wtorek, Październik 22, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Lion’s bank"

Lion’s bank

Wzrosty cen klasycznych aut wyraźnie zahamowały. Winić należy Brexit, przez który stopniały możliwości nabywcze sporej grupy wyspiarskich entuzjastów motoryzacji. Gorsze wyniki inwestycji mogą dziś też martwić inwestorów, którzy rok temu wybrali akcje i surowce. Wyjątkiem od tej reguły pozostają złoto i srebro – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Listopad nie przyniósł dobrych informacji dla inwestorów. Gdyby posiadane portfele spieniężyli oni na początku jedenastego miesiąca, ich roczne wyniki z inwestycji byłyby przeważnie gorsze niż na początku października.

Wciąż jednak najnowsze dane zebrane przez Lion’s Bank pokazują, że na 35 aktywów, których wyceny są monitorowane w ramach comiesięcznego badania aż 24 zanotowały wzrosty cen w ujęciu rocznym. Bilans pozostaje więc pozytywny niestety z pewnymi wyjątkami.

Cztery kółka hamują

Szczególnym zaskoczeniem może być wyraźne pogorszenie się nastrojów na rynku aut klasycznych. Ta alternatywna forma lokowania kapitału dawała w ostatniej dekadzie ponadprzeciętne stopy zwrotu. Wystarczy przytoczyć dane firmy HAGI, która za pomocą jednego ze swych wskaźników publikuje informacje na temat zmian cen 50 najbardziej pożądanych klasycznych aut. Indeks ten pokazuje, że przez ostatnią dekadę średnioroczny wzrost cen aut klasycznych wyniósł prawie 19%. Na tym tle wynik za ostatni rok na poziomie 7,2% wygląda mizernie, choć w żadnym wypadku nie pozwala popaść w pesymizm. Do podobnych wniosków można dojść obserwując dane o zmianach cen klasycznych aut, które bada firma Hagerty. Od początku 2016 roku widoczne jest wyraźne wyhamowanie trendu wzrostowego. Choć najbardziej pożądane auta wciąż potrafią bić na aukcjach kolejne rekordy cenowe, to poza najgłośniejszymi unikatami nie widać już walki o okazy za wszelką cenę – czytamy z najnowszym raporcie firmy Knight Frank opisującym zmiany cen w sektorze inwestycji alternatywnych. Trudno się temu dziwić, skoro inwestowanie w auta klasyczne jest domeną Europejczyków, a jedni z ważniejszych nabywców – Brytyjczycy – od ponad 4 miesięcy cierpią na wyraźny spadek możliwości nabywczych w związku z osłabieniem funta. Póki co listopadowa decyzja brytyjskiego Wysokiego Trybunału, oddalająca perspektywę Brexitu, niewiele w tym względnie zmieniła.

Co więcej, z punktu widzenia rodzimego inwestora posiadającego klasyczne auta spadek wartości funta może być złą informacją. Wcześniej wspomniany wzrost cen aut klasycznych o 7,2% w związku z tym, że pokazuje notowania w funtach może oznaczać dla rodzimego inwestora aż 8-proc. stratę, bo za funta trzeba dziś płacić ponad 14% mniej niż przed rokiem.

Gorsze dane z giełd

Znacznie więcej powodów do narzekania mają inwestorzy, którzy zainwestowali na giełdzie. Straty liczyć mogą dziś zarówno ci, którzy zaufali w największe europejskie spółki, jak i francuskie, niemieckie czy brytyjskie. Indeksy skupiające największe firmy z tych parkietów notują straty w ujęciu rocznym (po uwzględnieniu kursów walutowych). Słabo radzą sobie też rodzime blue chipy. Indeks WIG 20 stracił przez rok prawie 12%. Odwrotna sytuacja jest w spółkach średnich. Ich indeks zyskał bez mała 12%.

2016-11-03-wykres-1

Maleje podium wirtualnej waluty

W naszym listopadowym zestawieniu znalazły się też gorsze niż przed miesiącem informacje z rynku wirtualnej waluty bitcoin. Nie można jednak mówić o krachu na tym rynku. Co więcej hossa trwa tak długo, że badając zmiany z ostatnich 12 miesięcy jesteśmy świadkami efektu rosnącej bazy. Po prostu dynamika wzrostu maleje, bo rok temu skokowo wzrosła cena waluty. I tak 2 listopada br. za jednego bitcoina płacono 728 dolarów. To o 66,6% więcej niż rok wcześniej (437 dolarów). W październiku roczny wzrost ceny waluty wirtualnej można było oszacować na prawie 160%.

Do informacji o skokowych wzrostach wyceny wirtualnej waluty trzeba podchodzić z dużą rezerwą. Notowania te charakteryzują się bowiem potężną zmiennością. Dziś może ona wciąż cieszyć, ale w przyszłości może być odwrotnie. Jak mantrę w tym wypadku trzeba więc powtarzać, że bitcoin jest ryzykownym sposobem na pomnażanie czy przechowywanie oszczędności.

O cenach metali zadecydują Amerykanie

Na kilka dni przed wyborami w USA warto pamiętać, że na wyceny większości aktywów będzie miało wpływ to kto zostanie 45 prezydentem za oceanem. W ostatnich dniach rośnie prawdopodobieństwo, że to kandydat republikanów wygra wyścig do Białego Domu. Rynki obawiają się takiego scenariusza, choć i wybór demokratki nie jest jednoznacznie pozytywny. Wiele prognoz sugeruje, że wygranymi w przypadku wyboru Trumpa będą inwestorzy, którzy kupili złoto w związku z tym, że kandydat ten jest bardziej kontrowersyjny i nieprzewidywalny. To może szybko doprowadzić do wzrostu notowań kruszcu, jako bezpiecznej przystani dla kapitału.

Z drugiej strony Donald Trump w trakcie kampanii opowiadał się za mniej ekspansywną polityką pieniężną (dziś wspiera m.in. notowania złota). Natomiast Hillary Clinton to synonim kontynuacji obecnej polityki (taniego pieniądza i rosnącego długu publicznego). W scenariuszu, w którym to ona zostanie prezydentem, analitycy HSBC także widzą nadzieję na dalszy wzrost cen złota. Póki co złoto jest o ponad 15% droższe niż przed rokiem, a srebro zyskało ponad 21%.

2016-11-03-tabela-1

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

47 mln zł – tyle może kosztować posiadaczy kredytów hipotecznych jedna tylko podwyżka stóp procentowych – wynika z szacunków Lion’s Bank. To ważne, bo pojawiają się już prognozy, zgodnie z którymi kredyty zaczną drożeć po 2017 roku lub nawet w jego trakcie. Warto o tym pamiętać, bo oznacza to, że eldorado na rynku mieszkaniowym nie będzie trwało wiecznie.

W bieżącym tygodniu dwóch ważnych ekonomistów przypomniało, że w Polsce kredyty nie będą tanie w nieskończoność. Najpierw we wtorek Jerzy Hausner (były członek RPP) zasugerował, że Rada Polityki Pieniężnej może zacząć podnosić stopy procentowe już w 2017 roku, a dzień później prezes NBP (Adam Glapiński) zasugerował, że do podwyżek raczej dojdzie po 2017 roku. Oczywiście prognozy te obarczone są sporym błędem. Niemniej kredytobiorcy powinni pamiętać, że jeśli nic niespodziewanego w gospodarce się nie stanie, to raty ich długów zaczną rosnąć i to już całkiem niedługo.

Kredyty są dziś tanie

Dziś zadłużając się na 30 lat przy przeciętnym oprocentowaniu 4,5% (dane NBP za sierpień br.) trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 505 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Jeśli więc ktoś chce zadłużyć się na 200 tys. zł będzie płacił 1010 zł miesięcznie, a przy kredycie na 500 tys. zł ratę można oszacować na 2525 zł miesięcznie.

Co by się stało, gdyby oprocentowanie długu wzrosło o skromne 0,25 pkt. proc.? Rata modelowego długu wzrosłaby do 520 zł, czyli o 15 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Jeszcze gorzej byłoby, gdyby stopy procentowe w Polsce wróciły do poziomu z końca 2012 roku (przed cyklem obniżek podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%). Wtedy rata za modelowy kredyt wzrosłaby z obecnych 505 zł do 715 zł, czyli o 42%. Jeśli więc ktoś pożyczył niedawno 300 tys. zł i cieszy się dziś ratą na poziomie około 1,5 tys. zł, to jego rata może wzrosnąć do prawie 2,2 tys. zł, jeśli stopy procentowe wzrosną do poziomu z 2012 roku.

47 milionów za jedną decyzję

Jeśli do podwyżek faktycznie by doszło, to w skali całego kraju koszt obsługi wszystkich złotowych hipotecznych wzrósłby o około 47 mln zł miesięcznie i to tylko w wyniku pojedynczej decyzji. Aż o tyle więcej odsetek obecni kredytobiorcy musieliby oddać bankom, jeśli oprocentowanie ich długów wzrosłoby o skromne 0,25 pkt. proc. W ciągu roku daje to już kwotę 565 mln zł. Pieniędzy tych kredytobiorcy nie wydaliby na konsumpcję. Pojedyncza podwyżka nie powinna być jednak znacząca z punktu widzenia wzrostu krajowego PKB (565 mln zł to mniej niż pół promila rocznego PKB Polski). Z drugiej strony cały cykl może w sposób zauważalny ograniczyć możliwości nabywcze kredytobiorców, a dla niektórych zadłużonych może oznaczać problemy z obsługą rat. Jest jednak za wcześnie, aby zacząć wieszczyć czarny scenariusz, w którym podwyżki stóp procentowych w Polsce doprowadzą do gwałtownego wzrostu odsetka niespłacanych kredytów hipotecznych.

Problem w tym, że lokaty dadzą zarobić

Zresztą z punktu widzenia rynku mieszkaniowego wzrost kosztu kredytów hipotecznych nie jest czymś nowym. W ograniczonym stopniu z sytuacją taką mamy do czynienia już od prawie roku, a mimo to na rynku mieszkaniowym wciąż mamy ożywienie. Wszystko dlatego, że głównym motorem napędowym rosnącej sprzedaży są dziś inwestorzy gotówkowi. To oni poszukując w miarę bezpiecznej i intratnej alternatywy dla swoich pieniędzy kupują mieszkania z myślą o ich późniejszym wynajęciu. I to właśnie w tym miejscu czai się spore zagrożenie. Jeśli bowiem zaczną rosnąć stopy procentowe, wzrastać zacznie też oprocentowanie lokat w bankach. Póki co zakładając roczną lokatę otrzymuje się 2-3 razy mniejszy zysk niż z wynajmu mieszkań w dużych miastach. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby pracochłonny wynajem przestał tracić swój blask i powab na rzecz bezobsługowych lokat. W połączeniu z drożejącymi kredytami, może to oznaczać koniec czasów, w których z kwartału na kwartał deweloperzy poprawiają kolejne wyniki liczby sprzedanych mieszkań.

Warto w tym kontekście pamiętać też o rządowym programie „mieszkanie +”. Jest to czynnik ryzyka dla inwestorów na rynku mieszkaniowym. Jeśli bowiem po wprowadzeniu programu faktycznie zaoferowana zostanie pokaźna liczba tanich mieszkań, może to spowodować, że stawki za wynajem w Polsce staną się bardziej przystępne. Niewykluczone też, że na sam zakup własnych „czterech kątów” stać będzie większą część społeczeństwa.

Rośnie prawdopodobieństwo podwyżek

Rynek momentalnie zareagował na wcześniej wspomniane zapowiedzi ekonomistów o możliwych podwyżkach stóp procentowych. Kontakty terminowe (FRA) zaczęły rosnąć. 7 października 2016 r. WIBOR 3M, najczęściej spotykany składnik oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce, notowany był na poziomie 1,71%. Kontrakty za 21 miesięcy wyceniały natomiast WIBOR 3M na 1,78%. Dla porównania jeszcze w poniedziałek (3 października br.) było to 1,66% – o 0,12 pkt. proc. mniej. Z notowań tych wynika, że gracze rynkowi bardzo poważnie potraktowali zapowiedzi podwyżek stóp procentowych, i jeszcze niedawna nadzieja na dalsze obniżki poszła w niepamięć.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od 1 stycznia 2017 roku zacznie znikać użytkowanie wieczyste. W spółdzielniach mieszkaniowych ten mechanizm może jednak nie zadziałać. Największym poszkodowanym będą natomiast gminy, dla których opłaty z tytułu użytkowania wieczystego potrafią być ważny element budżetu. Problemy mogą się też pojawić przy ubieganiu się o kredyt na mieszkania, które obejmie projekt ustawy – przestrzega Lion’s Bank.

Już niebawem właściciele mieszkań w blokach pożegnają się z uciążliwymi i kosztownymi opłatami za użytkowanie wieczyste gruntu – wynika z projektu ustawy, nad którym pracuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Prawo użytkowania wieczystego ma zostać przekształcone w prawo własności. Dla uproszczenia w tekście jest mowa o użytkowaniu wieczystym i własności, choć tak naprawdę z prawem do lokalu jest związana tylko ułamkowa część prawa do parceli nieruchomości pod budynkiem. Wracając jednak do meritum, dzisiejsi użytkownicy zostaną właścicielami i nie będą musieli nic robić, ani też ponosić opłat wyższych niż dotychczas. Tak dobrze będą mieli na przykład ci, którzy kupili mieszkania od deweloperów.

Problem jest spory, bo w przypadku bloków zbudowanych na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste, co roku trzeba wnosić opłaty na konto samorządów lub skarbu państwa. Gdyby tego było mało, użytkownik może dostać decyzję mocno podnoszącą stawkę rocznej opłaty. Zdarzają się sytuacje, w których na przykład zamiast opłaty na poziomie 800 zł gmina zażąda 10 tys. zł. Co prawda tak drastyczna podwyżka musi zostać rozłożona na raty (docelowa stawka obowiązywać będzie po 3 latach), ale i tak w sytuacji takiej użytkownicy zaczynają się zastanawiać nad przekształceniem prawa do gruntu we własność. Jest to możliwe, ale w przypadku mieszkań w blokach wymaga zgody sąsiadów. Konieczne jest bowiem podpisanie wniosku przez wszystkich użytkowników wieczystych danej nieruchomości. W praktyce więc jeden niechętny zmianom, może spowodować, że w sprawę będzie musiał zostać włączony sąd, co oznacza dodatkowe koszty, nerwy i stratę czasu. Jest to też jeden z powodów przyświecających ustawodawcy przy projektowaniu nowego prawa. Uznał on bowiem, że przekształcenie wieczystego we własność co prawda jest możliwe, ale możliwość ta w przypadku bloków często jest czysto teoretyczna.

Spółdzielnie obejdą się smakiem?

Po macoszemu potraktowani zostaną natomiast spółdzielcy. W ich przypadku z automatu użytkowanie wieczyste nie musi wcale zmienić się we własność. Problem pojawi się wtedy, gdy żaden ze spółdzielców nie zdecydował się na przekształcenie swojego prawa spółdzielczego (lokatorskiego lub własnościowego) w pełne prawo własności. Takich przypadków może być sporo, bo przecież nie każdy spółdzielca jest niezadowolony z tego jak zarządzana jest jego nieruchomość i wcale nie przeszkadza mu, że posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zamiast prawa własności.

Co warto podkreślić, przeciętny obywatel nie rozróżnia prawa własności lokalu od prawa własnościowego (spółdzielczego). Oba prawa mają przeważnie na rynku tę samą wartość, oba można sprzedać, odziedziczyć czy obciążyć kredytem. Nawet więcej, minusem przekształcenia prawa spółdzielczego we własność może być konieczność samodzielnego opłacania podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, za co spółdzielca płaci w ramach opłat administracyjnych, czyli w ratach.

Jeśli więc w bloku są sami spółdzielcy, to projektowane prawo nie zadziała. Może to być tym bardziej frustrujące, że spółdzielcy często wnoszą opłaty z tytułu użytkowania wieczystego od wielu lat. W trakcie tych lat wpłacili np. na konto gminy niemałe kwoty. Dla porównania świeżo upieczony nabywca lokalu deweloperskiego z automatu zostanie nobilitowany na właściciela parceli, nawet jeśli nie zdążył jeszcze wpłacić żadnej opłaty za użytkowanie. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że część spółdzielni ma budynki postawione na działkach o nieuregulowanym stanie prawnym. Trudno, aby w tym przypadku ustawa nakazała przekształcenie prawa do gruntu w pełną własność.

Przekształcenie nie droższe niż użytkowanie

Zanim jednak dzisiejsi użytkownicy wieczyści zagospodarują pieniądze odłożone na kolejną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, powinni pamiętać, że ustawowe przekształcenie nie będzie odbywać się za darmo. Nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. Trzeba zaznaczyć, że przeważnie na cele mieszkaniowe ustanawiane było prawo wieczyste na 99 lat. Po tym okresie zwykle dochodziło do jego przedłużenia. Skoro okres ten ma być ustawą skrócony do lat 20, to oznacza wymierne oszczędności dla dotychczasowych użytkowników.

W myśl projektu nowego prawa, wysokość rat za ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być aktualizowana nie częściej niż raz na 5 lat przy zastosowaniu wskaźników publikowanych przez GUS. Póki co, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste możliwa jest nie częściej niż co 3 lata, a podstawą jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Co ciekawe, ustawodawca zakłada też możliwość ubiegania się o obniżenie corocznych rat za przekształcenie. Do 50-proc. bonifikaty mają mieć prawo gospodarstwa domowe, których dochód na osobę nie przekracza połowy średniego wynagrodzenia.

Do tego na niższą opłatę będą też mogli liczyć Ci, którzy zdecydują się zapłacić za przekształcenie za 20 lat z góry. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, użytkownik będzie mógł liczyć na 50-proc. bonifikatę. W innych przypadkach o tym czy i jaka bonifikata będzie obowiązywała, zdecyduje samorząd.

Banki mogą się obawiać

Aby nikt nie zapomniał o opłacaniu rat za przekształcenie, do księgi wieczystej ma być wpisywana stosowna informacja. Przez to jeśli w trakcie 20 lat ktoś sprzeda nieruchomość, to obowiązek regulowania rat przejdzie na nowego właściciela. Trzeba mieć świadomość, że taki mechanizm może rodzić problemy. Nie wiadomo jak banki podejdą do tych nowych obciążeń ksiąg wieczystych nieruchomości. Czy wpisane roszczenie na kwotę np. 50 tys. zł w przypadku przeciętnego mieszkania nie spowoduje, że banki nie będą chciały kredytować zakupu takiego lokum?

Z jednej strony dziś wiadomo, że zakup mieszkania, z którym związane jest prawo użytkowania wieczystego wiąże się z koniecznością wnoszenia corocznych opłat. Fakt, że roszczenie takie będzie ujawnione w III dziale księgi wieczystej nieruchomości nie powinno więc teoretycznie stanowić dla banku przeszkody do zabezpieczenia kredytu hipotecznego na takiej nieruchomości. Z drugiej jednak strony banki są ostrożne i dziś nie chcą nawet zabezpieczać swoich roszczeń na drugim miejscu w księdze wieczystej. Może się okazać, że wpisane do księgi roszczenie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, będzie wypływało na decyzje banków przy wydawaniu decyzji kredytowych. Może to oznaczać kłopoty dla przyszłych nabywców mieszkań, którzy chcieliby na zakup zaciągnąć kredyt. Warto więc, aby ustawodawca wsłuchał się w opinię banków na etapie przygotowania regulacji.

Nie jest też wykluczone, że potencjalni nabywcy widząc wpis do księgi wieczystej będą chcieli wiedzieć z jakim kosztem wiązać się będzie przekształcenie prawa do działki. To dobrze, bo zbuduje świadomość nabywców. Z drugiej strony sprzedający mogą odczuć efekty ustawy w postaci niższych cen transakcyjnych. Jeśli bowiem ktoś do wyboru ma dwie podobne nieruchomości o tej samej cenie, to ominie tę, za której przekształcenie prawa do działki trzeba zapłacić np. 20 tys. zł.

Grupą poszkodowaną przy okazji przekształceń użytkowania we własność będą obecni właściciele działek, czyli gminy, powiaty, województwa i sam skarb państwa. Szczególnie jednostki samorządu terytorialnego dostają co chwilę nowe zadania do realizacji, a źródła ich finansowania wcale tak szybko nie pęcznieją. I tak w przypadku stołecznego budżetu na 2016 rok z opłat za użytkowanie wieczyste zaplanowano dochody na poziomie ponad 475 mln zł. Niby niewiele w porównaniu do wszystkich dochodów budżetu stolicy (prawie 13,5 mld zł), ale wciąż części z tych pieniędzy za 20 lat w magistracie może zabraknąć. Nie wiadomo jednak jaka kwota ze wspomnianych 475 mln zł pochodzi z opłat za użytkowanie wieczyste gruntów zajętych pod budownictwo wielorodzinne.

Wzrosną ceny nowych mieszkań?

Kolejną ważną konsekwencją projektowanej ustawy może być zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego dla budynków wielorodzinnych. Dziś wielu deweloperów w dużych miastach właśnie w ten sposób pozyskuje działki. Gminy ustanawiają użytkowanie wieczyste, bo oznacza dla nich „wieczysty” dochód, a deweloperzy chętnie na takich działkach budują, bo wystarczy, że zapłacą 15-25% wartości prawa własności i już stają się jej użytkownikami wieczystymi. Jeśli taka możliwość zostanie zablokowana, deweloperzy będą zmuszeni płacić za ziemię więcej (będą kupować prawo własności), a więc mogą chcieć przerzucić wyższy koszt na klientów. Z drugiej strony wszystko wskazuje na to, że rynek, czyli po prostu kupujący, nie będą skłonni płacić więcej.

Chcesz przekształcić? Pospiesz się

Projekt ustawy zakłada ponadto, że firmy (osoby prawne) nie będą już mogły ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Możliwość taka zostanie ograniczona do osób fizycznych, które są użytkownikami nieruchomości rolnych oraz zabudowanych (lub przeznaczonych) na cele mieszkaniowe lub na garaże. Podobne uprawnienie będą też miały spółdzielnie (z pominięciem gruntów rolnych). Czas na złożenie wniosku o przekształcenie ma upływać z końcem 2018 roku, a ta część projektowanej ustawy ma wejść w życie już w 14 dni po publikacji.

 

Bartosz Turek, Lion’s Bank;
radca prawny Bartłomiej Dąbrowski, Idea Bank

Nieruchomości na świecie wciąż mocno drożeją –wynika z danych zebranych przez portal Global Property Guide za 1 kwartał 2016 r. Progres zanotowano aż w 31 na 45 przebadanych krajów.

