poniedziałek, Grudzień 9, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "mieszkanie na wynajem"

mieszkanie na wynajem

W miejscowościach zamieszkałych przez 50 – 100 tys. mieszkańców można zarobić na wynajmie lokali mieszkalnych, w wielu przypadkach więcej niż w średnich i największych miastach. W tryumfujących Piekarach Śląskich można było uzyskać zwrot z inwestycji przekraczający 12% brutto w skali roku. Wśród pierwszych trzech najlepszych miast zestawienia, stopy zwrotu brutto były powyżej 11%. Ile i w której miejscowości można także sporo zarobić?

Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 54 tysiące ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w małych miejscowościach i opublikowanych w internecie w całym 2018 roku. Na tej podstawie, zostało wyliczone stopy zwrotu z inwestycji (ang. Return on Investment (ROI)) brutto dla okresu 12 i 11 miesięcy najmu w ciągu roku, a następnie wybrano 25 najbardziej dochodowych małych miast.

Liderem pierwszego w Polsce rankingu najbardziej dochodowych małych miast, przygotowanego przez platformę Rentier.io, zostały Piekary Śląskie z wynikiem 12,24% brutto zwrotu z inwestycji. Na drugim miejscu zestawienia uplasował się Będzin z wynikiem 12,24%, a trzecie miejsce uzyskały Świętochłowice z 11,17%, przy założeniu 12 miesięcy najmu. Gdzie jeszcze, oprócz Górnego Śląska, można było jeszcze zyskać?

Małe, a z potencjałem

Mediana ROI brutto dla najlepszej trójki zestawienia wyniosła aż 11,25%, dla pierwszej dziesiątki 10,32%, a dla dwudziestki piątki 9,10%. Powyższe rezultaty plasują inwestycje w nieruchomości na wynajem w małych miejscowościach na tle tych większych na bardzo dobrym poziomie. Bowiem, mediana zwrotu z inwestycji brutto dla najlepszych trzech pierwszych dużych miast, tj. Gdańska, Warszawy, Wrocławia wyniosła 8,26%, dla pierwszej dziesiątki 7,83%, a dla dwudziestki piątki 7,6%.  

Lp. Miasto Przychód z najmu netto/ m2 – mediana Czynsz/m2 – mediana Cena sprzedaży ofertowa/ m2 – mediana ROI (formuła 12M) ROI formuła 11M (tj. 12M-1M pustostanu)
1 Piekary Śląskie 23,56 zł 6,00 zł 2 309,00 zł 12,24% 10,96%
2 Będzin 29,09 zł 9,00 zł 3 105,34 zł 11,24% 10,01%
3 Świętochłowice 26,18 zł 8,00 zł 2 812,50 zł 11,17% 9,95%
4 Mysłowice 30,64 zł 8,50 zł 3 351,28 zł 10,97% 9,80%
5 Słupsk 30,53 zł 5,75 zł 3 540,77 zł 10,35% 9,32%
6 Świdnica 29,71 zł 4,00 zł 3 461,54 zł 10,30% 9,33%
7 Bełchatów 26,32 zł 7,00 zł 3 094,73 zł 10,20% 9,13%
8 Jastrzębie-Zdrój 19,87 zł 8,53 zł 2 375,50 zł 10,04% 8,84%
9 Piotrków Trybunalski 26,09 zł 6,92 zł 3 258,00 zł 9,61% 8,60%
10 Tarnowskie Góry 25,00 zł 6,00 zł 3 128,57 zł 9,59% 8,60%
11 Jelenia Góra 27,50 zł 4,41 zł 3 455,40 zł 9,55% 8,63%
12 Żory 24,00 zł 8,00 zł 3 071,43 zł 9,38% 8,33%
13 Piła 33,33 zł 6,35 zł 4 392,98 zł 9,10% 8,20%
14 Jaworzno 23,53 zł 9,00 zł 3 132,00 zł 9,02% 7,98%
15 Stargard 25,48 zł 6,47 zł 3 634,62 zł 8,41% 7,53%
16 Lubin 25,00 zł 7,93 zł 3 592,49 zł 8,35% 7,43%
17 Mielec 29,17 zł 8,00 zł 4 269,87 zł 8,20% 7,33%
18 Głogów 25,00 zł 7,00 zł 3 690,00 zł 8,13% 7,26%
19 Pruszków 39,32 zł 8,95 zł 5 850,00 zł 8,07% 7,24%
20 Siemianowice Śląskie 31,42 zł 8,00 zł 4 733,33 zł 7,96% 7,13%
21 Legionowo 35,51 zł 8,16 zł 5 500,00 zł 7,75% 6,95%
22 Inowrocław 23,60 zł 6,00 zł 3 688,80 zł 7,68% 6,87%
23 Ostrów Wielkopolski 22,00 zł 6,12 zł 3 700,00 zł 7,14% 6,38%
24 Grudziądz 20,00 zł 8,00 zł 3 364,00 zł 7,13% 6,30%
25 Leszno 24,00 zł 6,85 zł 4 100,50 zł 7,02% 6,27%

Źródło: Rentier.io, 26 IV 2019 r, dane za okres I – XII 2018 r.

O ile faktycznie relacja cen najmu do cen sprzedaży, na podstawie zagregowanych danych, kształtuje się korzystnie w małych miastach, nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje w mieszkania na wynajem w takich miejscowościach są opłacalne. Ogólna koniunktura, w tym również popyt zarówno na zakup, jak i wynajem mieszkań w małych miejscowościach są zazwyczaj uzależnione od dostępności miejsc pracy w okolicznych średnich lub dużych miastach – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Przykładem może być czołówka rankingu, miasta znajdujące się w obszarze GOP (Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego), gdzie zlokalizowana jest spora liczba zakładów przemysłowych i wydobywczych. Firmy te są szansą dla regionu i rozwoju pobliskich miast, lecz mogą być również dla nich zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności  lub trudności tych dużych przedsiębiorstw, mogą w krótkim czasie spowodować negatywne zmiany na rynku lokalnym, w tym okolicznych mniejszych miejscowościach. Pod tym kątem inwestycje w mieszkania na wynajem w dużych miastach są dużo bardziej bezpieczne. Czynników wpływających na popyt na wynajem mieszkań jest tu dużo więcej i często nie są one skorelowane ze sobą – podsumowuje Bubiel z Rentier.io.

