sobota, Październik 19, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Open Finance"

Open Finance

Coraz więcej wskazuje na to, że zbliża się przełamanie na rynku mieszkaniowym. Ceny transakcyjne w największych miastach przestały rosnąć, co może oznaczać, że za kilka miesięcy zaobserwujemy początek okresu spadkowego.

942,64 pkt wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych. Pierwsze notowanie indeksu obejmujące dane z 2019 r. to miesięczny spadek o ok. 2 proc., do poziomu sprzed pięciu miesięcy. W związku z wcześniejszymi dynamicznymi wzrostami cen, rok do roku indeks nadal notuje spory wzrost – o prawie 15 procent.

Indeks Cen Transakcyjnych jest wskaźnikiem obrazującym ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wyliczamy go na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc odwzorowaniem tego, co realnie dzieje się na rynku.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Roczny 15-proc. wzrost indeksu jest odzwierciedleniem dynamicznych wzrostów cen z ubiegłego roku, ale ostatnie miesiące były już okresem wahań raz w jedną, raz w drugą stronę. Prawdopodobnie oznacza to zbliżający się koniec trendu wzrostowego. Trudno się jednak spodziewać spektakularnych spadków cen. Mający nadzieję na inwestycyjne okazje mogą się przeliczyć. Dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe, dalszy rozwój rynku najmu i wysokie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny nie pozwolą na to, by ceny spadły o kilkanaście procent w ciągu roku. Prawdopodobnie obniżki będą niższe.

Zobacz też:

Aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym maleje

Warszawa znów poniżej 8 tys. zł za mkw.

7 957 zł to aktualna średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie. Stolica pozostaje oczywiście najdroższym dużym miastem w kraju, acz najnowszy odczyt jest pierwszym od połowy ubiegłego roku poniżej 8 tys. zł. Dzięki dynamicznym wzrostom stawek z poprzednich kwartałów, rok do roku notujemy w Warszawie wzrost cen o 13 procent.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 952 zł 16,9%
Gdańsk 6 665 zł 20,9%
Kielce 4 156 zł 6,7%
Kraków 7 100 zł 22,2%
Łódź 5 071 zł 10,3%
Poznań 6 301 zł 8,3%
Rzeszów 5 474 zł 14,7%
Szczecin 5 679 zł 17,5%
Warszawa 8 187 zł 16,0%
Wrocław 6 402 zł 5,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Drugim najdroższym miastem jest Kraków (7140 zł za mkw.), a za nim blisko siebie Poznań, Gdańsk i Wrocław (ok. 6,6-6,7 tys. zł za mkw.). Za ok. 5 tys. zł lub taniej metr kwadratowy mieszkania kupić można m.in. w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Częstochowie czy Radomiu. Analizując ceny transakcyjne należy pamiętać, że specyfika każdego z rynków jest inna. Przykładowo w Warszawie nowe mieszkania są średnio droższe od używanych (mowa o cenie transakcyjnej) o 5 proc., w Lublinie i Poznaniu o 13-15 proc., Łodzi 25 proc., a Katowicach – aż 43 proc.

Wynika to ze stanu dostępnych na rynku mieszkań. W stolicy Górnego Śląska duża część lokali z drugiej ręki to nieruchomości w przeciętnym co najwyżej stanie, wymagające wkładu finansowego. Niektóre są dodatkowo zlokalizowane w mało popularnych miejscach, co jeszcze obniża ich wartość. Na tym tle nowe mieszkania się wyróżniają, stąd duża dysproporcja w stawkach za metr kwadratowy.

 Zobacz też:

Niższe opłaty z tytułu uwłaszczenia, czyli o kolejnych zmianach w prawie

Co z kredytami hipotecznymi?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ma ogromne znaczenie dla tego, co dzieje się w mieszkaniówce. Póki co nadal jest ona dobra, choć banki od około dwóch lat mówią o zaostrzaniu polityki kredytowej. W praktyce zapowiedzi te przekładają się jedynie na to, że jeśli ktoś przez ostatnie dwa lata nie dostał podwyżki, to może pożyczyć o około 5-10 proc. mniej. Nie jest to więc sytuacja alarmująca i pokazuje jedynie delikatny sceptycyzm banków wobec hossy mieszkaniowej. Co więcej, jeśli wierzyć w dane podawane przez GUS, to płace Polaków rosną w ostatnim czasie bardzo dynamicznie (nawet o 6-7 proc. w skali roku). Jeśli więc ktoś w ostatnim czasie dostał podwyżkę, to najpewniej może dziś pożyczyć więcej niż przed dwoma laty. Problemem wciąż pozostaje konieczność posiadania wkładu własnego (minimum 10 proc. ceny kupowanego lokum). To on stanowi najczęściej ważną barierę dla osób chcących kupić mieszkanie z pomocą kredytu.

Sytuację należy jednak bacznie monitorować, bo złą informacją dla rynku hipotecznego w Polsce może być nałożenie dodatkowych kosztów na banki w formie wyższych składek na fundusz wsparcia kredytobiorców. Oczywiście koszty te banki przerzucą w dużej mierze na klientów. Skutkiem będzie prawdopodobnie wzrost marż kredytowych, co negatywnie odbije się na popycie na nie.

Wciąż nie musi to jednak oznaczać problemów na rozgrzanym dziś rynku mieszkaniowym, a to ze względu na napływ gotówki osób, dla których zyski z lokat na poziomie 1 proc. w skali roku okażą się niewystarczające. Mówimy o niebagatelnych kwotach. Na lokatach Polacy trzymają bowiem prawie 280 miliardów złotych, a kolejne prawie 460 miliardów spoczywa na rachunkach bieżących. Warto mieć świadomość, że wzorem podatku bankowego, składki na nowy fundusz wsparcia kredytobiorców mogą też doprowadzić do obniżenia się i tak już rachitycznie niskiego oprocentowania lokat bankowych. To natomiast bezpośrednio w ostatnich latach wpływało na popyt inwestorów chcących kupić mieszkania na wynajem.

 

Autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker, Bartosz Turek, Open Finance. Mat. prasowy

Fundusz wsparcia kredytobiorców kosztować może banki około 2-3 mld złotych rocznie – wynika z szacunków Open Finance. Koszty te paradoksalnie pewnie znowu pokryją przede wszystkim posiadacze lokat.

Parlament znowu podjął pracę nad prezydenckim projektem nowelizacji ustawy o wsparciu kredytobiorców. Chodzi o mechanizm dzięki, któremu osoby, które popadły w finansowe kłopoty mogą liczyć na pomoc w spłacie rat kredytów. Nowelizacja zakłada łatwiejszy dostęp do systemu wsparcia oraz znacznie hojniejsze wypłaty (szczegóły poniżej). Mało tego, pieniądze wpłacane przez banki, mają być wykorzystywane do konwersji kredytów walutowych na złotowe.

O co chodzi? Jeśli na przykład ktoś ma do spłacenia równowartość 400 tysięcy złotych, ale we franku szwajcarskim, to bank może zmienić ten dług na 300 czy 350 tysięcy złotych kredytu w rodzimej walucie. Umorzoną część bank ma dostać z powrotem z funduszu, na który wcześniej się złożył. Mechanizm ten ma doprowadzić do szybszego pozbycia się walutowych kredytów mieszkaniowych z systemu bankowego.

Zobacz też:

Dolar najdroższy od prawie dwóch lat

Koszty zostaną przerzucone na klientów

Efekt jest więc taki, że na banki może zostać nałożona dodatkowa danina tak jak 3 lata temu było to z podatkiem bankowym. Porównanie nieprzypadkowe, bo efekt nowych regulacji może być podobny. Przypomnijmy, że w 2016 roku bezpośrednio po wprowadzeniu nowej daniny banki wyraźnie obniżyły oprocentowanie lokat. I tak na przykład w listopadzie 2015 roku przeciętna bankowa lokata była oprocentowana na 1,8% w skali roku. Już w okresie prac nad podatkiem bankowym (wprowadzonym w życie w lutym 2016 r.) oprocentowanie depozytów zaczęło się obniżać. W efekcie w czerwcu za przeciętny depozyt banki płaciły tylko 1,5%. Wyraźny odpływ pieniędzy z depozytów podbił jeszcze w kolejnych kilku miesiącach przeciętne oprocentowanie depozytów, ale był to efekt krótkotrwały.

Najłatwiej obarczyć kosztami ciułaczy

Można zapytać dlaczego to deponenci dostali po kieszeni, a nie posiadacze kredytów skoro podatek naliczany jest od aktywów banku, czyli między innymi kredytów? Powód jest prosty – banki nie mogły zmienić marż milionów kredytów już udzielonych. Musiały poszukać pieniędzy na podatek gdzieś indziej. Mogły podrożeć nowo udzielane kredyty, ale tych w całej masie już spłacanych długów było relatywnie mało, a więc i efekt był skromny. Można też było podnieść opłaty i prowizje bankowe, ale też – co okazało się najprostszym rozwiązaniem – obniżyć oprocentowanie lokat.

Bieg po wyższy procent

Nowelizacja prawa proponowana przez Prezydenta może więc dać efekty zbliżone do tych sprzed ponad trzech lat. Skupmy się na kwestiach najbliższych domowym budżetom. Jeśli oprocentowanie lokat spadnie, to znowu miliardy trzymane przez Polaków w bankach zaczną stopniowo z rachunków odpływać. Jedni pieniądze po prostu wydadzą stymulując konsumpcję, a więc i dynamikę wzrostu PKB. Inni zaczną gorączkowo szukać solidniejszych zysków niż 10 – 12 złotych odsetek z rocznej lokaty założonej na tysiąc złotych. Kierunki są w miarę łatwe do przewidzenia. Jeszcze więcej osób kupi obligacje skarbowe, mieszkania na wynajem, jednostki mniej ryzykownych funduszy inwestycyjnych czy złoto.

Motywacja jest oczywista – na przykład wynajem daje zarobić nawet kilka razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Oczywiście tam gdzie wyższy zysk, tam też wyższe ryzyko. Dane NBP pokazują jednak, że strumień gotówki trafiającej na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, wzbierał w ostatnich latach bardzo wyraźnie, a malał gdy oprocentowanie rosło.

Podobnie jest z obligacjami skarbowymi, które są bezobsługowe i mniej ryzykowne niż mieszkania. Na papierach skarbowych można zarobić mniej niż na wynajmie, ale też trochę więcej niż na bankowych lokatach. Ostatnie lata potwierdzają, że popyt na detaliczne papiery skarbowe eksplodował wraz z wyraźnym pogorszeniem atrakcyjności bankowych depozytów.

Umorzenie może nie wystarczyć

W kontekście nowelizacji ustawy warto też pamiętać, że propozycja Prezydenta oznacza dla kredytobiorców zmianę ryzyka walutowego i ryzyka szwajcarskiej stopy procentowej na ryzyko rodzimej stopy procentowej. Aby dokładnie wytłumaczyć o co chodzi i jakie konkretnie mogą być tych mechanizmów konsekwencje, musimy wejść w buty kredytobiorcy.

Przeczytaj także:

Scoring bankowy – co warto o nim wiedzieć?

Przyjmijmy że przez kolejne 15 lat muszę oddać do banku 400 tysięcy złotych kredytu mieszkaniowego, ale we franku szwajcarskim. Dziś moja rata wynosi 2,3 tys. złotych, bo oprocentowanie długu wynosi przeciętnie tylko około 0,5%. Gdybym taki sam dług spłacał w rodzimej walucie, to moja rata wyniosłaby około 3 tys. zł miesięcznie. Powód jest prosty – oprocentowanie nowo udzielanych kredytów złotowych wynosi dziś około 4,4%. Bank musiałby więc umorzyć ponad 90 tys. zł, aby rata kredytu złotowego była na poziomie dotychczasowej raty w helweckiej walucie. Ale uwaga! konwersja kredytu na złote też nie jest dla frankowiczów rozwiązaniem idealnym – szczególnie dziś, gdy stopy procentowe są w Polsce na rekordowo niskim poziomie. Ich nieuchronny wzrost oznaczać będzie przecież także wzrost miesięcznej raty.

Co zakłada prezydencka nowelizacja?

Projekt nowelizacji ułatwia dostęp do pieniędzy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Oryginalnie wpisano w ustawę dość restrykcyjne warunki, które trzeba spełnić, aby otrzymać pieniądze. Dziś kredyt musi pochłaniać ponad 60% miesięcznych dochodów. Gdyby tego było mało, to zarobki po potrąceniu rat nie mogą w 2019 roku przekraczać 529 złotych na osobę (w przypadku singli 701 złotych). Do tego kredytobiorca nie może mieć innych nieruchomości mieszkalnych, ani być najemcą. Dopiero wtedy można się ubiegać o nieoprocentowane wsparcie w kwocie 1500 złotych wypłacanych przez 18 miesięcy. Pieniądze te trzeba potem zwrócić. Po dwóch latach karencji ma się na to 8 lat.

Prezydent proponuje liberalizację tych zasad. Wystarczyć ma więc, aby rata pochłaniała ponad połowę dochodów, a budżet domowy po potrąceniu rat ma opiewać na nie więcej niż 1058 zł miesięcznie na głowę w rodzinach i 1402 zł w przypadku singli. Wzrosnąć ma też kwota wsparcia – do 2 tys. złotych otrzymywanych przez 3 lata. Spłatę trzeba podjąć dopiero po dwóch latach od ostatniej wypłaty wsparcia. Potem na zwrot pieniędzy jest 12 lat. Terminowo regulując zobowiązania można liczyć na umorzenie pożyczki po wpłaceniu setnej raty.

Całkowicie nowym narzędziem ma być pożyczka w kwocie 72 tys. złotych, którą można wykorzystać przy spłacie kredytu w momencie sprzedaży nieruchomości. Chodzi oczywiście o sytuacje, w których przy sprzedaży lokalu okazuje się, że wartość mieszkania jest niższa niż wartość zabezpieczenia. Z wpłat na fundusz konwersji mają być zwolnione banki w postępowaniu naprawczym. Ustawa ma wejść w życie już 1 lipca 2019 roku.

Bartosz Turek, analityk Open Finance

Jak wynika z danych GUS, w III kwartale 2018 r. inwestycje firm były jednym z głównych kół zamachowych polskiej gospodarki i wzrosły o blisko 10 proc. w porównaniu do ubiegłego roku[1]. To oznacza, że mamy dobrą koniunkturę i warunki sprzyjające rozwojowi biznesu. Aby jednak przedsiębiorcy mogli w pełni wykorzystać ten potencjał, często muszą posiłkować się zewnętrznym źródłem finansowania, najczęściej w postaci kredytu. Problem jednak polega na tym, że nie każde przedsiębiorstwo dostanie go „od ręki”. W najcięższej sytuacji są biznesy od niedawna obecne na rynku. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, jak zadbać o zdolność kredytową firmy i przygotować się do rozmów z kredytodawcą, by skutecznie zwiększyć szanse na przyznanie dodatkowych funduszy w 2019 roku.

Coraz więcej małych firm decyduje się na kredyt

Mikrofirmami polska gospodarka stoi. Stanowią one aż 96 proc. wszystkich przedsiębiorstw działających w naszym kraju i stosunkowo rzadko korzystają z dodatkowych środków w celach inwestycyjnych[2]. Pozyskane fundusze częściej służą im do prowadzenia bieżącej działalności czy zwiększania jej skali. Potwierdza to badanie Związku Banków Polskich z 2018 r.[3]. Ponad połowa średnich i 42 proc. mikro- oraz małych firm korzystała z kredytów w rachunku bieżącym lub z salda debetowego. Na kredyt inwestycyjny zdecydowało się co 3 średnie i co 8 mikro- i małe przedsiębiorstwo. Większe zainteresowanie zewnętrznym finansowaniem przedsiębiorców zauważają także eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, którzy w III kwartale 2018 r. pośredniczyli w udzieleniu firmom kredytów o łącznej wartości 744,18 mln zł, co oznacza wzrost o 22 proc. w porównaniu do analogicznego okresu z ubiegłego roku. – W ostatnich latach po dodatkowe środki coraz chętniej ubiegają się już nie tylko duże przedsiębiorstwa, ale także mniejsze firmy, co jest także odzwierciedleniem większej dostępności kredytów firmowych. Fundusze pozyskane z kredytu nie tylko ułatwiają prowadzenie bieżącej działalności i utrzymanie płynności finansowej, ale także pozwalają na rozwój, np. poprzez zwiększenie zatrudnienia, poszerzenie zakresu działania czy ekspansję na nowych rynkach zbytu. Jest to często niezbędne, by przedsiębiorstwo mogło szybko reagować na zmiany rynkowe i osiągać przewagę nad konkurencją – mówi Marcin Kopciara, ekspert ZFPF, Open Finance.

Trudniej o kredyt firmom, które dopiero startują

Mimo że, jak pokazują dane ZFPF, wzrasta odsetek firm korzystających z kredytów, a banki w ostatnich latach złagodziły swoją politykę wobec firm potrzebujących takiego wsparcia, to nic nie zapowiada, by w 2019 r. mikroprzedsiębiorcom miało być łatwiej o kredyt. Gdy firma prosperuje na rynku długo, ma na nim ugruntowaną pozycję i posiada historię kredytową, najlepiej pozytywną, ma tym samym łatwiejszą drogę w ubieganiu się o finansowanie. W trudniejszej sytuacji są „młode” przedsiębiorstwa, które mają niewielkie i nieregularne przychody. – Nie wszystkie banki udzielają kredytów firmom, które od niedawna działają na rynku. Często jednym z warunków przyznania finansowania, jest prowadzenie biznesu przez przynajmniej 6 lub 12 miesięcy. Inną istotną kwestią są dochody firmy oraz to, czy spłaca ona na bieżąco swoje zobowiązania np. wobec ZUS. Niekiedy liczy się także forma opodatkowania i to, czy amortyzujemy środki trwałe w firmie. Choć obniża to podatki, to może także utrudnić przedsiębiorcy zaciągnięcie kredytu – mówi M. Kopciara.

