środa, Grudzień 19, 2018
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "kredyt hipoteczny"

kredyt hipoteczny

Na rynku nieruchomości często można znaleźć w ofercie domy czy mieszkania obciążone kredytem hipotecznym w obcej walucie. Inwestycja w taką nieruchomość okazuje się czasem atrakcyjniejsza od inwestycji obciążonych kredytem hipotecznym w obowiązującej walucie (czyli w polskim złotym), a formalności związane z jej zakupem nie wymagają większego zaangażowania. Przy zakupie takiej nieruchomości warto jednak zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów, które oszczędzą nasz czas i zapewnią spokój podczas transakcji.

Zakup nieruchomości w walucie obcej nie jest bardziej skomplikowany niż w polskich złotówkach. Przystępując do takiej transakcji musimy jednak wziąć pod uwagę wiele ważnych czynników, które będą miały wpływ na prawidłowe przeprowadzenie transakcji. Pierwszym krokiem, który powinniśmy podjąć już po znalezieniu upragnionej nieruchomości, jest dokładne zapoznanie się z odpisem księgi wieczystej. Możemy to zrobić zdalnie, nie wychodząc z domu – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości mamy możliwość elektronicznego przeglądania księgi wieczystej.

Gdzie jest „haczyk”?

Najważniejsze zapisy w księdze wieczystej, która przedstawia stan prawny nieruchomości, informują nas o tym kto jest właścicielem inwestycji. Znajduje się tam również szczegółowy opis nieruchomości oraz informacja czy komuś, poza właścicielem, przysługują prawa do danej inwestycji. Po wpisaniu numeru księgi wieczystej mamy możliwość wglądu do czterech najważniejszych działów rejestru. W dziale czwartym znajduje się wpis dokonany przez bank, który kredytował sprzedającego. Przeważnie wskazane jest tam 150% kwoty pierwotnie udzielonego kredytu oraz nazwa banku wraz z datą udzielenia kredytu i numerem umowy.

Sprzedawca powinien zatem przedstawić nam zaświadczenie z instytucji finansowej z informacją o aktualnym saldzie zadłużenia, w którym znajduje się numer rachunku bankowego potrzebny do całkowitej spłaty kredytu. Musimy zwrócić uwagę, aby był to rachunek techniczny, służący
tylko do nadpłacenia kredytu. Jeśli jest to kredyt walutowy, bank poda nam kwotę wyrażoną w walucie lub w polskich złotówkach – wszystko zależy od instytucji finansowej, która udzieliła kredytu.

Jeśli będzie to rachunek walutowy musimy pamiętać, że bank przeliczy wpłacane złotówki na walutę obcą po ustalonym kursie. Jeśli kurs zmieni się na korzyść sprzedawcy, bank zwróci mu ewentualną nadpłatę. Natomiast gdyby zabrakło środków finansowych po przewalutowaniu, sprzedawca powinien wyrównać powstałą różnicę. Pamiętajmy, że kursy mogą zmieniać się dziennie nawet o 1% – może być to więc znaczna różnica. Bank w tym przypadku nie zamknie zobowiązania. Dlatego powinnyśmy w akcie notarialnym sprzedaży zobowiązać stronę sprzedającą do uregulowania ewentualnych różnic.

Czego należy unikać?

Pamiętajmy o tym, aby przed dokonaniem transakcji nie wpłacać sprzedającemu wszystkich środków, które ma on przeznaczyć na spłatę kredytu – nie mamy wtedy pewności czy sprzedawca faktycznie zamknie zobowiązanie, które obciąża nieruchomość. Pieniądze za zakup nieruchomości najlepiej przelać na wskazany w zaświadczeniu bankowym numer konta. Jeśli transakcja zakupu jest kredytowana, bank kredytujący kupującego nieruchomość z pewnością zadba o odpowiednią konstrukcję prawną transakcji. Spłacanie kredytu przed dokonaniem transakcji wbrew pozorom wydłuża proces zakupu – musimy wtedy poczekać aż bank wystawi zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz wyda dokument potrzebny
do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Takie formalności mogą potrwać nawet miesiąc.

 

Autor: Cezary Szewczak, ekspert Open Finance SA

Bank vs. kredytobiorca. Jakie szanse ma dłużnik w tej walce?
Polityczna poprawność zaprowadzi nas kiedyś do samozagłady – nie jest to twórcze stwierdzenie, ale doskonale się potwierdza przy problemach ze spłatą zobowiązań finansowych. Otóż wbija nam się do głowy, że kredyty trzeba spłacać, bez względu na okoliczności. Bo „umów trzeba dotrzymywać” – powtarzają jak mantrę bankowcy, wtórują im w tym obrońcy finansowej moralności. A ty człowieku masz kredyt (jeden lub kilka), którego rat w żaden sposób spłacić nie możesz. Bo na przykład straciłeś pracę – wcale nie z własnej winy, lub też masz kredyt w CHF i rata wzrosła ci ponad dwukrotnie w stosunku do dnia uruchomienia. Na dodatek bank nie zgadza się na restrukturyzację. Jeśli nic z tym nie zrobisz – idziesz pod nóż. Bank bowiem uruchamia wtedy swoje procedury i za rok lub dwa jesteś całkowicie spacyfikowany. Czy obrona własnego, godnego życia, często też życia twojej rodziny może być uznana za czyn niemoralny? Jak wynika z komentarzy do poprzednich dwóch odcinków Poradnika – część internautów na jednym z portali, tak właśnie uważa. Zacytujmy wybrane 2 wypowiedzi:
wr – artykuł wątpliwy moralnie bym powiedział. Cwaniaczki kombinatorzy skrzętnie z tego korzystają
~Ela – serdecznie życzę autorowi tego artykułu, żeby pożyczył komuś sporą sumę i jego dłużnik skutecznie uchylił się od spłacenia tego długu. Może wtedy zrozumie, że swoje długi należy spłacać a nie kraść bo inaczej tego nazwać nie można!
Tym bardziej – zgodnie z polityczną poprawnością – za czyn wysoce niemoralny uznać należy pomaganie kredytobiorcom w uwolnieniu się od długów, których nie są w stanie spłacić. I jeszcze jedna niezbyt łaskawa opinia(także z Internatu) niejakiego Hjj na temat autora Poradnika:
~Hjj -Ten co napisał ten pseudoporadnik jest diabłem i psychopatą. Żaden doradca, potwór. Pij sam swoją truciznę, szatanie
Jeśli i ty tak uważasz, Szanowny Czytelniku, zadam ci jedno pytanie: czy znalazłeś się kiedyś w sytuacji, kiedy miałeś ogromny problem ze spłatą kredytu i chciałeś w tej kwestii dogadać się z bankiem? A bank raz po raz odrzucał twoje podania o restrukturyzację, przez co śmierć zajrzała ci w oczy?
Jeśli udało ci się szczęśliwie takiej sytuacji uniknąć, nie masz prawa oceniać moich działań jako „wątpliwych moralnie”; mam na uwadze moją pomoc w uwolnieniu się dłużnika z kredytowej pułapki bez wyjścia.

Sądzę bowiem, że komentujący Poradnik „obrońcy moralności” mają niewielką wiedzę, jak faktycznie wyglądają kontakty banku z dłużnikiem, mającym problem ze spłatą zobowiązania. Jeśli kwota kredytu jest pokaźna, czasem przypomina to zderzenie pieszego z czołgiem. Przy czym, po zderzeniu czołg jedzie sobie dalej… Chcielibyście zobaczyć jak to wygląda z punktu widzenia kredytobiorcy? W porządku, zapraszam was zatem na mecz. Właśnie zaczyna się walka, którą chciałem wam pokazać.

– Szanowni telewidzowie wita was komentator – Dariusz Krukowski. Za chwilę czeka nas wielce emocjonujący pojedynek, będzie to ostatnia walka dzisiejszej gali BBA (Battle Bank vs. Amators – przyp. aut.).

– Do ringu właśnie wchodzi faworyt i ulubieniec publiczności: Nnnnniezwyciężony!Nnnniesamowity! Wielki, trzymetrowy – BANKOOOOOO!

– Spójrzmy tylko na jego ranking: w ciągu ostatnich 5 lat stoczył 4535 walk, z których nie przegrał ani jednej! Tylko 10 pojedynków zakończyło się remisem, a 4390 walk BANKO wygrał przed czasem!

– Ten wspaniały mistrz wagi mega-turbo-super ciężkiej zarobił tylko w ubiegłym roku ponad 2 mld zł!

– Spójrzmy do drugiego narożnika. Przeciwnikiem BANKO w tej walce wieczoru będzie rodzina Państwa Kowalskich. To zawodnicy wagi muszej, jest to ich pierwszy pojedynek z instytucją finansową. Widać to w ich niepewnych ruchach, zaraz dowiemy się dlaczego i o co walczą. Widzą to państwo na telebimie:

Państwo Kowalscy – frankowicze, po znaczącym skoku kursu franka utracili płynność finansową i nie są w stanie spłacać rat w kwocie 2500 zł. W dzisiejszym pojedynku będą wnioskować
o znaczące obniżenie miesięcznych spłat.

– No cóż proszę Państwa – szykuje się więc fantastyczny pojedynek. To będzie istna rzeź! Ciężka masakra! Nie dziwi więc, że publiczność jest zachwycona!

– Połowa kibiców to klakierzy opłaceni przez BANKO, zwani także trollami. Ich zadaniem jest zagrzewać BANKO do walki i osłabiać morale jego przeciwnika. Można by pomyśleć – ten BANKO to ma gest. Ale w jego sytuacji to nie takie trudne, skoro wpłaciliśmy na jego konta ponad 40 mld zł naszych oszczędności. BANKO jest poza tym głównym sponsorem cyklicznych gali BBA. Zawody te prowadzone są pod jakże szczytnym i społecznie ważnym hasłem „KREDYTY NALEŻY SPŁACAĆ!”

– Przypominam, że pojedynek ten będzie przeprowadzony w formule full-papercontact. Czyli przeciwnicy mogą ze sobą rozmawiać i wymieniać się korespondencjami, ale zakazany jest kontakt fizyczny.

BANG! BANG! – gong obwieścił rozpoczęcie pojedynku (przyp. aut.)

– I właśnie rozpoczęła się ta pasjonująca walka. W ringu naprzeciwko BANKO stoi niepewnie Pan Kowalski, trzyma w ręku pierwsze pismo. Treść widzą państwo na telebimie – Kowalski prosi o obniżenie rat do 800 zł miesięcznie, bo tyle może jedynie spłacać. Wylicza wszystkie koszty, pisze, że musi utrzymać dwójkę małoletnich dzieci – jakby to kogoś obchodziło. Po rozpisaniu miesięcznych kosztów pozostaje 800 zł wolnych środków, które mogą Kowalscy przeznaczyć na spłatę kredytu.

– Co na to BANKO? Ten się nie rozpisuje! Podaje tablicę pięknej, długonogiej hostessie, która chodzi wokół ringu i pokazuje kibicom treść odpowiedzi:

ODMOWA!

– Kowalski blednie. Pisze w pośpiechu drugie pismo, tym razem wnioskuje o obniżenie rat do 1200 zł miesięcznie. Oj, naiwny on, naiwny!

– BANKO lekceważąco spogląda na przeciwnika, bierze poprzednią tablicę, dopisuje kilka wykrzykników i podaje ją hostessie, która znowu robi rundkę wokół ringu. Publiczność wyje z zachwytu, a to przecież dopiero pierwsza minuta walki!

– Kowalski wpada w panikę, próbuje teraz walki werbalnej, dopytuje się BANKO, dlaczego nie wyraża zgody na obniżkę rat. BANKO bierze kolejną tablicę, pisze coś szybko – ach z jaką wprawą on to robi! – potem podaje tablicę hostessie. Treść widzą Państwo na ekranie:

TAKIE MAMY PROCEDURY!

– Kowalski zaczyna szaleć, skacze po ringu, wykrzykując w kierunku BANKO, że te procedury są do niczego, że wymyślił je pewnie jakiś człowiek, który nie rozumie w ogóle bankowości.

– Oj, przegiąłeś Kowalski! BANKO poczerwieniał na twarzy, widzą to zresztą państwo na ekranie na zbliżeniu twarzy naszego czempiona. Podszedł do przeciwnika i widać, że ma mu ochotę przylać z liścia!

– Lej, BANKO! Lej! Przecież tobie wszystko wolno! Przecież ty jesteś w naszym kraju ponad prawem!

– BANKO jednak zachował się super fair play, jak przystało na wielkiego mistrza. Odszedł od Kowalskiego, nawet go nie dotykając i wziął kolejną tablicę. Treść napisanego przez BANKO tekstu widzą państwo na ekranie:

WYPOWIEDZENIE!!!

– No, Kowalski – doigrałeś się!

– Kowalski nie wytrzymuje tego ciosu i pada na deski. Mamy więc pierwszy knock-down! Publiczność szaleje! Słyszą państwo te wrzaski i rytmiczne skandowanie:

BANKO! BANKO! BANKO!

– Trzeba przyznać, że trolle potrafią robić odpowiednią atmosferę! To była świetna inwestycja ze strony BANKO!

– Kowalski dalej leży na deskach, do ringu wbiega zapłakana Pani Kowalska. Pochyla się nad mężem, pomaga mu wstać. Potem klęka przed BANKO, błagając go o cofnięcie wypowiedzenia umowy. Mówi coś o dzieciach, pokazuje ich zdjęcia publiczności. Jakież to żałosne widowisko! Oni chcą wziąć BANKO na litość! Co za żenada! BANKO odwraca się z niesmakiem i idzie w kierunku swojego narożnika.

BANG! BANG! – gong obwieścił koniec pierwszej rundy (przyp. aut.)

– Nie myślałem nawet, że będzie to taka piękna walka! Ale chyba Kowalski nie dotrwa do końca, ostatni cios straszliwie odczuł.

– Kowalski cały czas leży na deskach, nie podnosi się. Ma już chyba dość, ależ cienias nam się dzisiaj trafił! Jaki wstyd!

BANG! BANG! – gong obwieścił początek rundy drugiej (przyp. aut.)