Przeczytaj także:

Podsumowując, inwestycje w lokale mieszkalne na wynajem w małych miejscowościach mogą być również interesującą opcją dla inwestorów. Należy jednak mieć na uwadze, że mniejsze miasta charakteryzuje większe ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. z mniejszej stabilności makroekonomicznej i inwestycyjnej. Niższa podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów czy popyt ze strony wynajmujących, także implikują mniejsze bezpieczeństwo dla tego typu projektów inwestycyjnych.

Jak zostało opracowane to zestawienie?

Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu w małych miastach na podstawie analizy 54323 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 8700 ogłoszeń cen najmu oraz 45623 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 45 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 50 – 100 tys.: Bełchatów, Będzin, Biała Podlaska, Chełm, Ełk, Głogów, Grudziądz, Inowrocław, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Jelenia Góra, Kędzierzyn-Koźle, Konin, Legionowo, Leszno, Lubin, Łomża, Mielec, Mysłowice, Ostrołęka, Ostrowiec Świętokrzyski, Ostrów Wielkopolski, Pabianice, Piekary Śląskie, Piła, Piotrków Trybunalski, Pruszków, Przemyśl, Racibórz, Siedlce, Siemianowice Śląskie, Słupsk, Stalowa, Wola, Stargard, Suwałki, Świdnica, Świętochłowice, Tarnowskie Góry, Żory. Z powyższej listy zostały wybrane tylko te miasta, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, a następnie wyselekcjonowane najlepsza dwudziestka piątka. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.

Źródło: Rentier.io

Pośrednicy działający we Wrocławiu zauważają, że popyt na mieszkania jest wyższy niż zwykle. Obawy przed kolejnymi wzrostami cen powodują, że klienci intensywnie poszukują lokali do zakupu. Nadal silny jest też nurt inwestowania w nieruchomości na wynajem. Coraz wyższe ceny powodują, że Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają jednak, że niskie stopy procentowe nie pozostaną z nami na zawsze. Prawdopodobne jest, że zaczną rosnąc już w przyszłym roku, a wraz z nimi raty kredytów.

Nabywcy mieszkań wybierali lokale o nieco wyższych cenach niż przed miesiącem. Różnica wynosi
2,7 proc. Za m kw. mieszkania na rynku wtórnym płacimy średnio 6062 zł za m kw. Jednocześnie sprzedający oferują swoje mieszkania w coraz wyższych cenach, ale ich oczekiwania nie mają odzwierciedlenia w końcowych cenach uzyskanych podczas transakcji sprzedaży.

– Klienci coraz częściej interesują się zakupem mieszkania na rynku pierwotnym. Jednak dostępność gotowych do odbioru lokali jest bardzo niewielka. Jeżeli na przykład poszukujemy trzypokojowego mieszkania o metrażu ok. 60 m kw., czyli produktu poszukiwanego przez duże grono potencjalnych nabywców, to oferta rynku pierwotnego dotyczy głównie inwestycji, które kończą się w IV kwartale 2019 r. lub w I kwartale 2020 r. Nie jest więc zaskoczeniem, że przy tak dużym zainteresowaniu deweloperzy nie są skłonni do negocjacji cen, komentuje Karolina Górska, dyrektor biura Metrohouse we Wrocławiu.

Potencjalni nabywcy mieszkań obawiają się kolejnych wzrostów, dlatego w ostatnim czasie więcej jest osób poszukujących mieszkania do zakupu niż takich, którzy wystawiają lokal na sprzedaż. Utrzymujący się trend inwestowania w nieruchomości powoduje, że klienci zatrzymują swoje mieszkania przeznaczając je na wynajem.

Zobacz też:

Wynajem krótkoterminowy – pomysł na (nie tylko) letnią inwestycję

Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie czy dom z pomocą kredytu, powinny mieć na uwadze dwie istotne rzeczy. – Po pierwsze, coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że stopy procentowe w Polsce mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku. W kolejnych latach będą one zapewne coraz wyższe, a wraz z nimi będą rosły raty kredytów. Tymczasem, ze względu na wzrost cen mieszkań, Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Obecnie, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 996 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012  r., to rata wzrosłaby do 2 738 zł. Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie mamy do czynienia z najniższym poziomem stóp procentowych w historii, ale ten stan nie będzie trwał wiecznie, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Kolejnym zagrożeniem, o którym warto pamiętać, jest ryzyko związane z bardzo dużym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi. Najnowsze dane BIK pokazują, że w sierpniu wartość udzielonych kredytów była aż o 27% wyższa niż przed rokiem. – Do banków, szczególnie tych z atrakcyjna ofertą kredytową, spływa bardzo dużo wniosków. W takich warunkach rośnie ryzyko odrzucania wniosków niekompletnych czy składanych przez osoby o nie najwyższych dochodach. Dlatego o kredyt hipoteczny najlepiej wnioskować w trzech bankach jednocześnie. Zaletą takiego postępowania jest to, że rośnie szansa na to, że otrzymamy finansowanie w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej zawartej ze sprzedającym mieszkanie. Gdybyśmy wnioskowali tylko w jednym banku i on odrzuciłby nasz wniosek, to wtedy musielibyśmy zaczynać całą procedurę od początku w innym banku, co jest niestety bardzo czasochłonne. Czasami może skończyć się to tym, że nie dostaniemy pieniędzy na czas, a więc utracimy zadatek i szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Lepiej się więc zabezpieczyć składając kilka wniosków jednocześnie, dodaje ekspert Expandera.

Początek września to gorący okres na rynku najmu. Do poszukiwań mieszkania wkracza bodaj najsilniejsza grupa najemców – studenci. Agencja Metrohouse sprawdziła, w którym z akademickich miast żak znajdzie najtańsze mieszkania.

Pod lupę wzięto mieszkania dwupokojowe w 11 lokalizacjach w całej Polsce. Jako, że studenci raczej omijają centralne rejony miast, skupiając się na dzielnicach ościennych, z dobrym dojazdem do kampusów uniwersyteckich, analizowane oferty są typowymi mieszkaniami dla studentów. Nie są to lokale o podwyższonym standardzie, ani mieszkania zlokalizowane w ścisłym centrum miast. Podane ceny są uśrednione dla całego miasta.