Terminowe płatności pomogą w uzyskaniu kredytu

Przedsiębiorca, który prowadzi firmę krótko, ale chce uzyskać finansowanie na rozwój lub bieżącą działalność, może poprawić swoją zdolność kredytową. Jednym ze sposobów jest zadbanie
o pozytywną historię kredytową, która sprawia, że kredytobiorca staje się wiarygodny w oczach banku.
Liczy się terminowa spłata wszelkich zobowiązań firmy. Począwszy od spłaty poprzedniego kredytu, leasingu po regulowanie rachunków za prąd i gaz. Bardzo ważna jest także dobra opinia w ZUS-ie  i Urzędzie Skarbowym. Nawet jeśli biznes jest „młody”, ale przedsiębiorca solidnie opłaca wszystkie zobowiązania, zyskuje w oczach banku i może nawet liczyć na lepsze warunki kredytu w postaci np. niższej prowizji – radzi ekspert ZFPF, Open Finance i dodaje, że do rozmów z bankiem warto się przygotować, prezentując biznesplan, a także pozyskane umowy
z kontrahentami: – Bank przeanalizuje także to, w jakim sektorze działamy i czy jesteśmy konkurencyjni na rynku. Jeśli przedstawimy dokumenty potwierdzające, np. wygrane przetargi, kontrakty zawarte z dużymi przedsiębiorcami lub z jednostkami sektora publicznego, podniosą one wiarygodność naszego przedsiębiorstwa i mogą istotnie zwiększyć zdolność kredytową.

Pomyśl o dodatkowym zabezpieczeniu kredytu

Bank chętniej udzieli kredytu przedsiębiorstwu, które posiada zabezpieczenie finansowania. Mogą być to środki, które należą bezpośrednio do firmy lub też do jej właściciela. Kredyt można zabezpieczyć środkami trwałymi, np. nieruchomością w postaci biura lub mieszkania, ale także majątkiem ruchomym, czyli np. samochodem, maszynami czy wyposażeniem biura. Nie zawsze jednak kredytodawca uzna zabezpieczenie przedsiębiorcy za wystarczające i może wycenić je poniżej rzeczywistej wartości rynkowej. Oznacza to, że zabezpieczenie może nie pokryć spłaty zobowiązania w całości, gdyby kredytobiorca miał kłopoty finansowe. By zwiększyć szansę firmy na pozyskanie kredytu, warto dobrze przygotować się do negocjacji z bankiem i skorzystać z pomocy pośrednika, który pomoże w doborze najlepszego produktu finansowego. W takim przypadku istotne jest także to, że ekspert szybko oceni, w którym banku mamy największe szanse na przyznanie kredytu i pomoże w wyborze korzystnej oferty. Przykładowo, nawet nieznaczne obniżenie oprocentowania ma duży wpływ na zmniejszenie całkowitych kosztów kredytu.  

 

[1] GUS, Dane gospodarcze i finansowe dla Polski z 03.12.2018.

[2] Dane: PARP.

[3] ZBP, Mikro, małe i średnie przedsiębiorstwa o usługach finansowych, czerwiec 2018.

 

Jak wynika z danych GUS, w III kwartale 2018 r. inwestycje firm były jednym z głównych kół zamachowych polskiej gospodarki i wzrosły o blisko 10 proc. w porównaniu do ubiegłego roku[1]. To oznacza, że mamy dobrą koniunkturę i warunki sprzyjające rozwojowi biznesu. Aby jednak przedsiębiorcy mogli w pełni wykorzystać ten potencjał, często muszą posiłkować się zewnętrznym źródłem finansowania, najczęściej w postaci kredytu. Problem jednak polega na tym, że nie każde przedsiębiorstwo dostanie go „od ręki”.

W najcięższej sytuacji są biznesy od niedawna obecne na rynku. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podpowiadają, jak zadbać o zdolność kredytową firmy i przygotować się do rozmów z kredytodawcą, by skutecznie zwiększyć szanse na przyznanie dodatkowych funduszy w nadchodzącym roku.

Coraz więcej małych firm decyduje się na kredyt

Mikrofirmami polska gospodarka stoi. Stanowią one aż 96 proc. wszystkich przedsiębiorstw działających w naszym kraju i stosunkowo rzadko korzystają z dodatkowych środków w celach inwestycyjnych[2]. Pozyskane fundusze częściej służą im do prowadzenia bieżącej działalności czy zwiększania jej skali. Potwierdza to badanie Związku Banków Polskich z 2018 r.[3]. Ponad połowa średnich i 42 proc. mikro- oraz małych firm korzystała z kredytów w rachunku bieżącym lub z salda debetowego. Na kredyt inwestycyjny zdecydowało się co 3 średnie i co 8 mikro- i małe przedsiębiorstwo. Większe zainteresowanie zewnętrznym finansowaniem przedsiębiorców zauważają także eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, którzy w III kwartale 2018 r. pośredniczyli w udzieleniu firmom kredytów o łącznej wartości 744,18 mln zł, co oznacza wzrost o 22 proc. w porównaniu do analogicznego okresu z ubiegłego roku. – W ostatnich latach po dodatkowe środki coraz chętniej ubiegają się już nie tylko duże przedsiębiorstwa, ale także mniejsze firmy, co jest także odzwierciedleniem większej dostępności kredytów firmowych. Fundusze pozyskane z kredytu nie tylko ułatwiają prowadzenie bieżącej działalności i utrzymanie płynności finansowej, ale także pozwalają na rozwój, np. poprzez zwiększenie zatrudnienia, poszerzenie zakresu działania czy ekspansję na nowych rynkach zbytu. Jest to często niezbędne, by przedsiębiorstwo mogło szybko reagować na zmiany rynkowe i osiągać przewagę nad konkurencją – mówi Marcin Kopciara, ekspert ZFPF, Open Finance.

Trudniej o kredyt firmom, które dopiero startują

Mimo że, jak pokazują dane ZFPF, wzrasta odsetek firm korzystających z kredytów, a banki w ostatnich latach złagodziły swoją politykę wobec firm potrzebujących takiego wsparcia, to nic nie zapowiada, by w 2019 r. mikroprzedsiębiorcom miało być łatwiej o kredyt. Gdy firma prosperuje na rynku długo, ma na nim ugruntowaną pozycję i posiada historię kredytową, najlepiej pozytywną, ma tym samym łatwiejszą drogę w ubieganiu się o finansowanie. W trudniejszej sytuacji są „młode” przedsiębiorstwa, które mają niewielkie i nieregularne przychody. – Nie wszystkie banki udzielają kredytów firmom, które od niedawna działają na rynku. Często jednym z warunków przyznania finansowania, jest prowadzenie biznesu przez przynajmniej 6 lub 12 miesięcy. Inną istotną kwestią są dochody firmy oraz to, czy spłaca ona na bieżąco swoje zobowiązania np. wobec ZUS. Niekiedy liczy się także forma opodatkowania i to, czy amortyzujemy środki trwałe w firmie. Choć obniża to podatki, to może także utrudnić przedsiębiorcy zaciągnięcie kredytu – mówi Marcin Kopciara, ekspert ZFPF, Open Finance.

Terminowe płatności pomogą w uzyskaniu kredytu

Przedsiębiorca, który prowadzi firmę krótko, ale chce uzyskać finansowanie na rozwój lub bieżącą działalność, może poprawić swoją zdolność kredytową. Jednym ze sposobów jest zadbanie o pozytywną historię kredytową, która sprawia, że kredytobiorca staje się wiarygodny w oczach banku. – Liczy się terminowa spłata wszelkich zobowiązań firmy. Począwszy od spłaty poprzedniego kredytu, leasingu po regulowanie rachunków za prąd i gaz. Bardzo ważna jest także dobra opinia w ZUS-ie i Urzędzie Skarbowym. Nawet jeśli biznes jest „młody”, ale przedsiębiorca solidnie opłaca wszystkie zobowiązania, zyskuje w oczach banku i może nawet liczyć na lepsze warunki kredytu w postaci np. niższej prowizji – radzi Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Open Finance i dodaje, że do rozmów z bankiem warto się przygotować, prezentując biznesplan, a także pozyskane umowy z kontrahentami: – Bank przeanalizuje także to, w jakim sektorze działamy i czy jesteśmy konkurencyjni na rynku. Jeśli przedstawimy dokumenty potwierdzające, np. wygrane przetargi, kontrakty zawarte z dużymi przedsiębiorcami lub z jednostkami sektora publicznego, podniosą one wiarygodność naszego przedsiębiorstwa i mogą istotnie zwiększyć zdolność kredytową – dodaje Michał Krajkowski.

Pomyśl o dodatkowym zabezpieczeniu kredytu

Bank chętniej udzieli kredytu przedsiębiorstwu, które posiada zabezpieczenie finansowania. Mogą być to środki, które należą bezpośrednio do firmy lub też do jej właściciela. Kredyt można zabezpieczyć środkami trwałymi, np. nieruchomością w postaci biura lub mieszkania, ale także majątkiem ruchomym, czyli np. samochodem, maszynami czy wyposażeniem biura. Nie zawsze jednak kredytodawca uzna zabezpieczenie przedsiębiorcy za wystarczające i może wycenić je poniżej rzeczywistej wartości rynkowej. Oznacza to, że zabezpieczenie może nie pokryć spłaty zobowiązania w całości, gdyby kredytobiorca miał kłopoty finansowe. By zwiększyć szansę firmy na pozyskanie kredytu, warto dobrze przygotować się do negocjacji z bankiem i skorzystać z pomocy pośrednika, który pomoże w doborze najlepszego produktu finansowego. W takim przypadku istotne jest także to, że ekspert szybko oceni, w którym banku mamy największe szanse na przyznanie kredytu i pomoże w wyborze korzystnej oferty. Przykładowo, nawet nieznaczne obniżenie oprocentowania ma duży wpływ na zmniejszenie całkowitych kosztów kredytu – dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

 

[1] GUS, Dane gospodarcze i finansowe dla Polski z 03.12.2018.

[2] Dane: PARP.

[3] ZBP, Mikro, małe i średnie przedsiębiorstwa o usługach finansowych, czerwiec 2018.

Nie możesz poradzić sobie z comiesięcznymi ratami? Jeśli oddasz klucze do mieszkania kredyt przestanie być Twoim problemem – wprowadzenia takich amerykańskich rozwiązań chce w Polsce KNF. Przy okazji nowelizacji rekomendacji S nadzór chce zmusić też banki do oferowania kredytów ze stałą stopą procentową. Pytanie tylko czy banki dadzą się zmusić.

Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne, które mają Polacy są oparte o zmienną stopę procentową. Póki co większość kredytobiorców się z tego cieszy, bo rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty. Z szacunków Open Finance wynika nawet, że w wyniku łagodzenia polityki pieniężnej przez ostatnie 6 lat, przeciętny kredytobiorca, który miał dług w rodzimej walucie w 2012 roku, po dziś dzień na jego obsłudze zaoszczędził około 12 tysięcy złotych. Gdy jednak w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych, sytuacja mogłaby się szybko odwrócić. I tak powrót do poziomu stóp procentowych z wcale nieodległej przeszłości (roku 2012) mogłoby doprowadzić do wzrostu miesięcznej raty złotowego długu nawet o 30-40%.

Oczywiście z dzisiejszej perspektywy realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna. Z prognoz publikowanych przez NBP wynika, że w perspektywie 2-letniej prawdopodobieństwo tak drastycznych zmian jest zaledwie kilkuprocentowe.

KNF reguluje zawczasu

Niczego jednak nie da się w pełni wykluczyć i pewnie też dlatego Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła narzucić na banki nowe obowiązki poprzez swoją nową propozycję zapisów rekomendacji S (obecnie w konsultacjach). Chodzi o wprowadzenie kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, a także takich kredytów hipotecznych w przypadku których osoba, która na przykład popadła w problemy finansowe mogłaby postanowić, że odda bankowi klucze do mieszkania, a ten zapomni o kredycie. Jest to mechanizm, który w powszechnej opinii stosowany jest w USA. W praktyce sytuacja nie jest aż tak kolorowa. Możliwość oddania kluczy bankowi, który dzięki temu zapomni o długu, to rozwiązanie obowiązujące tylko w części stanów. Co więcej nawet w tych, w których takie rozwiązanie jest dopuszczalne, zdarzają się ograniczenia i weryfikacja czy faktycznie można było skorzystać z tego rozwiązania. Ponadto oddanie kluczy rujnuje zdolność kredytową dłużnika na kilka lat. Gdyby tego było mało, to w większości stanów – tak jak i w Polsce – jeśli po sprzedaniu obciążonej hipoteką nieruchomości nie wystarczy pieniędzy na pokrycie długu – dłużnik będzie przez bank dalej pociągany do odpowiedzialności.

Niemniej ciekawe są wcześniej wspomniane raty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Aby wytłumaczyć o co właściwie chodzi warto zacząć od początku. Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne są oparte o zmienną stopę procentową. W tym przypadku banki np. co 3 miesiące aktualizują oprocentowanie kredytu, a wraz z nim może dochodzić do zmiany raty. Oprocentowanie składa się bowiem z części stałej – marży banku i zmiennej – w przypadku kredytów złotowych jest to najczęściej stawka WIBOR 3M. Ta może zmieniać się dowolnie, ale w największej mierze o jej notowaniach decydują poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Ta dziś utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, a więc złotowe kredyty hipoteczne są w miarę tanie. Niestety, gdy dojdzie do podwyżek stóp, kredyty zaczną drożeć.

Pewnym zabezpieczeniem przed takim zjawiskiem są kredyty o okresowo stałej stopie procentowej. Te w rodzimej praktyce bankowej niemal nie występują, ale KNF chciałaby to zmienić. Chodzi w tym przypadku o takie długi, w przypadku których, przy podpisaniu umowy, ustalamy z bankiem pewien okres (np. rok, 5 lat czy 10 lat), przez który nasze raty będą na z góry ustalonym poziomie. Nie interesują nas wtedy podwyżki i obniżki stóp procentowych, bo przez umówiony wcześniej czas nasze oprocentowanie się nie zmieni pomimo zawirowań na rynku finansowym. Po tym czasie kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania albo przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. Problem w tym, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu.

O tym czy dług z okresowo stałą stopą procentową w ostatecznym rozrachunku okaże się droższy czy tańszy, będzie można powiedzieć dopiero po jego spłacie i podliczeniu wpłaconych do banku rat. Bez wątpienia jednak uzyskujemy w tym wypadku okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zawirowaniami, a za to trzeba zapłacić. Ile? W 11 krajach przebadanych przez Open Finance przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,59 pkt. proc. Różnica ta rośnie do 0,7 pkt. proc. jeśli z badanej grupy usuniemy Niemcy. Jest to przykład kraju, w którym okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne. Nie jest to naturalna sytuacja, dlatego możemy ten przykład pominąć.

O ile więc wzrosłaby rata przeciętnego kredytu gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,7 pkt. proc.? Znowu zacznijmy od początku. W przypadku długu 30-letniego zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 4,4% (średnie RRSO wg NBP) otrzymujemy ratę w wysokości około 1500 złotych miesięcznie. Teoretycznie przez cały okres kredytowania oznacza to konieczność oddania do banku prawie 241 tysięcy tytułem odsetek i kosztów dodatkowych. Tyle wyszłoby jednak tylko gdyby przez 30 lat warunki rynkowe się nie zmieniły. Przykład ten dotyczy bowiem kredytu o zmiennej stopie procentowej, a więc takiego, w przypadku którego w każdej chwili zmiana kosztu pieniądza w gospodarce może spowodować wzrost lub spadek miesięcznej raty.

Załóżmy, że nie chcemy podejmować takiego ryzyka i za cenę podniesienia oprocentowania do 5,1% decydujemy się na ustabilizowanie rat przez okres 5 lat. W takim wypadku pierwsza rata rośnie o prawie 130 złotych (do 1630 złotych miesięcznie),a łączny koszt obsługi długu do 286 tysięcy. Znowu są to jednak tylko szacunki, bo w tym wypadku zadłużamy się na 30 lat, a stałe oprocentowanie mamy tylko przez lat 5.

Oprocentowanie kredytów o stałej i zmiennej stopie procentowej
Kraj Oprocentowanie kredytu w zależności od typu
zmienne* okresowo stałe (5 lat) stałe**
USA brak danych 3,39% 3,95%
Australia 5,89% 6,25% brak danych
Kanada 3,34% 5,14% brak danych
Niemcy 2,00% 1,61% 1,94%
Szwecja 1,61% 1,84% 3,25%
Finlandia 1,07% 1,24% 1,02%
Francja 1,69% 1,83% 2,29%
Austria 1,59% 1,62% 2,08%
Holandia 1,99% 2,20% 2,89%
Irlandia 3,08% 3,43% 2,55%
Łotwa 2,40% 5,42% 5,86%
* oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie procentowej lub stałej przez okres do 12 miesięcy
** oprocentowanie przy stałej stopie procentowej dla maksymalnego dostępnego okresu – od ponad 5 lat do nawet 30 lat
Opracowanie Open Finance na podstawie danych Global Property Guide i Bundesbank

 

Czemu kredyt o zmiennej stopie może być droższy od tego ze stałą stopą?

