Home Tagi Wpis otagowany "lokal"

lokal

Poszukiwanie miejsca, w którym zlokalizujesz swój biznes przypomina nieco wybór mieszkania. Musisz dopasować je do swoich preferencji i możliwości finansowych, zastanowić się nad lokalizacją, wielkością czy stylistyką. Wynajmowany lub kupiony lokal powinien odzwierciedlać cechy, które są ważne dla Ciebie – a w tym przypadku istotne dla wyróżnienia Twojego biznesu i zwrócenia uwagi jego odbiorców. Jak się do tego zabrać?

– Lokal gastronomiczny, butik czy kancelaria prawna – czyli każda działalność, którą wiąże się z goszczeniem klientów – powinna cechować się pewną unikalnością, nasuwając odpowiednie skojarzenia z podstawowymi wyróżnikami Twojego biznesu – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon, firmy realizującej projekty nieruchomościowe oparte o odnawianie kamienic. – Według teorii „4p”jednym ze składników tzw. kompozycji marketingowej, czyli zbioru elementów za pomocą których każdy biznes oddziałuje na rynek, jest „place” – „miejsce”, które teoretycy definiują szeroko – jako kanał dystrybucji. Jednak w przypadku wielu tradycyjnych biznesów o niewielkiej skali działania, warto rozumieć „place” dosłownie – jako miejsce, w którym sprzedajesz swoje produkty lub usługi. To ono decyduje często o powodzeniu przedsięwzięcia – dodaje ekspert.

Koszty

Jeśli dysponujesz takim kapitałem by kupić lokal, w którym później poprowadzisz swój biznes – świetnie. Dzięki temu łatwiej będzie Ci zaplanować budżet, comiesięczne koszty będą nieco niższe i w najtrudniejszym, początkowym okresie łatwiej będzie Ci osiągnąć satysfakcjonujące rezultaty finansowe (np. wyjść na plus w nowo otwartej i jeszcze nieznanej kawiarni). Sytuacja komplikuje się w przypadku wynajmu. To dodatkowy koszt, który musisz dopisać do swojego biznesplanu. Umowy na wynajem lokali użytkowych najczęściej są dłuższe i lepiej chroniące właściciela niż w przypadku mieszkań. W przypadku ewentualnego niepowodzenia biznesu, nie będziesz w stanie się szybko wycofać. To nie oznacza, że wynajem nie jest dobrym rozwiązaniem. Przeciwnie – w przypadku braku odpowiedniego kapitału czy niepewności co do przyszłej lokalizacji inwestycji jest najlepszym wyjściem. Zanim jednak podejmiesz decyzję, musisz bardzo dokładnie oszacować swoje przyszłe przychody i wydatki. Koszty wynajmu mogą okazać się kluczowe dla Twojego biznesplanu.

Wymogi techniczne

W zależności od tego, jaki typ działalności zamierzasz prowadzić, możesz być zmuszony do spełnienia szeregu różnorodnych kryteriów. Przykładowo – biuro podróży nie wymaga warunków znacząco odmiennych niż zwykłe mieszkanie. Zupełnie inaczej jest z restauracją, która musi spełnić liczne wymogi Sanepidu. Nie w każdym lokalu uda Ci się wygospodarować oddzielne pomieszczenie do przygotowywania warzyw, owoców i mięsa, czy wytyczyć dwie „ścieżki” dla naczyń – czyste nie mogą być przenoszone z kuchni do klienta w taki sposób by „krzyżować się” z brudnymi – noszonymi od stolików do zmywarki. Jeszcze inne wymogi techniczne prawodawcy narzucają aptekom, zakładom fryzjerskim czy gabinetom kosmetycznym. Trzeba je brać pod uwagę wybierając nieruchomość. Im bardziej specyficzny jest Twój biznes, tym więcej nakładów będzie wymagało przystosowanie pomieszczeń. Sporą część ofert odrzucisz już na wstępie.