Wyraźnie zaznaczył się także podział krajów na dwie grupy. Do jednej należy większa część Europy i Ameryka Północna. Tam mieszkania i domy w szybkim tempie drożeją. Na drugim biegunie znajdują się Azja, Bliski Wschód i Nowa Zelandia, gdzie spowolnienie jest bardzo wyraźnie widoczne. Ceny spadają albo przynajmniej wzrosty wyraźnie zwalniają.

Najszybciej w ostatnim roku domy i mieszkania drożały w Turcji (19%). Źródeł takiego progresu można szukać w fakcie, że tureckie nieruchomości wciąż są relatywnie tanie, a sytuację tę eskaluje taniejąca turecka Lira. Za wzrostami stoją też rosnąca liczba ludności, a niektórzy zwracają też uwagę na konflikt zbrojny tuż za granicami kraju, co może skłaniać do zakupu relatywnie bezpiecznych nieruchomości.

W ostatnim roku wzrosła też wartość majątków właścicieli nieruchomości w Chinach, Szwecji, Rumunii i Katarze, gdzie wzrosty wyniosły od ponad 9 do niemal 17% (r/r). Co warto podkreślić, dane te uwzględniają już inflację.

Na drugim biegunie znalazły się Rosja, Mongolia i Puerto Rico ze spadkami przekraczającymi 10% (r/r). Najmocniejsza przecena dotknęła Rosji. Trudno się temu dziwić w obliczu sankcji gospodarczych nałożonych na Rosję w związku z agresją na Ukrainę. Konsekwencją są złe dane gospodarcze, inflacja, osłabienie waluty, bardzo trudny dostęp do drogich kredytów i spadki cen nieruchomości.

Wyraźnie mniej, niż przed rokiem, trzeba też płacić za dach nad głową w Hongkongu, Egipcie, Dubaju, Tajwanie, Brazylii czy Grecji.

Dla porównania w Polsce padł co prawda rekord liczby zawieranych transakcji, ale już ceny w ciągu roku prawie się nie zmieniły – wynika z danych NBP. Co więcej, w perspektywie 3 lat ceny rodzimych mieszkań wzrosły jedynie o 3,6%. To prawie nic w porównaniu do 17-proc. zmiany w centrum Londynu (zmiana trzyletnia), 24-proc. wzrostów w Chinach czy 25-proc. aprecjacji w USA.

Słaby rodzimy wynik daje nadzieję, że w przypadku ewentualnego pogorszenia gospodarczego o zasięgu światowym, w Polsce korekta cen nie będzie gwałtowna.

 

LICZBA TYGODNIA:

1300 zł

tyle kosztuje kolacja w najlepszej restauracji na świecie. Problem w tym, że na wolny stolik trzeba czekać ponad 3 miesiące – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

 

NIERUCHOMOŚĆ TYGODNIA
 

Unikatowa rezydencja wzniesiona na skraju klifu, z której okien i tarasu można podziwiać panoramę Gór Skalistych. Architekt budynku postawił na nowoczesną ażurową bryłę, która ma sprawiać wrażenie lekkości i gwarantować dobre doświetlenie wnętrza, a jednocześnie wkomponowywać się w naturalny krajobraz. Wewnątrz oprócz reprezentacyjnego salonu znajduje się 7 sypialni, sauna, spa, siłownia, gabinet, pokój gier i sala kinowa.

 

Cena: 32,5 mln USD

 

Lokalizacja: Colorado, USA

 

Źródło: Christies International Real Estate

CENY NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE: UE  

2016 06 21 wykres 1

Zmiana 1 Y (mieszkania nowe): 3,6%     Zmiana 1 Y (mieszkania używane): 3,7%

 

 

 

 

 

 

 

Lion’s Bank

W czwartkowy poranek (16 czerwca 2016 r.) średnia cena uncji złota wynosiła prawie 5,2 tys. zł. To najwięcej od 38 miesięcy. Powody są dwa. Rośnie prawdopodobieństwo Brexit-u, a amerykański FED postanowił jednak nie podnosić stóp procentowych i to pomimo niedawnych sygnałów o podwyżce.

W ciągu zaledwie 3 tygodni uncja żółtego kruszcu najpierw staniała o 200 zł, aby później zdrożeć o 400 zł wyznaczając najwyższy poziom od 38 miesięcy. Taka huśtawka cen i nastrojów potwierdza, że krótkoterminowe inwestowanie na tym rynku jest rozwiązaniem dla osób o mocnych nerwach. Wystarczy bowiem pogłoska, sondaż lub krótka wypowiedź wpływowych osób, aby inwestorzy rzucili się na rynek ze zleceniami kupna albo wręcz przeciwnie, porzucając tony kruszcu i dołując w kilka godzin notowania.

Złoty rajd niepewności

Co stało się w ostatnich dniach? Najpierw 27 maja Janet Yellen uprawdopodobniła podwyżki stóp procentowych przez FED, czego efektem był spadek złotowych notowań kruszcu o 200 zł w przeliczeniu na uncję. Był to efekt racjonalny, skoro powodem podwyżki miała być dobra kondycja gospodarki, a więc mniej niepewności na rynku.

Niedługo trzeba było jednak czekać na doniesienia zgoła przeciwne. Szybko prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych stopniało, aby w końcu 15 czerwca FED postanowił nie zmieniać kosztu pieniądza za oceanem. Tym samym nie potwierdzono poprawy w największej gospodarce świata (wtedy należałoby podnieść stopy procentowe) oraz osłabiono notowania samego dolara (przy niskich stopach procentowych waluta powinna być słaba). Spowodowało to wzrost dolarowych notowań kruszcu ponad 1300 USD za uncję. Złoto jest bowiem notowane w amerykańskiej walucie, a więc skoro ta tanieje wobec innych walut, to trzeba zażądać więcej dolarów za uncję. Jest to jeden z powodów, dla którego Polacy muszą płacić więcej złotówek za złote monety i sztabki. Drugim jest widmo Brexit-u, czyli wyjścia Wielkiej Brytanii z UE, co jest coraz bardziej prawdopodobne, jak wskazują przedreferendalne sondaże.

Biżuteria drożeje przez Brytyjczyków

Obawy o konsekwencję takiego ruchu powodują bowiem, że inwestorzy mają mniejszy apetyt na ryzyko. To znowu ma dwie ważne z naszego punktu widzenia konsekwencje. Po pierwsze więcej osób kupuje złoto, jako bezpieczną inwestycję w niepewnych czasach, a do tego inwestorzy zagraniczni wyciągają pieniądze z rynków wchodzących. Tym samym rodzima waluta traci na wartości wobec dolara. W efekcie Polaka, który chciałby kupić złoto, uderzają po kieszeni dwa niekorzystne trendy – złoto kosztuje więcej dolarów, a za samą amerykańską walutę trzeba zapłacić więcej złotówek. Właśnie dlatego w czwartkowy poranek za złoto trzeba płacić 5160 zł w przeliczeniu za uncję i to bez uwzględnienia kosztu bicia monety czy marży sprzedawcy. Jest to najwyższy wynik od przełomu marca i kwietnia 2013 r.

Z drugiej strony warto dodać, że jeśli ktoś kupił uncję złota pod koniec zeszłego roku, to może się dziś cieszyć potencjalnym zyskiem na poziomie tysiąca złotych (około 25% bez uwzględnienia kosztów). Warto więc pamiętać, że aby nie zapłacić podatku od zysków ze sprzedaży złota, trzeba odczekać 6 miesięcy od zakupu.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

Miastowy nie kupi już bez przeszkód ziemi rolnej – wynika z ustawy podpisanej przez Prezydenta. Lada dzień, bo już 30 kwietnia zmieniają się tym samym zasady obrotu gruntami w Polsce. Dotychczas był on wolny, a po zmianach prawo będzie skłaniać do nadużyć.

Dosłownie „rzutem na taśmę” rząd zdążył z pracami nad ustawą, która ograniczy wolny obrót ziemią rolną w Polsce. Ma ona wejść w życie 30 kwietnia 2016 roku. Prezydent podpisał ją na cztery dni przed tą datą, a w międzyczasie ustawę trzeba jeszcze opublikować. Szybkość z jaką prawo było tworzone i jak szybko wchodzi w życie (niemal bez vacatio legis) może zaskakiwać, skoro od 12 lat wiadomo było, że rodzimy rynek zostanie otwarty na nabywców z Unii, którzy chcieliby zostać właścicielami parceli w Polsce. Taki okres wynegocjowaliśmy przystępując do Wspólnoty, a wspomniana ustawa za cel stawia sobie: ukrócenie spekulacji ziemią, ochronę przed wykupem przez cudzoziemców (z danych zebranych przez Lion’s Bank wynika, że ziemia w UE jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż w Polsce), a tym bardziej miała zapobiec usankcjonowaniu zakupów, które zgodnie z nieoficjalnymi doniesieniami mieli kupować w Polsce obywatele UE za pomocą podstawionych osób, czyli na tzw. „słupy”. Problem w tym, że luki w ustawie mogą pozwolić na legalizację takich transakcji.

Nierolnik kupi niewiele

Zacznijmy jednak od początku. Ustawa mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona nierolników działkę rolną będzie mogła nabyć np. jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał się zgodzić prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i zobowiąże się, że przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą. Co ciekawe, jeśli rolnik nie dostanie zgody na sprzedaż, cenę rynkową za nieruchomość będzie musiała zapłacić ANR.

Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy będzie wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe – do 0,5 ha – nierolnik kupi jedynie jeśli na działce będzie się znajdował dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowają też działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.

Państwowa tylko dla dzierżawców

Dodatkowo ustawa wprowadza zakaz sprzedaży państwowej ziemi. Zasada ta ma dotyczyć działek stricte rolnych o powierzchni ponad 2 ha – te będzie można tylko dzierżawić. Zakaz nie będzie więc obowiązywał wobec mniejszych parceli oraz tych dla których np. wydano warunki zabudowy czy uchwalono plan miejscowy zakładający wykorzystanie inne niż rolnicze. W sprawach indywidualnych zgodę na sprzedaż będzie mógł wydać odpowiedni minister.

Spekulacja usankcjonowana?

Gdyby wierzyć autorom ustawy, większa kontrola ma ukrócić spekulację gruntami i utrudnić cudzoziemcom wykupienie ziemi nad Wisłą. Jak wspomniano w maju 2016 roku obywatele UE mieli zyskać prawo do swobodnych zakupów ziemi na terytorium Polski. Wprowadzona nowelizacja ustawy bez wątpienia to utrudni, ale raczej nie uniemożliwi. Już dziś mowa jest o tym, że stworzenie dwóch firm powiązanych kapitałowo pozwala opracować taką konstrukcję prawną, która pod rządami nowej ustawy pozwoli dowolnie przenosić prawo do gruntu. Czas pokaże jak długo taka furtka będzie otwarta i czy faktycznie przeprowadzone w ten sposób transakcje będą skuteczne. Niemniej rozwiązanie to w oczywisty sposób wykorzystywane może być właśnie przez większych graczy na rynku, a tym bardziej cudzoziemców, którzy w trakcie ostatnich lat omijając regulacje dokonali zakupów z wykorzystaniem podstawionych osób.

Ceny w dół

Tak czy inaczej widmo wprowadzenia nowej ustawy spowodowało spory ruch na rynku. Choć nie ma jeszcze twardych danych podsumowujących transakcje z ostatnich miesięcy, to pojawiające się oferty już sugerują, że na ostatniej prostej właściciele ziemi rolnej wyraźnie obniżali ceny i szukali nabywców na swoje parcele. Wszyscy obawiali się oczywistej konsekwencji nowych zasad obrotu, czyli spadku popytu. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie (aż 17 % rocznie przez ostatnie 11 lat), ale mogą nawet spaść. O tym jak daleko idąca kontrola obrotu ziemią może wpłynąć na poziom cen świadczą przykłady francuski i węgierski. W krajach tych ziemia jest tańsza o około 30-50% od rodzimej. Trzeba przy tym podkreślić, że ustawa dotyczy obrotu ziemią rolną, a nie budowlaną. Jest to ważne rozróżnienie dla osób, które kupiły hektary w celu tzw. odrolnienia. Z drugiej strony nowa ustawa może stanowić sporą barierę dla deweloperów – szczególnie tych, którzy działają na obrzeżach miast. Może się okazać, że będą oni mieli większy problem ze znalezieniem parceli, które będą mogli kupić.

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Koszt utrzymania „dachu nad głową” spada – podobnych sytuacji trudno szukać w najnowszej historii Polski – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Wszystko za sprawą taniejących surowców. Mniej niż przed rokiem trzeba płacić za gaz, opał czy energię eklektyczną.

Z najnowszej publikacji GUS dowiedzieć się można, że w marcu br. mniej niż przed rokiem trzeba było płacić za odzież i obuwie, utrzymanie mieszkania, transport, łączność czy rekreację i kulturę. Z wyższymi niż przed rokiem cenami spotkać się za to można w restauracjach i hotelach, szkołach czy sklepach spożywczych i monopolowych. Ogólnie rzecz biorąc dobra i usługi są dziś tańsze o 0,9% niż przed rokiem. Niniejszym już po raz 21 z rzędu GUS poinformował, że mamy deflację.

To kolejna dobra informacja dla kredytobiorców, którzy cieszą się dziś z rekordowo niskiego oprocentowania długu. W odwrotnej sytuacji są osoby odkładające pieniądze na bankowych lokatach – te im dłużej trwa deflacja – tym dłużej będą mogły liczyć jedynie na skromne odsetki.

2016 04 11 wykres 1

Deflacja przynajmniej do jesieni

Z sytuacją taką będziemy mieli jeszcze do czynienia przynajmniej kilka miesięcy – wynika z rynkowych prognoz. Eksperci BIEC w swojej kwietniowej prognozie przyznają, że utrzymanie się deflacji przynajmniej do jesieni jest bardzo prawdopodobnym scenariuszem. Jest to możliwe pomimo sezonowego wzrostu cen żywności oraz programu 500+, który powinien okazać się czynnikiem inflacyjnym.

Podobnie sytuację oceniają eksperci Narodowego Banku Polskiego. Opublikowana przez nich w marcu prognoza inflacji sugeruje, że najprawdopodobniej GUS poinformuje o tym że ceny zaczęły rosnąć dopiero pod koniec bieżącego roku.

Utrzymanie dachu nad głową tańsze

Do grona taniejących dóbr i usług dołączyły w bieżącym roku te skupione w bardzo ogólnej kategorii „mieszkanie”. Zawiera ona m.in. koszty eksploatacyjne, wywozu śmieci, kanalizacji czy dostarczenia energii i wody, czynsze najmu, a także materiały wykończeniowe i wyposażenie nieruchomości. Porównując ceny w tych kategoriach GUS oszacował, że w marcu 2016 roku poziom cen spadł o 0,7% (r/r). Dokładniejsze dane są dostępne za luty. Wynika z nich, że w ciągu 12 miesięcy staniały: opał, gaz, energia elektryczna, AGD i wyposażenie mieszkań. Korzystając z najświeższych danych, można oszacować, że dziś na utrzymanie mieszkania czteroosobowa rodzina wydaje 865,2 zł miesięcznie. Wynik ten w perspektywie roku zmalał o skromne 5,2 zł.

2016 04 11 wykres 2

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Deflacja trwa już 20 miesięcy, ale dopiero od niedawna zaczął maleć koszt utrzymania mieszkania– wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane GUS. Było to możliwe dzięki spadkom cen gazu, opału czy sprzętu AGD.

Niewiele pozostało już w Polsce dóbr i usług, których ceny rosną – wynika z najnowszego odczytu inflacji (deflacji) opublikowanego przez GUS. W ciągu roku ogólnie rzecz biorąc ceny spadły o 0,8% (r/r), ale w publikacji urzędu można znaleźć zarówno towary, które staniały znacznie bardziej – np. paliwa (spadek o 11,3% r/r) jak i usługi, które dziś są droższe niż przed rokiem – restauracje i hotele (wzrost o 1,2% r/r).

2016 03 15 wykres 1

Utrzymanie dachu nad głową drożeje

Do grona taniejących dóbr i usług dołączyły w bieżącym roku te skupione w bardzo ogólnej kategorii „mieszkanie”. Zawiera ona m.in. koszty eksploatacyjne, wywozu śmieci, kanalizacji czy dostarczenia energii i wody, czynsze najmu, a także materiały wykończeniowe i wyposażenie nieruchomości. Porównując ceny w tych kategoriach GUS oszacował, że w lutym 2016 roku poziom cen spadł o 0,6% (r/r). Dokładniejsze dane są dostępne dopiero za grudzień. Wynika z nich, że w ciągu 12 miesięcy staniały opał, gaz i AGD. Korzystając z najświeższych danych, można oszacować, że dziś na utrzymanie mieszkania czteroosobowa rodzina wydaje 865,2 zł miesięcznie. Wynik ten w perspektywie roku zmalał o skromne 5,2 zł.

2016 03 15 wykres 2

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Wyższe marże i niższa zdolność kredytowa to dwie ważne zmiany, z jakimi muszą się liczyć nabywcy mieszkań w bieżącym roku – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć 380 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu – wynika z najnowszych danych zebranych przez Lion’s Bank. Jest to najniższy wynik od ponad 2 lat. W ciągu roku przeciętna zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o 69 tys. zł. To oznacza wyraźny spadem możliwości nabywczych. 69 tys. zł to kwota, która we wszystkich – nawet najdroższych polskich miastach – pozwala kupić mieszkanie większe o przynajmniej jeden pokój.

Do kalkulacji przyjęto, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne).

2016 02 17 wykres 1

Nowy podatek, to wyższe marże

Spadająca zdolność kredytowa to tylko jeden z efektów wprowadzenia m.in. podatku bankowego. Ten niemal automatycznie przyczynił się do wzrostu marż kredytowych. Jeszcze w grudniu 2015 roku przeciętna marża wynosiła około 1,75%, dziś już 2,09% – wynika z danych Lion’s Bank. Dalej mechanizm działa już prosto. Skoro wzrosło oprocentowanie długu (marża jest jej składnikiem), wzrosły też miesięczne raty, a przy wyższych ratach banki uznają, że rodzina, której dochody w ciągu roku się nie zmieniły, może dziś pożyczyć na mieszkanie wyraźnie mniej niż rok temu.

Wciąż dwa banki za 5 tysięcy dadzą pół miliona

Niemniej wciąż znaleźć można dwa banki, które deklarują, że modelowej rodzinie chciałyby pożyczyć przynajmniej pół miliona złotych. Są to BGŻ BNP Paribas oraz ING Bank Śląski. Na drugim biegunie znalazły się Credit Agricole, Bank Pekao i Bank Pocztowy. Te instytucje deklarują, że rodzina zarabiająca co miesiąc 5 tys. zł netto może liczyć na od 299 do 307 tys. zł długu.

2016 02 17 tabela 1

Bartosz Turek, Lion’s Bank; Anna Olesiejuk, Tax Care

Już od dłuższego czasu inwestorzy zmuszeni są szukać zysku w coraz bardziej niekonwencjonalnych miejscach. W ciągu roku staniały główne surowce oraz większość spółek notowanych na warszawskim parkiecie. Dwucyfrowe zyski liczą dziś natomiast ci, którzy rok temu zainwestowali w wirtualną walutę, klasyczne auta czy butelki szkockiego trunku – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Powszechnie mówi się o tym, że podatek bankowy spowodował wzrost marż kredytowych, ale to nie wszystko. Banki w poszukiwaniu środków na pokrycie nowych kosztów obniżają też oprocentowanie lokat. Już dziś niewiele jest rocznych lokat dających zarobić przynajmniej 2,5%, a i tak spora ich część wymaga spełnienia dodatkowych kryteriów. Jeśli ktoś odłożył na takiej rocznej bankowej lokacie 100 tys. zł, to otrzyma za rok 2500 zł odsetek minus podatek, czyli 2025 zł. Nie powinno więc dziwić, że inwestorzy szukają dla takiego rozwiązania alternatywy. Lion’s Bank sprawdził, jakie zyski mogą dziś liczyć inwestorzy, którzy rok temu zainwestowali mniej konwencjonalnie niż zanosząc pieniądze do banku.

Alternatywne rozwiązania pozwoliły zarobić nawet 85%

Zebrane dane potwierdzają jedno – najwięcej można było zarobić lokując pieniądze w mniej tradycyjne aktywa. Takie ryzykowne posunięcie najbardziej opłaciło się inwestorom, którzy rok temu wybrali wirtualną walutę – bitcoin. Ich zysk po 12 miesiącach może dziś wynosić 85%. Jakim cudem można było osiągnąć taki wynik? Notowania bitcoina są bardzo zmienne –równie szybko ta waluta drożeje, co tanieje. Nie powinno więc dziwić, że rok temu płacono za nią 221 dolarów, a dziś 375 dolarów, czyli prawie 70% więcej. Do tego dochodzi jeszcze osłabienie złotówki wobec dolara (o około 9%). Rodzimy inwestor, aby zaangażować się na wspomnianym rynku musiał więc kupić tańsze niż dziś dolary, za nie kupić dopiero wirtualną walutę, a dziś zrobić transakcje odwrotne zyskując tym samym dwa razy – raz na wzroście notowań bitcoina, a drugi na fakcie, że za dolara dostanie dziś więcej złotówek niż przed rokiem.

Słaby złoty ogranicza straty lub potęguje zyski

Podobny mechanizm działał w przypadku większości zagranicznych inwestycji Polaków. Dziś więcej złotówek niż przed rokiem trzeba zapłacić za dolary, euro, funty czy jeny. Jedynie szwajcarski frank notowany był na początku lutego br. na poziomie niemal identycznym jak w analogicznym okresie przed rokiem.

Osłabienie złotówki powinno cieszyć tych, którzy przed rokiem zainwestowali w aktywa notowane w drożejących dziś walutach (surowce, zagraniczne akcje czy nieruchomości). Gdy złotówka traci na wartości, po wyjściu z zagranicznej inwestycji posiadane euro czy dolary można zamienić na więcej złotówek. To jak pokazano wyżej może podnieść zyski, ale też może ograniczyć straty. Przykład? Złoto (notowane w USD) straciło w ciągu na wartości 12%. Rok temu za uncję żółtego kruszcu trzeba było płacić 1276,9 dolarów, a dziś tylko 1124 dolary. Z drugiej strony dolary są dziś droższe niż 12 miesięcy temu. W efekcie za uncję trzeba dziś płacić ponad 4,5 tys. zł, a rok temu było to o 50 zł więcej. Różnica niewielka pomimo sporego spadku dolarowych notowań złota. Wszystko dlatego, że za dolata trzeba było 3 lutego br. płacić niewiele poniżej 4zł, a rok wcześniej było to poniżej 3,7 zł za amerykańską walutę.

