niedziela, Październik 27, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Marcin Krasoń"

Marcin Krasoń

Zapowiada się naprawdę interesujących 12 miesięcy na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nie ma się co spodziewać rewolucji, ale oczekujemy kilku rzeczy, które sporo zmienią. Sztandarowe pytanie „Kiedy spadną ceny mieszkań i o ile?”, jak zwykle pozostanie bez odpowiedzi.

Koniec Mieszkania dla Młodych, pierwsze lokale w programie Mieszkanie Plus, możliwy początek wzrostu stóp procentowych i niesłabnąca aktywność deweloperów budujących nowe mieszkania – tak w skrócie będzie wyglądał najbliższy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dodajmy do tego dalszy rozwój rynku najmu i mamy pełen obraz polskiej mieszkaniówki.

  • Stopy procentowe

Rada Polityki Pieniężnej jest póki co ostrożna jeśli chodzi o zapowiedzi podwyżek, ale że one nadejdą, co do tego wszyscy są zgodni. Rynek spodziewa się pierwszych ruchów pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku. Wysokość stóp procentowych ma spory wpływ na rynek mieszkaniowy. Im są one wyższe, tym kredyty są mniej dostępne, a jednocześnie spada liczba klientów kupujących nieruchomość za gotówkę, co jest związane ze wzrostem atrakcyjności depozytów i obligacji. Zatem wzrost stóp procentowych oznacza spadek popytu na mieszkania. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że jeżeli w ogóle do podwyżki w przyszłym roku dojdzie, to będzie ona niewielka, zatem i przełożenie na popyt na mieszkania pozostanie skromne i odczujemy je dopiero w kolejnych latach.

  • Ceny mieszkań

Lekki wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich kwartałach, powinien się utrzymać w kolejnym roku. Warto pamiętać, że doniesienia o kilkunastoprocentowych wzrostach w niektórych miastach to efekt statystyczny, a nie realny wzrost cen – np. w Łodzi deweloperzy budują więcej mieszkań w centrum, zatem średnia cena transakcyjna rośnie, ale nie rosną ceny konkretnych lokali. Nawet po lekkim obniżeniu popytu deweloperzy notować będą bardzo dobre wyniki, bo nowe mieszkania nadal są i będą w cenie. Aktualnie sprzedaje się wszystko, także dopiero co rozpoczynane budowy, a do momentu, gdy to sprzedawcy będą szukać kupujących, brakuje jeszcze sporo czasu.

  • Wynajem mieszkań

Na tle krajów zachodnich, Polska nadal charakteryzuje się niskim odsetkiem osób żyjących w wynajętych mieszkaniach. Popularność najmu nadal będzie rosła, a w związku z poprawą standardu dostępnych lokali (na rynek najmu trafia dużo nowych mieszkań) średni poziom czynszów także będzie szedł w górę. Coraz trudniej o znalezienie najemców jest właścicielom zaniedbanych lokali, muszą oni walczyć ceną lub inwestować w odnowienie mieszkania.

 

  • Aktywność deweloperów

Od stycznia do listopada 2017 r. działający w Polsce deweloperzy oddali do użytkowania 79,2 tys. mieszkań, o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W tym samym czasie liczba rozpoczętych budów wzrosła o 25 proc. do 97,6 tys., a liczba uzyskanych pozwoleń na budowę o 26 proc., do 118,1 tys. Dane Głównego Urzędu Statystycznego są jednoznaczne: deweloperzy budują na potęgę (dwa razy więcej niż cztery lata temu) i ani myślą zwalniać tempa. I nie ma się co dziwić, bo jak podaje w swoim raporcie REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc.

  • Mieszkanie dla Młodych

Początek stycznia będzie gorącym okresem, a to ze względu na wznowienie dostępności dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W puli znajdzie się ostatnie 381 mln zł, co powinno wystarczyć dla 15-16 tys. kredytobiorców. Spodziewam się, że pieniądze rozejdą się w mgnieniu oka, a BGK poinformuje o wyczerpaniu puli już po kilku, maksymalnie kilkunastu dniach. W drugiej połowie roku mogą jeszcze pojawić się resztki środków (zwolnione przez umowy, do których podpisania finalnie nie doszło), ale nie będzie tego wiele i nie wpłynie na rynek. Styczniowe poruszenie zwiększy zapewne zainteresowanie tańszymi mieszkaniami, gdyż tylko na takie można uzyskać dopłatę. Po wyczerpaniu środków rynek wróci do stabilizacji.

  • Mieszkanie Plus

Sporo uwagi obserwatorzy poświęcają nowemu pomysłowi rządu na lokalowe bolączki Polaków, czyli programowi Mieszkanie Plus. Ma on wprowadzić na rynek bardzo tanie mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności. W 2018 roku lokatorzy mają otrzymać klucze do pierwszych mieszkań i wtedy przyjdzie czas na pierwsze oceny. Na razie odnotowujemy kolejne podpisywane umowy na budowę osiedli. Jedne wzbudzają więcej pytań i wątpliwości, a inne mniej. Najbliższe kwartały powinny być okresem rozkręcania nowych inwestycji w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości.

  • W oczekiwaniu na ustawę o REIT-ach

W kontekście rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego coraz głośniej mówi się o przygotowaniu ustawy o REIT-ach. Chodzi o notowane na giełdzie spółki, które będą działać na rynku nieruchomości dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych narzędzi inwestycyjnych. Przygotowanie dla nich preferencji podatkowych dałoby szansę na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału na rynku nieruchomości. Gdyby, zgodnie z zapowiedziami, REIT-y mogły inwestować w mieszkania na wynajem, wygenerowałyby dodatkowy popyt.

 

autor: Marcin Krasoń, Home Broker

Mniejszy apartament od dewelopera zlokalizowany przy rogatkach miasta czy może duże, rozkładowe mieszkanie w bloku z płyty w centrum? Gdy zapada decyzja o zakupie własnego M, pojawia się zwykle dylemat, na jaki lokal postawić. Rozważyć trzeba bowiem wiele czynników, m.in.: cenę, lokalizację i koszt prac remontowych, potrzebnych do przystosowania lokum do własnych potrzeb. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) radzą, co szczególnie warto wziąć pod uwagę, wybierając nowe lub używane mieszkanie.

 Za nowe lokum możesz zapłacić dużo więcej, choć już niedługo

Według GUS, w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2017 r. deweloperzy oddali do użytku blisko 93 tys. nowych lokali, czyli prawie 8 proc. więcej niż przed rokiem. Kupujący mogą więc wybierać z coraz większego wachlarza deweloperskich nieruchomości. Jak wynika z danych REAS, ich największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe o niewielkim metrażu. W praktyce okazuje się, że często za tę samą cenę można kupić relatywnie większe lokum, ale z drugiej ręki. Jak wynika z raportu Metrohouse i Expandera z października 2017 r., w większości 6 największych miast Polski „cztery kąty”
z rynku wtórnego są tańsze od tych, oferowanych przez deweloperów. Przykładowo, w Łodzi używane M jest tańsze średnio nawet o 1200 zł. za m kw.

– W przypadku lokalu, który ma 60 m kw. różnica może wynieść nawet 72 tys. zł. Jest to kwota, za którą można sfinansować dodatkowe 18 m kw. mieszkania na rynku wtórnym. Należy jednak dodać, że w niektórych miastach Polski przewaga cenowa rynku wtórnego jest niewielka. Tak jest np. w Warszawie, gdzie ceny nowych i używanych mieszkań są zbliżone. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Szukając wymarzonego mieszkania, warto wziąć pod uwagę konieczność dopasowania aranżacji wnętrz do własnych potrzeb. W przeciwieństwie do lokum w stanie deweloperskim, do używanego lokalu można często wprowadzić się od razu. Nierzadko będzie on wymagał jedynie odświeżenia, a nawet jeśli będą potrzebne poważniejsze prace, to można je przeprowadzić, gdy zgromadzimy na ten cel odpowiednie środki. Oczywiście czasami zdarzają się również mieszkania z drugiej ręki wymagające poważnego, kosztownego remontu. W ich przypadku cena zakupu jest jednak odpowiednio niższa.

– Kupno mieszkania z rynku wtórnego to bardzo elastyczne rozwiązanie. Często już chwilę po podpisaniu umowy z poprzednim właścicielem możemy w takim lokum zamieszkać, a prace remontowe, które chcemy wykonać, możemy rozłożyć w czasie, amortyzując koszty – dodaje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Mieszkanie, które kupujemy w stanie deweloperskim wymaga inwestycji przed zamieszkaniem. Wykończenie musimy doliczyć do i tak wyższej już ceny zakupu. To sprawia, że inwestycja może okazać się zbyt droga.

– Taki lokal wymaga wykonania szeregu prac wykończeniowych, podczas których nie możemy się do niego wprowadzić. Jednocześnie, czasami w tym samym czasie musimy ponosić opłaty za utrzymanie i czynsz, co jeszcze bardziej zwiększa koszty zakupu– mówi Marcin Krasoń, ekspert  ZFPF, Home Broker.

Atrakcyjna lokalizacja nie zawsze oznacza wysokiej ceny

 Kolejną kwestią, którą powinniśmy rozważyć, przed podjęciem decyzji o kupnie nowego lokum, jest lokalizacja. Nowe osiedla powstają najczęściej na obrzeżach miast lub w ich rozwijających się częściach. Choć przybywa inwestycji położonych bliżej centrum, to jednak ich ceny są znacznie wyższe od mieszkań używanych, usytuowanych w tej samej okolicy.

– Z kolei kupując nieruchomość z drugiej ręki, możemy wybierać zarówno spośród zabytkowych lokali w kamienicach, blokach z wielkiej płyty, a nawet w nowym budownictwie, zarówno w centrum jak i na obrzeżach miasta. Wśród nich znajdują się „cztery kąty” gotowe do wprowadzenia się i w pełni urządzone. Nowe, zamknięte osiedla deweloperskie mogą być jednak bezpieczniejsze od starego budownictwa w wielkiej płycie – dodaje Marcin Krasoń, ekspert Home Broker, ZFPF.

Dodatkowo, lokalizacja na obrzeżach miasta może zapewnić nam odpoczynek od codziennego zgiełku. Ostateczny wybór będzie zależał więc od wielu czynników, m. in. bliskości komunikacji miejskiej, tras szybkiego ruchu czy dostępności placówek oświatowych.

Rozważając zakup nieruchomości, warto wziąć pod uwagę m.in. takie czynniki jak: cena, lokalizacja czy konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Ostatecznie musimy podliczyć całkowite koszty, a także zdecydować, za co jesteśmy skłonni zapłacić więcej.

 

 

W latach 90. mieszkania w Polsce budowały głównie spółdzielnie. Ich aktywność jednak spadała, a na rynku pojawili się deweloperzy. W tym roku odpowiadają za 47,5 proc. oddanych do użytkowania lokali mieszkalnych, najwięcej w historii.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego przeanalizowanych przez Home Brokera wynika, że do końca października tego roku oddano w Polsce do użytkowania 127 034 mieszkań. Z tego 61 937 lokali zostało wybudowanych przez indywidualnych inwestorów (48,8 proc.), a 60 565 (47,7 proc.) przez deweloperów, których GUS określa mianem „inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem”. Udział spółdzielni mieszkaniowych (1,6 proc.) jest wprawdzie nieco wyższy niż w 2015 r. (1,4 proc.), ale nadal są to dwie najniższe wartości od 1991 r., dokąd sięgają dane GUS-u.

Gdzie są spółdzielnie mieszkaniowe?

Spółdzielniom nie opłaca się budować i nie chcą brać na siebie ryzyka, skoro nie mogą na inwestycji zarobić. Sytuacji nie ułatwia też skomplikowany stan prawny gruntów. Swego rodzaju gwoździem do trumny była zaś likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i ustanie państwowych dotacji. W wielu spółdzielniach problemem są też konflikty spółdzielców z zarządem. Tylko nieliczne mają tyle odwagi i sprawności operacyjnej, by realizować nowe inwestycje. W tym roku oddały one do użytkowania 2042 mieszkania, prawie 30-krotnie mniej niż deweloperzy.

Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania
przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres1

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

Deweloperzy na fali

Działające na rynku firmy wykorzystują rynkową szansę i budują na potęgę. Od początku roku oddały do użytkowania 60,6 tys. lokali mieszkalnych, rozpoczynając w tym samym czasie budowę 71 tys. i uzyskując pozwolenie na budowę 86,3 tys. kolejnych. Jednocześnie firmy notowane na giełdzie raportują rekordowe wyniki sprzedaży. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że sprzedały w trzech kwartałach tego roku 13,6 tys. mieszkań, o ponad 15 proc. poprawiając wynik z 2015 r. Rekordy z okresu hossy 2004-2008 też zostały poprawione.

Większa aktywność deweloperów widoczna jest przede wszystkim w dużych miastach. Jak informuje w najnowszym raporcie Narodowy Bank Polski, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w samej Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 13,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 67,2 proc. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 14,9 tys. lokali. Kraków i Wrocław to niecała połowa wielkości rynku stołecznego, Gdańsk niespełna 30, a Poznań ponad 20 proc.

Udział deweloperów, inwestorów indywidualnych i spółdzielni mieszkaniowych
w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w latach

kto_buduje_mieszkania-wykres2

Źródło: Home Broker na podstawie danych GUS (2016 r. obejmuje okres styczeń-październik)

W efekcie większego zainteresowania nieruchomościami budowanymi przez deweloperów wyraźnie rośnie ich udział w rynku mieszkaniowym. W połowie lat 90. było to poniżej 5 proc., na początku XXI wieku przekroczono 20 proc. , a w okresie boomu mieszkaniowego odsetek ten doszedł do 45 proc. w 2009 r. Był to jedyny jak dotąd rok, w którym deweloperzy mieli w rynku udział większy niż inwestorzy indywidualni. Do podobnej sytuacji może dojść w 2017 r., przy czym możliwe jest, że pierwszy raz w historii deweloperzy oddadzą więcej niż połowę wszystkich lokali mieszkalnych.

Pozostałe podmioty (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) to niewielki ułamek rynku. Do 2006 r. budowały one nieco poniżej 10 proc. mieszkań (najwięcej w 1993 – 11,1 proc.), ale potem nastąpił spadek i obecnie jest to 2 proc. Z danych GUS wynika, że w grupie „pozostali” najwięcej mieszkań oddawanych jest w budownictwie komunalnym (1260 mieszkań od początku roku) i społecznym (987 mieszkań). Lokali zakładowych było w tym roku 243.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jeszcze wzrośnie i w przyszłym roku mogą oni odpowiadać za ponad połowę całego rynku. Póki co wysoki popyt na nowe mieszkania utrzymuje się i, choć na rynku widać czynniki zagrażające mu, w najbliższych kwartałach powinien utrzymać się na wysokim poziomie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Rozpoczął się już sezon grzewczy. Home Broker podpowiada pięć rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, gdy myślimy o obniżeniu rachunków za ciepło. Większość z nich to nieskomplikowane zabiegi, które niewielkim kosztem pozwolą oszczędzić trochę pieniędzy.

Przeciętne koszty ogrzania 60-metrowego mieszkania w bloku to ponad 200 złotych miesięcznie. Wydatki te stanowią sporą część budżetu domowego, warto więc zadbać, by za ciepło w domu płacić jak najmniej. Home Broker podpowiada, co zrobić, by zaoszczędzić bez obniżania standardu życia.

Koszty ogrzewania zależą od wielu czynników. Wpływ mamy na dystrybucję energii cieplnej w lokalu oraz na to, by para nie szła w gwizdek. O tym, jaka będzie pogoda decydować jednak nie możemy, a od tego, jak sroga będzie zima, zależy wysokość opłat za ogrzewanie.

  • Szczelny system

Jednym z podstawowych problemów,  który pojawia się w starszym budownictwie, są problemy ze szczelnością okien. Prowadzi to do niepotrzebnej utraty energii cieplnej. Jak mocno kaloryfery by nie pracowały, to ciepło i tak ucieka. Trzeba jak najszybciej zlokalizować miejsce przecieku i zlikwidować go. Poprawa będzie odczuwalna natychmiast, a koszt uszczelek to nie więcej niż kilkanaście złotych. Luki pojawiają się zarówno w oknach, jak i drzwiach balkonowych czy wejściowych.

  • Dobrej jakości okna

Wg badań, przez okna domu ucieka 25 do 40 proc. ciepła. W mieszkaniu współczynnik ten będzie mniejszy (bo rzadko występują np. okna dachowe), co nie zmienia faktu, że ich jakość ma ogromny wpływ na temperaturę w lokalu. Trzeba o tym pamiętać przy okazji wykonywania remontu bądź budowy domu. W niektórych przypadkach wymiana okien może być opłacalna, mimo że wiąże się z wysokim kosztem jednostkowym.

Warto jednak pamiętać, że o finalnej szczelności okien decyduje najsłabszy element całego systemu, a w jego skład, oprócz samych szyb, których parametry znajdziemy w katalogu producenta, wchodzą także rama, profile i okucia, ogromne znaczenie ma też sposób montażu. Na pewno nie ma też co przesadzać, założenie najbardziej szczelnych okien w mieszkaniu ze słabo zaizolowanymi ścianami będzie przerostem formy nad treścią.

  • Efektywnie działające grzejniki

W pomieszczeniach ciepło produkowane jest przez grzejniki, kluczowe jest, aby ich praca nie szła na marne. Z doświadczenia doradców Home Brokera wynika, że w wielu mieszkaniach spotykamy sytuację, w której grzejniki są zasłonięte grubymi zasłonami, różnego rodzaju obudowami lub po prostu zastawione meblami. Cyrkulacja powietrza jest wtedy zaburzona i wyprodukowane przez kaloryfery ciepło nie może dostać się tam, gdzie jest potrzebne. Zasłony nie są jednak takie bezcelowe, pod warunkiem, że zasłaniają okna, a nie grzejnik. Zimą wykorzystanie rolet czy zasłon to dodatkowa warstwa izolacyjna i mniejsza utrata ciepła. Z drugiej strony podczas słonecznych dni należy okna odsłaniać, by do mieszkania wpadało jak najwięcej energii słonecznej.

Grzejnik działa efektywnie, gdy pod nim i nad nim jest około 10 cm przestrzeni. W przypadku urządzeń, z których ciepło wypływa przez górną część obudowy, potrzebny jest parapet, który pozwala skierować ciepłe powietrze do wewnątrz mieszkania. Niepotrzebnie zasłonięty grzejnik może marnować nawet 20 proc. produkowanej przez siebie energii. Wystarczy więc mała przebudowa, by oszczędzić kilkaset złotych w skali roku.