W badanych krajach przeważnie jest tak, że kredyt o stałej stopie procentowej jest droższy od tego o zmiennej stopie procentowej. Jest to normalna – zdrowa sytuacja, bo przecież ubezpieczenie ryzyka zmiany stopy procentowej kosztuje. Zdarzają się jednak przypadki odmienne (Niemcy, Irlandia, Finlandia). Wytłumaczenia można szukać w innym sposobie zdobywania przez banki pieniędzy na finansowanie akcji kredytowej. Co do zasady kredyty o stałej stopie procentowej są finansowane na długoterminowym rynku dłużnym, a nie za pomocą krótkoterminowych lokat. Zdarza się, że inwestorom aż tak zależy na zakupie w miarę bezpiecznych papierów o długiej zapadalności emitowanych w kraju uznawanym za stabilne, że są w stanie zaakceptować minimalne lub nawet ujemne oprocentowanie. Właśnie dlatego mogą zdarzać się sytuacje „inwersji oprocentowania”, czyli takie, w przypadku których dług o ustalonej na długi okres stopie procentowej (bezpieczniejszy dla kredytobiorcy) jest tańszy od tego o zmiennej stopie procentowej.

Stała rata kosztuje 88 tysięcy

Pójdźmy więc jeszcze dalej – ustabilizujmy ratę na cały okres kredytowania. Tu dopiero zaczynamy mówić o prawdziwie stałym oprocentowaniu – takim, które się nie zmieni, a przez to kredytobiorca już w momencie podpisywania umowy kredytowej dokładnie wie jakiej wysokości ratę będzie musiał wpłacić do banku przez wszystkie 360 miesięcy spłacania zadłużenia. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest to mniej ryzykowna sytuacja. Za zmniejszenie ryzyka trzeba niestety zapłacić. W krajach wziętych pod uwagę przez Open Finance oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu jest o 0,63 pkt. proc. wyższe od tego oferowanego w przypadku rat okresowo stałych. Niestety w różnych krajach sytuacja potrafi wyglądać inaczej. W jednych możemy liczyć na ustabilizowanie rat na okres 10 lat, w innych nawet przez 30 lat.

Spójrzmy o jakich dodatkowych kosztach rozmawiamy. Kolejne 0,63 pkt. proc dodane do kosztu kredytu podnoszą oprocentowanie do poziomu 5,73%. To oznacza, że za pożyczenie na 30 lat kwoty 300 tys. zł trzeba będzie co miesiąc płacić prawie 1750 złotych, co przez cały okres kredytowania oznacza prawie 329 tysięcy kosztów obsługi długu. To o prawie 250 złotych miesięcznie więcej niż w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej, czyli o 88 tysięcy złotych przez cały okres kredytowania. Jest to różnica, która może zniechęcać Polaków do zaciągania kredytów o stałej stopie procentowej. W momencie zaciągania kredytu nie będzie wiadomo czy w ostatecznym rozrachunku rata stała pozwoli zaoszczędzić czy nie, ale prawie na pewno w pierwszym miesiącu rata kredytu ze stałym oprocentowaniem będzie wyższa.

Problem może się pojawić też po stronie banków, które mogą z niechęcią podchodzić do oferowania droższych, ale bezpieczniejszych dla klientów produktów. W efekcie nowe zalecenia KNF odnośnie udzielania kredytów hipotecznych mogą okazać się niemałą rewolucją, ale wszystko zależy jednak od tego czy nowe produkty banki będą oferowały tylko w teorii czy w praktyce. Jak zawsze wszystko rozbija się o cenę – jeśli będzie za wysoka, to mało kto będzie chciał zaciągać kredyt ze stałą stopą procentową i decydować się na kredyty z opcją oddania kluczy. Już dziś KNF sugeruje, żeby przed potencjalnymi klientami zainteresowanymi tym amerykańskim rozwiązaniem stawiać znacznie wyższe wymagania – mają dysponować aż 30-proc. wkładem własnym, a na ratę wydawać nie więcej niż 35% wynagrodzenia.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Hossa na rynku mieszkaniowym ma się dobrze. Wciąż Polacy szturmują biura sprzedaży deweloperów chcąc kupić mieszkania. Robią to na własne potrzeby jak i z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu. Najbardziej zaskakuje jednak, że wciąż ponad 70% kupujących płaci gotówką.

Prawie 5 miliardów złotych gotówki wyciągnęli „ze skarpet” Polacy, aby kupić nowe mieszkania – wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego. Wynik o tyle zaskakujący, że dotyczy jedynie pierwszego kwartału 2018 roku, 7 miast Polski i mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Warto dodać, że taka kwota wystarczyłaby na zakup ponad 13 tysięcy mieszkań.

Co niemniej ciekawe, wciąż Polacy kupują mieszkania przede wszystkim za gotówkę. Dzieje się tak pomimo rosnącego od półtora roku popytu na kredyty hipoteczne. Z danych NBP wynika, że aż 71% nowych mieszkań sprzedanych w największych miastach była kupiona bez kredytu. Tak wysoki odsetek świadczy o tym, że mieszkania są łakomym kąskiem dla majętnych Polaków szukających sposobu na zainwestowanie oszczędności.

Trend ten może dodatkowo wzmocnić fakt, że rodzime mieszkania zaczęły wyraźnie drożeć. Z indeksu hedonicznego stworzonego przez NBP wynika, że w największych miastach za mieszkanie z drugiej ręki trzeba dziś płacić o prawie 7% więcej niż rok wcześniej. W tych samych miastach rosną też średnie ceny transakcyjne mieszkań nowych. Za nie w pierwszym kwartale br. trzeba było płacić o prawie 6% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z danych banku centralnego. Taka sytuacja może skłaniać do zakupów spekulacyjnych.

Skarpety bez dna

Żeby w pełni docenić skalę hossy, z jaką mamy obecnie do czynienia, warto przypomnieć rok 2012 – czas, w którym stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie, a banki sporo płaciły za deponowane na lokatach pieniądze. Wtedy to przez cały rok w biurach sprzedaży deweloperów w 7 miastach Polacy wydali 6,1 miliardów złotych gotówki na zakup lokali. Obecnie podobna kwota trafia na rynek w ciągu zaledwie trzech – czterech miesięcy.

Skąd tak dynamiczne wzrosty? Tak jak wcześniej wspomniano głównym winowajcą są rekordowo niskie stopy procentowe. Skłaniają one osoby posiadające kapitał do poszukiwania bardziej intratnego sposobu inwestowania gotówki niż trzymanie jej na bankowych lokatach. Wszystko dlatego, że banki na przeciętnym depozycie doliczają do kapitału odsetki za wolno, aby pokonać inflację. I choć zakup mieszkania na wynajem nie jest pozbawiony ryzyka i wymaga sporego zaangażowania od inwestora, to zysk z takiej inwestycji kilkukrotnie przewyższa to co oferują bankowe lokaty. Do tego należy dodać dynamicznie rosnącą gospodarkę, pęczniejące wynagrodzenia i niskie bezrobocie. To wszystko przekłada się na optymizm Polaków. Gdyby tego było mało, to mamy jeszcze do czynienia z wyraźnym wzrostem popytu na mieszkania w związku z migracjami zarobkowymi naszych wschodnich sąsiadów. To wszystko ma wpływ na skalę obserwowanej wciąż hossy mieszkaniowej.

 

Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości.

Prawie 206 tys. mieszkań – tyle nieruchomości zaczęto budować w Polsce w 2017 roku. Ten wynik, to wspólna praca indywidulanych inwestorów, deweloperów, gmin, spółdzielni czy TBS-ów. Z tego wszystkiego 105 tys. nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy – wynika z danych GUS. To o 23% więcej niż przed rokiem i najwięcej w historii. Budowy te trwają przeciętnie dwa lata, co oznacza, że w 2019 roku firmy budujące mieszkania mogą oddać właścicielom klucze do około 100 tys. lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż pozostają niezaspokojone. Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań. Gdyby jednak wziąć pod uwagę to ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to biorąc pod uwagę średnią unijną, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań. Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty o dane na temat liczby pokoi przypadających na obywatela. Wtedy deweloperzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez wiele lat, bo musieliby zbudować nawet 6-7 milionów lokali. Niedobory mieszkaniowe to powód, dla którego mieszkania „nad Wisłą” są tak drogie, że za przeciętne wynagrodzenie netto mieszkaniec dużego miasta może kupić około pół metra mieszkania. Podobnie nie do pozazdroszczenia jest sytuacja najemców, którzy – o ile zarabiają przeciętnie – wydać musieliby około 40% swojego wynagrodzenia na wynajem kawalerki.

Gierek największym deweloperem był

Poradzić sobie z tym problemem ma pomóc program „Mieszkanie plus”. W jego ramach Polacy mają oszczędzać na cele mieszkaniowe, mają powstawać mieszkania komunalne, TBS-y i tanie mieszkania na wynajem. Wszystkie te mechanizmy wedle planów mają doprowadzić do budowy dodatkowych 300 – 350 tysięcy mieszkań do 2030 roku. Warto przy tym pamiętać, że podaż wytworzona w ramach programu powinna doprowadzić do spadku produkcji mieszkań przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. W ramach rządowego programu musiałoby więc powstać więcej niż 350 tys. nieruchomości. W sumie z produkcją generowaną przez deweloperów i inwestorów indywidulanych efekt ma być taki, że „nad Wisłą” powstanie 2,3 mln mieszkań w perspektywie 13 lat.

Wbrew pozorom nie jest to poziom niemożliwy do osiągnięcia. Czemu? W latach 70-tych budowano nawet więcej niż zakładają dzisiejsze odważne rządowe plany. Statystyki GUS z najnowszego spisu powszechnego sugerują, że w latach 1971 – 1978 (przez 8 lat) wybudowanych zostało ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle co w ciągu ostatnich 15 lat. W latach siedemdziesiątych oddawano do użytkowania przeciętnie po ponad 260 tys. lokali rocznie. Jest to wynik dwukrotnie lepszy niż w całym 2011 roku oraz o 48% wyższy niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to oddano do użytkowania 178 tys. nowych mieszkań.

Wielka płyta niezgody

Oczywiście nie sposób nie wspomnieć, że jakość mieszkań budowanych w latach siedemdziesiątych jest odmienna od obecnie obowiązujących standardów, a trzonem budownictwa lat 70, 80 czy nawet częściowo 90-tych była „wielka płyta”.

Wiele osób odpychają w niej często słabo działająca wentylacja współdzielona z innymi mieszkaniami w pionie, słaba akustyka, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za m kw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5% – do 9,69 zł za m kw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego – wynika z szacunków Open Finance.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony. O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków.

Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Polepszająca się sytuacja finansowa gospodarstw domowych to najlepsza okazja na budowanie oszczędności. Poznaj 5 trików, które pozwolą zebrać pieniądze na „czarną godzinę”.

Zapomnij o części wynagrodzenia

Choć jest to truizm, to przede wszystkim ważne jest oparcie się pokusie bieżącej konsumpcji. Bez wątpienia pomoże w tym pozbycie się części pensji od razu przy okazji jej wpływu na konto. Pozwoli to racjonalniej podchodzić do wydatków, zmusi do poszukiwania oszczędności i życia poniżej możliwości finansowych.

Jak jednak ochronić się przed pokusą skorzystania z tych pieniędzy w zakupowym szale? Czasem pomóc może utrudnienie dostępu do tych środków. Można je na przykład trzymać w banku (najlepiej na lokacie lub koncie oszczędnościowym), do którego nie wyrobimy sobie dostępu online ani karty płatniczej. Wtedy skorzystanie ze środków wymagać będzie wizyty w placówce bankowej. Dzięki temu zanim „dobierzemy” się do pieniędzy może uda nam się ochłonąć i dojdziemy do wniosku że nowy gadżet lub ubranie nie są nam aż tak potrzebne. Podczas stania w kolejce do bankowego okienka warto też zastanowić się czy planowany wydatek wart jest takiego zachodu, a przede wszystkim godzin spędzonych w pracy, aby zarobić na planowany zakup.

Podwój przyjemność

Kolejnym ekstremalnym sposobem na ograniczenie wydatków i zbieranie oszczędności jest podwajanie ceny zakupu rzeczy kupowanych dla przyjemności. O co dokładnie chodzi? Posłużmy się przykładem zastosowania takiej zasady. Jeśli wydajemy 100 złotych na coś innego niż rachunki, „zatowarowanie” lodówki, dbanie o drowie czy po prostu zaspokojenie podstawowych potrzeb, to uszczuplamy nasze konto o 200 złotych. Połowę wydajemy, a połowę przelewamy na konto oszczędnościowe.

Nie ma co ukrywać – wytrwanie w takim postanowieniu jest ekstremalnie trudne – szczególnie dla osoby, która stawia pierwsze kroki w oszczędzaniu. Powyższa zasada dotyczy przecież zarówno wydatków związanych z wizytą w kawiarni czy kinie, ale też zakupu droższej elektroniki (telefon, komputer) lub samochodu.

Doceń resztę

Zmuszając się do odkładania pieniędzy zawsze możemy też skorzystać ze sprawdzonych rozwiązań – skarbonki. Wystarczy codziennie wieczorem opróżnić przegródkę portfela z drobnych i umieścić je w puszce lub śwince. Regularne zanoszenie jej do banku może szybko dać wymierne efekty w budowaniu poduszki finansowej. Przy okazji uwaga – jeśli chcesz korzystać z tego sposobu – zadbaj o to, aby Twój bank nie pobierał prowizji za przyjmowanie drobnych w kasie.

Wiele zachodu możesz uniknąć korzystając z płatności bezgotówkowych. Wtedy odkładanie drobnych do skarbonki zmienić na codzienne logowanie się do bankowości elektronicznej i przelewanie „końcówek” ze stanu rachunku bankowego na wcześniej wspomniane konto oszczędnościowe. Od Ciebie zależy czy będziesz zaokrąglał swoje konto w dół do pełnych złotych, do pięciu czy dziesięciu złotych.

Zaokrąglaj wydatki

Innym rozwiązaniem jest skorzystanie z „automatów” ułatwiających oszczędzanie. Przygotowują je same banki, bo zależy im na wyrobieniu w klientach odruchu oszczędzania. Po prostu im więcej mają depozytów, tym więcej mogą udzielić kredytów, na których zarabiają. Nie dziwne więc, że przychodzą z pomocną dłonią, aby ich klienci gromadzili wolne środki. Jednym z pomysłów jest zaokrąglanie wydatków i przelewanie przy okazji każdego zakupu drobnych kwot na wydzielone konto. Rozwiązania są przeróżne. Bank może nam zaokrąglić kwotę transakcji do pełnych złotych, przelać zadaną kwotę (np. 5 zł) za każdym razem gdy wydajemy pieniądze lub przekierować na oszczędności jakiś procent (np. 5%) naszych wydatków. Warto zwrócić uwagę, że oszczędności zbierane w ramach tego typu produktów są często niskooprocentowane. Gdy tylko zbierzemy dzięki takim mechanizmom większą kwotę, warto poszukać lepiej oprocentowanego depozytu.

Znajdź kogoś kto Cię zmusi

Jeśli, mimo wszystko, nie jesteś w stanie oszczędzać lub wytrwać w swoim postanowieniu, zawsze możesz kogoś zatrudnić, aby zmusił Cię do zadbania o przyszłe finanse. Z pomocą przychodzą tu programy regularnego oszczędzania, w których zobowiązujemy się do przelewania określonych kwot co miesiąc przez np. kilka lat. Koniecznie należy zwrócić w takim przypadku uwagę na koszty pojawiające się przy okazji korzystania z takich produktów inwestycyjnych. Ponadto pieniądze w ramach takiego programu są przeważnie inwestowane w fundusze inwestycyjne o różnym poziomie podejmowanego ryzyka.

Skrajnym przykładem podobnego mechanizmu – zmuszenia do oszczędzania – może być zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu zakupu mieszkania na wynajem. Wtedy comiesięczne raty budować będą majątek inwestora obniżając kwotę zadłużenia wobec banku. Wbrew powszechnej opinii nie jest to jednak inwestycja bezobsługowa, a tym bardziej pozbawiona ryzyka. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki czy sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 200 tys. zł trzeba dysponować kwotą 50-80 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

To najwięcej od 2007 roku, od kiedy ministerstwo publikuje odpowiednie dane.

Zakładając dziś roczną lokatę na kwotę tysiąca złotych, można liczyć jedynie na 13,5 złotych odsetek po opodatkowaniu – wynika z szacunków Open Finance na podstawie danych NBP. To za mało, aby ochronić przed panującą inflacją. Za rok wyjęte z konta pieniądze będą miały mniejsza siłę nabywczą niż mają dziś. Wynik na przeciętniej lokacie jest ponadto na tyle nieatrakcyjny, że Polacy coraz odważniej inwestują swoje oszczędności. Kapitał płynie więc na rynki akcji, nieruchomości, funduszy inwestycyjnych czy obligacji korporacyjnych i skarbowych.

Dla tych ostatnich ubiegły rok okazał się rekordowy. W ciągu 12 miesięcy Minister Finansów sprzedał obligacje skarbowe za kwotę 6861 mln złotych. To najwięcej od 2007 roku, od kiedy dostępne są odpowiednie dane. Poprzedni rekord opiewał na 6175 milionów i przypadał na 2008 rok.