Z drugiej strony rozważając zagraniczne inwestycje dziś trzeba pamiętać, że ponosi się dodatkowe ryzyko. Jeśli bowiem złotówka w przyszłości się umocni, zarobione zagranicą dolary czy euro będą warte mniej złotówek.

2016 02 05 wykres 1

Auta, trunki i tokijska giełda

Na bitcoinie lista inwestycji, które przez ostatnie 12 miesięcy pozwoliły zarobić ponad 10% się nie kończy. Ponad 30-proc. zysk można było też zrealizować inwestując w największe spółki tokijskiej giełdy. Tak dobre wyniki były możliwe do zrealizowania dzięki dodrukowi pieniądza w Japonii (to przyniosło hossę na tamtejszej giełdzie) oraz osłabieniu się złotówki wobec jena. Około 20% zainkasować mogli też ci, którzy przed rokiem kupili atrakcyjny samochód klasyczny lub butelkę szkockiego trunku z uznanej gorzelni. Na tym nie koniec. Hossa na amerykańskim rynku nieruchomości pozwoliłaby też rodzimemu inwestorowi zainkasować około 16% z rocznej inwestycji na tamtejszym rynku (koszty transakcyjne zostały tu pominięte). Choć jest to truizm, należy dodać, że nie ma gwarancji, że kolejny rok przyniesie podobne wyniki.

Surowce i rodzime aukcje w dół

Zebrane przez Lion’s Bank dane pokazują, że w ciągu roku najwięcej można było stracić na inwestycjach w rodzime akcje lub zakup surowców. W przypadku przeciętnego funduszu inwestującego w akcje z rodzimej giełdy strata wyniosła 10%. Podobne wyniki notują dziś ci, którzy przed rokiem kupili srebro lub miedź. Jeszcze większe obniżki dotknęły główny indeks warszawskiej giełdy (WIG, – 15% r/r) oraz indeks grupujący największe spółki (WIG 20, -22% r/r). Niekwestionowanym liderem spadków jest jednak Ropa. Pomimo faktu, że jest ona notowana w amerykańskiej walucie, a za tę trzeba dziś płacić więcej niż przed rokiem, to i tak wyrażona w złotych cena baryłki ropy jest teraz o 30% niższa niż przed rokiem.

2016 02 05 tabela 1

 

 

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Nawet co 4 mieszkanie kupione w ubiegłym roku w Europie mogło pochodzić z biur sprzedaży deweloperów. Dla porównania w Polsce odsetek ten jest prawie dwa razy wyższy – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane europejskiego urzędu statystycznego.

Nowe mieszkania są przeciętnie o 22% droższe od używanych – wynika z danych udostępnianych przez NBP. Podczas gdy przecięta cena zapłacona za metr używanego lokum w 10 miastach wynosiła w III kw. 2015 roku 3872 zł, to za metr nowego trzeba było płacić 4706 zł.

Do tego kupując nowe cztery kąty trzeba też zarezerwować niemałe środki na wykończenie lokalu sprzedawanego w tzw. stanie deweloperskim. W przypadku używanych lokali częściej stan techniczny wymaga jedynie w miarę taniego odświeżenia, a nie generalnego remontu. Mimo tego to nowe lokale oferują wyższy standard, co ceni sobie wiele osób. Do tego mają oni nadzieję, że w przyszłości nowe nieruchomości szybciej zyskiwać będą na wartości niż mieszkania w osławionej „wielkiej płycie”.

Polscy deweloperzy na topie

Gdyby do tego dodać informacje, że w Polsce wciąż mamy do czynienia z niedoborami mieszkań, nie powinno dziwić, że deweloperzy dostarczają sporą część sprzedawanych nad Wisłą mieszkań. Jak dużą? Stosowne dane na ten temat dostarcza Eurostat. Zgodnie z szacunkami tej instytucji, w 2015 roku transakcje nowymi mieszkaniami odpowiadały za 44,1% wszystkich transakcji zawartych na rodzimym rynku. Jest to wynik wyraźnie wyższy niż w 2010 roku, kiedy to wartość sprzedanych mieszkań deweloperskich stanowiła 32,9% obrotów na rynku mieszkaniowym. Są to kolejne dane, które potwierdzają, że mamy w Polsce do czynienia z boomem na rynku deweloperskim. Dane za 2015 rok mówią ponadto o biciu kolejnych rekordów liczby sprzedanych nowych mieszkań oraz o najwyższych w historii liczbach rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych.

2016 02 02 Wykres 1

W Danii deweloperzy na marginesie

Aby zrozumieć jak wysokie są rodzime wyniki należałoby odnieść się do tych notowanych w Europie. Tam wartość sprzedawanych nowych nieruchomości odpowiada przeciętnie za 24,7% obrotów wszystkimi nieruchomościami mieszkalnymi. Średnia europejska jest więc prawie dwukrotnie niższa niż rodzimy wynik. Większą część rynkowego tortu zajmują deweloperzy jedynie na Cyprze i Malcie – odpowiednio 57,6% i 74%. Rynki te są jednak bez porównania mniejsze terytorialnie niż w Polsce, co sugeruje, że palma pierwszeństwa powinna przywędrować nad Wisłę.

Z drugiej strony zaskakiwać mogą dane z takich rynków jak duński, węgierski, czeski, irlandzki czy brytyjski. W pierwszym przypadku nieruchomości sprzedane przez deweloperów miały wartość niższą niż 1%. W pozostałych krajach analogiczne udziały wynoszą od 4,5% do 7,4%. Dane te potwierdzają, że Polska jest bardzo aktywnym placem budowy, co wynika z wciąż za małej liczby istniejących mieszkań oraz rosnącej zamożności społeczeństwa.

2016 02 02 Wykres 2

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od 1 maja 2016 roku rynek obrotu ziemią w Polsce przestanie być wolny. Transakcje między osobami fizycznymi zostaną utrudnione, a do tego państwo nie wznowi sprzedaży swoich działek przez 5 lat. Zostało więc już niewiele czasu na sprzedaż lub zakup parceli na obecnych zasadach – przestrzega Lion’s Bank.

Ministerstwo Rolnictwa do 25 stycznia br. prowadzi konsultacje społeczne projektu ustawy, która ma zrewolucjonizować obrót ziemią rolną w Polsce. Co kryje nowe prawo? Co do zasady nabywcą ziemi rolnej ma być tylko rolnik indywidualny. Drugą ważną kwestią jest zakaz sprzedaży państwowej ziemi przez 5 lat. Do tego dochodzi jeszcze ograniczenie maksymalnej powierzchni gospodarstwa do 300 ha. Są to spore zmiany wobec obecnej sytuacji, w której obrót ziemią „nad Wisłą” jest wolny.

Różne koncepcje na ograniczenie dostępu do ziemi rolnej:

Walka z wykupem ziemi przez cudzoziemców, poprawa struktury agrarnej i ukrócenie spekulacji gruntami to główne przesłanki ustaw, które procedowano w ostatnich miesiącach. Rozwiązanie swoje jeszcze w poprzedniej kadencji sejmu zaproponował PSL. Ustawa od 1 stycznia 2016 roku miała wprowadzić spore utrudnienia w obrocie ziemią rolną. Rolnicy mieli uzyskiwać zgody np. na sprzedaż pojedynczych parceli. Miało też zostać rozszerzone prawo pierwokupu w taki sposób, że zanim potencjalny nabywca faktycznie uzyskałby prawo własności do ziemi spytani o chęć wejścia „w jego buty” mieli być: dzierżawca, sąsiedzi sprzedającego i Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR). Obrót ziemią miał więc zostać znacznie utrudniony, a czasem nawet uniemożliwiony.

Nowy parlament postanowił te zasady zmienić zanim weszły w życie. Jeszcze w 2015 roku wprowadzono więc ustawę, która odroczyła datę wejścia w życie nowelizacji przygotowanej przez poprzedni rząd. Daje to czas do 1 maja, aby nowy rząd opracował i uchwalił nowe prawo. Obecnie projekt stosownej ustawy znajduje się na etapie konsultacji społecznych. Na pierwszy rzut oka nowe prawo ma być jeszcze bardziej restrykcyjne niż zaproponowane przez poprzednią koalicję. Zakłada bowiem, że co do zasady nabywcą ziemi rolnej będzie tylko rolnik indywidualny, a ponadto państwowa ziemia rolna nie zmieni właściciela przez najbliższe 5 lat.

Dziedziczenie dozwolone

Spójrzmy na szczegóły proponowanych rozwiązań. Nabywcą ziemi od 1 maja br. będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną. Jeśli do tego rolnik posiada przynajmniej 20 hektarów, to dochód z działalności rolniczej musi stanowić przynajmniej co czwartą zarobioną przez niego złotówkę.

Wyłączeń spod tej ogólnej zasady jest niewiele. Z grona nierolników działkę rolną będzie mogła nabyć np. jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), skarb państwa, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał się przeważnie zgodzić prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą.

Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Efekt? Nowa ustawa niemal uniemożliwi spekulacje ziemią. Bardzo utrudniony zostanie bowiem zakup ziemi rolnej przez nierolników – np. osoby z miast, które kupują ziemię w celach inwestycyjnych lub po to, aby w przyszłości zamieszkać bliżej natury. Trzeba się więc od maja spodziewać spadku liczby zawieranych transakcji, a także spadków wycen ziemi. Z danych zebranych przez Lion’s Bank wynika bowiem, że przez ostatnią dekadę ceny ziemi rolnej rosły trzy razy szybciej niż zyskowność produkcji rolnej. Do tego warto też przytoczyć przykład Francji, gdzie obrót ziemią rolną jest mocno regulowany, ceny są wyraźnie niższe niż w Polsce. W 2012 roku za przeciętny hektar płacono tam 5430 euro (nowszych danych brak). Najnowsze szacunki Lion’s Bank sugerują natomiast, że w Polsce za hektar ziemi płacono w drugim kwartale 2015 roku 33,6 tys. zł (równowartość 7,7 tys. euro), czyli 41,8% więcej niż we Francji.

2016 01 12 wykres 1

 

Państwo nie sprzeda stricte rolnych parceli

Jeśli natomiast chodzi o zakaz sprzedaży państwowej ziemi, to zasada ta dotyczyć będzie działek stricte rolnych o powierzchni przynajmniej 1 ha – te będzie można tylko dzierżawić. Zakaz nie będzie więc obowiązywał wobec mniejszych parceli oraz tych dla których np. wydano warunki zabudowy czy uchwalono plan miejscowy zakładający wykorzystanie inne niż rolnicze. W sprawach indywidualnych zgodę na sprzedaż będzie mógł wydać odpowiedni minister.

Zmiana ta może doprowadzić do wzrostu popytu na ziemię pozostającą obecnie w rękach prywatnych. Trzeba jednak pamiętać, że ziemia państwowa sprzedawana była po niższej cenie niż ta zmieniająca właścicieli w obrocie prywatnym. Dane udostępnione przez ANR za III kw. 2015 roku mówią o przeciętnej cenie sprzedaży na poziomie 28,6 tys. zł. Jak wcześniej wspomniano za hektar w obrocie prywatnym płacono w II kw. 2015 roku 33,6 tys. zł.

Nie będzie w Polsce obszarników

Jeśli natomiast chodzi o zapis ograniczający maksymalną powierzchnię gospodarstwa, to ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów. Reguła ta ma wspierać gospodarstwa rodzinne. Należy jednak podkreślić, że na Zachodzie największe firmy rolnicze celują w wielokrotnie większe obszary, aby prowadzić działalność bardziej efektywnie i zyskownie, czyli osiągać tzw. korzyści skali. Ograniczanie powierzchni rodzimych gospodarstw może więc utrudnić im konkurowanie na europejskim rynku.

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

Banki będą wymagać 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. KNF w liście przesłanym do banków zakazuje zastępowania brakującej gotówki podwyższającym marżę ubezpieczeniem, co dziś jest powszechną praktyką.

Aby kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł trzeba w 2015 roku dysponować gotówką w kwocie około 45 tys. zł. Składa się na to 10% wkładu własnego i około 5% wartości nieruchomości, które będzie trzeba wydać w ramach kosztów transakcyjnych (na rynku pierwotnym wynoszą one mniej, a na wtórnym więcej). Od 1 stycznia 2016 roku będzie trzeba do tej kwoty dodać 15 tysięcy – wynika z korespondencji KNF przesłanej do banków.

Ubezpieczenie podnoszące marże, to nie polisa

Jeszcze w pierwszych dniach grudnia br. powszechnie mówiono, że od stycznia 2016 roku banki będą mogły udzielać kredyty o ile klient posiadać będzie minimum 10% ceny zakupu w gotówce, a resztę zastąpi się ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Podobny mechanizm miał działać począwszy od 2017 roku, kiedy zapisy rekomendacji wprowadzą konieczność posiadania 20-proc. wkładu własnego. W efekcie spodziewano się, że 10% trzeba będzie posiadać w gotówce, a resztę zastąpić ubezpieczeniem. Niestety doniesienia te zostały zdementowane przez KNF.

W liście przeczytać można, że od 1 stycznia 2016 roku potencjalny kredytobiorca, zamiast 15% wkładu własnego w gotówce może dysponować 10% w gotówce o ile pozostałe 5% przedstawi na przykład w formie blokady czy zastawu:

  • środków na koncie w banku,
  • skarbowych papierów wartościowych lub papierów NBP,
  • środków zgromadzonych w ramach IKE lub IKZE.

KNF pozwala też uzupełnić gotówkę ubezpieczeniem, ale nie w formie najczęściej dziś stosowanej. Banki tytułem ubezpieczenia niskiego wkładu chętnie podwyższają bowiem obecnie marżę kredytu. Takiemu rozwiązaniu sprzeciwia się nadzór. Co więcej inna rekomendacja (U) zakazuje bankom pobierania prowizji za sprzedaż ubezpieczeń, które mają na celu ochronę ich interesów. Czas pokaże czy banki będą przyjmować jako uzupełnienie wkładu własnego polisy ubezpieczające niski wkład własny dystrybuowane bezpłatnie lub przez inne podmioty.

To wszystko oznacza, że od stycznia 2016 roku zakup mieszkania może okazać się trudniejszy. Wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego mogą negatywnie odbić się na popycie na kredyt. Wpływ ten może częściowo amortyzować program „Mieszkanie dla młodych”. Pozwala on nabywcom uzyskać dofinansowanie z budżetu – substytut wkładu własnego. Problem w tym, że duży popyt na dopłaty już wiosną lub latem 2016 roku może spowodować, że pieniędzy chwilowo zabraknie. Gdyby tego było mało gorsze czaszy czekają też banki, które przez nowy podatek, wyższe składni na BFG czy nakłady na fundusz restrukturyzacji kredytów mogą mieć mniej pieniędzy na udzielanie nowych kredytów. Trudno więc oczekiwać, żeby rok 2016 był dla rynku nieruchomości równie dobry jak 2015.

Bartosz Turek, Lion’s Bank; Bartłomiej Dąbrowski, Idea Bank

Ponad 100 osób mogło stracić w zeszłym roku dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” przez przedłużające się procedury kredytowe. Aby uniknąć problemów lepiej wnioskować o wypłatę dofinansowania w roku 2016. Efekty już widać. W listopadzie br. złożono wnioski na dopłaty na rok przyszły w rekordowej kwocie 75 mln zł – wynika z danych BGK.

Po nowelizacji program „Mieszkanie dla młodych” cieszy się znacznie większą popularnością. Bez wątpienia spora jego część wynika z możliwości zakupu z dopłatą mieszkania używanego. Od dnia wejścia w życie nowych przepisów kwota dopłat, o jakie wnioskują Polacy wzrosła ze średniego poziomu około 35 mln zł miesięcznie do ponad 110 mln zł miesięcznie. Oczywiście jak można się spodziewać większość wniosków korzystała dotychczas z pieniędzy zarezerwowanych na rok 2015. W Listopadzie doszło jednak do zmiany. Z puli 125 mln zł, na jakie opiewają złożone w ciągu miesiąca wnioski, prawie 76 mln pochodzić ma już z budżetu na rok 2016 (liczy się planowana data wypłaty środków, a nie złożenia wniosku).Kolejne 43 mln ma pochodzić z budżetu roku 2015, a reszta z budżetów lat 2017-18.

2015 12 01 wykres 1

 

Nie ryzykuj, bo stracisz dopłaty

Czemu tak się stało? Wszystko przez mechanizm zapisany w ustawie, zgodnie z którym już na etapie składania wniosku kredytowego trzeba zadeklarować kiedy dopłata ma zostać przekazana. Nie byłoby w tym problemu, gdyby nie fakt, że pieniądze niewykorzystane w danym roku nie przechodzą na rok kolejny. W efekcie jeśli ktoś złoży wniosek kredytowy i będzie chciał zdążyć z wypłatą w bieżącym roku, a procedury przeciągną się na rok kolejny, pieniądze przepadną. W zeszłym roku problem taki mógł dotyczyć nawet kilkuset osób. Trudno się więc dziwić, że banki nauczone tym doświadczeniem zawczasu blokowały możliwość składania wniosków kredytowych z datą wypłaty przypadającą jeszcze na rok bieżący i namawiały do przesunięcia tej daty na rok przyszły.

Pieniędzy może zabraknąć

Już dziś można więc powoli podsumowywać drugi rok działania programu dopłat. Pod względem wykorzystania zarezerwowanych kwot będzie on dwukrotnie lepszy niż rok 2014, kiedy z zaplanowanych 600 mln zł wydano tylko co trzecią złotówkę – wynika z szacunków Lion’s Bank. Nie zmienia to jednak faktu, że i w roku 2015 nie wszystkie pieniądze zostaną wykorzystane, a więc z punktu widzenia beneficjentów przepadną. Nie martwiłoby to nadmiernie, gdyby nie fakt, że jeśli popularność dopłat w najbliższych miesiącach nie spadnie, to pieniędzy na dopłaty zabraknie w drugiej połowie 2016 roku. Nabywcy, którzy będą chcieli skorzystać z dofinansowania będą zmuszeni podpisywać umowy z datą zapłaty przesuniętą na rok 2017, aby korzystać z pieniędzy zarezerwowanych na kolejny okres.

Spójrzmy na szczegóły. Od początku działania „Mieszkania dla młodych” można było składać wnioski o dopłaty do kredytów i korzystać z budżetu na rok 2016 (730 mln zł) – wystarczy, aby na ten rok przypadała data wypłaty ostatniej transzy kredytu. W efekcie na koniec 2015 roku możemy mieć sytuację, z którą będą już podpisane umowy kredytowe rezerwujące prawie 222 mln zł z pieniędzy przeznaczonych na wypłaty w przyszłym roku (30% budżetu). Do tego najprawdopodobniej w grudniu potencjalni kredytobiorcy nie będą już zgłaszać się po dopłaty z 2015 roku wnioskując o datę wypłaty w roku kolejnym. W efekcie na koniec grudnia w bankach mogą być procesowane wnioski kredytowe rezerwujące w 2016 roku kolejne ponad 100 mln zł na dopłaty w „Mieszkaniu dla młodych”. Dla tych, którzy z pieniędzy na rok 2016 chcieliby skorzystać właśnie w tymże roku może faktycznie zostać do wydania 400 mln zł. Na ile te pieniądze starczą? Wszystko zależy od popularności programu w przyszłym roku.

Gdyby przyjąć, że popyt na dopłaty w 2016 roku byłby tak duży jak obserwowany przez ostatnie 3 miesiące (tak długo obowiązuje program w zliberalizowanej formie), to pieniędzy zabraknie już w kwietniu 2016 roku. Taki scenariusz wydaje się jednak mało prawdopodobny, bo zakłada wykorzystanie dopłat na poziomie 106 mln zł miesięcznie. Przyjmijmy więc, że co miesiąc umowy będą opiewały na kwoty zbliżone do tych, które przez ostatnie 3 miesiące rezerwowano w budżecie dopłat na 2015 rok, czyli 60 mln zł miesięcznie. Niestety i w tym scenariuszu pieniędzy zabraknie, choć dopiero w najbliższe wakacje. Nadzieję na to, że pieniędzy na dopłaty w przyszłym roku by wystarczyło dałby jedynie scenariusz, zgodnie z którym zainteresowanie dopłatami byłoby takie, jak jeszcze przed rozszerzeniem programu na mieszkania używane. Niestety jest to mało prawdopodobny scenariusz.

Jak prognozowaliśmy wykorzystanie pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych” na rok 2016?

Na koniec listopada br. podpisane były umowy kredytowe, które „rezerwowały” ponad 146 mln zł z pieniędzy przeznaczonych na wypłaty w przyszłym roku. Do tego trzeba też dodać kwotę 75 mln zł, na którą w listopadzie złożono wnioski kredytowe z datą wypłaty dofinansowania w 2016 roku. Praktyka pokazuje bowiem, że procesowanie takiego wniosku przeważnie trwa miesiąc. W sumie daje już to wykorzystanie przyszłorocznego budżetu na poziomie 30%. Na tym jednak nie koniec, bo zostaje jeszcze grudzień br., w którym potencjalni beneficjenci także będą ubiegać się o kredyty. Od września br. (od tego miesiąca obowiązuje znowelizowana wersja programu „Mieszkanie dla młodych) co miesiąc beneficjanci składali wnioski na dopłaty (z budżetów na rok 2015 i 2016) w kwocie około 106 mln zł miesięcznie. W związku z tym, że składanie wniosku z datą wypłaty w 2015 roku staje się już ryzykowne, najpewniej większość osób będzie chciało korzystać z budżetu kolejnego. W efekcie w rok 2016 możemy wejść z wykorzystaniem budżetu na dopłaty w 2016 roku na poziomie 30% i wnioskami kredytowymi opiewającymi na kolejne 15% budżetu dopłat. W sumie daje to wykorzystanie na poziomie aż 45%. To sugerowałoby, że do wykorzystania w przyszłorocznym budżecie zostanie jedynie 400 mln zł. Dzieląc tę kwotę na 12 miesięcy otrzymamy niewiele ponad 33 mln zł miesięcznie. To tyle ile z programu znikało co miesiąc jeszcze przed otwarciem go dla nabywców mieszkań używanych. Ostatnie trzy miesiące pokazują, że Polacy są w stanie wykorzystać co miesiąc 2-3 razy więcej. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można więc przyjąć, że pieniędzy na dopłaty w 2016 roku zabraknie.