Należy pamiętać, że w zależności od lokalizacji w poszczególnych dzielnicach średnie ceny mogą się różnić od podanych wartości. Na wysokość kwoty wynajmu ma wpływ między innymi standard mieszkania, okoliczna infrastruktura, komunikacja. Jak twierdzą doradcy Metrohouse, różnice pomiędzy mieszkaniami w jednej lokalizacji, położonymi w budynkach zbudowanych w różnych okresach, w różnych technologiach też bywają bardzo znaczące.

Spośród analizowanych miast najniższe średnie czynsze mieszkań dwupokojowych znajdujemy w Toruniu (1350 zł). Niewiele drożej jest w Olsztynie (1400 zł). Podobny poziom cenowy prezentują trzy kolejne miasta – Szczecin, Lublin i Łódź, gdzie dwupokojowe mieszkanie wynajmiemy za 1600 zł. Nieco droższe mieszkania na wynajem znajdziemy w Rzeszowie i Katowicach (odpowiednio 1650 i 1700 zł). Poniżej 2000 zł znajdziemy lokale do wynajmu w Gdańsku.

Czołówkę pod względem wysokości czynszów wynajmu stanowią trzy miasta. We Wrocławiu i Krakowie za dwa pokoje należy zapłacić średnio 2200 zł. W tych miastach spotkamy także znacznie tańsze oferty, ale średnia jest zawyżona przez nowe inwestycje, które trafiły na rynek wynajmu. Ich właściciele zdają sobie sprawę, że są w stanie rywalizować o najemcę wyższym standardem lokali. Jak można się było spodziewać najwięcej za wynajem mieszkania zapłacą studenci w stolicy. Według Metrohouse w  Warszawie średnia cena wynajmu mieszkania dwupokojowego to obecnie 2350 zł miesięcznie.

 

Miasto Średnia cena wynajmu mieszkania 2 pok.
Warszawa 2350
Wrocław 2200
Kraków 2200
Gdańsk 1900
Katowice 1700
Rzeszów 1650
Łódź 1600
Lublin 1600
Szczecin 1600
Olsztyn 1400
Toruń 1350

 

Zobacz też:

Kiedy skończy się hossa na rynku mieszkaniowym?

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nie traci na popularności, coraz więcej osób w ten sposób lokuje swoje środki, poszukując alternatyw dla oszczędzania w bankach czy na obligacjach. Sam zakup nieruchomości to dopiero pierwszy etap, potem trzeba ją wynająć tak, by przynosiła zyski. Home Broker podpowiada co zrobić, by zwiększyć swoją szansę na sukces.

Średnio około 5 proc. wynosi oczekiwana rentowność netto z inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach. Z obliczeń Home Brokera wynika, że najlepiej wróży zakup w Gdańsku, Katowicach, Białymstoku i Warszawie. Trzeba jednak pamiętać, że to statystyka, co oznacza, iż takie wartości osiąga się średnio i nie ma żadnej gwarancji. Home Broker podpowiada jak zrobić, by inwestycja w mieszkanie rzeczywiście była zyskowna, a poszukiwanie najemców przebiegło sprawnie.

  • Zdecyduj, kto ma być klientem

Warto zastanowić się, kto ma być potencjalnym najemcą, bo to ma wpływ na sposób wykończenia czy wyposażenia mieszkania. To decyzja istotna, a powinna zostać podjęcia z uwzględnieniem kilku czynników, wśród których najważniejsze są lokalizacja i metraż lokalu oraz charakterystyka rynku.

  • Umebluj zgodnie z potrzebami najemcy

„Jeszcze się taki nie urodził, który by wszystkim dogodził”. Nie sposób tak urządzić mieszkanie, by wszyscy byli nim zachwyceni. Kiedy już jednak znamy grupę docelową, należy o niej pamiętać przy urządzaniu i wyposażaniu nieruchomości. Przykładowo jeśli mieszkanie zlokalizowane jest w pobliżu kampusu, z dużym prawdopodobieństwem zainteresują się nim studenci, zatem warto by miało np. miejsce do pracy i nauki. W przypadku większego lokalu znaczenie będzie miało też wyposażenie każdego pokoju w meble tak, by był on w miarę „samowystarczalny” i stanowił prywatną strefę. Z kolei w przypadku gdy celujemy w małżeństwo lub singla, warto wyodrębnić sypialnię. Wyposażając mieszkanie należy po prostu zapomnieć o swoich upodobaniach i spróbować wczuć się w najemcę.

  • Zachowaj neutralność wnętrza

O ile wstępne wyposażenie mieszkania w meble dostosowane do profilu potencjalnego najemcy jest pomysłem bardzo dobrym, to już personalizacja kolorów czy dodatków może się nie sprawdzić ze względu na zróżnicowane gusta. Dlatego kolor ścian w salonie powinien być jak najbardziej neutralny. Sprawdzają się barwy pastelowe, a najlepiej – po prostu biel. Odświeżone na biało ściany dodają wnętrzu światła, a mieszkanie sprawia wówczas wrażenie czystego.

  • „Nie” dla osobistych pamiątek

Mieszkanie na wynajem powinno być pozbawione prywatnych pamiątek. Zamiast zdjęcia dziecka lub fotografii ze ślubu właścicieli, na ścianie lepiej zawiesić górski krajobraz lub nowojorskie drapacze chmur. Wnętrze powinno być tak przygotowane, by każdy mógł poczuć się w nim swobodnie. Wzorem do naśladowania mogą być pokoje w dobrych hotelach.

  • Schludna łazienka i kuchnia

W przypadku wielu najemców nie dochodzi do podpisania umowy ze względu na stan kuchni i/lub łazienki. Te dwa pomieszczenia bezwzględnie powinny być czyste. To przestrzeń, gdzie przygotowuje się potrawy i dba o higienę, nie ma tam miejsca na pleśń czy zniszczone płytki. Kilkaset złotych zainwestowane w odświeżenie zwróci się bardzo szybko, być może już w pierwszym miesiącu, gdy pozwoli szybciej znaleźć najemców.