– BANKO podchodzi do Kowalskiego, a ten ani się nie ruszy. Kowalska prosi sekundanta, aby rzucił ręcznik. O jest, ręcznik ląduje obok Kowalskiego. BANKO bierze do ręki kolejną tablicę, jakby w ogóle ręcznika nie zauważył. Sekundant rzuca drugi, ręcznik, potem trzeci – chyba wrzucił już na ring całe pranie! Sędzia patrzy pytająco na BANKO – bo przecież on tu rządzi! Ale BANKO – jak przystało na wielkiego czempiona – ani myśli tego pojedynku kończyć. I oto chodzi! I to jest całe piękno BBA! Publiczność wyje z zachwytu. A BANKO ze stoickim spokojem wyprowadza kolejny, czysty cios. Podaje hostessie tablicę. Oj wiemy na co niej będzie… Tak jest – na to czekaliśmy! Widzą państwo to na ekranie i na wszystkich telebimach.

WINDYKACJA!

– Kowalski wciąż leży na deskach, Kowalska szlocha coraz bardziej i zwraca się o pomoc do publiczności. Zgodnie z regułami obowiązującymi w BBA, amatora może zastąpić ktoś z publiczności. Kto by jednak chciał stanąć oko w oko z Wielkim BANKO!

– A jednak, jakiś śmiałek wchodzi do ringu i to on będzie kontynuował walkę zamiast Kowalskiego. Oj, szkoda, że psuje ten tak piękny spektakl!

– Mężczyzna ten podchodzi do BANKO i podaje mu pismo.Ciekawe co tam nagryzmolił? Niestety, nie widzimy tego na ekranie. Pewnie to jakiś bełkot!

– Publiczność jest wściekła! Widzę, że dobiega do ringu Pan Hjj, to najwierniejszy kibic BANKO. Hjj krzyczy na cały głos pokazując ręką na intruza:
– „Ja go znam!To ten psychopata! Pseudo-doradca! Precz szatanie! A kysz!”

– Ciekawe jak zareaguje na otrzymane pismo BANKO? Czy pogoni gościa dosadnym, krótkim tekstem, jak to u niego w zwyczaju? Na razie się tylko zasępił, drapie się po głowie. Podchodzi do sędziego, razem ustalają co zrobić.Obaj mają miny trochę nietęgie. Co ten pyszałkowaty człeczyna musiał tam nawypisywać?!!! Sędzia oznajmia, że skoro BANKO nie może od razu odpowiedzieć, musi przerwać mecz bez rozstrzygnięcia o zwycięstwie. Chociaż kto był górą – wszyscy widzieli. Ale takie, niestety, obowiązują reguły w formule full-papercontact.

– Szanowni państwo, z przykrością oznajmiam koniec walki. W imieniu organizatorów dzisiejszej gali pragnę państwa bardzo przeprosić za ten przykry incydent, który przerwał tak piękne widowisko. Zatem – do zobaczenia jutro! Będziemy znowu świadkami kolejnych walk BANKO przeciwko niesolidnym dłużnikom. Oby tym razem nikt nam nie przeszkodził w tej uczcie dla ducha i dla oka!

– Żegna was wasz komentator – Dariusz Krukowski!

Szanowny Czytelniku, jeśli oglądałeś ten pojedynek do końca, chciałbym ci powiedzieć, że tak właśnie wygląda w realu komunikacja kredytobiorcy z bankiem. W tej nierównej walce dłużnik ma takie same szanse jak nasi bohaterowie – Państwo Kowalscy w pojedynku z BANKO. Tak się jednak złożyło, że – używając terminologii z BBA – mistrz formuły full-papercontact, ma szansę na wymuszenie na kredytodawcy określonego działania.

Czy dalej uważasz, że moje działania, które wielokrotnie ratowały dłużników przed pacyfikacją ze strony banku, są niemoralne?

BIZNESTUBA – dalej BT.

Krzysztof OPPENHEIM, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”(dalej KO),

ekspert finansowy od kredytów hipotecznych, restrukturyzacji zobowiązań, specjalizujący się także w oddłużaniu i upadłości konsumenckiej. Założyciel Fundacji Praw Dłużnika „Dłużnik też Człowiek”.

BT.  Jak Pan ocenia szanse na opracowanie przez rząd stosownej ustawy dotyczącej kredytów frankowych oraz wdrożenie jej w życie?

 Marnie to widzę…

Czyli nie wierzy Pan, że uda się przeforsować w sejmie propozycję Prezydenta Dudy, który proponuje przewalutowanie kredytów po tzw. kursie sprawiedliwym?

Proszę zwrócić uwagę, że od ogłoszenia projektu ustawy minęło już ponad 3 miesiące i sprawa nie ruszyła do przodu. Praktycznie ze wszystkich stron – także części kredytobiorców, którzy wpakowali się w ten toksyczny bankowy produkt –słyszymy tylko krytyczne opinie na temat prezydenckiego projektu. Ja również jestem na NIE, jeśli chodzi o ocenę tej propozycji.

Cóż się więc Panu nie podoba w przedstawionej przez prezydenta propozycji rozwiązania problemu frankowiczów?

Przede wszystkim negatywnie należy ocenić sposób przewalutowania. Zgodnie z projektem ustawy, ma to nastąpić po tzw. kursie sprawiedliwym. De facto – jest to jedynie nazwa własna, która może dobrze się sprzedawać marketingowo.  Ale już po krótkiej analizie efektów zastosowania „kursu sprawiedliwego”, łatwo wyciągnąć wniosek, że bardziej odpowiednia nazwa wyliczonego sposobu przewalutowania to „kurs przypadkowy”. Część kredytobiorców, szczególnie osoby, które wpakowały się we franki w 2008 roku będzie bardzo wygrana, natomiast kredytobiorcy z okresu 2004-2006 nie uzyskają nic na wprowadzeniu prezydenckiej ustawy, lub ich korzyści będą minimalne. Tym samym nie ma więc tumowy o sprawiedliwym rozwiązaniu.

Co dalej mają robić frankowicze?

 Wszystko zależy od sytuacji. Żadnego sensownego ruchu nie mają te osoby, których zadłużenie jest mniejsze od wartości nieruchomości oraz ich sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że poradzą sobie ze spłatą. Nie pozostaje w tym przypadku nic innego tylko kontynuacja spłaty.

Skrajnie inna sytuacja, to brak możliwości spłaty kredytu oraz zadłużenie przekraczające wartość mieszkania. Zwykle najlepszym rozwiązaniem będzie wtedy złożenie wniosku o upadłość konsumencką. Wraz z zaprzestaniem spłaty zobowiązania: są to bowiem środki wyrzucone w błoto, bank i tak prędzej lub później wypowie umowę kredytową.

W jakich innych sytuacjach odradza Pan spłatę zobowiązania?

 Tu może posłużę się przykładem, jest to jedna ze spraw, która trafiła do mnie w ostatnim okresie. Kredytobiorcy to rodzina z dwójką nieletnich dzieci, pracuje tylko mąż i zarabia miesięcznie ok. 8000 zł/netto. Z tego obecnie aż 5000 zł pochłania spłata kredytu.

Nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie kredytu – segment w okolicach Warszawy – warta jest obecnie nie więcej niż 550 tys. zł. Wartość zadłużenia: około 1,2 mln zł. Co zatem oznacza dalsza spłata zobowiązania? To jest tak, jakby kupić od banku nieruchomość – wartą 550 tys. zł – za kwotę 1,2 mln zł i na dodatek jeszcze płacić odsetki. Jest to działanie absurdalne pod kątem opłacalności ekonomicznej. Dodać należy, że sytuacja finansowa tej rodziny – od paru lat cała ich aktywność zawodowa i dochody podporządkowane są spłacie kredytu – spowodowała niemal rozpad małżeństwa: związek małżeński zamienił się w związek hipoteczny. Rodzina jest w rozsypce.

Poradziłem więc klientom, aby odpuścili sobie spłatę kredytu. Szczególnie, że wynajem podobnej nieruchomości to koszt na poziomie 2-2,5 tys. zł miesięcznie.

I co dalej? Przecież bank nie odpuści i będzie ścigał kredytobiorcę?

Zróbmy prostą kalkulację. Zanim bank skutecznie wypowie umowę oraz uzyska tytuł egzekucyjny może upłynąć nawet 2 lata. W tym czasie w kieszeni kredytobiorcy zostanie kwota 24 razy 5 tys. zł, czyli 120 tys. zł. Potem wystarczy złożyć wniosek o upadłość konsumencką, więc nie dojdzie do egzekucji z udziałem komornika. Sprzedażą domu zajmie się wyznaczony przez sąd – syndyk, z kwoty sprzedaży upadły uzyska jeszcze spory zastrzyk gotówki: będzie to kwota stanowiąca równowartość kosztów najmu podobnej nieruchomości na okres od 12 do 24 miesięcy. Wszystkie te działania są w pełni zgodne z obowiązującym prawem.

Czy doradzając w ten sposób frankowiczom, nie działa Pan w sposób niemoralny? Przecież bank w ten sposób poniesie znaczące straty.

Kredyty frankowe to zaprzeczenie wszelkich zasad bezpieczeństwa, których to podstawą jest działanie każdego banku. Mam na uwadze zarówno bezpieczeństwo depozytów, jak również bezpieczeństwo finansowe kredytobiorców, którym przez kilka lat wciskano – bez opamiętania – kredyty w szwajcarskiej walucie. Cała wina za ten stan rzeczy leży po stronie danego banku, a nie klienta. Jest to klasyczna odpowiedzialność producenta za wady fabryczne towaru. Wracając do kwestii moralności: w opisanej sytuacji ucieczka od odpowiedzialności przez banki za skutki niekontrolowanej akcji sprzedaży toksycznych kredytów frankowych to skrajna niemoralność. Jedyną obroną przed takim działaniem jest przyjęcie taktyki wroga. Inaczej nas zniszczy.

Czyli postuluje Pan działanie na zasadzie: jak bank Kubie – tak Kuba bankowi?

Tak jest! Nie martwmy się zatem o finanse banku, który prawie zrujnował nasze życie.

Krzysztof OPPENHEIM

Nieruchomości Boża Krówka

Zróżnicowanie dostępności dopłat jest jedną z wad programu Mieszkanie dla Młodych. W jednych miastach wojewódzkich w limitach mieści się kilka proc. nieruchomości, a w innych dofinansowanie można dostać nawet do co drugiej. Łatwiej jest znaleźć mieszkanie z dopłatą na rynku pierwotnym – wynika także z analizy przeprowadzonej przez Home Brokera i Domiporta.pl.

Kwietniowa aktualizacja limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych w większości miast nie przyniosła znaczących zmian, ale w kilku doszło do poważnych wahnięć. Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie najbardziej zmieniły się limity w Olsztynie, gdzie obniżono je o ponad 10 proc. Po tej zmianie maksymalna cena metra na rynku wtórnym to 3 945,15 zł (mniej o 456,30 zł), a na pierwotnym – 4 821,85 zł mniej o 557,70 zł). To spory spadek, a mimo tego w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nadal nie powinno być problemów ze znalezieniem mieszkania spełniającego warunki ustawy.

Cena ofertowa to nie ostateczność

Jak wynika z analizy ofert zamieszczonych w serwisie Domiportal.pl, spośród mieszkań o powierzchni do 75 mkw. do sprzedaży w Olsztynie na rynku wtórnym limit cenowy MdM spełnia 22 proc. lokali, a na pierwotnym 61 proc. Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym istnieje większa szansa na negocjowanie ceny, co oznacza, że realna dostępność programu może wynosić nawet 40-50 proc. Z ofertą deweloperów jest inaczej, bo mieszkania, które mogłyby spełniać warunki MdM zwykle są wystawiane już po obniżonych cenach, by zachęcić potencjalnych chętnych na dopłaty.

Olsztyn nie jest jedynym miastem, gdzie znalezienie mieszkania w limitach jest łatwe. Na rynku wtórnym nie będziemy z tym mieli problemu także w Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie Wlkp., Zielonej Górze, Katowicach, Kielcach i Łodzi. Z w/w miast największą zmianę limitu zanotowano w Białymstoku, gdzie nastąpił wzrost o 3 proc.

Trudno o mieszkanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu

Nieźle z dostępnością mieszkań w limicie jest także w Poznaniu i Szczecinie, gdzie mieści się ona w przedziale 10-20 proc. Pozostałe miasta to już odsetek niższy niż 10 proc., a najgorzej jest w Warszawie (1 proc.), Krakowie i Wrocławiu (po 2 proc.) oraz Rzeszowie (3 proc.). Nawet jeśli uwzględnimy fakt, że ogłoszenia zawierają ceny ofertowe, to w porównaniu do innych miast wojewódzkich wypada to blado.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku wtórnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_wtorny

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nieco inaczej jest z dostępnością rynku pierwotnego. Poza kwestią limitów cenowych trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dysproporcję w aktywności deweloperów w poszczególnych miastach. W takiej Zielonej Górze czy Opolu nie dzieje się wiele, można wręcz powiedzieć, że próbka statystyczna jest zbyt mała, by ją uwzględnić w analizie.

Mimo obniżki limitu od początku kwietnia, największą dostępność nowych mieszkań w programie MdM znajdziemy w Olsztynie – wg analizy Domiporta.pl i Home Brokera, warunek cenowy spełnia tam 61 proc. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. Narzekać nie mogą też kupujący w Gdańsku (47 proc.), Toruniu (46 proc.), Białymstoku (37 proc.) oraz Bydgoszczy i Poznaniu (po 31 proc.). Najtrudniej o nowe mieszkanie spełniające warunki ustawy jest w Łodzi (5 proc.) i Warszawie (9 proc.). Łódź jest tu ciekawostką, bo to jedno z czterech miast, w których dostępność MdM na rynku pierwotnym jest niższa od rynku wtórnego. Podobnie jest w Bydgoszczy, Katowicach i Kielcach.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku pierwotnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_pierwotny2

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nie ma pieniędzy na ten rok

Jedna rzecz to jednak dostępność cenowa mieszkań, a druga – faktyczna możliwość uzyskania kredytu z dopłatą. Od połowy marca Bank Gospodarstwa Krajowego nie przyjmuje wniosków o dofinansowanie na ten rok, wnioski można składać jedynie na dotacje wypłacane w 2017 i 2018 roku. To zła wiadomość dla kupujących mieszkanie z drugiej ręki, bo znalezienie sprzedawcy, który zgodzi się na wypłatę części środków za rok będzie bardzo trudne. Deweloperzy są po tym względem bardziej elastyczni i chętniej zmieniają harmonogramy płatności tak, by na mieszkanie można było uzyskać dofinansowanie.

Co po MdM-ie?