 

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Od nowego roku zakup ziemi rolnej może się okazać niemożliwy. Problem mogą mieć też rolnicy, którzy będą chcieli sprzedać pojedyncze działki, a nie całe gospodarstwo. Wszystko za sprawą nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zostało już niewiele czasu, aby kupić lub sprzedać działkę na dotychczasowych zasadach – przestrzega Lion’s Bank.

1 stycznia 2016 roku wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadza ona kontrolę nad rynkiem obrotu ziemią, na którym dziś obowiązuje wciąż spora swoboda. Nie powinno więc dziwić, że wiele osób stara się jeszcze zawrzeć transakcję na ostatnią chwilę.

Ale uwaga! Jeśli ktoś przed zmianą prawa chciałby kupić nieruchomość musi podpisać umowę ostateczną do końca 2015 roku. W najgorszej sytuacji są ci, którzy chcą kupić większą parcelę (min. 5 ha). Mają oni dosłownie ostatnie dni na podpisanie umowy przedwstępnej. Wszystko dlatego, że wobec takich działek Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu. Na jego realizację ma miesiąc. Aby zdążyć, trzeba więc najpierw podpisać umowę warunkową i wysłać dokumenty do Agencji. Dopiero po upływie miesiąca od wpłynięcia dokumentów do Agencji można podpisać umowę kupna-sprzedaży, która skutecznie przeniesie prawo własności. Czasu jest więc niewiele, bo jak wspomniano ze wszystkim trzeba zdążyć do końca roku.

Nie podzielisz własnej ziemi

Głównym zadaniem wprowadzonej ustawy było przeciwdziałanie wykupom ziemi przez cudzoziemców. Faworyzować będzie się też lokalnych rolników, aby ci nie zmniejszali, ale powiększali swoje gospodarstwa. Te założenia większości obywateli mogą się podobać, ale diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.

A w nich znaleźć można na przykład zasadę, zgodnie z którą rolnik, chcąc sprzedać część posiadanej ziemi (np. żeby wysłać dzieci na studia lub dokonać jakiejś inwestycji) o zgodę na podział gospodarstwa będzie musiał poprosić dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten zgodzi się na transakcję tylko w określonych w ustawie przypadkach.

Na pozytywną decyzję można na przykład liczyć, jeśli ilość ziemi, która zostanie w rękach rolnika będzie wystarczająca, aby prowadzić efektywnie gospodarstwo. Na miesiąc przed wejściem w życie ustawy nie wiadomo, jaka dokładnie będzie to powierzchnia. W ustawie mowa jest jedynie, że nie powinno być to więcej niż czterokrotność średniej wielkości gospodarstwa w województwie. Najwyższa będzie ta granica w zachodniopomorskim (120 ha), a najmniejsza małopolskim (niecałe 12 ha). Poza tym na zgodę będzie można liczyć, jeśli dana działka będzie położona daleko od innych nieruchomości sprzedającego, ale sąsiaduje z nieruchomościami kupującego. Innym przykładem dozwolonej transakcji jest taka, w której rolnikowi, który chce sprzedać nieruchomości, po transakcji zostanie tylko dom z tzw. obejściem (do 0,5 ha), a nabywca utworzy lub powiększy swoje gospodarstwo.

Kupić, jak to łatwo powiedzieć

Samo ograniczenie podaży skutkowałoby jednak wzrostem cen ziemi, a ustawodawca wprowadził też spore utrudnienia dla kupujących. Ważna jest wcześniej wspomniana instytucja pierwokupu. Chodzi o to, że osoba trzecia ma prawo zakupu nieruchomości na warunkach ustalonych między kupującym i sprzedającym. Dzięki nowej ustawie prawo pierwokupu uzyskają w pierwszej kolejności dzierżawcy ziemi. Jeśli tych nie ma, prawo pierwokupu mają wszyscy sąsiedzi rolnicy, a tych może być wielu i wszystkich trzeba poinformować. Na koniec prawo pierwokupu ma też wspominana już wcześniej Agencja Nieruchomości Rolnych i to uprawnienie będzie dotyczyło nie tylko działek większych (od 5 ha wzwyż) jak dziś, ale wystarczy 1 ha, aby Agencja „weszła w buty” niedoszłego nabywcy ziemi.

Gdyby tego było mało, każda z osób uprawnionych do pierwokupu może dojść do wniosku, że cena nieruchomości jest za wysoka i wnieść sprawę do sądu, aby ten ustalił, jaka jest wartość rynkowa. To uprawnienie może wyraźnie wydłużyć czas potrzebny na zawarcie transakcji. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której może to trwać kilka lat.

Takich problemów z blokującym zakup prawem pierwokupu nie będą mieli m.in. kupujący powiększający gospodarstwo, którzy są rolnikami z odpowiednimi kwalifikacjami i od przynajmniej 5 lat samodzielnie prowadzą gospodarstwo i mieszkają na terenie gminy, w której tę działalność prowadzą.

Nawet osoby spełniające te wymagania muszą się liczyć z ograniczeniem powierzchni do 300 ha. Taki zapis ma przeciwdziałać powstawaniu latyfundiów. Niestety przykład zachodni pokazuje, że największe firmy rolnicze celują w wielokrotnie większe obszary, aby prowadzić działalność bardziej efektywnie i zyskownie, czyli osiągać tzw. korzyści skali.

Ceny rosnąc już nie powinny

Szczególnie na początku roku wspomniane zmiany mają więc szanse sparaliżować obrót ziemią sklasyfikowaną w ewidencji gruntów i budynków jako rolna (dotyczy to też np. działek w miastach dla których to parceli wydano decyzję o warunkach zabudowy). Ustawa ogranicza nie tylko podaż, ale też popyt na ziemię i to nie tylko przeznaczoną na cele rolne. Trzeba się więc liczyć ze spadkiem cen ziemi w nowym roku i mieć nadzieję, że ustawa zostanie poddana nowelizacji.

fota (300 DPI, 1024 PNG)Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

 

Z punktu widzenia polskiego inwestora bitcoin jest dziś o 33% droższy niż przed rokiem, a nieruchomości w USA zyskały w tym samym czasie na wartości aż 20%. Osiągnięcie tak dobrych wyników było możliwe jedynie dzięki przecenie złotówki wobec dolara – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Oprocentowanie przeciętnej rocznej lokaty spadło już wyraźnie poniżej 2%. Najnowsze dane NBP sugerują, że osoba, która zaniosła we wrześniu do banku kwotę 100 tys. zł na roczną lokatę mogła liczyć na 1377 zł odsetek (netto – po uwzględnieniu podatku od zysków kapitałowych tzw. podatku Belki). Trudno więc się dziwić, że inwestorzy szukają alternatywy.

2015 11 10 wykres1

Czas realizacji zagranicznych zysków?

Dziś w dobrej sytuacji są ci, którzy swoje pieniądze zainwestowali w aktywa zagraniczne lub przynajmniej notowane w obcych walutach. Wszystko dlatego, że złotówka w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyraźnie straciła na wartości wobec większości głównych walut (oprócz euro). W efekcie jeśli np. domy w największych miastach USA zyskały na wartości 5,1%, a dolar był na początku listopada o 14,4% droższy niż przed rokiem, to z punktu widzenia rodzimego inwestora zysk z inwestycji w dom w Stanach mógłby wynieść aż 20,2% (po przeliczeniu na złotówki). Oczywiście w tym przypadku pomijamy koszty transakcyjne.

Ciekawym przykładem wpływu zmian kursu walut na wynik inwestycji jest też złoto. Za żółty kruszec trzeba było na początku listopada br. płacić wyraźnie mniej niż przed rokiem (1135,9 USD za uncję względem 1169,8 USD za uncję). Jeśli jednak przeliczymy dolarowe notowania na złotowe, to okaże się, że nawet na taniejącym złocie rodzimy inwestor mógł sporo zarobić – około 11%.

2015 11 10 tabela 1

Oba te przykłady pokazują, że osoba, która rok temu zainwestowała w aktywa notowane w obcych walutach powinna sprawdzić czy po przeliczeniu na złotówki nie osiągnęła przypadkiem już dziś zadowalającego wyniku, który mógłby skłonić do realizacji zysków. Dla ułatwienia takich porównań Lion’s Bank przygotował zestawienie, które może pomóc podjąć taką decyzję.

Wirtualna waluta na szczycie

Najbardziej spektakularną stopę zwrotu mógł zrealizować rodzimy inwestor, który na początku listopada kupił wirtualna walutę bitcoin. Trzeba podkreślić, że jej notowania są bardzo zmienne, a w październiku doszło do bardzo mocnej aprecjacji. W efekcie na początku listopada za jedną monetę trzeba było zapłacić 379 dolarów. To o 16,3% więcej niż przed rokiem. Dodając do tego wzrost kursu amerykańskiej waluty (o 14,4%) rodzimy inwestor mógł zrealizować zysk na poziomie jednej trzeciej zainwestowanego przed rokiem kapitału.

O ponad jedną czwartą więcej może być też wart kupiony rok temu portfel funduszy ETF lub akcji amerykańskich spółek zgrupowanych w indeksie NASDAQ. Podobnie wzrosła też wartość portfela aut klasycznych, którego wyceny śledzi brytyjska firma HAGI. W tych wypadkach także spora część potencjalnych zysków pochodzi z deprecjacji złotówki, ponieważ nieuwzględniające zmian wartości złotego notowania NASDAQ były na początku listopada br. wyższe „tylko” o 10,5% niż rok wcześniej. W przypadku portfela aut klasycznych wyrażony w brytyjskich funtach progres wyniósł 13,8%.

Straty należą do rzadkości

Zebrane przez Lion’s Bank dane na temat notowań 22 różnych aktywów zagranicznych pokazują, że sytuacje, w których rodzimy inwestor w ostatnich 12 miesiącach nie zrealizowałby zysku są rzadkością. Dzięki drożejącym walutom nawet złoto czy srebro, za które trzeba było na początku listopada br. zapłacić mniej dolarów niż przed rokiem, są dziś po przeliczeniu na złotówkę warte więcej. Progres wynosi odpowiednio 11,1% dla złota i 8,9% dla srebra.

Deprecjacja rodzimej waluty nie uchroniła jednak przed stratami inwestorów, którzy wybrali przed rokiem miedź czy ropę. Notowania tych surowców są co prawda kwotowane w dolarze, ale spadki ich cen były w ostatnim czasie tak duże, że nawet po przeliczeniu na złotówkę, próżno liczyć na zysk. Za miedź rodzimy inwestor dostałby o 13,2% mniej złotówek niż przed rokiem, a w przypadku ropy stan posiadania zmalałby w ciągu roku o ponad jedną trzecią.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

Nie 10%, a nawet 20% ceny mieszkania trzeba mieć w gotówce, aby kupić mieszkanie na kredyt. Przy wyborze wymarzonych czterech kątów łatwo też zapomnieć o ważnych kosztach, które trzeba ponieść zarówno przy zakupie, jak i potem – będąc już właścicielem. Lion’s Bank przestrzega przed popełnieniem 5 kosztownych błędów przy zakupie własnego „M”.

Czwarty kwartał, to przeważnie czas zakupów na rynku nieruchomości. Zarówno kupujący jak i sprzedający chcą często zakończyć transakcję przed końcem roku, a gdyby tego było mało oliwy do ognia dolewają banki i deweloperzy. Tym razem atmosferę podkręca też fakt, że kupując na kredyt mieszkanie w styczniu trzeba będzie posiadać wyższy niż w 2015 roku wkład własny. Ale uwaga! Zmiana tylko z pozoru jest rewolucyjna. Przypomnijmy – w nowym roku wymagany wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt wzrośnie z 10 do 15%. W praktyce okazuje się, że podejście banków prawie się nie zmieni. Powód? Dodatkowe 5 pkt. proc. można będzie ubezpieczyć, co już dziś jest obowiązującą praktyką w wielu bankach. W 2016 roku faktycznie w gotówce trzeba będzie więc posiadać tyle samo co w 2015 roku.

Co jednak ważniejsze, z punktu widzenia kupujących, czwarty kwartał jest doskonałym momentem, aby wykorzystać słabość banków i deweloperów. Są to przeważnie duże spółki, których właściciele oczekują wyśrubowanych efektów finansowych, premiując za nie pracowników. Bankom przed końcem roku zależy więc na jak największej sprzedaży kredytów, a deweloperzy chcą na koniec grudnia pochwalić się jak największą liczbą sprzedanych mieszkań. Można więc liczyć na upusty i wszelkiego typu promocje – wszystkie ograniczone w czasie, bo mają skłaniać do decyzji jeszcze w bieżącym roku.

W gąszczu krótkotrwałych zachęt łatwo popełnić błąd, a przecież zakup mieszkania jest bardzo ważną decyzją. Lion’s Bank podpowiada jak uniknąć 5 finansowych pułapek przy zakupie mieszkania.

  1. Wkład własny to nie wszystko

Po pierwsze chcąc zostać właścicielem mieszkania trzeba posiadać niemało gotówki. Wbrew pozorom nie wystarczy 10% wkładu własnego, bo w trakcie całego procesu zakupu pieniądze będą potrzebne, aby zapłacić podatek, wynagrodzić za pracę sąd, notariusza czy pośrednika. Ile za to wszystko będzie trzeba zapłacić? Załóżmy, że potencjalny nabywca chciałby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł. Jeśli kupuje lokal nowy, to musi się liczyć z kosztami na poziomie około 3-4% (9-12 tys. zł) wartości nieruchomości, aby pokryć wszystkie podatki, prowizje i opłaty związane z zawarciem transakcji i zaciągnięciem kredytu. Wraz z wymaganym wkładem własnym daje to łącznie ponad 13% (39 tys. zł) ceny nabywanego „M”. Dużo? Nabywcy mieszkań używanych muszą się przygotować na jeszcze wyższe koszty – szczególnie te związane z zawarciem transakcji (podatki, prowizje i opłaty pobierane przez pośredników, notariusza czy sąd). W modelowym przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł łączne koszty transakcyjne można szacować na 18-19 tys. zł. Do tego trzeba dodać 30 tys. zł, które wymagać będzie bank tytułem wkładu własnego oraz około 7 tys. zł wszelkich opłat i prowizji związanych z udzieleniem finansowania. Efekt? Już dziś kupując mieszkanie używane trzeba mieć nawet 18-20% jego wartości w gotówce, a w tej kwocie nie uwzględniono ewentualnych kosztów remontu, wyposażenia czy chociażby odświeżenia lokalu.

  1. Zadatek to nie zaliczka

Z pierwszą przestrogą nierozerwalnie łączy się kwestia pieniędzy przekazywanych sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W umowie może być ona nazwana zaliczką albo zadatkiem. Różnica jest potężna – szczególnie jeśli nabywca nie jest pewien czy posiada zdolność kredytową albo czy zdąży z formalnościami bankowymi do wyznaczonego w umowie dnia podpisania umowy końcowej. Czemu jest to tak ważne? Zaliczka to kwota, która w razie nie zawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

W efekcie, jeśli potencjalny kupujący wpłaci zadatek (może to być kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych) i okaże się, że nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, a więc nie dostanie kredytu na zakup, pieniądze mogą przepaść. Z identyczną sytuacją można mieć do czynienia jeśli w umowie przedwstępnej padnie bliska data podpisania umowy ostatecznej. Jeśli nabywca nie zdąży z formalnościami bankowymi może stracić pieniądze. W praktyce bezpieczne jest więc zarezerwowanie przynajmniej 2 miesięcznego okresu na ubieganie się o finansowanie lub zawarcie dodatkowych klauzul w umowie, które uchronią w konkretnych przypadkach pieniądze nabywcy.

Z drugiej strony kupujący może też wykorzystać instytucję zadatku, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji. Istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedający po znalezieniu nabywcy, który zaproponuje wyższą cenę za lokal, zdecyduje się na zerwanie pierwotnej umowy, jeśli ciążyć na nim będzie zobowiązanie oddania zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli takiej sytuacji kupujący się obawia może dążyć do wpłacenia zadatku w jak największej wysokości.

  1. Rata to nie wszystko

Porównując konkretne oferty mieszkań trzeba też odpowiedzieć na pytanie – jakie będą comiesięczne koszty utrzymania takiej nieruchomości? Oprócz raty kredytu trzeba więc wziąć pod uwagę opłaty administracyjne, za media, wszystkie podatki i opłaty (szczególnie za użytkowanie wieczyste, jeśli budynek został zbudowany na działce oddanej w takie użytkowanie).

Zobrazujmy to przykładem. W trakcie pisania tego materiału na nabywcę czekało dwupokojowe mieszkanie w jednym z nowych budynków na warszawskim Ursynowie. Cena ofertowa opiewa na 490 tys. zł, a łączny koszt utrzymania jest na poziomie około 850 zł. Jest to wysoka stawka, ponieważ w podobnej wielkości lokali opłaty administracyjne potrafią się zamknąć w kwocie 500 zł miesięcznie. Zobaczmy więc przed jaką decyzją stoi potencjalny nabywca posiadający 100 tys. zł na wkład własny.

Sumując ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat i 400 tys. zł, z kosztami utrzymania nieruchomości otrzymujemy kwotę około 2650 zł (1800 zł rata kredytu i 850 zł kosztów utrzymania). Taki sam koszt utrzymania wiązałby się z zakupem mieszkania wartego aż 580 tys. zł o ile udałoby się znaleźć lokal, w którym koszt utrzymania wynosi 500 zł miesięcznie. Wszystko jest możliwe dzięki temu, że zaoszczędzone co miesiąc 350 zł na niższych kosztach utrzymania pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę 80 tys. zł.

  1. Czas to pieniądz

Jeśli ponadto potencjalny nabywca rozważa kilka ofert lokali w różnych lokalizacjach powinien szczególną uwagę przywiązywać do kalkulacji kosztów dojazdów np. do pracy. Przyjmijmy, że nabywca mieszkania pracuje w centrum stolicy, a zastanawia się czy kupić mieszkanie na terenie Mokotowa (dzielnica blisko centrum), czy na Białołęce (dzielnica obrzeżna).

Do wyboru są dwa rozwiązania – jazda komunikacją miejską lub dojazdy autem (zakładamy, że pracownik ma do dyspozycji miejsce postojowe zapewnione przez pracodawcę). W obu wariantach oprócz oczywistych kosztów (biletu, paliwa czy zużycia auta) trzeba też uwzględnić koszty alternatywne regularnego marnowania czasu w korkach. O co chodzi? Każda godzina stracona na stanie w korku ma dla każdego jakąś wartość. Do kalkulacji przyjmiemy, że jest to 12 zł, czyli mniej więcej tyle ile wynosi przeciętna pensja netto.

Przyjrzyjmy się najpierw jak wyglądają koszty dla osoby, która korzysta z komunikacji miejskiej. Bilet miesięczny (bez ulg) kosztuje w stolicy 110 zł. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić 13 godzin, a z Białołęki ponad 49 godzin miesięcznie. W efekcie łączne koszty dojazdów komunikacją miejską można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 700 zł z Białołęki. Różnica – 430 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 96 tys. zł. W obecnych warunkach każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł wiąże się z koniecznością opłacania miesięcznej raty w kwocie około 450 zł.

Jeszcze bardziej wyraźna jest różnica w wariancie zakładającym codzienne podróże samochodem. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić niecałe 12 godzin, a z Białołęki prawie 28 godzin miesięcznie. Do tego dochodzi koszt związany z wykorzystaniem samochodu (założono za autocentrum.pl, 87 groszy za kilometr). Dla mieszkańca Mokotowa wiąże się to z miesięcznym kosztem na poziomie niecałych 130 zł miesięcznie, ale już dojazdy z Białołęki pochłoną 630 zł miesięcznie. W efekcie łączne koszty dojazdów samochodem można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 960 zł z Białołęki. Różnica – 690 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 153 tys. zł.

Symulacja kosztów transportu z i do pracy w centrum stolicy
Wyszczególnienie Dzielnice zamieszkania
Mokotów Białołęka
Koszt przejazdu środkami komunikacji miejskiej (bilet miesięczny bez ulg) 110
Czas przejazdu środkami komunikacji miejskiej
(w godzinach)*
13,0 49,3
Koszt alternatywny czasu dojazdu** 156 zł 592 zł
Łączny koszt dojazdów komunikacją miejską 266 zł 702 zł
Koszt dojazdów autem
(opel astra średni koszt 0,87 zł za km)
128 zł 630 zł
Czas przejazdu autem* 11,6 27,8
Koszt alternatywny czasu dojazdu** 139 zł 334 zł
Łączny koszt dojazdów samochodem 267 zł 963 zł
Źródło: Szacunki Lion’s Bank na podstawie danych z jakdojade.pl, google maps, autocentrum.pl
* przy założeniu, że każda godzina warta jest 12 zł, czyli tyle ile wynosi przeciętna stawka godzinowa wg GUS

 

  1. Raty kiedyś wzrosną

Na koniec pozostaje przestroga szczególnie aktualna dziś – w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych. Kredyt z czasem może drożeć. Dobitnie przekonali się o tym Ci, którzy zadłużali się w obcych walutach, gdy relatywnie mało trzeba było płacić za zagraniczne waluty. Podwyżek rat muszą się jednak spodziewać także zadłużeni w złotym. Związane jest to ze zmianami wysokości stóp procentowych. Dziś są one na historycznie najniższych poziomach. W efekcie zadłużając się na 30 lat i 300 tys. zł trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 1350 zł. Warto przypomnieć, że przed serią obniżek stóp (w 2012 roku) taki sam kredyt wiązał się z koniecznością opłacania miesięcznej raty na poziomie prawie 2000 zł.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

 

 

Systemy dopłat do mieszkań kupowanych na własność, ulgi podatkowe i rozwój rynku najmu – to kilka wyborczych propozycji na interwencje na rynku nieruchomości. Lion’s Bank zebrał obietnice poszczególnych partii, które okazały się niemal zgodne w jednym punkcie – w przyszłej kadencji parlamentarzyści nie wprowadzą podatku katastralnego.

