środa, Listopad 20, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Andrzej Prajsnar"

Andrzej Prajsnar

Na początek stycznia 2018 r. zaplanowano istotną zmianę przepisów dotyczących obowiązku meldunkowego. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, taki obowiązek będzie utrzymany. Władze tłumaczą to m.in. koniecznością gromadzenia informacji potrzebnych samorządom i względami bezpieczeństwa. W zamian rząd proponuje łatwiejsze zasady dokonania meldunku. Trudno jednak przypuszczać, że Polacy zaczną chętnie aktualizować i zgłaszać miejsce swojego zamieszkania. Dane GUS-u sugerują, że w ostatnich latach obowiązek meldunkowy był mocno lekceważony.

Od 2013 roku brak aktualnego meldunku nie jest karany …

 Warto przypomnieć, że obowiązek meldunkowy miał zostać zniesiony już 1 stycznia 2014 r. na mocy ustawy o ewidencji ludności z 24 września 2010 r. (Dz. U. Nr 217, poz. 1427). Termin zniesienia wspomnianego obowiązku został jednak przesunięty (na 1 styczeń 2018 r.). Ostatnie decyzje rządu sugerują, że formularze meldunkowe pozostaną w użyciu do końca bieżącej dekady. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl będziemy mieli zatem do czynienia z utrzymaniem obowiązku, którego lekceważenie nie powoduje żadnych sankcji dla obywatela. Do 1 stycznia 2013 r. istniała jeszcze wątpliwa perspektywa poniesienia kary za niedokonanie meldunku. Sankcję przewidywał art. 147 kodeksu wykroczeń (KW). Wspomniany przepis mówił o karze ograniczenia wolności, grzywny lub nagany. Co więcej, karę grzywny lub nagany przewidziano dla osoby, która mimo takiej powinności, nie powiadomiła właściwego organu o niewypełnieniu obowiązku meldunkowego. Tak restrykcyjny charakter art. 147 KW nie dziwi jeśli uwzględnimy fakt, że ten artykuł zredagowano na początku lat 70 – tych minionego wieku.

Obecne przepisy dotyczące czasu na dokonanie meldunku, na szczęście są o wiele mniej restrykcyjne niż regulacje z 1974 r. – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Przepisy uchwalone w 1974 r. obligowały do zameldowania się w danej miejscowości najpóźniej przed upływem czwartej doby od dnia przybycia. Ustawa z 2010 r. daje obywatelowi 30 dni na dokonanie meldunku w miejscu stałego lub czasowego pobytu. Najpóźniej w dniu opuszczenia miejsca pobytu stałego albo czasowego, obywatel powinien zgłosić wyjazd zagraniczny z zamiarem stałego pobytu lub wyjazd zagraniczny bez zamiaru stałego pobytu, ale trwający dłużej niż 6 miesięcy.

Pewna liberalizacja przepisów z 2010 r. wydaje się niewielkim pocieszeniem dla osób zainteresowanych zniesieniem obowiązku meldunkowego. W ramach kontrargumentu, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji przypomina jednak, że obowiązek meldunkowy wciąż funkcjonuje na terenie kilkunastu krajów UE (Finlandii, Litwy, Austrii, Chorwacji, Wielkiej Brytanii, Łotwy, Danii, Bułgarii, Belgii, Luksemburga, Szwecji, Hiszpanii, Włoch, Estonii, Holandii i Niemiec).

Przeprowadzkę za granicę zgłasza tylko garstka Polaków

Razem z decyzją o utrzymaniu obowiązku meldunkowego po 31 grudnia 2017 roku, MSWiA zapowiedziało zmiany, które umożliwią zameldowanie się przez Internet. Takie rozwiązanie ma być dostępne dla obywateli posiadających profil zaufany ePUAP albo kwalifikowany podpis elektroniczny. Inna zmiana polega na wprowadzeniu jednego formularza przeznaczonego do zameldowania się na pobyt stały i wymeldowania z pobytu czasowego albo wymeldowania się z pobytu stałego i zameldowania na pobyt czasowy.

Jak dodają eksperci z portalu RynekPierwotny.pl wspomniane zmiany zapewne ułatwią wypełnianie obowiązku meldunkowego (m.in. pracownikom często zmieniających miejsce zamieszkania i najemcom). Można mieć jednak wątpliwości, czy dzięki takim usprawnieniom Polacy będą bardziej chętni do przekazywania danych o swoim miejscu zamieszkania.

Minione lata pokazały bowiem, że rodacy niechętnie spełniają obowiązek meldunkowy. Mogą to potwierdzić m.in. dane Głównego Urzędu Statystycznego przedstawione na poniższym wykresie. Ze względu na niechęć polskich emigrantów do zgłaszania wyjazdu, GUS musi szacować wielkość emigracji na podstawie różnych źródeł (m.in. danych z państw członkowskich UE).

Główny Urząd Statystyczny oszacował, że pod koniec 2016 r. liczba polskich emigrantów na pobyt czasowy wynosiła około 2,5 mln. Około 80% z tych osób, przebywało za granicą dłużej niż 12 miesięcy. Mamy zatem do czynienia z dwumilionową rzeszą Polaków, którzy wybrali długookresowy pobyt za granicą (zwykle bez wcześniejszego zgłoszenia). Warto również zwrócić uwagę, że w latach 2010 – 2016 liczba osób formalnie zgłaszających wyjazd zagraniczny na pobyt stały była bardzo mała. Odpowiednich formalności dopełniało nie więcej niż 32 tysiące osób rocznie. Taki wynik wskazuje na nieskuteczność systemu meldunkowego jako źródła danych o emigracji Polaków i liczbie obywateli przebywających w kraju. Sam GUS przyznaje, że częste są przypadki osób, które pomimo długoletniego pobytu poza granicami Polski, nie zrezygnowały z krajowego meldunku.

Spore wątpliwości budzi również kompletność meldunkowych danych o migracjach wewnętrznych Polaków. Właśnie dlatego trzeba zadać sobie pytanie, czy system meldunków działający w obecnej formie, może być źródłem użytecznych informacji dla państwa (dotyczących np. zapotrzebowania na usługi publiczne).

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Jedną z najważniejszych wiadomości dla osób planujących zakup nieruchomości na kredyt będzie zapewne wypowiedź prezesa NBP Adama Glapińskiego. Zasugerował on, że stopy procentowe nie wzrosną nie tylko w tym roku, ale również w 2019r, co może przełożyć się na warunki kredytowe dostępne dla kredytobiorców.

– Dotychczas panowało przekonanie, że pierwszą podwyżkę stóp zobaczymy w IV kwartale 2018r., a kolejne w przyszłym roku. Każda podwyżka oznacza nie tylko, że wzrosną raty, ale również, że kredyt staje się trudniej dostępny. Jeśli wspomniana zapowiedź się sprawdzi, to dłużej będziemy mogli cieszyć się z tanich kredytów i ich dość dobrej dostępności – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Nowe wsparcie ze strony państwa już na horyzoncie?

W zaledwie dwa dni Polacy zarezerwowali całą pulę (380 mln zł) dopłat na ten rok, kończąc tym samym program „Mieszkanie dla młodych”. Obecnie nie ma więc już możliwości uzyskania rządowego wsparcia na zakup nieruchomości. W przyszłości dopłaty być może ponownie będą wypłacane, ale już nie do kredytów, lecz do oszczędności gromadzonych na tzw. Indywidualnych Kontach Mieszkaniowych (IKM).

– Osoby, które systematycznie będą tam wpłacały pieniądze z myślą o kupnie mieszkania czy budowie domu, mają otrzymywać  nie tylko odsetki zwolnione z podatku, ale również dopłatę od Państwa. Poza tym działa już również program Mieszkanie Plus. W jego przypadku nie są wypłacane dopłaty, lecz można dość tanio wynająć mieszkanie i powoli stawać się jego właścicielem– dodaje Jarosław Sadowski, Expander.

Ceny transakcyjne w większości analizowanych miast spadają, także w Łodzi

W ostatnich miesiącach tematem przewodnim raportu były znaczące podwyżki cen w Łodzi, które przekroczyły nawet poziom 4000 zł za m kw. W grudniu kupujący celowali w znacznie tańsze segmenty mieszkań.

– Dzięki temu ceny w tym mieście wyniosły średnio 3726 zł za m kw., a średnia kwota za mieszkanie spadła ponownie poniżej 200 tys. zł. Najniższe sumy w transakcjach zaczynały się od 2500 zł, choć najwięcej z nich zostało przeprowadzonych w przedziałach 3300 – 4000 zł. Nieliczne mieszkania sprzedawano tu za więcej niż 5000 zł za m kw. – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Odpowiednio o 3,9 i 3,8 proc. mniej płaciliśmy za mieszkania w Poznaniu i Gdyni.

– Pewien wpływ na taki stan rzeczy ma konstrukcja analizowanych transakcji, gdzie przeważały duże mieszkania, w których cena m kw. jest z reguły niższa niż przy standardowych mieszkaniach dwupokojowych. Tymczasem Gdynia w ostatnich miesiącach przyzwyczaiła nas do niższych cen w transakcjach. Tym razem za m kw. płacimy średnio już tylko 4850 zł – dodaje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

W dalszej kolejności obniżki cen zauważalne były we Wrocławiu, gdzie ceny w porównaniu do notowań z zeszłego miesiąca spadły o 2,1 proc.

– Obecna kwota za m kw. (5350 zł) jest niższa od odczytu sprzed 12-stu miesięcy o 1,4 proc. Nieco mniej płaciliśmy za mieszkania kupowane w Warszawie (-1,6 proc.) i Gdańsku (-1,3 proc.). W stolicy najniższe ceny m kw. rozpoczynały się już od 5000 zł, ale jednocześnie co 10-ta transakcja charakteryzowała się sumą wyższą niż 10 000 zł za m kw. Natomiast w Gdańsku znajdziemy transakcje w cenach niższych niż 4500 zł, choć i tu pojawiają się mieszkania o cenach przekraczających 9 000 zł – mówi Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Jedynym miastem, gdzie ceny nie uległy zmianie jest Kraków. W ostatnich transakcjach średnia wyniosła 6287 zł za m kw. i jest to o 4 proc. więcej niż przed rokiem.

Deweloperzy podwyższają ceny

Podwyżki w cennikach deweloperów dotyczyły wszystkich analizowanych metropolii. Skala tych zmian okazała się jednak bardzo zróżnicowana (od +0,8% w Warszawie do +8,0% dla Gdańska). W zasadzie tylko dwa miasta (Łódź i Gdańsk) cechowały się ponadprzeciętnymi wzrostami średniej ofertowej ceny za 1 m kw. nowego mieszkania.

Dla kupujących nowe lokale, coraz mniej przyjazna cenowo jest Łódź – w tej metropolii mieszkania kosztujące od 5000 zł/m kw. do 6000 zł/m kw. stanowią już 61% oferty deweloperów (dane z IV kw. 2017 r.).

– Od października do grudnia 2017 r. widoczny był spadek udziału łódzkich nowych „M” z ceną 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw. (-13,0 punktów procentowych – p.p.) oraz równoczesny wzrost odsetka mieszkań kosztujących 5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw. (+10,3 p.p.). Na terenie Gdańska, spadek udziału lokali z ceną 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw. (-13,4 p.p.), skutkował wzrostem odsetka prawie wszystkich droższych mieszkań. Taka sytuacja w połączeniu z dużym spadkiem podaży, sugeruje wyprzedaż tańszych ofert (związaną m.in. z MdM-em). Natomiast w przypadku Łodzi miała miejsce zmiana skutkująca wyraźnym wzrostem podaży i zastąpieniem sprzedanych lokali (cena: 4000 zł/m kw. – 5000 zł/m kw.) przez droższe propozycje (5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw.) – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zastępowanie sprzedanych i tańszych mieszkań (często kwalifikujących się do programu MdM) przez droższe lokale z kolejnych inwestycji, nie tylko w przypadku Łodzi, skutkuje wzrostem średniej ofertowej ceny 1 m kw. Na znacznie większych rynkach (m.in. warszawskim oraz krakowskim), takie zmiany struktury cenowej zachodzą jednak w mniej gwałtowny sposób.

Wraz z początkiem 2018 roku, w Polsce znów wzrosną opłaty karne za brak obowiązkowego ubezpieczenia pojazdów mechanicznych. Podstawowa stawka karna dotycząca samochodu osobowego (4200 zł), będzie o 200 zł wyższa niż poprzednio. W wielu innych krajach, kierowcy nieposiadający ubezpieczenia OC, muszą się liczyć z jeszcze poważniejszymi karami (nawet zatrzymaniem prawa jazdy lub więzieniem). Warto jednak wiedzieć, że istnieją również kraje i terytoria, w których dozwolona jest jazda bez obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Nowa Zelandia i część USA to wyjątki od polisowego przymusu

Wielu osobom może się wydawać, że brak obowiązkowego OC dla kierowców jest wyłącznie domeną słabo rozwiniętych krajów (m.in. państw z Afryki Środkowej). W wielu takich krajach nie obowiązują również regulacje dotyczące np. obowiązku zapinania pasów bezpieczeństwa. 

Oprócz niektórych państw trzeciego świata, brakiem obowiązkowego ubezpieczenia OC dla kierowców, wyróżnia się też Nowa Zelandia. Co ciekawe, wspomniany kraj był jednym z pierwszych, które wprowadziły przymusowe ubezpieczenia OC dla posiadaczy samochodów oraz innych pojazdów mechanicznych. Obecnie polityka Nowej Zelandii w zakresie ubezpieczeń komunikacyjnych jest zupełnie inna.

Po ponad 80 latach utrzymywania systemu przymusowych polis dla kierowców, nowozelandzki rząd zrezygnował z egzekwowania obowiązku ubezpieczeniowego. Pomimo tej radykalnej zmiany, odsetek nieubezpieczonych samochodów i kierowców pozostał względnie niski (poniżej 10%). Ten wynik jest porównywalny z wieloma krajami, w których występuje obowiązek ubezpieczeniowy. Z uwagi na brak obowiązkowych ubezpieczeń dla nowozelandzkich kierowców, specjalny państwowy fundusz (ACC), przejął wszystkie koszty leczenia i rehabilitacji ofiar wypadków drogowych. Wspomniany fundusz uzyskuje potrzebne środki między innymi dzięki podatkowi od sprzedaży paliwa.

– Całkowite przejęcie wypłaty świadczeń za szkody osobowe przez ACC, oznacza że nowozelandzcy kierowcy mogą dobrowolnie kupić tylko autocasco, NNW i ubezpieczenie OC od szkód dotyczących majątku (np. zniszczonego auta drugiej osoby) – wyjaśnia Paweł Kuczyński, prezes porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.

Ciekawą politykę dotyczącą ubezpieczeń komunikacyjnych, prowadzą również dwa stany USA. W New Hampshire oraz Wirginii, polisa OC dla kierowców nie jest obowiązkowa. Drugi z wymienionych stanów, wymaga jednak zapłacenia 500 USD rocznie przez osoby niewykupujące odpowiedniej polisy. Jest to swoista całoroczna zapłata za możliwość jeżdżenia bez OC, która nie zapewnia żadnej pomocy finansowej władz po spowodowaniu wypadku. W New Hampshire kierowcy niepłacący za skutki spowodowanych wcześniej wypadków, muszą się pogodzić z czasową utratą prawa jazdy oraz dowodu rejestracyjnego.

– Co ciekawe, obydwa wspomniane stany (New Hampshire oraz Wirginia), cechują się nieco niższym odsetkiem nieubezpieczonych kierowców niż całe Stany Zjednoczone – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.

W Europie Zachodniej kary za brak OC bywają bardzo surowe 

Rozwiązania stosowane w Nowej Zelandii i dwóch stanach USA (New Hampshire oraz Wirginia), wydają się wyjątkiem od ogólnego trendu dotyczącego obszarów rozwiniętych gospodarczo. Przykładowo we wszystkich krajach Unii Europejskiej jest egzekwowany obowiązek wykupienia polisy OC dla kierowców. Unijne prawo przewiduje również wysokie i jednolite limity ochrony dla wszystkich państw członkowskich (1,22 mln euro/6,07 mln euro).

 

 

Analizy rynku mieszkaniowego najczęściej dotyczą pięciu – sześciu największych metropolii, które upodobali sobie deweloperzy. Nie można jednak zapominać o pozostałych rynkach skupiających około 45% – 50% wartości obrotu mieszkaniami w Polsce. Dzięki niedawno opublikowanym statystykom GUS-u, możemy sprawdzić, jak przedstawia się średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego ze wszystkich polskich rynków (zarówno małych jak i większych). Ta wartość rosła przez cały 2014 rok, 2015 rok i 2016 rok.

 W 2016 r. średnia cena za lokal przekroczyła już 4600 zł/mkw.

Główny Urząd Statystyczny dopiero pod koniec października podał dane dotyczące obrotu nieruchomościami w 2016 r. Te opublikowane ze sporym przesunięciem czasowym informacje zasługują na uwagę, gdyż ich źródłem jest bardzo duża liczba aktów notarialnych. Po opracowaniu, przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, danych na temat sprzedaży lokali mieszkalnych okazało się, że średnia rynkowa cena tych nieruchomości z całej Polski wyniosła 4635 zł/mkw. w 2016 r.

Wynik dotyczący minionego roku, oznacza kolejny wzrost średniego kosztu 1 mkw. mieszkania. Taki wzrostowy trend trwa od 2014 r. Wtedy stały się widoczne symptomy ożywienia na krajowym rynku mieszkaniowym. Warto zatem porównać średni poziom cen 1 mkw. lokali z 2014 r. i 2016 r. To porównanie wskazuje, że wzrosty kosztów zakupu mieszkań dotyczyły nie tylko największych miast. Średnia transakcyjna cena 1 mkw. lokali mieszkalnych zmieniła się następująco:  

  • lokale mieszkalne w całym kraju: 2014 r. – 4117 zł, 2016 r. – 4635 zł (wzrost o 12,6%)
  • lokale mieszkalne w granicach miast: 2014 r. – 4236 zł, 2016 r. – 4777 zł (wzrost o 12,8%)
  • lokale mieszkalne w miastach na prawach powiatu: 2014 r. – 4805 zł, 2016 r. – 5391 zł (wzrost o 12,2%)
  • lokale mieszkalne poza granicami miast: 2014 r. – 2832 zł, 2016 r. – 3134 zł (wzrost o 10,7%)

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl tak duże zmiany cenowe wynikały m.in. z większego udziału droższych lokali w wartości obrotu rynkowego. Program Mieszkanie dla Młodych (podobnie jak inwestycje w najem) zaktywizował rynek pierwotny, na którym mieszkania zwykle są droższe. W 2016 r. ogólnopolska różnica między średnią ceną 1 mkw. nowego (5613 zł) i używanego lokalu mieszkalnego (3990 zł) była bardzo widoczna.