– Od początku 2014 roku z programu skorzystało 50 tys. beneficjentów, a państwo wydało na ten cel 1,2 mld zł – wylicza Maciej Górka z Domiporta.pl. – Odbiorcami programu są osoby, które zamierzają finansować zakup nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym, a nie mają odłożonych środków na wymagany przez banki Rekomendacją S minimalny wkład własny – dodaje ekspert. Rekomendacja ta powstała w celu uchronienia banków przed złymi kredytami, a kredytobiorców przed popadaniem w klincz relacji wartości mieszkania względem wysokości kredytu. Taką niedobrą sytuację mamy w przypadku kredytów frankowych, kiedy to wartość mieszkania jest niższa od zobowiązań kredytowych.

– Od wielu lat mówi się o programie mieszkaniowym, który nauczy Polaków, zgodnie z zachodnim nurtem, oszczędzania. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku taki program ruszy. Na razie znamy go pod roboczą nazwą „Mieszkanie+”. Ma opierać się na budowie tanich mieszkań pod wynajem na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz na stworzeniu Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, których zadaniem będzie premiowanie długoterminowego oszczędzania i finansowanie nowych inwestycji mieszkaniowych. – wyjaśnia Maciej Górka.

Jednym z efektów działania nowego programu może być powolne odejście od modelu społecznego, w którym własność mieszkania jest niemal obowiązkiem. – Polacy zaczną tanio wynajmować, co pozwoli m.in. zmniejszyć przeludnienie mieszkań, które dotyka 44 proc. lokali – ocenia Górka.

Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

 

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

Wiosną nie tylko rośnie sprzedaż mieszkań, ale również działek. Dla jednych to upragnione własne cztery kąty, a dla drugich źródło inwestycji. Analitycy Comperia.pl przygotowali ranking kredytów hipotecznych w marcu, dzięki którym można sfinalizować zakup tych nieruchomości.

Zakup nowego mieszkania to nie tylko chęć posiadania swoich własnych czterech kątów, ale również coraz popularniejsza możliwość inwestycji. Taka forma wiąże się z niewielkimi kosztami utrzymania, nie raz jest źródłem dodatkowych dochodów poprzez wynajem, ale z drugiej strony wymaga znacznych nakładów finansowych na sfinalizowanie zakupu nieruchomości. Jednym ze sposobów pozyskania finansowania na zakup działki, mieszkania jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. – Warto zwrócić uwagę, że zaletą nieruchomości gruntowych jest ich stosunkowo duża dostępność oraz atrakcyjne ceny. Aby stać się szczęśliwym posiadaczem działki wystarczy kwota w wysokości około 100 tys. zł. Oczywiście, nie mówię tu o nieruchomościach położonych w centrach większych miast, a o tych zlokalizowanych poza obszarami zurbanizowanymi. – mówi Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Porównywarka finansowa Comperia.pl, biorąc pod uwagę opinie swoich użytkowników oraz osób zarejestrowanych w Fast50Club (przeprowadzono ankietę jakimi kredytami – na jaki czas i kwotę, przy jakim wkładzie własnym – te osoby się interesują), pokusiła się o przygotowanie rankingu kredytów hipotecznych, które z powodzeniem można przeznaczyć na zakup działki. Analizie poddano zobowiązania na kwotę 100 tys. zł z 10 proc. wkładem własnym, których okres spłaty nie przekracza 10 lat.

TOP7 kredytów hipotecznych na kwotę 90 tys. zł (wartość nieruchomości 100 tys. zł), okres spłaty 10 lat, raty równe
Bank

 

Nazwa oferty Rata Prowizja RRSO
BZ WBK

 

Kredyt hipoteczny – oferta promocyjna 884,00 zł 2,00% 3,86%
PKO BP

 

„WŁASNY KĄT hipoteczny” – oferta pakietowa

 

902,00 zł 0,00% 3,99%
Bank Pekao

 

Kredyt hipoteczny – oferta promocyjna 897,00 zł 1,99% 4,22%
Bank BPS

 

Kredyt hipoteczny „Mój Dom” 905,00 zł 3,00% 4,72%
mBank

 

mPlan hipoteczny – oferta promocyjna 906,00 zł 4,00% 4,92%
BOŚ Bank

 

Kredyt hipoteczny 927,00 zł 2,00% 5,16%
Deutsche Bank

 

Kredyt z prowizją 0% – oferta pakietowa

 

910,00 zł 0,00% 5,29%
Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

 

Obecnie najlepszy kredyt hipoteczny, który z powodzeniem da się przeznaczyć na zakup działki, znajdziemy w Banku Zachodnim WBK. Oprocentowanie rzeczywiste tego zobowiązania wynosi 3,86 proc., pomimo tego, że kredyt zawiera już prowizję, pobieraną za jego uruchomienie, w wysokości 2 proc.

Drugie miejsce w rankingu przypadło PKO BP. Cechą charakterystyczną tego rozwiązania jest brak naliczania prowizji za udzielenie kredytu oraz bardzo atrakcyjny poziom RRSO, który w tym przypadku wynosi 3,99 proc.

Ostatnie miejsce na podium zajął Bank Pekao SA oferujący kredyt hipoteczny z oprocentowaniem rzeczywistym na poziomie 4,22 proc., za którego udzielenie bank pobiera prowizję w wysokości 1,99 proc.

Miejsca tuż za pierwszą trójką zajęły produkty dostępne w Banku BPS, mBanku, BOŚ Banku oraz Deutsche Banku. Oprocentowanie rzeczywiste tych zobowiązań przyjmuje wartości z przedziału 4,72-5,29 proc. Wśród wszystkich tych ofert na uwagę zasługuje zwłaszcza propozycja Deutsche Banku, gdyż nie wymaga on od klienta opłacania prowizji za udzielenie kredytu.

Kredyty hipoteczne to jedno z najlepszych rozwiązań służących do przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości. Ich największymi zaletami jest to, że mogą one opiewać na wysokie kwoty oraz niskie oprocentowanie. Niemniej, takie zobowiązania są zaciągane na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i dlatego decyzje o ich zaciągnięciu powinny zostać dobrze przemyślane. – komentuje ranking Jacek Kasperczyk, Comperia.pl.

 

Źródło: Comperia.pl

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, rynek mieszkaniowy budzi się do życia. W lutym  przeprowadzono o 40% więcej transakcji niż w styczniu. Jednocześnie, w ostatnim czasie w stosunku miesiąc do miesiąca, jedynie w Łodzi widać spadek cen nabywanych lokali. Dobrą wiadomością dla kredytobiorców jest zahamowanie ostatnich podwyżek marż. W przypadku kredytów z wysokim wkładem własnym pojawiły się nawet pierwsze obniżki. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania z rządową dopłatą powinny się śpieszyć, bowiem pieniądze z tegorocznej puli mogą skończyć się prawdopodobnie już w marcu.

 Duży ruch na rynku nieruchomości wtórnych

Rynek mieszkaniowy budzi się do życia. W lutym  przeprowadzono o 40% więcej transakcji niż w styczniu. Jednocześnie niemal we wszystkich analizowanych miastach, ceny transakcyjne wzrosły w stosunku do stycznia. Wyjątkiem są Łódź i Poznań. W tym pierwszym mieście przeciętny koszt zakupu metra kwadratowego zmalał o ponad 3,5%. W stolicy Wielkopolski natomiast ceny utrzymują się na poziomie ze stycznia. – W pozostałych lokalizacjach w zeszłym miesiącu kupujący płacili za metr kwadratowy więcej niż na początku roku – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
W Krakowie podwyżka była najmniejsza i wyniosła 1,6%. W Gdyni natomiast wzrost był największy (4,7%).

 Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w budynkach wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Warto zaznaczyć, że w przypadku takich lokali rozbieżność cen uzgadnianych w transakcjach może być bardzo duża. – W Łodzi widełki cenowe, w jakich mieści się koszt metra kwadratowego takich lokali są dość szerokie i wynoszą od 2 500 aż do 4 300 zł. W Poznaniu w wyjątkowych przypadkach cena przekraczała nawet 5 500 zł za mkw. – czyli była podobna do kosztów jakie ponoszą nabywcy w Warszawie – dodaje Jańczuk.

Dobre wiadomości z banków

Po czterech miesiącach podwyżek marż w lutym wreszcie pojawiły się niewielkie obniżki. Dotyczą one kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym. Korzystne dla klientów zmiany wprowadziły na razie Alior Bank, Citi Handlowy i Credit Agricole. W rezultacie średnia marża takich kredytów spadła z 2,07% (w lutym) do 2,05%. Dla kredytobiorców posiadających wkład własny na poziomie 10% dobrą wiadomością jest natomiast brak podwyżek. Trzeba jednak dodać, że z takiej oferty zrezygnował Raiffeisen Polbank, przez co średnia marża obniżyła się z 2,34% do 2,32%. Obecnie już tylko 9 banków udziela takich kredytów.

 Kolejną dobrą wiadomością jest umocnienie się złotego w stosunku do franka szwajcarskiego i euro. Dzięki temu koszt zakupu waluty się zmniejszył i obniżyła się rata kredytów walutowych. Kredytobiorcy którzy w styczniu płacili 1 500 zł, teraz wydadzą około 70 zł mniej.

Dla osób planujących zakup mieszkania w ramach programu MdM najważniejszą wiadomością jest natomiast wyczerpywanie się środków z tegorocznego budżetu. – Na koniec lutego w puli zostało jedynie 165 mln zł. Dla porównania, tylko w drugim miesiącu roku złożono wnioski o dopłaty na rok 2016 w wysokości 116,7 mln zł mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Biorąc pod uwagę, że informacja o wyczerpywaniu się środków zapewne jeszcze bardziej zmobilizuje kredytobiorców do korzystania z MdM, pieniądze najprawdopodobniej skończą się jeszcze w marcu. Jeśli tak się stanie, to będzie można wnioskować już tylko o dopłaty wypłacane w 2017 r. lub 2018 r. Z tego rozwiązania skorzystają jednak głownie ci, którzy kupują nieruchomości w budowie, gdyż sprzedający gotowe mieszkania raczej nie zgodzą się na zapłatę części należności dopiero w przyszłym roku.

 

Expander; Metrohouse

 

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które spłacamy przez wiele lat. Jeśli w wyniku utraty pracy lub innych problemów nie możemy poradzić sobie z regulowaniem rat, nie uciekajmy od kłopotów. Istniej wiele rozwiązań, które mogą pomóc w takiej sytuacji, ale trzeba podjąć odpowiednie działania. Expander podpowiada, co zrobić, gdy nie stać nas na spłatę zobowiązań.

 Gdy zaciągamy kredyt zwykle wydaje nam się, że bez problemu poradzimy sobie ze spłatą. Niestety życie nie zawsze układa się tak, jak to sobie zaplanowaliśmy. Dlatego spłacając raty warto jednocześnie odkładać trochę pieniędzy na wypadek gdybyśmy np. stracili pracę lub poważnie zachorowali. Oszczędności powinny być na tyle duże, aby pozwoliły nam na utrzymanie domu i spłatę zadłużenia przez kilka miesięcy. Niestety nie zawsze udaje się zgromadzić odpowiednią kwotę. Poza tym jeśli problematyczna sytuacja się przeciąga, oszczędności w końcu się kończą. Wtedy pojawia się pytanie – co mam zrobić, jeśli brakuje pieniędzy na spłatę raty kredytu?

 Fundusz wsparcia kredytobiorców

W przypadku osób spłacających kredyty hipoteczne rozwiązaniem problemu może być Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który właśnie (19 lutego) zaczął działać. Jego pomoc polega na opłacaniu rat kredytowych osobom, które straciły pracę i mają status bezrobotnego (nie dotyczy osób, które same się zwolniły lub zostały zwolnione dyscyplinarnie). Wsparcie mogą również otrzymać ci, których rata jest tak wysoka, że przekracza 60% dochodów lub których dochód po pomniejszeniu o ratę jest tak niski, że jest poniżej progu uprawniającego do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. Nawet jeśli spełniamy powyższe warunki, pomocy jednak nie otrzymamy, jeśli posiadamy więcej niż jedną nieruchomość (mieszkanie czy dom) lub jeśli mamy jedną, lecz w niej nie mieszkamy, a wynajmujemy jakiś inny lokal.

Takie wsparcie może być wypłacane maksymalnie przez 18 miesięcy i na kwotę nie wyższą niż 1 500 zł. Jeśli więc rata wynosi np. 2 000 zł, to 500 zł trzeba będzie opłacać samodzielnie. Istotne jest również to, że pieniądze otrzymane w ramach tego funduszu trzeba będzie zwrócić. Po 2 latach od zakończenia pomocy zaczyna się spłata, która trwa 8 lat. Raty są jednak niskie, gdyż powstały w ten sposób dług nie jest oprocentowany. W przypadku, gdy otrzymaliśmy maksymalną kwotę wsparcia (1 500 zł*18=27 000 zł) rata wyniesie 281,25 zł.

 Wakacje kredytowe

Co jednak, jeśli nie spełniamy jakiegoś warunku, który uprawnia do uzyskania powyższego wsparcia? Wtedy warto sprawdzić, czy nasz bank umożliwia skorzystanie z wakacji kredytowych, czyli czasowego zawieszenia spłaty rat. Niestety nie wszystkie instytucje dają taka możliwość, w innych natomiast zawieszeniu podlega tylko spłata kapitału, ale odsetki trzeba nadal płacić. Tymczasem w pierwszych latach spłaty raty kredytów hipotecznych w większości składają się z odsetek. Nie jest to więc rozwiązanie odpowiednie dla każdego kredytobiorcy.

 Obniżenie raty

Innym rodzajem pomocy, na jaką możemy liczyć, jest obniżenie wysokości raty poprzez wydłużenie okresu kredytowania. Dla przykładu, jeśli nasze zadłużenie wynosi 200 000 zł, a do zakończenia spłaty pozostało 20 lat, to wydłużenie okresu do 30 lat może obniżyć ratę np. z 1 150 zł do 887 zł. Aby było to możliwe konieczne jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Trzeba jednak dodać, że jeśli okres pozostały do spłaty wynosi 35 lat lub więcej, to wydłużenie tego okresu nie będzie możliwe.

 Sprzedaż części majątku

Rozwiązaniem trudnej sytuacji może być też sprzedaż np. samochodu czy w ostateczności nawet mieszkania. Jest to oczywiście trudna decyzja, ale w ten sposób unikniemy większych kłopotów, czyli np. szybkiego powiększania się długu przez narastające odsetki karne. Póki problemy będą trwały, możemy korzystać z komunikacji miejskiej czy też mieszkać u rodziców.