Ile mieszkań brakuje w Polsce? Szacunków jest cała masa. Jeśli wziąć pod uwagę stan techniczny, to zgodnie z danymi Eurostatu prawie 1,5 miliona istniejących obecnie lokali wymaga albo gruntownego remontu, albo wręcz wyburzenia. Do tego różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań istniejących w 2013 roku wynosiła blisko milion. Mało tego –brak mieszkań można oszacować nawet na 8 mln, jeśli wziąć pod uwagę średni standard mieszkaniowy w Unii Europejskiej. W Polsce bowiem statystyczny obywatel ma do dyspozycji 1 pokój, a w Unii jest to średnio 1,6 pokoi.

Pomysły partii politycznych dot. rynku nieruchomości
Partia Wprowadzenie podatku katastralnego Pomysły na programy stymulujące rynek nieruchomości
 

Nowoczesna RP

 

Tak, ale w wieloletniej perspektywie

 

• Zrównoważenie praw najemców i właścicieli
• Przyspieszona amortyzacja wynajmowanych lokali

Platforma Obywatelska Nie • Zrównoważenie praw najemców i właścicieli
• Zmiana opodatkowania wynajmu dla młodych
• Fundusz Municypalny
Prawo i Sprawiedliwość Nie • System budowy mieszkań dla średnio zarabiających
• Powołanie kas mieszkaniowych
• Uproszczenie procedur budowlanych
Zjednoczona Lewica Nie • Narodowy program budowy mieszkań
• Ulga podatkowa dla właścicieli mieszkań na wynajem
• Przywrócenie ulgi budowlanej / remontowej
• Czynsz w lokalach komunalnych zależny od dochodu
Opracowanie Lion’s Bank na podstawie ankiet przeprowadzonych wśród partii politycznych

 

Nie wszystkie partie mają plan na mieszkaniówkę

Co więc politycy planują zrobić, aby ten stan poprawić? Lion’s Bank spytał na tę okoliczność 7 partii, które wg sondaży mają szanse wejść do parlamentu po październikowych wyborach. Niestety nie wszystkie formacje znalazły czas na odpowiedź. Nie dziwi to w przypadku komitetu Kukiz `15, którego lider odżegnuje się od programów wyborczych, które w praktyce nigdy w całości nie są realizowane. Podobnie brak odpowiedzi z partii Korwin można łączyć z faktem, że ugrupowanie to opowiada się za jak najmniejszą ingerencją państwa w wolny rynek. Trudno więc spodziewać się, że ta partia wydawałoby publiczne pieniądze, aby np. dopłacać do kredytów hipotecznych nabywcom mieszkań.

Z grona partii, które wg sondażów mają największe poparcie tylko Prawo i Sprawiedliwość nie przekazało odpowiedzi. Partia ta na oficjalnej stronie publikuje jednak swój program i w nim znaleźć można kilka propozycji. Po pierwsze dla osób o średnich dochodach formacja ta proponuje program budowy lokali na wynajem, które docelowo mają przejść na własność lokatorów. Założenia? Banki komercyjne, na zasadach wspólnie z rządem ustalonych, mają partycypować w finansowaniu budowy mieszkań na wynajem. Te mają powstać na działkach przekazanych z publicznego zasobu (za symboliczną opłatą). Same nieruchomości mają być zbudowane relatywnie tanio – założenia mówią o przeciętnym koszcie metra na poziomie 2,5 tys. zł. W finansowaniu inwestycji ma nawet partycypować budżet unijny – poprzez fundusze na uzbrojenie terenu. Najemcami tak powstałych lokali mają być w pierwszej kolejności ci, którzy będą w stanie spłacić od razu połowę kosztów budowy lokalu. Przeniesienie prawa do lokalu na najemcę ma następować po 35 latach najmu lub wcześniej – o ile najemcę stać będzie na wykup. W pomyśle tym widać wiele analogii do reaktywowanego niedawno przez rząd programu TBS, który jednak nie przewiduje docelowego przekształcenia najmu w prawo własności.

Trudno dziś tę propozycję w sposób wiarygodny ocenić, ponieważ wciąż jest w niej wiele niewiadomych – Nie ma pewności czy banki w ogóle będą zainteresowane finansowaniem tego modelu. Czy uda się zaprojektować dobrej jakości budynki, których budowa kosztować będzie do 2,5 tys. zł w przeliczeniu na m kw.? Czy uda się zaangażować środki unijne do uzbrojenia działek budowlanych? Jakie będą progi dochodowe, które pozwolą korzystać z programu?

Równolegle PiS proponuje też wprowadzenie kas mieszkaniowych, które nie tylko mają zając się zbieraniem pieniędzy, ale też budową mieszkań na wynajem. Finansowanie ma pochodzić od banków, z emisji papierów dłużnych (inwestycja taka ma zostać wzorem rozwiązań francuskich wyłączona z podatku od zysków kapitałowych), a ponadto pieniądze mają być zbierane przez przynajmniej 3 lata od osób, które chciałyby zostać najemcami mieszkań. Członek kasy (najemca) wraz ze spłatą zobowiązań kredytowych ma się stawać właścicielem lokalu.

W tym wypadku z oceną propozycji także będzie trzeba poczekać na gotowy projekt ustawy, niemniej jeśli oferta będzie atrakcyjna cenowo z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której chętnych będzie znacznie więcej niż dostępnych lokali.

Trzecią propozycją jest uproszczenie procedur budowlanych. Niewielkie bloki mieszkalne mają być budowane na podstawie zgód budowlanych – w tym wypadku do zmian doprowadził już obecny rząd ułatwiając procedury budowlane na zasadzie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę. Uproszczeniu mają też zostać procedury podziału i odrolnienia działek na terenach wiejskich o ile ziemia ma niższą przydatność rolniczą.

Jeszcze więcej funduszy wsparcia

Z dotychczas rządzących ugrupowań jedynie Platforma Obywatelska odpowiedziała na przesłane pytania. Jej program wyborczy zakłada m.in. nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Efekt ma być taki, aby zrównoważyć prawa najemcy i właściciela mieszkania. Warto podkreślić jednak, że w tej kwestii dokonano już zmian poprzez wprowadzenie formuły najmu okazjonalnego, w której najemca zgadza się na eksmisję pod wskazany adres, jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana.

Do tego w programie wyborczym znaleźć można pomysł ulg podatkowych, dzięki którym młode rodziny mają zapłacić mniej za najem. Próżno jednak szukać szczegółów tego ostatniego rozwiązania. Czy chodzi o ulgi podatkowe dla właścicieli wynajmujących lokale młodym rodzinom czy może odliczanie wydatków na najem od podstawy opodatkowania przy rozliczeniu PIT takiej młodej rodziny – szczegółów brak.

W programie wyborczym Platformy Obywatelskiej znaleźć też można zapowiedź programu „Mieszkanie dostępne”. Ma to być kontynuacja formuły TBS, w której organizacje non-profit mogą budować mieszkania na wynajem wykorzystując w tym celu preferencyjne finansowanie z BGK. W efekcie najemcy mogą liczyć na czynsz niższy niż rynkowy, ale żeby zostać najemcami muszą wpłacić do 30% kosztów budowy nieruchomości.

Problem w tym, że stosowna ustawa została już uchwalona przez parlament i czeka na podpis prezydenta. Skoro ustawa została już uchwalona, a BGK zapowiada, że pierwsze bloki korzystające z nowych zasad dofinansowania powstaną w 2017 roku, zaskakiwać może wpisywanie tego pomysłu do programu wyborczego, który realizowany ma być w kolejnej kadencji.

Zmiana kierunku na non-profit

Zjednoczona Lewica podchodzi do tematu inaczej. Po pierwsze oba programy wprowadzone za rządów Platformy Obywatelskiej – „Mieszkanie dla młodych” oraz „Fundusz mieszkań na wynajem” – mają nie być kontynuowane w obecnej formie. Przypomnijmy, że program „MdM” to mechanizm pozwalający osobom młodym uzyskać dopłatę do zakupu mieszkania lub domu. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt i może pochodzić od dewelopera, spółdzielni lub z drugiej ręki. Beneficjentami co do zasady mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej. To ograniczenie także nie dotyczy jednak rodzin wielodzietnych.

Fundusz powołany przy BGK ma natomiast za zadanie zaoferować najemcom 20 tys. mieszkań w największych miastach. Dotychczas – pomimo upływu około dwóch lat od ogłoszenia tej koncepcji –(2013 r.)– oferta funduszu pozostaje skromna. Na koniec 2015 roku fundusz ma w planach zaoferowanie około 600 mieszkań. Do końca 2017 roku ma to być 3 tys. lokali. Liczba ta nie powala w obliczu planów funduszu zakładających docelowo zarządzanie portfelem 20 tysięcy lokali, a tym bardziej w obliczu danych Eurostatu, z których wynika, że w Polsce wynajmowanych jest około 500–600 tys. mieszkań. Warto też dodać, że oferta funduszu była o tyle oczekiwana, że miała ona być bardzo przystępna cenowo. Szacunki oparte na danych upublicznianych przez fundusz pozwalały nawet szacować, że za mieszkanie z BGK zapłaci się o około 20% mniej niż na rynku. Praktyka pokazała coś innego. Co prawda mieszkania oferowane przez BGK są nowe i wykończone w przyzwoitym standardzie, ale oferowane stawki są zbliżone do średniej.

W jaki sposób Zjednoczona Lewica planuje poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce? Zadanie to ma pomóc zrealizować NBP. Plany Lewicy zakładają, że bank centralny pożyczałby bankom komercyjnym pieniądze, które później miałyby zostać wykorzystane na wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Mogłyby z nich korzystać samorządy w celu budowy mieszkań na wynajem. Szacunki ZL sugerują, że na ten cel można obecnie przeznaczyć nawet 50 mld zł.

Z dzisiejszej perspektywy trudno wyobrazić sobie realizację takiego programu, ponieważ oznaczałby on skorzystanie z mechanizmu luzowania ilościowego, zwanego bardziej dobitnie drukowaniem pieniędzy przez bank centralny. W efekcie podaż pieniądza mogłaby wzrosnąć o około 4-5%, a takie działanie wciąż ma wielu przeciwników. Trudno też o ocenę wpływu samego programu na rynek mieszkaniowy, ponieważ brakuje szczegółów odnośnie tego ile mieszkań miałoby powstać, a poza tym kto, za ile i na jakich zasadach mógłby stać się ich najemcą.

Kolejne pomysły tej formacji są już mniej spektakularne. Po pierwsze pada tu propozycja wprowadzenia ulgi podatkowej dla właścicieli mieszkań wynajmowanych. Tak jak w przypadku propozycji PO pojawia się wątpliwość czy niższe koszty właścicieli przełożą się na niższe stawi czynszów, czy po prostu zaoszczędzone na podatku pieniądze zostaną w kieszeniach właścicieli wynajmowanych lokali. Lewica rozważa też wprowadzenie ulg podatkowych dla deweloperów, którzy budowaliby bloki, aby później je wynajmować. Kolejną koncepcją jest różnicowanie wysokości czynszów płaconych w mieszkaniach komunalnych stosownie do dochodów najemców. Dzięki temu najniższe czynsze płaciliby faktycznie najsłabiej zarabiający.

Jest to koncepcja zbliżona do obowiązującej we Francji. Tam najemcą lokalu socjalnego może być każdy spełniający wymagania dochodowe. Co ciekawe te są ustalone na tyle wysoko, aby z dobrodziejstw taniego najmu korzystali nie tylko najbiedniejsi. Dzięki temu Francuzi starają się uniknąć pauperyzacji osiedli. Dane sugerują, że udaje się to w ograniczonym zakresie: 35% osób korzystających z preferencyjnego najmu osiąga dochody poniżej progu ubóstwa.

Na tym pomysły ZL się nie kończą. Plany tej formacji zakładają bowiem przywrócenie ulgi budowlanej. W proponowanej wersji podatnicy mogliby odliczyć od podatku 19% wydatków na remont – stąd bliżej tej uldze do ulgi remontowej, a nie budowlanej. Wartość odliczenia nie mogłaby jednak przekroczyć w ciągu kolejnych trzech lat 2,5% (mieszkania) lub 3% (domy) wartości określonej przy użyciu specjalnego wzoru. Szacunki autorów mówią o przeciętnym odliczeniu w kwocie do 6-8 tys. zł w ciągu 3 lat. Odliczeniu miałyby podlegać tylko wydatki udokumentowane fakturami VAT, dzięki czemu możliwe byłoby ograniczenie szarej strefy.

Szczególnie ten ostatni argument wydaje się racjonalny, w obliczu badań przeprowadzonych przez firmę Sedlak & Sedlak pod koniec 2014 roku, zgodnie z którymi spora część osób świadczących usługi remontowe woli unikać opodatkowania.

Więcej najmu, to tańszy najem

Pomysł na zmiany na rynku mieszkaniowym prezentuje też nowa inicjatywa skupiona wokół Ryszarda Petru – Nowoczesna. W tym wypadku postulaty mają dotyczyć rynku najmu. Po pierwsze analogicznie jak w propozycjach PO ma dojść do zrównania praw najemców i właścicieli lokali – tak, aby niepłacący lokator nie mógł latami zajmować nieruchomości. Ponadto, aby mieszkań na wynajem było na rynku coraz więcej, powstać ma zachęta podatkowa dla tych, którzy takie mieszkania zbudują. Dzięki przyspieszonej amortyzacji właściciele budynków mają mieć możliwość uniknięcia podatku od zysków z wynajmu. Efektem ma być niższy poziom czynszów w związku ze wzrostem podaży lokali z przeznaczeniem na wynajem.

Formacja ta nie proponuje więc tworzenia nowych mniej lub bardziej skomplikowanych mechanizmów, tylko zakłada korzystanie z narzędzi które już istnieją. Niedobór mieszkań ma zostać zniwelowany przez rynek. Trudno ocenić czy w praktyce mechanizm ten faktycznie by zadziałał. Powód? Na przykład dziś deweloperzy, pomimo możliwości podpisywania umów w bezpiecznej dla nich formule najmu okazjonalnego, nie kwapią się do budowy mieszkań na wynajem.

Katastru szybko nie będzie

Zebrane odpowiedzi niemal gwarantują, że w kolejnej kadencji parlamentu nie trzeba obawiać się wprowadzenia podatku katastralnego. Przypomnijmy, że jest to danina płacona od wartości nieruchomości. Na świecie stawka takiego podatku wynosi od kilku promili do około 2%. Przyjmijmy więc na chwilę, że ktoś ma mieszkanie warte 1 mln zł, a stawka podatku byłaby ustalona na dość wysokim poziomie 1%. Oznaczałoby to, że właściciel co roku płaciłby z tytułu posiadania nieruchomości 10 tys. zł. Efekt? Podatek przy stawce 1% podnosi dochody publiczne o minimum 30-50 miliardów złotych – lekko licząc tyle ile dziś trafia na konto fiskusa z tytułu podatku PIT.

Rozwiązanie to jest popularne na Zachodzie i ma zarówno plusy jak i minusy. Dodatkowy podatek stymulowałby rozwój centrów miast, w których część parceli pomimo sporej wartości jest wykorzystywana nieefektywnie. Z drugiej jednak strony dla osób starszych lub gorzej zarabiających podatek katastralny może być synonimem wywłaszczenia. W efekcie stworzenie sensownego systemu, który godziłby racje obu stron wydaje się zadaniem niemal niemożliwym. Co więcej wprowadzenie dodatkowego podatku oznaczałoby spore niezadowolenie społeczne, a to skutecznie odstrasza polityków od wprowadzenia zmian.

O tym, że wprowadzenie podatku katastralnego jest jednak rozważane od lat może świadczyć fakt, że w obowiązujących ustawach pojawia się odniesienie do katastru (np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku). Kataster to zbiór informacji o nieruchomościach, w których ma znaleźć się też informacja o ich wartości. Co więcej od lat rzeczoznawcy majątkowi wyceniając nieruchomości mają obowiązek przesyłać wyniki swojej kalkulacji, aby w ten sposób budować bazę danych informacji o wartości nieruchomości.

Od wprowadzenia daniny zależnej od wartości posiadanego majątku powszechnie odżegnują się jednak najważniejsze partie od lewej do prawej strony sceny politycznej. Jedynie przedstawiciele Nowoczesnej mają odwagę przyznać, że podatek katastralny jest dobrym, prorozwojowym rozwiązaniem, ale jego wprowadzenie to długi proces. Powinien być rozłożony w czasie i brać pod uwagę specyfikę polskiego rynku nieruchomości i poziom zamożności Polaków, aby nie stać się mechanizmem prowadzącym do wywłaszczeń gorzej zarabiających.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

 

Co mają ceny ropy do rynku nieruchomości? Wbrew pozorom sporo. Po pierwsze od cen ropy zależą koszty transportu, a analiza przygotowana przez Lion’s Bank potwierdza, że w krajach, gdzie za miesięczne zarobki można kupić niewiele benzyny, ceny mieszkań dynamicznie spadają wraz z oddalaniem się od centrów miast.

Inne ważne połączenie obu rynków wynika z zarobków osób związanych z sektorem naftowym. Badania potwierdzają, że w okresach niskich cen ropy wyraźnie spada popyt na nieruchomości w krajach eksportujących ten surowiec. Może to wynikać z niepewności pracowników koncernów odnośnie wysokości zarobków i stabilności zatrudnienia.

Ostatecznie ceny ropy naftowej mogą wpływać na kursy walut krajów wydobywających „czarne złoto”. Przykładów takiego połączenia można szukać w notowaniach rosyjskiego rubla czy kanadyjskiego dolara. Z punktu widzenia zagranicznego nabywcy przecena waluty oznacza też przecenę na rynku nieruchomości. Przykład? Przyjmijmy, że za mieszkanie trzeba zapłacić 10 mln rubli. Przy obecnym kursie oznacza to około 550 tys. zł. Rok temu byłaby to równowartość ponad 850 tys. zł.

Mechanizm walutowy może działać w przeciwnym kierunku. Gdyby ktoś chciał kupić nieruchomość w USA, to dziś tylko za sprawą umocnienia się kursu dolara wobec złotówki musiałby zapłacić około 15% więcej niż przed rokiem.

Taki sam mechanizm może też zarówno dodatkowo pogrążyć jak i uchronić inwestora zagranicznego przed kryzysem na zagranicznym rynku nieruchomości. Przykład? Cofając się o kilka lat, można przytoczyć ciekawy przypadek Hiszpanii, w której ceny nieruchomości na samym początku kryzysu (druga połowa 2007 r.) zaczęły spadać, a zyski Brytyjczyków, którzy często na tym rynku zainwestowali wcale nie przestały rosnąć.

Oficjalne dane pokazują, że spadek cen rozpoczął się na hiszpańskim rynku mieszkaniowym w III kw. 2007 roku. Jednak za sprawą umocnienia euro wobec funta, przez prawie dwa lata, spadki cen w Hiszpanii nie martwiły Brytyjczyków.

Przykładem kraju, który dziś może obawiać się wzmożonego popytu na nieruchomości z zagranicy może być Kanada. W związku ze spadkiem cen ropy, kurs tamtejszego dolara znacznie spadł do amerykańskiego (20%). To kusi mieszkańców USA do wejścia na Kanadyjski rynek. Kolejni kupujący mogą za to dolać oliwy do i tak rozgrzanego kanadyjskiego rynku nieruchomości.

Źródło Lion’s Bank

Ponad 10 mld złotych – tyle gotówki mogą wydać w tym roku nabywcy nowych mieszkań w zaledwie 7 miastach w Polsce. Wszystko za sprawą niskich stóp procentowych i mizernego oprocentowania lokat. Euforię wśród deweloperów podgrzewa też program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, z pomocą którego kupiono co 6 nowe mieszkanie w największych miastach – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane firmy doradczej REAS oraz banku BGK.

Jeszcze nigdy w historii deweloperzy nie rozpoczynali tak wielu nowych inwestycji jak w bieżącym roku. Od stycznia do lipca br. firmy te zaczęły budowę aż 47 tys. lokali. To aż o 27% więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, a także o 8% więcej niż w tym samym czasie rekordowego 2008 roku – wynika z danych GUS.

Euforia podgrzewana przez niski procent

Rekordy te w dużej mierze wynikają z najniższych w historii stóp procentowych. Przez nie to kredyt (także mieszkaniowy) jest rekordowo tani, a oprocentowanie lokat bankowych na tyle niskie (średnio poniżej 2% w przypadku lokat rocznych), że posiadacze kapitału szukają bardziej intratnych sposobów na pomnażanie majątku niż bankowy depozyt.

bartosztuerk

Efektem tych poszukiwań często są zakupy mieszkań w celu ich wynajęcia. Trudno się takiemu postępowaniu dziwić skoro na wynajmie przeciętnej kawalerki lub skromnych dwóch pokoi można w największych miastach zarobić rocznie około 4-6% wartości posiadanej nieruchomości i mowa tu już o zysku „na rękę”, a więc uwzględniającym podatki, koszty i fakt, że przez pewien okres w roku mieszkanie może być niewynajęte. Z drugiej jednak strony nie wszyscy inwestorzy mają świadomość jak wiele zachodu inwestycja taka może wymagać. Mieszkanie trzeba znaleźć, wykończyć, ogłosić chęć jego wynajęcia, wybrać najemcę, a potem rozliczać koszty, kontrolować wpłaty i stan lokalu czy reagować w przypadku sytuacji awaryjnych. Każdy przyzna, że możliwość osiągania wyższego zysku wymaga znacznie więcej zachodu niż posiadanie lokaty w banku, a do tego wyjście z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest bardziej skomplikowane niż wizyta w banku lub kilka kliknięć w serwisie transakcyjnym.

Z danych NBP wynika jednak, że wiele osób decyduje się na zaangażowanie większej ilości czasu o ile mogą realizować znacznie wyższy zysk. Bank centralny już od dłuższego czasu pokazuje w swoich szacunkach, że na konta deweloperów trafia coraz więcej gotówki. Podczas gdy w 3 kwartale 2012 roku, gdy podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75% na konta deweloperów w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) trafiło niecałe 1,2 mld zł gotówki (poza kredytami mieszkaniowymi). Najnowsze dane za 1 kwartał br., w trakcie którego obniżono podstawową stopę procentową z 2% do 1,5% sugerują, że w tych samych miastach nabywcy wydali na nowe mieszkania ponad 2,7 mld zł gotówki. Jeśli tak wysokie wyniki utrzymają się przez kolejne kwartały, na badanych rynkach kupujący wydadzą ponad 10 mld zł gotówki na nowe mieszkania.