Informacje zgromadzone przez GUS wskazują natomiast, że istotnym zmianom nie uległa średnia powierzchnia lokali mieszkalnych kupowanych przez Polaków. Ten przeciętny metraż od 2009 r. do 2016 r. przez cały czas oscylował na poziomie 53 mkw. – 54 mkw.

 Koszty 1 mkw. niższe od 3000 zł nadal nie należą do rzadkości

Pomimo kolejnych wzrostów cen metrażu, w 2016 r. na mieszkaniowej mapie Polski nadal można było znaleźć wiele miast ze średnią cena za 1 mkw. poniżej 3000 zł – 3500 zł. Dane GUS-u wskazują, że nawet niektóre miasta na prawach powiatu cechowały się bardzo niskim poziomem cen lokali mieszkalnych.

Można wymienić jedenaście takich ośrodków miejskich, w których średnia cena 1 mkw. mieszkania nie przekraczała 2500 zł/mkw. W 2016 r. ranking miast na prawach powiatu z najniższym kosztem zakupu lokalu otwierał Bytom (1768 zł/mkw.) oraz Wałbrzych (1833 zł/mkw.). Wśród „najtańszych” ośrodków miejskich, można było znaleźć wiele miast typowo przemysłowych lub poprzemysłowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk rynku nieruchomości w portalu RynekPierwotny.pl.

Równie ciekawie prezentuje się lista miast na prawach powiatu z najdroższym metrażem (patrz druga część tabeli). Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego można wskazać osiem takich miast ze średnim poziomem cen lokali przekraczającym 5000 zł/mkw. w 2016 roku.

Do tej grupy oprócz pięciu metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska), zaliczały się również trzy mniejsze ośrodki miejskie: Świnoujście, Gdynia oraz Sopot. Ostatnie z wymienionych miast, pod względem przeciętnej ceny metrażu (8862 zł/mkw. w 2016 r.) zdystansowało nawet Warszawę (7783 zł/mkw.).

W nawiązaniu do powyższych wyników warto zwrócić uwagę, że miasta z najtańszym metrażem (takie jak np. Bytom i Wałbrzych), wcale nie cechowały się dużą powierzchnią kupowanych mieszkań. Opisywana sytuacja wskazuje, że tamtejsi nabywcy lokali mieszkalnych borykali się z poważnymi ograniczeniami finansowymi.

Grudzień ze względu na świąteczne przygotowania i urlopy, nie będzie dogodnym czasem dla nabywców mieszkań. Dlatego osoby liczące jeszcze na dopłatę z programu MdM, powinny jak najszybciej wybrać odpowiedni lokal i załatwić konieczne formalności. Szansę na rządowe dofinansowanie będą mieli jedynie wnioskodawcy, którzy już na samym początku stycznia (poprzez wybrany bank) wyślą wniosek do BGK. Sytuację ułatwia fakt, że większość osób zainteresowanych dopłatami do wkładu własnego, zna już graniczne ceny 1 mkw. lokalu. Te kryteria cenowe obecnie spełnia ponad 3500 nowych mieszkań z miast wojewódzkich.

Znamy już prawie wszystkie limity MdM-u na styczeń 2018 r.

Na korzyść przyszłych beneficjentów MdM-u działa to, że limity cenowe de facto obowiązują przez okres sześciu miesięcy. Dlatego wskaźniki dla piętnastu województw, które Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podał na początku października 2017 roku, będą aktualne również po styczniowym wznowieniu dotowania lokali. W gorszej sytuacji znajdują się tylko mieszkańcy województwa pomorskiego. Tamtejsze limity cenowe zostaną zaktualizowane na przełomie roku i będą miały faktyczne znaczenie przez bardzo krótki czas – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Można bowiem przypuszczać, że ostatnia pula środków na dopłaty do wkładu własnego (ok. 380 mln zł), zostanie wydatkowana w ciągu kilku pierwszych dni stycznia. Później beneficjenci MdM-u będą mogli wnioskować tylko o częściowy zwrot VAT-u zapłaconego przy budowie domu jednorodzinnego albo o dodatkową spłatę kredytu związaną z narodzinami trzeciego lub kolejnego dziecka.

Nie tylko w Warszawie będzie spory wybór lokali z dopłatą 

Na początku 2018 r. znów będzie możliwe uzyskanie dopłaty do używanego lokalu. Mimo tego, kończący się program Mieszkanie dla Młodych, znacząco poprawi wyniki sprzedażowe deweloperów. Już teraz można zauważyć spore zainteresowanie nowymi mieszkaniami, które bez dodatkowych rabatów spełniają kryteria cenowe MdM-u. Co ciekawe, podaż wspomnianych lokali jest nieco większa niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Według danych portali RynekPierwotny.pl i NoweMieszkanieDlaMlodych.pl, w połowie listopada na czternastu dużych rynkach mieszkaniowych można było znaleźć około 3500 nowych mieszkań (do 75 mkw.), które bez rabatów zakwalifikowałyby się do programu MdM. Na początku lipca bieżącego roku, analogiczna oferta „mieszkań dla młodych” liczyła sobie około 2900 sztuk. Deweloperzy dostosowują swoje propozycje do warunków rządowego programu, ponieważ chcą aby jak największa część z pozostałych 380 mln zł popłynęła na rynek pierwotny w ramach dopłat.

Dzięki danym portali RynekPierwotny.pl oraz NoweMieszkanieDlaMlodych.pl z połowy listopada 2017 r. możemy przewidzieć, w których miastach wojewódzkich zakup lokalu deweloperskiego z dopłatą nie będzie stanowił problemu. Na półtora miesiąca przed wznowieniem rządowego programu, nowe mieszkania (do 75 mkw.) z ceną 1 mkw. nieprzekraczającą limitu, stanowią następującą część łącznej oferty deweloperów:

Białystok – 10,6%

Bydgoszcz – 5,7%

Gdańsk – 17,3%

Katowice – 12,2%

Kielce – 13,2%

Kraków – 5,1%

Lublin – 6,1%

Łódź – 0,2%

Olsztyn – 25,8%

Poznań – 10,8%

Rzeszów – 9,2%

Szczecin – 2,2%

Warszawa – 7,1%

Wrocław – 7,8%

Zaprezentowane wyniki sugerują, że w przypadku rynku pierwotnego Olsztyn będzie dość nieoczekiwanym liderem wznowionego programu Mieszkanie dla Młodych. Wysokim udziałem nowych lokali z dopłatą, prawdopodobnie będzie cechował się też Gdańsk. Nie znamy jeszcze zaktualizowanych limitów cenowych dla pomorskiej metropolii, ale można przypuszczać, że te wskaźniki znacząco nie będą różniły się od obecnych wartości.

Pod względem łącznej liczby nowych mieszkań spełniających kryteria MdM-u, żadne miasto oczywiście nie będzie mogło konkurować z Warszawą. W połowie listopada 2017 r. na terenie stolicy było dostępnych prawie 1300 lokali deweloperskich (do 75 mkw.), które bez rabatów miały cenę jednostkową niższą od aktualnego limitu (6264,07 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że zakup nowego mieszkania będzie dla warszawiaków jedyną realną szansą na otrzymanie dopłaty do wkładu własnego. Niski poziom warszawskiego limitu dotyczącego używanych lokali (5125,15 zł/mkw.), praktycznie wykluczy tamtejszy rynek wtórny z rządowego programu.

 

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Nawet bez sprawdzania dokładnych statystyk można być pewnym, że najwięcej nowych mieszkań ukończono w Warszawie. Sytuacja staje się mniej oczywista, jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę ukończonych lokali i domów w przeliczeniu na 1000 osób. Po uwzględnieniu takiego wskaźnika, polska stolica spada na 18 miejsce wśród 220 miast liczących sobie ponad 20 000 mieszkańców. Dwie pierwsze pozycje w rankingu mieszkaniowej aktywności, zajmują natomiast niewielkie miasta spod Warszawy. To nie koniec zaskakujących wyników, które dotyczą liczby mieszkań wybudowanych przez inwestorów prywatnych oraz pozostałe podmioty (np. deweloperów, spółdzielnie i samorządy).  

 Lokalizacja koło metropolii i rozwój przemysłu zwiększa liczbę inwestycji

 Informacje o liczbie mieszkań wybudowanych na terenie większych miast (> 20 000 mieszkańców), możemy znaleźć w zestawieniach publikowanych przez GUS. Co ważne, Główny Urząd Statystyczny pod pojęciem „mieszkania” rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Po uwzględnieniu takich założeń okazuje się, że w 2015 r. na terenie Warszawy wszyscy inwestorzy (m.in. osoby prywatne i deweloperzy), oddali do użytkowania ponad 13 300 mieszkań. Przewaga stolicy nad pozostałymi metropoliami (Krakowem, Łodzią, Wrocławiem, Gdańskiem i Poznaniem) jest co najmniej dwukrotna. Taka sytuacja nie może dziwić zważywszy na różnice w wielkości populacji. Znacznie bardziej zaskakujący jest fakt, że do grupy 20 miast z największą liczbą ukończonych mieszkań, w 2015 r. zakwalifikowały się podwarszawskie Marki. Ta lokalizacja wzbudza spore zainteresowanie wśród lokalnych deweloperów oraz prywatnych inwestorów, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny.

Aktywność budowlana RP wyk.1

Wspomniane Marki zajmują pierwsze miejsce pod względem liczby wszystkich ukończonych mieszkań w relacji do liczby mieszkańców (2015 r.). Wynik odnotowany w tej podwarszawskiej miejscowości (28,04 nowego mieszkania na 1000 osób) jest prawie cztery razy wyższy od analogicznej wartości dla Warszawy. Warto również nadmienić, że wśród wszystkich miast z ludnością ponad 20 000 mieszkańców, Marki cechują się największą liczbą mieszkań wybudowanych przez inwestorów innych niż indywidualni, w przeliczeniu na 1000 osób (15,46). Od stycznia do grudnia 2015 roku, inwestorzy indywidualni najczęściej kończyli mieszkania na terenie wspomnianych Marek oraz podwarszawskiej Kobyłki – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przykład miasta zajmującego trzecią pozycję w rankingu ogólnej aktywności inwestycyjnej (wszystkie ukończone mieszkania/1000 osób) dowodzi, że dobra kondycja lokalnego przemysłu również mocno wspiera budownictwo mieszkaniowe. Rzeszów już od kilku lat należy do grupy najbardziej perspektywicznych rynków deweloperskich w kraju. Inwestorów oraz nowych mieszkańców przyciąga rozwój lokalnego przemysłu (lotniczy, maszynowy, spożywczy) i sektora usług informatycznych.

Aktywność budowlana RP tab.1

Aktywność budownictwa to bardzo dobry miernik atrakcyjności regionu

Włodarze tych miast, które od dłuższego czasu cechują się dużą liczbą oddawanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 osób, powinni mieć powody do zadowolenia. Aktywność inwestycyjna „mieszkaniówki” jest bowiem swoistym miernikiem atrakcyjności regionu. Niezależnie od przyczyn wzmożonego ruchu budowlanego, takie zjawisko będzie w przyszłości procentowało mniejszymi problemami demograficznymi i dodatkowym potencjałem gospodarczym całej okolicy.

Informacje podawane przez Główny Urząd Statystyczny mogą być sygnałem alarmowym dla władz wielu innych miast. Jeżeli w miejscowości liczącej sobie 20 000 – 30 000 mieszkańców, co roku oddawanych jest do użytku zaledwie kilka nowych lokali i domów, to perspektywy takiego miasta nie rysują się zbyt optymistycznie. Mała aktywność budowlana może być zapowiedzią lokalnej katastrofy demograficznej.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Według ostrożnych szacunków, Polacy posiadają około milion książeczek mieszkaniowych z prawem do premii gwarancyjnej. Ze względu na dość powolną wypłatę mieszkaniowego wsparcia, „książeczkowy” dług państwa wobec obywateli wynosi jeszcze ok. 10 mld zł. Trzeba zdawać sobie sprawę, że państwowe premie są tylko częściową rekompensatą za dewaluację środków. Gdyby Sąd Najwyższy w 1993 r. opowiedział się za pełnym odszkodowaniem dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych, to budżet państwa miałby poważne problemy z zaspokojeniem wszystkich roszczeń. Nawet w obecnej sytuacji, „książeczkowe” premie stanowią dość dużą część skromnych wydatków budżetu na sferę mieszkaniową.   

 Do spłaty pozostała jeszcze około połowa książeczkowego długu …

 Szanse na pełne odszkodowanie za utratę wartości wkładu mieszkaniowego, stały się niewielkie po Uchwale Sądu Najwyższego z 29 lipca 1993 r. (sygn. III CZP 58/93) i decyzji Europejskiej Komisji Praw Człowieka z 10 września 1997 roku. Brak możliwości sądowej waloryzacji środków na książeczkach mieszkaniowych, został wprowadzony nowelizacją kodeksu cywilnego z 28 lipca 1990 roku, którą trudno teraz podważyć. Dlatego posiadacze mieszkaniowych oszczędności muszą zadowolić się premią gwarancyjną. Jej średnia wartość wynosi około 10 000 zł – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jeśli przyjmiemy, że milion niezlikwidowanych książeczek cechuje się taką samą wysokością przeciętnej premii (10 000 zł), szacunkowe zobowiązania państwa z tytułu premii gwarancyjnych wyniosą około 10 miliardów złotych. Ta kwota stanowi równowartość wszystkich środków budżetowych, które państwo od 2008 r. do 2015 r. bezpośrednio przeznaczyło na sferę mieszkaniową.

Warto zwrócić uwagę, że to spadek zainteresowania likwidacją książeczek, był jedną z głównych przyczyn ograniczenia wydatków budżetu na „mieszkaniówkę”. Rekompensaty dla właścicieli książeczek mieszkaniowych, wypłacano z państwowej kasy już od 1995 r. Te wydatki osiągnęły rekordowy poziom w 2001 r. Wówczas wypłata premii gwarancyjnych kosztowała 2,23 mld zł, a bezpośrednie wydatki budżetu na „mieszkaniówkę” zbliżyły się do 4 mld zł. Ze względu na koszty likwidacji książeczek, bezpośrednie dofinansowanie sfery mieszkaniowej przez państwo wynosiło 0,51% PKB (w cenach bieżących).

Po upływie 14 lat, koszty premii gwarancyjnych oraz nakłady państwa na „mieszkaniówkę”, były już znacznie mniejsze. Wystarczy wspomnieć, że w 2015 r. rekompensaty dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych kosztowały budżet 0,24 mld zł, a wszystkie bezpośrednie wydatki mieszkaniowe państwa zamknęły się w kwocie 1,36 mld zł (0,08% PKB). Tak niska relacja wydatków mieszkaniowych budżetu do PKB jest widoczna już od dziesięciu lat i nie zmieniła jej nawet realizacja dwóch programów dopłat (Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych). Mimo ograniczonych środków, rząd mógł łatwo dotować lokale i domy, gdyż roczny koszt likwidacji książeczek spadł do poziomu 300 mln zł – 400 mln zł. Tej sytuacji nie zmieniła nowelizacja przepisów z 2009 roku, pozwalająca m.in. na wypłatę premii po remoncie lub podpisaniu umowy kredytu mieszkaniowego.

Dzięki danym Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (MiB), można wyciągnąć jeszcze jeden ciekawy wniosek. Według statystyk MiB, do końca 2015 r. likwidacja książeczek mieszkaniowych pochłonęła 14,45 mld zł. Zatem państwu dotychczas udało się spłacić około 50% – 60% „książeczkowego” długu. Mowa o tych pomniejszonych zobowiązaniach Skarbu Państwa, które nie uwzględniają pełnej waloryzacji wkładów i odsetek za ostatnie 25 lat – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

09.08 Książeczkowy dług RP wyk.1

 

 System premii gwarancyjnych powinien jeszcze działać 25 – 30 lat

 Przepisy regulujące wypłatę premii gwarancyjnych (zobacz ustawa z 30 listopada 1995 r.), nie wskazują granicznego terminu na likwidację książeczek. W związku z powyższym można przyjąć, że system „książeczkowych” rekompensat powinien działać przynajmniej przez kolejne 25 lat – 30 lat. Takie założenie bazujące na obecnym tempie wypłaty premii, oczywiście nie uwzględnia nieoczekiwanych decyzji polityków. Wydaje się jednak, że premie gwarancyjne z uwagi na swój niewielki udział w całym budżecie, nie powinny prowokować do kontrowersyjnych decyzji politycznych (np. przedwczesnego zakończenia wypłat przez państwo).

Perspektywa dalszego przyznawania premii, może zachęcać wiele osób do przechowywania książeczek mieszkaniowych lub przekazania ich najbliższym w ramach tzw. cesji (koszt: 70 zł). Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji w sprawie książeczki, warto jednak wystąpić do PKO BP o przeliczenie premii gwarancyjnej. Pierwsza taka czynność jest bezpłatna, a każda kolejna kosztuje 35 zł. Dzięki wyliczeniom banku można się przekonać, czy dalsze utrzymywanie środków na mieszkaniowym rachunku w ogóle będzie opłacalne. Osoby posiadające prawo do bardzo niskiej premii, mogą rozważyć likwidację książeczki bez wypłaty mieszkaniowej pomocy i przeniesienie środków na konto oszczędnościowe lub lokatę. W tym kontekście trzeba pamiętać, że przeciętne oprocentowanie depozytów bankowych wynosi około 1,60%, a porównywalna stawka dla książeczek z prawem do premii nie przekracza 0,05% rocznie.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Jeszcze w połowie lat 90 – tych, lokale komunalne i spółdzielcze były ważnym elementem rynku mieszkaniowego. Obecnie sytuacja przedstawia się już inaczej. Usilne dążenie Polaków do odrębnej własności lokali, wspierane przez kolejne ekipy rządowe sprawiło, że mieszkania inne niż własnościowe zostały zmarginalizowane. Wiele osób nawet nie zdaje sobie sprawy ze skali zmian, które dokonały się przez dwadzieścia lat. Wystarczy wspomnieć, że w tym okresie liczba mieszkań komunalnych zmalała o około milion. Ubytek w zasobach spółdzielni mieszkaniowych był jeszcze większy. Można sobie zadać pytanie, czy decyzja o przekształceniu tak dużej liczby lokali na mieszkania własnościowe została do końca przemyślana. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim samorządów, które miały większą swobodę w kształtowaniu swojej polityki mieszkaniowej i ustalaniu bonifikat za wykup „M”.  