 Negocjacje w sprawie umorzenia części długu lub upadłość

Niestety nawet sprzedaż majątku nie zawsze pomaga. Dla przykładu, w przypadku kredytów walutowych zadłużenie nierzadko przekracza wartość nieruchomości. W takiej sytuacji warto porozmawiać z bankiem o umorzeniu części długu. Argumentem może tu być groźba ogłoszenia przez nas upadłości konsumenckiej. W jej wyniku, co prawda tracimy cały majątek, ale anulowane zostanie nam całe zadłużenie, które nie zostanie spłacone po ustalonym przez sąd trzyletnim okresie spłat. Zasądzone raty muszą być jednak na tyle niskie, aby dłużnik sobie z nimi poradził. Poza tym osoba, która ogłosi upadłość musi po sprzedaży majątku otrzymać pieniądze pozwalające na wynajem mieszkania przez okres 2 lat.

Upadłość oznacza utratę mieszkania, więc jeśli chcemy je zatrzymać, lepiej użyć jej jako argumentu w negocjacjach o umorzeniu części długu. Banki obawiają się upadłości, gdyż mogą nie odzyskać dużej części długu, dlatego czasami godzą się dobrowolnie umorzyć jego część. W ten sposób ponoszą mniejsze straty. Jeśli takie negocjacje nie przyniosą skutku lub jeśli ważniejsze od mieszkania jest dla nas całkowite uwolnienie się od długów, wtedy możemy skorzystać z upadłości konsumenckiej.

 

 

Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander

Na wysokość comiesięcznej raty kredytu mieszkaniowego wpływ ma nie tylko poziom oprocentowania – taki kredyt to zbiór wielu elementów, wielu różnorodnych kosztów, których łączna suma określa dopiero całkowitą wartość takiego zobowiązania. Jakie to koszty? I czy da się ich uniknąć?

Powiedzmy otwarcie – każdy kredyt kosztuje, a najpoważniej obciążają nasze kieszenie kredyty o dużej wartości, wieloletnie, takie jak kredyty hipoteczne. Różnice w kosztach takich zobowiązań wynikają przede wszystkim z różnic w wysokości odsetek, jakie proponują poszczególne banki, ale ważna jest też odpowiednia strategia i podejście samego klienta. – Kredyt mieszkaniowy to rodzaj umowy między dwiema stronami, bankiem a klientem, może zatem podlegać negocjacjom. Warto zawczasu dokładnie przestudiować treść umowy kredytowej, dokonać stosownych wyliczeń i z taką wiedzą ponowie usiąść do stołu z przedstawicielem banku, by wynegocjować możliwie najlepsze dla siebie warunki przyszłego kredytu – wyjaśnia Daniela Dołęga, doradca finansowy firmy Alex T. Great.

A co może podlegać negocjacjom? – Przede wszystkim warto wnikliwie przeanalizować całą listę kosztów okołokredytowych – tłumaczy Angelika Ryngwelska, specjalista ds. kredytów hipotecznych Alex T. Great. – Nie każdy wie, że mogą one stanowić nawet piętnaście procent wartości całego kredytu. Najważniejszy z nich to prowizja banku za udzielenie kredytu, która waha się między 0 – 5 procent wartości całej pożyczonej kwoty. Na pierwszy rzut oka widać, że może to być całkiem spora suma, zachęcam więc, by już na tym etapie dokonać rzetelnych porównań co najmniej kilku ofert, wybierając tę, która będzie rzeczywiście najbardziej korzystna.

Jest pewne, że w odpowiedzi na propozycję negocjacji warunków umowy kredytowej bank złoży nam ofertę cross-sellingu. Co to takiego? – Cross-sell to rodzaj wymiany, sprzedaży dodatkowych usług w zamian za obniżenie marży kredytu lub niższą prowizję bankową. Może to być na przykład oferta dodatkowego ubezpieczenia, karty kredytowej lub konta w banku, w którym zabiegamy o kredyt – wyjaśnia Daniela Dołęga z Alex T. Great. – Zachęcam, by wnikliwie przeanalizować ofertę dotyczącą takiego pakietu, bo choć niższa marża lub obniżona prowizja na pierwszy rzut oka mogą wyglądać kusząco, to w skali całego kredytu koszty dodatkowych usług bankowych mogą znacznie zmienić jego ostateczną wartość. Wszystko warto więc uprzednio dokładnie wyliczyć, zweryfikować, nim zapadnie ostateczna decyzja, którą z opcji wybieramy.

Wśród kosztów okołokredytowych znajdują się także wszelkiej maści ubezpieczenia, w tym m.in. ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie samej nieruchomości. Zwykle bank proponuje tu swoje rozwiązania i sugeruje wybór ubezpieczyciela, choć oczywiście nie jest to regułą. – Wysokość składek za takie ubezpieczenia jest zależna od oferty firmy ubezpieczeniowej, która podejmuje się takiej ochrony. Tu znów warto wcześniej porównać wszystkie dostępne na rynku propozycje polis i wybrać taką, która zagwarantuje nam bezpieczeństwo, ale jednocześnie nie będzie zbyt droga – zachęca Angelika Ryngwelska.

Ważnym na liście kosztów kredytu mieszkaniowego jest też koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. To opłata, którą bank pobiera z tytułu podwyższonego ryzyka, jakie ponosi w związku z udzieleniem kredytu z niskim wkładem własnym. – Rzecz dotyczy tych kredytobiorców, którzy wnoszą do kredytu minimum wymaganej przez bank kwoty, jaką należy „dorzucić” z własnej kieszeni w ramach obowiązkowego wkładu własnego. To właśnie w wypadku takich klientów bank wymagać będzie dodatkowych pieniędzy na poczet zabezpieczenia swojej własności, jaką jest udzielona pożyczka. Opłatę za takie ubezpieczenie można wnieść z góry, można też doliczyć ją do rat kredytu – wyjaśnia Daniela Dołęga, specjalistka ds. finansów z Alex T. Great.

Co jeszcze znaleźć można na liście kosztów okołokredytowych? – W umowie z pewnością pojawi się prowizja za wcześniejszą spłatę – dodaje Angelika Ryngwelska z Alexa. – Tego typu opłata pobierana jest przez bank zwykle w pierwszych pięciu latach trwania kredytu. Stanowi ona rodzaj rekompensaty za stratę banku, jaka powstaje w przypadku wcześniejszej spłaty. Mówiąc prościej, bank rekompensuje sobie w ten sposób utratę zysków z marży, bowiem wcześniejsza spłata kredytu oznacza, że bank otrzyma jedynie zwrot kapitału, nie będzie więc mógł dłużej zarabiać na odsetkach.

Nie można też zapominać o kosztach taksy notarialnej, związanej z przeniesieniem prawa własności do lokalu (wpis do księgi wieczystej) oraz o kosztach wyceny zakupionej nieruchomości, którą wykonuje oddelegowany przez bank inspektor. – To wszystko także koszty okołokredytowe. Jeśli dodać je do wymienionych już wcześniej, na rachunku może się pojawić naprawdę spora suma – dodaje Angelika Ryngwelska, doradca finansowy z Alex T. Great.

Jak zatem sfinansować wszystkie te koszty, skoro od kilku lat banki nie udzielają już kredytów na kwoty wyższe niż wartość zakupu samej nieruchomości? Rozwiązaniem może być kredyt gotówkowy, dostępny w ofercie każdego banku. Wbrew pozorom, jego koszt wcale nie musi być wysoki. – Na rynku dostępnych jest wiele niskooprocentowanych kredytów gotówkowych, z terminem spłaty maksymalnie do 10 lat. Oczywiście, tego typu zobowiązanie można spłacić znacznie szybciej – tłumaczy Daniela Dołęga, specjalistka ds. finansów z Alexa.

A jak znaleźć taki tani, dobry kredyt gotówkowy? Najlepiej poprosić o radę doświadczonego doradcę kredytowego. – Mamy do dyspozycji cały zestaw narzędzi finansowych, w tym wszystkie aktualne kalkulatory kredytowe, za pomocą których jesteśmy w stanie bardzo precyzyjnie wyliczyć i podać dokładne koszty całego takiego zobowiązania. Dodatkowo, doświadczenie doradcy finansowego jest nie do przecenienia, gdy dochodzi do negocjacji z bankiem. To właśnie my, doradcy kredytowi, stajemy wówczas po stronie klienta i targujemy się z bankiem o możliwie najkorzystniejsze warunki dotyczące wysokości i późniejszej spłaty każdego z takich kredytów – tłumaczy Angelika Ryngwelska, specjalistka ds. kredytowania nieruchomości Alex T. Great Doradcy Finansowi.

 

 

Alex T. Great Doradcy Finansowi

Walentynki mogą być doskonałą okazją dla par, aby postanowić o zamieszkaniu razem lub o zakupie wspólnego mieszkania. Expander zwraca jednak uwagę, że w niektórych przypadkach kredyt hipoteczny znacznie łatwiej jest uzyskać, gdy staramy się o niego samodzielnie niż z drugą połówką. W skrajnych przypadkach dostępna kwota kredytu dla singla jest nawet o ponad 200 000 zł wyższa.     

Decyzja o wspólnym zamieszkaniu to poważny krok, który sprawi, że o swojej drugiej połówce dowiecie się znacznie więcej niż dotychczas. Wiele związków nie wytrzymuje tego sprawdzianu, dlatego najlepiej zacząć od wynajęcia wspólnego lokum. W razie rozstania pozwoli to uniknąć kłopotów związanych ze sprzedażą nieruchomości i spłatą kredytu przed terminem. Dopiero po pewnym okresie, kiedy już przyzwyczaimy się do siebie nawzajem, warto zdecydować się na zakup mieszkania.

Zwykle parom znacznie łatwiej jest uzyskać kredyt niż singlowi dlatego, że do obliczania zdolności kredytowej brany jest wspólny, znacznie wyższy dochód – suma wynagrodzeń zakochanych. Dla banków istotne jest również to, że jeśli wnioskodawców jest przynajmniej dwóch, to w razie utraty pracy przez jednego z nich raty wciąż mogą być spłacane przez drugą osobę. Tymczasem jeśli singiel straci źródło dochodów i nie będzie mógł znaleźć nowego, może nie być w stanie regulować zobowiązania.

Kiedy o kredyt warto wnioskować samodzielnie

Zupełnie inaczej wygląda jednak sytuacja, gdy kredyt chce zaciągnąć para, w której tylko jedna osoba uzyskuje dochody. Wtedy znacznie łatwiej jest go otrzymać, jeśli o finansowanie zawnioskuje tylko ta osoba, która otrzymuje wynagrodzenie. Trzeba jednak dodać, że jest to możliwe tylko wtedy, gdy para nie jest małżeństwem lub jest w formalnym związku, ale ma ustanowioną rozdzielność majątkową. Obecnie dostępna kwota kredytu dla singla otrzymującego wynagrodzenie na poziomie 5 000 zł netto jest średnio o 130 000 zł wyższa niż dla 3-osobowej rodziny z takim samym dochodem. Dzieje się tak dlatego, że rodzina ponosi znacznie wyższe koszty utrzymania, a więc zostaje jej mniej pieniędzy na spłatę raty.

 Zalecenia KNF „promują” singli

Rozbieżności w tym względzie jeszcze niedawno nie były aż tak duże. Do połowy ubiegłego roku średnia różnica w dostępnej kwocie kredytu dla opisanego singla i  rodziny wynosiła ok. 56 000 zł. Od lipca 2015 r. zaczęła jednak szybko rosnąć i obecnie jest ponad dwukrotnie wyższa. Stało się tak za sprawą zaleceń KNF. Komisja zwróciła uwagę bankom, że akceptują zaniżone koszty utrzymania, których poziom jest nieadekwatny do faktycznie ponoszonych wydatków. To spowodowało, że bankowcy zmienili mechanizm szacowania dostępnej kwoty kredytów w taki sposób, że drastycznie obniżyła się kwota dostępna dla rodziny. Ta, którą może otrzymać singiel pozostała natomiast prawie niezmieniona.

Bankami, w których single mają największą przewagę są  Bank Pocztowy, Deursche Bank i mBank. W ich przypadku rodzina dostanie o ponad 200 000 zł niższy kredyt. Są jednak i takie, w których dostępna kwota dla rodziny i singla są podobne – Euro Bank, BGŻ BNP Paribas, BZ WBK i ING Bank Śląski.

Dostępna kwota kredytu hipotecznego

dostepna_kwota_kredytu_hipotecznego

 

Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander

Przeciętny łodzianin musi na ratę kredytu hipotecznego za 50-metrowe mieszkanie przeznaczyć prawie 29 proc. swojej pensji. Mieszkaniec Krakowa potrzebuje wydać o połowę więcej, bo ponad 43 proc. Home Broker sprawdził relację cen mieszkań do zarobków na największych rynkach.

To, że mieszkania w Warszawie są najdroższe spośród dużych miast, nikogo nie dziwi, wszak to największy rynek pracy, centrum kulturalne, biznesowo i po prostu najbardziej ludne miasto Polski. Wg danych Home Brokera i Open Finance za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba obecnie średnio zapłacić prawie 7,2 tys. zł. To jednak niewiele mówi, bo w Warszawie zarabia się przecież więcej niż w innych miastach. Dlatego Home Broker sprawdził, jak mają się ceny nieruchomości na największych rynkach w relacji do zarobków w nich publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Nadal jest to oczywiście obliczenie oparte na średnich, ale pokazuje zróżnicowanie owych średnich w poszczególnych ośrodkach miejskich, a wnioski są interesujące.

Jaką część pensji trzeba przeznaczyć na ratę kredytu?

2016_02_08-kredyt_zarobki-tabela

Źródło: Home Broker; Założenia: 50-metrowe mieszkanie kupowane za średnią cenę mkw.
(na podst. Indeksu Cen Transakcyjnych), przeciętna pensja wg GUS po 3Q2015.

W pięciu z dwunastu przebadanych ośrodków miejskich (dla tylu mieliśmy odpowiednią bazę statystyczną by uznać dane za wiarygodne) osoba kupująca 50-metrowe mieszkanie na kredyt (przyjęliśmy, że dysponuje 20-proc. wkładem własnym) musi liczyć się z miesięczną ratą przekraczającą tysiąc złotych. W pozostałych siedmiu będzie niższa, z czego najmniej trzeba odkładać w Łodzi. Kupując tam 50-metrowe mieszkanie za średnią cenę 3669 zł za mkw. należy przygotować się na wydatek na poziomie 183,5 tys. zł, co przy 20-proc. wkładzie własnym i kredycie na 25 lat oznacza przy obecnych warunkach miesięczne obciążenie w wysokości 793 zł. W relacji do opublikowanej przez GUS przeciętnej pensji (po przeliczeniu jej na netto) wychodzi na to, że jest to prawie 29 proc. Czyli łodzianin niemal co trzecią zarobioną złotówkę przelewa na konto kredytowe.

