Home Nieruchomości Czasy się zmieniają. Czym żyje dziś branża nieruchomości?

Czasy się zmieniają. Czym żyje dziś branża nieruchomości?

Kiedy nieco ponad 50 lat temu Bob Dylan nagrywał swój hymn The Times They Are a-Changin’, w zbiorowej świadomości ukuł jedną stałą prawdę: zmienia się wszystko. Słowa słynnej piosenki jak bodaj nigdy wcześniej można odnieść do branży nieruchomości, która z roku na rok, a czasem wręcz z miesiąca na miesiąc, poddaje się duchowi czasu i w coraz większym stopniu uwzględnia nowe potrzeby i mechanizmy działania współczesnego świata. Podsumujmy, czym żyje dziś rynek nieruchomości w Polsce.

Jeśli wskazać jeden aspekt leżący u źródła większości zmian obserwowanych w dzisiejszej gospodarce (w tym również na rynku nieruchomości), prawdopodobnie należałoby postawić na demografię. Inwestorzy i deweloperzy za jeden z kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji uznają dostęp do talentów w danym miejscu, trendy migracyjne oraz zmiany struktury wiekowej danych populacji. Tymczasem, jak wynika z danych McKinsey Global Institute[1], w porównaniu z rokiem 2015, liczba osób na emeryturze wzrośnie do 2030 aż o 35%. Co to oznacza dla budujących?

– W momencie, gdy starzejące się społeczeństwa napędzają konsumpcję miejską i popyt na usługi podnoszące komfort życia, w tym sektor mieszkaniowy, a także turystykę, rekreację i opiekę medyczną, na rynkach rozwijających się do głosu dochodzi starsza wiekiem i zamożna klasa średnia, ale też rynek młodych, bezdzietnych i dobrze zarabiających millenialsów. To grupy, które w oczach inwestorów kryją ogromny potencjał – przekonuje Michał Styś, Dyrektor Zarządzający w firmie OPG Property Professionals.

Warto w tym miejscu podkreślić sposób, w jaki zmieniająca się demografia wpływa na obraz i odbiór przestrzeni miejskiej. Osoby znajdujące się dziś w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, w szczególności pokolenie millenialsów oraz tzw. „klasa kreatywna”, znajdują coraz silniejszą reprezentację w ścisłych centrach miast, gdzie już nie tylko napędzają popyt na nową przestrzeń hotelową, biurową, mieszkaniową czy handlowo-gastronomiczną, ale w dużej mierze decydują też o jej kształcie i charakterze.

– O rynku nieruchomości dawniej zwykliśmy się mówić w kategoriach funkcji, budynków, adresów – wyjaśnia Michał Styś. – Dzisiaj większą uwagę skupiamy na ludziach oraz społecznościach, które tworzą – dodaje.

Biuro – coś więcej, niż miejsce do pracy

Rozwój gospodarczy to nowe inwestycje i więcej pracodawców. Więcej pracodawców to kolejne miejsca pracy, a kolejne miejsca pracy to coraz bardziej zażarta rywalizacja o pracownika. Firmy, zwłaszcza te operujące w sektorze IT i szeroko rozumianych usług dla biznesu, już od kilku dobrych lat zadają sobie to samo pytanie: jak w obliczu rynku pracownika, zbliżonych poziomów płac oraz programu 500+, który wiele kobiet skłania do pozostania w domu i dodatkowo obniża pulę osób aktywnych zawodowo, skusić kreatywne umysły i wykwalifikowanych specjalistów?

Pierwszą odpowiedzią były wyższe pensje. Później na negocjacyjnym stole wylądowały karnety sportowe, prywatna opieka medyczna i inne benefity. Kiedy z czasem firmy odnotowały zanik reakcji także i na te bodźce, swoje oczy skierowały w kierunku szeroko pojętej atmosfery i kultury miejsca pracy.

– Biuro przejmuje nową rolę, a granica pomiędzy miejscem do pracy i spędzania wolnego czasu powoli się zaciera – podkreśla Michał Styś. – Dla korporacji bycie „fajnym” i „przyjaznym” stało się w ostatnich czasach priorytetem, dlatego umiejscowienie firmy w ciekawej, buzującej życiem lokalizacji stanowi jedną z najskuteczniejszych zachęt dla osób, dla których miejsce pracy ma nie mniejsze znaczenie, co sama praca – uzupełnia.

Wyróżniające się biuro to przywilej największych? Nie dziś. Boom na rynku nieruchomości, jaki obserwujemy w Polsce już od pewnego czasu, wyrównał niejako zasady gry – firmy dawno nie miały tak szerokiego wyboru powierzchni biurowej.