  • Sprawny i czysty sprzęt AGD

Nic nie budzi takiego zniesmaczenia jak brudna lodówka. Jeśli nie wstawiamy nowego sprzętu, to stary powinien być wyczyszczony „na błysk”. Inna sprawa to działanie owego sprzętu. Trudno sobie wyobrazić, by potencjalny najemca zachwycił się kuchenką, która nie działa jak powinna. Osoba oglądająca mieszkanie będzie miała mocny argument w negocjacjach jeśli w lokalu będą niesprawne lub zniszczone sprzęty. Atutem mieszkania może być wyposażenie go w zmywarkę, pralkę i odkurzacz. To niby oczywiste, ale w niektórych lokalach takich rzeczy nie ma.

  • Klimatyczne drobiazgi

Warto pamiętać, że mieszkanie wynajmuje się przede wszystkim oczami. Potencjalnemu najemcy musi się ono przede wszystkim podobać. Czasami wystarczy postawić wazon z kwiatami i zaświecić w lampkę z ciepłym światłem, by od razu pokój stał się klimatyczny. Pamiętajmy jednak, by nie przesadzać z dekoracjami, to ma być mieszkanie na wynajem, a nie wystawa sklepu z ozdobami.

  • Wybór dla najemcy

Dobrym pomysłem może być zrealizowanie części wyposażenia mieszkania we współpracy z najemcą. Można umówić się np. tak, że sam będzie mógł wybrać meble, dodatki czy kolor ścian (oczywiście w wyznaczonym budżecie). To mocny argument i wiele osób mając do wyboru kilka mieszkań, zdecyduje się na to, na którego wygląd ma wpływ.

  • Atrakcyjne ogłoszenie

Nawet najlepiej przygotowane mieszkanie może nie znaleźć najemców jeśli zostanie nieudolnie zaprezentowane. Niewyraźne czy źle wykadrowane zdjęcia i nieatrakcyjny opis są w stanie odstraszyć wielu potencjalnych klientów. Jeśli ktoś nie ma umiejętności bądź czasu na przygotowanie porządnego ogłoszenia, powinien to po prostu zlecić fachowcowi. Anons powinien zawierać najważniejsze informacje o nieruchomości, nie można zapominać o rzetelności.

 

 

 

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Rynek najmu w Polsce rośnie z każdym rokiem. Warto dbać o bezpieczeństwo transakcji, by nie paść ofiarą oszusta lub nie zostać wykorzystanym przez właściciela lokalu. Home Broker przygotował krótki poradnik dla osób, które chcą wynająć mieszkanie.

Pośpiech i pochopnie podejmowane decyzje to największy błąd jaki można popełnić przy poszukiwaniu mieszkania, które chcemy wynająć. Łatwo wtedy o błąd czy przeoczenie, a nieuczciwi wynajmujący tylko czekają na takie osoby. Stosując się do podstawowych zasad bezpieczeństwa możemy zminimalizować ryzyko.

  • Uwaga na oszustów

Pomysły nieuczciwych osób są praktycznie nieskończone, ale dwa modele oszustw pojawiają się najczęściej. Pierwszy pomysł to kant na fałszywego właściciela nieruchomości. Nieuczciwa osoba wynajmuje od kogoś mieszkanie, a po miesiącu uczciwego płacenia za czynsz, sama wystawia mieszkanie na wynajem, ale za niższą cenę. Atrakcyjna stawka przyciąga tłum chętnych. Z częścią z nich oszust podpisuje umowy najmu podając się za właściciela mieszkania i pobierając opłaty (np. kaucja i czynsz za pierwszy miesiąc), po czym znika, a pod drzwiami mieszkania spotyka się dziesięciu zdezorientowanych najemców. Aby tego uniknąć należy zweryfikować, czy osoba podająca się za właściciela nieruchomości faktycznie nim jest. Pomoże w tym akt notarialny będący umową kupna-sprzedaży nieruchomości oraz odpis z księgi wieczystej.

Na niską cenę czynszu wabią też osoby podające się za agentów nieruchomości. Fałszywi pośrednicy publikują ogłoszenia z nieprawdziwymi mieszkaniami, które mają być wynajęte za niską stawkę. Potem okazuje się jednak, że chętny musi wpłacić 200-300 zł za udostępnienie numeru telefonu do właściciela mieszkania. Ten chętnie umawia się na spotkanie, które jednak w ostatniej chwili odwołuje, a potem znika. Pozostałe numery telefonów udostępnione przez fałszywego pośrednika działają wg podobnego schematu. Przed tym oszustwem ochronić może nas jedna zasada…

  • Pośrednikowi płać tylko za sfinalizowanie transakcji

Choć rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dynamicznie się w Polsce rozwija i standard jest coraz wyższy, to nadal nie brakuje firm, których uczciwość jest wątpliwa. Chodzi o zasadę, w której klient płaci za to, że pośrednik udostępni mu bazę kontaktów do właścicieli mieszkań lub za pokazanie nieruchomości. Firmy trzymające najwyższe standardy pobierają prowizję dopiero po podpisaniu umowy najmu. Zwykle jest to 100 proc. miesięcznego czynszu, czasami w promocji zapłacimy połowę lub 75 procent.

Prowizja dla uczciwego pośrednika obejmuje nie tylko udostępnienie mieszkania i skontaktowanie najemcy z wynajmującym, ale i merytoryczne dopilnowanie transakcji. Agent weryfikuje stan prawny nieruchomości i fakt, czy wynajmujący ma prawo do dysponowania nią.

  • Dwustronnie uczciwa umowa najmu

Umowa najmu to kluczowy dokument, który powinien zabezpieczeń interesy obu związanych nią stron. Ma ona zawierać prawa i obowiązki jednego i drugiego. Ważne jest także wyraźne wskazanie gdzie przebiega granica co do tego, kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości. Kto płacić będzie czynsz do spółdzielni lub wspólnoty, kto rachunki za wodę, prąd, internet itd.

Istotne jest, by umowa sprawiedliwie zabezpieczała interesy wynajmującego i najemcy, żadna z osób nie powinna być stawiana w korzystniejszej sytuacji. Jeśli jakiś zapis umowy budzi nasze podejrzenia, warto skonsultować się z osobą kompetentną w temacie.