Lokalizacja

Lokalizację swojego biznesu musisz przemyśleć wieloaspektowo. Po pierwsze z biznesowego punktu widzenia. Zanim wybierzesz nieruchomość postaraj się oszacować wielkość rynku. Ilu lokalnych klientów masz szansę zdobyć? Czy dojazd do nieruchomości jest prosty i wygodny? Czy konkurencja jest znacząca i jak sobie radzi? To kilka podstawowych pytań, do których musisz dodać wiele bardziej szczegółowych – związanych z Twoją branżą lub specyfiką firmy. Tam gdzie doskonale będzie sprzedawała się kawa z mlekiem sojowym, zupełnym niewypałem może okazać się sklep spożywczy. Po drugie, zastanów się nad miejscem w kontekście własnej wygody. To bardzo ważne, w szczególności jeśli to ma być Twoje nowe miejsce pracy.

Dopasowanie do charakteru biznesu

To kluczowy aspekt wyboru nieruchomości. Jeśli chcesz by Twój punkt usługowy był unikalny – zdecyduj się na unikalny lokal. Oczywiście to nie jest metoda dla każdego. Dla części firm lepszym rozwiązaniem może być wynajem powierzchni w centrum handlowym, które ma swoje niewątpliwe zalety, jak stała baza klientów czy promocja takiej galerii jako całości. Trudno się tam jednak wyróżnić. Dlatego jeśli cechy, z którymi ma być kojarzony Twój biznes to np. kreatywność, odwaga, tradycja, kulturalna niszowość czy ekskluzywność – wybierz coś niestandardowego. To może być barka nad Wisłą lub lokal w odnowionej kamienicy, w sercu Pragi. Jeśli Twoją grupą docelową są ludzie ceniący detale i trudno uchwytny „klimat miejsca” – z pewnością docenią oryginalność.

Negocjacje i formalności

Kiedy już znajdziesz nieruchomości, które spełniają Twoje wymagania w każdej z wymienionych kategorii, pozostają kwestie formalne. Podobnie jak w przypadku zakupu czy wynajmu mieszkania – warto negocjować. Każda „wytargowana” kwota zwiększa budżet Twojego biznesu. Jeśli chcesz wynająć lokal – jako karty negocjacyjnej użyj argumentu o ponoszonych kosztach. Twoje inwestycje w nieruchomość mogą zwiększyć jej wartość. Dodatkowo wiążą Cię z nią, dając właścicielowi większą pewność przyszłych zysków.

Ustal z właścicielem kto jest odpowiedzialny za uzyskanie dokumentacji, niezbędnej do rozpoczęcia działalności. W zależności od typu biznesu, mogą to być koncesje, pozwolenia, czy dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów technicznych.

Podpisując umowę, szczególną uwagę zwróć na warunki wypowiedzenia. Dla niektórych typów biznesu lokalizacja jest kluczowym czynnikiem warunkującym sukces, dlatego musisz ją zabezpieczyć. Nie dopuść do sytuacji, w której musisz przenosić dobrze prosperującą firmę z dnia na dzień. W umowie zabezpiecz również swoje prawa dotyczące ewentualnych zmian w lokalu, przystosowujących go do wymogów Twojego biznesu. Zastrzeż również kto jest odpowiedzialny za usuwanie ewentualnych usterek.

I pamiętaj, że to nieruchomość ma być dopasowana do Twojej wizji własnego biznesu. Nigdy na odwrót!

Źródło: Magmillon

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką odstrasza część potencjalnych kupujących. Home Broker uspokaja: nie ma się czego bać. Może to zająć trochę więcej czasu, ale dobrze przygotowana transakcja pozwoli na bezpieczny zakup lokalu.

Jedną z podstawowych czynności, które należy wykonać przy kupowaniu mieszkania jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej. Najwięcej uwagi powinniśmy poświęcić czwartemu działowi, tam bowiem trafiają obciążenia z tytułu hipoteki. Warto bowiem pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw także od nas jako nowego właściciela mieszkania. W przypadku istnienia wpisu z tytułu obciążenia hipoteką należy zadbać o to, by po sprzedaży został on wykreślony z księgi. Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna).