Obligacja potrafi chronić przed inflacją

Co ciekawe w ostatnich miesiącach sporą popularnością cieszą się najniżej oprocentowane obligacje trzymiesięczne. Można dzięki nim zarobić jedynie 1,5%. Po potrąceniu podatku dają one więc zarobek zbyt niski, aby pokonać aktualną inflację. Podobnie sytuacja ma się w przypadku obligacji dwuletnich, które dziś oferowane są ze stałym oprocentowaniem na poziomie 2.1%.

Tarczą przed utratą wartości pieniądza okazać się mogą papiery o dłuższej zapadalności. I tak na przykład obligacja 4-letnia jest w pierwszym roku oprocentowana na 2,4%, ale później jej zyskowność przekraczać będzie inflację o 1,25 pkt. proc. To oznacza, że inflacja musiałaby podskoczyć do poziomu prawie 6,6%, aby ten papier wartościowy, po potrąceniu podatku, zaczął generować straty dla swojego właściciela. To jednak i tak nic w porównaniu do oferty skierowanej do beneficjentów programu 500+. Mogą oni kupić 12-letnie papiery, które w pierwszym roku dają zarobić 3,2%, a potem ich oprocentowanie wyznaczane jest poprzez dodanie 2 pkt. proc. do wskaźnika inflacji. W tym wypadku konieczna byłaby już spora – ponad 10-proc. – inflacja, aby zainwestowane pieniądze zaczęły tracić na wartości.

autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Polacy chętniej zadłużają się na zakup mieszkań, co zawdzięczamy rosnącym wynagrodzeniom i zatrudnieniu. Przeciętnej trzyosobowej rodzinie banki skłonne są pożyczyć na „cztery kąty” aż 466 tys. złotych. Taki dług zaciągną jednak tylko ci, którzy mają sporo gotówki – nawet 100 – 200 tys. zł – wynika z szacunków Open Finance.

Przez ostatnie 12 miesięcy nie było ani jednego miesiąca, w którym popyt na kredyty hipoteczne był niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Efekt jest taki, że wg danych BIK popyt na kredyty mieszkaniowe był w 2017 roku o ponad 14% wyższy niż w 2016 roku. Mało tego, wstępne dane za styczeń sugerują, że podobnie będzie przynajmniej na początku bieżącego roku. To oznacza, że w otoczeniu rozwijającej się gospodarki i pęczniejących funduszy płac nawet wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego nie są Polakom straszne.

Zdolność kredytowa to nie wszystko

A te wcale nie są niskie. Co do zasady banki wymagają 20-proc. wkładu własnego w gotówce. Całe szczęście połowa instytucji przyjmie wniosek kredytowy od osoby posiadającej 10-proc. wkład własny. Na tym jednak nie koniec, bo w przypadku innych kosztów związanych z zakupem lokalu i zadłużaniem się na ten cel, również okaże się, że bez gotówki ani rusz. Przyda się ona na opłacenie kosztów transakcyjnych (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek), okołokredytowych (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu), a do tego lokal trzeba przecież jeszcze odświeżyć lub wykończyć. Efekt? Jeśli trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i zarabiają średnią krajową, chciałaby do cna wykorzystać swoją zdolność kredytową, musiałaby posiadać na koncie przynajmniej 100-200 tys. zł.

Banki pożyczą na mieszkanie 466 tysięcy

Przeciętna zdolność kredytowa wspomnianej rodziny opiewa dziś na prawie 466 tysięcy złotych – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o prawie 9 tysięcy więcej niż przed miesiącem, ale też o 10 tysięcy mniej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Trzy razy po pół miliona

Spójrzmy na konkretne oferty. Modelowa rodzina może udać się aż do czterech banków po przynajmniej pół miliona na zakup własnych „czterech kątów”. O ile familia dysponuje wymaganym wkładem własnym, taką kwotę zaoferują jej Citi Handlowy, ING Bank Śląski, Euro Bank i Deutsche Bank. Najskromniejszy kredyt skłonne byłby udzielić Credit Agricole i PKO BP, ale i tak będzie to ponad 400 tysięcy.

Raty kiedyś wzrosną

Każdy podejmujący decyzję o zadłużaniu się powinien wziąć pod uwagę, że w przyszłości jego dochody mogą się zmienić, a raty w wyniku podwyżek stóp procentowych mogą wzrosnąć. Póki co perspektywa takich zmian jest dość odległa. Członkowie Rady sugerują, że na taką decyzję przyjdzie jeszcze poczekać – nawet ponad rok. Gdyby tego było mało, pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych niewiele zmieni. Może bowiem oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. Różnica niewielka, ale nie zapominajmy, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć.

 

 

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

 

W 2017 roku deweloperzy sprzedali za gotówkę rekordową liczbę mieszkań. Wszystko dlatego, że rodzimi inwestorzy poszukują alternatywy dla rachitycznie oprocentowanych depozytów bankowych. Dobra passa może trwać też w 2018 roku.

Łącznie nawet 50 tysięcy mieszkań mogli sprzedać za gotówkę deweloperzy jedynie w 7 polskich miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) – wynika z szacunków opartych o dane z najświeższego raportu NBP.

Wynika z niego, że w trakcie trzeciego kwartału 2017 r. tylko w 7 miastach, i tylko w biurach sprzedaży deweloperów, upłynnionych za gotówkę zostało ponad 11 tys. mieszkań. Warto dodać, że publikacja banku centralnego jest udostępniana z opóźnieniem – dane dotyczą trzeciego kwartału minionego roku. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się jednak bardzo wyraźną sezonowością. Zawsze szczyt sprzedaży przypada na ostatni kwartał roku. Dotyczy to także zakupów gotówkowych, które przez ostatnie 5 lat w czwartym kwartale zawsze opiewały na wyższe kwoty niż w trzecim kwartale (średnio o 24%).

Jeśli tak samo było w 2017 roku, to może się okazać, że przez ostatnie trzy miesiące deweloperzy upłynnili za gotówkę nawet ponad 14 tysięcy mieszkań, a w całym roku około 50 tysięcy – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane NBP.

Gdyby tego wszystkiego było mało, to dane banku centralnego sugerują, że w ostatnim czasie zakupy gotówkowe stanowiły dwie trzecie zawartych transakcji. Reszta to transakcje zawarte z udziałem finansowania kredytowego, ale i w tych przypadkach 10-20% wkładu własnego to niezbędne minimum. To znaczy, że większość pieniędzy (ponad 70%) trafiających na rynek mieszkaniowy to gotówka.

Miliardy trafiają na rynek

O jakich kwotach mówimy? W trzecim kwartale na nowe mieszkania w największych miastach Polacy wydali prawie 4,3 mld złotych. Mamy więc do czynienia już z czwartym z rzędu kwartałem, w którym skala zakupów gotówkowych przekracza 4 miliardy. Dotychczasowy rekord padł pod koniec ubiegłego roku. Wtedy – przez trzy miesiące Polacy wydali na nowe mieszkania ponad 4,6 miliardów. Jeśli i w 2017 roku ostatni kwartał był ponadprzeciętnie dobry, to może się okazać, że zakupy gotówkowe opiewały na ponad 5 miliardów- wynika z szacunków Open Finance.

Żeby pokazać jak duża jest obecnie skala zakupów gotówkowych trzeba cofnąć się o kilka lat. Na przykład w całym 2012 roku do biur sprzedaży deweloperów w 7 polskich miastach trafiło 6,1 mld zł gotówki. Wtedy podstawowa stopa procentowa była na poziomie nawet trzykrotnie wyższym niż dziś (4,75% wobec 1,5% obecnie). W efekcie można było w banku założyć lokatę oprocentowaną nawet na 6-7% w skali roku. Dziś znalezienie oferty na ponad 2-3% nastręcza nie lada problemów. Efekt? Skala zakupów gotówkowych jest trzykrotnie wyższa niż 5 lat temu.

 

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Najmniej ryzykowne – bankowe lokaty – w 2018 roku najpewniej wciąż będą generowały straty. 

Weźmy za przykład najświeższe dane NBP na temat depozytów zakładanych w listopadzie 2017 roku. Przeciętne oprocentowanie rocznych lokat wynosiło jedynie 1,67%. Od tego odjąć trzeba jeszcze 19% podatku. Efekt? 1,35% zysku „na rękę”. Przy rocznym depozycie na 1000 zł możemy więc otrzymać 13,5 zł odsetek po opodatkowaniu. To za mało, aby zachować wartość nabywczą pieniędzy. Za rok inflacja ma bowiem opiewać na około 2,5% – wynika z projekcji inflacji NBP. To oznacza, że wzrost cen pochłaniać będzie wartość pieniądza dwa razy szybciej, niż banki dopisywać będą odsetki do oszczędności. Taka sytuacja zniechęca do odkładania pieniędzy. Jedyną nadzieją na odejście z bankowego okienka bez realnych strat jest poszukiwanie promocyjnych ofert, które jak „grzyby po deszczu” wyrastają, kusząc nowych klientów lub też obecnych, do wpłacania na posiadane konta nowych środków.

Przed inflacją ochroni obligacja

W takim otoczeniu rośnie popyt na zapomniane przez lata obligacje skarbowe. Już rok 2017 był pod tym względem rekordowy, a bieżący ma szanse poprawić ten wynik. Niepełne wciąż dane za rok 2017 pokazują, że Minister Finansów sprzedał obligacje detaliczne za kwotę prawie 6,2 mld złotych, a gdy dowiemy się ile papierów znalazło właściciela w grudniu, kwota ta najpewniej wzrośnie do prawie 7 mld złotych. Tym samym ustanowiony zostanie rekord. W przeciągu ostatniej dekady sprzedaż obligacji za ponad 6 mld złotych udała się tylko w 2008 roku.

Co Polacy widzą w obligacjach skarbowych? Minister oferuje klientom detalicznym aż 7 różnych typów papierów. Różnią się one przede wszystkim horyzontem inwestycyjnym i oprocentowaniem. Te o najkrótszym okresie zapadalności (3 miesiące i 2 lata) są dość skromnie oprocentowane na 1,5% i 2,1% w skali roku. Po potrąceniu podatku dają one więc zarobek zbyt niski, aby pokonać aktualną inflację. Tarczą przed utratą wartości pieniądza okazać się mogą papiery o dłuższej zapadalności. I tak na przykład obligacja 4-letnia jest w pierwszym roku oprocentowana na 2,4%, ale później jej zyskowność przekraczać będzie inflację o 1,25 pkt. proc. To oznacza, że inflacja musiałaby podskoczyć do poziomu prawie 6,6%, aby ten papier wartościowy, po potrąceniu podatku, zaczął generować straty dla swojego właściciela. To jednak i tak nic w porównaniu do oferty skierowanej do beneficjentów programu 500+. Mogą oni kupić 12-letnie papiery, które w pierwszym roku dają zarobić 3,2%, a potem ich oprocentowanie wyznaczane jest poprzez dodanie 2 pkt. proc. do wskaźnika inflacji. W tym wypadku konieczna byłaby już spora – ponad 10-proc. – inflacja, aby zainwestowane pieniądze zaczęły tracić na wartości.

Wyobraźnię rozpalają też obligacje korporacyjne, a więc te emitowane przez firmy. Ich oprocentowanie jest najczęściej wyższe niż papierów oferowanych przez Skarb Państwa. Dodatkowy zysk jest jednak pokłosiem wyższego ryzyka inwestycyjnego.

Giełda na fali

Obligacje to niejedyny kierunek, w którym zmierzają oszczędności Polaków. Dobry czas trwa też dla bardziej ryzykownych sposobów pomnażania kapitału. Dotyczy to chociażby funduszy inwestycyjnych, do których napłynęło w 2017 roku kilkanaście miliardów złotych nowych środków. O ile nie stanie się nic niespodziewanego, także fundusze mogą zaliczyć rok 2018 do udanych. Popyt na jednostki uczestnictwa to jednak nie wszystko. Przed sektorem stoi szereg zmian prawnych, których wdrożenie oznaczać będzie sporo pracy.

W dobrych nastrojach rok zaczął też warszawski parkiet. Po zakończeniu 2017 roku wzrostem szerokiego rynku WIG o ponad 23%, pierwsze dni bieżącego roku przyniosły kolejne wzrosty. Sprzyja im dobra koniunktura, niskie stopy procentowe i napływ kapitału. Widać to także w obrotach na parkiecie. Po latach posuchy pierwsze półrocze 2017 roku (świeższych danych nie ma) przyniosło spory wzrost obrotów na parkiecie. Dotyczy to wszystkich uczestników rynku, ale szczególnie cieszy wynik zanotowany w gronie inwestorów indywidualnych. Podczas gdy w pierwszej połowie 2016 roku zanotowaliśmy najniższy od dekady poziom obrotów generowanych przez „Kowalskich”, to już w rok później był on dwukrotnie wyższy osiągając prawie 45 mld złotych. To najwięcej od ponad 5 lat.

Obosieczny miecz RPP

Wszyscy inwestorzy powinni pamiętać, że obecny okres prosperity i niskiego kosztu pieniądza będzie kiedyś miał swój kres. Planując swój portfel inwestycyjny na rok 2018 warto pamiętać o tym, że coś może pójść „nie tak”. Doskonale można zobrazować to na przykładzie osób inwestujących na rynku mieszkaniowym – szczególnie z pomocą finansowania bankowego. Choć ostatnie lata mogły uśpić czujność kredytobiorców, to powinni oni pamiętać, że mechanizm, który od 2012 roku działał na ich korzyść, potrafi też działać w drugą stronę. Dzisiejsze prognozy sugerują, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie jeszcze poczekać, ale gdy już do nich dojdzie, wielu kredytobiorców czeka niemiła niespodzianka. Wciąż trwający okres najniższego kosztu pieniądza w historii warto wykorzystać do zebrania pieniędzy, które w przyszłości pomogą regulować rosnące raty lub posłużą do częściowej choć nadpłaty kredytu. Przeprowadźmy symulację. Pod koniec 2016 roku przeciętny złotowy kredyt mieszkaniowy opiewał na 160 tys. zł – więcej niż w 2012 roku, bo w międzyczasie Polacy zadłużali się na coraz wyższe kwoty, co podbiło średnią. W ostatnich dniach ubiegłego roku przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego opiewało na 3,8% i wciąż trzeba było go jeszcze spłacać przez 216 miesięcy. Przeciętną ratę można było więc oszacować na około 1020 zł – wynika z szacunków Open Finance. Co stałoby się gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,25 pkt. proc? Rata statystycznego kredytobiorcy wzrosłaby o około 20 zł. Kwota nie powala, ale przy łącznych podwyżkach o 1 pkt. proc. rata wzrosłaby już o ponad 80 zł. Gdyby jednak koszt pieniądza wrócił do poziomu sprzed niecałych 5 lat (z końca 2012 roku), to rata wzrosłaby o ponad 280 zł, czyli już o blisko 30%.

Podwyżki stóp procentowych byłyby także złą informacją dla posiadaczy obligacji o stałym oprocentowaniu (ich wartość spadłaby w obliczu nowej oferty papierów z wyższym oprocentowaniem) oraz inwestorów giełdowych. Historia pokazuje bowiem, że wystarczy kilka podwyżek stóp procentowych, aby przekuć hossę w bessę.

 

 

 

 

Źródło: na podstawie materiałów prasowych Open Finance

Kolejny rok tanich kredytów, drożejących mieszkań  – tak może wyglądać 2018 rok. 

Rok 2018 może okazać się już czwartym z rzędu, w którym niepodzielnie panować będą rekordowo niskie stopy procentowe. To znaczy, że wciąż kredyty będą tanie, a lokaty niskooprocentowane. Scenariusz taki zdają się nawet potwierdzać prognozy rynkowe. Do niedawna sugerowały one dwie, a nawet trzy, podwyżki stóp w perspektywie 12 miesięcy. Nawet te prognozy musiały w końcu skapitulować, gdy ze strony Rady Polityki Pieniężnej zaczęły na rynek napływać sugestie, że nie tylko w 2018, ale nawet w 2019 roku, Rada może nie podnieść stóp procentowych w Polsce.

Stopy wskażą kierunek

Ta z pozoru mało ważna decyzja 10-osobowego grona ekonomistów ma kluczowe znaczenie dla budżetów gospodarstw domowych. Dlaczego? Jeśli stopy procentowe pozostaną w 2018 roku na niezmienionym poziomie, a do tego nie czekają nas jakieś poważne ekonomiczne perturbacje, to możemy spodziewać się, że kredyty pozostaną tanie, Polacy chętnie będą po nie sięgać, co nakręcać będzie koniunkturę i między innymi doprowadzi do dalszych wzrostów cen mieszkań. Co więcej, osoby, które mają oszczędności, wciąż stawać będą przed trudną decyzją – „jak zainwestować wolne środki?”.

Oferta lokat pozostanie nieatrakcyjna, z czego cieszyć będzie się Minister Finansów, sprzedając rekordowy wolumen detalicznych obligacji skarbowych. Osoby szukające bardziej intratnych propozycji dla swoich pieniędzy zwrócą swe oczy na rynek mieszkań na wynajem, kupią złoto, jednostki funduszy inwestycyjnych, wybiorą giełdę czy szeroki wachlarz inwestycji alternatywnych (monety kolekcjonerskie, klasyczne auta, butelki uznanych alkoholi czy dzieła sztuki). Zawsze przy tym należy jednak pamiętać, że im większy potencjał zysku, tym wyższe ryzyko lokowania środków. Podobnie – im dłużej trwa hossa na danym rynku, tym boleśniejsza może okazać się zmiana trendu, a powiedzmy sobie szczerze – już od kilku lat wiele osób wygląda symptomów następnego kryzysu i choć ten bez wątpienia w końcu przyjdzie, to nikt nie może mieć pewności kiedy i z którego kierunku nadejdzie.