  • Kaucja zabezpieczająca

Zabezpieczyć się przed nieprzyjemnościami chcą obie strony transakcji. Dla wynajmującego finansowym ubezpieczeniem jest kaucja, którą najemca płaci w chwili podpisania umowy. Zwykle ma ona wysokość miesięcznego czynszu i po wygaśnięciu umowy, wraca do wpłacającego, pod warunkiem bezproblemowego przebiegu wynajmu. Właściciel mieszkania może chcieć zatrzymać kaucję jeśli na przykład w lokalu doszło do zniszczeń lub istnieją zaległości w płatnościach. Kaucja jest normalną praktyką rynkową, spotykamy ją w prawie wszystkich transakcjach.

  • Protokół zdawczo-odbiorczy

Często spotykanym problemem przy zakończeniu umowy najmu jest porównanie stanu mieszkania na początku i na końcu jej obowiązywania. Właściciel może mieć inne wyobrażenie co do tego, co było na wyposażeniu lokalu oraz w jakim było stanie. Aby uniknąć nieporozumień, warto przy rozpoczęciu obowiązywania przeprowadzić dokładną weryfikację tego, co jest w lokalu i wszystko spisać w protokole zdawczo-odbiorczym. Do protokołu można dołączyć dokumentację zdjęciową, która w razie czego rozwieje wątpliwości. Im bardziej szczegółowe opisy znajdą się w dokumencie, tym lepiej. W protokole wpiszmy także stan liczników, aby jako lokator ponosić tylko koszty właściwego zużycia.

 

Źródło: Marcin Krasoń, Home Broker,

Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i wysoką płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia – nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – czerwiec 2015

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać – np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę, w 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdzie kupić mieszkanie na wynajem?

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe

Rynek wynajmu rośnie

– Analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl zauważyć można trendy w zachowaniu użytkowników, które potwierdzają opinie o coraz większym zainteresowaniu inwestorów  lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku – wylicza Górka.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

Każde miasto ma swoją specyfikę. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta, czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów liczyć będą się oddzielne sypialnie, by możliwe było zbudowanie odrobiny prywatności oraz sprawny dojazd do uczelni, klient biznesowy wymagać będzie miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły czy placu zabaw.

– Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich zapytań o mieszkania stanowią właśnie zapytania o lokale dwupokojowe – wskazuje Maciej Górka z Domiporta.pl.

Uwaga na ryzyka

Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są oczywiście pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum.

Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Ale różnice w płynności występują także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Maciej Górka.

Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na fakt, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

 

Źródło: Home Broker SA

Inwestorzy, którzy mają gotówkę na zakup mieszkania pod wynajem, a jednocześnie wysoką zdolność kredytową, mogą rozważyć zaciągnięcie kredytu i zakup dwóch nieruchomości. Opłacalność operacji zależy od wielu czynników, ale statystyka wskazuje na to, że warto, pod warunkiem bycia świadomym związanego z operacją ryzyka.

Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowane najniższymi stopami procentowymi w historii kusi do skorzystania z bankowego finansowania nawet osoby, które dysponują gotówką na zakup mieszkania. Posiłkując się kredytem można kupić dwa mieszkania, a nie jedno, aczkolwiek trzeba jednak pamiętać, że zakup na kredyt wiąże się z dodatkowymi kosztami w postaci opłat okołokredytowych na początku, no i odsetkami przez cały okres spłaty. Home Broker sprawdził, jak wygląda opłacalność inwestycji w dwa mieszkania na wynajem w przypadku zaciągnięcia kredytu na 10, 20 i 30 lat.

Warszawa jest największym w Polsce rynkiem nieruchomości, tutaj też operuje najwięcej inwestorów, którzy chcą ulokować swoje środki w mieszkanie na wynajem, dlatego symulację zakupu dwóch mieszkań na kredyt przeprowadzimy dla warunków warszawskich. Wg danych z transakcji klientów Home Brokera i Open Finance oraz ofert najmu w serwisie Domiporta.pl, oczekiwana rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem w stolicy to na chwilę obecną 4,72 proc. To znaczy, że kupując mieszkanie za 362 tys. zł (50 metrowe za średnią warszawską cenę), po zapłaceniu podatku i czynszu otrzymamy rocznie 17,1 tys. zł, a przez dziesięć lat 171 tys. zł. Obliczenia zakładają, że w ciągu roku mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca. W przypadku znalezienia stałego długoterminowego najemcy kwota będzie naturalnie wyższa.

Dwa mieszkania zamiast jednego

A co gdyby kupić dwa takie mieszkania zamiast jednego, posiłkując się dodatkowo kredytem? Mając do dyspozycji kwotę 362 tys. zł musimy jednak pamiętać o dodatkowym koszcie w postaci opłat okołokredytowych. Prowizje i ubezpieczenia pochłoną około 8 tys. zł na jedno mieszkanie, więc łącznie będzie to 16 tys. zł. Z kwoty dyspozycyjnej 362 tys. zł na wkład własny można więc przeznaczyć tylko 346 tys. zł. Na zakup dwóch mieszkań potrzeba 724 tys. zł (dwie nieruchomości po 362 tys. zł każda), to znaczy, że trzeba od banku pożyczyć 378 tys. zł.

Teraz wystarczy policzyć odsetki od kredytu i sprawdzić, czy wynajmując mieszkanie jesteśmy w stanie na nie zarobić. Podstawowym błędem byłoby wziąć do obliczeń obecny poziom oprocentowania kredytów. Stawka WIBOR wynosi obecnie mniej niż 1,7 proc., ale średnia za ostatnie 10 lat to około 4,2 proc. i taką przyjęliśmy do kalkulacji. Wydaje się to bardziej realne niż utrzymanie rekordowo niskich stóp w długim terminie.