W większości miast rata kredytowa pochłania między 30 a 40 proc. przeciętnej pensji, w Warszawie i Krakowie ta górna granica jest przekroczona. Mieszkańcy stolicy muszą wydać na nieruchomość 41,1 proc. zarobków, a Krakowa – aż 43,2 proc. Przeciętnemu łodzianinowi spłacającemu kredyt na 50-metrowe mieszkanie zostanie po uwzględnieniu innych mieszkaniowych opłat (czynsz, media) około 1500 złotych na życie, łatwiej jest parom, gdyż wtedy na budżet domowy składają się pensje dwóch osób, a koszt z tytułu zakupu i utrzymania mieszkania praktycznie jest taki sam.

Spojrzenie na ceny mieszkań w zestawieniu z zarobkami w danym mieście rzuca inne światło na to, gdzie nieruchomości są tanie, a gdzie drogie, aczkolwiek wygląda na to, że i tak mniej więcej pokrywa się to z nominalnymi cenami. Z największych rynków najtaniej kupić można mieszkanie w Łodzi, a najdrożej w Krakowie i Warszawie. Warto zauważyć, że rata kredytu pochłania co najmniej jedną trzecią zarobków, a to i tak w warunkach najniższych w historii stóp procentowych. Jak stopy procentowe wzrosną, w górę pójdą i raty kredytowe i część pensji pochłaniana przez kredyt jeszcze wzrośnie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Własne cztery kąty to marzenie wielu Polaków. Niestety, jak wynika z badań, niewielu z nas może pozwolić sobie na zakup lokum bez zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Co więcej, jedynie co ósmy dysponuje oszczędnościami wystarczającymi na pokrycie wymaganego wkładu własnego.[1] Dodatkowo nowy rok przyniósł niekorzystne zmiany w ofercie bankowej, które mogą utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego. Eksperci Avivy i Expandera podpowiadają, jak odnaleźć się w gąszczu zmian i w jaki sposób przygotować budżet na spełnienie marzenia o własnym „M”.

Wkład własny to podstawa

Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga od wnioskodawców niemałych oszczędności. W tym roku znacząco spadła liczba banków udzielających kredytów z 10% wkładem własnym. Pozostałe instytucje wymagają już oszczędności na poziomie 15% lub nawet 20% wartości mieszkania. Poza tym kredyty z najniższym (10%) wkładem własnym są istotnie droższe. Oznacza to, że aby uzyskać tani kredyt o wartości np. 300 tys. zł, w części banków będziemy musieli dysponować sumą 45 tys. lub nawet 60 tys. złotych. Tymczasem, jak wynika z raportu „Polak finansowym…singlem?” przygotowanego na zlecenie Aviva Investors TFI, zaledwie 13% dysponuje taką sumą oszczędności. – Co więcej, jak pokazało badanie, co trzeci Polak miewa problemy z regularnym, terminowym opłacaniem wszystkich rachunków, co może być oznaką słabszej kondycji gospodarstwa domowego – zauważa Marek Przybylski, prezes Aviva Investors TFI. – W takiej sytuacji odłożenie większej sumy staje się wyzwaniem przekraczającym możliwości finansowe wielu rodzin. 

MdM tylko do wiosny?

Dla części osób, zainteresowanych zakupem mieszkania, wsparciem będzie program Mieszkanie dla Młodych. ­Dzięki niemu możliwe jest uzyskanie dofinansowania do zakupu lokalu, które będzie stanowić wkład własny. Niestety, aby uzyskać dopłatę, wnioskodawca musi spełniać liczne kryteria. Najtrudniejsze jest zwykle znalezienie mieszkania, którego cena mieści się w limicie. – Warto też wspomnieć o nowym problemie, który może pojawić się w tym roku – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Po objęciu dopłatami rynku wtórnego i zwiększeniu ich wysokości dla wielodzietnych rodzin, gwałtownie wzrosło zainteresowanie programem MdM. W efekcie już teraz około połowa środków z tegorocznej puli została zarezerwowana. Jeśli utrzyma się tak szybkie tempo składania wniosków, pieniądze mogą skończyć się już w kwietniu. Będzie to oznaczało, że następne dopłaty będziemy mogli otrzymać dopiero w 2017 r.

 Dostaniemy mniej pieniędzy od banku

Kolejnym wyzwaniem, przed którym stoją kredytobiorcy jest zmiana w sposobie obliczania kosztów utrzymania, związana z zaleceniami KNF. Regulacje te są jednym z powodów, które doprowadziły w ostatnim czasie do znaczącego spadku przeciętnej zdolności kredytowej. – Rodzina z dochodem wynoszącym 5 000 zł netto jeszcze w grudniu mogła otrzymać kredyt w wysokości 438 tys. zł, a obecnie już tylko 382 tys. zł
– mówi Jarosław Sadowski, Expander. – Warto dodać, że w ostatnich sześciu miesiącach przeciętna dostępna kwota kredytu aż w siedmiu bankach spadła o ponad 100 000 zł. Najbardziej w Pekao, o 220 000 zł.

Oszczędności są niezbędne

Okazuje się zatem, że aby spełnić marzenia o własnym mieszkaniu, powinniśmy przede wszystkim zgromadzić jak największe oszczędności. W ten sposób nie tylko zwiększymy nasze szanse na uzyskanie kredytu, ale także możemy wybierać spośród większej ilości ofert i uzyskać lepsze warunki kredytowania. Jak jednak zrobić to skutecznie? – Jak pokazują badania, Polacy chętnie oszczędzają, choć niestety rzadko szukają możliwości, aby ich oszczędności lepiej „pracowały”, dając wyższe zyski. Co prawda aż 44% z nas w ciągu ostatnich 12 miesięcy zwiększyło sumę oszczędności, ale tylko 8% deklaruje, że zauważyło przyrost swoich oszczędności dzięki uzyskanym odsetkom[2]mówi Marek Przybylski z Aviva Investors TFI. – Nasze decyzje dotyczące oszczędzania rzadko konsultujemy także z najbliższymi. Robi tak jedynie co czwarty z nas. Tymczasem wspólne zarządzanie budżetem nie powinno ograniczać się do wydatków. Równie ważne jest wspólne podejmowanie decyzji o oszczędzaniu i inwestowaniu odłożonych pieniędzy. Wymiana doświadczeń w rodzinie i wspólne poszukiwanie nowych możliwości mogą sprawić, że oszczędzanie stanie się bardziej efektywne. Zakup mieszkania to bardzo ważny krok w życiu każdej rodziny. Warto więc działać wspólnie od samego początku. 

 

5 kroków do skutecznego oszczędzania
1.     Przeanalizuj wszystkie wydatki domowe. W miarę możliwości ogranicz te niezbędne i zrezygnuj z tych, które są niepotrzebne.

2.     Pamiętaj o systematyczności. Znacznie łatwiej jest odkładać mniejsze sumy przez dłuższy czas niż znaleźć jednorazowo dużą kwotę.

3.     Nie trzymaj oszczędności na rachunku bieżącym (robi tak 42% z nas*) lub w gotówce (15%*), bowiem w ten sposób masz do nich łatwy dostęp i pokusa wydatków staje się większa. Co więcej, tak przechowywane oszczędności nie przynoszą żadnych zysków.

4.     Nie odkładaj tylko sumy, która zostaje na koncie pod koniec miesiąca. Ustal, jaką kwotę możesz przeznaczyć na ten cel z każdej wypłaty i przelewaj ją jak najszybciej na konto oszczędnościowe, do funduszu inwestycyjnego lub lokuj na innym produkcie.

5.     Aktywnie poszukuj atrakcyjnego oprocentowania. Lokaty, które wykorzystujemy najczęściej, nierzadko odnawiają się automatycznie, ale ich oprocentowanie może się z czasem zmniejszać. Na rynku są dostępne inne produkty, które dają możliwość uzyskania wyższych zysków.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Expandera i Avivy

*Dane pochodzą z raportu „Polak finansowym…singlem”

[1] „Polak finansowym…singlem?”, Aviva 2016

[2] „Polak finansowym…singlem?”, Aviva 2016

źródło: Aviva; Expander

Likwidacja programu MdM, wyższy wkład własny i rosnące marże kredytów hipotecznych – to tylko niektóre wiadomości jakie w pierwszych tygodniach stycznia elektryzowały rynek nieruchomości. Na pewno nie był to okres nudny. Jak w ciągu następnych miesięcy będzie wyglądał rynek mieszkaniowy, co się zmieni i na co powinniśmy się przygotować?

Ceny mieszkań wciąż będą atrakcyjne dla kupujących

 Obserwując statystyki dotyczące np. liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów oraz uzyskanych pozwoleń na budowę, wydaje się, że inwestorzy patrzą w przyszłość optymistycznie. Rok 2016 może nie będzie tak rekordowy jak ubiegły, ale sytuacja powinna być stabilna – zarówno w kontekście cen nieruchomości, których ewentualny wzrost nie powinien przekroczyć kilu procent, jak i popytu na nowe mieszkania.

– Deweloperzy, mimo dużego zainteresowania ich ofertą, nie ulegli nieuzasadnionemu huraoptymizmowi, ponieważ mają świadomość, że wysoka podaż jest w dużym stopniu efektem atrakcyjnych cen nieruchomości. O dużych podwyżkach na razie nikt więc nie myśli, będą to raczej niewielkie korekty – mówi Michałe Trejgis, z-ca kierownika działu sprzedaży i marketingu w firmie Budotex z Wrocławia.

Wkład własny większy o 5%. Kolejna podwyżka za rok

Zgodnie z tzw. rekomendacją S, kwota udzielonego kredytu hipotecznego nie może przekroczyć w tym roku 85 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Wymagany wkład własny wzrósł więc automatycznie z 10 do 15%. Te dodatkowe 5% możemy jednak ubezpieczyć dodatkową polisą, więc nie powinna być to zmiana znacząca dla rynku nieruchomości i zasobności finansowej kupujących. Poza tym już w 2015 roku wiele banków stosowało takie kryteria, a niektóre udzielały kredytów tylko do 80% wartości mieszkania. Teraz dołączą do nich po prostu pozostałe instytucje, które do tej pory stosowały bardziej liberalną politykę kredytową. Warto także pamiętać, że nie jest to ostatnia zmiana dotycząca wkładu własnego. Kolejna 5-porcentowa podwyżka czeka nas z początkiem stycznia 2017 roku.

Kredyt z banku dostaniemy, ale będzie mniejszy i droższy

Dotychczasowych kredytobiorców cieszyć powinna styczniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która zdecydowała się utrzymać stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Dzięki temu płacone przez nich comiesięczne raty na razie nie wzrosną.

Niestety była to do tej pory jedyna pozytywna wiadomość jaka napłynęła z rynku kredytowego. Początek roku pokazał bowiem, że banki nie będą już tak ochoczo udzielały pożyczek na zakup mieszkania jak było to w roku ubiegłym. Już niemal wszystkie instytucje finansowe zdecydowały się bowiem podnieść własne marże. A to przekłada się automatycznie na niższą zdolność kredytową klientów i wyższe raty nowych kredytów.

Na szczęście o oprocentowaniu pożyczek mieszkaniowych decyduje także WIBOR, który jest na bardzo niskim poziomie, co sprawia, że kredyty wciąż nie są zbyt drogie i dostępne na wielu Polaków.

– Ulgę kredytobiorcom mogłaby w krótkim okresie przynieść obniżka stóp procentowych przez RPP, ale nawet ona nie jest w stanie zrekompensować w 100% strat wynikających z podniesienia marż przez banki. Musimy się pogodzić z tym, że kredyty będą nieco droższe niż w roku ubiegłym – zauważa Michał Trejgis, Budotex.

 Na MdM pieniędzy może zabraknąć

W pierwszych tygodniach nowego roku potwierdziła się też informacja, że MdM (zgodnie z pierwotnymi założeniami) nie będzie kontynuowany i wygaśnie w 2018 roku. Można się więc spodziewać, że wiele osób zdecyduje się przyspieszyć zakup mieszkania, tylko po to, by skorzystać z dopłaty. Z pewnością wpłynie to na dalszy wzrost popularności programu, który już w pod koniec ubiegłego roku bił kolejne rekordy. Jak podał w ostatnich dniach Bank Gospodarstwa Krajowego, tylko w grudniu 2015 złożono w całym kraju ponad 6,5 tysiąca wniosków opiewających na kwotę ponad 172 milionów zł. W sumie z 730 milionów zł przeznaczonych w budżecie na ten rok, zarezerwowano ponad 50% środków. Jeśli zainteresowanie MdM-em będzie tak duże jak teraz, to pieniędzy na dopłaty może zabraknąć w perspektywie kilku najbliższych miesięcy.

W lepszej sytuacji są na pewno ci kupujący, którzy liczą na uruchomienie dopłaty w następnych latach. Z puli na rok 2017 zarezerwowane zostało tylko 4,64%, a z 2018 0,04% środków. Przy obecnej dynamice te liczby mogą się jednak szybko zmieniać, dlatego warto na bieżąco śledzić, co dzieje się na rynku.

Preferencje kupujących raczej się nie zmienią

W nowym roku trudno się spodziewać wielkich zmian jeśli chodzi o rozwój poszczególnych segmentów budownictwa mieszkaniowego.

– Największym zainteresowaniem cieszyć się będą mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni od około 50 do 60 m kw. Zgodnie z trendem zapoczątkowanym już w ubiegłym roku, rosnąć powinno zainteresowanie lokalami 3-pokojowymi, powyżej 60 m kw. W 2016 roku – tak jak zresztą do tej pory – większość inwestycji będzie przygotowywana pod kątem programu „Mieszkanie na młodych”, a osiedla tego typu będą powstawały głównie poza ścisłym centrum – dodaje  M. Trejgis, Budotex.

Decyduje o tym m.in. duża dostępność tanich działek, co pozwala inwestorom na realizowanie inwestycji w ramach MdM, który przez następne trzy lata będzie w dalszym ciągu decydował o kształcie rynku nieruchomości w Polsce.

