sobota, Maj 26, 2018
Facebook
Home Archiwa 2018 Maj 15

Dzienne archiwaMaj 15, 2018

Zainteresowanie małymi mieszkaniami zawsze było bardzo duże, ale odkąd na rynku nasiliły się tzw. zakupy inwestycyjne, niewielkie lokale są wręcz rozchwytywane. Kompaktowe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. znikają z oferty firm błyskawicznie, natychmiast po wprowadzeniu do sprzedaży. Rozchodzą się jeszcze przed rozpoczęciem budowy, bo w czasie przedsprzedaży deweloperzy oferują najlepsze ceny.

Poszukują ich młodzi ludzie z ograniczoną zdolnością kredytową, dla których kawalerka lub nieduży lokal dwupokojowy stanowi alternatywę dla wynajmu. Jednak głównymi odbiorcami takich mieszkań zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat są osoby chcące bezpiecznie ulokować kapitał.

Na funkcjonalne dwójki o powierzchni trzydziestu kilku metrów jest wielu amatorów, bo według wskazań analityków, ich wynajem przynosi największy zwrot z inwestycji. Spełniają funkcję mieszkania dwupokojowego, przy niskim koszcie zakupu i wykończenia, co pozwala uzyskać najwyższą rentowność z najmu. Takie mieszkania od jakiegoś czasu inwestorzy nabywają również z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem.

Zakupy spekulacyjne 

Zjawisko zakupów spekulacyjnych nasiliło się już w zeszłym roku, kiedy ceny mieszkań zaczęły szybciej rosnąć. Podwyżki dały inwestorom możliwość zarobku na wzroście wartości nieruchomości w relatywnie niedługim czasie. W tym roku inwestujących przybywa, bo z zapowiedzi wynika, że ceny mieszkań nadal będą szły w górę. Prognozy wskazują, że stawki będą wzrastać w jeszcze szybszym tempie niż w zeszłym roku, kiedy mieszkania deweloperskie zdrożały średnio o 5-6 proc.

Stąd, podobnie jak w czasie ostatniego boomu, tak i teraz na rynku są obecni inwestorzy, chcący zarobić na odsprzedaży cesji praw do lokalu jeszcze przed zakończeniem budowy inwestycji lub na sprzedaży mieszkań zaraz po ich odebraniu i wykończeniu.

Według obliczeń analityków, najwięcej zyskać można na niedużych mieszkaniach, mierzących do 35 mkw., bo ich ceny rosną najszybciej. Amatorów, zdecydowanych na zakup takich mieszkań stale przybywa, mimo, że metr kwadratowy tego typu lokalu jest standardowo nawet o 15 proc. droższy niż metr mieszkania o dużym metrażu w tej samej inwestycji.

Mieszkania dobrą lokatą

Nabywcy inwestycyjni płacą za nieruchomości głównie gotówką. Inwestują często środki pochodzące z lokat bankowych, z których w minionym roku wycofane zostało 22 mld zł. Motywują do likwidacji depozytów są dla nich m.in. zapowiedzi przedstawicieli Narodowego Banku Polskiego dotyczące utrzymania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie przez kolejne dwa lata, co niesie za sobą niskie oprocentowanie lokat.

Według danych NBP, w czwartym kwartale ubiegłego roku udział transakcji gotówkowych, dotyczących zakupu nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w kraju wzrósł aż do 74 proc. Analitycy szacują, że w 2017 roku na polski rynek nieruchomości mogło trafić łącznie aż 111 mld zł. A przy tym banki udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych. Ubiegły rok był najlepszy od sześciu lat pod względem wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.

 

Deweloperzy budują dla inwestorów

Widząc tak duży popyt inwestycyjny także deweloperzy odpowiednio profilują swoją ofertę. Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że na rynek wchodzą dziś liczne projekty przygotowywane specjalnie pod inwestorów. – Deweloperzy starają się sprostać rosnącemu zainteresowaniu małymi lokalami. W tym zakresie swoją ofertę rozszerzają przede wszystkim firmy budujące w największych miastach w kraju. Klienci inwestycyjni nastawiają się na lokale z dużą ilością pomieszczeń na relatywnie niedużej powierzchni. I taką ofertę dostarczają na rynek firmy. W ten sposób zaprojektowane zostały również mieszkania w jednej z naszych inwestycji, którą realizujemy przy ulicy Pawiej w Warszawie. W Studio Centrum można kupić mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. w cenie od 180 tys. zł netto. – dodaje.