Zakładając, że pieniądze z najmu będziemy w całości odkładać „w skarpecie”, po 10 latach uzbiera się kwota 171 tys. zł. W sytuacji zaciągnięcia kredytu i zakupu dwóch mieszkań, po odliczeniu kosztów związanych z obsługą zadłużenia, zostanie 202,5 tys. zł, o 18,5 proc. więcej. Nadwyżka ta w ujęciu procentowym spada wraz z wydłużaniem okresu kredytowania, bo wiąże się on z nieproporcjonalnym wzrostem kosztu z tytułu odsetek. Przy kredycie na 20 lat będzie to 17 proc., a przy 30-letniej pożyczce 13 proc. Gdyby w okresie spłaty kredytu oprocentowanie było niższe niż przyjęte 4,2 proc., korzyści z zakupu dwóch nieruchomości będą większe.

Porównanie inwestycji w nieruchomości na wynajem

  Jedno mieszkanie Dwa mieszkania
Okres kredytowania 10 lat 20 lat 30 lat 10 lat 20 lat 30 lat
Wpływy z tytułu najmu netto (po opodatkowaniu) (tys. zł) 170,7 341,4 512,1 341,4 682,8 1 024,3
Koszty zaciągnięcia
kredytu (tys. zł)
0,0 0,0 0,0 16,0 16,0 16,0
Suma odsetek (tys. zł) 0,0 0,0 0,0 123,0 267,0 429,0
Dochód z tytułu
najmu (tys. zł)
170,7 341,4 512,1 202,4 399,8 579,3

 

Źródło: obliczenia Home Broker
Założenia: kredyt – raty równe, marża 1,7 p.p., WIBOR 4,2%; najem – mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku, podatek od najmu ryczałt 8,5%.

Wyższe zyski to większe ryzyko

Bezwzględnie należy jednak pamiętać, że taki krok wiąże się z ryzykami. Po pierwsze należy brać pod uwagę ryzyko problemów ze znalezieniem najemców. W obliczeniach przyjęliśmy, że mieszkanie będzie stało puste średnio przez 1,5 mies. w roku, ale w przypadku dłuższych okresów przestoju, rentowność takiej inwestycji będzie niższa i może dojść do sytuacji, że stanie się nieopłacalna.

Kolejne ryzyko to stopy procentowe. Pod uwagę wzięliśmy średni WIBOR z ostatnich 10 lat (4,2 proc.), co pozwala spojrzeć na sytuację z perspektywy szerszej niż ostatnich kilka kwartałów. Jednak scenariusza, w którym stopy rosną jeszcze wyżej, nie można wykluczyć. Gdyby np. przyjąć WIBOR na poziomie 6,2 proc., to nawet przy 10-letnim kredycie przychody z najmu nie pokryłyby kosztów kredytu. Inwestycja zacznie się wówczas zwracać dopiero po spłacie kredytu. Wspólnym mianownikiem jest czas spłaty kredytu – im krótszy tym lepiej, bo koszt odsetkowy będzie niższy.

Oczywiście opcja zakupu dwóch mieszkań zamiast jednego jest dostępna tylko dla osób, które jednocześnie dysponują zapasem gotówki i mają wysoką zdolność kredytową. O tym, że takich inwestorów na rynku nie brakuje świadczą informacje płynące z rynku deweloperskiego: w wielu inwestycjach dwie trzecie mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Ci którzy są świadomi związanego z operacją ryzyka, mogą zdecydować się na zaciągnięcie kredytu i zakup dwóch mieszkań w miejsce jednego. Po zakończeniu spłacania kredytu przewaga dwóch mieszkań nad jednym jest już oczywista i nie potrzeba do tego obliczeń – będą one generowały dwukrotnie więcej przychodu.

marcin_krasonautor: Marcin Krasoń, Home Broker

Dobrze zlokalizowane mieszkanie w bloku z wielkiej płyty przyniesie wysokie zyski z wynajmu, ale lokal w nowym budownictwie ma znacznie lepsze perspektywy jeśli chodzi o wzrost wartości. Home Broker wybrał trzy typowe rodzaje mieszkań kupowanych na wynajem i sprawdził, jaka jest przeciętna oczekiwana rentowność najmu z takich inwestycji.

4,7 proc. netto w skali roku można zarobić inwestując w trzypokojowe mieszkanie w warszawskiej „wielkiej płycie” pod warunkiem, że będzie to lokal w Śródmieściu lub na Ursynowie – wynika z analizy przeprowadzonej na podstawie danych Home Brokera i Domiporta.pl. Nieruchomości te, ze względu m.in. na słabe perspektywy wzrostu wartości, nie kosztują wiele, ale atrakcyjna lokalizacja sprawia, że znalezienie najemcy nie jest trudne, a i stawki czynszów są atrakcyjne.

Wielka płyta dla studentów

Za 3-pokojową nieruchomość w bloku z wielkiej płyty zlokalizowanym na Śródmieściu lub Ursynowie należy średnio zapłacić 464 tys. zł. Można za to liczyć miesięcznie na 2790 zł od najemców. Przy założeniu, że w ciągu roku mieszkanie będzie przez 1,5 miesiąca stało puste oznacza to, że roczny przychód wyniesie ok 29,3 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać o czynszu na rzecz wspólnoty oraz podatku. Po odliczeniu obu, zostaje nam 21,6 tys. zysku. Po zestawieniu tej kwoty z zainwestowanymi 464 tys. zł, otrzymujemy prawie 4,7 proc. zysku netto w skali roku. Takie mieszkanie może zainteresować przede wszystkim studentów, którzy mniejszą wagę przywiązują do standardu nieruchomości, a decydującymi o wyborze czynnikami są lokalizacja i możliwość wspólnego zamieszkania w większej grupie.

Oczekiwana rentowność najmu wybranych mieszkań w Warszawie

Mieszkanie Klient Cena zakupu Stawka najmu Rentowność netto
2 pokoje, nowe budownictwo
Mokotów, Śródmieście, Wola
klient korporacyjny 537 500 zł 2 579 zł 3,8%
3 pokoje, wielka płyta
Śródmieście, Ursynów
studenci 463 850 zł 2 790 zł 4,7%
2 pokoje, nowe budownictwo
Bemowo, Białołęka
młode małżeństwo 293 575 zł 1 758 zł 4,4%

Źródło: obliczenia Home Broker na podstawie danych ofertowych
Home Broker (ceny mieszkań) i Domiporta.pl (stawki najmu)

Mniej zarobić można na mieszkaniu dla młodej rodziny, do analizy wzięliśmy dwupokojowe lokale na Białołęce i Bemowie, gdyż są to dynamicznie rozwijające dzielnice, gdzie mieszka coraz więcej młodych ludzi. Taka nieruchomość kosztuje wprawdzie poniżej 300 tys. zł, ale i przychody z najmu są mniejsze, średnia rentowność wynosi w tym wypadku 4,4 proc. netto.