„Mieszkaniówka” na fali wznoszącej

Poszukiwanie intratnej inwestycji dla posiadanego kapitału jest też jednym z powodów, dla których rok 2018 powinien okazać się bardzo udanym dla rynku mieszkaniowego. Styczeń już rozpoczął się mocnym akcentem w formie wyczerpania ostatniej puli środków na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Większość osób spodziewała się, że kwota 381 mln złotych wystarczy na kilka – kilkanaście dni. W praktyce pieniądze skończyły się w zaledwie 38 godzin, czyli niecałe 2 dni i wystarczyły na dopłaty dla 12,7 tys. osób, a chętnych było znacznie więcej. Większość tych, dla których pieniędzy nie starczyło, najpewniej uzupełni wkład własny i stanie w kolejce po kredyt bez dopłaty.

Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że styczeń 2018 roku znowu powinien okazać się miesiącem wyższego popytu na kredyty mieszkaniowe. Szykuje się zatem kolejne mocne otwarcie roku, który cały ma szanse przynieść bardzo dobre wyniki akcji kredytowej. Dotyczy to zarówno wspomnianych wyżej hipotek, jak i kredytów konsumpcyjnych, które – o ile Rada Polityki Pieniężnej utrzyma stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie – pozostaną dość tanie.

Efekt? W roku 2018 wzrost popytu na kredyty hipoteczne może generować dodatkowy popyt na mieszkania, który doprowadzi do dalszych wzrostów cen. Jest to tym bardziej możliwe, że deweloperzy sugerują że nie są w stanie dostarczyć na rynek większej niż dziś liczby mieszkań na sprzedaż. Przerost popytu nad podażą już w 2017 roku doprowadził do wzrostów cen, czego kontynuację najpewniej zobaczymy w 2018 roku. Z najświeższych danych NBP wynika, że mieszkania używane – w największych miastach Polski – były w trzecim kwartale 2017 roku o prawie 5% droższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Dane te dotyczą rynku mieszkań z rynku wtórnego, ale trzeba mieć świadomość, że deweloperzy także zapowiedzieli kilkuprocentowe podwyżki w związku z rosnącymi cenami ziemi i robocizny potrzebnych do budowy bloków. Rok 2018 ma  szanse przynieść dalsze wzrosty cen mieszkań, które w ciągu 12 miesięcy mogą zdrożeć o około 5%.

 

 

Źródło: na podstawie materiałów prasowych Open Finance

 

Polacy wchłonęli 381 milionów złotych na dopłaty do kredytów, a sztuka ta zajęła 38 godzin. Tym samym Polacy ustanowili rekord. Część osób nie zdążyła jednak na pieniądze, a to może oznaczać kłopoty.

Na niedługo starczyły ostatnie już pieniądze zarezerwowane na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wnioski można było składać od 2 stycznia, a już 3 stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego (dysponent środków) poinformował, że aplikacje będzie przyjmował tylko do końca dnia. Dla porównania rok temu ostatnie wnioski składano jeszcze z końcem stycznia.

Tym razem sytuacja była znacznie bardziej dynamiczna. Z nieoficjalnych danych, do których dotarł Open Finance wynika, że 2 stycznia pod koniec dnia na dopłaty zarezerwowano już około 190 milionów złotych. Pracownicy banków nie zaliczyli jednak kolejnej nocy do przespanych, bo rano 3 stycznia do wzięcia było już tylko 120 milionów, a kwota ta stopniała do około 90 milionów wczesnym popołudniem. Polacy zarezerwowali więc ponad 260 mln złotych w niewiele ponad jeden dzień. O skończeniu się środków BGK poinformował 3 stycznia około godziny 22. Wnioski można było jeszcze składać do końca dnia. Gdyby przyjąć, że lawina dokumentów zaczęła spływać od 2 stycznia od godziny 8, to okaże się, że środków na dopłaty starczyło na zaledwie 38. To rekord, a trzeba wiedzieć, że pracownicy banków rejestrowali w odpowiednich systemach wnioski dłużej niż przez 8 godzin dziennie. W niektórych instytucjach światło nie gasło do późnych godzin nocnych.

Lista rezerwowych może oznaczać stratę

Dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” było tak popularne, że pieniędzy nie wystarczyło dla wszystkich. W praktyce oznacza to, że niektórzy nie otrzymają pieniędzy z budżetu. Mówimy o niemałych kwotach, ponieważ przeciętnie z budżetu beneficjenci programu dopłat otrzymywali około 26 tys. zł, a rekordziści ponad 110 tysięcy. Gdyby tego było mało, brak przelewu z BGK oznacza też ryzyko narażenia na dodatkowe straty. Uniknąć ich uda się jedynie w przypadku uzupełnienia brakujących środków lub jeśli zawczasu zastosowano odpowiednie zapisy umowne chroniące przed utratą zadatku.

Dlaczego bez dopłaty można stracić? Wszystko dlatego, że chcąc ubiegać się o kredyt z dopłatą, należało podpisać umowę zakupu mieszkania lub domu. Ta sporządzona przed notariuszem była płatna. W przypadku rezygnacji z zakupu oznacza to stratę na poziomie od kilkuset złotych do kilku tysięcy. Do tego sprzedający przy podpisaniu umowy może żądać zadatku lub zaliczki. Różnica w nazwie niesie za sobą poważne konsekwencje. W przypadku odstąpienia od umowy zaliczka zostanie zwrócona niedoszłemu nabywcy, ale zadatek sprzedający będzie już mógł sobie zatrzymać. Z drugiej strony, gdyby to sprzedający odstąpi od umowy, nabywca musi otrzymać od niego podwójną kwotę wpłaconego zadatku.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

W większości polskich kurortów w grudniu trudno znaleźć nocleg na sylwestrowy weekend. Winduje to stawki za dobę do horrendalnych poziomów. W Zakopanem średnia cena ostatnich wolnych pokoi przekracza już tysiąc złotych – wynika z danych zebranych przez Open Finance.

Sylwester last minute, to w Polsce nienajlepszy pomysł. Górskie i nadmorskie hotele czeka pod koniec grudnia prawdziwe oblężenie. Na dwa tygodnie przed Nowym Rokiem na wynajęcie czekało już tylko 7% pokoi (dane dla 18 najpopularniejszych miejscowości turystycznych). Tradycyjnie najtrudniej o wolne miejsce w tym okresie jest w górach, gdzie na najemcę czeka już tylko jeden pokój na 25. Efekt? Stawki za wynajem mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż poza sezonem.

Ponad 3 tysiące za Sylwestra w stolicy Tatr

Doskonałym przykładem jest tu Zakopane. Gdyby tam para postanowiła dopiero na dwa tygodnie przed Nowym Rokiem zacząć poszukiwania „dachu nad głową” czekałoby ją niemiłe zaskoczenie – przeciętna cena pojedynczego noclegu to aż 1054 złote. Za przedłużony weekend trzeba by więc zapłacić ponad 3 tysiące. Wszystko dlatego, że do wyboru zostały już tylko te najdroższe propozycje. Oferta jest tak wykupiona, że na gości czeka już tylko jeden pokój na sto. Dla porównania po wakacjach – we wrześniu – za dwuosobowy pokój w Zakopanem trzeba było zapłacić 263 złote, czyli cztery razy mniej niż teraz.

Pochodną sytuacji w Zakopanem jest to co dzieje się w Bukowinie Tatrzańskiej. Co prawda stawka za dobę (524 zł) jest o połowę niższa niż w stolicy Tatr, ale ona także jest wynikiem 99-proc. obłożenia hoteli. Dużo za pokój dwuosobowy trzeba też zapłacić w Kołobrzegu (630 zł), Sopocie (623 zł) i Szczyrku (403 zł). Na drugim biegunie jest Częstochowa. Jest to jedyne miasto popularne wśród turystów, w którym Nowy Rok można witać płacąc za dobę w hotelu miej niż 200 złotych.

Trudniej o pokój w górach i na Zachodzie

Nie zmienia to jednak faktu, że we wszystkich 18 przebadanych miejscowościach aż 93% pokoi jest wynajętych, a za dobę trzeba płacić ponad 400 złotych. Znowu porównując ten wynik do wrześniowej oferty posezonowej, musimy się dziś liczyć z wydatkiem o ponad 60% wyższym oraz o połowę większym obłożeniem hoteli.

Najtrudniej znaleźć wolne miejsce w górach. Obłożenie tamtejszych hoteli jest nawet o połowę wyższe niż na Mazurach. Mniej wolnych pokoi czeka też na przyjezdnych w miastach turystycznych położonych blisko granicy z Niemcami, co należy wiązać z popytem zgłaszanym przez naszych zachodnich sąsiadów.

 

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

 

Prawie 572 złote – tyle na utrzymanie dachu nad głową wydaje już przeciętna polska para. Koszty te rosną coraz szybciej wraz z przyspieszającą inflacją – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane GUS.

Od pojawienia się w gospodarce inflacji minął zaledwie rok, a już osiągnięty został cel inflacyjny na poziomie 2,5%. Co prawda skokowe podwyżki dotyczą tylko wybranych produktów, ale i tak – statystycznie rzecz biorąc – koszty życia z miesiąca na miesiąc rosną. Najbardziej zauważalne podwyżki cen dotyczą żywności, paliw i kosztów utrzymania mieszkań – wynika ze statystyk GUS.

Ceny rosną, bo płace rosną

Prognozy NBP sugerują, że na początku 2018 roku presja inflacyjna spadnie, ale później wróci na ścieżkę wzrostu osiągając już w drugiej połowie 2018 roku poziom bliski 2,5%. Wskaźnik przyszłej inflacji (autorstwa BIEC) jest bardziej sceptyczny. W grudniu zanotował on czwarty z rzędu wzrost. Przypomnijmy, że wskaźnik przyszłej inflacji ma za zadanie z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem prognozować trendy zmian poziomu cen dóbr i usług.

Póki co nie możemy więc mówić o spektakularnych, dynamicznych zmianach, ale i tak kredytobiorcy powinni przygotować się na mające wcześniej czy później nadejść podwyżki poziomu stóp procentowych. Oznaczać to będzie wzrost oprocentowania ich długu. Jeśli więc ktoś ma kredyt, to w nadchodzących miesiącach powinien pomyśleć o nadpłacaniu swoich zobowiązań lub tworzeniu funduszy na przyszłość.

Za mieszkanie płacimy coraz więcej

W przypadku kosztów składających się na utrzymanie dachu nad głową urząd uwzględnia koszty ogrzewania i nośników energii (odpowiadają za 40% kosztów związanych z mieszkaniem), a ponadto m.in. wydatki na dostarczenie mediów, odprowadzenie nieczystości, zakup mebli, AGD, środków czystości czy remontów. We listopadzie najmocniej zdrożał opał – przeciętnie o 1,3% w ciągu miesiąca. Wyraźnie droższe były też usługi związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego (o 0,5% m/m). Tańsze były natomiast meble art. dekoracyjne, sprzęt oświetleniowy i AGD, choć w ciągu miesiąca obniżki były kosmetyczne (o 0,1 – 0,2%).

Od połowy 2016 roku przeciętny koszt związany z „dachem nad głową” znowu zaczął rosnąć. W tym czasie wydatki per capita podniosły się z poziomu 271,7 zł do 285,8 zł ustanawiając tym samym historyczny rekord. To znaczy, że dwuosobowa rodzina musi wydać na mieszkanie średnio trochę bez mała 572 zł miesięcznie. Warto przy tym dodać, że gwałtowny wzrost tych szacunków w połowie 2016 roku wynika z aktualizacji danych na podstawie badania GUS „Warunki Życia”. Wynika z niego, że przeciętne wydatki na utrzymanie mieszkania wynosiły w 2016 roku 221,35 zł (per capita), a na wyposażenie i prowadzenie domu Polacy wydawali przeciętnie po 57,73 zł miesięcznie. Dla porównania w 2015 roku było to odpowiednio 219,48 zł i 54,47 zł.

autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Wynajmowanie mieszkania przez 10 lat dałoby już ponad 42% zysku. To więcej niż bankowe lokaty i akcje największych firm, ale mniej niż pozwoliłaby zarobić skarbowe obligacje 10-letnie – wynika z szacunków Open Finance. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby czynsze przestały pokrywać koszty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu na wynajem.

Inwestycja w nieruchomości jest obecnie bardzo popularna. Polacy wierzą, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a rentowność wynajmu jest dziś 3-4 razy wyższa niż to co banki oferują na przeciętnej rocznej lokacie – wynika z szacunków Open Finance. Pikanterii całej sprawie dodaje jeszcze fakt, że czynsz wynajmu z nawiązką powinien pokrywać odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Gdyby i tego było mało, to inwestor, może zarobić nie tylko na czynszach za wynajem, ale też na wzroście wartości nieruchomości. Z danych NBP wynika bowiem, że używane mieszkania w największych miastach są dziś o prawie 5% droższe niż przed rokiem.

Nieruchomości jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady

Trudno się więc dziwić, że w ostatniej dekadzie inwestowanie w mieszkania było jednym z najlepszych pomysłów na zarabianie. Nawet gdyby ktoś kupił lokal w 2007 roku, a więc prawie u szczytu ostatniej hossy, to w międzyczasie bardzo dużo można było zarobić dzięki comiesięcznym czynszom. Z szacunków Open Finance wynika, że pomimo spadku cen nieruchomości inwestor taki mógłby zrealizować dziś ponad 42-proc. zysk. Wynik ten uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia. Dla porównania lokaty bankowe, które co roku byłyby odnawiane, pozwoliłyby przez 10 lat zarobić ponad 33%. W najlepszym humorze mógłby być jednak ten, kto dekadę temu kupił 10-letnie obligacje skarbowe. Taki inwestor cieszyłby się dziś o ponad połowę wyższym kapitałem. Niespodziewanie inwestor giełdowy dopiero zacząłby obecnie wychodzić „ponad kreskę”. W ciągu dekady specjalna odmiana indeksu WIG 20, która uwzględnia dochody z dywidend, praw poboru itd., zyskała niecałe 5%.

W ostatnim roku wygrana czekała na parkiecie

Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku startu inwestycji 3 lub 5 lat temu, czyli w roku 2012 lub 2014. Wtedy bezkonkurencyjnym rozwiązaniem byłby zakup mieszkania na wynajem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najwięcej można było za to zarobić kupując akcje największych spółek. W tym wypadku już po uwzględnieniu podatku „Belki” możliwe byłoby osiągnięcie prawie 35-proc. zysku. W tym samym czasie – czyli przez ostatni rok – wynik z tytułu zakupu mieszkania na wynajem (wzrost wartości plus czynsze) byłby około 5-7 razy wyższy niż ten, który oferowały bankowe lokaty lub 10-letnie obligacje skarbowe.

Inwestycja w wynajem ma swoje złe strony

Nie popadajmy jednak w bezkrytyczny huraoptymizm. Zakup mieszkania na wynajem to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 400 tys. zł trzeba dysponować kwotą 100-150 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

W ciągu ostatniej dekady mieszkania w blokach z wielkiej płyty wolniej traciły na wartości niż lokale z bardziej współczesnego budownictwa – wynika z analizy przygotowanej przez Open Finance. Pogłoski o śmierci betonowych bloków wydają się więc przesadzone.

Kupiłeś mieszkanie w bloku z wielkiej płyty? Może się okazać że zrobiłeś całkiem niezły biznes. Przykład ostatnich lat pokazuje bowiem, że wbrew pojawiających się często ostrzeżeniom, betonowe bloki wcale nie tracą wiele na wartości. Co więcej, utrzymują często swoją cenę lepiej niż nowsze budynki.

Spójrzmy na konkretne przykłady. W 2007 roku przeciętna cena ofertowa mieszkań w blokach z wielkiej płyty na krakowskiej Krowodrzy wynosiła niecałe 7,6 tys. zł za m kw. – wynika z szacunków Open Finance opartych o historyczne dane Home Broker i Gumtree. Od tego czasu minęła już dekada, a dziś jest to wciąż ponad 7,5 tys. zł za metr, a więc bez mała tyle samo. Co się stało z cenami mieszkań zbudowanych w latach 1997-2007? W 2007 roku ich średnia wynosiła ponad 8,1 tys. zł. Dziś cena ofertowa tych lokali spadła o około 600 złotych w przeliczeniu na metr.

Podobnie sytuacja wygląda na warszawskim Ursynowie i wrocławskich Krzykach. Ceny ofertowe mieszkań z betonowych bloków zmalały w mniejszym stopniu niż bardziej współczesnego budownictwa. W gronie przebadanych rynków ze wspomnianej prawidłowości wyłamał się tylko warszawski Mokotów. Ceny współczesnych lokali niemal się nie zmieniły w trakcie dekady, a mieszkania w blokach wielkopłytowych staniały o 2%. W 2007 roku ich przeciętna cena ofertowa wynosiła niecałe 8,7 tys. zł, a teraz około 8,5 tysiąca za metr.