Efektywność wykorzystania ciepła wyprodukowanego przez grzejniki można też podnieść za pomocą ekranów odbijających ciepło. Wystarczy pomiędzy ścianą a grzejnikiem zainstalować ekran odbijający ciepło do środka. To nic trudnego, chodzi po prostu o arkusz folii aluminiowej przyklejony np. na styropianie. Koszt takiej operacji to kilkanaście-kilkadziesiąt złotych, kwota ta powinna się zwrócić już w pierwszym roku. Im lepiej zaizolowana ściana, tym efektywność takiego usprawnienia będzie niższa, najwięcej zyskamy w mieszkaniu ze słabo zaizolowanymi ścianami i żeliwnymi kaloryferami.

Dla dobrego wykorzystania grzejników warto, by ich stan techniczny był jak najbliższy ideału. Należy pamiętać o odpowietrzaniu urządzeń (służy do tego specjalny kluczyk, który za kilka złotych można kupić w każdym sklepie remontowo-budowlanym), ich odkamienianiu (to już operacja bardziej skomplikowana i najlepiej, by została przeprowadzona w całej instalacji grzewczej), a nawet odkurzaniu. Nie bez znaczenia jest też ilość farby, która pokrywa stare żeliwne grzejniki. Przez kilkadziesiąt lat i wiele malowań może się jej zgromadzić całkiem sporo.

  • Regulacja temperatury

Im wyższą temperaturę będziemy utrzymywać w mieszkaniu, tym koszty ogrzewania będą wyższe – to oczywiste. Część osób utrzymuje w pomieszczeniach zbyt wysoką temperaturę (np. 23 stopnie Celsjusza), co jest nie tylko drogie, ale i niezdrowe. Zbyt ciepłe powietrze powoduje wysychanie śluzówki w drogach oddechowych, a to obniża efektywność naturalnych mechanizmów odpornościowych i może prowadzić do częstszych przeziębień. Jedynie w łazience taka temperatura jest wskazana. W pokojach dziennych powinno być 20-21 stopni, w kuchni 18-20, a w przedpokoju i sypialni 17-19. Sen w zbyt wysokiej temperaturze nie jest efektywny, chłodniejsze powietrze sprawia, że lepiej się wysypiamy. Spadek średniej temperatury w mieszkaniu o 1 stopień Celsjusza to oszczędność na rachunkach na poziomie 5-7 proc.

Dodatkowe oszczędności znaleźć można poprzez zróżnicowanie temperatury w pomieszczeniach zależnie od ich użytkowania. W pokoju gościnnym, gdzie na co dzień nikt nie przebywa, nie musi być ciepło. Tak samo jest z dłuższą nieobecnością. Wyjazd na urlop czy długi weekend lub święta jest czasem, gdy można obniżyć temperaturę w mieszkaniu o kilka stopni, a im dłuższy wyjazd, tym bardziej opłacalne to będzie. W ciągu zimowego tygodnia grzejniki mogą zużyć ciepła za 150-200 zł, wyjeżdżając na narty można więc ograniczyć ich działanie.

Regulację temperatury w mieszkaniu ułatwiają termostaty. Najprostsze pozwalają po prostu ustawić pożądaną temperaturę i po jej osiągnięciu dopływ ciepłej wody w grzejniku zostaje zatrzymany. Zaawansowane urządzenia mogą zmieniać temperaturę w zależności od pory dnia i dnia tygodnia. Według GUS-u termostaty ma zainstalowane około połowy gospodarstw domowych, istnieje więc spory potencjał do nadrobienia zaległości.

  • Odpowiednie wietrzenie

Rozsądne gospodarowanie energią cieplną powinno wiązać się z odpowiednim wietrzeniem pomieszczeń. Należy to robić szybko, intensywnie i przy wyłączonych grzejnikach. Trzymając uchylone okno przez długi czas wietrzymy nieefektywnie. Celem wietrzenia zimą nie jest wychłodzenie mieszkania, tylko wymiata zużytego powietrza na świeże z zewnątrz. Należy wietrzyć od kilku do kilkudziesięciu minut i powtarzać to kilka razy dziennie.

Istnieje wiele metod na obniżenie rachunków za ogrzewanie, ich efektywność zależeć będzie od konkretnego przypadku, wszystko zależy od aktualnej sytuacji, na którą składają się nawyki mieszkańców oraz jakość technologiczna budynku.

W niektórych przypadkach opłaty za ogrzewanie można zredukować nawet o jedną trzecią, większość tych kroków wymaga niewielkich nakładów, które zwrócą się bardzo szybko. Biorąc pod uwagę przeciętne koszty podawane przez GUS oznacza to, że w ciągu roku oszczędzić można nawet 800-900 złotych.

W ekstremalnych przypadkach warto będzie przeprowadzić termomodernizację, czyli wymianę okien lub dodatkową izolację ścian czy dachu. Taka inwestycja nie tylko znacznie obniży rachunki za ogrzewanie, ale i zwiększy komfort życia mieszkańców, nie brakuje bowiem mieszkań (szczególnie gdy mowa o tych ze skosami, szczytowych itd.), w których nawet utrzymanie temperatury 19-20 stopni Celsjusza nie jest łatwe.

 

Marcin Krasoń, Home Broker

Zakup mieszkania to dla wielu Polaków najpoważniejsza inwestycja w życiu. Bez względu na to jakie mieszkanie kupujemy, warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Home Broker podpowiada, na co uważać kupując nieruchomość z drugiej ręki.

Większy wybór, zarówno pod kątem lokalizacji, metrażu jak i standardu, a także możliwość znalezienia mieszkania do zamieszkania „natychmiast” – to najważniejsze zalety zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Nic więc dziwnego, że mimo atrakcyjności nowych mieszkań, te używane wciąż są popularne wśród kupujących. Trzeba jednak zachować ostrożność przy zakupie, by nie okazało się, że nabyliśmy bilet na spacer po polu minowym.

  • Sprawdź sprzedającego

Na początek należy zweryfikować, czy osoba, która chce sprzedać nam mieszkanie, rzeczywiście jest tym, za kogo się podaje i czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. Dokumentem potwierdzającym zakup mieszkania jest umowa cywilno-prawna w formie aktu notarialnego (taka forma jest prawnym obowiązkiem), jednak czasem może być to np. spadek czy podział majątku. Warto zajrzeć też do księgi wieczystej. W większości przypadków, znając jej numer, można to zrobić bez wychodzenia z domu, gdyż system został skomputeryzowany i księgi wieczyste można przeglądać on-line.

  • Uwaga na służebności

W trakcie weryfikowania stanu prawnego nieruchomości warto zwrócić uwagę na tak zwane służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania (z części lub całości) nieruchomości przez osobę trzecią. Prawo to obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

  • Niechciani lokatorzy

To, że ktoś nie ma prawa do zamieszkiwania w lokalu (bo np. zrzekł się służebności) wcale nie znaczy, że tego nie będzie robił. Warto od sprzedającego zażądać zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz sprawdzić, czy fizycznie nikt w nim nie mieszka. W przypadku kupna mieszkania z lokatorami trzeba liczyć się z możliwym procesem o eksmisję, który może się ciągnąć miesiącami. W Polsce nie można lokatorów wyrzucić na bruk, muszą mieć zapewniony lokal.

  • Prawo dożywocia

Uważać należy na mieszkania obciążone prawem dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglądając na przykład dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

  • Obciążenie finansowe – zaległości

Sprzedający mieszkanie powinien też udowodnić, że lokal nie jest zadłużony z tytułu czynszu lub opłat za media. Zaświadczenia takie można uzyskać od wspólnoty mieszkaniowej i firm dostarczających media. Znaczenie ma także obciążenie hipotekami – informacje o tym znajdziemy w księdze wieczystej.

  • Prześwietl wspólnotę i budynek

Stając się właścicielem mieszkania, stajemy się jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę na to, jak owa wspólnota prosperuje. Źle zarządzana wspólnota to wyższe koszty oraz utrudnione życie mieszkańców.

Trzeba też przyjrzeć się budynkowi, w którym przyjdzie nam zamieszkać. W przypadku nieruchomości starszej niż kilka lat, istotny będzie jej stan techniczny pod kątem potrzebnych remontów. Jeśli w najbliższych latach wymagany będzie większy remont (np. dachu), a konto wspólnoty świeci pustkami, to trzeba przygotować się na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.

  • Ostrożnie z użytkowaniem wieczystym

Duża część bloków mieszkalnych wybudowana została na gruntach nie należących do wspólnoty lub spółdzielni, a do skarbu państwa lub do jednostki samorządu terytorialnego. Kupując takie mieszkanie stajemy się współużytkownikiem wieczystym gruntu, co wiąże się z opłatami. O ich wysokości decyduje właściciel działki, informując o tym użytkowników. Rzecz w tym, że opłaty te nie są regularnie aktualizowane i może zdarzyć się tak, że dziś to niewielki koszt, ale wkrótce dojdzie do sporej podwyżki. Wkrótce jednak instytucja użytkowania wieczystego ma zniknąć, należy jednak pamiętać, że przekształcenie go we własność gruntu nie odbędzie się za darmo, należy więc uwzględnić to w kosztorysie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Nowe limity cenowe w programie Mieszkanie dla Młodych nie wpłynęły na popularność dopłat. We wrześniu kredytobiorcy złożyli do Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski o dofinansowanie na kwotę 18,5 mln zł – policzył Home Broker. Program nadal jest blokowany przez fakt, że dostępne są tylko środki na 2018 rok.

W porównaniu do jesieni 2015 r. sprzedaż kredytów z dofinansowaniem nadal wygląda słabo. Jak wynika z obliczeń, które na podstawie danych Banku Gospodarstwa Krajowego przeprowadził Home Broker, we wrześniu chętni na preferencyjne kredyty wnioskowali o dopłaty na łączną kwotę 18,5 mln zł. W analogicznym okresie ubiegłego roku miesięczne wykorzystanie dopłat wynosiło 120-140 mln zł, było więc sześcio-siedmiokrotnie wyższe.

Tak duża zmiana poziomu sprzedaży kredytów nie wynika z nagłego spadku zainteresowania nimi. Rzecz w ich dostępności. Chętni na dopłaty mają obecnie ograniczone możliwości jeśli chodzi o zakup mieszkania w programie. Do końca tego roku można bowiem dostać tylko środki przeznaczone na dofinansowanie w 2018 roku.

Niełatwo o mieszkanie z dopłatą

To implikuje trudności w znalezieniu już dziś odpowiedniego mieszkania, bowiem w obecnej sytuacji kupić można jedynie nieruchomość, której harmonogram płatności przewiduje zapłatę ostatniej transzy w 2018 roku. Pole manewru dla chętnych na dofinansowanie jest więc ograniczone, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie trzeba by znaleźć sprzedającego, któremu pieniądze ze sprzedaży mieszkania nie są potrzebne od razu i zgodzi się na zapłatę części za ponad rok.

Na rynku pierwotnym jest o odpowiednie mieszkanie łatwiej. Już teraz mniej więcej co piąty lokal w ofercie deweloperów ma datę oddania do użytkowania w 2018 r. i będzie ich coraz więcej. Dodatkowo, deweloperzy idą czasami na rękę klientom i chętniej niż osoby fizyczne sprzedające mieszkanie na rynku wtórnym, godzą się na opóźnioną płatność.

Kupujący czekają na nowy rok

15-20 mln zł miesięcznie to ostatnio normalna kwota dopłat. Sytuacja ulegnie zmianie na początku przyszłego roku, kiedy to spodziewamy się znów eksplozji liczby wniosków o dopłaty z puli na 2017 rok. Od 2 stycznia do gry wróci bowiem druga część środków na 2017, gdyż zgodnie z zasadami programu, przed rozpoczęciem danego roku wykorzystać można jedynie połowę środków przeznaczonych na ten okres.

Wszystko wskazuje na to, że pieniądze te skończą się szybko (maksymalnie po dwóch-trzech miesiącach), gdyż dotąd tak bywało. Na przykład w marcu 2016 r., gdy wiadomo było, że kończą się pieniądze na ten rok, kredytobiorcy złożyli wnioski na dopłaty w łącznej kwocie 202 mln zł.

Program Mieszkanie dla Młodych działa od początku 2014 r. Po niemrawym początku nabrał rozpędu i łącznie kredytobiorcy otrzymali już ponad 1,8 mld zł. Do końca działania do wykorzystania jest jeszcze 373 mln zł na 2017 r. i 690 mln zł na 2018 r., łącznie 1,06 mld zł. W teorii MdM ma działać do końca 2018 r., ale obserwując jego popularność w ostatnich kwartałach, trudno spodziewać się, by po zimie 2018 r. były jeszcze jakieś pieniądze do wykorzystania.

Dla kogo dopłaty MdM?

Aby otrzymać dopłatę do kredytu należy spełnić szereg warunków wśród których jest cena metra kwadratowego nieruchomości, limity są aktualizowane co pół roku. Uzyskać dofinansowanie mogą osoby do 35. roku życia kupujące na kredyt swoje pierwsze mieszkanie, które powinno spełniać warunek cenowy (limity ceny metra kwadratowego dla danego obszaru) i powierzchniowy. Łatwiej mają rodziny wielodzietne, których nie dotyczy zasada pierwszego mieszkania, mogą też kupić większą nieruchomość i otrzymać znacznie wyższą dopłatę.

Wysokość dopłat bierze się z wysokości limitów, a te są pochodną cen nieruchomości na danym obszarze. Stąd też najwięcej środków otrzymać mogą osoby kupujące mieszkanie w Warszawie. Rodzina wielodzietna (przysługuje jej największe dofinansowanie) nabywająca lokal o powierzchni 65 mkw. lub więcej, otrzyma w tej chwili ponad 114 tys. zł. Na mniejsze dofinansowanie liczyć mogą kredytobiorcy bezdzietni, w Warszawie będzie to maksymalnie 29,2 tys. zł. Ponad 100 tys. zł otrzymać można jeszcze w Poznaniu (maksymalnie 101,2 tys. zł), a nieco mniej we Wrocławiu (93,2 tys. zł), Krakowie (93 tys. zł) i Gdańsku (90,3 tys. zł).

Chętni na dofinansowanie powinni udać się do jednego z 14 banków, które mają podpisane umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Wśród nich są m.in. PKO BP, Pekao SA, Getin Noble Bank, Bank Millennium, Deutsche Bank Polska i Bank Zachodni WBK.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Pięć razy w ciągu ostatniego pół roku średnie ceny mieszkań były wyższe niż miesiąc wcześniej. Tak wysokiego poziomu jak dziś, Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance nie miał od jesieni 2011 roku. Z głównych ośrodków miejskich, najbardziej ceny rosną w Krakowie i Wrocławiu.

850,3 pkt wynosi wrześniowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, wskaźnika obrazującego zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany od końca 2007 r., a jego obecny poziom jest najwyższy od pięciu lat. Od początku lata ceny mieszkań wyraźnie rosną, co świadczy o niesłabnącej sile popytowej. 850,3 pkt to o 0,9 proc. więcej niż przed miesiącem i o 3,4 proc. więcej niż rok temu.

Indeks Cen Transakcyjnych wyliczany jest na podstawie median cen mieszkań z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Przez trzy lata Indeks był bardzo stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. W ostatnich miesiącach obserwujemy dość dynamiczny ruch w górę.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
2016_10_27-ceny_mieszkan-wykresŹródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Kraków i Wrocław coraz droższe

W większości badanych ośrodków miejskich zaobserwowaliśmy wzrosty cen. Spośród największych miast warto zwrócić uwagę na Kraków i Wrocław. W tym pierwszym, w ciągu roku, mieszkania podrożały o 7,2 proc. (do poziomu 6575 zł za mkw.), w drugim zaś ceny są wyższe od tych sprzed roku o 8,3 proc. (5922 zł za mkw.).

Po drugiej stronie tabeli jest Łódź, gdzie aktualna stawka za metr kwadratowy mieszkania to 3643 zł, co jest wartością o 5,7 proc. niższą od tej sprzed roku. Jednocześnie Łódź jest też jednym z najtańszych dużych miast, choć pod względem liczby ludności zajmuje trzecie miejsce w kraju. Oprócz bliskości Warszawy warto tu zwrócić uwagę na niekorzystną strukturę demograficzną – Łódź jest miastem starzejącym się. Istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. To nie czyni dobrego klimatu do inwestowania.

W Gdańsku, Szczecinie i Warszawie ceny uległy lekkim zmianom (do 3 proc. rocznie), natomiast w Lublinie i Poznaniu nie zmieniły się prawie w ogóle (wahania poniżej 0,5 proc.).

W stolicy metr kwadratowy mieszkania to wydatek średnio 7 315 zł. W zależności od lokalizacji i standardu ceny w mieście mocno się wahają. Na rynku pierwotnym najtańsze mieszkania to 6-6,1 tys. zł za mkw. W prestiżowej okolicy za mieszkanie w dobrym standardzie zapłacić trzeba kilkanaście tysięcy złotych za mkw. Spektakularne transakcje przy stawkach cen na poziomie 25-30 tys. zł za mkw. zdarzają się bardzo rzadko i zwykle dotyczą rynku wtórnego.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 002 zł -1,7%
Kraków 6 575 zł 7,2%
Lublin 4 662 zł 0,1%
Łódź 3 643 zł -5,7%
Poznań 5 396 zł 0,3%
Szczecin 4 616 zł 2,5%
Warszawa 7 315 zł -1,5%
Wrocław 5 922 zł 8,3%

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Deweloperzy pełni optymizmu

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w ostatnich 12 miesiącach deweloperzy oddali do użytkowaniu ponad 75 tys. mieszkań. To wartość najwyższa od jesieni 2009 r. Na wysokich poziomach są także liczba noworozpoczynanych budów (87 tys. w ostatnim roku) oraz wydawanych pozwoleń na budowę (104 tys. w rok).

Póki co wysoka aktywność firm deweloperskich pokrywa się z dużym popytem ze strony kupujących nowe mieszkania. Firmy notowane na giełdzie regularnie raportują rekordową sprzedaż, wyższą nawet od boomu z lat 2004-2008. Sytuacja jest jednak inna, gdyż wysokiemu popytowi nie towarzyszą szalone wzrosty cen – kilka procent w rok to zdrowe zachowanie dojrzałego rynku. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że sporo mieszkań kupowanych jest za gotówkę (wg obliczeń NBP w drugim kwartale w siedmiu najważniejszych miastach za gotówkę kupiono mieszkania za 3,4 mld zł), a nie – tak jak w tamtym okresie – na kredyt we franku szwajcarskim.

Każda dobra passa się kiedyś kończy

Na rynku nie brakuje sygnałów świadczących o tym, że dobra passa sprzedających nowe mieszkania może się za jakiś czas skończyć. Należy pamiętać, że gotówkowe zasoby inwestorów nie są nieskończone, a rynek kredytowy ma coraz więcej ograniczeń (obowiązkowy wkład własny, podatek bankowy). Sprzyjającą okolicznością nie jest też spodziewany prędzej czy później wzrost inflacji i idące za nim wyższe stopy procentowe.