 

źródło: Wills Integrated; Budotex

Rata długu zaciągniętego na zakup dwupokojowego mieszkania w dużym mieście wynosi 924 zł – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Od pół roku zakup przeciętnego mieszkania na kredyt powoli drożeje – póki co o 2-3 zł miesięcznie.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 78 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,2% wyższym niż w przed miesiącem. Warto podkreślić, że przez ostatnie 6 miesięcy wzrost kosztu zakupu na kredyt został odnotowany aż 5 razy. Nie zmienia to jednak wciąż faktu, że rok temu zakup mieszkania na kredyt wiązał się z miesięcznym kosztem o 8,5% wyższym niż obecnie. Nie można też zapomnieć, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 28,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

kredyt1

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  • Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  • Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  • Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  • Kredyt udzielany na 30 lat,
  • System rat równych,
  • Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

 Mieszkań jest masa, więc ceny nie rosną

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,9% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. Idąc dalej, większy popyt skutkować powinien wyższymi cenami. Czemu tak nie jest? Szybko rośnie też oferta mieszkań dostępnych na rynku. Obserwowaną dziś stabilizację cen zawdzięczamy głównie deweloperom, którzy nigdy wcześniej nie rozpoczynali tak wielu nowych budów jak w bieżącym roku.

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław wraz z Gdańskiem (5,7) i Poznań (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-300 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Łodzi do 13% w Poznaniu. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja Mediana ceny ofertowej m kw. Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* Różnica między ceną ofertową i transakcyjną
Warszawa 7 794 zł 7 164 zł 9%
Kraków 6 599 zł 6 157 zł 7%
Poznań 5 598 zł 4 956 zł 13%
Wrocław 5 694 zł 5 116 zł 11%
Gdańsk 5 667 zł 5 209 zł 9%
Lublin 4 874 zł 4 386 zł 11%
Szczecin 4 186 zł 3 819 zł 10%
Bydgoszcz 3 854 zł 3 567 zł 8%
Łódź 3 554 zł 3 442 zł 3%
Katowice 3 627 zł 3 444 zł 5%
* Na podstawie danych NBP za II kw. 2015 r.

 

Dwa pokoje za 924 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe prawie się nie zmieniają. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,83% do 1,78%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,5%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim – poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.

kredyt3

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 924 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 554 zł, a trzypokojowych lokali 1386 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2099 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1399 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 – 690 zł, a trzech około 960 – 1040 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja Kawalerka
(30 m kw.)
Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)
Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)
szacunkowa cena miesięczna rata szacunkowa cena miesięczna rata szacunkowa cena miesięczna rata
Warszawa 233 820 zł 840 zł 389 700 zł 1 399 zł 584 550 zł 2 099 zł
Kraków 197 970 zł 711 zł 329 950 zł 1 185 zł 494 925 zł 1 777 zł
Wrocław 170 820 zł 613 zł 284 700 zł 1 022 zł 427 050 zł 1 534 zł
Gdańsk 170 010 zł 611 zł 283 350 zł 1 018 zł 425 025 zł 1 526 zł
Poznań 167 940 zł 603 zł 279 900 zł 1 005 zł 419 850 zł 1 508 zł
Lublin 146 220 zł 525 zł 243 700 zł 875 zł 365 550 zł 1 313 zł
Szczecin 125 580 zł 451 zł 209 300 zł 752 zł 313 950 zł 1 127 zł
Bydgoszcz 115 620 zł 415 zł 192 700 zł 692 zł 289 050 zł 1 038 zł
Katowice 108 810 zł 391 zł 181 350 zł 651 zł 272 025 zł 977 zł
Łódź 106 620 zł 383 zł 177 700 zł 638 zł 266 550 zł 957 zł
Średnia 154 341 zł 554 zł 257 235 zł 924 zł 385 853 zł 1 386 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,78%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%)

Stopy szybko nie wzrosną

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął powoli rosnąć. Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u są bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne. Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać przynajmniej dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spaść. Z drugiej strony jeszcze w czerwcu br. najbardziej prawdopodobny scenariusz zakładał podwyżkę stóp procentowych na przełomie 2015/16.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 28 września 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,56%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,67% – czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w ostatnim czasie zmieniają się jak w kalejdoskopie.

kredyt5

autorzy: Bartosz Turek, Lion’s Bank, Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Preferowana od miesięcy przez portal RynekPierwotny.pl teza, wg której systemowe  rozwiązanie o definitywnym charakterze problemu hipotecznych kredytów denominowanych w obcych walutach jest mało realne, znalazła w ostatnim czasie pełne i wiarygodne potwierdzenie. Pytanie, jakiego rodzaju przyszłość wróży tego typu sytuacja  społeczności frankowców?

 Sejmowa przepychanka z zerowym efektem

 Z odsieczą znajdującym się w coraz mniej komfortowej sytuacji frankowcom ruszyli przed blisko trzema miesiącami posłowie Platformy Obywatelskiej, przesyłając do Sejmu na początku lipca autorski projekt ustawy o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych w związku ze zmianą kursu walut obcych do waluty polskiej. Zakładał on możliwość przewalutowania kredytów hipotecznych denominowanych w obcych walutach po kursie z dnia podpisania umowy restrukturyzacyjnej. Następnie bank wyliczyłby różnicę pomiędzy saldami zadłużenia kredytu denominowanego po przewalutowaniu oraz analogicznego kredytu złotowego. Połowa tej kwoty miała zostać przez bank umorzona, druga połowa natomiast zamieniona na zwykły kredyt niezabezpieczony hipotecznie – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednak na początku sierpnia nieoczekiwanie posłowie przegłosowali poprawkę SLD, która w miejsce równego podziału kosztów przewalutowania pomiędzy kredytobiorców i banki, przerzuciła na te ostatnie aż 90 procent finansowego obciążenia całej operacji.

Z tego rodzaju rozwiązaniem nie zgodził się z kolei Senat, który w pierwszych dniach września przywrócił  pierwotny zapis ustawy, dzielący koszty przewalutowania kredytów denominowanych po równo na banki i ich klientów hipotecznych zadłużonych w obcych walutach, z helwecką na czele. Kiedy wydawało się, że nareszcie sprawa ustawy „frankowej” znajdzie swój szczęśliwy finał, prezydium sejmowej komisji finansów zrezygnowało z rozpatrzenia poprawek Senatu do ustawy z uwagi na podejrzenie istotnych niezgodności konstytucyjnych. Tym samym wszystko zdaje się wskazywać na to, że ponad dwumiesięczna swoista przepychanka pomiędzy obiema izbami parlamentu oraz posłami różnych opcji politycznych, mająca na celu rozwiązanie kwestii osób zadłużonych we franku, spaliła na panewce.

Podejrzenie niezgodności ustawy z konstytucją

Szczegółowa ekspertyza prawna, mająca wykazać ewentualne niezgodności ustawy frankowej z konstytucją, powinna ujrzeć na dniach światło dzienne. Już dziś jednak można założyć, że nie obejdzie się bez istotnych zastrzeżeń konstytucjonalistów co do prawidłowości zapisów ustawy.

Wątpliwości może budzić przede wszystkim ograniczenie grona beneficjentów ustawy do kredytobiorców, w przypadku których powierzchnia spłacanego mieszkania/domu nie może przekroczyć 100/150 mkw., a LtV kredytu jest wyższe niż 80 proc. O ile powierzchnia nieruchomości jest wartością stałą, to ten ostatni wskaźnik może ulegać dość istotnym wahaniom w czasie, zwłaszcza przy kredytach walutowych, których saldo zmienia się nawet z dnia na dzień w rytm zmian kursowych. W związku z tym, o tym czy komuś należy się przewalutowanie czy nie, mógłby decydować przypadek.

Tak czy inaczej około dwóch trzecich frankowców nie skorzystałoby z dobrodziejstw ustawy, a co za tym idzie, w dalszym ciągu zdecydowana ich większość pozostawałaby pod presją ryzyka kursowego, co wydaje się kłócić nie tylko z zasadą równości wobec prawa, ale nawet zdrowym rozsądkiem – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Z kolei największe zastrzeżenia bankowców dotyczą kwestii łamania zasad ustroju gospodarczego kraju, z regułą wolności gospodarczej na czele, następnie ochrony własności czy też nienaruszalności umów gospodarczych.

W tej sytuacji także inicjatywa prezydenta, który zapowiedział powołanie specjalnego zespołu ekspertów do opracowania kolejnej wersji ustawy, raczej ma niewielkie szanse powodzenia. Prezydencki projekt miałby zakładać przewalutowanie wszystkich mieszkaniowych kredytów denominowanych po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu na koszt banków, co dla tych ostatnich oznaczałoby realną katastrofę. Wygląda jednak na to, że szczęśliwie jej widmo dość zdecydowanie zostało oddalone.

Powrót do punktu wyjścia

Prawdopodobnie jedynym namacalnym efektem wakacyjnych perturbacji z ustawą frankową pozostanie spadek kapitalizacji segmentu bankowego na warszawskiej giełdzie i wyraźny sygnał ostrzegawczy pod adresem inwestorów zagranicznych, weryfikujący in minus standardy ryzyka inwestycyjnego na polskim rynku kapitałowym. Indeks WIG-Banki w ciągu zaledwie trzech miesięcy stracił na wartości nieco ponad 10 proc., co oznacza realny spadek kapitalizacji sektora o blisko 20 mld zł, a także destrukcyjny wpływ na cały warszawski parkiet, a co za tym idzie także na portfele inwestorów.

Frankowcy znaleźli się natomiast w punkcie wyjścia bez realnych szans na definitywne systemowe rozwiązanie ich problemu. Marnym pocieszeniem jest przyjęcie ustawy o wsparciu dla kredytobiorców znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. Trudno też oczekiwać w przewidywalnym terminie konkretnych efektów licznych pozwów zbiorowych, jakie zadłużeni w helweckiej walucie wytoczyli swoim bankom. Tradycyjnie więc nie pozostaje nic innego, jak śledzenie kursów walutowych, głównie relacji złotego do franka, z nadzieją na pojawienie się pierwszych sygnałów odwrócenia spadkowej tendencji rodzimej waluty.

Frank wciąż w trendzie wzrostowym

 Na razie jednak nie widać żadnych wiarygodnych symptomów odwrócenia wzrostowego trendu franka do złotego, co oznaczałoby spadek ryzyka kursowego dla posiadaczy hipotecznych kredytów denominowanych. Pierwszym dla frankowców „światełkiem w tunelu” byłby spadek kursu franka poniżej bariery 3,80 zł, co prawdopodobnie otworzyłoby drogę do dalszego umocnienia rodzimej waluty. Dopóki to nie nastąpi zdecydowanie bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalszy wzrost kursu franka do złotego nawet wyraźnie powyżej 5 zł w dłuższym terminie. Niestety ryzyko walutowe wciąż nie odpuszcza, wciąż szybując na wysokich pułapach. Nie wróży to niestety frankowcom szybkiego „powrotu z dalekiej podróży”.

 

Autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl

 

Uchwalenie w zdecydowanie „rewolucyjnej” formule ustawy o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych może oznaczać, że rodzima gospodarka właśnie zapoczątkowała trudny okres zmagania się z kryzysem hipotecznych kredytów wysokiego ryzyka.  

Zakładając wejście przedmiotowych przepisów w życie, precyzyjne określenie konsekwencji ich oddziaływania na gospodarkę już na obecnym etapie byłoby dość trudne. Nie da się jednak wykluczyć, że już wkrótce ten swoisty „polski subprime” stanie się w większym lub mniejszym stopniu odczuwalny przez zdecydowaną większość rodaków zamieszkałych w kraju.

 Z jednej skrajności w drugą  

Zaproponowany przez gremia rządowe pierwotny projekt ustawy o przewalutowaniu kredytów mieszkaniowych, który zakładał równy podział po połowie pomiędzy banki a frankowiczów finansowego „defektu” materializacji ryzyka kursowego, został niemal w „pokerowym” stylu przelicytowany przez posłów PiS, SLD i PSL. W efekcie banki byłyby zobligowane do umorzenia aż 90 proc. zadłużeniowego garbu frankowiczów, wynikającego z osłabienia złotego.

Pierwotna wersja ustawy nie dysponowała zbyt wielkim, by nie powiedzieć jakimkolwiek potencjałem naprawczym rynku mieszkaniowych kredytów denominowanych. Główne dlatego, że dotyczyła najwyżej kilkunastu procent zadłużonych we franku, a poza tym pozostawiała aż połowę nawisu zadłużenia na rachunkach frankowiczów, co absolutnie mija się z ich oczekiwaniami, o poczuciu „dziejowej sprawiedliwości” nie wspominając. Zwłaszcza po niedawnym zwycięstwie w wyborach prezydenckich kandydata, który nie tylko obiecywał, ale wręcz przyrzekał przewalutowanie denominowanych hipotek na polskie złote po kursie z dnia podpisania umowy.

Przegłosowana ustawa z punktu widzenia zadłużonych wygląda w tym świetle nieporównywalnie korzystniej. Nie tylko redukuje straty kredytobiorców wynikające z różnic kursowych w stopniu bliskim maksymalnemu, ale także istotnie podnosi wolumen beneficjentów nowych przepisów.

Szacuje się, że jedna piąta posiadaczy kredytów hipotecznych denominowanych w helweckiej walucie wypadnie z gry o nierzadko pokaźną redukcję złotowego salda zadłużenia. Pozostali prawdopodobnie bez zbędnej zwłoki ustawią się w kolejce do przewalutowania, które dla istotnej części frankowiczów będzie równoznaczne z uwolnieniem od coraz mocniej uwierającej od dłuższego czasu „pętli zadłużenia”.

Niestety, uchwalenie ustawy nie musi być końcem popadania krajowego systemu ustawodawczego z jednej skrajności w drugą w kwestii konstruowania tratwy ratunkowej dla frankowiczów. Już bowiem jest zapowiedź zatrzymania uchwalonej ustawy w senacie i przywrócenia wersji pierwotnej. Tego typu rozwiązanie, gdyby faktycznie stało się faktem, mocno nadwyrężyłoby powagę rodzimego parlamentu. Nie należy też zapominać o podpisie prezydenta, który za sprawą kampanii wyborczej jest niejako zobligowany do zajęcia jednoznacznego stanowiska w kwestii pomocy dla tracących grunt pod nogami frankowców.

 Ryzyko efektu domina

Przyjmując najprostszy z możliwych wariantów interpretacji kategorii „winy i kary”, obciążenie banków niemal w całości odpowiedzialnością za obecny stan rzeczy wydaje się w istotnym stopniu uzasadnione. Jeżeli bowiem ktoś oferuje własnym klientom „trefny towar”, a takim okazały się niestety być mieszkaniowe kredyty denominowane, a następnie zarabia na nim krocie narażając nabywców na straty, to musi niestety liczyć się z bolesnymi konsekwencjami tego rodzaju dystrybucji. Tego typu, poniekąd słuszną interpretację tematu ustawy o przewalutowaniu kredytów denominowanych, przyjęła większość parlamentarzystów, najpierw proponując poprawki do projektu PO, a następnie całość przegłosowując.