Tomasz Sadłocha zauważa jednocześnie, że mieszkania budowane obecnie w najdroższych aglomeracjach w kraju są mniejsze niż przed laty. Specjalista zaznacza jednak, że architekci starają się dziś tak aranżować powierzchnię, aby była możliwie jak najbardziej funkcjonalna. – Kiedyś kawalerki projektowane były na powierzchni nawet 40 mkw., a teraz taki metraż mają zwykle mieszkania dwupokojowe. Budowane obecnie lokale są jednak lepiej przemyślane i bardziej użyteczne. Klienci inwestycyjni poszukują zwykle mieszkań w dobrej lokalizacji, ale w możliwie najniższej cenie. Stąd wysyp mieszkań kompaktowych, które charakteryzują się niskimi cenami całkowitymi – zaznacza ekspert Ochnik Development.

 

 

Jak wynika z tegorocznej edycji badania „Indeks Millennium – Potencjał Innowacyjności Regionów”, zwiększył się dystans w potencjale innowacyjności regionów. Aż 9 województw oddaliło się od lidera, czyli województwa mazowieckiego. Wzrosły również dysproporcje pomiędzy pozostałymi oraz pojawiły się zmiany w czołówce Indeksu.

„Indeks Millennium – Potencjał Innowacyjności Regionów” to coroczne badanie Banku Millennium, będące rankingiem województw według ich potencjału innowacyjności. Regiony oceniane są w oparciu o następujące kryteria: wydajność pracy, stopa wartości dodanej, wydatki na badania i rozwój, edukacja policealna, liczba osób pracujących w obszarze badań i rozwoju, a także liczba wydanych patentów. Tegoroczna edycja badania wykazała wzrost dysproporcji pomiędzy poszczególnymi regionami w porównaniu do roku ubiegłego.

Wśród województw o największym potencjale innowacyjnym znalazły się: województwo mazowieckie na pierwszym miejscu, województwo małopolskie na drugim oraz województwo pomorskie na trzecim – mówi Grzegorz Maliszewski, Główny Ekonomista Banku Millennium.

Jak wskazuje ekspert, awans województwa pomorskiego było jedną z największych niespodzianek tegorocznych wyników Indeksu. W poprzednich latach utrzymywało się ono na czwartej pozycji, zaraz po mazowieckim, małopolskim i dolnośląskim. Zmiana lokaty to w głównej mierze efekt konsekwentnie rozwijanej aktywności naukowo-badawczej, co widoczne jest we wzroście nakładów na badania i rozwój oraz pracowników w obszarze B+R, a także liczbie uzyskanych patentów.

Z ciekawych wniosków tegorocznej edycji badania warto zwrócić uwagę na wyraźny awans województwa opolskiego, które podskoczyło o trzy pozycje, a także łódzkiego, które poprawiło lokatę o dwie pozycje – dodaje Maliszewski.

Oba regiony wyraźnie zwiększyły nakłady na działalność badawczo-rozwojową, a w konsekwencji poprawiły też pozycję w kategorii uzyskanych patentów. Dodatkowo, województwo łódzkie wyraźnie awansowało w kategorii „wartość dodana”, wracając na pozycję lidera, po tym jak w ubiegłorocznej edycji badania spadło aż na jedenastą lokatę.

Pierwsze dwa miejsca w rankingu pozostały bez zmian – są to województwa mazowieckie oraz małopolskie. Silne aglomeracje miejskie – warszawska i krakowska, z rozbudowaną bazą naukową i rozwiniętym biznesem, pozwalają uzyskać efekt synergii w postaci rozwoju sektora innowacyjnych usług i przemysłu.

Tak jak w poprzednich latach na ostatnich miejscach zestawienia znalazły się województwa świętokrzyskie, warmińsko-mazurskie i lubuskie. Niższa pozycja w rankingu wynika z relatywnie niskiego uprzemysłowienia tych regionów oraz małego rozwoju sektora usług oraz infrastruktury edukacyjnej.

Innowacyjność jest bardzo ważna w kontekście długoterminowego wzrostu gospodarczego i budowania modelu wzrostu gospodarczego. Do tej pory głównym atutem polskiej gospodarki były niskie koszt pracy. Teraz jeśli Polacy chcą się bogacić, muszą konkurować jakością. W celu poprawy jakości, powinniśmy zwiększyć nakłady na innowację, by produkować dobra bardziej zaawansowane technologicznie. Pozwoli to gospodarce, ale i Polakom, bogacić się i uzyskiwać wyższe wynagrodzenia – podsumowuje Grzegorz Maliszewski.