Źródło: http://blog.homebroker.pl/2016/10/drozeja-mieszkania-w-duzych-miastach.html

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Ponad 75 tys. mieszkań oddali do użytkowania deweloperzy w ostatnich 12 miesiącach – raportuje Główny Urząd Statystyczny. To wartość najwyższa od jesieni 2009 r. Także liczba nowych budów i pozwoleń na budowę jest na wysokich poziomach w porównaniu do ubiegłych lat.

Działający na polskim rynku deweloperzy nie zwalniają tempa. Kolejne dane Głównego Urzędu Statystycznego przynoszą rekordowe rezultaty ich aktywności, popyt na nowe mieszkania nadal jest wysoki, choć trzeba przyznać, że na rynku nie brakuje sygnałów ostrzegawczych.

W ostatnim roku działające na polskim rynku firmy deweloperskie rozpoczęły budowę 86,8 tys. lokali mieszkalnych, o 6,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wzrost liczby nowych budów powoli wytraca impet, jeszcze niedawno rok do roku liczba rozpoczynanych budów rosła o 20-30 proc. To może być sygnał, że deweloperzy nabierają ostrożności, choć z drugiej strony liczba pozwoleń na budowę szósty miesiąc z rzędu przekroczyła 100 tys. sztuk przez rok i jest wyższa od tej sprzed roku o ponad 18 proc. Duża liczba pozyskiwanych przez deweloperów pozwoleń wskazuje na to, że nie oczekują oni spowolnienia na rynku, a raczej zakładają, że kolejnych kilka kwartałów będzie jeszcze mocne.

Najwięcej dzieje się na rynku warszawskim, który (pod względem liczby sprzedawanych mieszkań) jest ponad dwa razy większy od krakowskiego i wrocławskiego. Czwartym najważniejszym miastem jest Gdańsk, a piątym Poznań.

Aktywność deweloperów w okresie październik 2015 – wrzesień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 75 261 +24,7%
Rozpoczęte budowy 86 799 +6,2%
Wydane pozwolenia na budowę 104 271 +18,2%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Efekty ożywienia na rynku, które nadeszło kilka lat temu, obserwujemy w liczbie lokali oddawanych do użytkowania. 75,3 tys. mieszkań to najwięcej od listopada 2009 r., kiedy to przygasał boom mieszkaniowy z lat 2004-2008. W samym wrześniu 2016 r. deweloperzy oddali do użytkowania 7270 mieszkań, podczas gdy średnia miesięczna za ostatnie lata to mniej niż 5 tys. lokali.

Jak długo trwać będzie mieszkaniowe Eldorado?

Czy, w związku z pewnymi podobieństwami statystycznymi, grozi nam wywrócenie się rynku jak wtedy? Raczej nie, gdyż sytuacja jest inna. Różni się od tamtej otoczeniem makroekonomicznym oraz szczegółami. Tamtym rekordom sprzedaży mieszkań towarzyszyły oderwane od rzeczywistości wzrosty cen. Dziś rynek jest stabilny, od wielu kwartałów na najważniejszych rynkach obserwujemy tylko niewielkie wahnięcia, co sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Aktualnie jednym z największych zagrożeń dla biznesu deweloperów jest potencjalny wzrost stóp procentowych. Spowodowałby on podniesienie rat kredytów hipotecznych, a także spadek atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem (względem obligacji skarbowych i lokat bankowych). Wiele osób zastanawia się też, jak na rynek mieszkaniowy wpłynie program Mieszkanie Plus. Na chwilę obecną wygląda na to, że nie będzie on zagrożeniem dla deweloperów, gdyż kierowany jest do klientów innych niż kupujący nowe mieszkania, czy ich późniejsi najemcy.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wielu deweloperów notuje rekordy sprzedaży, a raportowana przez Główny Urząd Statystyczny aktywność jeśli chodzi o nowe budowy od dawna nie była tak wysoka. Mieszkania nie kupuje się co miesiąc, dla większości osób to sytuacja bardzo stresowa. Home Broker przygotował zbiór porad, które sprawią, że transakcja przebiegnie spokojniej i bezpieczniej.

Gdy już zdecydujemy się na zamieszkanie w jakiejś okolicy, warto dokładnie tę okolicę poznać przed ostatecznym zakupem mieszkania. To że dziś osiedle otoczone jest zielenią, nie znaczy, że będzie tak za kilka lat. Zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia, ale warto poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie. Informacje tego typu znaleźć można w planie zagospodarowania przestrzennego, można też poczytać o planach jakie na daną okolicę ma gmina.

Dokładnie zweryfikować należy też dojazd do miejsca pracy i innych często odwiedzanych miejsc jak szkoła czy przedszkole. Przy inwestycji realizowanej na obrzeżach miasta istotna jest też dostępność sklepów, czy jakość dróg dojazdowych, bo niektóre osiedla budowane są w miejscach, gdzie jeszcze kilka lat temu były pola uprawne.

Sprawdź dewelopera

Ważnym elementem przygotowań do zakupu mieszkania jest prześwietlenie dewelopera. Osoby kupujące nieruchomość od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych mają łatwiej – bezproblemowo można bowiem zapoznać się z historią spółki. W innych przypadkach jest to trudniejsze, ale nie niemożliwe. Poza wynikami finansowymi i kondycją firmy, warto przyjrzeć się zrealizowanym już przez nią inwestycjom. Wycieczka na kilka osiedli może dużo powiedzieć na temat solidności dewelopera. Mając chwilę czasu można porozmawiać z mieszkańcami, a innego dnia poszperać w internecie. Pamiętajmy jednak, iż pozorna anonimowość w sieci sprawia, że nie wszystkie opinie są prawdziwe. Część może pochodzić od konkurencji lub od samej firmy.

Wiele osób sprawdza także stan prawny gruntu, na którym jest lub ma być budowany blok. Niezbędne informacje znajdziemy w księdze wieczystej, a przejrzeć ją można bez wychodzenia z domu, przez internet. Jeśli deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym działki, to dobrze (choć użytkowanie wieczyste wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów). Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką.

Rachunek powierniczy

Wybierając mieszkanie od dewelopera warto zwrócić uwagę, czy inwestycja objęta jest rachunkiem powierniczym będącym dodatkowym zabezpieczeniem interesów kupującego. Jest to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Odsetek mieszkań z rachunkiem cały czas rośnie, ale nadal można trafić na nieruchomość bez tego udogodnienia.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

Wprowadzona w życie wiosną 2012 roku ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek podpisywania tak zwanej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (kosztami kupujący i deweloper dzielą się po połowie). Pełni ona tę samą funkcję, co wcześniej umowa przedwstępna: zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w przyszłości. Umowa zawiera też m.in. kary umowne grożącej każdej ze stron za niedotrzymanie jej.

Umowa deweloperska powinna zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących nieruchomości. Od planowanej daty ukończenia i przeniesienia prawa własności, poprzez standard mieszkania, a na otoczeniu budynku skończywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak wyglądać ma garaż, klatka schodowa, winda, plac zabaw czy droga dojazdowa. W umowie powinny być też szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania, sposobu pomiaru jego powierzchni oraz schematy instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Niezwykle istotny jest także termin ukończenia inwestycji oraz data przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego. Im bardziej szczegółowe informacje będą zawarte w umowie, tym interesy klienta będą lepiej zabezpieczone. Na podstawie umowy deweloperskiej kupujący może potem dochodzić swoich praw w sądzie gdyby deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania.

Odbiór mieszkania

Ostatnim punktem w procesie zakupu mieszkania od dewelopera jest odbiór mieszkania. Ten składa się z dwóch kroków: odbioru technicznego (gdy sprawdzamy wykonanie nieruchomości) i odbioru lokalu (spisanie liczników i przekazanie kluczy). Pierwszy krok wymaga choćby podstawowej wiedzy z zakresu budownictwa. Owszem, kuzyn ze szwagrem mogą pomóc, ale za kilkaset złotych możemy zatrudnić fachowca z wiedzą i doświadczeniem. Przy zakupie mieszkania za setki tysięcy złotych warto dołożyć wszelkich starań, by zminimalizować ryzyka.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wrześniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych pokazało odczyt wskaźnika na poziomie najwyższym od początku 2012 r. Z obwieszczaniem końca okresu stabilizacji cen mieszkań w Polsce należy jednak odczekać kilka miesięcy, by nie okazało się, że to chwilowe wahnięcie.

842,2 pkt, o 1,3 proc. więcej niż miesiąc temu i o 2,5 proc. powyżej poziomu sprzed roku – to najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach nieruchomości w Polsce. Wskaźnik wyliczany jest na podstawie median cen mieszkań z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Przez trzy lata Indeks był bardzo stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_09_27-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ceny w górę w większości miast

W zdecydowana większość analizowanych przez Home Brokera miast w ostatnim roku doszło do wzrostu cen. Do indeksu uwzględnianych jest 16 ośrodków, w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny spadły tylko w pięciu. W pozostałych 11 miastach dzisiejsze średnie stawki są wyższe niż rok temu.

Z miast o większej liczbie transakcji (to zmniejsza prawdopodobieństwo przypadkowości wyniku – przy niewielu transakcjach jedna większa inwestycja deweloperska jest w stanie mocno zachwiać medianą cen w danym mieście) największy spadek cen zanotowaliśmy w Łodzi, gdzie w ciągu roku mediana ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania spadła z 3951 do 3597 zł, czyli o 9 proc. O 3,5 proc. spadła cena w Gdańsku, a o 1,3 proc. – w Warszawie.

Z kolei największy wzrost stawek zanotowaliśmy we Wrocławiu (z 5507 do 5860 zł za mkw. – o 6,4 proc.), Krakowie (o 4,2 proc.) oraz  Białymstoku (3,3 proc.). Do niewielkich zmian (poniżej 1 proc.) doszło w Poznaniu i Szczecinie.

Warszawa najdroższa

Najdroższe mieszkania z dużych miast są niezmiennie w Warszawie. Wrześniowy odczyt dla stolicy to 7232 zł za mkw., co jest stawką najwyższą od pół roku. Najwyższy poziom cen w Warszawie oczywiście nie dziwi, bo to największe miasto, centrum biznesowe i akademickie, to w Warszawie jest też największa aktywność deweloperów. W samej Warszawie stawki za mieszkania są bardzo zróżnicowane. Najdrożej jest na Śródmieściu, gdzie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego przekracza 10 tys. zł za mkw. W cenowym drugim rzędzie są Żoliborz, Wilanów, Mokotów i Ursynów ze stawkami na poziomie 8-9 tys. zł za mkw. Ale nawet w dzielnicach rozstrzał cenowy może być duży i zależy od standardu mieszkania oraz jego dokładnej lokalizacji.

Duża część popytu na mieszkania w Warszawie to osoby kupujące mieszkanie jako inwestycję, by wprowadzić je na rynek najmu. Wielu z nich kupuje mieszkania za gotówkę i skupia się na rynku pierwotnym, bo na nowe mieszkanie łatwiej jest znaleźć najemców. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 351 zł 3,3%
Gdańsk 5 013 zł -3,5%
Kraków 6 515 zł 4,2%
Lublin 4 685 zł 1,9%
Łódź 3 597 zł -9,0%
Poznań 5 442 zł 0,7%
Szczecin 4 509 zł 0,0%
Warszawa 7 232 zł -1,3%
Wrocław 5 860 zł 6,4%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Deweloperzy nie zwalniają tempa

Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy. Nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.

Rosnąca liczba pozwoleń na budowę (w ostatnich 12 mies. 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu) świadczy o tym, że deweloperzy nie tracą wiary w to, że popyt utrzyma się na wysokim poziomie. Wkrótce poznamy wyniki sprzedażowe za trzeci kwartał i wiele wskazuje na to, że będą one bardzo optymistyczne.

Zalecana ostrożność

Deweloperzy notują dobre wyniki sprzedaży mimo niełatwej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. A niewiele wskazuje, by ta miała się zmienić. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. Od 1 stycznia 2017 r. wzrośnie obowiązkowy wkład własny (choć będzie można go częściowo ubezpieczyć).

Firmy deweloperskie powinny być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.

Zagrożeniem dla rynku jest też potencjalny wzrost inflacji, który pociągnie za sobą wyższe stopy procentowe. Z jednej strony jeszcze utrudni to życie kredytobiorcom, a z drugiej przeciągnie część inwestorów znów do obligacji skarbowych i bankowych depozytów.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy.

Budowę 89 072 nowych mieszkań rozpoczęli w Polsce deweloperzy w ciągu ostatniego roku (o 10,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie zakończonym sierpniem 2015 r.). To najwyższy wynik w historii, nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. W samym sierpniu rozpoczęto budowę 7357 lokali mieszkalnych, o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.

Co więcej, nadal rośnie liczba pozwoleń na kolejne inwestycje. Przez ostatnich 12 miesięcy deweloperzy otrzymali ich 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu. Równie dynamicznie rośnie liczba lokali oddawanych do użytkowania. Od września 2015 do sierpnia 2016 r. działający na terenie kraju deweloperzy oddali 74 822 lokale mieszkalne, najwięcej od siedmiu lat. Aktualna liczba jest o 28,5 proc. wyższa od tej sprzed roku.

Aktywność deweloperów w okresie wrzesień 2015 – sierpień 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 74 822 +28,5%
Rozpoczęte budowy 89 072 +10,7%
Wydane pozwolenia na budowę 106 037 +24,6%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Zauważona miesiąc temu wysoka liczba budów rozpoczętych przez spółdzielnie mieszkaniowe (604 mieszkania – najwięcej od kwietnia 2010 r.) nie była zwiastunem nadchodzącego odrodzenia spółdzielni. W sierpniu nowych budów było 46. Lipcowy wynik był więc statystycznie nieistotny.

Deweloperzy w budowlanym pędzie

Deweloperzy nie zwalniają tempa, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz pozwoleń na kolejne budowy cały czas jest wysoka. To o tyle ciekawe, że mamy do czynienia z dość trudnym rynkiem kredytów hipotecznych. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. A popyt na nowe mieszkania nie spada. Z danych REAS-a wynika, że poza Łodzią i Poznaniem, na wszystkich głównych rynkach sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2016 r. była wyższa niż w poprzednim. Rośnie też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali, gdyż deweloperzy starają się zaspokoić wysoki popyt.

Firmy deweloperskie powinny jednak być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.

Póki co rynek pierwotny broni się klientami kupującymi mieszkania w celach inwestycyjnych. W niektórych inwestycjach deweloperskich odsetek osób kupujących nieruchomość za gotówkę przekracza dwie trzecie, a duża część mieszkań trafia potem na rynek najmu. Inwestorzy traktują to jako alternatywę dla obligacji skarbowych i bankowych lokat, które – przy historycznie najniższych stopach procentowych – nie dają wiele zarobić. Ale jeśli inflacja wzrośnie, to za nią pójdą stopy procentowe i bezpieczne oszczędzanie w banku lub na obligacjach może wrócić do łask.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Coraz więcej osób kupuje mieszkanie po to, by wprowadzić je na rynek najmu. Część z nich ma jednak spore obawy co do bezpieczeństwa wynajmu. Home Broker podpowiada, jak przy tej operacji zabezpieczyć swoje interesy, by inwestycja nie odbiła się nikomu czkawką.

 

Największe zagrożenia dla właściciela wynajmowanej nieruchomości to dewastacja lokalu oraz nieterminowe płatności. Warto więc poczynić kroki, które przed takimi okolicznościami zabezpieczają. To pozwoli zaoszczędzić pieniądze i stres.

  • Weryfikacja najemcy

Pierwszym co właściciel mieszkania na wynajem powinien zrobić przed podpisaniem umowy jest weryfikacja drugiej strony transakcji. W ciągu ostatniego roku do bazy danych systemu Dokumenty Zastrzeżone trafiło 130 tys. dokumentów tożsamości. Należy dołożyć wszelkich starań, by sprawdzić, czy osoba podająca się za Jana Kowalskiego faktycznie owym Kowalskim jest.

Wynajmujący coraz częściej nie boją się zadawać pytań (także tych o sytuację materialną czy sposób finansowania opłaty za mieszkanie) i dobrze, bo wynajem mieszkania to biznes jak każdy, nie należy się bać dbania o swoje interesy. Można na przykład poprosić o przedstawienie raportu z Biura Informacji Kredytowej, zaświadczenia o dochodach lub innego dokumentu, który potwierdzi, że po drugiej stronie siedzi osoba wiarygodna, która nie będzie sprawiać problemów z płatnościami. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by nie pokazał w/w dokumentów.

  • Dobra umowa najmu

Po uzgodnieniu warunków współpracy należy podpisać umowę najmu. Umowa powinna być sprawiedliwa i równo chronić interesy obu stron. Nie może być tak, że w świetle umowy jedna ze stron będzie uprzywilejowana. Dokument powinien też jasno precyzować granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania nieruchomości, by nie było wątpliwości co do tego, kto ponosi jakie koszty.

  • Protokół zdawczo-odbiorczy

Do umowy warto załączyć protokół, który rozwieje wszelkie wątpliwości co do stanu mieszkania i jego wyposażenia. Przy długoterminowej umowie trudno pamiętać, co dokładnie było na wyposażeniu nieruchomości i w jakim było stanie. Szczegółowy protokół i dokumentacja fotograficzna powinny rozwiązać ten problem.

  • Umowa najmu okazjonalnego

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najbezpieczniej jest podpisać tzw. umowę najmu okazjonalnego, w obecności notariusza. Zabezpiecza ona właściciela mieszkania na wypadek problemów z płatnością i pozwala eksmitować lokatora, który nie będzie chciał się wyprowadzić po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Dokument taki musi być podpisany u notariusza, a dodatkowo niezbędne jest wskazanie przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł się w razie czego wyprowadzić. Oczywiście do tego wymagana jest pisemna zgoda właściciela owego lokalu.

W razie niedopełniania obowiązku płacenia czynszu przez najemcę, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę najmu i wezwać go do opuszczenia mieszkania. Jeśli do tego nie dojdzie, właściciel mieszkania ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę przy sygnowaniu umowy. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika i następuje eksmisja.

Warto jednak wiedzieć, że rozwiązanie to jest przeznaczone tylko dla osób które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

  • Kaucja zwrotna

Najpopularniejszym zabezpieczeniem stosowanym przy umowie najmu od dawna jest kaucja. To pieniądze przekazywane właścicielowi mieszkania przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Są to środki na poczet ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu lub nieterminowych płatności. Przyjętą praktyką rynkową jest pobieranie kaucji w wysokości miesięcznego czynszu. Jeśli zakończenie umowy przebiegnie bezproblemowo, kaucja po prostu wraca do najemcy. Czasem właściciel mieszkania chce otrzymać kaucję wyższą niż jednorazowy czynsz, należy jednak mieć na uwadze fakt, że dla części potencjalnych najemców może to być odstraszające.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Mieszkanie od dewelopera nie wymaga remontu, jest nowoczesne i można je urządzić według własnych potrzeb. Czasami korzystniej jest jednak kupić lokum na rynku wtórnym, zwłaszcza że można tam znaleźć także oferty w nowym budownictwie.