Co 6 mieszkanie sprzedane z dopłatą

W takim otoczeniu popyt na mieszkania nakręoliwy do ognia dolewa jeszcze budżet. Chodzi o program „Mieszkanie dla młodych”, dzięki któremu osoby młode mogą liczyć na rządową dopłatę do kredytu na zakup nieruchomości. Co prawda nieruchomość musi spełniać pewne warunki (nie być za droga, ani za duża), ale bez wątpienia program ten może stymulować i tak już duży popyt na nieruchomości. Co więcej do końca sierpnia br. z dopłat można było korzystać jedynie kupując nieruchomość nową, a i bez tego deweloperzy nie narzekali na pustki w swoich biurach sprzedaży. Potwierdzają to dane z firmy doradczej REAS, z których wynika, że przez ostatnie 12 miesięcy deweloperzy sprzedali o ponad jedną czwartą więcej mieszkań niż w roku przedkryzysowego boomu (2007). Na ile „MdM” pomaga deweloperom? W drugim kwartale br. deweloperzy na 6 największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Łódź) sprzedali aż 17,4% swoich mieszkań (prawie co 6) beneficjentom programu „Mieszkanie dla młodych” – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane REAS i BGK.

bartoszturek2

Od września obszar działania programu rozszerzono i teraz z dopłat można już korzystać nie tylko kupując nowy, ale także używany dom lub mieszkanie. Pozwoli to większej części osób na skorzystanie z budżetowych pieniędzy, bo przecież używane „M” jest tańsze niż nowe, a poza tym w większości powiatów w Polsce deweloperzy nie działają, a więc oferty z dopłatą do niedawna nie było. Trzeba mieć jednak świadomość, że rynek nieruchomości jest systemem naczyń połączonych. Część osób, która sprzeda tanie mieszkanie używane wyda otrzymane pieniądze na zakup droższego lokum od dewelopera. Tym samym na popycie stymulowanym przez „MdM” na używane lokale skorzystać mogą także deweloperzy.

fota (300 DPI, 1024 PNG)

autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

25 miliardów dolarów – taką fortunę zgromadził Lee Shau Kee, najbogatszy spośród osób, które majątek zbudowały na rynku nieruchomości. Co ciekawe, miliarderów powiązanych z rynkiem nieruchomości jest aż 11-krotnie więcej niż tych związanych z wydobyciem gazu i ropy.

Nieruchomości są nie tylko preferowaną formą lokowania kapitału przez najbogatszych ludzi na świecie, ale też sporo fortun stworzonych zostało dzięki działalności deweloperskiej, zakupom ziemi czy budynków. Taki wniosek płynie z analizy listy najbogatszych ludzi na świecie, którą przygotował Forbes. Z tego zestawienia wynika bowiem, że nieruchomości były głównym źródłem majątku dla aż 157 z listy 1828 miliarderów z całego globu.

Światowi miliarderzy w podziale na branże, w których budowali swe majątki
Główna branża Suma majątków miliarderów (w mld dolarów) Średni majątek (w miliardach dolarów) Liczba osób Przeciętny wiek
Moda i handel 921 4,9 186 66,2
Inwestycje 698 4,3 161 64,3
Nieruchomości 526 3,4 157 65,4
Produkcja spożywcza 542 3,6 149 64,7
Technologie 800 5,4 148 53,9
Produkcja 411 2,8 148 63,9
Różne źródła 539 3,8 142 64,5
Finanse 252 2,4 103 63,7
Ochorna zdrowia 260 2,9 89 63,8
Energia 363 4,8 76 62,4
Media 355 4,7 75 67,7
Usługi 174 2,7 64 64,2
Budownictwo i inżynieria 140 2,7 52 65,4
Surowce i wydobycie 235 4,8 49 57,2
Handel 180 3,7 49 61,1
Rynek samochodowy 150 3,8 40 67,8
Telekomy 188 6,5 29 58,1
Logistyka 84 3,5 24 68,7
Hazard 102 4,3 24 62,5
Sport 46 2,3 20 67,7
Ropa i gaz 25 1,8 14 63,2
Opracowanie Lion’s Bank na podstawie danych forbes.com    

 

Nieruchomości na trzecim miejscu

Dane przeanalizowane przez Lion’s Bank pokazują, że najwięcej fortun zbudował szeroko pojęty sektor inwestycji. Jemu to aż 186 osób zawdzięcza majątki o wartości przynajmniej miliard dolarów. Niezmienne od lat w gronie osób, które miliardy zarobiły właśnie dzięki inwestycjom znaleźć można takich znanych inwestorów jak: Warren Buffet, George Soros czy John Paulson. Wiele fortun miliarderzy zawdzięczają też handlowi i branży modowej. Dzięki nim właśnie 64,5 mld dolarów zgromadził Amancio Ortega, po ponad 40 mld dolarów mają na koncie Christy i Jim Waltonowie (jedni ze spadkobierców twórcy sieci sklepów Wal-Mart). Podobny majątek zgromadziła też Liliane Bettencourt z rodziną (L’Oreal), a ponad 30 mld dolarów ma Bernard Arnaulf z rodziną (LVMH, czyli koncern Louis Vuitton Moët Hennessy).

Na trzecim miejscu pod względem liczebności miliarderów uplasowała się branża nieruchomości. Zbudowała ona majątki 157 miliarderów na całym świecie. To ponad 11-krotnie lepszy wynik niż zanotowany przez branżę związaną z ropą i gazem – powszechnie kojarzoną ze sporym bogactwem. Paradoksalnie jednak branża paliwowa zbudowała majątki tylko 14 światowych krezusów – wynika z danych Forbes za 2015 r. Co ciekawe, jest to niewielki wynik nawet na tle osób związanych ze sportem lub hazardem – z tych branży pochodzi odpowiednio 20 i 24 światowych miliarderów.

Tysiąc, milion, miliard… i co dalej?

Na świecie obowiązują dwa główne systemy liczebników. Krótki system wykorzystywany jest w większości krajów anglojęzycznych (np. USA, Hongkong, Irlandia, Australia). W tym wypadku nie występują takie liczebniki jak miliard, biliard czy tryliard. Natomiast w krajach europejskich (w tym i w Polsce) przeważnie stosuje się skalę długą, w której liczebniki takie jak miliard, biliard czy tryliard są formą obowiązującą. W efekcie skoro w krótkiej skali co drugi liczebnik nie istnieje, to jeśli Amerykanin mówi „billionaire”, Polak powinien przez to rozumieć miliardera, a jeśli zza oceanu dochodzą co nas informacje o długu publicznym USA idącemu w tryliony dolarów, to chodzi tu tak naprawdę o biliony dolarów. Mechanizm prezentuje poniższa tabela.

2015 07 02 tabela 2

Są też kraje, które stosują inne systemy liczebników. Dotyczy to na przykład Bułgarii, Iranu czy Izraela. W Wielkiej Brytanii natomiast stosowana bywa zarówno skala krótka, jak i długa, choć ta pierwsza jest na Wyspach rozwiązaniem popularniejszym.

Źródło: pl.wikipedia.org

Najdłużej na miliard każą czekać samochody, media, sport i logistyka

Co nadmiernie nie dziwi, najszybciej swoje fortuny zbudowali krezusi z branży technologicznej. Statystyczny miliarder z tego grona (liczącego 148 osób) na swój majątek pracował niecałe 54 lata. Na czele w tym gronie znajduje się oczywiście Bill Gates właściciel Microsoftu i najbogatszy człowiek na świecie z majątkiem wycenianym na prawie 80 mld dolarów. Najmłodszymi „technologicznymi” miliarderami są twórcy aplikacji Snapchat pozwalającej na szybkie udostępnianie zdjęć i filmów. Dzięki niej właśnie 25-letni Evan Spiegel i o rok starszy Bobby Murphy mają już na kontach łącznie 3 mld dolarów. Starszy od nich 31-letni Mark Zucherberg (twórca portalu Facebook) jest już właścicielem majątku wycenionego na ponad 33 mld dolarów, co daje mu 16 miejsce wśród najbogatszych ludzi świata.

Relatywnie szybko wzbogacali się też inwestujący w surowce i wydobycie oraz telekomy. W tych grupach przeciętny wiek miliardera to odpowiednio 57 i 58 lat. Najbogatszy człowiek, który zajął się metalurgią – Vladmir Potanin – ma 54 lata i ponad 15 mld dolarów. Jego rówieśnik Patrick Drahi, który zajął się telekomunikacją zdążył w tym samym czasie zgromadzić 16 miliardów, a starszy od niego o 14 lat Carlos Slim Helu ma zbudowany w branży telekomunikacyjnej majątek wart ponad 77 mld dolarów, czyli niewiele mniej niż numer jeden – Bill Gates.

Statystycznie rzecz biorąc wyraźnie starsi są krezusi, którzy swoje pieniądze czerpią z branży sportowej, logistycznej, samochodowej lub mediów. Najbogatsi z tych grup mają przeciętnie 67 – 69 lat.

Najgrubsze portfele w telekomach i IT

Nie mniej ciekawe jest jak duże majątki udało się zgromadzić miliarderom z poszczególnych branż. Właścicielami największych fortun są miliarderzy z branży telekomunikacyjnej. W tej grupie średni majątek to 6,5 mld dolarów. Na drugim miejscu są najbogatsi, którzy zbudowali swoje majątki inwestując w technologie (średnio po 5,4 mld dolarów). W przypadku mody i handlu średnia to 4,9 mld. Dla porównania najniższe majątki mają osoby, których główną branżą jest wydobycie ropy i gazu (średnio 1,8 mld dolarów). Na drugim miejscu uplasowali się miliarderzy, którzy zbudowali swoje majątki w branży sportowej (średnio po 2,3 mld dolarów na osobę). Na tym tle krezusi z branży nieruchomości plasują się trochę poniżej średniej dla wszystkich miliarderów. Przeciętny majątek szacowany jest w tym przypadku na 3,4 mld dolarów na głowę.

Najwięcej fortun powstało na nieruchomościach z USA, Chin i Hongkongu

Na liście krezusów, którzy swoje majątki zbudowali na nieruchomościach najwięcej jest mieszkańców Azji. Na 157 miliarderów z tej grupy aż 30 pochodzi z Chin, a kolejnych 24 z Hongkongu i po 9 z Indii i Singapuru.

Listę najbogatszych dzięki nieruchomościom otwierają: Lee Shau Kee z Hongkongu, Wang Jianlin z Chin i Donald Bren z USA. Według Forbes są oni właścicielami fortun o wartości odpowiednio 24,8 mld dolarów, 24,2 mld dolarów i 15,2 mld dolarów.

Pomimo dynamicznie rosnącej w ostatnim czasie liczby azjatyckich miliarderów, wciąż najwięcej nieruchomościowych bogaczy znaleźć można w USA. Jest ich tam bowiem 33 (na 157). Z przeciętnym majątkiem na poziomie 3,5 mld dolarów na osobę wyprzedzają wciąż graczy z rynku chińskiego legitymujących się średnim majątkiem na poziomie 3 mld dolarów. To wyraźnie mniej niż wynik najbogatszych z Hongkongu, którzy jednak często swe majątki budowali dłużej niż Chińczycy. W efekcie 24 miliarderów z Hongkongu może się pochwalić średnim majątkiem w kwocie 5,5 mld dolarów.

Amerykański sen w praktyce

Ciekawy jest też fakt, że w gronie 10 najbogatszych osób, których majątki budowane były na rynku nieruchomości, 6 osób zawdzięcza majątek swoim własnym dokonaniom. Ich często nieszablonowe historie pokazują, że zdobycie fortun wymagało często niemałej odwagi i determinacji. Na przykład 89-letni Cheng Yu-tung, którego majątek szacowany jest na 14,4 mld dolarów, urodził się w biednej rodzinie, a jego ojciec był pracownikiem sklepu z jedwabiem. Cheng Yu-tung jako 15-latek opuścił rodzinne miasto i w trakcie wojny chińsko-japońskiej zamieszkał w Makau, zarabiając na życie pracując w sklepie z biżuterią. Kilka lat później wziął ślub z córką właściciela sklepu. Małżeństwo to zostało zaaranżowane przez ojców wiele lat przed narodzinami Cheng Yu-tunga i jego żony. W wieku 31 lat odziedziczył biznes związany z handlem złotem. Wtedy też zaangażował się na rynku nieruchomości, a w latach 60-tych, gdy rynek nieruchomości dotknęło spowolnienie, Cheng Yu-tung skupił ogromne połacie ziemi. W ten sposób stworzył podwaliny pod biznes deweloperski, dzięki któremu jest dziś jednym z najbogatszych ludzi na świecie.

Długą drogę na szczyt odbył też Sheldon Solow, którego majątek jest szacowany na 3,6 mld dolarów. Urodził się w 1929 r. w Brooklynie, a jego ojciec był murarzem. Sheldon edukację zakończył na liceum, bo nowojorskiego uniwersytetu nie udało mu się ukończyć. W 1972 r. był jedynie właścicielem skromnej firmy budowlanej. Mimo to postawił wszystko na jedną kartę i zaczął budowę 50-piętrowego biura na Manhattanie. Dziś jest to wciąż jeden z najbardziej pożądanych budynków biurowych w Nowym Jorku, co zawdzięcza między innymi pięknemu widokowi na Central Park. W marcu 2015 r. za wynajem stopy kwadratowej w tym budynku zapłacono 200 dolarów. To odpowiada kwocie prawie 2153 dolarów za metr kwadratowy rocznie, czyli przy dzisiejszym kursie – kwocie 8104 zł za wynajem metra kwadratowego biura rocznie.

autorzy: Bartosz Turek, Lion’s Bank; Klaudia Klimkowska, Idea Bank

100 czy nawet 200 tys. zł za m kw. – takie ceny przestały już szokować mieszkańców Monako czy Hongkongu. Chcąc u siebie kupić nieruchomość o wysokim standardzie muszą oni dysponować budżetem idącym w dziesiątki milionów złotych. Lion’s Bank pokazuje jakie apartamenty czekają obecnie na nabywców na 10 najdroższych rynkach nieruchomości na świecie.

W Polsce ceny mieszkań są niskie? Na pewno nie dla przeciętnego Kowalskiego, który za miesięczną pensję może kupić pół metra mieszkania. Inaczej nadwiślański poziom cen może odebrać nabywca zagraniczny. Dla niego cena metra apartamentu w Warszawie na poziomie około 20-30 tys. zł jest często niewysoka – szczególnie w porównaniu z wycenami z najdroższych stolic świata.

Monako i Hongkong w czołówce

Najgrubszym portfelem trzeba dysponować chcąc kupić nieruchomość w Monako. Za milion dolarów można tam kupić jedynie 17 m kw. apartamentu – wynika z szacunków firmy Knight Frank. Podobny poziom cen obowiązuje w Hongkongu i Londynie. W miastach tych milion dolarów starczyłoby jedynie na 20 m kw. apartamentu.

Top 10 najdroższych lokalizacji zamykają Paryż i Los Angeles. Tam za milion można kupić przynajmniej 50 m kw. nieruchomości. To wciąż bardzo mało na tle Polski, gdzie za milion dolarów można stać się właścicielem nawet prawie 200 – metrowego apartamentu w Warszawie. Lion’s Bank sprawdził jakie przykładowe nieruchomości są dostępne obecnie w 10 miastach o najwyższym poziomie cen nieruchomości.

  1. Los Angeles

W Bel Air na nabywcę czeka dom o powierzchni 1260 m kw. składający się z 7 sypialni, 10 łazienek, pokoju dziennego, biblioteki i gabinetu. Na wyposażeniu znaleźć można windę, cztery kominki, piwnicę na wina, system zarządzania nieruchomością, basen, bar na świeżym powietrzu i kino domowe. Dodając do tego widok na panoramę Los Angeles i Ocean Spokojny można szukać uzasadnienia dla ceny tej nieruchomości – 27,5 mln USD, czyli ponad 100 mln zł.

  1. Paryż

W niedalekiej odległości od Alei Pól Elizejskich do sprzedania jest 18-wieczna rezydencja wyceniona na 12 mln EUR (około 50 mln zł). Budynek mieści 9 pokoi (w tym 5 sypialni) o łącznej powierzchni użytkowej 700 m kw. i wysokości 4,5 m kw. Rezydencję okala ogród o powierzchni 300 m kw. Willa jest utrzymana w dobrym stanie i wykończono ją w bardzo wysokim standardzie z wykorzystaniem naturalnego kamienia, szkła, luster, metaloplastyki i drewna.

  1. Szanghaj

W zachodniej części Szanghaju – największego miasta Chin – na nabywcę czeka willa o powierzchni 1100 m kw. położona na trzykrotnie większej działce. W trzypiętrowym budynku znajduje się 5 sypialni, 6 łazienek i 2 kuchnie, a w ogrodzie basen. Cena to równowartość prawie 39 mln zł.

  1. Sydney

Kupić można też nowoczesny apartament na nabrzeżu Sydney. Lokal wyposażono w panoramiczne okna dające doskonałe doświetlenie wnętrza oraz pozwalające mieszkańcom podziwiać architekturę miasta niemal jak z pokładu łodzi. Apartament o powierzchni ponad 460 m kw. składa się z m.in. z salonu, jadalni, pokoju dziennego i 5 sypialni. Właściciele mają też do dyspozycji basen i siłownię. Cena ofertowa to 11,85 mln USD (równowartość 43,7 mln zł).

  1. Genewa

W Genewie na 7,3 mln euro (równowartość ponad 30 mln zł) wyceniono natomiast dom o powierzchni 400 m kw. z piwnicą o niemal identycznej powierzchni. Na dom składa się 6 sypialni, pokój dzienny z kominkiem oraz kuchnia. Budynek otacza działka o powierzchni 2100 m kw. z basenem i garażem.

  1. Singapur

Za 2,9 mln dolarów singapurskich, czyli około 8 mln złotych na właściciela czeka w Singapurze dom szeregowy. Oferta ta pochodzi z rynku pierwotnego, a na przekazanie kluczy przyszły właściciel będzie musiał poczekać do przyszłego roku. Dom docelowo ma mieć trzy piętra i poddasze użytkowe. Łączna powierzchnia domu to 375 m kw. Właściciel będzie też mógł korzystać ze skromnego ogrodu o powierzchni 120 m kw. W domu oprócz pokoju dziennego, łazienek i kuchni deweloper zaplanował aż 6 sypialni.

  1. Nowy Jork

Za 82 mln USD (równowartość 305 mln zł) wystawiono na sprzedaż unikatowy apartament – na szczycie One Beacon Court – jednego z najbardziej luksusowych wieżowców mieszkalnych w Nowym Jorku. Nieruchomość ma ponad 800 m kw., a w niej znaleźć można bibliotekę, gabinet, potężnej wielkości jadalnię, pokój dzienny, dwa pokoje dla służby, pokój śniadaniowy garderoby, łazienki i cztery sypialnie. Z okien można podziwiać panoramę miasta i Central Park.

  1. Londyn

W dzielnicy Knightsbridge między Harrods I Royal Albert Hall na właściciela czeka dwupoziomowy apartament o powierzchni 300 m kw. Składa się on z 3 sypialni tyluż łazienek i pokoi dziennych. Wyposażona i wykończona nieruchomość z wykorzystaniem wysokiej jakości materiałów jest do kupienia za prawie 13 mln GBP (równowartość 76 mln zł). Dodatkowo nabywca może kupić kawalerkę na parterze, w której zakwaterować można służbę.

  1. Hongkong

Kupić można też mieszkanie wycenione na 1,1 mld hongkońskich dolarów (równowartość aż 52 mln zł) położone w dzielnicy Happy Valley. Za tę bajońską sumę można otrzymać lokal o powierzchni zaledwie 97,7 m kw. z trzema sypialniami, dwiema łazienkami i niewielkim balkonem o(niespełna 3 m kw.). Standard lokalu można uznać za przeciętny, choć mieszkanie jest po remoncie. Dość powiedzieć, że nie jest to najdroższa nieruchomość w Hongkongu, a w Polsce trudno znaleźć rezydencję z ceną choć zbliżoną do wyceny tego hongkońskiego mieszkania.

  1. Monako

W najdroższym mieście z zestawienia na sprzedaż wystawiony jest natomiast najdroższy apartament na świecie. Chodzi o penthouse zajmujący pięć najwyższych pięter w budynku Tour Odeon w Monako. Sam budynek mierzy 170 metrów (49 pięter) i jest to pierwszy wieżowiec wybudowany na terenie Księstwa od 1980 roku. Na samym szczycie nowego budynku znajduje się 5 – kondygnacyjny penthouse o powierzchni 3,3 tys. m kw. Składa się on z 5 sypialni, 3 łazienek, sali kinowej i basenu ze zjeżdżalnią usytuowaną na zewnątrz elewacji, co czyni z tego apartamentu zupełny unikat. Atutami inwestycji są też panoramiczne okna, wysoki standard wykończenia, system „inteligentnego domu”, a także możliwość skorzystania z całodobowej usługi concierge, limuzyny, centrum SPA, sali gimnastycznej, siłowni, basenu i serwisu sprzątającego. Cena? Penthouse na szczycie wieży wyceniony został na co najmniej 300 mln EUR (ponad 1,2 mld zł). Jeśli faktycznie zostanie za taką kwotę kupiony, to na liście najdroższych apartamentów wyprzedzi dotychczasowego rekordzistę – apartament w budynku Hyde Park One w Londynie, który został w 2014 roku sprzedany za około 700 mln zł, a więc prawie o połowę mniej niż wycena najdroższego apartamentu w Tour Odeon.

 

autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

500% zysku? Nawet tyle mogli zarobić Ci, którzy dekadę temu zainteresowali się rynkiem zabytkowych aut. Sporo można było też zarobić na dziełach sztuki, winie, whisky, ziemi rolnej i kolekcjonerskich monetach. Informacje na ten temat zebrał Lion’s Bank.

W 2014 roku średnie oprocentowanie lokat spadło poniżej 3%, giełda niespecjalnie pozwalała zarobić, a ceny nieruchomości pozostawały na niemal niezmienionym poziomie. Tym bardziej warto podkreślić, że wciąż są aktywa, w przypadku których notowane stopy zwrotu każą inwestorom przecierać oczy ze zdumienia.

Są one jednak najczęściej możliwe do zrealizowania na rynkach, w przypadku których inwestowanie bez odpowiedniej wiedzy może się skończyć sporymi stratami. Co więcej nawet osoby z największą wiedzą mogą mieć trudności z przewidzeniem korekty lub nie zauważą pompowania na danym rynku spekulacyjnej bańki. Niemniej warto wiedzieć gdzie dziś dwucyfrowe stopy zwrotu można było uzyskać w zaledwie rok.