Po uszczupleniu zasobu gmin i spółdzielni 77% mieszkań jest prywatnych

 Spisy powszechne są najlepszą okazją do sprawdzenia liczby własnościowych, komunalnych i spółdzielczych mieszkań. Takie badania odbywają się jednak stosunkowo rzadko. Dlatego w okresach pomiędzy spisami, Główny Urząd Statystyczny szacuje liczbę mieszkań na podstawie danych bilansowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie możemy już sprawdzić wyniki bilansu mieszkaniowego z 2015 r. Według najnowszych danych GUS-u, mieszkania należące do osób fizycznych (prywatne) stanowią aż 77% całego zasobu nieruchomości mieszkaniowych. Podany wynik stawia Polskę na jednej z czołowych pozycji wśród krajów Unii Europejskiej. W tym kontekście warto wspomnieć, że pod pojęciem „mieszkania” rozumiane są zarówno domy jak i lokale. Według danych z 2013 roku, Polacy byli właścicielami 10,4 miliona takich nieruchomości, a liczba prywatnych mieszkań we wspólnotach oscylowała na poziomie 2,5 miliona.

Drugą najważniejszą kategorią mieszkań w Polsce, wciąż są „M” należące do spółdzielni. W minionym roku, takie lokale stanowiły niecałe 16% całego zasobu mieszkaniowego. Udział mieszkań komunalnych był znacznie mniejszy (ok. 6%). Pozostałe kategorie własnościowe mieszkań (przykład: lokale z TBS-ów oraz mieszkania zakładowe), miały jedynie marginalne znaczenie.

 Zasoby mieszkaniowe RP wyk.1

Samorządy zdecydowanie za szybko pozbywały się swoich mieszkań …

 Trzeba mieć świadomość, że gwałtowny wzrost udziału mieszkań własnościowych jest nie tylko zasługą deweloperów i osób budujących domy w systemie gospodarczym. Od początku swojej działalności, spółki deweloperskie oddały do użytkowania około 755 000 mieszkań (suma z lat 1991 r. – 2015 r.). Analogiczny wynik dla inwestorów indywidualnych to 1,43 mln. Dane GUS-u wskazują, że tylko przez 12 lat (2003 r. – 2015 r.) liczba wszystkich mieszkań prywatnych wzrosła o 3,64 mln. Jak nietrudno zgadnąć, wiele „nowych” lokali własnościowych wcześniej znajdowało się w spółdzielczych i gminnych blokach. Jeżeli chodzi o spółdzielnie, to ich zasób mieszkaniowy od 2003 r. do 2015 r. zmniejszył się o 36%. Ubytek mieszkań komunalnych był podobny (-37%). W przypadku lokali należących do samorządów, dysponujemy również danymi z 1995 r. Wskazują one, że przez dwadzieścia lat, liczba mieszkań komunalnych spadła o 910 000 jednostek.

Zasoby mieszkaniowe RP tab.1

 

Realizacja rządowych planów, które zakładają wsparcie najmu, z pewnością byłaby łatwiejsza, gdyby samorządy w bardzo szybkim tempie nie pozbywały się mieszkań komunalnych. Duża część takich lokali została wykupiona na bardzo preferencyjnych warunkach, co stanowiło sposób na budowanie poparcia politycznego przez kolejne władze samorządowe – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W wielu miastach, szybka wyprzedaż mieszkań należących do samorządu, teraz skutkuje długimi kolejkami osób oczekujących na przydział lokalu. Media już wielokrotnie informowały o przypadkach korupcji związanej z przyznawaniem mieszkań komunalnych. Obecna sytuacja na pewno sprzyja podobnym praktykom. Problemy związane z gospodarowaniem mieszkaniami komunalnymi, dostrzega również NIK. Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie z 2012 r. podała między innymi, że co roku lokal komunalny otrzymuje tylko 16% osób starających się o przydział.

Obecny rząd chce promować najem poprzez dotowanie mieszkań komunalnych, więc potrzebne jest wprowadzenie odpowiednich rozwiązań prawnych. Przepisy przede wszystkim powinny uniemożliwić szybką sprzedaż nowych lokali, które zostaną wybudowane dzięki wsparciu z budżetu centralnego lub BGK. Na razie nie wiemy, ile takich „M” powstanie w ramach jednego z trzech zapowiadanych filarów programu Mieszkanie Plus. Na pewno nie uda się szybko odbudować zasobu lokali komunalnych do poziomu sprzed 10 lat – 15 lat.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Wraz z początkiem kwietnia 2016 roku, znów zostały zmienione limity programu MdM w piętnastu województwach. Jak zwykle, faktyczna aktualizacja wskaźników dotyczących Pomorza, odbędzie się o kwartał później. Kwietniowa zmiana limitów, z pewnością miała wyjątkowy charakter. Była to bowiem pierwsza taka aktualizacja po wyczerpaniu się środków przewidzianych na 2016 r. Bank Gospodarstwa Krajowego podał również graniczne wskaźniki ceny 1 mkw. dla rynku wtórnego. Ta czynność miała tylko formalny charakter, gdyż ponowne dotowanie używanych mieszkań będzie możliwe od 1 stycznia 2017 r. Najnowsze limity są istotne dla nabywców lokali deweloperskich, którzy dodatkowo wybiorą budowane „M”. Znalezienie takiego lokalu jednak nie jest łatwe.

Limity dotyczące Rzeszowa i Olsztyna wreszcie stały się bardziej racjonalne

Zdecydowana większość wniosków o zakup nowego lokalu z dopłatą, jest składana na terenie miast wojewódzkich. Warto zatem sprawdzić, jak przedstawiają się nowe limity MdM-u w osiemnastu takich ośrodkach miejskich.

Dane Banku Gospodarstwa Krajowego wskazują, że w dwóch miastach doszło do właściwych korekt (Olsztyn – spadek limitu o 10,37%, Rzeszów –  podwyżka limitu o 3,79%). Przed 1 kwietnia 2016 roku, graniczny poziom cen dla olsztyńskich mieszkań z dopłatą (5379,55 zł/mkw.) był zbyt wysoki w stosunku do poziomu cen transakcyjnych na lokalnym rynku pierwotnym (4533 zł/mkw. w IV kw. 2015 r. według NBP). W przypadku Rzeszowa, miała miejsce inna sytuacja – niski poziom tamtejszego limitu utrudniał zakup dotowanego lokum.

Jeżeli chodzi o najnowsze wartości limitów cenowych, to trzeba odnotować również ważne zmiany, które dotyczą następujących miast:

  • Warszawa – spadek limitu o 64,19 zł/mkw. (-1,00%)
  • Białystok – podwyżka limitu o 139,15 zł/mkw. (+3,04%)
  • Lublin – podwyżka limitu o 100,35 zł/mkw. (+2,16%)
  • Wrocław – obniżka limitu o 62,70 zł/mkw. (-1,20%)
  • Poznań – obniżka limitu o 110,00 zł/mkw. (-1,86%)

Nowe limity programu MdM w piętnastu województwach, de facto mają obowiązywać do końca września b.r. Ponowna publikacja tych wskaźników na początku lipca, będzie tylko urzędową formalnością.

04.04 Limity MdM kwiecień RP tab.1

Wyczerpanie puli na 2016 r. znacznie ograniczyło zasięg programu MdM …

Warto zdawać sobie sprawę, że wyczerpanie środków z 2016 r. będzie miało znacznie większy wpływ na program MdM, niż niedawna aktualizacja limitów – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ze względu na brak funduszy w bieżącej puli dopłat, beneficjenci programu Mieszkanie dla Młodych do 1 stycznia 2017 r. mogą kupić tylko nowy i budowany lokal. Taka zmiana znacznie ogranicza faktyczny zasięg MdM-u. Potwierdzają to dane portalu RynekPierwotny.pl.

Po przeanalizowaniu bazy ofert serwisu RynekPierwotny.pl i uwzględnieniu nowych mieszkań z odpowiednią ceną oraz terminem ukończenia po 30 czerwca 2016 roku, okazuje się, że znalezienie dotowanych lokali nie jest łatwe. Na pięciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk) odpowiednie „M” stanowią mniej niż 10% wszystkich ofert deweloperów. Jeszcze w lutym 2015 roku, sytuacja była zupełnie inna.

04.04 Limity MdM kwiecień RP wyk.1

Obliczenia portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że udział dotowanych mieszkań w całej ofercie deweloperów najbardziej spadł na terenie Wrocławia (luty 2016 r. – 16%, początek kwietnia 2016 r. – 2%), Poznania (30%/8%) i Gdańska (28%/7%). W Warszawie analizowana wartość spadła z 11% (luty 2016 r.) do 3% (początek kwietnia 2016 r.). Najmniejszą zmianę odnotowano w Krakowie. Ta sytuacja jest związana ze specyfiką lokalnego rynku. Ze względu na niski limit cenowy, krakowscy deweloperzy zaczęli masowo budować mieszkania w peryferyjnych dzielnicach (przykłady: Wzgórza Krzesławickie, Swoszowice, Bieńczyce). Wiele z tych tanich lokali, nadal jest dostępnych w programie MdM, gdyż ich budowę rozpoczęto stosunkowo niedawno, a termin zakończenia prac przypada na kolejne kwartały.

 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Główny Urząd Statystyczny ostatecznie podsumował już wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2015 r. Na podstawie danych GUS-u, możemy sprawdzić nie tylko liczbę mieszkań budowanych przez spółki deweloperskie, spółdzielnie oraz samorządy. Równie ważna jest aktywność budowlana osób fizycznych. Informacje zebrane przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że w 2015 r. wyraźnie wzrosła liczba pozwoleń na wzniesienie domów jednorodzinnych. Do budowy własnych „czterech kątów” zachęcało nie tylko niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

W 2015 r. liczba pozwoleń na domy jednorodzinne wzrosła o 10% …

 Roczny raport GUS-u informuje, że od stycznia do grudnia 2015 r. inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 68 133 budynki mieszkalne (wzrost o 3,84% w relacji do 2014 r.). Podana wartość uwzględnia również domy, które na sprzedaż lub wynajem wybudowały osoby prowadzące działalność gospodarczą. Zaliczenie takich „mini – deweloperów” do grupy inwestorów indywidualnych, wynika z metodologii stosowanej przez GUS.

Na szczęście, Główny Urząd Statystyczny od 2009 roku podaje również liczbę budynków przeznaczonych na własny użytek, które ukończyli inwestorzy indywidualni (patrz poniższy wykres). Statystyki GUS-u wskazują, że w 2015 r. prywatni inwestorzy oddali do użytku około 64 670 domów wzniesionych na własne potrzeby – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczna wartość z 2014 r. była niższa o 2,16%. Pomimo poprawy, wynik z 2015 r. nadal był dość daleki od rekordu dotyczącego 2013 roku. Wtedy Polacy kończyli domy rozpoczęte na fali hipotecznego boomu. W przypadku domów wznoszonych przez inwestorów indywidualnych, średni okres między rozpoczęciem i zakończeniem prac budowlanych obecnie wynosi około 55 – 57 miesięcy (56,1 m-ca dla budynków ukończonych w 2015 r.). Ze względu na upowszechnienie się kredytów budowlanych, średni czas budowy szybko zmalał między 2004 r. (77,3 m-ca) i 2009 r. (62,8 m-ca). Na przestrzeni lat, możemy też zaobserwować spadek średniej powierzchni użytkowej wzniesionych budynków (143,6 mkw. – 2004 rok, 136,9 mkw. – 2015 r.).

Ważna informacja dotyczy również liczby pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych przez inwestorów indywidualnych. Od stycznia do grudnia 2015 roku, GUS odnotował 66 737 takich zgód oraz zgłoszeń z projektem budowlanym. To oznacza wzrost o 9,97% w relacji do wartości z 2014 r. Mimo poprawy wynikającej m.in. z niższego oprocentowania kredytów, zmiany przepisów i zwrotu podatku VAT za materiały budowlane (program MdM), liczba pozwoleń w 2015 r. nadal była o 25% – 30% niższa od rekordów z czasu budowlanego boomu (patrz poniższy wykres).

Polacy domy 2015 RP wyk.1

Podkarpacie jest nieoczekiwanym liderem krajowego budownictwa

Główny Urząd Statystyczny nie podał jeszcze informacji o liczbie domów, które od stycznia do grudnia 2015 r. zostały wybudowane w poszczególnych regionach Polski. Mimo tego warto przeprowadzić analizę dotycząca lat 2005 – 2014 (patrz poniższa tabela). Po przeliczeniu nowych budynków mieszkalnych w budownictwie indywidualnym na 10 000 osób, można dojść do ciekawych wniosków. Okazuje się bowiem, że w 2014 roku, to mieszkańcy Podkarpacia ukończyli najwięcej takich budynków (głównie domów jednorodzinnych). Wynik dotyczący województwa podkarpackiego (prawie 22 ukończone domy na 10 000 mieszkańców) może mieć związek z powszechną emigracją zarobkową, która dostarcza środków potrzebnych prywatnym inwestorom – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ciekawym i charakterystycznym aspektem Podkarpacia jest stosunkowo duża liczba osób, budujących dom w rodzinnych okolicach mimo pracy za granicą. Pewne znaczenie ma też niski poziom urbanizacji w województwie oraz szybki rozwój Rzeszowa. To miasto pod względem średnich płac, niebawem może wyprzedzić Kraków i Szczecin.

Od stycznia do grudnia 2014 roku, relatywnie dużo domów w przeliczeniu na 10 000 osób zostało ukończonych również w województwie wielkopolskim, mazowieckim, małopolskim i pomorskim. Budownictwo jednorodzinne na tych terenach skupia się w okolicach metropolii (Warszawy, Krakowa, Trójmiasta i Poznania).

Polacy domy 2015 RP tab.1

Jeżeli weźmiemy pod uwagę średnioroczne wyniki z lat 2005 – 2014, to również okaże się, że najwięcej domów w relacji do liczby mieszkańców było ukończonych na terenie Wielkopolski, Mazowsza, Małopolski, Pomorza i Podkarpacia (patrz powyższe zestawienie). Na ostatniej pozycji w budowlanym rankingu uplasowało się województwo opolskie. Taki wynik nie jest zaskoczeniem zważywszy na fakt, że mieszkańcy Opolszczyzny często bezpowrotnie wyjeżdżają za naszą zachodnią granicę. Podobne zjawisko może mieć wpływ na dane dotyczące Dolnego Śląska. Niewielką liczbą wybudowanych domów w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców wyróżniają się też województwa, w których największe miasto nie jest szczególnie atrakcyjne osadniczo (śląskie, zachodniopomorskie, świętokrzyskie, warmińsko – mazurskie, łódzkie).

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Główny Urząd Statystyczny na początku lutego b.r. opublikował szczegółowe dane o poziomie wynagrodzeń w różnych grupach zawodowych. Dzięki tym informacjom, możemy na przykład dowiedzieć się, jaka jest medianowa pensja lekarzy, nauczycieli oraz sprzedawców w sklepach. Statystyki GUS-u warto porównać z przeciętnymi cenami mieszkań. Wtedy okaże się, że przedstawiciele niektórych zawodów, nie mają realnej szansy zaoszczędzenia na własne „M”.

 Przeciętny polski pracownik w 2014 r. zarabiał mniej niż 2370 zł netto

 Wyniki badania struktury wynagrodzeń (październik 2014 r.), które niedawno opublikował GUS są ciekawe, ponieważ prezentują dokładny rozkład płac, a nie tylko zawyżoną średnią. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, uśrednione wynagrodzenie brutto w październiku 2014 r. osiągnęło poziom 4108 zł (około 2960 zł netto). Mediana wynagrodzeń wyniosła natomiast 3292 zł brutto (mniej więcej 2370 zł netto). To oznacza, że w miesiącu badania przeprowadzonego przez GUS, około połowa pracowników zatrudnionych na etacie zarabiała mniej niż 2370 zł „na rękę” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Rzeczywista mediana płac dla całej gospodarki jest jeszcze niższa, gdyż obliczenia GUS-u nie uwzględniają podmiotów zatrudniających mniej niż 10 pracowników oraz wynagrodzeń wynikających z umów cywilnoprawnych.

Medianowe wynagrodzenia poszczególnych grup zawodowych, znacząco różnią się od wartości dotyczącej ogółu zatrudnionych (patrz poniższy wykres). Wśród pracowników o najwyższych zarobkach znajdziemy dyrektorów generalnych i wykonawczych (mediana netto w październiku 2014 roku: 6868 zł), analityków systemowych oraz programistów (4485 zł), a także lekarzy (4467 zł). Najgorzej wynagradzani są na przykład pracownicy sprzedaży w sklepach (1472 zł) oraz robotnicy na budowach (2011 zł).

Zawody czas pracy na mieszkanie RP wyk.1

Statystyczny sprzedawca na mieszkanie musi oszczędzać aż 52 lata …

 Informacje na temat medianowych wynagrodzeń można porównać z danymi, które dotyczą cen metrażu. Statystyki GUS-u wskazują, że w 2014 r. przeciętne mieszkanie kupowane przez Polaków kosztowało 4117 zł/mkw. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia), analogiczna cena 1 mkw. wynosiła natomiast 5984 zł (uśrednione dane NBP z 2014 r. dla rynku pierwotnego i wtórnego). Ceny odnotowane w 2014 roku, lepiej odpowiadają dacie badania struktury wynagrodzeń przez GUS (październik 2014 r.). Zastosowanie danych z 2014 r. nie stanowi problemu, ponieważ przez ostatnie 12 – 15 miesięcy ceny mieszkań były stabilne.