Mieszkanie od dewelopera czy poprzedniego właściciela? W 2015 roku TNS Polska przeprowadziło badanie preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania. Wynika z niego, że ponad połowa Polaków zainteresowanych kupnem nieruchomości bierze pod uwagę wyłącznie oferty z rynku pierwotnego. Tylko 12 proc. respondentów wskazało, że ich pierwszym wyborem był dom lub mieszkanie z rynku wtórnego. Swoje decyzje ankietowani uzasadniają tym, że w nieruchomościach z rynku pierwotnego wszystko jest nowe (38 proc. badanych), budynek nie wymaga remontów (35 proc.), kupujący sam decyduje o wystroju wnętrza (33 proc.) oraz, że budynki są bardziej estetyczne i nowoczesne (28 porc.). Pozostałe argumenty to między innymi nowoczesna infrastruktura, niskie koszty użytkowania, bogatsza oferta i łatwość późniejszej sprzedaży mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym można też kupić mieszkania w nowym budownictwie (np. kilkuletnie), które mają większość zalet nieruchomości od dewelopera. Czasem do kupienia są nawet mieszkania z drugiej ręki w stanie deweloperskim.

Mieszkanie z rynku wtórnego: wady i zalety

Większa część nieruchomości dostępnych z drugiej ręki to lokale wymagające dodatkowych nakładów finansowych. Zwykle jest tak, że im starsze mieszkanie, tym większego wkładu potrzebuje, choć od tej reguły bywają oczywiście wyjątki. Kupując starszą nieruchomość należy liczyć się też z wyższymi kosztami utrzymania. Z jednej strony istnieje ryzyko wysokiego funduszu remontowego, z drugiej zaś strony mieszkania powstałe w starszych technologiach budowlanych zwykle trudniej jest ogrzać, co generuje wyższe opłaty. Część starszych mieszkań jest też niepraktycznie rozplanowana, mają np. długie i nieustawne korytarze.

Rynek wtórny ma też jednak wiele zalet. Do najważniejszych z nich należą możliwość negocjacji ceny oraz szybka realizacja transakcji kupna. Na rynku wtórnym bez problemu znajdziemy mieszkanie, do którego wprowadzić się można praktycznie od razu po zakupie. Szerszy wybór pozwala lepiej dopasować mieszkanie do potrzeb i możliwości kupującego. Zarówno jeśli chodzi o stan nieruchomości, jak i jej standard czy lokalizację.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje nie tylko przedszkoli i sklepów, ale i wieloletniej roślinności, która zwykle towarzyszy starszemu budownictwu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat są też przestrzeń pomiędzy budynkami i lokalizacja na mapie miasta.

Mieszkanie z rynku pierwotnego: wady i zalety

Decydując się na rynek pierwotny można liczyć na niższe koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych), ale każde nowe mieszkanie trzeba urządzić i wyposażyć, co kosztuje. Z drugiej strony, robimy to wg własnego pomysłu, co dla wielu osób jest bardzo ważne. Koszt przygotowania mieszkania od dewelopera do zasiedlenia to średnio 1000 zł za mkw. Czasami deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości. Kalkulując zakup mieszkania należy jednak wziąć pod uwagę nie tylko cenę zakupu, lecz i koszty utrzymania nieruchomości. Przy nowych budynkach miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie składki na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku.

Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne. Przy nowym mieszkaniu można też liczyć na bardziej funkcjonalny rozkład  – przestrzeń jest lepiej zagospodarowana, częściej niż kiedyś znajdziemy w planie garderobę czy spiżarnię, a atrakcyjności lokalom dodają duże okna (czasami od podłogi do sufitu) i ciekawie zaplanowane pokoje.

Klienci deweloperów mają wprawdzie spory wybór (w ciągu ostatniego roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 90 tys. lokali mieszkalnych), ale trzeba zwrócić uwagę na dostępność tych nieruchomości. Wiele ofert to mieszkania jeszcze nie gotowe, nie brakuje takich, których budowa na dobre jeszcze się nie rozpoczęła. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie i szybko w nim zamieszkać, to na rynku pierwotnym będzie miał niewielki wybór. Trzeba też pamiętać, że nie każdy bank chce kredytować mieszkania na początkowym etapie budowy (wiele zależy też od renomy dewelopera), w przypadku rynku wtórnego takie problemy nie istnieją.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. W rzeczywistości bywa z tym jednak różnie, a nawet jeśli firma budowlana bez sprzeciwu godzi się na naprawę, to przecież każdy remont oznacza czasowe utrudnienia w korzystaniu z lokalu i obniża komfort życia mieszkańców.

Ale za to kupując nowe mieszkanie możemy liczyć na takie udogodnienia jak miejsce garażowe, nowoczesna winda, recepcja czy ochrona, a w wypadku lokali w wysokim standardzie, także klimatyzację czy zarządzanie nieruchomością przed smartfona.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Jakie kroki powinien przedsięwziąć student, by bezpiecznie wynająć mieszkanie? Czego unikać, co koniecznie wpisać do umowy najmu i czy trzeba płacić kaucję? Home Broker podpowiada, jak zrobić to bezboleśnie.

W roku akademickim 2014/2015 w szkołach wyższych w Polsce kształciło się 1,4 mln żaków, z czego w samej Warszawie było to prawie 250 tys. osób. To spora siła także na rynku najmu. Na przełomie sierpnia i września ruch na rynku jest największy, bo zbliża się początek roku akademickiego i wielu studentów szuka lokum dla siebie. Home Broker przygotował siedem wskazówek, których warto się trzymać, by sprawnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie.

1)            Dobra umowa najmu

Umowa najmu to dokument, którego celem jest zabezpieczenie interesów obu stron. Dobrze skonstruowana powinna zawierać wyszczególnione prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego oraz dokładnie wskazywać granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania nieruchomości. Przed podpisaniem dokument należy dokładnie przeczytać, a w razie wątpliwości interpretacyjnych – skonsultować z prawnikiem.

2)            Odpowiedni czas trwania umowy najmu

Podpisując umowę najmu powinno się też zwrócić uwagę na czas, na który ma ona obowiązywać. Ustawa o ochronie lokatorów mówi, że umowa na czas nieokreślony łączy się z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. W przypadku studentów to raczej mało korzystne rozwiązanie, bo w przypadku np. zmiany planów mogą pojawić się komplikacje. Natomiast umowa terminowa trwa od do i poza wyjątkowymi sytuacjami nie można jej normalnie wypowiedzieć. Jedyna możliwość wcześniejszego zerwania to w zasadzie porozumienie stron. W przypadku studentów popularne rozwiązanie to wynajem na dziewięć miesięcy (od początku października do końca czerwca) lub dłuższy okres, ale z zastrzeżeniem, że w wakacje najemcy płacą połowę stawki.

3)            Wiarygodny kontrahent

Wprawdzie rzadko, ale zdarzają się na rynku najmu próby oszustwa. Czasem ktoś próbuje wynająć tę samą nieruchomość kilku osobom, a inny chce wynająć mieszkanie choć nie jest jego właścicielem. Dlatego warto zachować dużą ostrożność i dokładnie zweryfikować, czy osoba, z którą rozmawiamy jest tym, za kogo się podaje oraz czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. W tym celu można poprosić o zaprezentowanie dwóch dokumentów tożsamości oraz aktu notarialnego. Można także zajrzeć do księgi wieczystej mieszkania. Dla uczciwej osoby okazanie tych dokumentów nie będzie kłopotem.

4)            Rzetelny pośrednik

Duża część mieszkań dostępnych na rynku pochodzi z ofert agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Warto pamiętać, że dobry pośrednik nie powinien pobierać prowizji za nic innego poza podpisaniem finalnej umowy najmu. Tych, którzy pobierają opłatę za udostępnienie adresów lub oglądanie mieszkania, lepiej omijać szerokim łukiem. Prowizja płacona agentowi to pieniądze nie tylko za udostępnienie bazy mieszkań i skontaktowanie z właścicielem, ale także za merytoryczną pomoc. Zweryfikowanie dostępności mieszkania, pomoc w przygotowaniu umowy i tak dalej. Standardowa prowizja dla pośrednika równa się miesięcznemu czynszowi.

5)            Kaucja zabezpieczająca

Standardowym zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości jest kaucja. Najemca wpłaca ją w chwili podpisania umowy i – o ile nie ma przesłanek, by właściciel ją zatrzymał – odzyskuje przy zakończeniu współpracy. Kaucja powinna być wpisana w umowę najmu i zwykle opiewa na kwotę miesięcznego czynszu. Jest ona pobierana na wypadek problemów z płatnościami lub zniszczeń w mieszkaniu. Jest to normalna praktyka rynkowa.

6)            Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokumentem, który obu stronom umowy najmu pozwoli uniknąć problemów z oceną stanu nieruchomości przed rozpoczęciem współpracy i po jej zakończeniu, jest protokół zdawczo-odbiorczy. To dokument opisujący stan faktyczny lokalu oraz jego wyposażenia. Powinniśmy zawrzeć w nim jak najdokładniejszy opis mieszkania oraz ewentualne istniejące zniszczenia (ścian, podłóg, mebli, wyposażenia). Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej. W protokole zamieszczamy także stan liczników, dzięki temu najemca pokryje tylko rzeczywiste koszty użytkowania nieruchomości. Warto także załączyć dokumentację zdjęciową, która w razie wątpliwości powinna pomóc je rozwiać.

7)            Wynajem w kilka osób

Dla obniżenia kosztów najmu warto rozważyć wynajem mieszkania w kilka osób, to bardzo popularne w Polsce rozwiązanie. Często najemcy są zaprzyjaźnieni lub przynajmniej się znają, ale nie brakuje też przypadków kiedy jedna lub dwie osoby podpisują umowę, a potem szukają współlokatorów. Należy to jednak uzgodnić z właścicielem mieszkania. Istotna jest bowiem kwestia odpowiedzialności za ponoszenie opłat. W przypadku kilku najemców sprawa ta powinna zostać sprecyzowana w umowie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazały pierwsze od dawna wyraźne spadki aktywności deweloperów. Na razie jest jednak za szybko na ogłaszanie końca dobrego okresu na rynku. By to ocenić potrzeba trochę więcej czasu niezbędnego do przyjrzenia się wynikom w dłuższym okresie.

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 33 440 nowych lokali mieszkalnych, to o 1,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W samym maju były to 6 072 mieszkania, co rok do roku oznacza spadek o 26,7 proc. Gdy jednak przyjrzymy się tej statystyce w dłuższym okresie, badając okresy 12-miesięczne, to okaże się, że aktualny poziom (86 100 mieszkań) jest o 11,1 proc. wyższy niż przed rokiem i o 2,5 proc. niższy niż miesiąc temu.

Aktywność deweloperów w okresie czerwiec 2015 – maj 2016 r.

  Liczba Zmiana r/r
Oddane mieszkania 72 625 +29,0%
Rozpoczęte budowy 86 100 +11,1%
Wydane pozwolenia na budowę 100 145 +20,2%

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Aktualnie rynek jest w okresie zbierania plonów pracy sprzed roku-dwóch. Z miesiąca na miesiąc przybywa mieszkań oddawanych do użytkowania. W ostatnich 12 miesiącach było ich 72,6 tys., wartość ta niemal nieprzerwanie rośnie od wiosny ubiegłego roku, w kwietniu 2015 r. wynosiła 55,4 tys. Spodziewamy się dalszych wzrostów tego wskaźnika jeszcze przez kilka kwartałów. Realizacja inwestycji deweloperskiej trwa bowiem około dwóch lat, a statystyka GUS-u pokazywała wzrost liczby rozpoczętych budów przez niemal całe ostatnie trzy lata. Nowych mieszkań na rynku nie powinno więc brakować przez jeszcze co najmniej dwa lata.

Spadkowy miesiąc (w samym maju obniżyły się wszystkie wskaźniki aktywności deweloperów, zarówno w ujęciu rok do roku jak i miesiąc do miesiąca) może być jednak statystycznym wypadkiem przy pracy związanym z dwoma długimi weekendami jakie były w kalendarzu. Jest to bowiem okres, który nie sprzyja jakiejkolwiek aktywności biznesowej.

Co zmieni Mieszkanie Plus?

Rynek mieszkaniowy z zaciekawieniem wyczekuje konkretów związanych z Mieszkaniem Plus. W czerwcu pojawiły się kolejne uszczegółowienia nowego programu rządowego, ale nadal pozostaje w nim sporo pytań. Na razie pewni możemy być tego, że pomysł ma opierać się na kilku filarach: wsparciu budownictwa społecznego, wprowadzenia tanich mieszkań na wynajem oraz stymulowaniu indywidualnego oszczędzania na mieszkanie.

Najbardziej interesująco zapowiada się drugi z tych punktów, czyli budowa tanich mieszkań na wynajem, które na dodatek lokatorzy będą mogli po latach wykupić. Teoretycznie lokale te mają być dostępne dla wszystkich, ale z zapowiedzi polityków wynika, że preferowane będą rodziny wielodzietne oraz osoby, których nie stać na kredyt hipoteczny i rynkowy najem. To ostatnie zastrzeżenie jest o tyle ważne, że ogranicza dostępność tanich mieszkań. Należy też pamiętać, że nieruchomości te nie będą budowane w wysokim standardzie, mogą nie mieć garaży, a ich położenie na mapie miasta pozostawiać wiele do życzenia.

Bez względu na powyższe, pojawienie się dużej liczby tanich mieszkań na wynajem powinno doprowadzić do obniżek stawek także w innych segmentach rynku, pozornie odległych od oferty programu Mieszkanie Plus. Nie ma się jednak co spodziewać rewolucji i gwałtownych spadków, bo program jest rozpisany na wiele lat i na jego efekty trzeba będzie zaczekać. Najem w Polsce rozwija się w ostatnich latach dynamicznie i takie inicjatywy mogą ten rozwój tylko przyśpieszyć, z korzyścią dla wszystkich.

Z zapowiedzi wynika, że pierwsze inwestycje w programie Mieszkanie Plus zostaną uruchomione na początku 2018 r., co oznacza, że wprowadzić się do nowych mieszkań będzie można raczej nie szybciej niż na przełomie 2019 i 2020 roku.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Choć wokół rynku mieszkaniowego cały czas dużo się dzieje, ceny nieruchomości zdają się mieć to wszystko w poważaniu i już od niemal trzech lat utrzymuje się na tym polu stabilizacja. W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w kraju, za metr kwadratowy mieszkania trzeba średnio zapłacić niecałe 7100 złotych.

818,7 punktów, o 0,61 proc. więcej niż przed miesiącem, wyniósł majowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, który Home Broker wylicza na podstawie median cen z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Już prawie trzy lata trwa stabilizacja tego wskaźnika, który przez ten czas praktycznie nie opuszcza przedziału 800-820 punktów. Cały czas jest tak, że ceny wahają się głównie w mniejszych ośrodkach, gdzie ze względu na mniejszą próbkę statystyczną łatwiej o zmiany średnich. W Warszawie czy Wrocławiu wahania cen są niewielkie.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_05_25-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Lekki spadek cen w Warszawie

7 089 zł za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to wartość najniższa od czerwca 2014 r. i stycznia 2015 r., w obu tych miesiącach średnia cena transakcyjna różniła się od obecnej raptem o kilka złotych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w stolicy potaniały o 2,3 proc. Trzeba jednak zaczekać kilka miesięcy, by ocenić, czy to długotrwały trend, czy może zwykła korekta.

Warszawski rynek cechuje się dużym zróżnicowaniem zarówno jeśli chodzi o ofertę nieruchomości, jak i strukturę kupujących. W stolicy kupić można luksusowy apartament za 20-30 tys. zł za mkw., ale na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania do remontu w cenie 4 tys. zł za mkw. W Warszawie za sporą część popytu odpowiadają inwestorzy, którzy kupują mieszkania na wynajem. Osoby takie często nie potrzebują finansowania bankowego, gdyż zakup nieruchomości jest dla nich lokatą kapitału. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Drożej w Krakowie i Poznaniu

Z dużych miast warto w tym miesiącu zwrócić uwagę także na Kraków i Poznań. W obu tych aglomeracjach (a są to rynki dość duże, więc próbka statystyczna jest wystarczająca – dane pochodzą z kilkuset transakcji) zanotowaliśmy spory jak na aktualny stan rynku wzrost cen. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie to 6 492 zł, co oznacza rok do roku wzrost o 4,8 proc. W Poznaniu obecna średnia to 5 616 zł za mkw., o 6,7 proc. wyższa niż rok temu.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 3 986 zł -7,5%
Bydgoszcz 3 960 zł -9,0%
Gdańsk 5 085 zł -1,4%
Katowice 3 920 zł -6,5%
Kraków 6 492 zł 4,8%
Lublin 4 703 zł 1,0%
Łódź 3 486 zł -18,9%
Olsztyn 4 209 zł -5,2%
Poznań 5 616 zł 6,7%
Szczecin 4 293 zł 0,7%
Warszawa 7 089 zł -2,3%
Wrocław 5 606 zł -0,1%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spore obniżki w skali roku zanotowaliśmy z kolei w Białymstoku (-7,5 proc.), Bydgoszczy (-9 proc.) , Katowicach (-6,5 proc.) i Olsztynie (-5,2 proc.), ale najbardziej mieszkania potaniały w Łodzi. Z analizy transakcji klientów Home Brokera i Open Finance wynika, że za metr kwadratowy lokalu w tym mieście trzeba obecnie zapłacić 3486 zł, o 18,9 proc. mniej niż rok temu. Trzeci miesiąc z rzędu wskaźnik ten wyniósł mniej niż 3,5 tys. zł za mkw.

Deweloperzy wierzą w dobrą przyszłość

Mimo korekty cen w niektórych miastach i sygnałów o tym, że dobra passa może się kiedyś skończyć, deweloperzy nie obniżają poziomu swojej aktywności. Główny Urząd Statystyczny notuje rekordowe dane jeśli chodzi o rozpoczynane przez firmy budowy i pozwolenia na kolejne inwestycje. Nie brakuje jednak czynników, które nakazują coraz dalej idącą ostrożność. Negatywny wpływ na zainteresowanie mieszkaniami mają m.in. wprowadzenie podatku bankowego, utrudniony dostęp do dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych i coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Ostatnio okazało się jeszcze, że dodatkowe problemy może powodować ustawa o obrocie ziemią rolną, która ogranicza możliwość zakupu działek pod nowe inwestycje.

