnej gwarancji, że bieżący cykl ożywienia koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym będzie okresowo tożsamy z dwoma poprzednimi. Gdyby jednak tak się stało, a jest na to spora szansa, obecny boom sprzedażowy nowych mieszkań potrwa jeszcze, prawdopodobnie z nieco słabnącym potencjałem, do końca przyszłego roku.

Czas pokaże, który z powyższych czynników ryzyka w decydującym stopniu zaważy na wejściu rodzimej deweloperki mieszkaniowej w ewentualny, kolejny kilkuletni okres słabszej koniunktury.

 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Eksperci

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

AKTUALNOŚCI

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...