W ramach analizy można przyjąć, że statystyczny pracownik zarabiający 2370 zł „na rękę”, odkłada 20% swojego dochodu netto i co miesiąc wpłaca oszczędności na konto, którego oprocentowanie brutto będzie przekraczało inflację o 1 punkt procentowy. Po uwzględnieniu takich założeń okaże się, że oszczędzający będzie mógł kupić przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 mkw. po upływie:

  • 35 lat – wynik dla przeciętnego mieszkania sprzedawanego w Polsce (cena: 4117 zł/mkw.)
  • 48 lat – wynik dla przeciętnego mieszkania sprzedawanego na siedmiu największych rynkach (cena: 5984 zł/mkw.)

Podane wyniki uwzględniają stałą cenę mieszkania w czasie i stopę oszczędzania na poziomie 20%. Trzeba zdawać sobie sprawę, że osoba zaciągająca kredyt mieszkaniowy, często musi wygospodarować kwotę znacznie większą niż 20% swoich zarobków netto  – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zawody czas pracy na mieszkanie RP tab.1

W przypadku poszczególnych grup zawodowych, możemy zauważyć duże rozbieżności czasu pracy i oszczędzania na mieszkanie o powierzchni 55 mkw. Przeciętny lekarz musi pracować na taki lokal przez 20 lat. Wspomniany wynik uwzględnia stopę oszczędzania na poziomie 20% pensji netto, oprocentowanie depozytu i średnią cenę lokali z całego kraju (4117 zł/mkw.). W praktyce, lepiej wynagradzane osoby, mogą przeznaczyć na cele mieszkaniowe kwotę większą niż 20% miesięcznych zarobków. Czas oszczędzania na mieszkanie/wkład własny proporcjonalnie się skraca, jeżeli potrzebny kapitał gromadzą dwie lub trzy osoby w gospodarstwie domowym.

Najgorzej zarabiający pracownicy, mogą mieć poważny problem z zaoszczędzeniem 20% dochodów na cele mieszkaniowe. Nawet jeśli optymistycznie przyjmiemy dwudziestoprocentową stopę oszczędności, to okaże się, że statystyczny sprzedawca pracujący w sklepie, musi oszczędzać na mieszkanie (55 mkw.) przez 52 lata (przeciętny lokal kupowany w kraju) lub 69 lat (przeciętny lokal z siedmiu największych rynków). Okres oszczędzania będzie około dwukrotnie krótszy, jeżeli druga pracująca osoba w rodzinie uzyskuje zbliżone dochody  – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Perspektywę zakupu własnego „M” po 25 – 35 latach oszczędzania, trudno jednak uznać za optymistyczną. Co gorsza, osoby uzyskujące niskie dochody, mogą mieć problem z zaciągnięciem kredytu pozwalającego na szybsze nabycie mieszkania.

 

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Krajowe media wielokrotnie informowały, że kredyty mieszkaniowe z waloryzacją do franka, mają lepszą spłacalność niż pozostałe „hipoteki”. Ten argument był używany w dyskusji dotyczącej pomocy dla „frankowców”. Niedawno banki musiały zweryfikować swoją ewidencję zagrożonych kredytów mieszkaniowych. Dlatego najnowsze dane NBP, nie są już tak jednoznaczne. Udział „złych” kredytów mieszkaniowych we franku i złotym, obecnie jest bardzo zbliżony. Na podstawie sprawozdawczych wyników z banków, nie można jednak wyciągać pochopnych wniosków.

 Krajowe banki podają, że zagrożonych jest około 3,50% kredytów we franku

W miarę upływu czasu, coraz więcej kredytów mieszkaniowych z każdego roku, jest spłacanych nieterminowo. Tego spadku jakości „hipotek” trudno uniknąć, ponieważ przez kolejne lata coraz więcej kredytobiorców zostaje narażonych na czynniki losowe (np. utratę pracy). W przypadku zobowiązań waloryzowanych kursem franka, wahania kursowe przyspieszają „psucie się” portfela kredytowego. Na podstawie statystyk NBP, które opublikowano w najnowszym raporcie AMRON SARFiN, można dokładnie sprawdzić, jak rósł udział zagrożonych „hipotek”.

Poniższy wykres prezentuje relację pomiędzy wartością zagrożonych kredytów mieszkaniowych i całkowitą wartością umów rozliczanych w danej walucie (złoty, frank, pozostałe waluty obce). Warto nadmienić, że kategoria zagrożonych kredytów mieszkaniowych uwzględnia przede wszystkim zobowiązania niespłacane dłużej niż 3 miesiące oraz „hipoteki”, dla których bank złożył wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (zobacz Rozporządzenie Ministra Finansów z 16 grudnia 2008 r. w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków).

Pod koniec III kw. 2015 roku, zagrożone kredyty „złotówkowe” stanowiły 3,42% wszystkich takich umów, które finansują cel mieszkaniowy. Analogiczny wynik dla „hipotek” waloryzowanych kursem franka to 3,54%. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku „frankowych” kredytów mieliśmy do czynienia z dość jednostajnym wzrostem udziału zagrożonych umów. Wyższe notowania franka w 2015 r. nie pozostały jednak bez wpływu na odsetek „złych” kredytów (IV kw. 2014 r. – 3,06%, II kw. 2015 r. – 3,61%). Jakość zobowiązań rozliczanych w złotym pogarszała się dość szybko od III kw. 2009 r. do I kw. 2013 r. Później nastąpiła dość znacząca i długoterminowa poprawa (spadek udziału zagrożonych kredytów z 4,17% do 3,42%). Odsetek „złych” kredytów w innych walutach wzrósł z 0,62% (III kw. 2011 r.) do 1,44% (III kw. 2015 r.). Mimo tego, najnowszy wynik wciąż jest niższy od wartości z III kw. 2009 r. (1,88%).

28.12 Zagrożone kredyty RP wyk.1

Informacje z poniższej tabeli potwierdzają, że przez sześć lat najszybciej wzrósł udział zagrożonych „hipotek” w CHF (zmiana o 277%). Analogiczny wynik dla „złotówkowych” kredytów wyniósł 64%. Jeżeli chodzi o udział zagrożonych zobowiązań w całym portfelu kredytów mieszkaniowych, to NBP odnotował wzrost z 1,35% (III kw. 2009 r.) do 3,31% (III kw. 2015 r.).

28.12 Zagrożone kredyty RP tab.1

Dane sprawozdawcze nie mówią całej prawdy o niespłacanych „hipotekach”

 Wszystkie zaprezentowane statystyki są wiarygodne i wartościowe, ale na ich podstawie nie powinniśmy wyciągać ostatecznych wniosków. Takie ostrożne podejście wynika z dwóch uwarunkowań. Po pierwsze trzeba pamiętać, że sprawozdawcze dane z banków nie uwzględniają m.in. przymusowych przewalutowań na złote, wykonywanych po wypowiedzeniu umowy „frankowego” kredytu. Wspomniane operacje sztucznie zaniżają udział i wartość zagrożonych „hipotek” z waloryzacją do franka. Dlatego konieczna jest dodatkowa korekta wyników, którą może wykonać tylko instytucja posiadającą szczegółowe informacje (np. KNF lub BIK). Nadzór finansowy niedawno przeprowadził odpowiednią korektę. Po jej dokonaniu, wartościowy udział zagrożonych kredytów walutowych (pod koniec 2014 r.) wzrósł z 2,70% do 4,00%. W portfelu kredytów „złotówkowych” odnotowano spadek z 3,40% do 2,20% (zobacz Raport KNF o sytuacji banków w 2014 r.).

Obiektywna analiza powinna uwzględnić również okoliczność przemawiającą na korzyść kredytów mieszkaniowych we franku. Warto zdawać sobie sprawę, że „hipoteki” z waloryzacją do CHF, po 2011 r. praktycznie zniknęły z rynku. Ze względu na brak nowych umów, cały portfel kredytów rozliczanych we franku szybciej się „starzeje” i pogarsza swoją jakość. Odwrotne zjawisko można zauważyć w przypadku „złotówkowych” kredytów. Takie „hipoteki” obecnie mają prawie stuprocentowy udział w rynku. Dlatego odsetek zagrożonych kredytów w złotym jest skutecznie obniżany przez nowe umowy.

Niezależnie od powyższych uwag można uznać, że ogólna jakość kredytów mieszkaniowych na razie nie wzbudza większych obaw. Sytuacja stałaby się poważna po osiągnięciu trzy – cztery razy wyższego udziału zagrożonych „hipotek” niż 3,31%. Warto nadmienić, że na Węgrzech bezpośrednio przed przewalutowaniem, „złe” kredyty mieszkaniowe w CHF stanowiły ponad 40% wszystkich takich umów z waloryzacją do franka (zobacz Raport NBP o Stabilności Systemu Finansowego z lipca 2015 r.).

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Wybór między kredytowaniem lokum i wynajmem to dylemat wielu młodych Polaków. W ostatnim czasie, spadek stóp procentowych nieco wzmocnił argumenty, które przemawiają za zaciągnięciem kredytu. Taka opcja zyskuje na atrakcyjności w największych metropoliach. Jedną z przyczyn jest wygórowany poziom czynszów. Obecnie w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk, miesięczny czynsz za mieszkanie 50 mkw. jest znacznie wyższy od raty kredytu na 30 lat (wkład własny 10%). Opisywana zależność zmieni się jednak po nieuniknionym wzroście stóp procentowych NBP. 

 W metropoliach rata kredytu może być o 6% – 30% niższa od czynszu …

 Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego, możemy porównać wysokość czynszu i raty nowego kredytu od I kw. 2010 r. do I kw. 2015 r. Ta analiza dotyczy przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 mkw. Obliczenia uwzględniają średnią transakcyjną stawkę czynszu w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) oraz przeciętny koszt zakupu 1 mkw. mieszkania na terenie wymienionych metropolii. Co ważne, czynsze przyjęte do obliczeń nie zawierają kosztu mediów i dodatkowych opłat pokrywanych przez najemcę – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Takie wydatki będzie musiała ponosić również osoba kupująca mieszkanie na kredyt.

Istotne są założenia dotyczące kredytu mieszkaniowego (waluta: PLN). To zobowiązanie będzie spłacane w 360 równych ratach. Do kalkulacji zostało przyjęte przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z bazy danych NBP. Wspomniany wskaźnik uwzględnia marże wszystkich nowych „hipotek”, a nie tylko promocyjne stawki, które są przeznaczone m.in. dla osób kupujących dodatkowe produkty banku. Warto również dodać, że w ramach obliczeń przyjęto niski poziom wkładu własnego (10%). To założenie odzwierciedla sytuację wielu młodych osób, które nie zgromadziły jeszcze większych oszczędności.

 Wyniki obliczeń zostały przedstawione na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2010 r. do III kw. 2012 r. na terenie wszystkich miast, czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. był niższy od raty przykładowego kredytu. Analizowana relacja najszybciej zmieniła się w Warszawie. To nie przypadek, gdyż stołeczne czynsze są najwyższe w relacji do cen mieszkań. Na początku bieżącego roku (I kw.), we wszystkich porównywanych miastach, rata modelowego kredytu (LtV = 90%), była już znacznie niższa od miesięcznego kosztu wynajęcia lokum. Różnica między tymi wartościami wynosiła:

  • Warszawa – 21%
  • Kraków – 6%
  • Łódź – 30%
  • Wrocław – 20%
  • Poznań – 12%
  • Gdańsk – 19%

W warunkach względnej stabilizacji cen mieszkań i czynszów, kluczowym czynnikiem były kolejne obniżki stóp procentowych NBP. Od I kw. 2010 roku do I kw. 2015 roku, średnie oprocentowanie nowych „hipotek” w złotym spadło aż o 35% (dane Narodowego Banku Polskiego).

Najem a kredyt RP wyk.1

W poniższej tabeli możemy zobaczyć uśrednione wyniki, które dotyczą sześciu analizowanych miast. W tych metropoliach, przeciętna rata kredytu na 90% mieszkania, przez pięć kolejnych lat spadła z 1855 zł do 1298 zł. Dzięki tak dużej zmianie, na początku 2015 r. średnia rata była już o 18% niższa od czynszu, który trzeba zapłacić właścicielowi mieszkania o powierzchni 50 mkw. (patrz poniższe zestawienie).

 Najem a kredyt RP tab.1

Nabywca lokalu nie może sugerować się tylko obecnym kosztem kredytu

Wszystkie przedstawione informacje wskazują, że w sześciu największych miastach średni miesięczny czynsz za mieszkanie (50 mkw.), jest znacznie wyższy od raty przeciętnego kredytu na 90% takiego lokum (okres spłaty 30 lat, raty równe) – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Tej zależności nie można jednak traktować jako argumentu, który ostatecznie rozstrzyga dylemat dotyczący zakupu lokalu i wynajmu. Większość prognoz wskazuje, że pod koniec 2016 r. dojdzie do pierwszych podwyżek stóp procentowych NBP. Takie zmiany zmniejszą opłacalność kredytowania lokum w stosunku do najmu.

Przez cały okres spłaty zadłużenia hipotecznego (np. 25 lat – 30 lat), relacje kosztowe między czynszem i ratą kredytu, będą zmieniać się wielokrotnie. Dlatego faktyczne porównanie kosztów związanych z najmem i kredytowaniem lokum, jest możliwe dopiero po wpłacie ostatniej raty. Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania, na pewno łatwiej i bardziej świadomie podejmowałyby decyzje, gdyby krajowe banki częściej oferowały kredyty ze stałym oprocentowaniem.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego po raz kolejny można sprawdzić, czy poprzedni kwartał przyniósł spore zmiany cen mieszkań. Informacje zebrane przez NBP sugerują, że od lipca do września, na największych rynkach deweloperskich zdecydowanie przeważały tendencje wzrostowe. Sytuacja przedstawia się mniej jednoznacznie, jeżeli uwzględnimy ceny z rynku wtórnego. W bieżącym kwartale, ich zmiany będą już bardziej zależały od programu MdM. 

 Na stołecznym rynku pierwotnym wciąż jest widoczny trend wzrostowy

 Po porównaniu ostatnich zmian średniej ceny transakcyjnej nowych i używanych lokali, możemy zauważyć kilka ciekawych zjawisk (patrz poniższy wykres). Uwagę zwraca między innymi dalszy wzrost średniej ceny warszawskich lokali z oferty deweloperów – zaznacza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Od lipca do września 2015 r. przeciętny koszt zakupu 1 mkw.  nowych mieszkań wynosił 7557 zł/mkw. (+0,63% w relacji do II kw. 2015 r.). Taki poziom zmian nie jest imponujący. Trzeba jednak podkreślić, że wzrostowy trend na warszawskim rynku pierwotnym trwa już od początku 2013 r. Przez kolejne jedenaście kwartałów średnia cena transakcyjna lokali, które sprzedają warszawscy deweloperzy, wzrosła aż o 17% (bez uwzględnienia inflacji). Obecnie nowy metraż na terenie Warszawy, osiąga podobne ceny jak w I kw. 2009 r. (zobacz poniższy wykres).

Jeżeli chodzi o inne rynki pierwotne, to od lipca do września b.r. niewielkie zmiany średnich cen transakcyjnych odnotowano też w Łodzi (-0,23%) i Wrocławiu (-0,40%). O wiele większą dynamiką zmian cenowych, wyróżniały się trzy inne metropolie:

  • Poznań (wzrost średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. o 3,05%)
  • Gdańsk (+6,17%)
  • Kraków (+7,05%)

Wyniki z dwóch ostatnich miast, są znacznie wyższe od wahań cenowych, które zwykle dotyczą kolejnych kwartałów. Po publikacji następnego zestawu danych NBP będziemy wiedzieli, czy tak duże podwyżki nie są spowodowane np. niedoskonałością przyjętej metodologii badań.

Na uwagę zasługują również zmiany dotyczące największych rynków wtórnych (II kw./III kw. 2015 r.). W relacji do II kw. b.r. średni koszt zakupu używanego metrażu zmienił się następująco:

  • Warszawa (-2,95%)
  • Kraków (-1,01%)
  • Łódź (-1,92%)
  • Wrocław (+2,87%)
  • Poznań (+2,71%)
  • Gdańsk (+0,03%)

Najnowsze dane NBP uwzględniają tylko jeden miesiąc działania programu MdM na nowych zasadach. Wydaje się, że w takich miastach jak Łódź i Poznań, korzystne limity dla rynku wtórnego będą dodatnio wpływać na ceny. Informacje NBP z IV kw. 2015 r. powinny już odzwierciedlać tę zależność – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl.

02.12 Zmiany cen III kw. RP wyk.1

Najbardziej poprawiły się możliwości zakupowe krakowian i wrocławian

 Publikacja kolejnych danych NBP stanowi dobrą okazję do sprawdzenia, jak od III kw. 2006 r. do III kw. 2015 r. zmieniały się ceny nowych i używanych lokali (patrz poniższe zestawienie). Informacje zebrane przez Narodowy Bank Polski wskazują, że tylko w jednej metropolii średnia cena nowych mieszkań jest mniejsza od wartości z III kw. 2006 r. W okresie lipiec – wrzesień 2015 r. przeciętny koszt zakupu krakowskiego metrażu był o 7% niższy od analogicznego wyniku sprzed dziewięciu lat. Ta różnica wynosi (-24%) jeśli uwzględnimy skumulowaną inflację CPI (patrz poniższa tabela). Zupełnie inne relacje cenowe dotyczą wrocławskiego rynku pierwotnego. Od III kw. 2006 r. do III kw. 2015 r. nowy metraż w Stolicy Dolnego Śląska podrożał o 88% (54% z uwzględnieniem inflacji).

Co ciekawe, Wrocław cechuje się najmniejszą podwyżką średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym (nominalny wzrost o 11% od III kw. 2006 r.). Największą taką zmianę możemy zaobserwować na terenie Łodzi. W relacji do III kw. 2006 r. wynosi ona aż 77% (45% po uwzględnieniu inflacji).

 

02.12 Zmiany cen III kw. RP tab.1

Powyższe zestawienie oprócz informacji cenowych, prezentuje również wzrosty średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (III kw. 2006 r. – II kw. 2015 r.). Zmiany dotyczące sześciu metropolii, po uwzględnieniu inflacji wynoszą od +24% (Warszawa) do +38% (Kraków, Wrocław). Wskaźnik wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, mimo swoich niedoskonałości (np. związanych z pominięciem mikrofirm), dość dobrze odzwierciedla tendencje płacowe w danym mieście. Porównanie zmian dotyczących wynagrodzeń oraz cen mieszkań wskazuje, że od III kw. 2006 roku, możliwości zakupowe najbardziej poprawiły się w Krakowie (rynek pierwotny, rynek wtórny) i Wrocławiu (rynek wtórny).