Dla rynku zagadką jest nowy program wspierania mieszkalnictwa roboczo nazwany „Mieszkanie+”. Nadal nie znamy jego szczegółów, wiadomo jedynie, że ma opierać się na budowie tanich mieszkań na wynajem z możliwością wykupu oraz kasach oszczędnościowo-budowlanych. Z jednej strony to jakaś konkurencja dla deweloperów, ale z drugiej stymulacja dla rynku najmu, który w Polsce nadal ma ogromny potencjał rozwoju.

Na razie problemów z popytem nie ma, wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał 2016 r. znów były rekordowe, nic więc dziwnego, że deweloperzy próbują na tej fali płynąć dalej. Stabilne ceny sprzyjają rozwojowi rynku, bo dla inwestorów oznaczają przewidywalność i łatwiejsze podejmowanie decyzji.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Gdy myślimy o zmianie miejsca zamieszkania, zwykle mamy na myśli sprzedaż obecnego i zakup nowego. Zsynchronizowanie obu transakcji nie jest proste. A wystarczy znaleźć osobę, która ma odwrotną od naszej sytuację – można wówczas oszczędzić nie tylko czas i stres, ale i pieniądze.

Transakcje zamiany mieszkania nie są na rynku zbyt popularne, mają miejsce raczej sporadycznie. Z doświadczenia doradców Home Brokera wynika, że często transakcja dotyczy osób, które się znają, bo znalezienie na rynku drugiej strony tak by oczekiwania i możliwości obu idealnie pasowały jest podstawową przeszkodą przy takich operacjach. Zainteresowani zamianą mieszkania przychodzą wówczas do pośrednika, bo potrzebują pomocy w przeprowadzeniu tej transakcji. W niektórych oddziałach Home Brokera zapytanie o transakcję zamiany nieruchomości pojawia się średnio raz w miesiącu, w innych rzadziej.

Najczęściej zainteresowani zamianą są ludzie starsi, co prawdopodobnie wiąże się z tym, że kiedyś transakcja tego rodzaju była bardziej popularna niż dziś. Młodzi często nie zdają sobie sprawy z istnienia takiej możliwości. Gdy chcą zmienić mieszkanie, myślą o standardowym rozwiązaniu, czyli jednoczesnym poszukiwaniu nowego mieszkania i próbie sprzedaży starego.

Potwierdza to przypadek Marcina Goździckiego, doradcy ds. nieruchomości i kierownika oddziału Home Broker w Koszalinie. – Jedna z ostatnich zamian mieszkania jaką mieliśmy była robiona przez klientów w wieku ponad 80 lat – mówi Goździcki. – Ta transakcja odbyła się bez dopłat, obie strony zgodziły się, że ich mieszkania są podobnej wartości i doszło do zamiany sztuka za sztukę. – dodaje.

Aby zamienić mieszkanie na większe

W tym wypadku lokale były podobnej wielkości, ale zwykle jest tak, że starsi ludzie szukają nieruchomości mniejszej (ze względu na wygodę i koszty utrzymania), a młodsi – większej. To w sumie oczywiste, w pewnym wieku utrzymywanie dużego mieszkania bywa zbyt trudne, a fakt istnienia windy nabiera większej wagi. Z drugiej strony młodzi zaczynają swoją drogę od małego lokum, a gdy rodzina się rozrasta – szukają większego.

Według Roberta Bezlera, doradcy Home Broker z Głogowa, wielu klientów nie wie, że zamiana mieszkania wiąże się z kosztami sporo niższymi niż jego sprzedaż i zakup nowego. A oszczędność przy takiej transakcji może być naprawdę spora.

Co najmniej kilka tysięcy złotych w portfelu

Przede wszystkim bowiem, płaci się niższy podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Normalnie, przy transakcji na rynku wtórnym jest to 2 proc. wartości mieszkania. Tymczasem przy zamianie mieszkania podatek naliczany jest od różnicy w wartości obu nieruchomości. Kupujący mieszkanie za 300 tys. zł musi zapłacić 6 tys. zł podatku, jeśli jednak dojdzie do wymiany sztuka za sztukę, podatku nie płaci się w ogóle. Jeśli dopłata wyniesie przykładowo 100 tys. zł, to do fiskusa powędruje 2 tys. zł.

Dalsza oszczędność środków bierze się z niższej taksy notarialnej (wszak robimy jedną transakcję, a nie dwie) oraz niższej prowizji dla pośrednika. Łącznie, zamieniając mieszkanie zamiast go sprzedawać i kupować oddzielnie, można oszczędzić co najmniej kilka tysięcy złotych. Przy skali transakcji na poziomie kilkuset tys. złotych to około 1 proc. Niby niewiele, ale jeśli można te pieniądze oszczędzić, to warto rozważyć tego typu rozwiązanie. Trzeba też dodać, że to oszczędność dla obu stron transakcji, więc należy ją liczyć podwójnie.

Korzyści z zamiany mieszkania:
  • Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC – 2%) naliczany jest od różnicy w wartości mieszkań, a nie od ich wartości.
  • Koszty notarialne dzielone są po połowie.
  • Klienci unikają płacenia podwójnej prowizji dla biura nieruchomości (za sprzedaż i zakup mieszkania).

 

Po stronie minusów zamiany mieszkania wymienia się przede wszystkim problemy ze znalezieniem drugiej strony transakcji oraz trudność w zsynchronizowaniu dwóch przeprowadzek. To spore wyzwanie logistyczne, ale przy odrobinie dobrej organizacji da się to jednak zrobić. Ten obowiązek zgrania wszystkiego z drugą stroną może być dodatkowym motywatorem do sprawnej i szybkiej przeprowadzki.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

O 16 proc. w ciągu roku wzrosła liczba nieruchomości lokalowych kupionych w Polsce przez cudzoziemców. Większy wzrost widać w mieszkaniach niż w lokalach użytkowych. Kolejny rok z rzędu obserwujemy zwiększone zainteresowanie polskimi nieruchomościami ze strony mieszkańców Ukrainy.

Z raportu Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji wynika, że w 2015 roku cudzoziemcy kupili w Polsce 3754 mieszkania i 1417 lokali użytkowych, czyli łącznie 5171 lokali. To o 15,9 proc. więcej niż przed rokiem i o 20,6 proc. więcej niż dwa lata temu.

Większą dynamikę wzrostu zanotowano jeśli chodzi o zakupy lokali mieszkalnych niż użytkowych. W 2015 r. obcokrajowcy kupili nad Wisłą 3754 mieszkania, przy 3196 przed rokiem (wzrost o 17,5 proc.). W tym samym czasie liczba nabytych lokali użytkowych wzrosła o 11,8 proc. (z 1267 do 1417).

Warszawa najpopularniejszym celem

Najwięcej mieszkań obcokrajowcy kupują w Warszawie. W 2015 r. było to 1006 nieruchomości o łącznej powierzchni 71,7 tys. mkw., czyli prawie 27 proc. wszystkich mieszkań kupionych w Polsce przez cudzoziemców. W Krakowie było to 473 mieszkania (o powierzchni 25,9 tys. mkw.), a we Wrocławiu 276 (łączna powierzchnia 15,5 tys. mkw.). Ponad 100 mieszkań kupili w ubiegłym roku obcokrajowcy jeszcze w Poznaniu (148 lokali o sumarycznej powierzchni 10,1 tys. mkw.) i Gdańsku (103 nieruchomości o powierzchni 6,9 tys. mkw.).

Powierzchnia (w tys. mkw.) i liczba lokali mieszkalnych i użytkowych nabytych przez cudzoziemców
w wybranych miastach na podstawie zezwolenia i bez obowiązku uzyskania zezwolenia

2016_05_12-cudzoziemcy_miasta

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. Sprawozdania Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z realizacji ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Więcej nabywców zza wschodniej granicy

W raporcie MSWiA można znaleźć także statystyki wskazujące na powierzchnię mieszkań kupionych przez przedstawicieli różnych krajów. Tutaj uwagę przyciągają przede wszystkim kupujący z Ukrainy. Wprawdzie, podobnie jak w ubiegłych latach, lokale mieszkalne o największej powierzchni kupiły osoby fizyczne i prawne z Niemiec (36,2 tys. mkw.), ale nabywcy z Ukrainy byli bardzo blisko (35,4 tys. mkw.) za nimi. Trzeba jednak zauważyć, że w ciągu dwóch lat powierzchnia mieszkań kupionych przez Ukraińców wzrosła o 89,5 proc. podczas gdy Niemcy kupili w 2015 r. o 2 proc. mniej mieszkań niż dwa lata wcześniej. Taki wzrost popularności polskich mieszkań wśród Ukraińców bierze się prawdopodobnie z niestabilnej sytuacji polityczno-gospodarczej w tym kraju, która skłania część osób do inwestowania lub wręcz wyprowadzki poza granice ojczyzny.

Powierzchnia (w tys. mkw.) lokali mieszkalnych i użytkowych nabytych przez cudzoziemców
z wybranych krajów na podstawie zezwolenia i bez obowiązku uzyskania zezwolenia

2016_05_12-cudzoziemcy_kraje

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. Sprawozdania Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z realizacji ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Ciekawostką jest spory udział inwestorów z Cypru. Tu jednak trzeba zagłębić się w statystyki dokładniej i okazuje się, że większość nabywców z tego kraju to firmy, a nie osoby fizyczne, co pozwala wysnuć wniosek, że w rzeczywistości nie są to obywatele Cypru, a inne narodowości (np. Polacy czy Ukraińcy) posiadające tam firmę ze względu na optymalizację podatkową.

Kto potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?

Zgodnie z prawem, obcokrajowcy kupujący w Polsce nieruchomość potrzebują na to zezwolenia MSWiA, ale zasada ta nie dotyczy mieszkań i lokali użytkowych. Tu ministerstwo ma tylko obowiązek gromadzenia danych o transakcjach, które raportują mu notariusze. Zezwolenie ministerstwa jest potrzebne jedynie na zakup lokali w przygranicznych miejscowościach przez inwestorów spoza UE, to jednak zdarza się rzadko. W ubiegłym roku najwięcej takich zezwoleń otrzymali Ukraińcy (28), Biełorusini (12) i Rosjanie (8). Łącznie było to 71 proc. lokali kupionych po uzyskaniu pozwolenia.

Marcin Krasoń, Home Broker

„Apartamenty od 38 metrów kwadratowych” krzyczą billboardy jednego z warszawskich deweloperów. Na dodatek owe „apartamenty” położone są w średnio prestiżowej okolicy i tak naprawdę z apartamentami nie mają nic wspólnego poza nazwą. Home Broker podpowiada, jak nie dać się nabrać na „apartament”, bo jest to na naszym rynku najczęściej nadużywane słowo.

Nie ma jedynej słusznej definicji apartamentu, choć można wyróżnić co najmniej kilka cech, które apartament powinien spełniać. Nadużywanie tego pojęcia (zarówno przez deweloperów jak i osoby fizyczne sprzedające mieszkania na rynku wtórnym) może po części wynikać z tego, że w języku angielskim „apartment” to po prostu mieszkanie. Najczęściej jest to jednak próba sztucznego podniesienia prestiżu lokalu, który tak naprawdę powinien nazywać się po prostu „mieszkaniem o podwyższonym standardzie”.

Apartament nie ma 38 metrów kwadratowych

Zacząć należy od powierzchni, bo to chyba najczęstsze nadużycie przy ofertach sprzedaży „apartamentów”. Apartament z prawdziwego zdarzenia powinien być przestrzenny i to zarówno w pionie jak i poziomie. Najlepiej, by miał 3 metry wysokości i co najmniej 100 metrów kwadratowych powierzchni. Oczywiście od tej zasady możliwe są wyjątki, na przykład 60-metrowe mieszkanie z dużym salonem przeznaczone dla singla, można by nazwać apartamentem jeśli będzie miało pozostałe cechy tego typu lokalu.

Cechy, które powinien mieć apartament

2016_04_21-apartamenty-tabela1

Źródło: Home Broker

O apartamencie mówimy zwykle gdy oprócz „standardowych” pomieszczeń znajdą się jeszcze dodatkowe, takie jak garderoba czy kolejne łazienki. Atutem będzie również duży balkon lub taras czy ogród zimowy. Miejsce garażowe (często wręcz dwa) i komórka lokatorska lub piwnica to oczywistość. Dodatkowo warto, by było wyraźne oddzielenie części nocnej mieszkania od dziennej. Całość mieszkania powinna być spójna i zaprojektowana przez architekta wnętrz. Nie wolno też zapominać o najwyższej jakości wykończeniu i wyposażeniu. Chodzi tu zarówno o płytki, farby czy podłogę, jak i instalację pod wysokiej jakości sprzęt audio, meble i armaturę.

Wyjątkowa lokalizacja

Apartamentowiec musi być położony w prestiżowej okolicy. Tutaj nie ma wyjątków. Apartament z prawdziwego zdarzenia nie ma za sąsiedztwo drogi ekspresowej, pól kapusty ani slumsów. W pobliżu powinny być za to obiekty kulturalne (teatry, muzea, galerie), z okna estetyczny widok, a w zasięgu spaceru tereny zielone. Doskonała komunikacja z innymi ważnymi punktami miasta to również bardzo ważna cecha.

Prestiżowy budynek…

Apartamentowiec to nie sztampowy blok jakich wiele w każdym mieście. Nie ma tu miejsca na kicz, czy architektoniczne niespójności. Im bardziej znana pracownia architektoniczna będzie autorem projektu, tym lepiej. Oczywiście budynek powinien być wykonany z wysokiej jakości materiałów i to na każdym etapie: począwszy od cegieł, poprzez okna i dach, a na elementach wykończenia skończywszy. Cenione są inwestycje kameralne, gdzie w całym budynku jest kilkanaście mieszkań, a na piętrze najwyżej kilka. Ale od tego są wyjątki, to drapacze chmur, gdzie liczba mieszkań jest dużo większa. Nadal jednak utrzymuje się zasada kameralności na klatce schodowej.

Wiele apartamentowców ma zagospodarowany dach – są tam tarasy z zielenią, o którą dba specjalnie do tego zatrudniona osoba. Do tego obowiązkowo cicha i najwyższej jakości winda, nawet jeśli prawo tego nie wymaga, ochrona, recepcja, monitoring oraz możliwość zainstalowania klimatyzacji i tzw. inteligentnego mieszkania. Oprócz garażu dla mieszkańców warto, by budynek miał specjalne miejsca parkingowe dla gości.

… i dodatki do niego

Sam budynek to nie wszystko. Oprócz recepcji warto, by apartamentowiec miał jak najszerszy wachlarz dodatkowych usług dostępnych dla mieszkańców. Od sprzątania mieszkania, poprzez wyprowadzanie psa czy pranie. Usługi typu concierge (rezerwacja stolika w restauracji, kupno biletów do kina itd.) również są mile widziane. Mieszkańcy tego typu budynków mają często też do dyspozycji własny basen, saunę czy siłownię.

Gdzie szukać apartamentu?

Według Arkadiusza Wojciechowskiego, dyrektora zarządzającego Poland Sotheby’s International Realty, największy wybór mieszkań, które uczciwie można określić jako apartamenty, znajdziemy w Warszawie, gdzie apartamentowce to najczęściej inwestycje zlokalizowane przy parkach, wysokościowce lub odrestaurowane kamienice. Nadal słabo zagospodarowane jest sąsiedztwo Wisły. – Ale i pozostałe największe aglomeracje mają swoją ofertę (Trójmiasto, Kraków, Wrocław i Poznań)., choć każda z tych lokalizacji charakteryzuje się czymś innym, na przykład w Trójmieście bardzo ważna jest odległość od morza, a szczególnie widok na nie – dodaje Arkadiusz Wojciechowski.

Przykładowe apartamentowce

2016_04_21-apartamenty-tabela2

Źródło: Poland Sotheby’s International Realty, Home Broker

Te najbardziej luksusowe apartamenty nie są zwykle dostępne w szerokiej sprzedaży, a jedynie u wybranych pośredników jako „dyskretne oferty”. – Z raportu firm REAS i KPMG wynika, że wartość rynku nieruchomości luksusowych w Polsce to około 500 mln zł rocznie – przytacza dane Arkadiusz Wojciechowski z  Poland Sotheby’s International Realty.Choć i kwestia pojęcia „nieruchomości luksusowej” nie jest przecież dokładnie zdefiniowana.

Marcin Krasoń, Home Broker

 

Łagodna zima i spory popyt na nowe mieszkania sprawiły, że deweloperzy nadal śrubują wyniki, bijąc wieloletnie rekordy w każdej praktycznie kategorii aktywności na rynku – wynika z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, którym przyjrzał się Home Broker.

W pierwszym kwartale 2016 r. deweloperzy oddali do użytkowania 17,2 tys. lokali mieszkaniowych, co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku o prawie 54 proc. W dłuższej perspektywie statystyka ta też wygląda optymistycznie. W ciągu ostatnich 12 mies. oddano 68,3 tys. mieszkań, o 14,7 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik najwyższy od zimy 2010 r., wtedy był on efektem wcześniejszego boomu na rynku.

Widząc niesłabnące zainteresowanie kupujących (rekordowe wyniki sprzedażowe są tego dowodem), deweloperzy nie zwalniają tempa. W ostatnim roku rozpoczęli budowę 86,6 tys. nowych mieszkań i jest to wartość najwyższa od wielu lat. Podobnie zresztą jak liczba pozwoleń na kolejne budowy. Ostatni rok to 98,4 tys. pozwoleń udzielonych deweloperom, najwięcej od przełomu lat 2008 i 2009. Liczba rozpoczętych budów wzrosła rok do roku o 22,7 proc., a uzyskanych pozwoleń o 21,4 proc.

Aktywność deweloperów w okresie kwiecień 2015 – marzec 2016 r.

2016_04_18-budownictwo-tabelka

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Na rynku mieszkaniowym nadal dzieje się sporo. Wśród klientów firm deweloperskich mocną grupę stanowią osoby nabywające mieszkania za gotówkę, które traktują ten zakup jako lokatę kapitału. Rozwijający się rynek najmu sprzyja takim decyzjom, bo statystyki wskazują, że na mieszkaniu na wynajem można zarobić więcej niż na lokacie czy obligacjach, choć należy pamiętać o ryzykach, z jakimi się taka inwestycja wiąże.

Popyt w kolejnych miesiącach zostanie jednak częściowo ograniczony przez fakt wyczerpania się pieniędzy w programie Mieszkanie dla Młodych na ten rok. Z wyliczeń Home Brokera wynika, że w marcu do BGK trafiły wnioski na rekordową kwotę przekraczającą 200 mln zł. W efekcie w połowie marca BGK poinformował, że wniosków na dopłaty w 2016 już nie przyjmuje. Ale deweloperzy wychodzą naprzeciwko oczekiwaniom klientów i zmieniają harmonogramy płatności tak, by mieszkanie było do kupienia z dopłatami z kolejnego roku.