Sęk w tym, że przegłosowane rozwiązanie problemu zadłużonych w obcych walutach mocno nadwyręży fundamenty rodzimego systemu bankowego, uruchamiając kolejne kostki domina krajowego środowiska gospodarczego.

Przyjęcie omawianej ustawy wywołało natychmiastową reakcję rynku kapitałowego w postaci lawiny wyprzedaży spółek bankowych na warszawskiej giełdzie. Na sesji w dniu 6 sierpnia, bezpośrednio następującej po sejmowym głosowaniu, indeks WIG-Banki stracił prawie 6 proc. Była to reakcja na wstępną wycenę bankowych strat, szacowanych na sumę 19 mld zł., którą ostatnio KNF zweryfikowała w górę do 22 mld. W konsekwencji kilka liczących się banków, posiadających najgrubsze portfele kredytów mieszkaniowych denominowanych głównie we franku szwajcarskim, będzie zmuszonych do dokonania odpisów w wysokości od kilkunastu do nawet 30-tu procent kapitałów własnych. Co najmniej jeden z przedmiotowych banków w celu utrzymania się na powierzchni będzie musiał przeprowadzić proces dokapitalizowania w formie nowej emisji akcji. Dużo bardziej powszechnym zjawiskiem będzie z dużym prawdopodobieństwem istotne ograniczenie akcji kredytowej całego krajowego sektora bankowego, a także drastyczny wzrost cennika wszelkich bankowych usług.

Kolejnym bolesnym uderzeniem w rodzimych bankowców jest decyzja o obniżeniu przez EuroRating oceny ratingowej dziesięciu krajowych banków, co gorsza we wszystkich przypadkach z perspektywą negatywną. Główną przyczyną obniżenia oceny wiarygodności kredytowej banków jest, jak nietrudno się domyślić, uchwalona przez Sejm ustawa o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych.

Oznaczać to może z jednej strony ograniczanie zaangażowania zachodnich inwestorów w akcje banków notowanych na GPW (o innych spółkach nie wspominając), z drugiej kolejną falę odpływu bankowych depozytów kierunku „bezpiecznych przystani”, tradycyjnie w największym stopniu na pierwotny rynek mieszkaniowy. Wszystko to nie najlepiej wróży nie tylko średnioterminowym perspektywom operacyjnym krajowych tuzów branży bankowej, ale także szeroko pojętej koniunkturze na warszawskim parkiecie. Trudno też oczekiwać pozytywnego przełożenia tego typu sytuacji na główne parametry krajowej gospodarki z PKB na czele.

Jakby tego było mało, dochodzi jeszcze, sygnalizowana ostatnio przez ekspertów prawa międzynarodowego, perspektywa bajońskiego odszkodowania dla akcjonariuszy poszkodowanych banków. Do jego wypłaty ma zobowiązywać polski rząd międzynarodowe prawo o ochronie prywatnych inwestycji.

Brak „złotego środka”

Coraz więcej czynników zdaje się więc przemawiać za tym, że wstępna faza kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka stała się w Polsce faktem. Niestety, w tym przypadku bardzo trudno o „złoty środek”, który w sposób neutralny choćby dla bankowych bilansów usunąłby wszelkie zagrożenia i ryzyka od lat generowane przez rynek hipotek denominowanych w obcych walutach. Organy administracji państwowej, odpowiedzialne za bezpieczeństwo i stabilność krajowego sektora bankowo – finansowego, stanęły przed nie lada wyzwaniem. Wkrótce zobaczymy jak sobie z nim poradzą.

Autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl

 

 

 

Na tegoroczny Dzień Kobiet, panie spłacające kredyty hipoteczne, otrzymały prezent w postaci niższych rat. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki spadkowi kursu CHF do poziomu 3,85 zł i ujemnej stawce LIBOR najbliższa rata kredytu w tej walucie może być nieco niższa niż przed tzw. czarnym czwartkiem. Natomiast dzięki ostatniej obniżce stóp procentowych, spadną również raty kredytów w złotych. Miesięczne zobowiązanie będzie o 375 zł mniejsze niż to we franku szwajcarskim, jednak suma rat wciąż jest niższa w przypadku wielu kredytów w CHF.

Obecnie spadają zarówno raty kredytów w złotych, jak i tych we frankach szwajcarskich. Kurs CHF spadł do najniższego poziomu od pamiętnego 15 stycznia. W piątek (6 marca) po godzinie 10.00 kosztował poniżej 3,85 zł. To oczywiście wciąż znacznie więcej niż np. na początku stycznia. Wtedy jednak oprocentowanie było zdecydowanie wyższe. Jeśli uwzględnimy obecny poziom LIBOR-u (-0,86%) oraz kurs wynoszący 3,85 zł to okaże się, że rata kredytu będzie nieznacznie niższa niż dwa miesiące temu. Dla przykładu w przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł zaciągniętego w połowie 2007 r. rata płacona na początku stycznia wynosiła ok. 1 686 zł. Choć kurs wynosił wtedy 3,58 zł, a dziś 3,85 zł, to obecna rata jest niższa – 1 662 zł. Różnica wynika z oprocentowania, które wtedy wynosiło 1,24% (przyjęliśmy marżę 1,3%), a obecnie 0,44%.

Dzięki środowej decyzji o obniżeniu stóp procentowych w Polsce spadną również raty kredytów w złotych. W przypadku analogicznego zobowiązania z 2007 r. styczniowa rata wynosiła 1 341 zł. W najbliższym czasie spadnie natomiast do 1 287 zł. Nastąpi to w chwili, gdy bank zaktualizuje oprocentowanie, czyli w wielu przypadkach dopiero w kwietniu. Wtedy oprocentowanie naszego przykładowego kredytu spadnie z 3,06% do około 2,65% (przy marży na poziomie 1%). W momencie, gdy taki kredyt był zaciągany procentowanie wynosiło natomiast 5,65%, a rata 1 731 zł. Teraz będzie więc aż o 443 zł niższa.

Gdy porównamy ratę kredytów w złotych i we frankach okaże się, że ta pierwsza, już po uwzględnieniu obniżki stóp, będzie o około 375 zł niższa. Warto jednak podkreślić, że w sumie, od początku spłaty, mniej rat zapłacili ci, którzy wybrali kredyt frankowy. Różnica wynosi bowiem około 11,4 tys. zł. Jeśli taki poziom rat się utrzyma to ich suma wyrówna się za około 30 miesięcy.

Należy również dodać, że nie wszyscy frankowcy zapłacili mniej. Ci, którzy zadłużali się w połowie 2008 r., gdy kurs wynosił około 2 zł, już wiele miesięcy temu zaczęli przegrywać z kredytami w złotych. Warto też przypomnieć, że problemem wielu zadłużonych we frankach nie jest wysokość raty. Jest nim poziom zadłużenia, który powoduje, ze jeśli – dla przykładu – osoby te mają problemy finansowe to nie mogą sprzedać mieszkania i pozbyć się długu. Nie mogą również zamienić lokalu na mniejszy lub większy. Miejmy jednak nadzieję, że również i te problemy uda się w najbliższym czasie rozwiązać.

Raty kredytów na kwotę 300 000 zł z połowy 2007 r.

Kredyt PLN Kredyt CHF
Rata w momencie zaciągania kredytu 1 731 zł 1 504 zł
Rata na początku stycznia 2015 r. 1 341 zł 1 686 zł
Najbliższa rata 1 287 zł 1 663 zł
Suma wszystkich zapłaconych dotychczas rat 154 141 zł 142 676 zł
Dotyczy kredytu na kwotę 300 000 zł zaciągniętego na 30 lat. Marża w PLN – 1%, w CHF – 1,5%. Uwzględniono spread walutowy w całym okresie spłaty na poziomie 5%.

Opracowanie własne Expander Advisors

autor: Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors

Przedstawiciele Związku Banków Polskich w styczniu prognozowali roczny spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Najnowsze wydanie raportu AMRON SARFiN potwierdza wcześniejsze prognozy. Zebrane informacje wskazują, że w całym 2014 r. banki udzieliły około 174 000 kredytów na cele mieszkaniowe. Tak niskiej sprzedaży „hipotek” nie notowano od dziewięciu lat …

W IV kw. 2014 r. wzrosła tylko liczba rządowych dopłat

Wyniki rynku kredytów mieszkaniowych z IV kw. 2014 r. są dość zaskakujące. Nie sprawdziły się bowiem prognozy mówiące, że perspektywa podwyższenia minimalnego wkładu (z 5% do 10%) bardzo zaktywizuje kredytobiorców.

W poprzednim kwartale Centrum AMRON odnotowało spadek liczby oraz wartości nowych kredytów na cele mieszkaniowe (patrz poniższy wykres). W stosunku do III kw. 2014 r. banki sfinansowały o 1,51% mniej mieszkań i domów. Zmiana łącznej wartości podpisanych umów wyniosła natomiast (-0,77%). Dzięki aktywności uczestników MdM-u kwartalne spadki nie były większe. Od października do grudnia ub.r. ponad 10,40% kredytów na cele mieszkaniowe zostało udzielonych z rządową dopłatą. To oznacza powrót do wartości notowanej w pierwszym kwartale działania programu Mieszkanie dla Młodych (patrz poniżej). Spory wpływ na poprawę wyników MdM-u miała październikowa podwyżka limitu obowiązującego w Warszawie (z 6126,90 zł/mkw. do 6583,14 zł/mkw.).

AMRON SARFiN RP wyk.1

Od 2008 roku rynek hipoteczny skurczył się o 35% – 40%

Dane Centrum AMRON pozwalają również na przeanalizowanie sprzedaży kredytów mieszkaniowych w znacznie szerszej perspektywie. Poniższa tabela zawiera informacje na temat całorocznej liczby i wartości nowych „hipotek” (lata 2008 – 2014). Wyniki z ubiegłego roku nie prezentują się korzystnie. Liczba udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe w stosunku do 2008 r. spadła o 39,29% – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku wartości „hipotek” ujemna zmiana przekroczyła 35%. Warto również dodać, że pod względem liczby mieszkań i domów sfinansowanych przez banki, miniony rok był najgorszy od dziewięciu lat.

Wyniki rynku hipotecznego z ub.r. niewiele zmieniły się w stosunku do poprzedniego okresu (styczeń – grudzień 2013 r.). Roczna zmiana liczby nowych „hipotek” wyniosła (-1,57%). Po zsumowaniu łącznej wartości umów kredytowych odnotowano natomiast niewielki wzrost (o 0,96% w relacji do 2013 r.).

Porównując dane z dwóch ostatnich lat, trzeba jednak pamiętać o istotnych różnicach. W 2014 r. na sprzedaż kredytów mieszkaniowych pozytywnie wpływał program MdM. Kredytobiorców zachęcały również niższe notowania stopy WIBOR. Mimo tych uwarunkowań, połączonych z szybszym tempem wzrostu gospodarczego, banki nie poprawiły wyników sprzedażowych. Główną przyczyną był coraz większy wpływ niekorzystnych czynników (np. emigracji zarobkowej i niskiej stabilności zatrudnienia młodych osób). Trudno zatem oczekiwać, że w bieżącym roku wzrośnie liczba nowych „hipotek”. Obecnie dodatkową barierą dla kredytobiorców jest wyższy poziom wymaganego wkładu. Efekt restrykcji wprowadzonych przez KNF można było zauważyć już w styczniu. Dane Związku Banków Polskich (Index PENGAB) wskazują, że na początku b.r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyraźnie spadła.

AMRON SARFiN RP tab.1Demografia będzie nieubłagana również dla banków …

Kredytodawcy powinni zdawać sobie sprawę, że za kilka lat nawet obecne wyniki sprzedażowe mogą być oceniane jako bardzo dobre. Na razie sprzedaż kredytów mieszkaniowych wciąż jest wspierana przez skutki wyżu demograficznego z lat 80 – tych. Ta sytuacja zmieni się już niebawem. Na początku kolejnej dekady spory udział w grupie potencjalnych kredytobiorców, będzie miało niezbyt liczne pokolenie osób urodzonych po 1990 r. Na kondycję rynku hipotecznego wpłynie też wzrost liczby mieszkań, które zmarli seniorzy pozostawią swoim rodzinom. Warto pamiętać, że wkrótce umrze wiele osób urodzonych w latach powojennego wyżu.

Sektor bankowy nie uniknie zmian związanych z emigracją zarobkową i niewielką liczbą urodzeń. Dlatego banki już teraz muszą przygotować się na spadek popularności kredytów mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie coraz bardziej istotny dla kredytodawców będzie inny element ich oferty hipotecznej. Mowa o odwróconym kredycie. Ten produkt bankowy na razie nie cieszy się dużym zainteresowaniem. Czynniki demograficzne w połączeniu ze spadkiem stopy zastąpienia dla nowych emerytur powinny jednak zmienić obecną sytuację.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

 

 

Powiększa się rodzina? Zmieniasz miejsce pracy? A może właśnie się rozwodzisz? Powodów sprzedaży nieruchomości może być wiele. Co zrobić, gdy lokum, którego chcemy się pozbyć obciążone jest hipoteką? Zwłaszcza taką we franku szwajcarskim, która po wzroście jego kursu ciąży bardziej, niż kiedykolwiek wcześniej?

Kredyt hipoteczny ma średnio co 10-ty Polak. Dziś szczególnie ci z nich, którzy swój kredyt zaciągnęli we frankach szwajcarskich (ok. 566 tys. osób) obawiają się, że będą więźniami swojego mieszkania, którego nie zdołają sprzedać. To nie prawda, że spieniężenie nieruchomości obciążonej zobowiązaniem wobec banku jest niemożliwe. Choć faktycznie taka transakcja wymaga zdecydowanie więcej czasu, dokumentów i dobrej woli – tak kredytobiorcy, jak i banku.