 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Wszystko wskazuje na to, że kontrowersyjny plan pomocy dla „frankowców”, ostatecznie nie wejdzie w życie. Ustawa przewidująca umorzenie 50% kursowego długu dla wybranych kredytobiorców, po senackich poprawkach trafiła do Komisji Finansów Publicznych (KFP). Prezydium KFP zadecydowało, że w związku z podejrzeniem o niekonstytucyjność proponowanych rozwiązań, prace nad nimi zostaną wstrzymane. Na decyzję posłów mogła też wpłynąć perspektywa odszkodowań wypłacanych akcjonariuszom banków. Nowy pomysł w postaci Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, na pewno zostanie lepiej przyjęty przez sektor bankowy oraz NBP i KNF. Opinia kredytobiorców może być mało przychylna.

Pomoc w spłacie rat raczej nie zadowoli opozycji i dłużników …

Zawieszenie prac nad „ustawą frankową” oznacza faktyczny koniec wspomnianego projektu. Takie rozstrzygnięcie wynika ze zwyczajowej zasady dyskontynuacji. Zgodnie z nią, wszystkie trwające prace legislacyjne kończą się po upływie kadencji Sejmu i Senatu. Wyjątki dotyczą jedynie:

  • obywatelskiego projektu ustawy
  • ustawy budżetowej
  • sprawozdania sejmowej komisji śledczej
  • postępowania w Komisji Odpowiedzialności Konstytucyjnej i sejmowej Komisji do Spraw Unii Europejskiej

Ustawa przewidująca preferencyjne przewalutowanie kredytów dla części „frankowców”, nie jest projektem obywatelskim. Poza tym, kolejny rząd prawdopodobnie będzie miał bardziej radykalne plany w sprawie „hipotek” waloryzowanych kursem franka.

Wstrzymanie przygotowań ustawy pomagającej „frankowcom”, nieprzypadkowo zbiegło się w czasie z inną decyzją. Mowa o przyspieszeniu prac związanych z powołaniem Funduszu Wsparcia Kredytobiorców – tłumaczy Andrzej Prajsnar – analityk portalu RynekPierwotny.pl. Pomysł utworzenia funduszu pomagającego wszystkim posiadaczom kredytów hipotecznych (niezależnie od waluty), pojawiał się już w propozycjach poprzedniego Prezydenta. Posłowie PO postanowili skorzystać z tej ogólnej koncepcji w projekcie ustawy o wsparciu kredytobiorców znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej (druk sejmowy numer 3859).

Wspomniany projekt zakłada utworzenie specjalnego funduszu w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Głównym źródłem finansowania tego funduszu mają być wpłaty krajowych banków – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Zgromadzone środki o początkowej wartości 600 milionów złotych, powinny służyć do wsparcia kredytobiorców spełniających przynajmniej jeden z poniższych warunków:

  • status bezrobotnego w dniu złożenia wniosku o wsparcie (pomoc nie będzie przysługiwać osobom, które rozwiązały umowę o pracę z własnej inicjatywy lub zostały zwolnione dyscyplinarnie)
  • zadłużenie hipoteczne większe niż wartość mieszkania (wskaźnik LtV > 100%)
  • rata wyższa od 60% miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego

Z pomocy banków nie będą mogły skorzystać osoby posiadające dom o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw. lub mieszkanie większe niż 75 mkw. Dla rodzin wychowujących dwoje dzieci, analogiczne limity podniesiono do 100 mkw. i 150 mkw. Osoby posiadające przynajmniej trójkę dzieci, będą mogły otrzymać wsparcie niezależnie od powierzchni lokum. Warto dodać, że własność innego mieszkania lub prawo do najmu, bezwarunkowo wykluczy kredytobiorcę z uczestnictwa w programie pomocowym.

Decyzję o zakwalifikowaniu dłużnika do programu pomocowego, wyda właściwy starosta. Wniosek do starostwa będzie można złożyć do końca 2018 r. Wsparcie z BGK przyjmie postać zwrotnej pożyczki na spłatę rat (do 1500 zł/m-c). Bank Gospodarstwa Krajowego przekaże środki z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców bezpośrednio na rachunek służący do spłaty kredytu. Pożyczka z BGK będzie finansowała co najwyżej osiemnaście kolejnych rat. Spłata zobowiązania wobec Banku Gospodarstwa Krajowego rozpocznie się po dwóch latach od zakończenia pomocy. Dodatkowe zadłużenie ma być spłacane w 96 równych i nieoprocentowanych ratach.

Do najbliższych wyborów parlamentarnych pozostało już bardzo mało czasu. Zatem nie wiemy, czy rząd wcieli w życie swój nowy pomysł. Można być jednak pewnym, że proponowane rozwiązania nie zadowolą większości posłów i wyborców opozycji oraz bardziej radykalnych „frankowców”. Dla tych środowisk, akceptowalnym rozwiązaniem jest tylko przewalutowanie po początkowym kursie franka i przeniesienie całości strat na banki. Koszty takiej operacji poprzez obniżkę wpływów z podatku CIT oraz dywidend, poniesie również budżet państwa.

Zagraniczne recepty na pomoc kredytobiorcom są bardzo różne

W kontekście Funduszu Wsparcia Kredytobiorców warto wspomnieć, że inne kraje również wdrażają plany pomocowe dla posiadaczy „hipotek”. Węgierski rząd skoncentrował się na osobach spłacających kredyt walutowy. Ich dług został przeliczony po rynkowym kursie forinta z III i IV kw. 2014 roku, a odszkodowania od banków zmniejszyły przeciętne zadłużenie o 20% – 25%. Władze Chorwacji zdecydowały się na roczne „zamrożenie” kursu CHF/HRK w kredytach hipotecznych i wprowadzenie limitów oprocentowania.

Hiszpański rząd uruchomił natomiast specjalny program, który miał na celu obniżenie obciążeń kredytowych dla bezrobotnych. Niepracujący Hiszpanie w 2009 r. i 2010 r. płacili raty nieprzekraczające 500 euro/miesiąc. Banki pobierające niższe płatności otrzymały wsparcie w postaci linii kredytowej z Instituto de Crédito Oficial (odpowiednika polskiego BGK) oraz państwowe poręczenie odroczonych długów. Koszt realizacji wspomnianego programu został oszacowany na 170 mln euro. W latach 2012 – 2013 wprowadzono również zakaz eksmisji niektórych kredytobiorców hipotecznych (m.in. najbiedniejszych dłużników i rodzin wielodzietnych). Była to odpowiedź na fakt, że od 2008 r. do 2012 r. zostało eksmitowanych aż 150 000 hiszpańskich rodzin. W ramach porównania warto dodać, że na terenie Polski roczna liczba przeprowadzonych eksmisji wynosi od 4000 (dane GUS z 2005 r.) do 8200 (dane GUS z 2013 r.).

Najciekawszy pomysł na pomoc dla kredytobiorców mają irlandzcy politycy. W Irlandii nadal działa program zamiany kredytu na najem (Mortgage to Rent Scheme). Dzięki tej inicjatywie, mniej zamożni Irlandczycy nie muszą wyprowadzać się z lokum, które wcześniej przejął i zlicytował kredytodawca. Byli właściciele domu lub mieszkania płacą niski czynsz, a po pięciu latach mogą skorzystać z prawa do odkupu nieruchomości. Opisywane rozwiązanie zaoszczędza kredytobiorcom kłopotów związanych z eksmisją i przeprowadzką. Jego wprowadzenie w polskich warunkach wymagałoby dobrej współpracy między sektorem bankowym i rządem.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

Artykuły i analizy dotyczące zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, akcentują głównie takie aspekty jak dotowanie używanych lokali oraz preferencje dla rodzin wielodzietnych. Dlatego wielu przyszłych uczestników MdM-u nie wie o restrykcjach, które zaczną obowiązywać już niebawem. Jedna z nich będzie szczególnie uciążliwa dla osób wykonujących szybką nadpłatę kredytu. Tacy beneficjenci MdM-u mogą zostać zmuszeni do zwrotu części dofinansowania – ostrzega Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

 Kara za nadpłatę kredytu nie będzie dotyczyła wszystkich

Już od początku działania programu Mieszkanie dla Młodych, obowiązujące przepisy przewidują pewne sankcje. Kara w postaci częściowego zwrotu dopłat grozi osobom, które przed upływem pięciu lat od uzyskania własności domu lub lokalu:

  • sprzedadzą dotowane lokum
  • zmienią sposób użytkowania nieruchomości, uniemożliwiając zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych
  • użyczą lub wynajmą dotowane lokum
  • uzyskają prawo własności albo spółdzielcze własnościowe prawo do innego domu/lokalu (z wyłączeniem spadkobrania)

W wymienionych sytuacjach, karny zwrot dopłaty jest obliczany z uwzględnieniem liczby pełnych miesięcy, które pozostały do upływu pięcioletniego terminu. Osoby podpisujące umowę kredytową po zmianie zasad programu MdM, będą musiały uważać na jeszcze jedną sankcję. Znowelizowane przepisy wprowadzają bowiem karę za spłacenie kredytu kwotą większą od przyznanej pomocy mieszkaniowej. Przez pierwsze pięć lat od uzyskania własności domu lub lokalu, suma nadpłat nie będzie mogła przekroczyć kwoty dofinansowania. W przeciwnym razie kredytobiorca zwróci część pomocy otrzymanej z Banku Gospodarstwa Krajowego. Jeśli przykładowy uczestnik MdM-u przekroczy limit nadpłat w połowie pięcioletniego okresu, to karny zwrot będzie dotyczył 1/2 otrzymanego dofinansowania (patrz poniższe zestawienie). Opisywana sankcja ma zniechęcić bardziej majętne osoby, które faktycznie nie potrzebują rządowego wsparcia. Tacy nabywcy lokali wcześniej zaciągali dotowany kredyt z myślą o uzyskaniu pomocy finansowej i szybkiej nadpłacie zadłużenia.

Perspektywa kary finansowej za nadpłatę, może zmotywować część młodych Polaków do szybszego zaciągnięcia dotowanego kredytu. Wspomniane rozwiązanie na pewno będzie akceptowalne dla kredytobiorców, którzy są bezdzietni lub wychowują jedno dziecko. Takie osoby nie mogą liczyć na wyższe dopłaty po wprowadzeniu nowych zasad MdM-u. Z ich punktu widzenia, faktyczne zmiany ograniczają się do:

  • wprowadzenia możliwości zakupu używanego lokalu lub budowanego mieszkania spółdzielczego
  • zniesienia przepisów wykluczających zaciągnięcie kredytu z niespokrewnioną osobą

Nowelizacja ustawy o MdM nie ma pozytywnych aspektów np. dla bezdzietnego singla, który samodzielnie zamierza kupić mieszkanie od dewelopera. Taka osoba może planować szybkie podpisanie umowy kredytowej, z obawy przed sankcjami za wcześniejszą spłatę – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.

18.08 - MdM po zmianach haczyki tab.1

Zmiany w przepisach dotyczą również sankcji za wynajem

Warto wiedzieć, że rząd zmienił także zakaz dotyczący najmu dotowanego lokum. Ustawa o MdM w swoim pierwotnym brzmieniu stanowiła, że niedozwolone jest wynajęcie lub użyczenie dotowanego mieszkania. Takie sformułowanie budziło jednak pewne wątpliwości. Niektórzy beneficjenci MdM-u uważali, że ustawowy zakaz nie obejmuje wynajmu części lokalu (np. jednego pokoju). W związku z powyższym, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju postanowiło doprecyzować przepisy. Znowelizowana ustawa o MdM wskazuje, że w ciągu pierwszych pięciu lat od uzyskania własności lokum, zabronione jest wynajęcie całości albo części dotowanej nieruchomości. Takie uregulowanie nie pozostawia już miejsca na interpretację korzystną dla kredytobiorcy.

 Autor: Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl

 

Prezydent złożył już swój podpis pod ustawą wprowadzającą zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych. Nowelizacja zasad MdM-u przewiduje m.in. włączenie używanych lokali do systemu dopłat oraz znaczący wzrost dofinansowania dla rodzin wielodzietnych. Mimo wcześniejszych uwag ekspertów i analityków, zmiany nie objęły systemu obliczania wskaźników cenowych. W obecnych warunkach, istotnym problemem jest niedopasowanie limitów MdM-u do lokalnych cen. Ta kwestia nabierze jeszcze większego znaczenia, gdy dopłaty obejmą rynek wtórny.

Niedopasowanie wskaźników było widoczne już 5 lat temu

Na wstępie warto przypomnieć, że MdM „odziedziczył” system obliczania limitów cenowych po wcześniejszym programie dopłat. Już w czasie działania Rodziny na Swoim (RnS) można było mieć wątpliwości dotyczące limitów cenowych – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dobrym przykładem jest kuriozalnie wysoki poziom wskaźników (> 9000 zł/mkw.), które obowiązywały w Warszawie od IV kw. 2010 r. do III kw. 2011 r. Po ustawowej obniżce limitów RnS (w III kw. 2011 r.), uwidocznił się kolejny problem. Przez kolejne 16 miesięcy, mieszkańcy Krakowa byli prawie pozbawieni możliwości uzyskania dopłat (ze względu na niskie wskaźniki cenowe).

Po uruchomieniu MdM-u, krakowianie znów mają największe powody do narzekania na poziom limitów cenowych (patrz poniższy wykres). W Stolicy Małopolski, graniczna cena dotowanych mieszkań jest o 750 zł/mkw. niższa od średniej stawki transakcyjnej. Deweloperzy dostosowali się do tej sytuacji, poprzez budowę wielu mieszkań w najbardziej peryferyjnych dzielnicach Krakowa (przykłady: Swoszowice, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie). Podobnych dostosowań na pewno nie muszą wykonywać np. inwestorzy z Białegostoku, Bydgoszczy, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna i Zielonej Góry. W tych miastach wojewódzkich, poziom wskaźników cenowych wydaje się nawet zbyt wysoki.

Problem niedopasowania krakowskich limitów będzie bardziej widoczny, gdy dopłaty obejmą również używane lokale. Wskaźniki dotyczące takich mieszkań są o ponad 18% niższe od analogicznych stawek z rynku deweloperskiego. W przypadku Krakowa, to skutkuje ogromną różnicą (około 2000 zł/mkw.) między średnią ceną transakcyjną używanych lokali i limitem cenowym. Bardzo poważne problemy z zakupem używanego lokalu, będą mieć też uczestnicy MdM-u, mieszkający w Warszawie, Wrocławiu, Rzeszowie i Gdańsku (zobacz poniższy wykres).

Kiepskie dopasowanie limitów cenowych nie jest jedynym problemem. Wątpliwości budzą również nagłe wahania tych wskaźników. Przykładem może być:

  • podwyżka limitu dotyczącego Olsztyna o 6,35% (+326,15 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.
  • obniżka limitu dotyczącego Rzeszowa o 6,94% (-301,95 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.

Tak duże zmiany wydają się dziwne w warunkach deflacji i stabilnych cen materiałów budowlanych. Wahania limitów MdM-u można złagodzić np. poprzez zastosowanie średniej kroczącej z trzech lub czterech okresów. Wydaje się jednak, że system ustalania wskaźników cenowych wymaga głębszych zmian.

04.08 Limity MdM do poprawki wyk.1

Limity nie bazują na faktycznych kosztach budowy lokali …

Wiele osób zainteresowanych MdM-em zdaje sobie sprawę, że poziom limitów cenowych zależy od przeciętnych kosztów budowy 1 mkw. lokali (wg. GUS). Nie wszyscy wiedzą jednak o dodatkowych korektach. Każdy wojewoda na podstawie własnych analiz, może skorygować lokalne wyniki obliczeń GUS i zastosować te zmiany do wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. budynków mieszkalnych – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (MIiR) informowało już urzędy wojewódzkie o właściwych zasadach korekt, które później wpływają m.in. na poziom limitów MdM-u. Uwagi MIiR nie są jednak wiążące dla lokalnych urzędników. W tym względzie przydałaby się większa kontrola ministerstwa.

Wątpliwości dotyczą również przeciętnego kosztu budowy 1 mkw. lokali. Główny Urząd Statystyczny ustala go na podstawie deklaracji o kosztach nabycia gruntu i budowy mieszkań (B-09). Wypełniony formularz B-09 muszą regularnie przesyłać wszystkie zobowiązane podmioty. GUS oblicza średni koszt budowy lokalu w danym regionie, bez podziału inwestorów mieszkaniowych na deweloperów, spółdzielnie oraz TBS-y. Wspomniane rozwiązanie stwarza pewien problem, ponieważ Towarzystwa Budownictwa Społecznego i spółdzielnie czasem budują lokale na gruntach otrzymanych za preferencyjną lub zerową cenę. W rezultacie średni koszt budowy według GUS, jest nieco zaniżony. Na wiarygodność tego wskaźnika wpływa również brak dokładnej kontroli informacji wysyłanych przez inwestorów.

Polski Związek Firm Deweloperskich dodatkowo zwraca uwagę na fakt, że informacje o kosztach budowy przekazane w deklaracji B-09, nie uwzględniają np. marży inwestora, podatku VAT od sprzedaży nowych lokali (8%) oraz kosztów ponoszonych po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie (przykład: koszty zagospodarowania przestrzeni między blokami oraz sprzedaży mieszkań). Wspomniane koszty, które stanowią do 10% wydatków na inwestycję, można by uwzględnić poprzez proporcjonalne zwiększenie mnożnika wykorzystywanego przy ustalaniu limitów. Takie rozwiązanie skutkowałoby jednak ustaleniem zbyt wysokich limitów w kilku miastach (np. Łodzi, Olsztynie i Katowicach). Dlatego bardziej zasadna wydaje się całkowita zmiana procedur związanych z wyznaczaniem limitów MdM-u.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

Wielu nabywców mieszkań nadal wspomina ceny, które były notowane na początku minionej dekady. Wówczas 1 mkw. typowego mieszkania w stolicy kosztował około 3000 zł – 3500 zł. Trzeba jednak pamiętać, że trzynaście lat temu wynagrodzenia też różniły się od obecnych stawek. Wzrost płac lepiej zarabiających pracowników w połączeniu ze stabilizacją cen lokali, wciąż kompensuje skutki boomu kredytowego. Na powrót dostępności mieszkaniowej do poziomu z 2002 roku, musimy jednak poczekać.