Teraz na horyzoncie pojawia się kolejny program wspierania mieszkalnictwa, który ma być oparty na dwóch filarach: tanich mieszkaniach na wynajem oraz kasach oszczędnościowo-budowlanych mających promować systematyczne oszczędzanie wśród Polaków. Na razie to tylko projekt i trudno pomysł na tym etapie rozwoju oceniać.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Wiele można o blokach z wielkiej płyty powiedzieć, ale na pewno nie to, że nie cieszą się popularnością. Z analizy statystyk transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera wynika, że w latach 2012-2015 tego typu lokale stanowiły prawie 40 proc. wszystkich sprzedanych mieszkań.

38,8 proc. transakcji mieszkaniowych dokonanych w latach 2012-2015 przez klientów Home Brokera dotyczyło mieszkań zbudowanych w technologii wielkiej płyty. Badanie przeprowadzono na blisko 10 tys. nieruchomości, z czego ponad 3,8 tys. obejmowało tego typu lokale. W poszczególnych miastach wskaźnik ten jednak mocno się różni i zależy od struktury istniejących już nieruchomości, a także aktywności deweloperów. Jeśli gdzieś od wielu lat mało się buduje, to oczywistym jest, że mieszkania z wielkiej płyty stanowią dużą część transakcji, bo innych jest po prostu niewiele.

Z miast, w których liczba transakcji była na tyle duża, że można było je przyjąć do statystycznej analizy, największy odsetek transakcji mieszkań z wielkiej płyty zanotowaliśmy w Lublinie (47,7 proc.), Białymstoku (46,4 proc.) Szczecinie i Łodzi (po 45,4 proc.) oraz Gdyni (45,2 proc.). Zdecydowanie wyróżnia się tu Warszawa, gdzie mieszkania w tej technologii stanowiły jedynie 17,8 proc. transakcji. To efekt dużej dostępności mieszkań w innych technologiach, spowodowanej m.in. wysoką aktywnością deweloperów w ostatnich kilkunastu latach.

Odsetek mieszkań z wielkiej płyty w transakcjach Home Brokera

2016_04_14-wielka_plyta-tabela

Źródło: Home Broker na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera

Ciekawie wygląda porównania przeciętnych cen mieszkań wybudowanych w poszczególnych technologiach. Z danych Home Brokera wynika, że wielka płyta jest średnio tańsza od mieszkań budowanych w innych technologiach o około 10 proc. Przy czym należy pamiętać, że to średnie dla miast, a o cenie nieruchomości decyduje także np. lokalizacja, a nie tylko materiał, z którego powstała. Na przykład dobrze położone (blisko morza) kilkudziesięcioletnie mieszkania w Trójmieście są często droższe od tych nowych, które budowane są na obrzeżach aglomeracji.

W ubiegłym roku cena mieszkań z wielkiej płyty najbardziej odbiegała od innych w Krakowie (taniej o 20,2 proc.), Białymstoku (18,2 proc.) i Warszawie (14 proc.). Większych różnic w cenach nie zanotowano w Gdańsku, Lublinie, Poznaniu i Wrocławiu (nie przekraczające kilku procent), a w Łodzi średnia cena mieszkania w wielkiej płycie była w ubiegłym roku wyższa od innych nieruchomości o 10,4 proc. i trudno uznać to za błąd statystyczny, bo w poprzednich latach było podobnie.

Według szacunków, w Polsce w blokach z wielkiej płyty mieszkać może nawet 10 mln osób, z czego około miliona w samej Warszawie. Niedawno wiceminister infrastruktury Tomasz Żuchowski zapowiedział ogólnopolskie badanie stanu tych budynków, które ma przeprowadzić Instytut Techniki Budowlanej we współpracy z uczelniami i Narodowym Centrum Badań i Rozwoju. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budynki są bezpieczne dla mieszkańców i ile lat mogą jeszcze stać bez podejmowania zbędnego ryzyka. Badania mają wskazać słabe punkty budynków i pomóc stworzyć wytyczne do przeprowadzenia napraw. Takie badania powinny też pomóc w przeprowadzeniu w przyszłości modernizacji bloków. Bez dokładnego poznania stanu budynku trudno bowiem zrobić nadbudówkę czy połączyć dwa mieszkania w sposób nie zagrażający bezpieczeństwu.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Zróżnicowanie dostępności dopłat jest jedną z wad programu Mieszkanie dla Młodych. W jednych miastach wojewódzkich w limitach mieści się kilka proc. nieruchomości, a w innych dofinansowanie można dostać nawet do co drugiej. Łatwiej jest znaleźć mieszkanie z dopłatą na rynku pierwotnym – wynika także z analizy przeprowadzonej przez Home Brokera i Domiporta.pl.

Kwietniowa aktualizacja limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych w większości miast nie przyniosła znaczących zmian, ale w kilku doszło do poważnych wahnięć. Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie najbardziej zmieniły się limity w Olsztynie, gdzie obniżono je o ponad 10 proc. Po tej zmianie maksymalna cena metra na rynku wtórnym to 3 945,15 zł (mniej o 456,30 zł), a na pierwotnym – 4 821,85 zł mniej o 557,70 zł). To spory spadek, a mimo tego w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nadal nie powinno być problemów ze znalezieniem mieszkania spełniającego warunki ustawy.

Cena ofertowa to nie ostateczność

Jak wynika z analizy ofert zamieszczonych w serwisie Domiportal.pl, spośród mieszkań o powierzchni do 75 mkw. do sprzedaży w Olsztynie na rynku wtórnym limit cenowy MdM spełnia 22 proc. lokali, a na pierwotnym 61 proc. Warto jednak pamiętać, że na rynku wtórnym istnieje większa szansa na negocjowanie ceny, co oznacza, że realna dostępność programu może wynosić nawet 40-50 proc. Z ofertą deweloperów jest inaczej, bo mieszkania, które mogłyby spełniać warunki MdM zwykle są wystawiane już po obniżonych cenach, by zachęcić potencjalnych chętnych na dopłaty.

Olsztyn nie jest jedynym miastem, gdzie znalezienie mieszkania w limitach jest łatwe. Na rynku wtórnym nie będziemy z tym mieli problemu także w Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie Wlkp., Zielonej Górze, Katowicach, Kielcach i Łodzi. Z w/w miast największą zmianę limitu zanotowano w Białymstoku, gdzie nastąpił wzrost o 3 proc.

Trudno o mieszkanie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu

Nieźle z dostępnością mieszkań w limicie jest także w Poznaniu i Szczecinie, gdzie mieści się ona w przedziale 10-20 proc. Pozostałe miasta to już odsetek niższy niż 10 proc., a najgorzej jest w Warszawie (1 proc.), Krakowie i Wrocławiu (po 2 proc.) oraz Rzeszowie (3 proc.). Nawet jeśli uwzględnimy fakt, że ogłoszenia zawierają ceny ofertowe, to w porównaniu do innych miast wojewódzkich wypada to blado.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku wtórnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_wtorny

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nieco inaczej jest z dostępnością rynku pierwotnego. Poza kwestią limitów cenowych trzeba jeszcze zwrócić uwagę na dysproporcję w aktywności deweloperów w poszczególnych miastach. W takiej Zielonej Górze czy Opolu nie dzieje się wiele, można wręcz powiedzieć, że próbka statystyczna jest zbyt mała, by ją uwzględnić w analizie.

Mimo obniżki limitu od początku kwietnia, największą dostępność nowych mieszkań w programie MdM znajdziemy w Olsztynie – wg analizy Domiporta.pl i Home Brokera, warunek cenowy spełnia tam 61 proc. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. Narzekać nie mogą też kupujący w Gdańsku (47 proc.), Toruniu (46 proc.), Białymstoku (37 proc.) oraz Bydgoszczy i Poznaniu (po 31 proc.). Najtrudniej o nowe mieszkanie spełniające warunki ustawy jest w Łodzi (5 proc.) i Warszawie (9 proc.). Łódź jest tu ciekawostką, bo to jedno z czterech miast, w których dostępność MdM na rynku pierwotnym jest niższa od rynku wtórnego. Podobnie jest w Bydgoszczy, Katowicach i Kielcach.

Dostępność cenowa mieszkań do 75 mkw. w programie MdM na rynku pierwotnym

2016_04_08-dostepnosc_MdM-rynek_pierwotny2

Źródło: Domiporta.pl i Home Broker na podstawie ofert w serwisie Domiporta.pl

Nie ma pieniędzy na ten rok

Jedna rzecz to jednak dostępność cenowa mieszkań, a druga – faktyczna możliwość uzyskania kredytu z dopłatą. Od połowy marca Bank Gospodarstwa Krajowego nie przyjmuje wniosków o dofinansowanie na ten rok, wnioski można składać jedynie na dotacje wypłacane w 2017 i 2018 roku. To zła wiadomość dla kupujących mieszkanie z drugiej ręki, bo znalezienie sprzedawcy, który zgodzi się na wypłatę części środków za rok będzie bardzo trudne. Deweloperzy są po tym względem bardziej elastyczni i chętniej zmieniają harmonogramy płatności tak, by na mieszkanie można było uzyskać dofinansowanie.

Co po MdM-ie?

– Od początku 2014 roku z programu skorzystało 50 tys. beneficjentów, a państwo wydało na ten cel 1,2 mld zł – wylicza Maciej Górka z Domiporta.pl. – Odbiorcami programu są osoby, które zamierzają finansować zakup nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym, a nie mają odłożonych środków na wymagany przez banki Rekomendacją S minimalny wkład własny – dodaje ekspert. Rekomendacja ta powstała w celu uchronienia banków przed złymi kredytami, a kredytobiorców przed popadaniem w klincz relacji wartości mieszkania względem wysokości kredytu. Taką niedobrą sytuację mamy w przypadku kredytów frankowych, kiedy to wartość mieszkania jest niższa od zobowiązań kredytowych.

– Od wielu lat mówi się o programie mieszkaniowym, który nauczy Polaków, zgodnie z zachodnim nurtem, oszczędzania. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku taki program ruszy. Na razie znamy go pod roboczą nazwą „Mieszkanie+”. Ma opierać się na budowie tanich mieszkań pod wynajem na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz na stworzeniu Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, których zadaniem będzie premiowanie długoterminowego oszczędzania i finansowanie nowych inwestycji mieszkaniowych. – wyjaśnia Maciej Górka.

Jednym z efektów działania nowego programu może być powolne odejście od modelu społecznego, w którym własność mieszkania jest niemal obowiązkiem. – Polacy zaczną tanio wynajmować, co pozwoli m.in. zmniejszyć przeludnienie mieszkań, które dotyka 44 proc. lokali – ocenia Górka.

Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

 

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

W oczekiwaniu na wyczerpanie puli pieniędzy na 2016 rok chętni na dopłaty w ramach Mieszkania dla Młodych dosłownie rzucili się z wnioskami do banków. Z wyliczeń Home Brokera wynika, że w marcu do BGK trafiły wnioski na rekordową kwotę przekraczającą 200 mln zł. Jednocześnie poznaliśmy limity cen mieszkań, które obowiązywać będą w drugim kwartale. Do drastycznej zmiany doszło w Olsztynie, gdzie limit spadł o ponad 10 proc.

W połowie marca Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił, że nie przyjmuje już wniosków na kredyty preferencyjne z dopłatą z programu Mieszkanie dla Młodych rozliczaną w bieżącym roku. Przez nieco ponad dwa tygodnie tego miesiąca wnioskodawcy złożyli aplikacje o 165 mln zł dopłat. To więcej niż w jakimkolwiek innym miesiącu w historii programu. Potem tempo sprzedaży kredytów oczywiście spadło i marzec zamknął się historycznym wynikiem przekraczającym 202 mln zł.

Warto w tym wyniku zauważyć wysoką, jak na marzec, sprzedaż kredytów z datą rozliczenia w przyszłym roku. W 2014 takie wnioski opiewały na 7,3 mln zł, w 2015 r. na 11,3 mln zł, a teraz aż na 36,6 mln zł. Prawdopodobnie jest to efekt działania deweloperów, którzy przesuwali harmonogram płatności za mieszkanie tak, by była możliwość uzyskania dopłaty.

Od początku działania programu Mieszkanie dla Młodych do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiły wnioski o dopłaty na łączną kwotę 1,55 mld złotych, z czego prawie połowa to środki do wypłacenia w 2016 roku.

Będzie spadek sprzedaży kredytów MdM

Przez najbliższe miesiące wnioskować będzie można jedynie o dofinansowanie wypłacane z puli na 2017 i 2018, ale to i tak w ograniczonym zakresie. Zgodnie z ustawą bowiem, przed początkiem danego roku może zostać zarezerwowana tylko połowa kwoty na niego przeznaczona. Na 2017 wpisano w ustawie 746 mln zł, zatem gdy kwota złożonych wniosków przekroczy 373 mln zł i nadal będzie 2016 rok, BGK przestanie zbierać wnioski na 2017. Istnieje realne ryzyko, że w ostatnich miesiącach tego roku dojdzie do spadku sprzedaży kredytów MdM niemal do zera, bo wnioski będzie można składać tylko na wypłaty za półtora roku. Jak dotąd z puli na 2017 r. zarezerwowano 90 mln zł.

Najbardziej na obecnej sytuacji stracą osoby zainteresowane zakupem mieszkania na rynku wtórnym, bowiem znalezienie kogoś, kto sprzedaje mieszkanie i zgodzi się na zapłatę w przyszłym roku będzie bardzo trudne. W ofercie deweloperów za to bez większego problemu znajdziemy mieszkania z datą oddania do użytkowania zarówno w 2017 jak i 2018 roku, dopłaty wciąż są więc dostępne.

Nowe limity MdM – gdzie w górę, a gdzie w dół?

Przełom marca i kwietnia to nerwowy okres na rynku nieruchomości, bo dochodzi wówczas do zmiany limitów cen kwalifikujących mieszkania do dopłat w programie MdM. 1 kwietnia i 1 października poznajemy nowe stawki dla wszystkich województw poza pomorskim. Nie wszyscy wojewodowie wywiązują się na czas z obowiązku publikacji wskaźników odtworzeniowych, z których wylicza się limity MdM, póki co nie znamy stawek dla województw lubuskiego i podkarpackiego.

A co wynika z tych danych, które już zostały opublikowane? Pierwszym co rzuca się w oczy to zmiana limitu w Olsztynie, gdzie stawka została obniżona o ponad 10 procent. Dotąd maksymalna cena, za którą można było tam kupić mieszkanie od dewelopera wynosiła 5379,55 zł, od 1 kwietnia br. jest to 4821,85 zł. Na rynku wtórnym limit spadł z 4401,45 do 3945,15 zł. Taka zmiana spowoduje obniżenie dostępności programu w mieście, acz trzeba przyznać, że mieszkańcy Olsztyna i tak są w komfortowej sytuacji. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosi tam 4,1 tys. zł, co oznacza, że mimo obniżki, nadal dopłaty będą bez większych przeszkód dostępne. O 5,8 proc. spadły limity w Opolu.

Jeśli chodzi o zmiany stawek w miastach wojewódzkich, to poza spektakularnym spadkiem w Olsztynie i Opolu trzeba zwrócić uwagę na Białystok (w górę o 3 proc.) i Lublin (w górę o 2,2 proc.). Poza aglomeracjami do największej zmiany zaszło w woj. opolskim (w dół o 5,8 proc. zarówno dla gmin sąsiadujących z Opolem, jak i reszty). Największy wzrost limitów zanotowaliśmy w woj. podlaskim, gdzie limit MdM jest większy od poprzedniego o 3,7 proc. w gminach sąsiadujących z Białymstokiem i 4,4 proc. na pozostałym obszarze.

Limity cen nieruchomości kwalifikujących się do programu Mieszkanie dla Młodych
na rynku wtórnym i pierwotnym w II kwartale 2016 r.

Miasto / gmina Limit dla
rynku wtórnego
Limit dla
rynku pierwotnego
Zmiana limitu  
Wrocław 4 239,00 zł 5 181,00 zł -1,2%  
gminy sąsiadujące 3 796,20 zł 4 639,80 zł -0,1%  
woj. dolnośląskie 3 353,40 zł 4 098,60 zł 1,4%  
Bydgoszcz i Toruń 3 907,80 zł 4 776,20 zł 1,3%  
gminy sąsiadujące 3 557,03 zł 4 347,48 zł 1,3%  
woj. kujawsko-pomorskie 3 206,25 zł 3 918,75 zł 1,3%  
Lublin 3 886,42 zł 4 750,07 zł 2,2%  
gminy sąsiadujące 3 460,09 zł 4 229,00 zł 2,8%  
woj. lubelskie 3 033,76 zł 3 707,93 zł 3,6%  
Gorzów Wlkp. i Zielona Góra brak danych  
gminy sąsiadujące brak danych  
woj. lubuskie brak danych  
Łódź 3 480,75 zł 4 254,25 zł -1,8%  
gminy sąsiadujące 3 205,13 zł 3 917,38 zł -1,5%  
woj. łódzkie 2 929,50 zł 3 580,50 zł -1,1%  
Kraków 4 286,70 zł 5 239,30 zł -0,1%  
gminy sąsiadujące 3 864,38 zł 4 723,13 zł -0,4%  
woj. małopolskie 3 442,05 zł 4 206,95 zł -0,7%  
Warszawa 5 198,15 zł 6 353,30 zł -1,0%  
gminy sąsiadujące 3 746,34 zł 4 578,86 zł -3,4%  
woj. mazowieckie 3 121,95 zł 3 815,72 zł -3,4%  
Opole 3 262,95 zł 3 988,05 zł -5,8%
gminy sąsiadujące 3 099,60 zł 3 788,40 zł -5,8%
woj. opolskie 2 936,25 zł 3 588,75 zł -5,8%
Rzeszów brak danych  
gminy sąsiadujące brak danych  
woj. podkarpackie brak danych  
Białystok 3 859,20 zł 4 716,80 zł 3,0%  
gminy sąsiadujące 3 623,18 zł 4 428,33 zł 3,7%  
woj. podlaskie 3 387,15 zł 4 139,85 zł 4,4%  
Gdańsk 4 107,60 zł 5 020,40 zł 0,0%  
gminy sąsiadujące 3 920,85 zł 4 792,15 zł 0,0%  
woj. pomorskie 3 734,10 zł 4 563,90 zł 0,0%  
Katowice 3 968,55 zł 4 850,45 zł 1,2%  
gminy sąsiadujące 3 558,38 zł 4 349,13 zł -0,2%  
woj. śląskie 3 148,20 zł 3 847,80 zł -1,8%  
Kielce 3 899,47 zł 4 766,02 zł 0,0%  
gminy sąsiadujące 3 400,12 zł 4 155,70 zł 1,2%  
woj. świętokrzyskie 2 900,77 zł 3 545,39 zł 2,9%  
Olsztyn 3 945,15 zł 4 821,85 zł -10,4%  
gminy sąsiadujące 3 451,73 zł 4 218,78 zł 0,3%  
woj. marmińsko-mazurskie 2 958,30 zł 3 615,70 zł 3,2%  
Poznań 4 757,40 zł 5 814,60 zł -1,9%  
gminy sąsiadujące 4 003,56 zł 4 893,24 zł -3,0%  
woj. wielkopolskie 3 336,30 zł 4 077,70 zł -3,0%  
Szczecin 3 695,40 zł 4 516,60 zł 0,0%  
gminy sąsiadujące 3 442,73 zł 4 207,78 zł -0,2%  
woj. zachodniopomorskie 3 190,05 zł 3 898,95 zł -0,4%  

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. komunikatów wojewodów

W Warszawie, która jest najważniejszym rynkiem nieruchomości w Polsce, a także największym jeśli chodzi o sprzedaż kredytów z dopłatą MdM, nowy limit wynosi 6353,30 zł dla rynku pierwotnego i 5198,15 zł dla rynku wtórnego, co oznacza obniżki o dokładnie 1 proc. Nie wpłynie to znacząco na sytuację kupujących. Ci deweloperzy, którzy sprzedawali mieszkania tuż poniżej dotychczasowego limitu prawdopodobnie po prostu obniżą cenę o te 60 zł za mkw.