Raport „Indeks Millennium 2018 – Potencjał Innowacyjności Regionów”

 

Wymagania odnośnie wkładu własnego i niemałe koszty trakcyjne, to powody dla których w Polsce nie mamy do czynienia z nieokiełznanym boomem kredytowym. W gotówce trzeba mieć od około 13 do nawet 35 tysięcy, aby myśleć o zadłużeniu się na kwotę stu tysięcy. To jednak dzięki utrudnionemu dostępowi do kredytów hipotecznych mieszkania nie są dziś o kilkadziesiąt procent droższe.

512 tys. złotych – przeciętnie tyle mogłaby pożyczyć trzyosobowa rodzina, która zadłużyłaby się na 30 lat, a w której oboje rodzice pracowaliby przynosząc do domu co miesiąc średnią krajową. Zdolność kredytowa jest więc o 20 tysięcy wyższa niż rok temu. Jest to zasługą przede wszystkim ponad 5-proc. wzrostu średnich wynagrodzeń.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 6088 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Popyt na kredyt nie zwalnia

Rosnąca zdolność kredytowa ułatwia zaciąganie coraz wyższych długów. Wymaga tego rynek, bo mieszkania są coraz droższe. Nie tylko więc Polacy częściej sięgają po finansowanie hipoteczne, ale też ci, którzy zaciągają kredyty, muszą zadłużać się na wyższe kwoty. W zależności od źródła danych dostępne dziś szacunki mówią o wzrostach cen na poziomie nawet 5-10% w skali roku. Nie powinno więc dziwić, że popyt na kredyt był w kwietniu br. aż o 18,5% wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem (dane BIK). Co więcej, jest to już 16 z rzędu odczyt, który mówi o rosnącym popycie na hipoteczne długi.

W tym miejscu warto przypomnieć, że rata zaciąganego dziś kredytu może z czasem wrosnąć. Przy zadłużaniu się warto więc zachować umiar oraz posiadać oszczędności na „czarną godzinę”. Pozwoli to uniknąć przerw w spłacania długu w przypadku chwilowej utraty źródła dochodów czy konieczności poniesienia dużych nieprzewidzianych wydatków.

Przeciętna rodzina jest „półmilionerem”

Chcąc pożyczyć najwyższą możliwą kwotę modelowa rodzina powinna udać się do BZ WBK, BGŻ BNP Paribas, Pekao lub ING. Te instytucje deklarują w badanym przypadku chęć pożyczenia ponad 520 tys. złotych. Prawie wszystkie ankietowane instytucje skłonne byłoby zaoferować dług na poziomie około pół miliona wzwyż. Najniższą kwotę hipoteki proponuje Bank Pocztowy, ale i w tym przypadku modelowa rodzina mogłaby liczyć na aż 420 tysięcy złotych. Przy założeniu 20-proc. wkładu własnego oznacza to, że familia zarabiająca dwie średnie krajowe mogłaby wydać na mieszkanie aż 525 tys. złotych.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 6088 zł netto
Nazwa Banku Maksymalna zdolność kredytowa
Bank Zachodni WBK 546 553 zł
Bank BGŻ BNP Paribas 531 852 zł
Bank Pekao 528 100 zł
ING Bank Śląski 527 658 zł
Raiffeisen Polbank 514 000 zł
Bank Millennium 510 000 zł
mBank 492 189 zł
PKO Bank Hipoteczny 491 400 zł
PKO Bank Polski 491 400 zł
Alior Bank S.A. 488 663 zł
Bank Pocztowy 420 000 zł
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 6088 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 2 maja)

 

Bez wkładu mieszkania byłyby znacznie droższe

Na drodze do zadłużenia się stoją jednak nie tylko wymagania banków odnośnie stabilnych źródeł dochodów. Dużą przeszkodą na drodze do własnego „M” jest też wymaganie odnośnie wkładu własnego. Przypomnijmy, że chcąc kupić mieszkanie warto mieć 20% jego ceny jako wkład własny. Co prawda większość banków przyjmie też wniosek kredytowy od osoby posiadającej o połowę mniej gotówki, ale przeważnie im mniejszy wkład, tym droższy dług.