Tylko w jednym mieście sytuacja jest lepsza niż 13 lat temu

W polskich warunkach analiza dostępności metrażu jest utrudniona. Wiąże się to z faktem, że NBP dopiero pod koniec 2006 r. rozpoczął regularny monitoring cen na największych rynkach. Wcześniejsze dane trzeba pozyskiwać z innych źródeł (zobacz założenia pod wykresem i tabelą). Informacje dotyczące średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, są łatwiej dostępne. W każdym z analizowanych miast, ten wskaźnik nie obejmuje wynagrodzeń wypłaconych z tytułu umów cywilnoprawnych i płac ustalanych przez mikrofirmy (zatrudnienie do 10 osób). Mimo wspomnianych ograniczeń, średni poziom wynagrodzenia podawanego przez GUS, dobrze odzwierciedla różnice pomiędzy lokalnymi rynkami pracy – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Warto również pamiętać, że zakup mieszkania na kredyt jest praktycznie niemożliwy dla tych osób, które zarabiają znacznie mniej od „gusowskiej” średniej.

Zmiany dostępności mieszkaniowej można łatwo prześledzić na poniższym wykresie. Uwagę zwraca podobny przebieg zmian we wszystkich miastach. Od 2002 r. do 2007 r. ceny metrażu wyprzedzały podwyżki wynagrodzeń – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ten proces stał się widoczny zwłaszcza po wstąpieniu Polski do UE. Jego efektem był spadek metrażu dostępnego za średnie wynagrodzenie netto. Sytuacja zmieniła się po zakończeniu boomu kredytowego. Od 2008 r. można zauważyć wzrost dostępności metrażu na terenie Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia i Poznania. Tylko w dwóch miastach ten proces nie był ciągły (patrz zmiany dotyczące Warszawy i Wrocławia w 2010 r.).

Dostępność mieszkań 2002 -2014 RP wyk.1

Największe powody do narzekań mają mieszkańcy stolicy  …

Ciekawie przedstawiają się również szczegółowe informacje o dostępności mieszkaniowej (patrz poniższa tabela). Na podstawie tych danych można wywnioskować, że w 2007 r. relacja między przeciętną płacą i cenami metrażu, była skrajnie niekorzystna. Nawet w Łodzi za średnie wynagrodzenie netto można było kupić jedynie 0,42 mkw. przeciętnego mieszkania. Analogiczny wynik dla Krakowa spadł poniżej 0,30 mkw. Ta zmiana wymusiła spadki cen, które rozpoczęły się szybciej niż w innych metropoliach. Dzięki dostosowaniom cenowym, krakowski rynek szybko zmniejszył dystans do innych miast oraz wyników z 2002 r. W ubiegłym roku, statystyczny krakowianin za swoją pensję netto mógł kupić metraż o 6% mniejszy niż dwanaście lat wcześniej. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast wynoszą:

  • -20% (Warszawa)
  • +12% (Łódź)
  • -15% (Wrocław)
  • -10% (Poznań)

Warto zwrócić uwagę, że tylko w Łodzi dostępność mieszkaniowa przekroczyła poziom z 2002 r. Największa różnica powierzchni dostępnej za średnie wynagrodzenie (2002 r. – 2014 r.), jest widoczna w Warszawie.

Dostępność mieszkań 2002 -2014 RP tab.1

Do końca obecnej dekady dostępność metrażu we wszystkich analizowanych miastach powinna znacznie przekroczyć poziom z 2002 roku. To nie oznacza jednak, że sytuacja nabywców lokali będzie bardzo dobra. W praktyce komfortowy zakup jest możliwy, gdy średnia cena 1 mkw. odpowiada przeciętnej płacy netto.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

 

Nakładanie kar na osoby, które nie wykupiły obowiązkowych polis to jedno z licznych zadań Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG). Opłaty karne na rzecz UFG dotyczą głównie kierowców. W ostatnich latach bardzo szybko rośnie liczba ukaranych posiadaczy pojazdów. Ta zmiana wskazuje, że system kontroli stał się bardziej skuteczny. 

 W minionym roku UFG nałożył kary o wartości 111 mln zł

 Na podstawie raportu Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego można sprawdzić wysokość kar dla kierowców, które od 2005 r. do 2014 r. nałożyła wspomniana instytucja (patrz poniższe zestawienie). „Warto zwrócić uwagę, że konsekwencje związane z brakiem obowiązkowych polis ponoszą również rolnicy. Suma kar nałożonych na takie osoby jest jednak bardzo niska w porównaniu z kwotami, które co roku płacą kierowcy” – mówi Nina Kuczyńska z porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.

Informacje podane przez UFG wskazują, że w minionym roku łączna wysokość kar nałożonych za brak polisy wyniosła 111 185 533 zł (roczny wzrost o 28,60%). Opłaty karne dla kierowców stanowiły aż 99,99% tej kwoty. Nietrudno zauważyć, że suma kar związanych z brakiem ubezpieczenia bardzo wyraźnie zwiększyła się w 2013 r. Po części jest to efekt zmiany w zasadach rachunkowości UFG. „Przed 2013 rokiem Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, po stronie przychodów księgował tylko faktycznie otrzymane kwoty. Obecnie UFG traktuje karę jako przychód już w momencie jej nałożenia” – wyjaśnia Nina Kuczyńska z porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.

Według Niny Kuczyńskiej na uwagę zasługują również informacje dotyczące liczby kierowców nieposiadających aktualnego ubezpieczenia OC. W 2014 roku Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny zebrał informacje o 74 457 takich osobach. To oznacza roczny spadek o 4,52%. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że ubiegłoroczny wynik jest o 163% wyższy od wartości sprzed dziewięciu lat.

Bardzo duży wzrost liczby zgłoszeń dotyczących braku ubezpieczenia wynika z wprowadzonych zmian systemowych i nowych zasad pracy policji. Od kilku lat funkcjonariusze „drogówki” coraz częściej kontrolują ważność OC. Pomaga im w tym elektroniczny system e-Zawiadomienia. Nina Kuczyńska przypomina, że Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny dokonuje również automatycznych kontroli na podstawie informacji zgromadzonych w swojej bazie danych. Dzięki temu można wykryć przerwę w obowiązkowym ubezpieczeniu bez działań policji lub innych uprawnionych organów (np. Straży Granicznej lub Inspekcji Transportu Drogowego).

Warto nadmienić, że w ubiegłym roku UFG sam wykrył 26 775 przypadków związanych z brakiem polisy OC dla posiadaczy pojazdów mechanicznych. Ponad połowę kierowców bez polisy (13 910), UFG zidentyfikował przy pomocy systemu monitorującego daty ważności ubezpieczeń (zwanego potocznie wirtualnym policjantem). Prócz wprowadzenia funkcji wirtualnego policjanta (pod koniec 2011 r.), Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny w ostatnich latach znacznie usprawnił też procedury windykacyjne.

Wysokość kar za brak obowiązkowego ubezpieczenia, które nakładał

i otrzymywał Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (lata 2005 – 2014)

Rok Wysokość kar nałożonych na kierowców Wysokość kar nałożonych na rolników Łączna wysokość kar, które nałożył UFG Liczba spraw dotyczących braku obowiązkowego OC dla kierowców
2014 r.  111 170 312,74 zł*  15 220,00 zł*  111 185 532,74 zł* 74 457
2013 r.  86 380 394,45 zł*  80 868,12 zł*  86 461 262,57 zł* 77 982
2012 r. 15 032 522,53 zł 77 082,83 zł 15 109 605,36 zł 66 200
2011 r. 13 759 383,43 zł 116 477,96 zł 13 875 861,39 zł 43 934
2010 r. 12 356 016,18 zł 135 433,04 zł 12 491 449,22 zł 55 060
2009 r. 10 720 685,75 zł 149 572,38 zł 10 870 258,13 zł 23 503
2008 r. 12 221 724,09 zł 158 821,75 zł 12 380 545,84 zł 24 404
2007 r. 15 831 083,91 zł 108 307,29 zł 15 939 391,20 zł 28 822
2006 r. 18 512 691,49 zł 119 935,87 zł 18 632 627,36 zł 23 371
2005 r. 22 314 988,72 zł 129 904,11 zł 22 444 892,83 zł 28 263

*- Uwaga: od 1 stycznia 2013 roku Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny uwzględnia również kary, które zostały nałożone w danym roku i niezapłacone. Do 2013 roku UFG jako przychód kwalifikował tylko kary faktycznie zapłacone.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z raportów UFG

 Obowiązujące stawki karne wzrastają co 12 miesięcy …

 W kontekście opłat karnych dla kierowców warto wspomnieć, że na początku bieżącego roku znów wzrosła ich wysokość (patrz poniższa tabela). Ta zmiana wynika z przepisów ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, wysokość kary za brak OC jest ustalana jako odpowiednia część najniższego wynagrodzenia za pracę (w danym roku). Karna opłata dla kierowcy samochodu osobowego, który dłużej niż 14 dni nie posiadał ważnego OC, wynosi 200% minimalnej płacy brutto na etacie (200% x 1750 zł w 2015 r.). „Wysokość kary wymierzanej przez UFG będzie znacznie niższa, jeżeli długość przerwy w ubezpieczeniu nie przekroczyła 14 dni (patrz poniższe zestawienie). Ta zasada obowiązuje również wtedy, gdy nieubezpieczony pojazd należy do innej kategorii niż samochody osobowe” – wyjaśnia Nina Kuczyńska z porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.   

Wysokość kar dla kierowców, którzy nie posiadają obowiązkowego ubezpieczenia komunikacyjnego (2015 r.)
Stawki obowiązujące od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 r.
Rodzaj nieubezpieczonego pojazdu →

Przerwa w ciągłości ubezpieczenia

samochód osobowy samochód ciężarowy, autobus lub ciągnik samochodowy inny pojazd

(np. motocykl lub motorower)

powyżej 14 dni

(ukarany kierowca płaci 100% stawki)

3 500 zł  5 250 zł  580 zł
od 4 do 14 dni

(ukarany kierowca płaci 50% stawki)

1 750 zł  2 630 zł  290 zł
do 3 dni

(ukarany kierowca płaci 20% stawki)

700 zł    1 050 zł  120 zł

Źródło: opracowanie własne na danych ze strony UFG

 Kierowcy, którzy nie posiadają aktualnego ubezpieczenia OC, powinni zdawać sobie sprawę, że kara od UFG nie będzie jedyną konsekwencją ich wykroczenia. W przypadku kontroli drogowej, brak ważnego dowodu ubezpieczenia skutkuje mandatem wynoszącym 50 zł.

„Znacznie poważniejsze konsekwencje dla kierowcy będzie miała sytuacja, w której spowoduje on kolizję. Wówczas Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny pokryje koszty związane z naprawą auta poszkodowanej osoby. W dalszej kolejności UFG wystąpi do nieubezpieczonego sprawcy wypadku z tzw. roszczeniem regresowym. To oznacza, że osoba nieposiadająca polisy OC będzie musiała zwrócić koszt likwidacji szkód wraz z ewentualnymi odsetkami” – ostrzega Nina Kuczyńska z porównywarki ubezpieczeń Ubea.pl.  

 autor: Andrzej Prajsnar, porównywarka ubezpieczeń Ubea.pl

W ostatnich tygodniach pojawia się coraz więcej negatywnych opinii o Funduszu Mieszkań na Wynajem (FMnW). Nie są one zaskoczeniem dla tych osób, które już wcześniej przeanalizowały zasady najmu państwowych „czynszówek”. Zakup 20 000 mieszkań od deweloperów nie wydaje się dobrym sposobem na wydanie 5 miliardów złotych. Lepszą alternatywą są rozwiązania niewymagające tworzenia nowych funduszy i kolejnych stanowisk zarządczych …  

Wysokie czynsze lokali z FMnW nie powinny zaskakiwać

Po zakupie pierwszych lokali przez FMnW i ujawnieniu poziomu czynszów, wiele osób poczuło się zawiedzionych. Koszt wynajmu „czynszówek” dostępnych w Poznaniu (przy ulicy Saperskiej) jest znacząco wyższy od rynkowej średniej. Ta sytuacja przeczy wcześniejszym informacjom o preferencyjnych warunkach najmu przez FMnW. Fundusz Mieszkań na Wynajem miał zaproponować czynsze nawet o 20% – 30% niższe od rynkowej średniej. Jednocześnie przedstawiciele FMnW zapewniali, że planowana inwestycja przyniesie zysk wynoszący 4% rocznie. Tych dwóch założeń po prostu nie można ze sobą pogodzić. Każda osoba znająca realia wynajmu w dużych miastach wie, że rentowność założoną przez FMnW (około 4%/rok) można uzyskać tylko wtedy, gdy czynsz za nowe i dobrze wykończone mieszkanie będzie wyższy od lokalnej średniej.

Dość wysokie czynsze to nie jedyny „grzech” Funduszu Mieszkań na Wynajem. Wątpliwości budzi również kwalifikacja najemców na podstawie kolejności zgłoszeń i brak kryteriów premiujących osoby z niższym dochodem. Jednak największym źródłem kontrowersji jest utajnienie cen zakupu mieszkań od deweloperów. W przypadku inwestycji, którą finansuje bank należący do Skarbu Państwa, na pewno przydałaby się większa transparentność – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warto nadmienić, że FMnW niedawno uzgodnił warunki transakcji z kolejnym inwestorem. Ofertę Funduszu Mieszkań na Wynajem wkrótce powiększą 134 lokale powstające w drugim etapie inwestycji Browar Gdański. Ceny niesprzedanych mieszkań z tego samego projektu wynoszą aż 6700 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. Dlatego gdańscy klienci FMnW raczej nie mogą spodziewać się niskich czynszów.

Deficyt lokali socjalnych jest przyczyną wielu problemów …

Fundusz Mieszkań na Wynajem to niezbyt udana odpowiedź na istotny problem. Trudno zaprzeczyć, że polski rynek najmu lokali jest niewielki i mało profesjonalny. Jego charakterystyczne cechy to dość wysoki poziom czynszów (zwłaszcza w metropoliach) i brak strategicznych inwestorów. Działalność FMnW ma sprawić, że duże firmy zainteresują się budową mieszkań na wynajem. Tymczasem poważni inwestorzy już od kilkunastu lat konsekwentnie omijają rynek najmu. Przyczyną takiego stanu rzeczy są problemy, które nie doczekały się rozwiązania od lat 90 – tych.

Najważniejsza bariera hamująca rozwój taniego wynajmu jest ściśle powiązana z polityką społeczną państwa i samorządów – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Odczuwalny deficyt lokali dla najuboższych sprawia, że politycy obawiają się poważnej liberalizacji zasad eksmisji. Dlatego rolę mieszkań socjalnych pełnią lokale prywatne, komunalne i spółdzielcze, z których trudno eksmitować osoby niepłacące czynszu. Taka sytuacja nie zachęca inwestorów do budowy lub zakupu mieszkań na wynajem. Wprowadzenie możliwości stosowania najmu okazjonalnego przez przedsiębiorców nie rozwiązało opisywanego problemu. Istnieją bowiem poważne wątpliwości, czy w niektórych przypadkach szybka eksmisja okazjonalnego najemcy jest legalna. Problemy występują na przykład wtedy, gdy lokator nie może zająć mieszkania wskazanego w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

Zmiany polegające na faktycznej liberalizacji zasad eksmisji i deregulacji najmu będą możliwe dopiero po zwiększeniu liczby lokali socjalnych. Za stopniowym wprowadzaniem zmian przemawiają m.in. względy społeczne. W obecnej sytuacji budowa lokali socjalnych jest bardziej racjonalnym celem wydatkowania środków z BGK, niż niezbyt tani wynajem państwowych „czynszówek”. Warto pamiętać, że problemy i koszty związane z brakiem lokali dla najuboższych wciąż narastają. W samym Krakowie brakuje ponad 3000 takich mieszkań, a urząd miasta co roku płaci wynajmującym od 4 do 7 mln zł odszkodowań. Rekompensaty są przyznawane właścicielom mieszkań, którzy ze względu na brak lokali socjalnych w gminie nie mogą pozbyć się uciążliwego najemcy (patrz art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Gwoli ścisłości trzeba wspomnieć, że Bank Gospodarstwa Krajowego od 2007 r. dotuje budowę mieszkań socjalnych. Przez osiem lat (2007 r. – 2014 r.) na ten cel wydatkowano 0,54 mld zł. Podana kwota nie wydaje się imponująca, gdy zestawimy ją z przewidywanym kosztem zakupu 20 000 lokali przez Fundusz Mieszkań na Wynajem (5 mld zł). Można szacować, że przesunięcie 60% – 70% środków zaplanowanych do wykorzystania przez FMnW, pozwoliłoby na zupełne zlikwidowanie deficytu mieszkań socjalnych. Wtedy próba normalizacji stosunków panujących na rynku najmu nie budziłaby tak dużego oporu społecznego.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

Przygotowanie inwestycji deweloperskiej jest kosztowne i wymaga wielu formalności. Późniejsza budowa nowego osiedla przebiega jednak dość szybko i sprawnie. Statystyczny deweloper buduje i wykańcza nowy blok w ciągu 24 – 25 miesięcy. Spółki deweloperskie utrzymują takie tempo prac już od początku minionej dekady. W trakcie ostatnich 11 lat spore zmiany dotyczyły metrażu, a nie czasu budowy mieszkań deweloperskich.

Tylko inwestorzy indywidualni budują coraz szybciej

 Główny Urząd Statystyczny regularnie zbiera i publikuje dane na temat czasu wznoszenia budynków mieszkalnych. GUS w swoich analizach wyodrębnia m.in. budynki z mieszkaniami na sprzedaż lub wynajem. Ich budowa jest związana z działalnością spółek deweloperskich. Na uwagę zasługują także wyniki uzyskiwane przez inwestorów indywidualnych. Do tej kategorii GUS zalicza głównie osoby, które budują dom na własne potrzeby. Zgodnie z klasyfikacją Głównego Urzędu Statystycznego, inwestorami indywidualnymi są też przedsiębiorcy prowadzący działalność deweloperską. Wkład takich „mikrodeweloperów” w wyniki budownictwa indywidualnego nie przekracza jednak kilku procent.