Liczy się nie tylko miesięczny czynsz

Z trzech wybranych mieszkań najmniejszy zysk z najmu da nieruchomość dla klienta korporacyjnego. Mówimy tu o dwupokojowym mieszkaniu w najlepszych lokalizacjach (Śródmieście, Mokotów, bliska Wola), dwupokojowym i w nowym budownictwie. Mediana cen z bazy Home Broker to w wypadku takich mieszkań prawie 540 tys. zł, przy przeciętnej powierzchni 44 mkw., co daje ponad 12 tys. zł za metr kwadratowy. W najlepszych lokalizacjach nie buduje się mieszkań tanich, gdyż nie byłoby to opłacalne dla deweloperów. Efektem wysokich cen jest relatywnie niska rentowność, która dla tych mieszkań wynosi średnio 3,8 proc. netto w skali roku, co jednak jest i tak wartością znacząco wyższą niż aktualne stawki bankowych lokat czy obligacji skarbowych. Wielu inwestorów kupuje mieszkania jeszcze droższe, w apartamentowcach w wysokim standardzie, za które zapłacić trzeba od 1 do 1,5 mln zł. Za taki lokal można miesięcznie dostać 4-6 tys. zł, co daje poniżej 4 proc. netto rocznie.

Nie znaczy to jednak, że tego rodzaju nieruchomość będzie złą inwestycją. Należy bowiem rozpatrywać ją w kontekście nie tylko rentowności najmu, ale i potencjału wzrostu wartości. W przypadku mieszkania w wielkiej płycie trudno oczekiwać dynamicznego zyskiwania wartości, w długim terminie może wręcz być odwrotnie. W przypadku dobrze zlokalizowanej nieruchomości w nowym budownictwie potencjał wzrostu jest dużo większy.

Należy więc zastanowić się, co nas bardziej interesuje: wyższe zyski przez pierwszych kilka lat, czy może skromniejsza rentowność, ale za to większa szansa na spieniężenie majątku z zyskiem za kilkanaście lat. Zakup mieszkania z myślą o szybkim wzroście wartości to spekulacja, inwestycję taką powinno się rozpatrywać w znacznie dłuższym terminie – np. kilkunastoletnim.

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem nadal utrzymuje się na atrakcyjnym poziomie. Według najnowszych danych największy potencjał ma zakup nieruchomości inwestycyjnej w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu.

Z danych Domiporta.pl oraz Home Brokera wynika, że w największych miastach Polski nadal można kupić mieszkanie na wynajem, które będzie generować atrakcyjną stopę zwrotu. Przeciętna oczekiwana rentowność takiej inwestycji w ujęciu netto wynosi dla siedmiu badanych rynków 4,31 proc. w skali roku. Oczywiście w poszczególnych miastach mediany stawek są zróżnicowane, trzeba też pamiętać o tym, że każdą inwestycję powinniśmy rozpatrywać inaczej, biorąc pod uwagę zapłaconą za mieszkanie kwotę, zainwestowane w nie pieniądze w urządzenie i wyposażenie oraz czas potrzebny na znalezienie najemców.

Według najnowszego raportu, średnio rzecz ujmując, najbardziej zyskowna jest inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku, gdzie po uwzględnieniu wszystkich kosztów można przeciętnie liczyć na nieco ponad 5 proc. w skali roku. Jest to jedyne z badanych miast, gdzie oczekiwana rentowność najmu netto przekracza 5 proc. rocznie. Za metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku trzeba zapłacić 4993 zł (to mediana cen pochodząca z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance), a za wynajęcie go można dostać 32,3 zł. Trzeba jednak pamiętać, że Gdańsk jest bardzo zróżnicowanym miastem pod względem cen nieruchomości. Mieszkania w najlepszych lokalizacjach (blisko morza bądź w okolicy Starówki) i wysokim standardzie kosztują często ponad 10 tys. zł za mkw., podczas gdy starsze nieruchomości w mniej prestiżowych dzielnicach da się znaleźć w cenie poniżej 3 tys. za mkw. Podobne różnice występują jeśli chodzi o stawki najmu. Uśredniając (za pomocą median) wnioski są jednak optymistyczne – inwestycja w mieszkanie na wynajem  w Gdańsku rokuje całkiem dobrze.

Różne zyski w poszczególnych miastach
Co ciekawe, nie sposób tego powiedzieć o Gdyni, gdzie oczekiwana rentowność najmu wynosi 4,1 proc. netto w skali roku. Ceny zakupu mieszkań w Gdyni są o 6 proc. niższe od tych w Gdańsku, podczas gdy stawki najmu aż o 19 proc. Stąd taka dysproporcja pomiędzy sąsiadującymi miastami.

Niezmiennie wysoko na liście miast z największą oczekiwaną rentownością najmu jest Warszawa. To największy i najbardziej stabilny rynek nieruchomości w kraju. Jak spojrzeć na historyczne dane, to przez ostatnie dwa lata różnica pomiędzy najwyższą a najniższą rentownością najmu dla Warszawy nie przekracza 0,5 pkt proc., a w niektórych innych ośrodkach (np. Gdańsku i Wrocławiu) jest to ponad 1 pkt proc. Obecnie stawki cenowe za metr kwadratowy kupowanego (7233 zł) i wynajmowanego (44,3 zł) mieszkania sprawiają, że w stolicy można liczyć na zwrot z inwestycji na poziomie przekraczający 4,7 proc. netto w skali roku.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2015 roku

Miasto Średnia cena
zakupu mkw.
Średnia stawka najmu (za mkw.) Rentowność brutto Rentowność netto
Gdańsk 4 993 zł 32,26 zł 5,58% 5,01%
Gdynia 4 679 zł 26,21 zł 4,60% 4,10%
Kraków 6 357 zł 33,53 zł 4,41% 3,93%
Łódź 4 232 zł 25,09 zł 4,81% 4,28%
Poznań 5 458 zł 26,17 zł 3,94% 3,51%
Warszawa 7 233 zł 44,28 zł 5,27% 4,72%
Wrocław 5 571 zł 34,31 zł 5,17% 4,62%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z marca 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z marca 2015 r. obniżone o 5 proc.