Gdy nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę

Chcąc sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, musimy przed transakcją uregulować swoją relację z kredytodawcą – takiej nieruchomości nie można sprzedać bez opinii i zgody banku. Sytuacja jest najprostsza, jeśli możemy sobie pozwolić na spłatę kredytu. Nie jest to problemem, kiedy nabywca jest gotowy dokonać zakupu nieruchomości za gotówkę, a wartość transakcji nie jest mniejsza, niż wielkość naszego zobowiązania. W momencie rozliczenia kupujący przelewa kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia na rachunek banku – wierzyciela, a ewentualną nadwyżkę przekazuje sprzedającemu. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku niektórych umów kredytowych konieczne będzie zapłacenie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu. Może ona wynieść od 1 do nawet 5 proc. spłacanej sumy. Nie jest to jednak regułą. Czasami sama umowa kredytowa określa, że po trzech, pięciu czy dziesięciu latach od zaciągnięcia zobowiązania, pożyczoną kwotę można oddać wcześniej bez prowizji. W takiej sytuacji warto rozważyć, czy ze sprzedażą mieszkania nie warto się wstrzymać do czasu, kiedy spełnimy ten warunek.

Gdy kupujący chce zaciągnąć kredyt

Sytuacja komplikuje się nieco, gdy nabywca również będzie finansował zakup z kredytu. „Nowy” bank może bowiem zostać wpisany do hipoteki w momencie, gdy „stary” kredytodawca zostanie wykreślony. Ten ostatni z kolei zniknie z niej wyłącznie pod warunkiem otrzymania zwrotu wcześniej udzielonego kredytu. Istotną kwestią jest zatem dopilnowanie, aby w akcie notarialnym znalazł się precyzyjny zapis, w jaki sposób transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone. W przypadku, gdy kwota transakcji jest wyższa niż wartość zobowiązania sprzedającego, część sumy trafi do banku, a reszta na jego konto. Kluczową kwestią jest ustalenie przebiegu operacji finansowych między oboma bankami i dopilnowanie formalności, zanim udamy się do notariusza, co może potrwać około 2 tygodni. Sprzedawca przed dokonaniem jakichkolwiek rozliczeń z bankiem i nabywcą lokalu, musi uzyskać dwa ważne dokumenty. Pierwszy z nich to zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia wraz z potwierdzonym numerem konta do wpłaty. Drugi istotny element dokumentacji to oświadczenie banku, który po otrzymaniu należnej sumy zobowiązuje się do usunięcia wpisu z księgi wieczystej nieruchomości. Są one najczęściej wydawane w centrali banku, zazwyczaj na jednym dokumencie. Większość instytucji finansowych pobiera opłatę za ich sporządzenie. Nie są to duże kwoty, lecz zwykle sięgają kilkudziesięciu złotych.

Gdy sprzedawca kupił mieszkanie na kredyt walutowy

Natomiast niemały problem może pojawić się, jeśli sprzedawca dokonał zakupu nieruchomości na kredyt walutowy. Niestety, przy aktualnym kursie najbardziej popularnej hipotecznej waluty, czyli franka szwajcarskiego sprzedaż nieruchomości zaboli. Wynika to z wyższego niż w momencie zakupu kursu tej waluty. Zaświadczenie wystawione przez bank o saldzie zadłużenia będzie zawierało kwotę kredytu w walucie oraz jej odpowiednik w złotówkach, przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Ten sam kredyt na 100 tys. franków mógł kilka lat temu mieć wartość  250 tys. zł. Dziś, według średniego kursu NBP to prawie 390 tys. zł Niestety, spłacając nasze 100 tys. franków realizujemy zatem jak łatwo policzyć stratę w wysokości ok. 140 tys. zł. Różnica w wysokości kredytu jest ryzykiem również w przypadku hipotek w euro czy dolarach. Co zatem zrobić, żeby takiej straty uniknąć?

Pierwszą możliwością jest przepisanie kredytu na inną nieruchomość. Co istotne, nie musimy być jej właścicielami. Mieszkanie może należeć np. do naszych rodziców czy dziadków. Jednak, aby przyjąć nową nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu bank musi najpierw sprawdzić, w jakim stanie technicznym jest lokal i czy właściciele wyrażają zgodę na obciążenie ich nieruchomości kredytem. Jeśli wszystkie parametry są spełnione, można przeprowadzić taką operację zmiany wpisów w księgach wieczystych. Nasz dług „przechodzi” na inną nieruchomość, a my spokojnie możemy sprzedać aktualne mieszkanie. Nadal będziemy spłacać jednak kredyt – tyle, że teraz zabezpieczeniem jest inny lokal.

Drugą opcją na uniknięcie poniesienia realnego kosztu różnicy kursowej jest wynajem mieszkania obciążonego hipoteką. Jeśli tylko pozwala na to nasza sytuacja finansowa lub mamy jeszcze zdolność kredytową na kolejne zobowiązanie, wynajmujemy nasze aktualne lokum i kupujemy nowe. Jeśli będziemy brać kolejny kredyt wynajem nieruchomości powinien pokryć część rat. Zanim jednak zdecydujemy się na taki ruch dobrze rozważmy swoją sytuację i to, czy faktycznie stać nas na spłatę wyższych zobowiązań.

autor: Dorota Matuszyńska, ekspert ds. kredytów hipotecznych Idea Expert

rata_za_pokoje1

Koszt zakupu mieszkania na kredyt utrzymuje się na niskim poziomie – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. To głównie dlatego kredyt jest przeważnie tańszy niż najem.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w grudniu osiągnęła poziom 80,3 pkt. To wyższy wynik niż listopadowy, ale warto zaznaczyć, że przed miesiącem odczyt był najniższy w historii badania. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,9% wyższym niż w listopadzie. Rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 3,9 % wyższy niż dziś (indeks na poziomie 83,5 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 24,5% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

rata_za_pokoje2

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lion’s House,

3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1) Kredyt udzielany na 30 lat,

2) System rat równych,

3) Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Póki co o koszcie decydują procenty

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem wynika z danych portalu Domy.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast nieznacznie wzrosła (o 0,8%).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do prawie 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,4). Na drugim biegunie są Katowice z wynikiem na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Łodzi (3,7 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Katowicach do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

rata_za_pokoje3

Z danych firmy Lion’s House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,2 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,06% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,86%. Jest to jeden z najniższych wyników w historii. 1439 zł za trzy pokoje w dużym mieście

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 959 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 576 zł, a trzypokojowych lokali 1439 zł miesięcznie.

rata_za_pokoje4

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2221 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1481 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 888 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 – 700 zł, a trzech około 1030 – 1040 zł.

 

rata_za_pokoje5

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2%, a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Wiara w obniżki wciąż żyje.

Wciąż rynek spodziewa się, że wspomniane cięcia będą miały swój ciąg dalszy. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 18 grudnia 2014 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,7%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,06% na dzień 18 grudnia 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,87%, czyli również niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 2 kwartałów rynek spodziewa się obniżki stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.

rata_za_pokoje6

autorzy: Bartosz Turek, Lion’s Bank/  Marcin Drogomirecki, Domy.pl

Jak się czuje kredytobiorca, który wie, że nie jest w stanie regulować zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego? Najczęściej wpada w panikę.

Perspektywa utraty dachu nad głową, z realną groźbą eksmisji z mieszkania, w którym kredytobiorca żyje razem z rodziną, nie może być obojętna, stąd wiele emocji. Mogą one jednak przeszkodzić w pomyślnym rozwiązaniu sprawy. To, jak dalej się potoczą losy dłużnika, w dużym stopniu zależy od jego racjonalnego działania.

Co robić w takiej sytuacji?

Po pierwsze, trzeba sobie uświadomić, że niespłacony kredyt jest też problemem dla banku. Kredytodawcy doskonale wiedzą, że nie wszystkie zobowiązania będą spłacać się wspaniale, powinni więc być przygotowani na takie sytuacje poprzez stworzenie odpowiednich procedur w zakresie restrukturyzacji. Tego przecież wszyscy przyszli bankowcy uczą się na studiach. Zamiast więc wpadać w panikę, trzeba wziąć byka za rogi (czy raczej: bank za procedury…).

Skoro kredyt to wspólne dziecko banku i kredytobiorcy, mamy prawo oczekiwać, że bank będzie nam pomagał w kłopotach z rozwiązaniem problemów z obsługą zobowiązania. Aby tak się jednak stało, musimy o tym fakcie kredytodawcę poinformować. Koniecznie w formie pisemnej. Taka korespondencja powinna trafić do banku przed zapadalnością danej raty, na którą może nam braknąć środków.

Co powinna zawierać taka korespondencja? Przede wszystkim opis sytuacji: zawsze jest jakiś powód utraty płynności finansowej, często przyczyną są sytuacje zupełnie od kredytobiorcy niezależne. Powinniśmy też wnioskować o okresowe obniżenie spłaty rat do poziomu, który w danym momencie możemy udźwignąć. W ten sposób podpowiadamy bankowi, jak przygotować odpowiedni do danej sytuacji sposób restrukturyzacji zobowiązania.

Co zrobić jeśli bank odmownie potraktuje nasze podanie? 

Należy od takiej decyzji się odwołać – raz, drugi, trzeci… – trzymając się stale wersji, że chcemy dalej spłacać kredyt dobrowolnie. Na każde nasze pismo powinniśmy otrzymać odpowiedź. Gdyby było inaczej, trzeba zwrócić się ponownie  – także w formie pisemnej –  z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie wcześniejszej korespondencji.

Samochwała w banku stała…

Jeśli bank odmawia naszej prośbie, o zmianę warunków umowy, poprośmy o uzasadnienie merytoryczne. Warto też zajrzeć na stronę danego banku i powołać się na pięknie brzmiące hasła, typu:

 „Oferujemy usługi najwyższej klasy, kierując się przede wszystkim interesem klienta”,

 czy też:

 ”Od pierwszego spotkania zbudowaliśmy dobre relacje z naszymi klientami. Każdy z nich jest traktowany indywidualnie ponieważ każdy ma inne potrzeby”.

Możemy też znaleźć na stronie danego banku takie deklaracje:

„Co zrobić jeśli masz problem ze spłatą kredytu?Bank – w wyniku ustaleń prowadzonych z kredytobiorcą – może proponować różne  rozwiązania warunków spłaty kredytu mające na celu jak najlepsze ich dopasowanie do możliwości klienta.”

Jeśli dany bank tak pięknie zachwala swoje usługi, a działa w zupełnie inny sposób, łamie prawo, wprowadzając świadomie klienta w błąd, stosuje bowiem nieuczciwą reklamę.

Nie licz na łaskę. Przygotuj się na walkę w sądzie.

Czy opisane formy działania przyniosą sukces i bank zmieni zdanie w zakresie korzystnej dla nas restrukturyzacji? Z przykrością stwierdzam, że jest na to mała szansa. Takie działania pokazują jednak, że mamy dobrą wolę w zakresie spłaty zobowiązania.

Jestem przekonany, że wkrótce na porządku dziennym będą sądowe spory kredytobiorców z bankami w tym zakresie, czyli dotyczące odmowy restrukturyzacji, lub przeprowadzenia jej w sposób niezgodny ze sztuką bankową . Jestem także pewien, że w niedalekiej przyszłości coraz częściej sądy będą przyznawać rację stronie słabszej. Bo w sporze bank – kredytobiorca często banki wykorzystują swoją dominującą pozycję, co będzie można udowodnić podczas sądowego sporu. Ale szansę na wygraną mamy tylko w takiej sytuacji, kiedy przekonamy sąd, że nasze działanie było w pełni prawidłowe.

Czego więc absolutnie nie możemy robić? Najgorszym rozwiązaniem jest stosowanie tzw. mechanizmów ucieczkowych. Jest to m.in. unikanie kontaktów z bankiem, nie odbieranie korespondencji. Bardzo złym rozwiązaniem jest także wchodzenie w otwarty spór z bankiem: awantury z pracownikami banku, pisma negatywnie oceniające poziom ich pracy etc. Takie zachowanie od razu stawia kredytobiorcę na przegranej pozycji.

W sytuacji problemu ze spłatą kredytu hipotecznego, bank staje się niemal panem życia i śmierci kredytobiorcy. I choć banki są „instytucjami publicznego zaufania” nie możemy liczyć, że ktoś się przejmie faktem, że odmowa restrukturyzacji doprowadzi dłużnika do degradacji społecznej. W sytuacji skrajnej, kiedy nie możemy w żaden sposób z bankiem się dogadać, pozostaje sprzedanie nieruchomości (nawet ze sporą stratą) i dochodzenie sprawiedliwości w sądzie.

Frankowicze górą? Tak,  już od 1 stycznia 2015 roku!

A co z frankowiczami, których kredyt zwykle znacząco przekracza wartość mieszkania? Od pierwszych dni stycznia przyszłego roku niewolnicy franka będą mieli sposób na uwolnienie się od tego toksycznego produktu, jakim jest kredyt w szwajcarskiej walucie. Dostaną bowiem możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej. Oby sądy dostosowały się do poziomu merytorycznego ustawy upadłości konsumenckiej, która – moim zdaniem –  jest doskonale napisana.

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Eksperci

Idą smutne święta… dla inwestorów

Jak na razie nie zanosi się, aby w te święta na inwestorów czekały prezenty. Globalna karuzela rozte...

Prognozy na 2019 rok – w gospodarce osłabienie, nerwowo na rynkach

Rok 2019 bez wątpienia będzie okresem globalnego spowolnienia wzrostu gospodarczego. Nie powinno ono...

Inwestorzy widzą tylko to, co chcą zobaczyć

Wygląda na to, że przed obawami o globalne spowolnienie rynki finansowe mogą uratować... skutki obaw...

PPK to nie nowe OFE, dajmy im szansę

Proces legislacyjny w Polsce od dawna budzi niemałe kontrowersje, ale pomysłodawcom ustawy o Pracown...

Koniec jednego, początek drugiego

Koniec miesiąca i start szczytu G20 nakładają się na siebie, co może przynieść wszystko i nic w kwes...

AKTUALNOŚCI

Koniec nadwyżki w handlu zagranicznym

Od 2015 r. Polska utrzymywała nadwyżkę w wymianie międzynarodowej. Rok 2018 polski handel zagraniczn...

Historyczny moment: Ameryka niezależna energetycznie

Gdy wszyscy oczekiwali na komunikat OPEC na temat redukcji podaży ropy naftowej, pojawiła się znaczn...

Co nam zostanie po COP 24?

 Od kilku dni w Katowicach goście z całego świata dyskutują o możliwościach i regułach wdrożenia por...

Będą kolejne referenda w sprawie opuszczenia UE? Nie Polska i Węgry, ale…

Nie Polska czy Węgry, ale Włochy i Grecja są najbliższej wyjścia z Unii Europejskiej. Londyński bukm...

Elektroniczne faktury zdominują wkrótce rynek rozliczeń

Elektroniczne faktury mają za kilka lat zdominować rynek rozliczeń. Polscy przedsiębiorcy jednak do ...