W pozostałych lokalizacjach zmiany limitów MdM są niewielkie, a np. w Kielcach i Szczecinie stawki pozostały na niezmienionym poziomie.

Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Po czterech miesiącach delikatnego spadku, średnie ceny mieszkań w największych miastach lekko wzrosły – wynika z obliczeń dokonanych przez Home Brokera. W dłuższym terminie przeciętne stawki metra kwadratowego nadal pozostają stabilne.

Marcowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 812,02 pkt, o 0,71 proc. więcej niż przed miesiącem. Po czterech miesiącach lekkich spadków nastąpiło odbicie wskaźnika, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski. 812,02 pkt to wartość niższa od tej sprzed roku o 0,7 proc., ale od czerwca 2013 r. (prawie trzy lata) obserwujemy stabilizację cen – od tego czasu indeks nieprzerwanie utrzymuje się w przedziale 800-820 punktów. Warto jednak zwrócić uwagę, że choć w skali kraju średnie ceny zachowują się stabilnie, to na lokalnych rynkach dochodzi do wahań. Zasada jest taka, że im mniejszy rynek nieruchomości, tym zmiany cen mogą być większe. Jest to związane z łatwością wpływania na medianę cen. Czasami wystarczy kilka większych transakcji, by mediana się przesunęła i w statystyce zobaczymy zmianę cen.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_03_24-ceny-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spory spadek cen w Łodzi i Olsztynie

Przykładem takiego niestabilnego pod kątem cen mieszkań miasta jest Łódź. Rok temu notowaliśmy tam wzrost o kilkanaście proc., tymczasem aktualne notowanie pokazuje 11,2-proc. spadek. Łódź, choć jest jednym z trzech największych miast w kraju, pod względem rozwoju rynku nieruchomości pozostaje w tyle za niektórymi ośrodkami o mniejszej liczbie mieszkańców. W stosunku do notowania indeksu sprzed roku ceny znacząco obniżyły się też w Olsztynie (o 8,2 proc., do 4 137 zł) i Białymstoku (o 4,7 proc., do 4242 zł za mkw.).

W większości badanych miast ceny mieszkań przez ostatni rok poszły w górę, a najbardziej na plus stawki zmieniły się w Poznaniu. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Wielkopolski to 5612 zł, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej i 1,2 proc. więcej niż przed miesiącem. W pozostałych głównych ośrodkach roczna zmiana stawek jest niewielka. W Krakowie obniżyły się o 1 proc., we Wrocławiu wzrosły o 1 proc., Warszawie o 1,8 proc., a w Gdańsku – o 2,1 proc.

Warszawa najdroższa

W stolicy Polski za metr kwadratowy mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 7263 zł. Warszawa jest dobrym obrazem stabilizacji cen. Od prawie trzech lat średnia cena metra wynosi tam 7-7,5 tys. zł, a roczna zmiana ani razu nie przekroczyła 3 proc. Stołeczny rynek rozwija się na wielu polach, widać tu na przykład rosnącą aktywność inwestorów, którzy kupują mieszkanie pod wynajem, często bez wspomagania finansowania bankowego. Warto zwrócić uwagę na wysoką płynność rynku, co sprawia, że w razie potrzeby relatywnie łatwo można wyjść z inwestycji.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

2016_03_24-ceny-tabela

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm

Drugim najdroższym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie wg Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 6306 zł. Następne w kolejności są Poznań (5612 zł), Wrocław (5482 zł) i Gdańsk (5106 zł). W kolejnych pięciu miastach (Lublin, Szczecin, Białystok, Bydgoszcz i Olsztyn) za metr kwadratowy zapłacić trzeba 4-4,5 tys. zł. Najtańsze w zestawieniu są Toruń, Katowice i Łódź, gdzie średnie ceny nie przekraczają 4 tys. zł za mkw.

Co przyniesie 2016 rok?

Wzrost aktywności inwestorów „gotówkowych” równoważy się z utrudnionym dostępem do kredytów hipotecznych spowodowanym z jednej strony wzrostem obowiązkowego wkładu własnego, a z drugiej z mniejszą ochotą ze strony banków do udzielania pożyczek, za czym stoi m.in. wprowadzenie podatku bankowego.

Już w połowie marca Bank Gospodarstwa Krajowego zaprzestał przyjmowania wniosków o dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych w 2016 r. Obecnie banki akceptują tylko wnioski kredytowe z wypłatą dofinansowania w 2017 i 2018 roku. Ta sytuacja doprowadzi do częściowego spadku popytu na mieszkania, ale nie ma obawy, że dojdzie do załamania. Część z osób, które nie mogą dostać dopłaty w tym roku znajdzie mieszkanie z dopłatą w kolejnym okresie bądź po prostu kupi nieruchomość bez dofinansowania.

2015 r. banki zamknęły wynikiem 181 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 39,3 mld zł (wzrost liczby o 4,2 i wartości o 6,8 proc. rok do roku), co w obecnych warunkach rynkowych jest oceniane jako dobry rezultat. Na wyniki narzekać nie mogą też deweloperzy, którzy notowali rekordy sprzedaży. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że nie zamierzają oni w kolejnych kwartałach zwalniać tempa. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli 86,2 tys. nowych budów (ten poziom utrzymuje się od kilku miesięcy), w stosunku do odczytu sprzed roku było to o 22,7 proc. więcej. Dodatkowo firmy budujące mieszkania na sprzedaż i wynajem otrzymały pozwolenia na budowę kolejnych 98,4 tys. lokali, co jest wartością najwyższą od kilku lat.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

 

Polskie gospodarstwo domowe płaci za energię elektryczną średnio 1200 zł rocznie, największym prądożercą jest w większości domów lodówka. Home Broker podpowiada jak za pomocą kilku prostych kroków obniżyć rachunki i oszczędzić nawet kilkaset złotych rocznie.

Według danych publikowanych przez organizację ekologiczną WWF, w każdym polskim domu średnio cztery urządzenia elektryczne działają w trybie stand-by. Chodzi o telewizory, dekodery, odtwarzacze DVD i tak dalej. Stand-by jest sygnalizowany świecącą się diodą i umożliwia szybkie włączenie sprzętu (np. pilotem). I choć na pierwszy rzut oka telewizor wówczas nie działa, to wciąż pobiera energię elektryczną – właśnie po to, by być gotowym do szybkiego uruchomienia. Według wyliczeń firmy Energa, urządzenia te zużywają rocznie w Polsce ponad 800 mln złotych. To oznacza, że w przeciętnym gospodarstwie domowym każdego roku marnuje się około 60 zł, tylko przez stand-by. Miejsc, gdzie wycieka energia elektryczna, a za nią pieniądze z portfela, jest dużo więcej.

  • Wyłączaj tak, by wyłączyć

Wydatki związane z trybem czuwania najłatwiej jest ograniczyć. Po prostu trzeba tak wyłączać urządzenia, by faktycznie były wyłączone. Wbrew pozorom, nie jest to wcale takie trudne. Większość urządzeń ma fizyczny przycisk służący do całkowitego wyłączenia, jeszcze łatwiej robić to gdy mamy np. cały zestaw RTV wpięty do listwy. Wychodząc z domu jednym ruchem wyłączamy wówczas telewizor, odtwarzacz, dekoder, amplituner, konsolę i co tylko jeszcze będzie tam stało.

Wyjeżdżając na dłużej (np. na weekend czy na urlop) warto pomyśleć też o całkowitym wyłączeniu routera i innych urządzeń działających w domu. Ciekawostką jest np., że niektóre komputery stacjonarne podłączone do prądy cały czas zasilają gniazda USB, warto pilnować i tego. Tak samo podłączona stale do prądu drukarka – może nas ona kosztować kilkadziesiąt złotych rocznie. Jeśli nie korzystamy z niej kilka razy dziennie, warto rozważyć całkowite odłączanie.

Ważne jednak, by nie przesadzać. W oszczędzaniu na prądzie chodzi bowiem o to, by obniżenie rachunków odbywało się bez obniżenia komfortu życia domowników. Jeśli dekoder telewizji satelitarnej potrzebuje na uruchomienie się od zera dziesięciu minut, a z telewizji korzystamy codziennie, to wyłączanie go na czas pobytu w pracy może być przesadą.

  • Unikaj pustych przebiegów

Uruchamiając pralkę czy zmywarkę pilnujmy, by była ona optymalnie wypełniona. Włączenie zmywania gdy w środku będzie tylko kilka kubków i dwa talerze zużyje niewiele mniej prądu i wody niż pełen zastaw. Podobnie jest z pralką, ale zasada ta dotyczy również np. czajnika. Jeśli chcemy przygotować sobie herbatę, nie ma co gotować dwóch litrów wody, bo zużyjemy do tego dużo więcej energii niż do przegotowania potrzebnego pół litra. Jeśli chodzi o pranie, to warto wiedzieć, iż pralka zużywa dużo prądu na ogrzanie wody do prania. Tylko najbardziej zabrudzone ubrania wymagają prania w temperaturze wyższej niż 40 stopni Celsjusza, nie ma więc co przesadzać.

  • Świeć z głową

Statystyki Agencji Rynku Energii mówią, iż co piąta złotówka w rachunku za prąd pochłaniana jest przez oświetlenie. Oczywiście trudno uniknąć korzystania ze sztucznego światła (szczególnie zimą), ale robiąc to z głową można zaoszczędzić prąd i pieniądze. Przede wszystkim nie należy zostawiać włączonego światła w pustym pomieszczeniu. To niestety dość powszechne w polskich domach, że wieczorem jasno jest w kilku pomieszczeniach, a domownicy i tak siedzą w jednym. Tam zaś gdzie spędzamy najwięcej czasu i świecimy najwięcej, warto zainstalować energooszczędne żarówki. Obecnie najkorzystniej pod względem zużycia prądu wypadają żarówki produkowane w technologii LED, które na dodatek oferują szeroki wybór barwy światła, każdy może więc dopasować coś dla siebie. Trzeba jednak zachować rozsądek przy zakupach, bo niektóre energooszczędne żarówki są drogie i może okazać się, że oszczędność z mniejszego zużycia prądu się nie zwróci.

  • Uważaj na ładowarki

Często wysokie rachunki za prąd biorą się ze złych nawyków domowników. Wiele mówi się o odłączeniu ładowarek od telefonów komórkowych od prądu. W wielu domach na stałe podłączonych jest kilka ładowarek. Okazuje się jednak, że w przypadku nowoczesnych urządzeń zużycie prądu jest niewielkie, właściwie pomijalne (około 0,01 kWh na dobę), co oznacza, że jeśli ładowarka przez cały rok będzie wpięta w gniazdko, to za jej pusty przebieg zapłacimy niecałe 2 złote. Przy czterech ładowarkach w domu to 8 zł rocznie.

Ale jest inna ważna informacja. Wg badań Berkley National Laboratory, ładowarka nadal pobiera dużo prądu jeśli podłączony jest do niej naładowany telefon. A często ładujący się telefon zostawiamy na przykład na noc. Przez pierwszą godzinę czy dwie trwa ładowanie, a potem tylko zużywanie prądu, który w ciągu roku będzie w skali gospodarstwa domowego kosztował kilkanaście złotych. Jeszcze więcej energii zużywają zasilacze do laptopów.

  • Pomyśl o lodówce

Z obliczeń Agencji Rynku Energii wynika, że najwięcej energii elektrycznej zużywa w naszych domach lodówka. Działa ona 24 godziny na dobę i siedem dni w tygodniu, co przekłada się na prawie 30-proc. udział w rachunkach za prąd. Obniżyć tę wartość można zarówno podczas planowania kuchni, jak i w odpowiedni sposób użytkując lodówkę.

Przede wszystkim powinna ona być odpowiednio ustawiona. Po pierwsze, lepiej by nie stała w sąsiedztwie urządzeń generujących ciepło (kaloryfer, kuchenka, zmywarka), bo zadaniem lodówki jest chłodzenie, więc jeśli będzie miała ciepło obok siebie, to zużyje więcej energii. Dla odpowiedniego działania powinna mieć z tyłu 8-10 cm przestrzeni, co umożliwi swobodną wymianę powietrza. Przy zakupie urządzenia (dotyczy to nie tylko lodówki, ale i zmywarki, pralki i innych sprzętów) zwracajmy uwagę na jego klasę energetyczną, im więcej plusów przy A, tym zużycie energii będzie niższe. Trzeba to jednak zestawić z ceną zakupu, by nie okazało się, że oszczędność zwróci się dopiero po 20 latach. Ile prądu można oszczędzić kupując energooszczędną lodówkę? Sprzęt w klasie A zużywa o około 40 proc. więcej prądu niż ten z oznaczeniem A+++. Rocznie będzie to 100 zł oszczędności w rachunkach za prąd.

Dobre ustawienie lodówki do początek. Podejmując proste kroki, możemy obniżyć zużycie przez nią energii na co dzień. Zadaniem lodówki jest utrzymywanie w środku niskiej temperatury. Gdy często i na długo będziemy ją otwierać, powietrze w środku będzie cieplejsze i potrzeba będzie energii do schłodzenia go. Zaleca się utrzymywanie w lodówce porządku, by poszukiwanie potrzebnych produktów zajmowało jak najmniej czasu. Warto też wiedzieć, że wilgotne powietrze chłodzi się wolniej niż suche, pilnujmy więc by na ściankach lodówki nie gromadziły się krople wody i unikajmy przetrzymywania w chłodziarce wilgotnych produktów bez opakowania. Do lodówki nie wstawiajmy ciepłych czy gorących potraw, lepiej najpierw schłodzić je do temperatury pokojowej. Wyjeżdżając na kilkutygodniowy urlop rozważmy opróżnienie lodówki i wyłączenie jej – ale to tylko jeśli nie zostawiamy w niej żywności, która mogłaby się zepsuć.

  • Sprawdź, czy możesz płacić mniej

Choć mamy taką możliwość od dawna, to nadal niewielu Polaków korzysta z opcji wyboru dostawcy energii. Nie jest to zbyt skomplikowany proces, wystarczy sprawdzić, który dostawca będzie dla naszego domu najtańszy i zamówić usługę. Po podpisaniu i odesłaniu dokumentów pozostaje zaczekać. Prawo zapewnia ciągłość dostaw energii, a firmy załatwiają sprawy pomiędzy sobą. Oszczędność na rachunkach zależeć będzie od dotychczasowych taryf, ale średnio jest to od 10 do 15 proc., co pozostawi w ciągu roku 100-200 zł w portfelu.

Wprowadzenie w domu kilku nieskomplikowanych zwyczajów może pomóc obniżyć rachunki średnio o 20-25 proc. Oczywiście to wartość średnia, bo tam gdzie domownicy już teraz są świadomymi użytkownikami, oszczędności będą skromniejsze. Ale przeciętne obniżenie opłat o 250-300 zł rocznie robi spore wrażenie, szczególnie jeśli zostanie przeprowadzone bez obniżenia komfortu życia. Zacząć należałoby od przeglądu urządzeń, które mamy w domu, czasami wystarczy coś naprawić (np. uszczelkę w lodówce), by znacznie podnieść efektywność działania, a co za tym idzie – obniżyć rachunki za prąd.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny mieszkań spadły na dziesięciu z szesnastu badanych przez Home Broker największych rynków nieruchomości. Okres delikatnych obniżek trwa już kilka miesięcy, acz w dłuższym terminie nadal należy mówić raczej o stabilizacji cen.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski, to 806,33 pkt. To wartość niższa od tej sprzed roku o 0,45 proc., przez miesiąc wskaźnik spadł o 0,79 proc. Nadal jednak indeks pozostaje w przedziale 800-820 punktów, w którym praktycznie nieprzerwanie znajduje się od czerwca 2013 r. Uśrednione stawki w Polsce są stabilne, ale w poszczególnych miastach dochodzi do wahań. Według najnowszego notowania wskaźnika w większości miast doszło do obniżek.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_02_29-indeks-cen_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Bydgoszcz i Olsztyn w dół, Gdańsk i Poznań w górę

Analizując ceny w poszczególnych dużych miastach warto zwrócić uwagę m.in. na dysproporcję pomiędzy stawkami za metr kwadratowy w Łodzi i Warszawie. Z 700 tys. mieszkańców Łódź jest trzecim najbardziej ludnym miastem w Polsce, ale jeśli chodzi o poziom cen mieszkań to jest daleko za wieloma mniejszymi ośrodkami. Położona o godzinę drogi autostradą od stolicy Łódź boryka się z problemem szybko starzejącego się społeczeństwa i wysysania rynku pracy przez Warszawę. W efekcie chętnych na łódzkie nieruchomości nie ma wielu i średnia cena za metr kwadratowy 3612 zł to niemal dokładnie połowa tego, co w Warszawie, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 7239 zł.

Warszawa to największy rynek nieruchomości w kraju, wg danych z najnowszego raportu AMRON-SARFiN, więcej niż co trzeci kredyt mieszkaniowy w Polsce (36,33 proc.) został udzielony na zakup nieruchomości w regionie warszawskim. Średnia cena w przedziale 7-7,5 tys. zł utrzymuje się tam od wiosny 2013 r. i jest oczywiście najwyższą spośród dużych miast. Warszawski rynek jest też najbardziej zróżnicowany, jest tu najwięcej nieruchomości luksusowych, a jednocześnie na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania w cenie kilkakrotnie niższej, które będą wymagały sporego wkładu finansowego.

Drugim najdroższym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie wg Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 6126 zł. Następne w kolejności są Poznań (5544 zł), Wrocław (5469 zł) i Gdańsk (5253 zł).