– Podczas gdy właściciele budynków konkurują ze sobą stawkami czynszów, pracodawcy, także ci mniejsi, wzmacniają swoje pozycje negocjacyjne i mogą sobie pozwolić na opuszczenie dotychczasowego biura na rzecz przestrzeni nowocześniejszej, bardziej funkcjonalnej, położonej w atrakcyjniejszej lokalizacji – wskazuje Monika Hryniewicz, szefowa Działu Najmu i Relacji z Klientami w OPG Property Professionals. – Apetyt rośnie jednak w miarę jedzenia. Wyższy standard nowych powierzchni idzie w parze z oczekiwaniami najemców, którzy chętnym okiem patrzą na miejsca wyróżniające się na mapie miasta. W swoim najbliższym otoczeniu chcą widzieć coś więcej, niż zwykły biurowiec, typowe miejsce do pracy – dodaje.

Jak podkreślają eksperci, w cenie szczególnie są miejsca z duszą, przesiąknięte historią miasta…

Nowe stare miasto

„Rewitalizacja” to prawdziwy buzzword, który w branży nieruchomości odmieniany jest dziś przez wszystkie przypadki. To, w jakim miejscu coraz liczniejsza i zamożniejsza klasa średnia chce pracować i spędzać swój wolny czas, nie pozostaje bez znaczenia dla pracodawców, a w konsekwencji dla deweloperów i inwestorów. Oryginalna architektura na nowo ma szansę stać się elementem wspólnej tożsamości jej użytkowników, a w konsekwencji – przyczynić się do przewagi konkurencyjnej firm, kwartałów i całych miast.

Inwestorzy i deweloperzy odnawiają więc dziś na potęgę – od niszczejących obiektów użyteczności publicznej i zabytkowych kamienic, aż po całe kompleksy pofabryczne, które dni świetności teoretycznie mają już za sobą. Jeśli spojrzeć na temat z czysto biznesowego punktu widzenia, trend wynika wprost z kurczącej się liczby atrakcyjnych pustych działek w obrębie miast, co skłania sektor prywatny do poszukiwania alternatyw. To także wynik zróżnicowania funkcji, jakie takie obiekty mogą pełnić – nie tylko biura i centra usług, kultury, rozrywki i gastronomii, ale też na przykład kliniki SPA, kluby biznesowe, hotele czy domy seniora. „Odnawiać” to jednak nie do końca to samo, co „rewitalizować”.

– Młodzi ludzie lubią miejsca o unikatowym klimacie – z opowieścią i historią, choć jednocześnie dobrze już im znane, pozwalające się zidentyfikować z miastem – uważa Karolina Aftańska, koordynatorka kultowej przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi – jednego z pierwszych projektów rewitalizacyjnych w Polsce, a także pionierskiego przykładu działań z obszaru placemaking. – To miejsce dla rewitalizacji. Projekty tego typu skutecznie wzmacniają wizerunek miast, które rywalizują nie tylko o nowych inwestorów i pracodawców, ale też o młode, zdolne i kreatywne umysły, które zapełnią biurka i zajmą mieszkania, zmieniając strukturę demograficzną starzejących się miast Polski i Europy. To wszystko nakręca koniunkturę, która pociąga dalsze ożywienie otoczenia – dodaje.

Kto się dzieli, ten zyskuje

Nowe technologie umożliwiające prowadzenie biznesu na całym świecie, a także zmiany w zapotrzebowaniu na konkretne kompetencje to czynniki, które wywierają coraz większy wpływ na rynek pracy, a w konsekwencji – na sektor nieruchomości. Z roku na rok rośnie zapotrzebowanie na elastyczne formy zatrudnienia, dlatego sektor biurowy coraz poważniej podchodzi do idei sharing economy, która promuje koncepcje przestrzeni coworkingowych, pracy zdalnej oraz projektowego stylu pracy. I choć nie jesteśmy jeszcze Londynem, gdzie w powierzchniach współdzielonych funkcjonuje dziś około 40% najemców, to w Polsce trend nabiera rozpędu z każdym jednym dniem.

– Deweloperzy biurowi dostrzegają rozwój kultury startupowej, przez co dostosowują nowe projekty nie tylko z myślą o dużych najemcach, ale też małych zespołach projektowych, najczęściej z branż technologicznych i designerskich.Jednocześnie obserwujemy ruch w drugą stronę, czyli przenoszenie biznesu z tradycyjnego biura do przestrzeni coworkingowej czy cocreatingowej – wyjaśnia Monika Hryniewicz.

Większe firmy tworzą wręcz własne coworkingi, aby zyskać dostęp do startupów, podpatrzeć ich pomysły i z czasem je wykupić. Inni wykorzystują taką przestrzeń, by zburzyć „silosy firmowe” i wymieszać swoje działy. Z myślą o takich właśnie zastosowaniach powstał chociażby Co\Walk HUB w Łodzi.

Jest to nowy typ przestrzeni coworkingowej dla branży technologicznej, który służy jako platforma do pracy, nauki i rozwoju dla freelancerów, start-upów i scale-upów – podkreśla Paulina Ostrowska, Head of Growth projektu. – Wraz z przestrzenią OFF Piotrkowska Center, nasze miejsce tworzy nowy ekosystem współpracy pomiędzy lokalną społecznością startupową, a inwestorami, funduszami venture capital i partnerami korporacyjnymi – podsumowuje.