Dzięki informacjom zaprezentowanym na poniższym wykresie można sprawdzić, jak zmieniał się średni czas wznoszenia budynków przez deweloperów. Ta wartość była dość stabilna od 2004 roku (wynik: 24,9 miesiąca) do 2014 roku (wynik: 24,7 miesiąca). Spore odchylenia od przeciętnego poziomu (w 2003 r. i 2010 r.) prawdopodobnie są efektem mroźnej zimy, która na dłużej zatrzymała prace budowlane – tłumaczy Andrzej Prajsnar – analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Stabilizacja średniego czasu budowy mieszkań i budynków deweloperskich wynika z braku istotnych zmian technologicznych. W 2004 roku aż 88% mieszkań ukończonych przez spółki deweloperskie, TBS-y i spółdzielnie powstało z użyciem tzw. technologii tradycyjnej udoskonalonej (np. beton komórkowy i bloczki silikatowe jako główny budulec). Po upływie jedenastu lat analogiczna wartość spadła do 83%. W sprawdzanym okresie (2004 r. – 2014 r.) ponad dwukrotnie zwiększyła się popularność budynków wykonanych w technologii monolitycznej. Ze statystycznego punktu widzenia ich budowa nie trwa jednak krócej.

Na tle prawie niezmiennego czasu prowadzenia budowy przez deweloperów, uwagę zwracają zmiany dotyczące budownictwa indywidualnego. W tej kategorii statystycznej, która jest związana głównie z budową domów jednorodzinnych, można zauważyć wyraźne przyspieszenie tempa prac (patrz poniższy wykres). Od 2003 r. średni czas budowy prowadzonej przez inwestorów indywidualnych skrócił się z 85 miesięcy do 57 miesięcy. Tak duża zmiana prawdopodobnie jest wynikiem:

  • zastosowania mniej czasochłonnych technologii w budownictwie indywidualnym
  • większej popularności kredytów budowlanych (kredytowanie eliminuje przerwy związane z gromadzeniem środków na dalszą budowę)
  • wzrostu popularności firm, które przejmują kontrolę nad budową i wykonują lub zlecają wszystkie niezbędne prace   

Można oczekiwać, że w kolejnych latach prace prowadzone przez inwestorów indywidualnych będą trwały coraz krócej. Najbardziej prawdopodobny scenariusz dla rynku deweloperskiego, zakłada stabilizację średniego czasu budowy na dotychczasowym poziomie.

Nowe mieszkania czas budowy wyk.1

Już od kilku lat nowe mieszkania szybko się kurczą …

 W kontekście prac budowlanych warto wspomnieć o metrażu powstających lokali (patrz poniższa tabela). Dane GUS-u wskazują bowiem, że od stycznia do grudnia 2014 r. znów zmniejszyła się średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach oddanych przez deweloperów –  tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Ta wartość jest już niższa od 60 mkw. Zbliżony wynik po raz ostatni odnotowano w 2003 r. Później poprawa koniunktury gospodarczej w połączeniu z liberalną polityką kredytową banków, zmotywowała deweloperów do projektowania większych lokali. Ich średni metraż w 2008 r. osiągnął aż 68,2 mkw. Od tego czasu jest widoczny prawie nieprzerwany spadek analizowanego wskaźnika (patrz poniższe zestawienie). W odpowiedzi na oczekiwania klientów, deweloperzy budują coraz więcej kompaktowych mieszkań. Ten trend również w kolejnych latach powinien wpływać na średnią powierzchnię ukończonych lokali.

Nowe mieszkania czas budowy tab.1

Spadek średniego metrażu jest widoczny nie tylko w inwestycjach prowadzonych przez spółki deweloperskie. Dane GUS-u wskazują, że od 2011 r. zmniejsza się również powierzchnia mieszkań w budynkach ukończonych przez inwestorów indywidualnych (głównie domach wolnostojących). Jedną z przyczyn tego zjawiska może być działalność programu RnS. Rodzina na Swoim poprzez system kredytów z dopłatami premiowała budowę domów o niewielkiej powierzchni użytkowej (do 140 mkw.). Większość spośród 33 400 dotowanych domów została ukończona już w bieżącej dekadzie. Ich stopniowe oddawanie do użytku jeszcze przez 2 – 3 lata może wpływać na statystyki dotyczące średniego metrażu.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

W bieżącym roku debata na temat „frankowych” kredytów jest bardzo żywiołowa. Trudno się temu dziwić, ponieważ skutki styczniowego umocnienia franka odczuwa 560 000 gospodarstw domowych. Dyskutujący dziennikarze oraz internauci wykorzystują różne argumenty. Wśród stwierdzeń powielanych w Internecie, znajdziemy zarówno fakty, jak i mity. W pierwszej kolejności warto ocenić argument, którym szermują zwolennicy masowego przewalutowania kredytów …

Mit: za przewalutowanie kredytów zapłacą tylko banki

Plan pomocy dla „frankowców” zakładający, że tylko banki poniosą koszty przewalutowania, ma jedną zasadniczą wadę. Mówiąc krótko: jest on niemożliwy do zrealizowania. Dla osób znających podstawowe zasady rachunkowości, oczywisty wydaje się fakt, że po spadku księgowej wartości kredytów (na wskutek przewalutowania po niskim kursie), bank obniży swój zysk brutto lub odnotuje roczną stratę. W pierwszym wypadku spadnie kwota płaconego podatku dochodowego (CIT). Roczna strata banku spowoduje obniżkę podatku do zera i dodatkowo zostanie rozliczona w pięciu kolejnych latach.

Rząd bardzo dobrze wie, że budżet poniesie około 19% kosztów związanych z preferencyjnym przewalutowaniem kredytów. Dlatego minister finansów bacznie obserwuje poczynania banków i KNF-u – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. W tym kontekście warto pamiętać, że sektor bankowy jest strategicznym płatnikiem podatku dochodowego. Od stycznia do listopada 2014 r. banki wpłaciły do budżetu państwa 3,77 mld zł. To 16% kwoty podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), którą fiskus miał zebrać minionym roku.

Fakt: banki stosowały niedozwolone klauzule umowne

Po kolejnych wyrokach sądów nie ma wątpliwości, że niektóre umowy kredytów waloryzowanych kursem franka były wadliwe. Najpoważniejszych błędów nie ustrzegły się takie instytucje jak mBank (dawny BRE Bank) i Millennium Bank. Nieprawidłowości dotyczyły głównie ustalania kursów franka przy waloryzacji kredytu i przeliczeniu rat na złote (zobacz klauzule niedozwolone numer 3178, 3179 i 5743 z rejestru UOKiK).

W obliczu coraz większej liczby pozwów indywidualnych i zbiorowych, banki nie unikną wypłaty odszkodowań dla „frankowców”. Sytuację sektora bankowego poprawia fakt, że grupa najbardziej aktywnych kredytobiorców na razie liczy kilka tysięcy osób.

Mit: wszyscy zadłużeni we franku potrzebują pomocy

Wyższe notowania franka wpłynęły na wydatki półmilionowej grupy rodzin. To nie oznacza jednak, że wszyscy „frankowcy” znajdują się w dramatycznym położeniu. Poważne problemy ze spłatą swoich rat (opóźnienie powyżej 90 dni) ma mniej niż 2% osób zadłużonych we franku (dane BIK). Sytuację „frankowców” poprawia fakt, że dochody ponad 90% z nich są wyższe od krajowej średniej (zobacz marcowy raport NBP o inflacji).

W kwietniu praktycznie wszystkie raty „frankowych” kredytów powinny wrócić do poziomu z końca 2014 r. (m.in. dzięki bardzo niskim notowaniom LIBOR-u). Znacznie większym problemem niż wysokość rat, jest aktualny poziom zadłużenia osób, które podpisały umowę kredytową w 2007 r. lub 2008 r. (patrz poniższy wykres). Poważny problem z „frankowym” długiem ma około 180 000 gospodarstw domowych. Ich aktualne zobowiązanie po przeliczeniu na złote przekracza 100% wartości mieszkania (wskaźnik LtV większy niż 100%). Ewentualna pomoc powinna się skupić na osobach z tej grupy, które dodatkowo osiągają dość niskie dochody (np. nie wyższe niż krajowa średnia + 10%)

Fakty i mity o frankowych kredytach wyk.1Fakt: „frankowe” kredyty sprzedawano zbyt agresywnie 

Polityka sprzedażowa dotycząca „frankowych” kredytów miała dwie zasadnicze wady. Po pierwsze, masowo oferowano produkt, który ze względu na ryzyko, powinien być zarezerwowany dla kilkunastu tysięcy najzamożniejszych klientów. Dodatkowym źródłem problemów był system premiowania, zachęcający pracowników banku i pośredników do sprzedawania kredytów waloryzowanych kursem franka. Ta sytuacja w połączeniu z niskim poziomem wiedzy finansowej i niefrasobliwością klientów, doprowadziła do powstania problemu o ogromnej skali.

Oceniając odpowiedzialność banków, trzeba wziąć pod uwagę fakt, że te profesjonalne instytucje prócz przywilejów (np. BTE, kreacja pieniądza) mają szczególne obowiązki. Brak odpowiednich regulacji nie zwalnia kredytodawców z dbałości o stabilność systemu finansowego – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dlatego propozycja ZBP zgodnie, z którą banki poniosą tylko 1/3 kosztów działania funduszu stabilizacyjnego dla „frankowców”, wydaje się nieadekwatna do okoliczności.

Mit: waloryzacja kredytu do franka jest niedopuszczalna

Na internetowych forach czasem można przeczytać opinie, które sugerują, że waloryzacja kredytów do kursu franka jest wręcz nielegalna. Takie stwierdzenia opierają się na dosłownej interpretacji artykułu 3581 §2 kodeksu cywilnego (KC). Zgodnie ze wspomnianym artykułem, waloryzacja świadczenia jest dopuszczalna przy zastosowaniu „innego niż pieniądz miernika wartości”. To sformułowanie odczytane dosłownie może wskazywać, że waloryzację kredytów do franka szwajcarskiego przeprowadzono niezgodnie z przepisami.

Po przeczytaniu komentarzy do kodeksu cywilnego, okazuje się jednak, że wśród autorów zdecydowanie przeważa inny pogląd. Zgodnie z nim określenie „pieniądz” użyte w art. 3581 §2 KC dotyczy tylko waluty krajowej. Z właściwej interpretacji przepisu wynika, że waloryzacja do waluty obcej jest dopuszczalna (po nowelizacji KC przeprowadzonej w 1990 r.). Ten ogólny wniosek nie zmienia jednak oceny niedozwolonych klauzul w poszczególnych umowach. Niektóre banki (np. BRE Bank i Millennium) przeprowadziły waloryzację w wadliwy sposób (np. przyjmując kurs franka wyznaczony na podstawie niejasnych zasad).

Przykład ostatniego mitu potwierdza, że rzetelna dyskusja na temat „frankowych” kredytów nie jest łatwa i wymaga wiedzy z wielu dziedzin. Informacje rozpowszechniane w Internecie (np. przez samych kredytobiorców), często przynoszą więcej szkody niż pożytku.

 autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

 

Projekt ustawy zmieniającej MdM trafił już do laski marszałkowskiej. Jeżeli proces ustawodawczy przebiegnie zgodnie z planem, to w III kwartale b.r. rządowy program będzie już działał na nowych zasadach. Wielu przyszłych uczestników Mieszkania dla Młodych zastanawia się, czy planowane zmiany mogą im przynieść dodatkowe korzyści. Odpowiedź na to pytanie zależy głównie od liczby wychowywanych dzieci.  

Wielodzietni rodzice powinni wstrzymać się z zakupem lokum

Zmiany planowane przez rząd mają na celu popularyzację MdM-u wśród rodziców wychowujących więcej niż jedno dziecko. W 2014 roku takie osoby stanowiły zaledwie 3,50% wszystkich beneficjentów programu. Ubiegłoroczny wynik ma się znacznie poprawić dzięki:

  1. likwidacji limitu wiekowego (35 lat) dla rodziców wychowujących przynajmniej trójkę dzieci
  2. zniesieniu wymagań dotyczących zakupu pierwszego mieszkania przez rodziców posiadających przynajmniej troje dzieci
  3. dwukrotnemu zwiększeniu wskaźnika przeliczeniowego dla rodziców wychowujących przynajmniej trójkę dzieci (wzrost z 15% przeliczeniowej wartości mieszkania do 30% tej podstawy)
  4. zwiększeniu dotowanej powierzchni z 50 mkw. do 65 mkw. (zmiana ma dotyczyć tylko rodziców wychowujących co najmniej trójkę dzieci)
  5. zwiększeniu wskaźnika przeliczeniowego dla rodziców posiadających dwójkę dzieci (wzrost z 15% przeliczeniowej wartości mieszkania do 20% tej podstawy)

Zmiany wymienione w trzech ostatnich punktach będą miały konkretny skutek finansowy dla tych kredytobiorców, którzy wychowują przynajmniej dwójkę dzieci. Można się o tym przekonać, analizując wyniki przedstawione w poniższej tabeli. Jak widać, dofinansowanie wkładu własnego dla przykładowej rodziny wielodzietnej wzrośnie aż o 160% (z 36 157,50 zł do 94 009,50 zł). W przypadku kredytobiorców posiadających dwójkę dzieci, analogiczna zmiana dopłaty wynosi 13 445,00 zł (+33,33%). Nawet taka różnica w wysokości pomocy może skłonić do przełożenia decyzji o zakupie dotowanego mieszkania. Wielodzietni rodzice nie powinni mieć żadnych wątpliwości – program MdM po zmianach będzie dla nich o wiele bardziej korzystny. Warto nadmienić, że rodziny wielodzietne otrzymają również wyższą premię za narodziny kolejnego potomka przed upływem 5 lat od zakupu mieszkania. Taki bonus (5% wartości przeliczeniowej mieszkania) będzie naliczany z uwzględnieniem większego metrażu (65 mkw. zamiast 50 mkw.) – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

W obecnym kształcie ustawa zmieniająca MdM nie przewiduje większych korzyści finansowych dla pozostałych beneficjentów (singli, bezdzietnych małżonków oraz rodziców wychowujących jedno dziecko). Rząd nie zamierza też usunąć ograniczeń w programie, które są źródłem największych kontrowersji. Dopłaty nadal mają otrzymywać tylko nabywcy nowych mieszkań i domów. Na zniesienie limitu wiekowego oraz wymogu dotyczącego zakupu pierwszego lokum mogą liczyć jedynie rodziny wielodzietne (patrz punkt numer 1 i 2 z powyższej listy).

24.03 Czy warto czekać na zmiany w MdM tab.1

Uwaga: prócz dodatkowych zachęt rząd planuje nowe sankcje

Oprócz zachęt skierowanych do większych rodzin, nowelizacja ustawy o MdM-ie przewiduje zmiany dotyczące wszystkich beneficjentów. Po wprowadzeniu nowych przepisów system dopłat będzie obejmował również mieszkania budowane przez spółdzielnie oraz lokale powstałe na wskutek adaptacji budynków niemieszkalnych. Kolejne novum to możliwość przystąpienia dowolnej osoby do preferencyjnego kredytu. Obecnie grono współkredytobiorców jest ograniczone do członków najbliższej rodziny. Nowe przepisy mają także ułatwić zakup ukończonego mieszkania w sytuacji, gdy deweloper korzystał z kredytu hipotecznego – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Wymienione rozwiązania raczej nie zachęcą singli i mniejszych rodzin do przełożenia decyzji o zakupie dotowanego lokum. Takie osoby mogą obawiać się spadku obowiązujących limitów. Do zmiany kredytowych planów zniechęca jeszcze jedna kwestia. Warto wiedzieć, że nowelizacja ustawy o MdM wprowadza dodatkowe sankcje dla uczestników programu. Nadpłata kredytu kwotą większą niż otrzymane wsparcie z budżetu, będzie skutkowała koniecznością zwrotu części dofinansowania. Takie ograniczenie ma obowiązywać przez pierwsze pięć lat od zakupu dotowanej nieruchomości. Nie muszą się go obawiać nabywcy mieszkań, którzy podpiszą umowę kredytową przed wejściem w życie znowelizowanej ustawy o MdM.

autor: Andrzej Prajsnar, portal RynekPierwotny.pl

Przedstawiciele Związku Banków Polskich w styczniu prognozowali roczny spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Najnowsze wydanie raportu AMRON SARFiN potwierdza wcześniejsze prognozy. Zebrane informacje wskazują, że w całym 2014 r. banki udzieliły około 174 000 kredytów na cele mieszkaniowe. Tak niskiej sprzedaży „hipotek” nie notowano od dziewięciu lat …

W IV kw. 2014 r. wzrosła tylko liczba rządowych dopłat

Wyniki rynku kredytów mieszkaniowych z IV kw. 2014 r. są dość zaskakujące. Nie sprawdziły się bowiem prognozy mówiące, że perspektywa podwyższenia minimalnego wkładu (z 5% do 10%) bardzo zaktywizuje kredytobiorców.

W poprzednim kwartale Centrum AMRON odnotowało spadek liczby oraz wartości nowych kredytów na cele mieszkaniowe (patrz poniższy wykres). W stosunku do III kw. 2014 r. banki sfinansowały o 1,51% mniej mieszkań i domów. Zmiana łącznej wartości podpisanych umów wyniosła natomiast (-0,77%). Dzięki aktywności uczestników MdM-u kwartalne spadki nie były większe. Od października do grudnia ub.r. ponad 10,40% kredytów na cele mieszkaniowe zostało udzielonych z rządową dopłatą. To oznacza powrót do wartości notowanej w pierwszym kwartale działania programu Mieszkanie dla Młodych (patrz poniżej). Spory wpływ na poprawę wyników MdM-u miała październikowa podwyżka limitu obowiązującego w Warszawie (z 6126,90 zł/mkw. do 6583,14 zł/mkw.).