Z badanych siedmiu miast najniższe zyski zapowiadają się w Poznaniu (3,51 proc.) i Krakowie (3,93 proc.) – to dwa miasta, w których oczekiwana rentowność najmu netto jest niższa niż 4 proc. w skali roku. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że na tle innych sposobów lokowania pieniędzy uważanych za bezpieczne, zakup mieszkania rokuje bardzo dobrze. W aktualnych warunkach rynkowych zakładając lokatę na większą kwotę (np. 100 tys. zł) na rok nie sposób liczyć na więcej niż 2,2-2,3 proc. netto. Z tej perspektywy nawet najmniej rentowny Poznań wygląda atrakcyjnie.

Nie każdy zarobi tyle samo
Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle co średnia rynkowa lub więcej. Na dodatek należy pamiętać o większym zaangażowaniu. Założenie lokaty zajmuje kilka minut przed komputerem, w przypadku zakupu mieszkania potrzeba znacznie więcej zachodu, a potem nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych. Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać. Ale za to można znacznie więcej zarobić, a w długiej perspektywie jeszcze liczyć na wzrost wartości samego mieszkania.

Obliczenia dotyczące rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem opierają się na medianach cen transakcyjnych i ofert najmu. To oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się  mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji. W przypadku lokat bankowych z góry wiemy kiedy lokata się zakończy i jaki przyniesie zysk.

Podaż spada, a popyt rośnie
Z analizy ofert na portalu Domiporta.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba ogłoszeń najmu w siedmiu badanych miastach spadła o 36 proc. Dotyczy to wolumenu mieszkań w najbardziej popularnych segmentach, czyli , jedno-, dwu- i trzypokojowych. – Największe ubytki w ilości ofert zanotowaliśmy kategorii kawalerek, których podaż w Warszawie, Gdyni i Poznaniu spadła o ok. 39 proc. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. –  Najmniej kawalerek ubyło w Krakowie, tam różnica nie przekroczyła 13 proc. – dodaje. Co ciekawe, mimo niższej podaży, Domiporta nie zanotowała spadku zainteresowania tego rodzaju mieszkaniami. Zapytania o kawalerki niezmiennie stanowią około 12 proc. wszystkich jakie zadają użytkownicy strony.

– Trend spadkowy odczytaliśmy także w najbardziej popularnym segmencie mieszkań do wynajęcia, czyli dwupokojowych. Tu największe straty zaliczyły Gdańsk, Gdynia i Poznań, w których podaż zmalała o jedną trzecią – zauważa Górka. Spadkowego trendu w Poznaniu nie uratowało wprowadzenie na rynek najmu kilkudziesięciu mieszkań w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem realizowanego przez BGK.

Dane popytowe pokazują, że rośnie zainteresowanie wynajmem w tej kategorii, na przestrzeni 12 miesięcy liczba zapytań zwiększyła się o ok. 14 proc. Można postawić tezę, że rośnie popularność najmu, bo Polski rynek wszedł w fazę, którą 20 lat temu przeszły kraje zachodnie. Jest to dobra informacja dla inwestorów, bo potencjał rynku najmu w Polsce jest duży. Wg Eurostatu w Polsce tylko 4 proc. osób mieszka w mieszkaniu wynajętym na warunkach rynkowych W porównaniu do krajów „starej Unii” to bardzo niewiele. W Holandii, Danii i Niemczech odsetek ten wynosi 30-40 proc., a w Szwajcarii ponad 50 proc.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker; Maciej Górka, Domiporta.pl

Eksperci

Polacy puszczają z dymem 105 tysięcy mieszkań rocznie

W bieżącym roku Polacy wydadzą na wyroby tytoniowe około 28 miliardy złotych – wynika z szacunków HR...

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

AKTUALNOŚCI

Dlaczego Black Friday jest czarny, czyli #walmartfights, księgowi i kryzys

Już od kilku lat czarny piątek (ang. Black Friday) rozpoczyna sezon wyprzedaży w Polsce. O wiele dłu...

Zniesienie limitu ZUS od 1 stycznia 2020 – znowu prawdopodobne

12 listopada 2019 r. do Sejmu trafił projekt ustawy, przewidującej zniesienie górnego limitu składek...

Wielka kradzież danych osobowych. Uważaj, żeby nie spłacać cudzego kredytu!

W ciągu kilkunastu dni dane osobowe kilkuset tysięcy osób trafiły w niepowołane ręce na skutek rażąc...

KONKURS: odpowiedz na pytanie i wygraj mini-prenumeratę magazynu „Personel i ZarządzanieR

Zapraszamy do udziału w konkursie współorganizowanym przez BiznesTubę oraz Infor.pl. PYTANIE KONKURS...

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Kredyt dla „młodych” firm – jak uzyskać finansowanie na start biznesu?

O założeniu własnej firmy myśli coraz więcej Polaków. Są to zarówno osoby pracujące na etacie, które...

GETEC z prestiżową nagrodą Niemieckiej Agencji Energii

O firmie GETEC jest w naszym kraju coraz głośniej. Dzieje się tak nie tylko dzięki bardzo solidnie u...

Deloitte: Podczas tegorocznego Black Friday średnie obniżki cen sięgnęły 4%

Coroczna analiza ofert 800 sklepów internetowych przeprowadzona przez Deloitte we współpracy z firmą...

700 tysięcy złotych! – nawet tyle odszkodowania można dostać za wypadek w pracy

5 miliardów na odszkodowania Z informajcji płynących z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wynika, że su...

Polski PKB rośnie najszybciej w Unii. Rynek pracy rozgrzany do czerwoności.

PKB za III kw. Zgodnie z danymi Eurostatu za trzeci kwartał 2019 roku największy wzrost w stosunku d...