Betonowe bloki w remoncie

Dlaczego więc mieszkania w blokach z wielkiej płyty dobrze trzymają cenę? Jednym z powodów może być fakt, że po prostu popyt na wielką płytę nie słabnie. Do tego w ostatnich latach budynki, które powstały za czasów PRL-u poddawane były  modernizacji i remontom, które podnosiły ich atrakcyjność. Z drugiej strony pamiętajmy, że niekiedy jakość nowoczesnego budownictwa pozostawia wiele do życzenia – szczególnie jeśli deweloper nadmiernie oszczędza podczas budowy lub ma niewystarczające doświadczenie. Wtedy już po 10-20 latach od budowy może się okazać, że budynek pokrywa się patyną.

Oczywiście nikt nie zagwarantuje, że w przyszłości wielka płyta okaże się dobrym wyborem z punktu widzenia domowego budżetu – szczególnie wtedy gdy z biegiem lat potrzeby mieszkaniowe Polaków będą w coraz większym stopniu zaspokojone. Duże nadzieje rozbudzają w tym miejscu pomysły rządu znane pod nazwą programu „mieszkanie +”. Nawet jednak sukces tego programu oznacza, że podstawowe potrzeby mieszkaniowe Polaków zostaną zaspokojone dopiero za kilkanaście lat. Nawet w idealnych warunkach zastąpienie betonowych bloków nowymi mieszkaniami zajęłoby kolejnych kilkanaście lat. Bardziej prawdopodobne wydaje się, że wielkopłytowe bloki poddawane będą rewitalizacji.

Betonowe bloki są droższe w utrzymaniu

Nie można jednak nie wspomnieć o bezspornych minusach wielkiej płyty. Można do nich zaliczyć wentylację współdzieloną z innymi mieszkaniami w pionie, słabą akustykę, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu modernistyczna toporna architektura samych budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za m kw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5% – do 9,69 zł za m kw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony. O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą one też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków.

Dobra komunikacja i niższa cena

Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90-tych? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi. Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane za PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

auto: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Jak wynika z badania ING Banku, posiadanie jakichkolwiek oszczędności deklaruje 3/4 Polaków. Większość z nich nie wie jednak, jak dobrze zainwestować swoje wolne środki.  Zdecydowana większość robiłaby to częściej, gdyby znała odpowiedni sposób. Lokaty i rachunki oszczędnościowe, jako tradycyjne formy pomnażania gotówki, rzadko przynoszą duże zyski, Alternatywą może być inwestowanie w obligacje korporacyjne, ale wiedza na temat tych produktów nie jest powszechna. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)  tłumaczą, jak działają te produkty oraz na co uważać wybierając konkretną ofertę.

Obligacje korporacyjne to rodzaj papierów wartościowych, emitowanych przez przedsiębiorstwa. W ten sposób firmy (emitenci) zyskują kapitał potrzebny np. na rozwój swojej działalności zapożyczając się u nabywców obligacji. Później zwykle co 3 lub 6 miesięcy wypłacają im odsetki, których wysokość zależy od wielkości i kondycji firmy (im większa tym niższe oprocentowanie) i okresu spłaty (im dłuższy tym wyższe). Dla przykładu oferowane niedawno obligacje Orlenu miały oprocentowanie 2,81%, a trwająca właśnie emisja obligacji MCI daje 5,3%. Spłata następuje po określonym z góry czasie. Zwykle jest to okres od roku do pięciu lat. Z inwestycji często można jednak wycofać się wcześniej sprzedając obligację przed terminem.

Jak nabyć obligacje korporacyjne?

W tym celu musimy udać się do emisji dystrybutora (np. banku, domu maklerskiego, pośrednika finansowego), czyli firmy, która przyjmuje zapisy na obligacje. Trzeba jednak dodać, że w przeciwieństwie do lokat bankowych, w ten sposób nie da się wpłacić pieniędzy w dowolnym momencie. Gdy jakaś firma chce w ten sposób pożyczyć pieniądze, ogłasza określony termin subskrypcji. Wtedy możemy pójść do dystrybutora i złożyć dyspozycję zapisu. Nierzadko mamy na to tylko kilka dni, zwłaszcza w przypadku bardzo atrakcyjnych ofert.

– Początkujący inwestor ma szansę na zakup obligacji oferty publicznej, która kierowana jest do szerokiego (150 i więcej) grona inwestorów. W tym przypadku informacja o emisji papierów wartościowych jest podawana do publicznej wiadomości ogłaszana w mediach – komentuje Bartłomiej Marzec, ekspert ZFPF, Open Finance. Innym sposobem ulokowania pieniędzy w obligacjach firm jest ich odkupienie od kogoś, kto kupił je wcześniej, a teraz chce wycofać swoje pieniądze.

– Wiele obligacji jest notowanych na specjalnej giełdzie zwanej Catalyst. Jeśli posiadamy rachunek maklerski, to możemy za jego pośrednictwem dokonać takiego zakupu. Problem polega jednak na tym, że w przypadku transakcji dotyczących firm w bardzo dobrej kondycji taka transakcja zwykle jest mniej opłacalna niż  zakup nowych obligacji. Po pierwsze sprzedający takie papiery zwykle chcą na nich dodatkowo zarobić i wystawiają je za cenę powyżej wartości nominalnej. To powoduje, że co prawda dostaniemy odsetki w określonej wysokości, ale gdy przyjdzie czas na zwrot pożyczki, to dostaniemy nieco mniejszą kwotę niż ta jaką za nie zapłaciliśmy. Po drugie, kupując na giełdzie musimy zapłacić prowizje maklerską, która zwykle nie występuje na rynku pierwotnym. – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Obligacje są znacznie bezpieczniejszą formą lokowanie oszczędności od inwestowania w akcje. Tu mamy bowiem z góry ustalone oprocentowanie, które zwykle jest istotnie wyższe niż to, które oferują nam banki na lokatach.

Warto jednak pamiętać, że obligacja to nie lokata. Jeśli emitent zbankrutuje, to możemy nie odzyskać części lub nawet całości zainwestowanych oszczędności. Dlatego należy kierować się nie tylko wysokością oprocentowania, ale również dokładnie zapoznać się z kondycją firmy, której chcemy pożyczyć pieniądze oraz zwrócić uwagę czym obligacje są zabezpieczone. Lepiej wybierać takie obligacje firm, które działają na rynku od lat i przynoszą zyski – dodaje Bartłomiej Marzec, ekspert ZFPF, Open Finance.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Korzystna koniunktura na rynku nieruchomości, niesłabnące zainteresowanie Polaków kredytami hipotecznymi oraz znaczna aktywność w pozyskiwaniu nowych Klientów to elementy, które miały istotny wpływ na wyniki sprzedażowe Open Finance SA i Home Broker SA w III kwartałach 2017 roku.  

 Za nami dobre III kwartały br. – możemy chwalić się po raz kolejny stabilnymi danymi sprzedażowymi. Rynek nam sprzyja, a my potrafimy wykorzystać tę sytuację oraz dostosować się elastycznie do trendów, pozyskując nowych Klientów. Co ważne, wzrasta stale popyt na kredyty hipoteczne, co oznacza, że Klienci interesują się taką formą finansowania zakupu nieruchomości. Na tym nie koniec – czeka nas jeszcze uruchomienie kolejnej transzy środków z programu MdM w styczniu 2018 roku, dlatego przewidujemy, że zainteresowanie Polaków hipoteką wzrośnie. Natomiast rynek nieruchomości
to obecnie prawdziwe „eldorado” – Polacy inwestują w mieszkania jak nigdy do tej pory
– mówi Przemysław Guberow, Prezes Zarządu Open Finance SA i Home Broker SA. Nie spoczywamy jednak na laurach – wykorzystamy w pełni dobrą koniunkturę oraz liczymy, że końcówka 2017 roku także będzie dla nas satysfakcjonująca – dodaje Przemysław Guberow.

Łączna sprzedaż Open Finance SA w III kwartałach 2017 roku wzrosła aż o 19% –  w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku – oraz wyniosła 6,6 mld złotych.

Co należy podkreślić to fakt, że atutem Open Finance SA niezmiennie pozostaje liczba udzielanych kredytów hipotecznych za pośrednictwem największego pośrednika na rynku. Wartość sprzedanych kredytów hipotecznych w okresie III kwartałów 2017 roku wyniosła 5 mld złotych (wzrost o 19% w stosunku do porównywalnego okresu 2016 roku).

Pośrednik odnotował również kolejny rekord – 67% wzrost sprzedanych kredytów firmowych przy jego udziale w III kwartałach br. (570 mln złotych), w stosunku do tego samego okresu w zeszłym roku (342 mln złotych). Ten obszar biznesu – wsparcie MŚP w finansowaniu oraz bieżącej działalności – staje się zresztą jednym z kluczowych w założeniach budżetowych oraz sprzedażowych spółki na kolejne kwartały.

Z drugiej strony, trudno nie wspomnieć o niewielkim spadku czyli -9% sprzedaży kredytów gotówkowych w okresie III kwartałów tego roku vs 2016 rok.

III kwartały br. to także okres, w którym Open Finance SA odnotował wzrost sprzedanych produktów inwestycyjnych za pośrednictwem spółki. Wolumen zaoferowanych obligacji, funduszy, ubezpieczeń oraz produktów regularnego oszczędzania wyniósł 268 mln złotych, co jest wzrostem o 25% w porównaniu do III kwartałów 2016 roku. Na uwagę zasługuje zwłaszcza zainteresowanie oraz większe zaufanie Klientów do produktów regularnego oszczędzania, których sprzedaż wzrosła o 150%, porównując 2016 i 2017 roku.

Jednocześnie, druga ze spółek – Home Broker SA – nadal umacnia pozycję lidera na rynku nieruchomości oraz konsekwentnie poprawia swoje wyniki sprzedażowe. W porównaniu do okresu III kwartałów 2016 roku, wartość sprzedanych nieruchomości za pośrednictwem spółki wzrosła w 2017 roku o 26% i wyniosła 2,7 mld złotych.

III kwartały br. to kolejny okres rozliczeniowy, w którym Home Broker poprawia swoje dane sprzedażowe pod kątem pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym.  Doradcy Home Broker pośredniczyli w zakupie „4 kątów” na kwotę 1,7 mld złotych, co jest wzrostem aż o 38% w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku.

Ponadto, warto przyjrzeć się również liczbie transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem Home Broker SA w III kwartałach tego roku. Na rynku pierwotnym, pośrednik wsparł Klientów w wyborze i kupnie wymarzonego „M” uczestnicząc w  6 288 transakcjach. To wzrost o 37% vs III kwartały 2016 roku.

Nie zwalniamy tempa. Przeżywamy „złote czasy” na rynku nieruchomości, co jest dobrą informacją nie tylko dla samej branży czy gospodarki, ale też dla Klientów zainteresowanych inwestowaniem w „cztery kąty”. Jako pośrednik bacznie obserwujemy rynek i nie tracimy żadnej transakcji – zależy nam na długofalowej współpracy zarówno z Klientami, jak i deweloperami. Wyniki sprzedażowe za III kwartały pokazują, że potrafimy znaleźć „złoty środek” – znajdujemy idealne mieszkanie dla Klientów, jednocześnie przynosząc zysk deweloperom. Z pewnością będziemy kontynuować taką strategię w ostatnim kwartale 2017 roku, przy maksymalnym wykorzystaniu korzystnej sytuacji rynkowej – mówi Paweł Komar, Członek Zarządu Open Finance SA i Home Broker SA.

Na tym nie koniec – rynek wtórny nieruchomości też odnotowuje wzrost w  III kwartałach 2017 roku. Home Broker pośredniczył przy 3 711 transakcjach w tym okresie, co daje 6% wzrost do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Natomiast wartość sprzedanych nieruchomości „z drugiej ręki” za pośrednictwem spółki wyniosła 961 mln złotych, co daje 9% wzrost vs 2016 rok.

 

Źródło: Materiały prasowe firmy

Sierpniowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych spowodowała lekką obniżkę cen mieszkań. W ciągu miesiąca Indeks Cen Transakcyjnych spadł o 1,14 proc., rok do roku wskaźnik praktycznie nie zmienił się.

Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego ujawniły kolejne rekordy aktywności deweloperów, którzy robią wszystko, by zaspokoić popyt. W ostatnich 12 miesiącach rozpoczęli oni budowę prawie 102 tys. lokali, co jest najwyższym wynikiem w historii. Co znamienne, na najwyższym poziomie jest też liczba mieszkań oddanych do użytkowania (86 tys.) oraz pozwoleń na budowę (129,5 tys.).

Udostępniona kupującym w sierpniu dodatkowa pula środków w programie Mieszkanie dla Młodych rozeszła się w około sześć godzin, w tym czasie wniosek o dopłaty złożyło około 2,5 tys. kredytobiorców. Nie pozostało to bez wpływu na ceny, gdyż mieszkania sprzedawane w ramach MdM są zwykle tańsze. W zbiorze transakcji służącym do wyliczenia Indeksu Cen Transakcyjnych (powstaje on na podstawie cen mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance) wzrosła więc liczba tańszych lokali, co przełożyło się na spadek indeksu. W sierpniu był on skromny (0,07 proc.), ale we wrześniu już zauważalny (1,14 proc.), co da się wytłumaczyć czasem trwania procesu kredytowego (w MdM liczy się data złożenia wniosku kredytowego). Spodziewamy się jednak, że jest to chwilowe zatrzymanie trendu wzrostowego, do powtórki dojdzie w styczniu i lutym 2018 r. kiedy to na rynku pojawi się kolejna pula środków w MdM.

Taniej w Warszawie, a drożej w Łodzi

We wrześniu przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła do 7206 zł. Rok do roku oznacza to obniżkę o 1,5, a miesiąc do miesiąca o 1,4 proc. Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem nieruchomości w naszym kraju. Deweloperzy budują tu na potęgę, a inwestorzy na pniu wykupują najlepsze lokale. Sprzyja temu duże zróżnicowanie oferty, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

W skali roku ceny nieznacznie spadły też w Białymstoku, Krakowie i Szczecinie, a do większej obniżki doszło w Gdyni (4,3 proc.). W większości badanych przez Home Brokera i Open Finance lokalizacji stawki za metr kwadratowy jednak rosły. Najbardziej w Łodzi, gdzie aktualna cena metra kwadratowego to prawie 4,3 tys. zł, podczas gdy w pierwszej połowie ubiegłego roku było to mniej niż 3,5 tys. zł. Kilkunastoprocentowy wzrost cen transakcyjnych nie musi jednak oznaczać, że podrożały konkretne lokale. Rzecz w tym, że zmienia się struktura sprzedawanych mieszkań. Łódzki rynek pierwotny przeżywa prawdziwy boom, a mieszkania nowe są droższe od tych z drugiej ręki. Z najnowszego raportu firmy REAS wynika, że w ostatnich 12 miesiącach sprzedano o ponad 40 proc. nowych mieszkań więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Deweloperzy wyczuli dobry czas i szybko rozpoczynają kolejne inwestycje. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale wzrosła rok do roku ponad dwu i półkrotnie.

Coraz więcej kredytów

Co prawda pierwsze skrzypce na rynku niezmiennie grają nabywcy gotówkowi, ale też coraz tłumniej dołączają do nich osoby, które w celu zakupu „czterech kątów” udają się po finansowanie do banku. Popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł względem 2016 roku o ponad 20 proc. – wynika z danych Open Finance za trzy kwartały br. Podobne, choć trochę mniej optymistyczne wyliczenia, publikuje też BIK. Ta instytucja sugeruje, że przez dziewięć miesięcy br. Polacy złożyli wnioski kredytowe opiewające na kwotę o 13,5 proc. wyższą niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najnowsze dane REAS mówią także o tym, że deweloperzy wyznaczyli kolejny rekord liczby sprzedanych mieszkań. W okresie od czwartego kwartału 2016 roku do trzeciego kwartału br. na sześciu największych rynkach sprzedano bez mała 72 tys. mieszkań. To dwa razy więcej niż u szczytu ostatniej hossy.

W oczekiwaniu na styczniowy MdM i Mieszkanie Plus

To co się dzieje na rynku mieszkaniowym w dużej mierze zależy od jego otoczenia. Wspomniano już o tym, jak kolejne środki w Mieszkaniu dla Młodych wpływają na statystykę. Od początku stycznia do wzięcia będzie 380 mln zł, co powinno wystarczyć dla 13-14 tys. kredytobiorców. Spodziewamy się, że środki rozejdą się w maksymalnie kilkanaście dni, taka siła nie może nie zostawić śladu na statystyce. Aby załapać się na pieniądze należy wybrać mieszkanie, podpisać umowę przedwstępną lub deweloperską i zebrać wszystkie dokumenty potrzebne do złożenia wniosku kredytowego. Tylko dokładne przygotowanie pozwoli na początku stycznia 2018 roku wysłać odpowiedni wniosek kredytowy rezerwując tym samym środki na dofinansowanie. Trzeba pamiętać, że liczy się tu kolejność zgłoszeń, a ostatni rok pokazał, że pieniądze znikają błyskawicznie.

Z drugiej strony coraz więcej dzieje się w temacie nowego programu – Mieszkanie Plus. Tu wprawdzie sens działania jest inny, bo nie chodzi o wspieranie kredytobiorców, ale o wprowadzenie tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Wpływ tego pomysłu na rynek mieszkaniowy jest jednak trochę zagadkowy, gdyż nadal nie wiadomo dokładnie, w jaki sposób wybierani będą beneficjenci rozwiązania. Należy mieć się na baczności, bo tam gdzie pojawi się dużo nowych tanich mieszkań, zachwiania na lokalnych rynkach najmu są niemal pewne.

Kiedy ochłodzenie?