Gdyby tego było mało chcąc kupić mieszkanie trzeba się też przygotować na koszty zawarcia transakcji i zaciągnięcia kredytu. Wiele z nich trzeba opłacić gotówką, co powoduje, że odłożone pieniądze na wkład własny mogą się okazać kwotą niewystarczającą. Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości. Oczywiście część z tych kosztów można kredytować, a wysokość np. taksy notarialnej negocjować. Niemniej jednak biorąc pod uwagę wymagania odnośnie wkładu własnego oraz dodatkowe koszty warto pamiętać, że chcąc zaciągnąć kredyt na kwotę 100 tysięcy złotych trzeba mieć w kieszeni od około 13 do nawet 35 tysięcy złotych w gotówce. Nikłym pocieszeniem jest fakt, że gdyby tych wymagań nie było, to niemal pewne jest, że boom na tanie dziś kredyty mieszkaniowe spowodowałby, że mieszkania „nad Wisłą” byłyby o kilkadziesiąt procent droższe.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Mikrofirmy nie weryfikują klientów, bo cieszą się z każdego zlecenia tak mocno, że nie zastanawiają się, czy w ogóle otrzymają za nie pieniądze. Małe firmy też nie sprawdzają, ale tłumaczą się niewielką liczbą pracowników. Jednocześnie jedne i drugie skarżą się, że zatory płatnicze to dla nich olbrzymi problem – wynika z badania „Biznesowy savoir-vivre” przeprowadzonego na zlecenie Krajowego Rejestru Długów i Rzetelnej Firmy.

Co piąta firma z sektora MŚP finansuje bieżącą działalność i inwestycje kredytem bankowym, a co drugi dorosły Polak zaciągnął kredyt. Jak widać, większość przedsiębiorców zetknęła się z procedurą przyznawania kredytu – jeśli nie jako firma, to przynajmniej jako konsument. Banki wtedy zaglądają do biur informacji gospodarczych, np. do Krajowego Rejestru Długów, gdzie sprawdzają sytuację finansową klienta i jak radzi sobie z regulowaniem zobowiązań. Dlaczego zatem właściciele firm nie biorą przykładu z banków i nie sprawdzają kontrahentów w BIG-u przed podjęciem z nimi współpracy? Jak wynika z badania „Biznesowy savoir-vivre” przeprowadzonego na zlecenie Krajowego Rejestru Długów i Rzetelnej Firmy, przedsiębiorcy mają wiele wyjaśnień. 18 proc. ufa, że klient im zapłaci, 14 proc. nie ma na to czasu, a 12 proc. nie sprawdza, bo ma stałych kontrahentów. 11 proc. ankietowanych boi się, że sprawdzając wiarygodność finansową dotychczasowych klientów, straci ich. Tylu samo badanych zasłania się zbyt wysokimi kosztami weryfikacji jednocześnie dodając, że banki mają na to pieniądze, a oni nie.

Kiedy przedsiębiorca stara się o kredyt dla swojej firmy lub dla siebie prywatnie i bank weryfikuje jego wiarygodność finansową, to taka procedura ani go nie dziwi, ani nie uraża, ani nie odstrasza. Inaczej jest, jeśli sam ma sprawdzić partnera biznesowego, któremu chce sprzedać produkty lub świadczyć dla niego usługi z odroczonym terminem płatności. Od razu w jego głowie pojawia się mnóstwo wątpliwości i zastrzeżeń, czy powinien tak czynić. I to mimo powszechnej świadomości, że zatory płatnicze to duży problem, a banki takich kłopotów nie mają  – mówi Adam Łącki, prezes Zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej.

Tłumaczenia dlaczego nie biorą przykładu z banków są różne w zależności od wielkości przedsiębiorstwa. Właściciele średnich firm mówią wprost – banki są zobligowane do sprawdzania klientów przed udzieleniem finansowania, a oni nie mają takiego obowiązku. W ten sposób odpowiedział blisko co czwarty przedsiębiorca, który zatrudnia od 50 do 249 osób. Z kolei właściciele małych firm (10-49 pracowników) zasłaniają się zbyt małą liczbą pracowników, aby ktoś z załogi mógł zająć się sprawdzaniem kontrahentów. 23 proc. ufa, że klient im zapłaci, bo dotąd zawsze płacił i jeszcze nigdy nie zdarzyło im się na natrafić na nierzetelnego płatnika. A jak tłumaczą się mikroprzedsiębiorcy?