AMRON SARFiN RP wyk.1

Od 2008 roku rynek hipoteczny skurczył się o 35% – 40%

Dane Centrum AMRON pozwalają również na przeanalizowanie sprzedaży kredytów mieszkaniowych w znacznie szerszej perspektywie. Poniższa tabela zawiera informacje na temat całorocznej liczby i wartości nowych „hipotek” (lata 2008 – 2014). Wyniki z ubiegłego roku nie prezentują się korzystnie. Liczba udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe w stosunku do 2008 r. spadła o 39,29% – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku wartości „hipotek” ujemna zmiana przekroczyła 35%. Warto również dodać, że pod względem liczby mieszkań i domów sfinansowanych przez banki, miniony rok był najgorszy od dziewięciu lat.

Wyniki rynku hipotecznego z ub.r. niewiele zmieniły się w stosunku do poprzedniego okresu (styczeń – grudzień 2013 r.). Roczna zmiana liczby nowych „hipotek” wyniosła (-1,57%). Po zsumowaniu łącznej wartości umów kredytowych odnotowano natomiast niewielki wzrost (o 0,96% w relacji do 2013 r.).

Porównując dane z dwóch ostatnich lat, trzeba jednak pamiętać o istotnych różnicach. W 2014 r. na sprzedaż kredytów mieszkaniowych pozytywnie wpływał program MdM. Kredytobiorców zachęcały również niższe notowania stopy WIBOR. Mimo tych uwarunkowań, połączonych z szybszym tempem wzrostu gospodarczego, banki nie poprawiły wyników sprzedażowych. Główną przyczyną był coraz większy wpływ niekorzystnych czynników (np. emigracji zarobkowej i niskiej stabilności zatrudnienia młodych osób). Trudno zatem oczekiwać, że w bieżącym roku wzrośnie liczba nowych „hipotek”. Obecnie dodatkową barierą dla kredytobiorców jest wyższy poziom wymaganego wkładu. Efekt restrykcji wprowadzonych przez KNF można było zauważyć już w styczniu. Dane Związku Banków Polskich (Index PENGAB) wskazują, że na początku b.r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyraźnie spadła.

AMRON SARFiN RP tab.1Demografia będzie nieubłagana również dla banków …

Kredytodawcy powinni zdawać sobie sprawę, że za kilka lat nawet obecne wyniki sprzedażowe mogą być oceniane jako bardzo dobre. Na razie sprzedaż kredytów mieszkaniowych wciąż jest wspierana przez skutki wyżu demograficznego z lat 80 – tych. Ta sytuacja zmieni się już niebawem. Na początku kolejnej dekady spory udział w grupie potencjalnych kredytobiorców, będzie miało niezbyt liczne pokolenie osób urodzonych po 1990 r. Na kondycję rynku hipotecznego wpłynie też wzrost liczby mieszkań, które zmarli seniorzy pozostawią swoim rodzinom. Warto pamiętać, że wkrótce umrze wiele osób urodzonych w latach powojennego wyżu.

Sektor bankowy nie uniknie zmian związanych z emigracją zarobkową i niewielką liczbą urodzeń. Dlatego banki już teraz muszą przygotować się na spadek popularności kredytów mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie coraz bardziej istotny dla kredytodawców będzie inny element ich oferty hipotecznej. Mowa o odwróconym kredycie. Ten produkt bankowy na razie nie cieszy się dużym zainteresowaniem. Czynniki demograficzne w połączeniu ze spadkiem stopy zastąpienia dla nowych emerytur powinny jednak zmienić obecną sytuację.

autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

 

 

Notowania międzybankowej stopy LIBOR CHF 3M obecnie są niższe od (-0,90%). W tej sytuacji banki, które udzielały „frankowych” kredytów mają dość poważny problem. Pod koniec stycznia b.r. kredytodawcy zdecydowali się na wliczanie ujemnego LIBOR-u CHF podczas zmiany oprocentowania „hipotek”. Wiele kredytów we franku ma bardzo niskie marże (np. 0,75% – 0,80%). Dlatego może się okazać, że zaktualizowane oprocentowanie będzie niższe od zera. Niektóre banki wezmą pod uwagę ujemną stawkę oprocentowania. Ich klienci otrzymają niewielką dopłatę do kredytu.

Czterej kredytodawcy naliczą dłużnikom ujemne odsetki …

Obecnie „frankowe” kredyty znajdują się w aktywach prawie wszystkich wiodących banków. Osiem instytucji z rynkowej czołówki odpowiedziało na pytanie dotyczące ujemnej stawki oprocentowania (patrz poniższa tabela). Na uwzględnienie wartości niższej od zera nie mogą liczyć klienci Raiffeisen Polbanku. Jeśli suma marży i stopy referencyjnej (LIBOR – CHF) będzie ujemna, wspomniany bank weźmie pod uwagę stawkę 0,00% – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Trzej inni kredytodawcy (Credit Agricole, Millennium Bank, Getin Bank) jeszcze nie wybrali konkretnego wariantu. Pracownicy tych banków na razie analizują techniczne, podatkowe i prawne skutki wprowadzenia ujemnego oprocentowania.

Szybką decyzję w sprawie stawek niższych od zera podjął natomiast PKO Bank Polski. Lider rynku kredytowego w razie potrzeby uwzględni ujemne oprocentowanie. Taka operacja będzie skutkowała obniżeniem kapitałowej części raty. Rozwiązanie korzystne dla klientów zastosuje również Eurobank i BZ WBK. Druga z wymienionych instytucji naliczy ujemne odsetki, które później przyczynią się do szybszej spłaty kapitału lub skrócenia okresu kredytowania (patrz poniższa tabela).

Nieco inny wariant wybrał Deutsche Bank. Przedstawiciele DB podkreślają, że przyjęcie ujemnej stawki oprocentowania jest problematyczne ze względów prawnych. Mimo tego Deutsche Bank od kwietnia do grudnia 2015 r. wprowadzi system ratalnych ulg – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. To rozwiązanie będzie dotyczyło kredytów, dla których suma marży i stawki referencyjnej nie przekroczy 0,00%.

Banki zwrot odsetek RP tab.1LIBOR niższy od 0% dobrze amortyzuje wzrost kursu franka

Przy obecnym poziomie stopy LIBOR CHF uwzględnienie oprocentowania niższego od 0,00% nie zapewni kredytobiorcom dużych oszczędności. Większe znaczenie ma fakt, że banki zaakceptowały ujemny LIBOR CHF jako stawkę referencyjną. Klienci tych instytucji, które już zaktualizowały oprocentowanie „hipotek” w CHF, zapłacą prawie taką samą ratę, jak pod koniec ubiegłego roku (patrz poniższy wykres). Dla przykładowego kredytu ze stycznia 2006 r. oszacowana podwyżka wyniosła jedynie 25 zł/m-c. W przypadku kredytów zaciągniętych na początku 2007, 2008 i 2009 roku, widoczny jest nawet spadek raty (dla stopy referencyjnej obniżonej z 0,01% do -0,90%).

Banki zwrot odsetek RP wyk.1

Jak widać, obecny poziom stopy LIBOR CHF skutecznie równoważy wpływ wyższych notowań franka na wysokość raty. To nie oznacza jednak, że najważniejsze problemy „frankowców” zostały rozwiązane. Dla większości osób, które wybrały kredyt rozliczany we franku, największym zmartwieniem jest wysoki poziom wskaźnika LtV (LtV = zadłużenie przeliczone na złote/aktualna wartość nieruchomości). Możliwe, że w przypadku kredytów z najwyższym LtV, banki zgodzą się na przewalutowanie i częściowe umorzenie długu. Koszty takiej operacji zostałyby rozłożone między kredytobiorców, banki i budżet państwa.

autor: Andrzej Prajsnar, portal RynekPierwotny.pl

Od kilkunastu dni znamy wyniki ubiegłorocznej aktywności deweloperów. Dane, które podał Główny Urząd Statystyczny, nie są jeszcze ostateczne. Mimo tego, już teraz można stwierdzić, że ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło przełom na rynku pierwotnym. Od stycznia do grudnia 2014 roku, GUS odnotował spory wzrost liczby pozwoleń na budowę i rozpoczynanych inwestycji. Niewykluczone, że skutkiem deweloperskiego ożywienia będzie duża podaż gotowych i niesprzedanych mieszkań …   

Od kwietnia 2012 roku deweloperzy nie byli tak aktywni

Dzięki informacjom udostępnionym przez GUS, zmiany aktywności krajowych inwestorów można przeanalizować w ujęciu miesięcznym. Taki wariant pozwala m.in. na określenie dokładnych zależności pomiędzy liczbą rozpoczętych i ukończonych mieszkań (patrz poniższe wykresy).

Warto zauważyć, że od I kw. do III kw. 2014 r. deweloperzy oddali niewiele mieszkań – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Dopiero w październiku, listopadzie i grudniu liczba ukończonych lokali znacząco wzrosła. Skłonność inwestorów do oddawania wielu mieszkań w ostatnim kwartale można zaobserwować także pod koniec 2011, 2012 i 2013 r.

Informacje zaprezentowane na poniższych wykresach tłumaczą, dlaczego w 2014 r. liczba ukończonych lokali nie była wysoka. Od stycznia do grudnia ub.r. inwestorzy oddawali do użytku mieszkania, których budowę rozpoczęto około 20 – 21 miesięcy wcześniej. W okresie maj 2012 r. – marzec 2013 r. deweloperzy mocno ograniczyli liczbę nowych inwestycji. Efekty tej decyzji po prawie dwóch latach uwidoczniły się na środkowym wykresie (patrz poniżej). Można oczekiwać, że wzrost liczby ukończonych mieszkań nastąpi już za 9 – 10 miesięcy. Będzie on następstwem wzmożonej aktywności inwestycyjnej w I kw. 2014 r.

Liczba ukończonych mieszkań to jedyny aspekt działalności firm deweloperskich, w którym nie były widoczne spore zmiany. Pod względem liczby rozpoczętych lokali miniony rok przyniósł wyraźne ożywienie – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. W październiku 2014 r. krajowi deweloperzy zainicjowali prace, które doprowadzą do wybudowania ponad 7700 mieszkań. Takich wyników nie notowano od marca i kwietnia 2012 r. (patrz poniżej). Wówczas inwestorów zaktywizowała perspektywa wprowadzenia środków ochrony nabywcy (tj. gwarancji oraz rachunków powierniczych).

W przypadku pozwoleń na budowę rekordowym miesiącem był marzec 2014 r. Pod koniec pierwszego kwartału deweloperzy uzyskali formalną zgodę na wybudowanie ponad 8700 nowych mieszkań. Większa liczba pozwoleń budowlanych dla inwestorów została wydana tylko we wrześniu 2011 r. (około 10 100) i kwietniu 2012 r. (około 9600).

Inwestorzy rynkowa górka wyk.1

 

Po podsumowaniu ubiegłorocznej aktywności deweloperów okazuje się, że w stosunku do poprzednich 12 miesięcy liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 38,72% (patrz poniższa tabela). W przypadku rozpoczętych lokali analogiczna zmiana wyniosła prawie 36%. Trudno o bardziej przekonujący dowód na ożywienie w sektorze deweloperskim.

Inwestorzy rynkowa górka tab.1

Nadmierny optymizm wpędzi inwestorów w kłopoty?

Imponujący wzrost liczby pozwoleń budowlanych i powstających mieszkań był rezultatem optymistycznych przewidywań inwestorów. Po kilku miesiącach dobrej sprzedaży wiele firm deweloperskich postanowiło rozpocząć projekty zaplanowane znacznie wcześniej. Z podobnym zjawiskiem mieliśmy do czynienia na początku 2011 roku (patrz powyższe wykresy).

Wyniki sprzedażowe deweloperów z IV kw. 2014 r. potwierdziły utrzymanie bardzo dobrej koniunktury. Zgodnie z danymi firmy REAS w sześciu metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) nabywców znalazło ponad 11 200 nowych lokali. Powtórzenie tego wyniku będzie jednak bardzo trudne. Trzeba pamiętać, że od 1 stycznia b.r. kredytobiorcy muszą wnieść przynajmniej 10% wartości kupowanego lokum. Wspomniane ograniczenie wynika z zapisów Rekomendacji S IV.

Wstępne dane GUS-u z jesieni 2014 r. wskazują, że optymizm deweloperów na razie nie osłabł. Mimo spadku, który jest typowy dla ostatniego kwartału, liczba mieszkań rozpoczętych w październiku, listopadzie i grudniu znacząco przekraczała średnią z ostatnich lat (ok. 5200 sztuk). Już za trzy miesiące będzie można stwierdzić, czy inwestorzy przeszacowali przyszły popyt. W kwietniu b.r. zostaną bowiem opublikowane kolejne informacje o kwartalnej sprzedaży nowych mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że firmy deweloperskie (podobnie jak banki) odczują skutki Rekomendacji S IV.

autor: Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl

 

W ubiegłym tygodniu duże zainteresowanie mediów wywołała propozycja przewalutowania „frankowych” kredytów. Taki pomysł zaprezentował Przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z koncepcją szefa KNF-u, „frankowcy” mogliby liczyć na przewalutowanie długu po początkowym kursie. W zamian kredytobiorcy dopłaciliby kwotę zaoszczędzoną dzięki niskim ratom. Przewalutowanie jest tylko jedną z wielu propozycji rozwiązania kredytowego problemu. Mimo tego warto obliczyć, ile do takiej operacji musiałby dopłacić dłużnik. Wyniki przykładowej analizy odpowiadają również na pytanie o ratalne korzyści „frankowców” …

Na ratach sporo zaoszczędzili posiadacze kredytów z 2007 r.  

Obliczenia wykonywane przed rokiem wskazywały, że posiadacz „frankowego” kredytu sporo zaoszczędził dzięki niższemu oprocentowaniu. Wysokie notowania CHF w połączeniu z obniżką stóp procentowych NBP zredukowały skalę tych oszczędności. Tym niemniej, ratalne korzyści niektórych „frankowców” wciąż są znaczące. Można się o tym przekonać porównując sumę rat sześciu przykładowych kredytów (patrz poniższy wykres).

Porównywane „hipoteki” z początku 2007, 2008 i 2009 r. prócz waluty (CHF lub PLN) różnią się tylko poziomem marży. Po uwzględnieniu różnic oprocentowania oraz kosztów spreadu można stwierdzić, że suma rat rozliczanych w szwajcarskiej walucie była niższa o:

– 31 063 zł (wynik dla kredytów ze stycznia 2007 r.)

– 16 817 zł (wynik dla kredytów ze stycznia 2008 r.)

– 5 092 zł (wynik dla kredytów ze stycznia 2009 r.).

Jak widać, największe korzyści ratalne osiągnął przykładowy kredytobiorca z 2007 r. Taka osoba mniej straciła na wzroście kursu CHF niż klient podpisujący umowę rok później. Spory wpływ na wynik z 2007 r. miało też długie oddziaływanie różnicy w oprocentowaniu kredytów „złotówkowych” i „frankowych”.

Przewalutowanie frankowcy wyk.1

Skutki przewalutowania odczuliby nie tylko kredytobiorcy

Obliczone różnice ratalne można uwzględnić, jako hipotetyczną kwotę dopłaty do przewalutowania. Poniższa tabela prezentuje finansowe konsekwencje takiej operacji. Przykładowy klient banku w zamian za dopłatę mógłby liczyć na bardzo dużą redukcję zadłużenia (o 125 436 zł, 172 405 zł lub 239 411 zł). W takim układzie zdecydowana większość kosztów przewalutowania (82% – 96%) jest przenoszona na kredytodawcę. Część strat banków (ok. 19%) zostałaby skompensowana dzięki obniżce płaconego podatku dochodowego. Poprzez mniejsze wpływy z tytułu CIT budżet państwa też odczułby koszty masowego przewalutowania. Wzrost opodatkowanej konsumpcji „frankowców” w dłuższej perspektywie częściowo zrekompensowałby kwotę utraconą przez fiskusa.

Konsekwencje przewalutowania na pewno ponieśliby klienci krajowych banków. Dom Maklerski Trigon oszacował, że uwzględnienie kursu CHF – PLN z daty udzielenia kredytu będzie kosztować banki aż 34 mld zł. Obciążenie sektora bankowego sumą dwukrotnie większą od ubiegłorocznego zysku netto, skutkowałoby długotrwałym pogorszeniem warunków lokat i nowych kredytów.

Przewalutowanie frankowcy tab.1

Przeliczenie zadłużenia według początkowej wartości franka jest radykalnym rozwiązaniem. Trzeba pamiętać, że rząd Viktora Orbana w ramach obowiązkowego przewalutowania uwzględnił kurs CHF – HUF z 7 listopada 2014 r. lub średnią obliczoną od 16 czerwca do 7 listopada 2014 r. Odszkodowania za niewłaściwe praktyki węgierskich banków mają zrekompensować niekorzystny kurs wymiany – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Po ich wypłacie przeciętne zadłużenie kredytobiorcy powinno spaść o 20%. W trzech analizowanych przykładach obniżka aktualnego długu wynosi aż 34% – 46% (po wliczeniu dopłaty klienta).

Ostateczne rozwiązanie problemu może być zupełnie inne

Koncepcja zaprezentowana przez szefa KNF-u wydaje się bardzo korzystna dla „frankowców”. Takie osoby nie powinny jednak popadać w euforię. Możliwe, że po przeanalizowaniu wszystkich skutków przewalutowania, nadzór finansowy zaproponuje mniej radykalne rozwiązanie. Obecnie KNF musi wziąć pod uwagę nie tylko sytuację zadłużonych kredytobiorców. Równie ważne są takie kwestie, jak stabilność sektora bankowego i bezpieczeństwo depozytów.

Mimo kompetencji KNF-u ostateczna decyzja należy do polityków, którzy przygotowują się na wyborczy maraton. Z ich punktu widzenia niezwykle ważna będzie opinia przyszłych wyborców. Wyniki ankiety, którą od 16 do 19 stycznia b.r. przeprowadził portal Bankier.pl wskazują, że mniej niż 40% internautów opowiada się za państwową pomocą dla „frankowców”.

autor: Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl

Eksperci

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

AKTUALNOŚCI

Zniesienie limitu ZUS od 1 stycznia 2020 – znowu prawdopodobne

12 listopada 2019 r. do Sejmu trafił projekt ustawy, przewidującej zniesienie górnego limitu składek...

Wielka kradzież danych osobowych. Uważaj, żeby nie spłacać cudzego kredytu!

W ciągu kilkunastu dni dane osobowe kilkuset tysięcy osób trafiły w niepowołane ręce na skutek rażąc...

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...