Jest kilka czynników, które mogą ostudzić zapędy kupujących. Przede wszystkim to wyższe stopy procentowe. Nie spodziewamy się podwyżki w najbliższych kilku kwartałach, ale w końcu do niej dojdzie, a wówczas z jednej strony pojawią się utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych, a z drugiej wzrośnie atrakcyjność bankowych depozytów i kupujący nieruchomości za gotówkę zaczną się wykruszać. Warto też zwracać uwagę na podejście banków do akcji kredytowej, bo od nastawienia instytucji finansujących zależy bardzo wiele.

 

 

 

Źródło: Homebroker.pl

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Po czterech miesiącach delikatnego spadku, średnie ceny mieszkań w największych miastach lekko wzrosły – wynika z obliczeń dokonanych przez Home Brokera. W dłuższym terminie przeciętne stawki metra kwadratowego nadal pozostają stabilne.

Marcowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 812,02 pkt, o 0,71 proc. więcej niż przed miesiącem. Po czterech miesiącach lekkich spadków nastąpiło odbicie wskaźnika, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski. 812,02 pkt to wartość niższa od tej sprzed roku o 0,7 proc., ale od czerwca 2013 r. (prawie trzy lata) obserwujemy stabilizację cen – od tego czasu indeks nieprzerwanie utrzymuje się w przedziale 800-820 punktów. Warto jednak zwrócić uwagę, że choć w skali kraju średnie ceny zachowują się stabilnie, to na lokalnych rynkach dochodzi do wahań. Zasada jest taka, że im mniejszy rynek nieruchomości, tym zmiany cen mogą być większe. Jest to związane z łatwością wpływania na medianę cen. Czasami wystarczy kilka większych transakcji, by mediana się przesunęła i w statystyce zobaczymy zmianę cen.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_03_24-ceny-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spory spadek cen w Łodzi i Olsztynie

Przykładem takiego niestabilnego pod kątem cen mieszkań miasta jest Łódź. Rok temu notowaliśmy tam wzrost o kilkanaście proc., tymczasem aktualne notowanie pokazuje 11,2-proc. spadek. Łódź, choć jest jednym z trzech największych miast w kraju, pod względem rozwoju rynku nieruchomości pozostaje w tyle za niektórymi ośrodkami o mniejszej liczbie mieszkańców. W stosunku do notowania indeksu sprzed roku ceny znacząco obniżyły się też w Olsztynie (o 8,2 proc., do 4 137 zł) i Białymstoku (o 4,7 proc., do 4242 zł za mkw.).

W większości badanych miast ceny mieszkań przez ostatni rok poszły w górę, a najbardziej na plus stawki zmieniły się w Poznaniu. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Wielkopolski to 5612 zł, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej i 1,2 proc. więcej niż przed miesiącem. W pozostałych głównych ośrodkach roczna zmiana stawek jest niewielka. W Krakowie obniżyły się o 1 proc., we Wrocławiu wzrosły o 1 proc., Warszawie o 1,8 proc., a w Gdańsku – o 2,1 proc.

Warszawa najdroższa

W stolicy Polski za metr kwadratowy mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 7263 zł. Warszawa jest dobrym obrazem stabilizacji cen. Od prawie trzech lat średnia cena metra wynosi tam 7-7,5 tys. zł, a roczna zmiana ani razu nie przekroczyła 3 proc. Stołeczny rynek rozwija się na wielu polach, widać tu na przykład rosnącą aktywność inwestorów, którzy kupują mieszkanie pod wynajem, często bez wspomagania finansowania bankowego. Warto zwrócić uwagę na wysoką płynność rynku, co sprawia, że w razie potrzeby relatywnie łatwo można wyjść z inwestycji.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

2016_03_24-ceny-tabela

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm

Drugim najdroższym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie wg Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 6306 zł. Następne w kolejności są Poznań (5612 zł), Wrocław (5482 zł) i Gdańsk (5106 zł). W kolejnych pięciu miastach (Lublin, Szczecin, Białystok, Bydgoszcz i Olsztyn) za metr kwadratowy zapłacić trzeba 4-4,5 tys. zł. Najtańsze w zestawieniu są Toruń, Katowice i Łódź, gdzie średnie ceny nie przekraczają 4 tys. zł za mkw.

Co przyniesie 2016 rok?

Wzrost aktywności inwestorów „gotówkowych” równoważy się z utrudnionym dostępem do kredytów hipotecznych spowodowanym z jednej strony wzrostem obowiązkowego wkładu własnego, a z drugiej z mniejszą ochotą ze strony banków do udzielania pożyczek, za czym stoi m.in. wprowadzenie podatku bankowego.

Już w połowie marca Bank Gospodarstwa Krajowego zaprzestał przyjmowania wniosków o dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych w 2016 r. Obecnie banki akceptują tylko wnioski kredytowe z wypłatą dofinansowania w 2017 i 2018 roku. Ta sytuacja doprowadzi do częściowego spadku popytu na mieszkania, ale nie ma obawy, że dojdzie do załamania. Część z osób, które nie mogą dostać dopłaty w tym roku znajdzie mieszkanie z dopłatą w kolejnym okresie bądź po prostu kupi nieruchomość bez dofinansowania.

2015 r. banki zamknęły wynikiem 181 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 39,3 mld zł (wzrost liczby o 4,2 i wartości o 6,8 proc. rok do roku), co w obecnych warunkach rynkowych jest oceniane jako dobry rezultat. Na wyniki narzekać nie mogą też deweloperzy, którzy notowali rekordy sprzedaży. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że nie zamierzają oni w kolejnych kwartałach zwalniać tempa. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli 86,2 tys. nowych budów (ten poziom utrzymuje się od kilku miesięcy), w stosunku do odczytu sprzed roku było to o 22,7 proc. więcej. Dodatkowo firmy budujące mieszkania na sprzedaż i wynajem otrzymały pozwolenia na budowę kolejnych 98,4 tys. lokali, co jest wartością najwyższą od kilku lat.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

 

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w największych miastach nie zmienia się od ponad dwóch lat. W poszczególnych ośrodkach dochodzi do kilkuprocentowych zmian cen, ale w skali kraju obserwujemy stabilizację z tendencją do lekkiego wzrostu.

Pierwszy raz od lutego 2015 r. obliczany przez Home Brokera i Open Finance Indeks Cen Transakcyjnych spadł poniżej poziomu 820 punktów. Październikowy odczyt to 819,49 punktów, o 0,33 proc. mniej niż przed miesiącem, ale jednocześnie o 0,65 proc. więcej niż w październiku 2014 r. i o 2,54 proc. więcej niż w październiku 2013 r. Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania najbardziej w ostatnim roku spadła w Bydgoszczy, a wzrosła w Łodzi.

Indeks wyliczany jest na podstawie median z transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2015_11_23-ceny-wykresŹródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Wyrównanie cen w Bydgoszczy

3 955 zł trzeba średnio zapłacić metr kwadratowy mieszkania w Bydgoszczy. Rok temu było to 4 194 zł (spadek r/r o 5,7 proc.), a wiosną 2015 r. nawet ponad 4300 zł. Wcześniej jednak notowaliśmy w tym mieście dynamiczne wzrosty cen spowodowane m.in. działaniem programu Mieszkanie dla Młodych, którego relatywnie wysokie niskie limity sprawiły, że dostępność mieszkań z dopłatami w Bydgoszczy była bardzo duża. Obserwowane obecnie obniżki cen są powrotem do poziomu jaki obserwowaliśmy w drugiej połowie 2012 r. i normalnym objawem cyklu koniunkturalnego.

Bez dynamicznych wzrostów

Wśród miast, w których aktualne ceny są wyższe niż przed rokiem, największa zmiana zaszła w Łodzi, gdzie obecny poziom cen przekracza ten sprzed roku o 3,7 proc. i wynosi 3747 zł. Co ciekawe, podobnie jak w Bydgoszczy, są to ceny takie jak w 2012 roku. O 1-2 proc. w górę zmieniły się w ostatnich 12 miesiącach średnie stawki za metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku (4157 zł), Krakowie (6103 zł) i Warszawie (7369 zł).

Nie zmienia się za to kolejność najdroższych dużych miast w Polsce. Warszawska średnia (7369 zł za mkw.) o dwie długości wyprzedza krakowską (6103 zł za mkw.), a ta o następną długość wrocławską (5431 zł za mkw.), poznańską (5406 zł za mkw.) i gdańską (5120 zł za mkw.). Ponad 5 tys. zł za mkw. trzeba jeszcze zapłacić za metr mieszkania w Gdyni (5 209 zł), jednak jest to relatywnie niewielki rynek i jedna inwestycja może znacząco wpłynąć na ceny, więc do wahań cen w tym mieście (plus 11 proc. w ostatnich 12 miesiącach) należy podchodzić z rezerwą. Badanie nie obejmuje kurortów turystycznych, bo nie są to stawki miarodajne, ale faktem jest, że np. na Półwyspie Helskim ceny są na poziomie największych miast.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

2015_11_23-ceny-tabela

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warto też zwrócić uwagę na zróżnicowanie poszczególnych rynków. W każdym dużym mieście można kupić mieszkania tanie (położone w nieatrakcyjnym punkcie, wymagające remontu bądź mające jakąś wadę prawną), ale i droższe. Najwięcej nieruchomości w wysokim standardzie jest w Warszawie, daleko za nią są Kraków i Trójmiasto, a potem Poznań i Wrocław. W Warszawie można kupić zarówno mieszkanie za 3,5-4 tys. zł za mkw., w ubiegłym roku najdroższy apartament jaki sprzedano kosztował 34 tys. zł za mkw.

Deweloperzy chcą budować więcej

Od siedmiu lat nie mieliśmy na rynku takiego okresu dobrej wiary deweloperów w przyszłość jak dziś. Przez ostatnie 12 mies. przedsiębiorstwa budujące mieszkania i domy na sprzedaż uzyskały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych, co rok do roku oznacza ponad 20-proc. wzrostu. Sporą aktywność deweloperzy wykazują także w rozpoczynaniu nowych budów. Przez ostatni rok firmy rozpoczęli ich 81,3 tys. Nie da się ukryć, że wiara deweloperów w to, że wysoka podaż się utrzyma jest powodowana m.in. działaniem rządowych programów. Fundusz Mieszkań na Wynajem kupuje od nich gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek najmu, a Mieszkanie dla Młodych oferuje bezpośrednie dopłaty do lokali kupowanych przez młodych ludzi. Oba programy gwarantują stabilny popyt na nieruchomości od deweloperów i nawet rozszerzenie programu MdM o rynek wtórny nie powinno mieć na to dużego wpływu.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

 

 

 

Rekordowa zdolność kredytowa sprawia, że październikowy Indeks Dostępności Kredytowej poszedł mocno w górę. Banki są już gotowe udzielić kredytu przekraczającego równowartość ośmioletnich dochodów klientów. Nie przeszkadzają w tym trzymające poziom marże, a pomaga spadający WIBOR.

Indeks Dostępności Kredytowej (IDK) Open Finance oraz TVN Biznes i Świat zwiększył notowania w październiku do 122,74 punktu. Tym samy przewyższył poziom sprzed miesiąca o 1,62 pkt. oraz zeszłoroczny o prawie 2 pkt.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance

silny_wzrost_dost_1

Źródło: Open Finance.

Zdolność kredytowa wzrosła do prawie 543 tys. zł

Indeks Dostępności Kredytowej pnie się po rekordowo wysokiej zdolności kredytowej. Przykładowa trzyosobowa rodzina, w której każdy z małżonków zarabia przeciętną pensję w przedsiębiorstwach, może dziś średnio maksymalnie pożyczyć na mieszkanie 542,8 tys. zł. Przy założeniu, że kredyt zaciągany jest na 30 lat, na 75 proc. wartości nieruchomości. To o ponad 21 tys. zł więcej niż we wrześniu i 49,3 tys. zł (9,6 proc.) więcej niż przed rokiem. Zdolność kredytowa zaledwie w ciągu miesiąca wzrosła o 4 proc. głównie dzięki spadkowi oprocentowania.

…bo WIBOR 3M spadł o ponad 0,3 pkt. proc.

Elementem, który przesądził o takim obrocie sprawy był WIBOR. Najczęściej stosowana do obliczania oprocentowania stawka 3-miesięczna w październiku spadła o 0,31 pkt. proc. do 1,97 proc. Jednocześnie banki nie boją się, że karta się odwróci, bo po notowaniach WIBOR-u widać dalsze oczekiwania spadku stóp procentowych. Obecny poziom WIBOR już zawiera w sobie przyszłą obniżkę podstawowej stopy procentowej z obecnych 2 do 1,75 pkt. proc.

Nowy WIBOR 3M – wraz z aktualną średnią marżą 1,85 proc. sprawiają, że przeciętne oprocentowanie prezentowanego kredytu to jedynie 3,82 proc. Daje to na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat jedynie 467 zł raty, o 16 zł mniej niż we wrześniu i 42 zł mniej niż w sierpniu.

Rok wcześniej przeciętna marża 1,68 proc. w połączeniu z WIBOR-em 3M 2,66 proc. oznaczała konieczność spłaty co miesiąc 497 zł.

Chociaż średnia marża wzrosła o 0,03 pkt. proc.

Po wyjątkowym wrześniu w którym średnia marża prezentowanego kredytu obniżyła się, tym razem marże szczególnie naszym klientom nie pomogły. Przeciętna marża wzrosła jednak symbolicznie z 1,82 do 1,85 proc. Nadal jednak jest niższa niż w sierpniu, gdy wynosiła 1,95 proc.

Na dziewięć biorących udział w przygotowaniu IDK banków w październiku dwa banki podniosły marże, a dwa ją obniżyły. Dla klientów ważne jest jednak, że na obniżki zdecydowali się mocno liczący się na rynku kredytów mieszkaniowych gracze, natomiast za podwyżkami stoją instytucje mniej chętne do pożyczania na nieruchomości.

Wynagrodzenie prawie bez zmian

Przeciętne wrześniowe wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (bo to bierzemy pod uwagę do obliczeń październikowego indeksu) wyniosło 3900,5 zł brutto i było wyższe od sierpniowego jedynie o 9 zł. Przykładowe małżeństwo z dzieckiem, w którym w założeniu każdy z małżonków zarabia przeciętną płacę otrzymują razem netto 5568 zł. Proponowana im średnia maksymalna kwota do pożyczenia kwota blisko 543 tys. zł, stanowi dziś równowartość ich zarobków z ponad 8 lat. Rok wcześniej mimo, niższych marż (1,68 proc.) maksymalny przeciętny kredyt przykładowej 3-osobowej rodziny wynosił równowartość ich dochodów z 7 lat i 7 miesięcy.

Nie zmienia się LtV

Dziesiąty miesiąc nie zmienia się natomiast trzeci z parametrów indeksu obok marży i zdolności kredytowej – relacja wartości kredytu do ceny nieruchomości (LtV). Wśród uczestniczących w ankiecie banków średni maksymalny udział kredytu w wartości nieruchomości wynosi 91 proc. Rok temu było to 97 proc., wówczas banki mogły jednak jeszcze kredytować całą nieruchomość.

Od stycznia 2015 r. przeciętne maksymalne LtV znów spadnie, bowiem banki będą mogły kredytować maksymalnie 90 proc. wartości mieszkania. Klient będzie musiał sfinansować oszczędnościami zakup co najmniej 10 proc. lokalu. Na razie do końca tego roku wystarcza 5 proc. wkładu własnego.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

silny_wzrost_dost_2

Źródło: Open Finance.

IDK wyliczany jest na podstawie uśrednionych ofert banków z rynkowej czołówki. Pod uwagę bierzemy: marżę dla 300 tys. zł kredytu na 75 proc. wartości nieruchomości, maksymalne możliwe LtV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz maksymalną zdolność kredytową wyliczaną dla trzyosobowej rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia, więc zarówno podejście banków (marża i maksymalne LtV), jak i zmianę zarobków Polaków.

halina_BIG

Halina Kochalska, Open Finance

Najbliższe posiedzenie amerykańskiej rezerwy federalnej powinno przynieść odpowiedź na najbardziej nurtujące inwestorów pytanie, czy helikopter sypiący dolarami, wprawiony w ruch przez Bena Bernanke, zakończy swoją misję i QE3 przejdzie do historii. Najnowsze sygnały wskazują, że nie jest to wcale przesądzone. Jeśli tak się jednak stanie, na pierwszy plan wysuną się kolejne: czy w niedługim czasie nie pojawi się kolejne QE i kiedy Fed ostatecznie zabierze wazę z ponczem.

Kończy się czas, w którym Fed zmuszony był uciec się do użycia nadzwyczajnego narzędzia, jakim było ilościowe luzowanie polityki pieniężnej, czyli quantitative easing. Sięgając po nie po raz pierwszy w listopadzie 2008 r., gdy zdecydowano się na ogłoszenie pierwszej rundy luzowania, czyli QE1, członkowie rezerwy federalnej prawdopodobnie nie przypuszczali, że przyjdzie im podejmować podobną decyzję jeszcze dwukrotnie, a cały program będzie trwał aż sześć lat z małymi przerwami.

Jeszcze do niedawna niemal powszechne było przekonanie, że październikowe posiedzenie Fed będzie tym, które zdecyduje o ostatecznym „uziemieniu” osławionego już helikoptera zrzucającego dolary, który wystartował na znak dany przez ówczesnego szefa tej instytucji, Bena Bernanke. Najnowsze wypowiedzi przedstawicieli rezerwy federalnej świadczyć mogą jednak o tym, że nie jest to wcale takie oczywiste. A jeśli nawet, to z pewnością nie można ogłosić ostatecznego zawieszenia na kołku tego narzędzia i zakończenia odliczania rund. O QE4 już wprost mówią amerykańscy ekonomiści i komentatorzy. Wpisując ten skrót w popularnych wyszukiwarkach, można znaleźć kilkadziesiąt wzmianek na ten temat całkiem świeżej daty.