2015 05 29 wykres 1

Dwucyfrowe zyski w 2014 roku

Pod względem wzrostu wartości najlepiej w 2014 roku wypadły: zabytkowe samochody, ziemia rolna, whisky, dzieła sztuki i monety kolekcjonerskie. Wszystkie te aktywa pozwoliły zrealizować dwucyfrowe stopy zwrotu w zaledwie 12 miesięcy. Prym wiedzie w tej grupie ziemia rolna, której przeciętny wzrost wartości wyniósł aż 18,7% (IV kw. 2014 r. / IV kw. 2013 r.) – wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. Na kolejnych miejscach uplasowały się zabytkowe auta z wynikiem na poziomie 16% (dane HAGI), dzieła sztuki (15% dane Art Market Research), monety (13% dane Art Market Research) i whisky (11% dane Rare Whisky Vintage 50 Index).

Zmiany cen wybranych aktywów inwestycyjnych
Typ aktywów Stopa zwrotu
Rok 5 lat 10 lat
Samochody 16% 140% 487%
Ziemia rolna w Polsce 19% 86% 406%
Dzieła sztuki 15% 61% 252%
Wino 7% 38% 234%
Monety 13% 92% 232%
Znaczki 3% 34% 195%
Biżuteria 2% 35% 168%
Diamenty 2% 73% 167%
Gitary 7% -16% 73%
Chińska ceramika 9% 46% 69%
Zegarki 4% 49% 68%
Meble -9% -25% -28%
Whisky 11% 190% brak danych
Akcje na świecie (MSCI) 6% 67% 90%
Akcje w Warszawie (WIG) 0% 29% 93%
Źródło: Knight Frank, Rare Whisky Vintage 50 Index, The 42 Guitar Index; Dane za okres do 2014 r.

 

W gronie tym rok 2014 przyniósł dwa rekordy cenowe. Po pierwsze na aukcji organizowanej przez Bonhams za 38 mln USD nowego właściciela znalazło Ferrari 250 GTO Berlinetta z 1962 roku. Warto podkreślić, że kwota ta to równowartość około 600 – 700 przeciętnych polskich mieszkań.

Ferrari 250 Gto, źródło BonhamsFerrari 250 GTO Berlinetta sprzedane za 38 mln USD, źródło Bonhams

Drugą rekordową transakcją była sprzedaż złotej monety, która miała upamiętnić koronację Edwarda VIII planowaną na 1937 rok. Po wybiciu dwóch monet próbnych okazało się jednak, że w grudniu 1936 przyszły król abdykował. Powstał tym samym bardzo rzadki numizmat, którego wartość rynek ocenił na aukcji urządzonej przez Baldwin’s na 516 tys. GBP. Jest to najwyższa cena jaką kiedykolwiek osiągnął brytyjski numizmat.

Edward VIII Sovereign 1937, źródło Royal MintEdward VIII Sovereign 1937 sprzedany za 516 tys. GBP, źródło Royal Mint

Stracić można było na meblach

Gorzej było w przypadku zabytkowych mebli (spadek o 9% zgodnie z danymi Art Market Research). Relatywnie niewysokie stopy zwrotu można było ponadto zrealizować inwestując z biżuterię (wzrost o 2% dane Art Market Research) i diamenty (wzrost o 2% dane Fancy Color Research Foundation). W tej ostatniej kategorii warto zwrócić uwagę na rekord cenowy. W 2014 roku na aukcji organizowanej przez Sotheby’s sprzedany został bowiem niebieski diament (The Mellon Blue Diamond) za 32,6 mln USD, co było najwyższą ceną osiągniętą w historii przez tego typu kamień.

The Mellon Blue Diamond, źródło  Sotheby'sThe Mellon Blue Diamond sprzedany za 32,6 mln USD, źródło Sotheby’s

W kontekście relatywnie niewielkich wzrostów cen na uwagę zasługuje także rynek kolekcjonerskich znaczków. Z katalogu, który bada zmiany ich cen na całym świecie (Stanley Gibbons) wynika, że przeciętnie filateliści zyskali w ubiegłym roku 3%. Znacznie bardziej elektryzującą informacją jest w tym wypadku fakt, że rok 2014 przyniósł na tym rynku kolejną rekordową transakcję. Dotyczyła ona niepozornego znaczka pochodzącego z Gujany Brytyjskiej. Ten z 1856 roku o nominale zaledwie 1 centa wyceniony został na 9,48 mln USD. Cenę tę tylko w ograniczonym stopniu tłumaczy fakt, że na świecie znany jest tylko jeden zachowany egzemplarz tego znaczka.

British guiana 1c magenta z 1856 r. cena, źródło WikipediaBritish Guiana 1c magenta z 1856 r. sprzedany za 9,48 mln USD, źródło Wikipedia

Od kilkuset złotych do kilkuset milionów

Powyższa lista inwestycji, które wykraczają poza tradycyjne produkty bankowe czy akcje, obligacje i fundusze inwestycyjne jest bardzo okrojona, bo i możliwości lokowania kapitału jest cała masa. Można na przykład zainwestować na rynku mieszkaniowym i czerpać przychody z wynajmu, wymienić gotówkę na monety o niskich nominałach zanim trafią do obiegu i liczyć na to, że w przyszłości będzie ktoś chciał za nie więcej zapłacić czy stworzyć kolekcję specjalnych edycji gier komputerowych i popularnych zabawek, które zachowane w nienaruszonym pudełku z wiekiem mogą zyskać na wartości.

Rozwiązań jest więc wiele, a każde z nich wymaga innej zasobności portfela. Podczas gdy na zbieranie monet okolicznościowych czy zabawek i gier wystarczy kilkaset złotych w ciągu roku, to już zakup nieruchomości, beczki whisky lub zabytkowego sportowego auta kosztować może od kilkudziesięciu tysięcy złotych do ponad 100 milionów złotych. Co więcej trzeba pamiętać, że inwestycje tego typu są przeważnie długoterminowe. Warto więc, aby lokowany kapitał mógł pozostać zainwestowany przez 5-10 lat. Oczekiwanie potrafi się opłacić. Z drugiej strony trzeba mieć świadomość, że wyniki prezentowane przez wyżej wspomniane indeksy często prezentują zmiany cen hipotetycznego portfela butelek, aut, monet czy mebli, których ceny na bieżąco są badane, a wynik prezentowany w formie indeksu. W efekcie, pomimo wzrostu indeksu cen zabytkowych aut czy 100 butelek whisky o ponad kilkanaście procent w sakli roku, bez problemu można znaleźć egzemplarze, których ceny spadały.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

Zdobycie wszystkich zezwoleń koniecznych do budowy zajmuje w Polsce średnio 212 dni, a mimo to co 6 pozwolenie na budowę nie jest wykorzystywane. Co więcej, 6% z rozpoczynanych budów nie udaje się doprowadzić do końca – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Polska zajmuje dalekie 137 miejsce pod względem łatwości uzyskania pozwolenia na budowę – wynika z najnowszego zestawienia Doing Business przygotowanego przez Bank Światowy. Z szacunków tej instytucji wynika, że uzyskanie pozwolenia na budowę trwa nad Wisłą średnio 212 dni. To co prawda o 130 dni krócej niż pięć lat temu, ale też o 6 miesięcy dłużej niż w takich krajach jak Singapur czy Korea, w których wspomniane formalności są rekordowo szybkie zajmując mniej niż miesiąc.

Nowe prawo bez pozwoleń

Nad Wisłą sytuację ma szanse poprawić nowelizacja prawa budowlanego, zgodnie z którą od 28 czerwca br. m.in. budowa domów jednorodzinnych może nie wymagać pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, co w wielu przypadkach skróci proces administracyjny. Wymaganiem jest jednak, aby oddziaływanie takiego domu na otoczenie nie wykraczało poza obszar działki, czyli budynek nie byłby uciążliwy dla sąsiadów, nie zacieniał sąsiednich działek czy nie zbliżał się zbyt blisko ich granic.

2015 05 13 wykres 1

… ale u deweloperów bez zmian

W przypadku deweloperów sytuacja wygląda gorzej. Firmy budujące mieszkania skupiają się bowiem na budynkach wielorodzinnych, a przy takich inwestycjach nowelizacja prawa budowlanego nie przewiduje nadmiernych ułatwień. Wciąż deweloperzy muszą więc poświęcić sporo czasu na przygotowania – ten proces nierzadko pochłania bowiem rok czy dwa lata.

Tym bardziej zaskakiwać mogą dane GUS, z których wynika, że w latach 2006 – 2014 wydano w Polsce pozwolenia na budowę 1,7 mln mieszkań, a faktycznie rozpoczęto budowę jedynie 1,4 mln. Co prawda pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata od jego wydania, ale upraszczając można dojść do wniosku, że co 6 wydane przez urzędników pozwolenie się marnuje.

Powodów może być wiele. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę część inwestorów może na przykład nie zgłaszać rozpoczęcia inwestycji czy oddania mieszkania do użytkowania, za co jednak grożą kary jak w przypadku samowoli budowlanej (opłaty legalizacyjne, ryzyko nakazu rozbiórki, a nawet odpowiedzialność karna). Kolejnym powodem „nawisu” pozwoleń może być fakt, że część właścicieli działek budowlanych występuje o pozwolenie, aby uatrakcyjnić ofertę sprzedaży, ale nabywca woli zrealizować inny projekt. Powody mogą być oczywiście jeszcze bardziej prozaiczne, czyli na przykład brak pieniędzy na rozpoczęcie inwestycji po uzyskaniu pozwolenia czy niedostateczny popyt na mieszkania zaplanowane przez dewelopera w mało atrakcyjnej lokalizacji.

Rozpoczęte budowy rzadko się nie kończą

Lepiej wygląda kwestia kończenia rozpoczętych inwestycji. W latach 2006 – 2014 rozpoczęto łącznie budowy ponad 1,4 mln mieszkań. W tym samym czasie oddano do użytkowania ponad 1,3 mln mieszkań. Oczywiście proste porównanie takich liczb ma swoje minusy, bo przeciętna budowa deweloperskiego bloku trwa 2 lata, a budynku jednorodzinnego przez osobę fizyczną 5 lat, ale przytoczone dane sugerują, że ponad 94% budów ma pozytywny finał w postaci gotowego domu lub mieszkania. Wbrew pozorom nie jest to wcale wysoki wynik, bo oznacza, że nie udaje się dokończyć jednej na 17 rozpoczętych budów.

W praktyce niezakończonych budów może być mniej niż wskazują oficjalne statystyki. Trzeba bowiem pamiętać, że wciąż w Polsce część inwestorów nie dopełnia obowiązku zgłoszenia budynku do użytkowania. Może to być motywowane faktem, że w trakcie prowadzenia inwestycji dokonano istotnych zmian w projekcie, co wymagałoby przejścia procedury zmiany pozwolenia na budowę. Odkładanie wniosku o oddanie do użytkowania może być tez motywowane podatkowo, bo nie trzeba płacić podatku od powierzchni domu jednorodzinnego, jeśli formalnie nie został on oddany do użytku. Takie działanie jest jednak niezgodne z prawem, a do tego mało opłacalne (stawki podatku od nieruchomości są przeważnie relatywnie niskie, a kary wysokie). Trzeba ponadto pamiętać, że zamieszkania budynku nieoddanego formalnie do użytkowania jest traktowane jako samowola budowlana a więc jak wcześniej wspomniano niesie za sobą konieczność wniesienia opłat legalizacyjnych lub w skrajnym przypadku może nawet grozić nakazem rozbiórki nie mówiąc już o odpowiedzialności karnej osoby dopuszczającej się samowoli.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

W województwie świętokrzyskim szczyt sezonu turystycznego przypada na maj. Z utartego schematu wyłamuje się też łódzkie i mazowieckie, gdzie za sprawą szkoleń, konferencji i wyjazdów integracyjnych hotelarze najwięcej pracy mają dopiero we wrześniu i październiku. Nie zmienia to jednak faktu, że aż w 13 województwach szczyt ruchu turystycznego przypada na miesiące wakacyjne – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Przez najbliższe 5 miesięcy co trzecie łóżko w hotelu, pensjonacie czy innym gościńcu będzie wynajęte. Maj jest tradycyjnie początkiem sezonu hotelowego, a więc także początkiem okresu żniw dla inwestorów, którzy na tym rynku ulokowali swój kapitał.


2015 04 29 wykres 1

 

Nie tylko wakacje

Sezonowość na tym rynku najmocniej widoczna jest w segmencie tzw. pozostałych turystycznych obiektów noclegowych, czyli ośrodków wczasowych, wypoczynkowych i kolonijnych, kempingów, hosteli, kwater prywatnych czy schronisk. Te przeżywają prawdziwy najazd turystów pod koniec czerwca, w lipcu i sierpniu, a w pozostałych miesiącach średnie obłożenie nie przekracza 33%, czyli mniej niż jedno łóżko na trzy jest codziennie wykorzystywane. Oczywiście trzeba pamiętać, że w tym segmencie rynku szara strefa utrudnia dokładną analizę. Warto przytoczyć ostatnie doniesienia Izby Skarbowej z Krakowa, zgodnie z którymi na 100 przebadanych przez nią obiektach, aż w 90 odnotowano brak ewidencji lub zaniżanie liczby udzielonych noclegów.

Na drugim biegunie są hotele, które także poza sezonem starają się przyciągnąć klientów. W efekcie przez większość miesięcy w roku obłożenie w tych obiektach jest większe niż w pozostałych turystycznych obiektach noclegowych. Co więcej, wzmożony sezon trwa od maja do października włącznie. Dopiero od 11 miesiąca roku średnie obłożenie miejsc noclegowych spada poniżej 33%.

Najtłoczniejsza majówka w Świętokrzyskim

W kontekście zbliżającego się weekendu majowego warto zauważyć w województwie Świętokrzyskim maj jest nie tylko początkiem, ale także szczytem sezonu. Dane urzędu statystycznego potwierdzają, że jeśli ktoś chciałby spędzić spokojny weekend w województwie Świętokrzyskim powinien unikać rezerwacji na piąty miesiąc roku, kiedy to średnie obłożenie we wszystkich obiektach noclegowych jest sezonowo najwyższe.

W pozostałych województwach ruch w hotelarskim interesie zaczyna się przeważnie w czerwcu. Największe obłożenie przypadka natomiast najczęściej na lipiec. Aż w 10 województwach właśnie w siódmym miesiącu wypada szczyt sezonu. W kolejnych czterech województwach największy ruch turystyczny przypada na sierpień. W dwóch innych województwach (mazowieckie i łódzkie) pełne ręce roboty hotelarze mają dopiero we wrześniu i październiku. Dane te potwierdzają, że łódzkie i mazowieckie obiekty noclegowe są w przeważającej większości nastawione na klienta biznesowego, który po sezonie wakacyjnym za sprawą konferencji, szkoleń i imprez integracyjnych zgłasza wyższy popyt na usługi hotelowe.

2015 04 29 tabela 1

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

Kupując dziś mieszkanie trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie o ponad 20% niższym niż dwa lata temu. Wszystko za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która obniżyła do historycznego minimum stopy procentowe. W efekcie rata kredytu zaciągniętego na zakup przeciętnej kawalerki w dużym mieście wynosi 547 zł – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w marcu br. osiągnęła poziom 77 pkt, co jest prawie najniższym wynikiem zanotowanym w historii badania. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się co prawda liczyć z kosztem o 0,2% wyższym niż w przed miesiącem, ale już o 10,7% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,2 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 30% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

 

2015 04 27 wykres 1

 

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  • Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  • Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  • Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  • Kredyt udzielany na 30 lat,
  • System rat równych,
  • Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Tańszy jest kredyt, a nie metr

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast niemal się nie zmieniła (wzrost o 0,3% r/r).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Poznań (5,4). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikami na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Bydgoszczy (3,8 tys. zł) i Szczecinie (4,1 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5% w Szczecinie czy Łodzi do 13% w Warszawie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

 2015 04 27 tabela 1

 

Kawalerka za 547 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,11 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,78% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym w połowie marca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,65% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,43%. Jest to najniższy wynik w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 912 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 547 zł, a trzypokojowych lokali 1368 zł miesięcznie.

2015 04 27 wykres 2

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2121 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1414 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 848 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 390 – 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 650 – 680 zł, a trzech około 980 – 1010 zł.

2015 04 27 tabela 2

 

Na horyzoncie głównie podwyżki

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że w kolejnych miesiącach trudno się spodziewać dalszych obniżek stóp procentowych. Ta z początku marca br. była bowiem dwukrotnie większa niż prognozowali ekonomiści, a więc wyczerpała oczekiwania dotyczące łagodzenia polityki monetarnej formułowane względem całego 2015 roku.

Co więc przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 23 kwietnia 2015 r. zarówno kontrakty za 6 jak i za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,61%, a więc jedynie odrobinę niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,65%). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,84%, czyli wyżej niż 23 kwietnia. Z tych notowań wnioskować można, że przez cały 2015 rok kredytobiorcy cieszyć się będą rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, a więc rekordowo niskimi ratami kredytów. Raczej nie ma co liczyć na dalsze obniżanie stóp procentowych przez RPP, a pierwsze podwyżki prawdopodobne są pod koniec 2016 roku. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.

2015 04 27 wykres 3

autorzy: Bartosz Turek, Lion’s Bank; Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Brak ubikacji w 914 tys. mieszkań, a centralnego ogrzewania w 2,6 mln nieruchomości oraz przeludnienie dotykające niemal co drugiego obywatela. Taki jest obraz polskiego mieszkalnictwa płynący ze statystyk zarówno rodzimego jak i europejskiego urzędu statystycznego. Lion’s Bank zebrał dostępne na ten temat informacje, aby odpowiedzieć na pytanie: „jakie jest statystyczne mieszkanie w Polsce?”

Na tle europejskim warunki mieszkaniowe „nad Wisłą” wypadają blado. Na obywatela przypada nad Wisłą 26,3 m kw. Dwukrotnie więcej metrów ma do dyspozycji statystyczny Austriak czy Duńczyk (ponad 50 m kw. per capita), a o dwie trzecie więcej Niemiec (ponad 43 m kw.). Eurostat szacuje ponadto, że statystyczny Polak ma do dyspozycji jeden pokój (dokładnie 1,1), podczas gdy europejska średnia to 1,6 pokoi. Aby osiągnąć taką średnią Polacy musieliby zbudować 7,6 mln mieszkań. Na ile jest to realne? Średnia liczba mieszkań oddawanych do użytkowania w ostatniej dekadzie wynosi niespełna 140 tys. lokali rocznie. Dojście do europejskiego standardu mieszkaniowego zajęłoby w tym tempie 54 lata.

Dla porządku warto powiedzieć, że w statystykach urzędów powszechnie pod nazwą „mieszkanie” rozumiane są wszystkie nieruchomości mieszkalne, a więc zarówno lokale w blokach jak i domy jednorodzinne.

2015 04 23 Wykres 1

Im dalej w las tym więcej drzew

Zagłębienie się w temat budownictwa mieszkaniowego w Polsce nie napawa wcale większym optymizmem. Niby bowiem przeciętne mieszkanie w Polsce ma 73,1 m kw. (stan na 2013 rok), nowe nieruchomości budowane przez deweloperów w 2014 roku miały 60 m kw., a przeciętny dom wybudowany przez osobę fizyczną w 2014 r. miało średnio 140 m kw., czyli nieruchomości tych nie można nazwać klaustrofobicznymi. Niemniej zgodnie z szacunkami Eurostatu aż 45% obywateli mieszka w za małych mieszkaniach, podczas gdy średnia europejska to 17%. Pod tym względem gorzej niż w Polsce jest tylko w Rumunii i na Węgrzech. Szoku można doznać natomiast porównując warunki mieszkaniowe europejskich najemców. Ci w Polsce aż w 73% przypadków (trzy na cztery) mieszkają w za małych lokalach. W tym wypadku żadnym pocieszeniem jest fakt, że gorzej jest w Chorwacji i Rumunii.

Oczywiście można powiedzieć, że w Polsce działania wojenne doprowadziły do zniszczenia sporej części zasobów mieszkaniowych (około 2 mln), a budynków tworzonych po wojnie było co prawda dużo, ale w dużej mierze nie spełniały one zachodnich standardów. Te stosowane obecnie przez europejski urząd zakładają bowiem, że każda kawalerka – o ile jest zamieszkana – jest za mała. Eurostat uważa, że nawet singiel powinien mieć oddzielny pokój dzienny i sypialnię, a rodzina z trójką dzieci może wymagać nawet 5 oddzielnych pokoi. W Polskich realiach trudno będzie do takiego standardu szybko dojść, bo przeciętna miesięczna pensja netto mieszkańca dużego miasta starcza na zakup około 0,5 m kw. mieszkania. Statystyki te potwierdzają, że próżne są nadzieje na zniknięcie z wielkomiejskiego krajobrazu wielkopłytowych blokowisk. Te wciąż stanowią trzon zasobów mieszkaniowych nad Wisłą. Dane GUS sugerują bowiem, że nawet prawie co trzecie mieszkanie w Polsce może znajdować się właśnie w betonowym bloku.

1,4 mln mieszkań wymaga remontu

Kolejny szkopuł w tym, że niedostateczna liczba pokoi nie jest jedynym problemem, z jakim zderzają się Polacy. Poważnym problemem dotykającym rodzime nieruchomości jest zły stan techniczny. Przeciekający dach, zawilgocone lub zaatakowane grzybem ściany i podłogi to problem, z którym boryka się 3,9 mln Polaków (10,1% obywateli) zamieszkujących około 1,4 mln mieszkań. Oznacza to, że remontu wymaga co 10 mieszkanie lub dom „nad Wisłą”. Wbrew pozorom dane Eurostatu sugerują, że nie jest to wcale zły wynik. W grupie 28 krajów unijnych problem ze stanem technicznym nieruchomości dotyka prawie 16% obywateli. Niechlubny prym wiedzie tu Portugalia z wynikiem na poziomie 31,9% (dane za 2013 r.).