Ich podejście jest jednocześnie zadziwiające i zaskakujące. Kiedy spytaliśmy ich o to, dlaczego nie biorą przykładu z banków i nie weryfikują swoich kontrahentów, odpowiadają niemal zgodnie: bierzemy wszystkie zlecenie, nie myśląc przy tym o ewentualnym ryzyku braku płatności. Jak widać, liczy się dla nich wyłącznie zysk. I słusznie, bo po to się prowadzi firmę, aby wypracować zysk.  Ale szkoda, że w tym toku rozumowania brakuje podstawowej kwestii – braku pewności, że klient faktycznie wywiąże się z płatności. A dla mikrofirmy nawet jedna niezapłacona faktura może być powodem utraty płynności finansowej, kilka przyczyną upadłości – tłumaczy Mirosław Sędłak, zarządzający programem Rzetelna Firma.

Ciekawe wnioski przynosi także analiza odpowiedzi firm w podziale na branże, w której prowadzą one działalność. Firmy produkcyjne najczęściej nie biorą przykładu z banków i nie sprawdzają kontrahentów ponieważ ufają, że klient im zapłaci (27 proc.). W firmach zajmujących się handlem najpopularniejsze są dwie odpowiedzi – „nie sprawdzają, bo ufają, że klient zapłaci” oraz „nie sprawdzają, bo mają stałych kontrahentów”. Obie zaznaczyło po 16 procent ankietowanych. Z kolei w przypadku przedstawicieli branży usługowej najwyższy jest odsetek przedsiębiorców, którzy nie chcą, bądź nie potrafią odpowiedzieć na to pytanie.

– Wyniki badań sugerują, że wielu przedsiębiorców – niezależnie od branży – powinno znaleźć czas i uczciwie odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego nie sprawdzają kontrahentów. Firmy mocno skupione na pozyskiwaniu nowych klientów i umów często zapominają o ryzyku. Zdarza się więc, że na szali kładą nie tylko dochód z konkretnego zlecenia, ale również kontynuację działalności. Sprawdzanie kontrahentów – zarówno tych potencjalnych, jak i obecnych – pomaga znacznie ograniczyć to ryzyko. Korzyści są więc wymierne – zysk w ujęciu finansowym, ale również spokojniejszy sen – podsumowuje Mirosław Sędłak.

Eksperci

Lipka: Znów fatalne wieści dla frankowiczów

Za szwajcarską walutę trzeba płacić już ok. 3,70 zł, to ponad 20 gr więcej niż jeszcze miesiąc temu....

Bugaj: Pogarszające się inwestycyjne warunki

Po względnie stabilnym kwietniu drugi tydzień maja przyniósł dość zaskakującą poprawę koniunktury, k...

Przasnyski: Płacowa zadyszka. Górnicy, handlowcy, lekarze i budowlańcy mogą się jednak cieszyć

W pierwszym kwartale 2018 roku tempo wzrostu wynagrodzeń nieznacznie spadło. To prawdopodobnie jedyn...

Dzień Wolności Hipotecznej: od dziś nie pracujesz już na kredyt

128 dni zajęło w bieżącym roku zarabianie na 12 rat kredytu hipotecznego – wynika z szacunków Open F...

Moryc: Wyższa kwota wolna od podatku w Wielkiej Brytanii i nowe progi podatkowe

Początek kwietnia to w brytyjskim systemie podatkowym czas, od którego obowiązują nowe ustalenia pod...

AKTUALNOŚCI

Czy rynek nieruchomości znów doprowadzi do kryzysu?

W ciągu ostatnich 12 miesięcy na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju cena metra kwadratow...

Przez 5 ostatnich lat zadłużenie Polaków wzrosło niemal dwukrotnie

Z roku na rok wzrasta wartość zaległości Polaków. Jak wynika z najnowszych danych Grupy KRUK łączne ...

Dzień Matki: na prezenty wydamy przynajmniej 750 milionów złotych

Na przeciętny upominek dla mamy Polacy wydają w bieżącym roku 67 złotych - wynika z danych zebranych...

Niespokojnie na rynku walutowym

Po kilku dniach spokoju i próbie wyhamowania aprecjacji dolara nadchodzi najważniejszy tym tygodniu ...

Ponad 27 miliardów złotych zostało w portfelach Polaków

Od ponad trzech lat Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na najniższych poziomach w h...