Płatność w dwóch częściach

Choć wiele osób się tego obawia, to zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie jest nadmiernie skomplikowany. Kupujący przelewa po prostu na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający. Najłatwiej zrobić to, gdy nieruchomość kupowana jest za gotówkę, ale posiłkowanie się kredytem wcale nie przekreśla szans na powodzenie tej operacji.

Trzeba tylko ten stary kredyt spłacić (pamiętając o możliwej prowizji za wcześniejszą spłatę, np. w wysokości 1 proc.). Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu pieniędzy. Należy więc w akcie notarialnym dokładnie opisać jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone.

Przykład:

Kowalski kupuje mieszkanie warte 300 tys. zł obciążone hipoteką z tytułu kredytu mieszkaniowego, którego saldo zadłużenia wynosi 200 tys. zł. Kowalski zaciąga więc kredyt (w wysokości 250 tys. zł, bo 50 tys. zł ma w gotówce), z którego 200 tys. trafia na rachunek służący do spłaty kredytu hipotecznego dotychczasowego właściciela nieruchomości, a nadwyżka (wraz z 50 tys. wkładu własnego) bezpośrednio na jego konto.

Ale obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece. Załatwienie tych formalności może zająć nawet dwa tygodnie, więc zakup takiego mieszkania prawdopodobnie będzie trwał nieco dłużej niż wolnego od hipoteki.

Uwaga na franki

Sytuacja komplikuje się, gdy chcemy kupić nieruchomość obciążoną kredytem w walucie innej niż złoty. W związku z osłabieniem złotego może być tak, że, biorąc pod uwagę dzisiejsze kursy walut, kwota zadłużenia przekraczać będzie wartość nieruchomości. Najwięcej problemów jest z mieszkaniami kupionymi na kredyt we franku szwajcarskim, bo gros z nich było zaciągniętych w latach 2006-2008 gdy kurs tej waluty był dużo niższy od obecnego. Nawet jeśli kwota kredytu nie jest problemem, to należy wziąć pod uwagę, że każdego dnia kursy walutowe się zmieniają, co powoduje wahania salda zadłużenia.

marcin_krason

Marcin Krasoń, Home Broker

Eksperci

Masalski: Play wybiera giełdę w najlepszym możliwym momencie

Play, drugi największy operator komórkowy w Polsce pojawi się wkrótce na warszawskim parkiecie. O po...

Ludwiczak: Nadzieja na wysoki wzrost PKB

Po nieco mniej udanych odczytach makroekonomicznych w kwietniu br., maj przyniósł nadzieję na wysoki...

Glonek: Czy można ogłosić upadłość konsumencką dwa razy?

Jednym ze skutków przeprowadzenia postępowania upadłościowego może być umorzenie zobowiązań upadłego...

Rozbicki: Powrót polskiego żubra – repolonizacja stała się faktem

Siódmego czerwca zakończył się kolejny etap repolonizacji polskiego sektora bankowego. Pekao nie jes...

Gontarek: Będzie trudniej o pracowników sezonowych

Wynagrodzenie w maju br. wzrosło o  5,4% r/r. – podał GUS. Niższy od oczekiwanego wzrost zatrudnieni...

WIADOMOŚCI

Lato sprzyja kredytom?

Coraz lepsze nastroje polskich konsumentów przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na kredyty kon...

Dynamika lokalnego PKB

Wrocław, Rzeszów i Lublin to najszybciej rozwijające się miasta na przestrzeni ostatnich lat - wynik...

Najbardziej rzetelni finansowo są…

Spośród wszystkich  polskich województw, to mieszkańcy Podkarpacia są najbardziej rzetelni finansowo...

Dowód osobisty online

Ministerstwa: Cyfryzacji oraz Spraw Wewnętrznych i Administracji udostępniły drugą wersję zmienioneg...

500 plus do oceny zdolności czynszowej Mieszkania plus

Planujemy włączyć 500 plus do oceny zdolności czynszowej najemców mieszkań realizowanych w ramach pi...