W wielu mieszkaniach wciąż brakuje podstawowych instalacji

Budując obraz przeciętnego „M” warto zobaczyć jeszcze jakich instalacji brakuje w rodzimych mieszkaniach. W tej kwestii pomocny okazuje się GUS. Za rok 2013 publikuje on informacje, z których wynika, że w Polsce bez centralnego ogrzewania jest aż 2,6 mln nieruchomości mieszkalnych (19% wszystkich). Do tego bieżącej wody nie ma w 462 tys. mieszkań (3%), a 1,2 mln lokali nie ma łazienki (9%), a w 914 tys. (7%) mieszkań nie ma ubikacji czy raczej spłukiwanego ustępu.

autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

Nie tylko „nad Wisłą” działki rolne drożeją w zastraszającym tempie. Po raz pierwszy w historii akr (ok. 0,4 ha) ziemi w Wielkiej Brytanii został wyceniony na ponad 8 tys. GBP – wynika z danych firmy Knight Frank za I kwartał 2015 roku. Rekord padł dokładnie na poziomie 8059 GBP za przeciętny akr, co przy kursie GBP/PLN na poziomie 5,6 oznacza cenę na poziomie 111,5 tys. zł za ha.

Analitycy Knight Frank podkreślają ponadto, że znacznie wyższe wyceny osiągają duże – ponad 400-ha areały. Za te płacić trzeba przeważnie o połowę więcej niż wynikałoby ze średniej.

Warto podkreślić, że na rynku mieszkaniowym przeważnie działa mechanizm odwrotny, a więc taki zgodnie, z którym to raczej mniejsze nieruchomości są droższe za metr. W przypadku gruntów rolnych to jednak większe parcele pozwalają korzystać z efektów skali, a więc ułatwiają efektywne gospodarowanie. Identyczny mechanizm działa w Polsce, gdzie działki rolne o większym areale są niczym biały kruk. Co więcej to właśnie te działki drożeją najszybciej – wynika z szacunków Lion’s Bank.

Nawet jednak średnia cena brytyjskiej ziemi jest znacznie wyższa niż polskiej. Indeks wartości ziemi rolnej stworzony przez Lion’s Bank sugeruje bowiem, że pod koniec ubiegłego roku za hektar rodzimej ziemi trzeba było płacić przeciętnie 31,5 tys. zł.

I choć pod względem wysokości ceny parceli brytyjska ziemia wyraźnie deklasuje rodzimą, to już pod względem dynamiki zmian cen polska ziemia zdaje się być bezkonkurencyjna na tle innych krajów Europejskich. Jak bowiem wynika z szacunków Lion’s Bank w ciągu 10 lat przeciętny hektar „nad Wisłą” zdrożał o 406%, podczas gdy „na wyspach” progres w analogicznym okresie wyniósł 192%.

Zanim jednak ktoś w celach inwestycyjnych postanowi wejść na rynek gruntów rolnych musi być świadomy, że inwestycja taka jest długoterminowa i obarczona ryzykiem, a fakt, że ziemia drożała w ostatnich latach nie gwarantuje podobnych wyników w przyszłości.

LICZBA TYGODNIA:

518 mln zł

właśnie taką kwotę na odsetkach oszczędzają co miesiąc kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny w złotym. Wszystko dzięki obniżeniu podstawowej stopy procentowej z poziomu 4,75% do 1,5%– wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane ZBP i NBP.

 

Zdjęcie-źródło: Strutt&Parker
źródło: Lion’s Bank

W Polsce za cenę zakupu mieszkania można je wynajmować przez 15 lat. Jest to okres o 10 lat krótszy niż europejska średnia oraz dwa razy krótszy niż w Niemczech – wynika z szacunków Lion’s Bank. Dane te pokazują, że czynsze „nad Wisłą” są relatywnie wysokie w porównaniu do wartości nieruchomości. Gorzej jest tylko w Rumunii, na Węgrzech i w Czarnogórze.

W jaki sposób porównać koszt najmu pomiędzy krajami? W każdym z nich mamy przecież do czynienia z różnymi stawkami wynagrodzeń i zupełnie inne pieniądze płaci się za najem czy zakup „dachu nad głową”. Z pomocą przychodzi informacja o tym jak długo można wynajmować mieszkanie za cenę jego zakupu – innymi słowy jak długi jest okres, w ciągu którego suma zapłaconych czynszów zrówna się z wartością wynajmowanej nieruchomości. Jeśli okres ten jest długi – powinno to cieszyć najemców, ponieważ najem może okazać się bardziej opłacalny niż zakup. Gdy okres jest krótki, jest to dobra informacja dla inwestorów, ponieważ potencjalnie oznacza krótki okres zwrotu pieniędzy wydanych na zakup mieszkania na wynajem.

Średnio w Europie kwota potrzebna do zakupu nieruchomości wystarczyłaby na 26 lat wynajmowania – wynika z obliczeń Lion’s Banku, bazujących na danych portalu Global Property Guide. W Polsce jest to niecałe 15 lat, co daje Polsce czwarte miejsce (na 31) i plasuje nasz kraj w gronie o najdroższym najmie. Gorzej stawki najmu w porównaniu do cen zakupu wypadają tylko w Rumunii, na Węgrzech i w Czarnogórze.

Na wynik wpływają dwa czynniki –wartość nieruchomości oraz wysokość czynszów najmu. W analizie nie uwzględniono zmian cen w czasie oraz inflacji. Dla zachowania porównywalności wzięto ponadto pod uwagę stawki za nieruchomości premium o powierzchni 120 m kw. zlokalizowanych w centrach stolic. Za zakup tego rodzaju nieruchomości trzeba zapłacić „nad Wisłą” około 1,2 mln zł, a miesięcznie najemca takiej nieruchomości musi wydać prawie 6,7 tys. zł.

Za cenę zakupu można wynajmować przez całe życie

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na terenie księstwa Monako. Tam za cenę zakupu modelowej nieruchomości można wynajmować ją prawie całe życie. Najemcy mogą tu cieszyć się najatrakcyjniejszym poziomem czynszu, którego suma dopiero po prawie 66 latach zrówna się z wartością nieruchomości. Diabeł jak zawsze tkwi jednak w szczegółach. Księstwo jest bowiem miejscem o najwyższych w Europie cenach nieruchomości na co wpływ może mieć fakt, że jest to raj podatkowy. Dane portalu GPG sugerują, że za apartament o powierzchni 120 m kw. trzeba tam zapłacić równowartość ponad 21 mln zł. Miesięczny czynsz najmu tak drogiej nieruchomości można szacować na „tylko” 27 tys. zł.

Tanio jest też w Austrii i na Cyprze

Kolejnymi krajami, gdzie poziom czynszu może faworyzować najem nad zakupem nieruchomości, są Austria i Cypr. W krajach tych suma czynszów zrównałaby się z wartością nieruchomości dopiero po odpowiednio 46 i 42 latach.

W centrum Wiednia zakup lokalu o podwyższonym standardzie i powierzchni 120 m kw. to wydatek rzędu 1,3 mln euro (równowartość 5,2 mln zł). Czynsz najmu w przypadku modelowej nieruchomości wynosi natomiast 2,3 tys. euro miesięcznie (około 9,2 tys. zł) – stosunkowo niewiele w porównania do bardzo wysokiej ceny zakupu. Należy podkreślić, że takie stawki i mała opłacalność zakupu na wynajem panują tylko w centrum Wiednia. Poza centrum rentowność wynajmu mieszkań na są już znacznie wyższe, a w austriackim Grazu nawet zbliżają się do poziomów polskich (w przypadku najmniejszych, a więc też najbardziej zyskownych lokali).

2015 04 14 wykres 1

Inaczej jest w Nikozji, gdzie ceny apartamentów w centrum są nawet niższe niż w Warszawie. Dane portalu GPG sugerują, że za 120 metrowy apartament trzeba zapłacić równowartość niespełna 1 mln zł. Na najem takiej nieruchomości trzeba za to wyasygnować co miesiąc mniej niż równowartość 2 tys. zł – ponad trzykrotnie mniej niż w przypadku modelowego lokalu na warszawskim Śródmieściu.

W gronie krajów o niskiej opłacalności zakupu mieszkań na wynajem ciekawym przykładem jest także Francja, gdzie regulacje prawne utrudniają podnoszenie czynszów. W efekcie są one na relatywnie niskim poziomie w porównaniu do wysokich – z punktu widzenia polskich zarobków – cen zakupu. Za modelowy apartament w centrum Paryża trzeba zapłacić równowartość 6,6 mln zł, a miesięczna stawka czynszu najmu to niecałe 16 tys. zł. Cena zakupu modelowego lokalu jest więc ponad 5 razy wyższa niż w centrum Warszawy, a czynsz „tylko” 2-3 razy wyższy niż „nad Wisłą.

Najdroższa trójka to Rumunia, Węgry i Czarnogóra

Na przeciwnym biegunie plasują się takie kraje jak Rumunia, Węgry i Czarnogóra. Suma płaconych czynszów zrównałaby się tam bowiem z ceną nieruchomości w ciągu odpowiednio od 12,9 do 13,3 lat. Oznacza to, że w krajach tych najem jest relatywnie drogi w porównaniu z cenami nieruchomości. W Budapeszcie zakup lokalu o powierzchni 120 m kw. to wydatek rzędu 735 tys. zł, a identyczną nieruchomość można wynająć za 4,6 tys. zł. W Bukareszcie modelowy lokal kosztuje nabywcę 740 tys. zł, a najemcę prawie 4,8 tys. zł miesięcznie. Podobnie jest w Podgoricy, gdzie za 120-metrowy lokal w centrum trzeba zapłacić przy zakupie około 670 tys. zł, a wynająć go można za 4,2 tys. zł miesięcznie.

Niemcy są dwa razy tańsze niż Polska

W kontekście cen najmu warto też zwrócić uwagę na sytuację u naszych zachodnich sąsiadów. W Niemczech bowiem więcej niż jeden obywatel na trzech to najemca. Dla porównania w Polsce odsetek najemców to zaledwie 4,2% – wynika z danych Eurostatu. Szacunki Lion’s Bank pokazują, że różnice w popularności najmu są w tym wypadku uzasadnione. W Niemczech bowiem okres, po którym suma zapłaconego czynszu zrówna się z wartością nieruchomości wynosi aż 30 lat, a więc jest dwukrotnie dłuższy niż w Polsce. Najem jest więc w Niemczech wyraźnie tańszym rozwiązaniem niż zakup. Spójrzmy na konkretne dane. Za modelowy lokal w centrum Berlina nabywca musiałby zapłacić niecałe 2 mln zł, czyli prawie dwa razy więcej niż w Polsce. Z drugiej jednak strony najem berlińskiego apartamenty kosztowałby 5,5 tys. zł miesięcznie, co jest stawką niższą niż w przypadku podobnego lokalu w centrum Warszawy – wynika z danych GPG. Powodem może być wcześniej wspomniana wysoka podaż mieszkań na wynajem „za Odrą”. Powoduje ona, że w Niemczech stawki czynszu są znacznie bardziej atrakcyjne w relacji do cen zakupu niż w Polsce.

fota (300 DPI, 1024 PNG)autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

Dom o powierzchni 10 m kw. czy metr apartamentu za ponad 400 tys. zł – to nie żart, tylko oferty na jakie trafił Lion’s Bank szukając najbardziej niecodziennych ofert sprzedaży nieruchomości.

Podobno każda nieruchomość jest inna – nawet porównując dwa mieszkania w jednym bloku można znaleźć pomiędzy nimi różnice, mimo że często są do siebie bardzo podobne. Proszę jednak znaleźć oferty podobne do tych z listy 10 niecodziennych nieruchomości, które można kupić, przygotowanej przez Lion’s Bank. Należy podkreślić, że choć lista ta powstała z okazji Prima Aprilis, to oferty są prawdziwe.

  1. Monaco One

Listę otwiera nieruchomość, która najpewniej przebojem wejdzie na pierwsze miejsce w rankingu najdroższych apartamentów na świecie. Chodzi o penthouse zajmujący pięć najwyższych pięter w budynku Tour Odeon w Monako. Sam budynek mierzy 170 metrów (49 pięter). Jest to pierwszy wieżowiec wybudowany na terenie Księstwa od 1980 roku, kiedy to Książę Rainier III podpisał dekret zakazujący wznoszenia wieżowców z uwagi na projekt budowy polderów, które miały powiększyć powierzchnię tego kraju. Jego syn, obecny władca, Albert II zniósł ten zakaz. W efekcie powstał jeden z najdroższych apartamentowców świata.

Tour Odéon, źródło wikipedia, fot ODEONTour Odéon, źródło: wikipedia, fot. ODEON

Na samym szczycie nowego budynku znajduje się 5 – kondygnacyjny penthouse o powierzchni 3,3 tys. m kw. Składa się on z 5 sypialni, 3 łazienek, sali kinowej i basenu ze zjeżdżalnią usytuowaną na zewnątrz elewacji, co czyni z tego apartamentu zupełny unikat. Atutami inwestycji są też panoramiczne okna, wysoki standard wykończenia, system „inteligentnego domu”, a także możliwość skorzystania z całodobowej usługi concierge, limuzyny, centrum SPA, sali gimnastycznej, siłowni, basenu i serwisu sprzątającego. Cena? Penthouse na szczycie wieży wyceniony został na co najmniej 300 mln EUR (ponad 1,2 mld zł). Jeśli faktycznie zostanie za taką kwotę kupiony, to na liście najdroższych apartamentów wyprzedzi dotychczasowego rekordzistę – apartament w budynku Hyde Park One w Londynie, który został w 2014 roku sprzedany za około 700 mln zł, a więc prawie o połowę mniej niż wycena najdroższego apartamentu w Tour Odeon.

Penthouse w Tour Odeon, źródło Tour Odéon Monaco2

 

Penthouse w Tour Odeon, źródło: Tour Odéon Monaco

  1. Dracula zaprasza

Co może zaskakiwać, nieruchomość o znacznie barwniejszej historii można kupić za znacznie mniejszą kwotę. Zamek w Branie, bo o niego chodzi, zgodnie z plotką krążącą po rynku nieruchomości od dłuższego czasu szuka nowego właściciela. Co prawda nie ma nigdzie oficjalnej oferty, ale mnogość publikacji na ten temat wydaje się potwierdzać, że spadkobiercy są gotowi pozbyć się tego zabytku, a interesuje ich kwota 80 mln USD (równowartość 305 mln zł). Propozycja jest o tyle ciekawa, że jest to jeden z najbardziej znanych zamków na świecie. Wszystko za sprawą wampira, którego znają chyba wszyscy – Hrabiego Drakuli. Ten, gdyby wierzyć prozie Brana Stokera, traktował bowiem zamek w Branie jako swoją rezydencję. Trudno się temu wyborowi dziwić, ze względu na dogodną lokalizację. Doceniono ją już w 1212 rok (początki warowni), a zamek powstał na 60 metrowej skale, z której można było kontrolować trakt między Transylwanią i Wołoszczyzną.

Zamek w Branie, źródło Bran CastleZamek w Branie, źródło: Bran Castle

  1. Zamek nie musi być duży

Kolejny przykład potwierdza, że zamków także nie ominęła miniaturyzacja. W 1842 roku, w hrabstwie Worcester, wzniesiono bowiem warownię, której powierzchnia użytkowa to niespełna 73 m kw. W zamku znajdują się dwie sypialnie, pokój dzienny oraz ośmioboczna trzypiętrowa wieża, na której szczycie znajduje się wyjście na taras. Obiekt jest w bardzo dobrym stanie, a cena ofertowa to 250 tys. GBP (równowartość około 1,4 mln zł).

Arley Tower, Bewdley, Worcestershire, cena ofertowa 250  tys. GBP, źródło Knight Frank

Arley Tower, Bewdley, Worcestershire, źródło Knight Frank

  1. Dom na kurzej łapce

Pozostając w tematyce baśniowej warto przypomnieć ofertę sprzedaży niemal nowego domu (z 2013 r.) w okolicach Siedlec. Na pierwszy rzut oka trudno nie ulec wrażeniu, że jest to bajkowa chatka na kurzej łapce. Dom ten o powierzchni 16 m kw. wzniesiono na wysokości drugiej kondygnacji, a jako budulec posłużył kamień sprowadzony z Turcji. Pokryty strzechą dom jest ogrzewany kominkiem, posiada aneks kuchenny i łazienkę z prysznicem. Działka, na której znajduje się ten dom ma powierzchnię 1,3 ha, z czego 1 ha zajmuje las, a pozostałe 3 tys. metrów stanowi ogrodzona działka budowlana, na której można zbudować pełnowymiarowy dom jednorodzinny. Właścicielem tej nieruchomości można się stać za 499 tys. zł.

Dom w okolicy Siedlec, woj. mazowieckie, cena ofertowa 399 tys. zł, źródło siedlce.wsn.plDom w okolicy Siedlec, woj. mazowieckie, cena ofertowa 499 tys. zł, źródło: siedlce.wsn.pl

Cena na poziomie 499 tys. zł jest póki co najniższa na liście 10 niecodziennych nieruchomości, które można kupić. Cała parcela jest duża, ale istniejący na niej dom niewielki – dlatego w przeliczeniu na metr domu cena ofertowa wynosi ponad 30 tys. zł.

  1. Metr na wagę złota

Wynik ten mógłby zostać uznany za śmiesznie niski przez przeciętnego nabywcę mieszkania w Hongkongu. Tam to bowiem, w związku z ograniczoną powierzchnią tego regionu autonomicznego, każdy metr jest na wagę złota. Potwierdzają to dane formy Savills, która szacuje, że średnia cena mieszkania wynosi tam wynosi około 300 – 400 tys. zł za metr kwadratowy. W efekcie w Hongkongu można znaleźć zaledwie kilku czy kilkunastometrowe mieszkania, w których często mieszka więcej niż jedna osoba. Przykład? Międzynarodowa firma zajmująca się pośrednictwem – Century21 – szuka nabywcy na kawalerkę o powierzchni 11,1 m kw. za 15 mln hongkońskich dolarów, czyli 7,32 mln złotych. Cena jednego metra wynosi więc aż 656 293,18 zł. Dość powiedzieć, że standard tej nieruchomości nie należy do najwyższych.

Hongkong kawalerka 11 m kw. za 15 mln HKD, źródło Century21Hongkong kawalerka 11 m kw. za 15 mln HKD, źródło Century21

  1. Mały na kółkach, na trzy litery…

Pozostając w sferze minimalistycznej warto też wspomnieć o kilkunastometrowych domach. Te mają sporą rzeszę zwolenników w USA – niekoniecznie ze względu na niską cenę zakupu i niskie koszty utrzymania. Dla wielu osób kilkunastometrowy dom na kółkach to styl życia – pozwala ograniczyć wpływ na środowisko naturalne i ułatwia zmianę miejsca zamieszkania, gdy obecne się już znudziło.

Takie domy dostarcza m.in. firma Tumbleweed z Colorado. Specjalizuje się ona w projektowaniu i budowaniu niewielkich domów (do 80 m kw.). Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się jednak te mobilne o powierzchniach od 10 do 16 m kw. Nie przeszkadza to wcale w upchnięciu na tej skromnej powierzchni dwóch antresol – sypialni, przestrzeni dziennej, kuchni, łazienki z prysznicem, a nawet niewielkiego ganku. W stanie „pod klucz” cena mobilnych domów wynosi przeważnie 30 – 40 tys. dolarów, a wraz z pełnym wyposażeniem o około 10 – 20 tys. USD więcej.

Projekt The Elm, mobilny dom o powierzchni 10,8 m kw., koszt około 35 tys. USD, źródło TumbleweedProjekt „The Elm”, mobilny dom o pow. 10,8 m kw., koszt około 35 tys. USD, źródło Tumbleweed

  1. Własna wioska i góry

Minimalista nie odnalazłby się natomiast przy kolejnej propozycji z listy stworzonej przez Lion’s Bank, bo i jest się gdzie tam zgubić. W hrabstwie Inverness (Szkocja) do nabycia jest bowiem posiadłość o powierzchni aż 2770 ha (27,7 kilometrów kwadratowych). Składa się ona z rezydencji, 8 mniejszych domów, łąk, wzgórz, wrzosowisk, lasu. Firma pośrednicząca przy sprzedaży tej nieruchomości (Strutt&Parker) informuje, że właściciele czekają na oferty w kwocie przekraczającej 5,25 mln funtów (prawie 30 mln zł).

Invenresshire, Szkocja, źródło Strutt&ParkerInvenresshire, Szkocja, źródło Strutt&Parker

  1. Dom na palach

W cieplejszym – tropikalnym klimacie – rezydencja wygląda zupełnie inaczej. Przykładem może być wakacyjny dom o powierzchni 300 m kw. na wyspie w zatoce tajlandzkiej. Dom jest jedną z 27 nieruchomości wzniesionych w luksusowym kompleksie. Na wyspie znajduje się spa, plażowe centrum jogi, centrum sportów wodnych oraz restauracja serwująca potrawy kambodżańskiej kuchni. Cena to 1,5 mln dolarów, czyli około 5,6 mln zł.

Dom, Kambodża, źródło CBREDom, Kambodża, źródło CBRE

  1. Własny gaj oliwny za kilka tysięcy złotych

Szukając relaksu w przyjemnej aurze, ale za znacznie niższe pieniądze warto rozejrzeć się za okazjami na portugalskim rynku nieruchomości. Tam to bowiem można znaleźć działki w niezwykle przystępnych cenach, a warto pamiętać, że w Portugalii nawet zimą śnieg to rzadkość.

Jeśli wierzyć ofertom zamieszczonym na portalu Casa Sapo, to za 2 tys. euro można stać się właścicielem działki o powierzchni 3 750 m kw. Do działki jest dobry dojazd, a na jej terenie znajdują się drzewa oliwne i migdałowce. Lokalizacja? 4 km od zapory Alqueva.

Gaj oliwny w Portugalii, źródło casasapo.ptGaj oliwny w Portugalii, źródło casasapo.pt

  1. Do lekarza… tylko helikopterem

Na niczym niezmącony przez sąsiadów spokój mogą natomiast liczyć nabywcy kolejnej niecodziennej nieruchomości. Chodzi o wyspę Tanera Mor w Szkocji. Za 1,95 mln funtów (około 11 mln złotych) można stać się właścicielem wyspy o powierzchni 324 hektarów położonej na północno-zachodnim wybrzeżu Szkocji (Hebrydy Wewnątrzne). W cenie jest hodowla łososi, kilka domów przeznaczonych na wynajem dla turystów, szkoła żeglarska, kawiarnia i budynek przeznaczony na urząd pocztowy. Oczywiście nie ma tu sklepów, a najbliższy jest w Ullapool (25 mil), gdzie trzeba dopłynąć łodzią. W przypadku sytuacji nagłych jedynym szybkim sposobem na dotarcie na stały ląd jest helikopter – oczywiście, gdy nie ma akurat sztormu.

Tanera Mor, Szkocja, źródło SavillsTanera Mor, Szkocja, źródło Savills

autor: Bartosz Turek, Lion’s Bank

 

 

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...