Przez ostatni rok ceny mieszkań najbardziej wzrosły w Gdańsku (o 5,4 proc.) i Poznaniu (o 5 proc.). Po drugiej stronie są Bydgoszcz (-7,6 proc.) i Olsztyn (-6,4 proc.). W pozostałych ośrodkach zmiana w górę lub w dół nie przekroczyła 3 proc.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 253 zł 5,4%
Poznań 5 544 zł 5,0%
Łódź 3 612 zł 2,8%
Wrocław 5 469 zł 2,6%
Warszawa 7 239 zł 2,0%
Toruń 3 993 zł -0,0%
Kraków 6 126 zł -2,2%
Szczecin 4 108 zł -2,4%
Lublin 4 237 zł -2,6%
Białystok 4 169 zł -3,1%
Olsztyn 4 123 zł -6,4%
Bydgoszcz 3 903 zł -7,6%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spośród analizowanych przez HB i OF miast przez ostatni rok największy spadek cen nieruchomości zanotowano w Olsztynie (-3,5 proc.) oraz Lublinie (-3,3 proc.). Po drugiej stronie zestawienia rocznych zmian średnich stawek są obecnie Łódź (+5,7 proc.) i Poznań (+3,7 proc.). Nie są to znaczące wahania, kilkuprocentowe zmiany to normalny objaw na zdrowym rynku.

Udane zakończenie roku na rynku kredytów

Znaczne zwiększenie dostępności programu Mieszkanie dla Młodych (miesięczna sprzedaż kredytów wzrosła kilkukrotnie) oraz obawy potencjalnych kredytobiorców przed spadkiem atrakcyjności pożyczek na początku roku sprawiły, że czwarty kwartał 2015 r. był pod względem sprzedaży kredytów bardzo dobry. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w tym okresie banki udzieliły 48,7 tys. kredytów hipotecznych na łączną wartość 10,6 mld zł. Dzięki temu cały rok zamknął się wynikiem 181 tys. kredytów na kwotę 39,3 mld zł, co oznacza wzrost liczby o 4,2 i wartości o 6,8 proc. rok do roku.

Na rynku obserwujemy też wzrost liczby osób kupujących mieszkania za gotówkę lub z niewielkim udziałem finansowania bankowego. Szczególnie ma to miejsce na rynku pierwotnym, gdzie niektórzy deweloperzy informują o odsetku klientów gotówkowych przekraczającym połowę. Z drugiej strony w strukturze kredytów hipotecznych widać wzrost pożyczek z wysokim wkładem własnym, o LtV poniżej 30 proc. Stoi za tym wysoka atrakcyjność inwestycji w mieszkanie na wynajem, które średnio przynosi kilkakrotnie wyższe zyski niż lokaty bankowe.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Mieszkanie nowe od dewelopera, czy może używane, z drugiej ręki? Rynek pierwotny i wtórny mają swoje wady i zalety, Home Broker przyjrzał się im. Okazuje się, że nie ma rozwiązań najlepszych dla wszystkich. Dla jednych lepsze będzie nowe mieszkanie, a dla drugich – używane.

Największą zaletą nowego mieszkania jest to, że… jest ono nowe. Jeszcze nikt w nim nie mieszkał i od A do Z możemy je urządzić według własnego gustu, realizując przy tym kilka kreatywnych pomysłów. To moment, gdy wybrać można nie tylko kolory ścian, ale często i ich położenie, co pozwala na dowolną aranżację wnętrza nieruchomości. Nowe mieszkanie ma też gwarancję, wszelkie ewentualne usterki powinny zostać usunięte przez dewelopera.

Nowe mieszkanie jest droższe w zakupie…

Dla wielu kluczowym kryterium przy zakupie nieruchomości jest jej cena. Można ją jednak rozpatrywać wielopłaszczyznowo. Przede wszystkim jest cena samego mieszkania, ale należy w tym uwzględnić nakłady inwestycyjne jakich ono wymaga (urządzenie, remont, wyposażenie), koszty transakcyjne, a także to, ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu w kolejnych latach.

To, czy za nieruchomość zapłacimy 270 czy 320 tys. zł ma ogromne znaczenie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że przeciętne ceny zakupu mieszkań nowych są wyższe od używanych, a różnica w stawkach zależy od miasta. Wg ostatniego raportu, największy rozstrzał w cenach występuje w Katowicach i Łodzi (ceny na rynku pierwotnym wyższe o odpowiednio 47 i 41 proc.). Ale już w Warszawie średnia cena nowego mieszkania jest wyższa tylko o 5 proc., a w Krakowie o 7 proc.

Rzecz w tym, że to tylko statystyka, a transakcje na rynku wtórnym obejmują także mieszkania zaniedbane, wymagające wysokich nakładów finansowych. Tymczasem stan nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów jest przewidywalny.

… Ale tańsze w urządzeniu i utrzymaniu

Tylko że cena mieszkania to początek kosztów. Warto zwrócić uwagę, że przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym należy doliczyć 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), co przy 300 tys. zł oznacza dodatkowy wydatek 6 tys. zł. Z drugiej strony kupując nową nieruchomość należy liczyć się ze sporym wydatkiem na jej urządzenie i wyposażenie, średnio koszty te szacowane są na 1000 zł na metr kwadratowy mieszkania. Natomiast na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania wymagające niewielkiego wkładu finansowego, czasem zbywcy zostawiają nawet meble.

Spore różnice znajdziemy w bieżących kosztach związanych mieszkaniem. Te nowe są zwykle tańsze i to sporo. Przede wszystkim miesięcznych opłat nie obciążają np. składki na fundusz remontowy, dodatkowo należy wziąć pod uwagę prawdopodobnie niższe koszty ogrzewania związane z lepszą izolacją cieplną budynku oraz lepszej jakości oknami. Na rynku wtórnym można spotkać się ze sporymi wydatkami na ogrzewanie zimą, a prędzej czy później pojawić może się pomysł na termomodernizację budynku, co przekłada się na wzrost miesięcznej składki na fundusz remontowy.

Mało atrakcyjnych lokalizacji na rynku pierwotnym

Wybór najlepszego miejsca do zamieszkania to najczęściej sztuka kompromisu. Idealne mieszkanie położone jest w cichej okolicy, bisko centrum lub miejsca pracy i z dostępem do infrastruktury miejskiej. Ale uśredniając należy przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego wygrywają pod kątem lokalizacji z rynkiem pierwotnym. To oczywiste, że prawie wszystkie atrakcyjne parcele w miastach są już zajęte. Większość osiedli deweloperskich budowanych jest w oddalonych od centrum dzielnicach, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. Atrakcyjnie położone nowe inwestycje to rzadkość, a ich ceny są zwykle wysokie. Praktycznie nie ma szans, by zamieszkać w nowym mieszkaniu przy rynku czy najbardziej cenionych ulicach miast – one są już zabudowane od lat.

Słaba infrastruktura nowych mieszkań

Lokalizacja nieruchomości wiąże się nie tylko z jej położeniem geograficznym, ale i dostępem do niezbędnej infrastruktury. Na starszych osiedlach najczęściej wszystko jest na miejscu. Nie tylko sklepy spożywcze, ale i przychodnie, przedszkola, szkoły, place zabaw, zakłady usługowe i tak dalej. Na nowych osiedlach ze świecą szukać publicznych przedszkoli, a o szewcu można tylko pomarzyć, cała infrastruktura miejska powstaje dopiero po jakimś czasie. Warto też zwrócić uwagę na zieleń, bo świeże nasadzenia nie wyglądają tak dobrze jak kilkudziesięcioletnie drzewa. Dodatkowym problemem jest bliskość budynków. Te budowane kilkadziesiąt lat temu miały zwykle zachowaną rozsądną odległość między sobą, dziś często buduje się tak, że sąsiedzi zaglądają sobie w okna.

Jeśli chodzi o sąsiadów, to mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mogą się różnić. Inaczej wygląda struktura mieszkańców osiedla z lat 60., a inaczej nowego budownictwa. W tym pierwszym możemy spotkać uciążliwych sąsiadów, ale z drugiej strony w starszym budownictwie ludzie są często bardziej zżyci, można mówić o istnieniu społeczności. W przypadku wielu nowych osiedli każdy żyje w swojej enklawie. Lecz w nowych osiedlach nie grozi nam sąsiedztwo lokatorów z kwaterunku, a ogrodzenie sprawia, że nikt nie pożądany nie zakłóca spokoju.

Kupując nowe mieszkanie trzeba pamiętać jeszcze o jednym – jeśli wprowadzamy się jako jedni z pierwszych, to należy być przygotowanym na to, że przez najbliższy rok pojawiać się będą kolejni lokatorzy, a przed nimi szły będą remonty. Trzeba się więc przyzwyczaić do dźwięków młotka i wiertarki. Z drugiej strony, jak już wszyscy zamieszkają, to przez kilka lat powinna być cisza, a w starszych blokach nigdy nie wiadomo kiedy ktoś zacznie remontować.

Rynek wtórny szybciej dostępny

Jednym z czynników, który decyduje o wyborze nieruchomości może być jej dostępność. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nierzadko kupujemy nieruchomość na jednym z pierwszych etapów budowy. Nie każdy chce i może czekać rok czy półtora na oddanie lokalu do użytkowania, a przecież potem należy jeszcze mieszkanie urządzić. Na rynku wtórnym znaleźć można nieruchomości gotowe do zamieszkania „od dziś”, co jest ogromną zaletą. Nawet przy zakupie na kredyt, co wydłuża proces, w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji można zamieszkać na swoim. Oczywiście na rynku pierwotnym są dostępne mieszkania gotowe, a nawet takie już wykończone, ale jest ich niewiele. Wg ostatniego raportu firmy REAS w czwartym kwartale 2015 r. zaledwie co piąte mieszkanie dostępne na rynku pierwotnym było oddane do użytkowania.

Z tym wiąże się także bezpieczeństwo zakupu. Kupując „dziurę w ziemi” zawsze narażamy się na ryzyko. Zostało ono znacząco zmniejszone dzięki wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek prowadzenia tzw. rachunków powierniczych. To zabezpiecza klientów przed bankructwem dewelopera, ale nie przed problemami banku, o czym przekonali się klienci deweloperów mających rachunki powiernicze w SK Banku. Na bezpieczeństwo uwagę zwracają też banki – mały deweloper bez ugruntowanej pozycji rynkowej nie budzi ich zaufania i osoba kupująca nieskończone mieszkanie od takiej firmy może mieć utrudniony dostęp do kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym ryzyka też istnieją, ale są mniejsze. Do niedawna przewagą rynku pierwotnego była możliwość skorzystania z programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ale od września 2015 r. dofinansowanie mogą dostać też kupujący mieszkania z drugiej ręki.

Lepsza funkcjonalność nowych mieszkań

W nowych mieszkaniach częściej spotkamy niebanalne rozwiązania architektoniczne, nieruchomości takie są bardziej atrakcyjne. Nieszablonowy układ okien, wyjątkowy kształt pomieszczeń czy materiały wykończeniowe najwyższej jakości – w starszym budownictwie o to trudno, w nowszym zaś się zdarza, choć oczywiście tylko w tych droższych i bardziej prestiżowych osiedlach. W nowych budynkach częściej też znajdziemy np. garderobę, a pomieszczenia są tak zaplanowane, by było miejsce na przykład na szafę wnękową. Podobnie wygląda kwestia infrastruktury osiedlowej  – większość ma garaże, nowoczesne windy, trafiają się i rowerownie. Na rynku wtórnym możemy kupić mieszkanie na czwartym piętrze bez windy, a parkować trzeba będzie „pod chmurką”.

2016_02_23-wtorny_czy_pierwotny-tabela

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Przeciętny łodzianin musi na ratę kredytu hipotecznego za 50-metrowe mieszkanie przeznaczyć prawie 29 proc. swojej pensji. Mieszkaniec Krakowa potrzebuje wydać o połowę więcej, bo ponad 43 proc. Home Broker sprawdził relację cen mieszkań do zarobków na największych rynkach.

To, że mieszkania w Warszawie są najdroższe spośród dużych miast, nikogo nie dziwi, wszak to największy rynek pracy, centrum kulturalne, biznesowo i po prostu najbardziej ludne miasto Polski. Wg danych Home Brokera i Open Finance za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba obecnie średnio zapłacić prawie 7,2 tys. zł. To jednak niewiele mówi, bo w Warszawie zarabia się przecież więcej niż w innych miastach. Dlatego Home Broker sprawdził, jak mają się ceny nieruchomości na największych rynkach w relacji do zarobków w nich publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Nadal jest to oczywiście obliczenie oparte na średnich, ale pokazuje zróżnicowanie owych średnich w poszczególnych ośrodkach miejskich, a wnioski są interesujące.

Jaką część pensji trzeba przeznaczyć na ratę kredytu?

2016_02_08-kredyt_zarobki-tabela

Źródło: Home Broker; Założenia: 50-metrowe mieszkanie kupowane za średnią cenę mkw.
(na podst. Indeksu Cen Transakcyjnych), przeciętna pensja wg GUS po 3Q2015.

W pięciu z dwunastu przebadanych ośrodków miejskich (dla tylu mieliśmy odpowiednią bazę statystyczną by uznać dane za wiarygodne) osoba kupująca 50-metrowe mieszkanie na kredyt (przyjęliśmy, że dysponuje 20-proc. wkładem własnym) musi liczyć się z miesięczną ratą przekraczającą tysiąc złotych. W pozostałych siedmiu będzie niższa, z czego najmniej trzeba odkładać w Łodzi. Kupując tam 50-metrowe mieszkanie za średnią cenę 3669 zł za mkw. należy przygotować się na wydatek na poziomie 183,5 tys. zł, co przy 20-proc. wkładzie własnym i kredycie na 25 lat oznacza przy obecnych warunkach miesięczne obciążenie w wysokości 793 zł. W relacji do opublikowanej przez GUS przeciętnej pensji (po przeliczeniu jej na netto) wychodzi na to, że jest to prawie 29 proc. Czyli łodzianin niemal co trzecią zarobioną złotówkę przelewa na konto kredytowe.

W większości miast rata kredytowa pochłania między 30 a 40 proc. przeciętnej pensji, w Warszawie i Krakowie ta górna granica jest przekroczona. Mieszkańcy stolicy muszą wydać na nieruchomość 41,1 proc. zarobków, a Krakowa – aż 43,2 proc. Przeciętnemu łodzianinowi spłacającemu kredyt na 50-metrowe mieszkanie zostanie po uwzględnieniu innych mieszkaniowych opłat (czynsz, media) około 1500 złotych na życie, łatwiej jest parom, gdyż wtedy na budżet domowy składają się pensje dwóch osób, a koszt z tytułu zakupu i utrzymania mieszkania praktycznie jest taki sam.

Spojrzenie na ceny mieszkań w zestawieniu z zarobkami w danym mieście rzuca inne światło na to, gdzie nieruchomości są tanie, a gdzie drogie, aczkolwiek wygląda na to, że i tak mniej więcej pokrywa się to z nominalnymi cenami. Z największych rynków najtaniej kupić można mieszkanie w Łodzi, a najdrożej w Krakowie i Warszawie. Warto zauważyć, że rata kredytu pochłania co najmniej jedną trzecią zarobków, a to i tak w warunkach najniższych w historii stóp procentowych. Jak stopy procentowe wzrosną, w górę pójdą i raty kredytowe i część pensji pochłaniana przez kredyt jeszcze wzrośnie.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

W styczniu potencjalni chętni na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych złożyli do BGK wnioski o dofinansowanie na kwotę o 40 proc. niższą niż w grudniu. Jednocześnie została przekroczona kwota miliarda złotych, które zostały zarezerwowane dla beneficjentów.

83,5 mln zł – na taką kwotę opiewały wnioski złożone w styczniu przez potencjalnych chętnych na dopłaty w MdM, wynika z obliczeń Home Brokera na podstawie informacji publikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej Banku Gospodarstwa Krajowego. Mamy więc spory spadek zainteresowania dopłatami, bo miesięczna średnia z ostatniego kwartału wynosiła prawie 140 mln zł. To oznacza, że w styczniu złożono wnioski na kwotę o 40 proc. mniejszą niż w poprzednich miesiącach. Od początku działania programu wnioski o dopłaty złożyło prawie 50 tys. gospodarstw domowych, łączna suma z wniosków przekroczyła 1,2 mld zł. Kwota dopłat wynikająca z wpisów do ewidencji nabywców lokali przekroczyła w styczniu miliard złotych i wynosi 1,09 mld zł.

Spadek zainteresowania kredytami z dofinansowaniem w ramach MdM był do przewidzenia. Końcówka roku była bowiem gorącym okresem na rynku, część klientów przyspieszało decyzję o zakupie chcąc uniknąć obowiązku posiadania 15-proc. wkładu własnego i spodziewanych podwyżek marż związanych z wprowadzeniem podatku bankowego. W styczniu doszło do dwóch oczekiwanych utrudnień w dostępie do kredytów i sytuacja się unormowała.

Kiedy skończą się pieniądze w puli MdM?

Mimo mniejszej liczby chętnych na dopłaty, spodziewamy się, że najpóźniej w wakacje Bank Gospodarstwa Krajowego przestanie przyjmować wnioski o dopłaty z budżetu na ten rok. Jak dotąd bowiem do opiekującego się programem BGK wpłynęły wnioski na dopłaty na łączną kwotę 448 mln zł, co stanowi 61,4 proc. z 730 mln zarezerwowanych na MdM w tym roku. Moment zaprzestania przyjmowania wniosków na ten rok jest zależny od popularności MdM w najbliższych miesiącach, może nastąpić to jeszcze wiosną, a może latem, nie ma jednak praktycznie szans, by środków wystarczyło do końca roku.

Wrześniowa nowelizacja zmieniła rynek

W 2014 wykorzystano 34,5 proc. pieniędzy, a rok później odsetek ten wzrósł do 72,8 proc. Wygląda na to, że w 2016 r. pieniędzy w ogóle zabraknie. Skąd taki wzrost zainteresowania programem? Za wszystkim stoi zmiana w zasadach udzielania kredytów z dopłatami. We wrześniu ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja ustawy, która m.in. umożliwiła otrzymanie dofinansowania do mieszkania z rynku wtórnego, znacznie zwiększyła też dostępność i kwoty dopłat dla klientów z co najmniej trójką dzieci.

O istocie wprowadzonych zmian świadczą statystyki opublikowane przez BGK. Z 520 mln zł zarezerwowanych na wypłaty w ubiegłym roku, 70 proc. kwoty zostało przeznaczone na mieszkania na rynku pierwotnym, a 30 proc. – na rynku wtórnym. Rzecz w tym, że te drugie można było kupować tylko przez cztery z dwunastu miesięcy.

Jak wynika ze statystyk BGK, przeciętna powierzchnia kupowanego w MdM mieszkania to 54,3 mkw., dla domów jest ona oczywiście większa i wynosi 85,2 mkw. Najwięcej chętnych na dopłaty jest w woj. mazowieckim (17,4 proc.), wielkopolskim (14,5 proc.) i pomorskim (14 proc.). Z miast liderem pozostaje Warszawa z ponad 11-proc. udziałem.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...