Być może to właśnie rachuby dotyczące przedłużenia QE3 lub możliwości pojawienia się zapowiedzi sugerujących możliwość kontynuacji tego serialu leżą u podstaw silnej zwyżki indeksów na Wall Street z ostatnich dni. Powodów do tego, by takie scenariusze poważnie brać pod uwagę ostatnio nie brakuje. Do tych już znanych z wcześniejszego repertuaru Fed, jak na przykład niedostateczna poprawa w gospodarce i na rynku pracy, czy niska inflacja, dochodzą całkiem nowe, jak choćby wyrażające niepokój z powodu zbyt silnego dolara i spowolnienia w globalnej gospodarce. Uwarunkowania towarzyszące polityce Fed rzeczywiście od pewnego czasu bardziej się skomplikowały i argumenty za kontynuacją nadzwyczajnych działań są całkiem poważne. Czy przybiorą one formę przedłużenia QE3, czy bardziej lub mniej płynnego przejścia do QE4, trudno przewiedzieć, ale z pewnością nie można niczego wykluczyć. Rezerwa federalna może dojść do wniosku, że zapowiedź utrzymywania stóp procentowych na dotychczasowym poziomie przez dłuższy czas może nie wystarczyć. Tym bardziej biorąc pod uwagę bardzo dynamiczną ostatnio sytuację w wielu segmentach rynków finansowych. Wystarczy zwrócić uwagę na  to, co działo się nie tylko na giełdach, ale także sytuację na rynku walutowym, notowania surowców, czy rentowności obligacji skarbowych. Spore spadki na Wall Street, podobne do tych, które towarzyszyły kończeniu poprzednich dwóch rund ilościowego luzowania, nagle zostały powstrzymane, a ich miejsce zajęło dynamiczne odreagowanie. Do połowy października rentowność amerykańskich obligacji mocno spadała, zachowując się niezbyt adekwatnie w kontekście perspektywy końca luzowania i rozpoczęcia odliczania czasu do pierwszej podwyżki stóp procentowych. Od kilku dni i ta tendencja uległa odwróceniu, wprowadzając jeszcze większy problem z interpretacją tych ruchów. Podobnie niejednoznaczne wahania miały miejsce na rynku walutowym, gdzie po krótkiej, ale wyraźnej korekcie, dolar znów wraca do głównej tendencji, czyli umacnia się, zachowując się w sposób typowy dla okresu zaostrzania polityki pieniężnej lub oczekiwania na zbliżającą się podwyżkę stóp.

To schizofreniczne zachowanie się rynków finansowych może więc mieć związek z rosnącą niepewnością w kwestii tego, co rzeczywiście zrobi Fed w najbliższym czasie i jakie będą deklaracje, co do przyszłości polityki pieniężnej.

Roman Przasnyski1

Roman Przasnyski, Open Finance

Widzisz w sklepie telewizor na nieoprocentowane raty? To jeszcze nic nie znaczy, bo mogą dojść dodatkowe opłaty, jak prowizja czy ubezpieczenie. A nawet jeśli ich nie ma, to koszt kredytu prawdopodobnie ukrywa się w cenie produktu.

Elektromarkety co rusz kuszą kolejnymi promocjami sprzętu AGD i RTV na raty „zero procent”. Mimo, że zawsze chodzi o kredyt ratalny, to definicja nieoprocentowanych rat może być bardzo szeroka. Od braku samych odsetek daleko jeszcze do darmowego kredytu. Dojść może wiele dodatkowych opłat, w wyniku czego całkowity koszt poszybuje do 20 proc. w skali roku lub więcej.

Najczęściej do nieoprocentowanych kredytów ratalnych dołącza się ubezpieczenie. Może obejmować ono utratę życia, inwalidztwo, a w bogatszym pakiecie nawet utratę pracy. I choć taka polisa wcale nie musi być obowiązkowa, to sprzedawcy staną na głowie, abyśmy ją wykupili. Oczywiście dostają oni z tego prowizję. Na tym jednak lista możliwych kosztów się nie kończy. Udzielenie kredytu może być obarczone kilkuprocentową prowizją lub może wymagać podpisania umowy o kartę kredytową. Naturalnie ta ostatnia także jest płatna, w granicach kilku złotych miesięcznie. Zdarzają się także przypadki, w których sklep uzależnia przyznanie kredytu ratalnego od wykupienia dodatkowej gwarancji dla nabywanego sprzętu.

Długa lista dodatkowych kosztów, jakimi mogą zostać obciążone zakupy na raty „zero procent” sprawia, że niejednokrotnie skorzystanie ze zwyczajnego kredytu bankowego będzie rozwiązaniem bardziej opłacalnym. Nie musi to być od razu pożyczka gotówkowa z rzeczywistym oprocentowaniem na poziomie sięgającym 20 proc. (w istocie średnie według NBP to 19,8 proc.), bo do wyboru jest jeszcze karta kredytowa czy limit odnawialny w koncie. Ich przeciętne oprocentowanie wynosi odpowiednio 12,7 i 11 proc. w skali roku i będzie jeszcze spadać.

A co jeśli już faktycznie znajdziemy kredyt ratalny bez odsetek i dodatkowych opłat? Prawdopodobnie i tak jego koszt ukryty będzie w cenie produktu, bo raty „zero procent” to domena stacjonarnych sklepów, które co do zasady są droższe. Oznacza to, że przy kilkunastoprocentowej różnicy w cenie zakup w internecie za środki z karty kredytowej lub limitu w koncie wcale nie musi być rozwiązaniem droższym.

Michał Sadrak, Open Finance

Choć przed zbliżającym się posiedzeniem Rady Polityki Pieniężnej jest niemal pewne, że dojdzie do obniżki stóp procentowych, nie oznacza to, że wiadomo jaka będzie jej skala. Co więcej, nie ma pewności w kwestii dalszych ruchów. Część ekspertów spodziewa się, że w tym cyklu stopy mogą spaść łącznie nawet o 1 punkt procentowy. Taki scenariusz wydaje się jednak zbyt radykalny.

Warto przypomnieć, że obecną, historycznie niską wartość 2,5 proc. stopa referencyjna osiągnęła w lipcu 2013 r., a więc na niezmienionym poziomie pozostaje od piętnastu miesięcy. To jeden z najdłuższych okresów nudy w polityce pieniężnej w naszej historii, co nie oznacza wcale, że równie nudno było w gospodarce czy na rynkach finansowych. Zresztą w porównaniu do amerykańskiej rezerwy federalnej, która stopy procentowe trzyma w pobliżu zera od sześciu lat, Rada Polityki Pieniężnej nie ma się czym szczycić i tego rekordu z pewnością nie pobije. Należy też zwrócić uwagę, że zaledwie kilka miesięcy temu panowało niemal powszechne przekonanie, że nasze stopy procentowe pójdą w górę. Ta dość nagła i radykalna, jak na politykę pieniężną zmiana, wiązała się przede wszystkim ze spadkiem tempa wzrostu cen i utrzymywaniem wskaźnika inflacji na bardzo niskim poziomie przez dłuższy czas, a wreszcie pojawieniem się deflacji. Także z gospodarki zaczęły płynąć najpierw tylko niepokojące sygnały, świadczące o spowolnieniu tempa wzrostu, a w końcu oczywiste tego spowolnienia dowody. Nie bez znaczenia jest także sytuacja w otoczeniu, a więc przede wszystkim zagrożenie deflacją i osłabienie gospodarcze w strefie euro oraz wynikające z tego radykalne posunięcia Europejskiego Banku Centralnego, który wzorem amerykańskiej rezerwy federalnej obniżył stopy praktycznie do zera i rozpoczyna program skupu aktywów.

To wystarczające powody do zmiany kierunku polityki pieniężnej. Pytanie tylko, jak głębokie będą cięcia i w jakim tempie zostaną dokonane. Nie brakuje ekonomistów, zakładających, że łącznie podstawowa stopa referencyjne zostanie obniżona nawet o 1 punkt procentowy, czyli wyniesie docelowo 1,5 proc. O tym, że nastawienie Rady Polityki Pieniężnej nie musi zbytnio odbiegać od tych przewidywań, świadczy choćby wypowiedź jej przedstawiciela Andrzeja Bratkowskiego, który stwierdził, że łączny cykl obniżek powinien sięgnąć co najmniej 1 punkt procentowy, a w przypadku nasilenia tendencji stagnacyjnej w gospodarce, skala cięć mogłaby być nawet większa. Także tendencje na rynku pieniężnym wskazują, że inwestorzy zakładają podobną skalę obniżek stóp.

To, czy rzeczywiście stopy znajdą się na tak niskim poziomie, zależeć będzie oczywiście od wspomnianych czynników, czyli przede wszystkim inflacji i sytuacji w gospodarce. W przypadku inflacji, zagrożenie utrzymywaniem się jej na bardzo niskim poziomie, czy wręcz dłuższe występowanie deflacji, wydaje się nieco wyolbrzymione. Większość prognoz zakłada, że tempo wzrostu cen będzie się w najbliższych miesiącach zwiększało, a dotarcie do dolnej granicy celu inflacyjnego może nastąpić w ciągu trzech-czerech kwartałów. W przypadku realizacji takiego scenariusza, RPP nie będzie miała wielkiej presji na głębokie cięcia stóp. Nieco trudniej, głównie ze względu na czynniki w otoczeniu, prognozować rozwój sytuacji w gospodarce. Na razie skala spowolnienia nie stanowi wielkiego powodu do niepokoju. Do tak głębokiej redukcji kosztu pieniądza, jak zakładają ekonomiści, mógłby Radę skłonić prawdopodobnie spadek tempa wzrostu PKB znacznie poniżej 3 proc., a z pewnością trwałe zejście w okolice 2-2,5 proc.

Trudno przewidzieć, jakie scenariusze będą dominować wśród członków RPP i jakie tempo działań uznają oni za stosowne. Najbliższe posiedzenie będzie tym bardziej istotne nie tylko ze względu na niepewność w kwestii skali obniżki, ale i sygnałów, jakie mogą popłynąć z wypowiedzi po posiedzeniu. Z pewnością jednak okres nudy w polityce pieniężnej przynajmniej przez pewien czas nam nie grozi.

Roman Przasnyski1

 

 

Roman Przasnyski, Open Finance

Mijają cztery lata od pojawienia się na naszej giełdzie pierwszego funduszu typu ETF. Nie można jednak powiedzieć, żeby instrument ten spotkał się z dużym zainteresowaniem ze strony polskich inwestorów. A szkoda, bo w porównaniu z klasycznymi funduszami akcji jest tańszy i bardziej zyskowny.

Idea kupowania indeksu niespecjalnie przyjęła się na polskim rynku. Miesięczne obroty trzema dostępnymi aktualnie ETF-ami (WIG20, S&P500, DAX) to zaledwie kilka milionów złotych, co na tle np. obrotów na rynku akcji, które sięgają kilkunastu miliardów złotych, znaczy nawet mniej niż kropla w morzu. Na świecie od wielu lat jest to jednak bardzo popularna forma inwestowania, przynosząca wymierne korzyści, zwłaszcza w porównaniu z inwestowaniem w zwykłe fundusze akcyjne.

Z danych dla amerykańskiego rynku, zbieranych i prezentowanych przez Standard&Poor’s wynika, że w latach 2000-2013 odsetek funduszy akcji dużych spółek, którym udało się pobić benchmark w postaci indeksu S&P500, tylko trzykrotnie przekroczył 50 proc. Z tego wynika, że w pozostałych latach większość z nich przynosiła mniejsze stopy zwrotu niż wynikałoby to ze zmian wartości samego indeksu.

Nie inaczej jest w przypadku polskich funduszy akcji. Tutaj również większości z nich nie udaje się pobić benchmarku, dla których zazwyczaj jest to indeks WIG. Gdyby na warszawskiej giełdzie był dostępny ETF na WIG, to inwestując w niego regularnie co miesiąc taką samą kwotę przez ostatnie 10 lat (licząc od końca grudnia 2004 roku do końca września 2014), odliczając prowizję maklerską związaną z każdorazowym zakupem jednostki (przyjęliśmy 0,4 proc.), to łączna stopa zwrotu wyniosłaby 33,6 proc. W tym samym czasie, inwestując w ten sam sposób w uniwersalne fundusze polskich akcji, średni zysk sięgnąłby 14,3 proc. Warto podkreślić, że w przypadku funduszy również uwzględniliśmy prowizję przy zakupie, która dla tego typu produktów wynosi przeciętnie 4 proc. Jednak nawet jeśli zmniejszylibyśmy ją do zera (są rynku dystrybutorzy, którzy zrezygnowali z pobierania tej opłaty), to nie wpłynęłoby to na zasadniczą zmianę tego stanu rzeczy, bo średnia stopa zwrotu wyniosłaby wówczas 19 proc., czyli cały czas sporo mniej niż w przypadku indeksu.

ETF-a, który odzwierciedlałby WIG, niestety nie mamy, ale jest wspomniany ETFWIG20. Warto więc przyjrzeć się zachowaniu indeksu WIG20 Total Return, który na potrzeby naszej analizy będzie znacznie bardziej użyteczny niż „zwykły” WIG20. WIG20 jest indeksem cenowym, co oznacza, że w przeciwieństwie do WIG20 Total Return, który jest indeksem dochodowym, nie uwzględnia dochodów inwestorów z tytułu dywidendy i prawa poboru. Dochody te w przypadku funduszy ETF jak najbardziej wpływają na wzrost wartości jego aktywów, dlatego też to właśnie WIG20 Total Return jest tym właściwszym do porównań.

Notowania ETF WIG20 i indeksu WIG20 Total Return

inwestowanie_w_indeks

Źródło: Stooq.pl.

Stopa zwrotu w przypadku osób, które począwszy od grudnia 2004, inwestowałyby w indeks WIG20 TR regularnie na koniec każdego miesiąca tę samą kwotę, wyniosłaby na koniec września tego roku 30,8 proc. Mogłoby się wydawać, że jak na blisko dziesięć lat to niedużo. Trzeba jednak pamiętać, że po drodze mieliśmy wielką bessę, która w okresie od końca 2007 do początku 2009 doprowadziła do spadków głównych warszawskich indeksów o mniej więcej dwie trzecie. Ponadto, jak już wcześniej zostało wspomniane, średnie zyski uniwersalnych funduszy polskich akcji były o ponad połowę mniejsze.

ETF-y to przede wszystkim niższe koszty. Brak jest opłat manipulacyjnych, jak w przypadku zwykłych funduszy inwestycyjnych. Operacji dokonuje się z poziomu rachunku maklerskiego i – tak samo jak w przypadku akcji czy obligacji – od transakcji kupna i sprzedaży płaci się prowizję maklerską. Standardowo są one jednak znacznie niższe niż w przypadku opłat dystrybucyjnych funduszy i wynoszą przeciętnie ok. 0,3-0,5 proc. przy zakupie i drugie tyle przy sprzedaży. Prowizje przy funduszach płaci się zazwyczaj przy zakupie jednostek, a w przypadku funduszy akcji nierzadko sięgają one 4-5 proc.

Znacząco niższe są także koszty zarządzania ETF-ami. Wynika to z faktu, że są one zarządzane biernie, co znaczy, że odzwierciedlają skład jakiegoś indeksu. Nie ma więc potrzeby zatrudniania sztabu analityków, którzy na bieżąco śledzą komunikaty i notowania giełdowe, decydując które akcje kupić, a które sprzedać. Przeciętny koszt zarządzania w przypadku funduszu ETF to ok. 0,5 proc. w skali roku, podczas gdy polskie fundusze akcji liczą sobie 3-4 proc.

Słabą stroną ETF-ów może się okazać płynność. Jeśli będzie nie wystarczająca, to spready, czyli różnice między ofertami kupna i sprzedaży mogą być duże, a przez to mniej atrakcyjne. W związku z tym mogą też pojawić się trudności w sprzedaży i kupnie po satysfakcjonującej cenie. Jednostki uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym można umorzyć w dowolnym momencie po kursie dnia, co jest niewątpliwie ich dużą przewagą.

Bernard_Waszczyk

Bernard Waszczyk, Open Finance

Ożywienie na warszawskiej giełdzie sprawiło, że spośród inwestorów powierzających oszczędności funduszom inwestycyjnym, największe zyski zanotowali ci, którzy nie stronią od ryzyka. Ale również i ci ceniący sobie przede wszystkim bezpieczeństwo nie powinni mieć powodów do narzekania.

Podobnie jak przed miesiącem, we wrześniu zyski zanotowało ponad trzy czwarte monitorowanych przez nas funduszy inwestycyjnych otwartych (72,7 proc.). Generalnie więc końcówkę trzeciego kwartału można uznać za udaną. Powakacyjne ożywienie na warszawskiej giełdzie wpłynęło pozytywnie na wyniki funduszy inwestujących w akcje polskich spółek. We wrześniu to właśnie uniwersalne fundusze polskich akcji oraz fundusze akcji polskich małych i średnich spółek przyniosły inwestorom najwyższe średnie stopy zwrotu. Fundusze MiŚ odnotowały średni wzrost wartości jednostki o 5,7 proc., natomiast fundusze uniwersalne o 4,6 proc.

Spośród funduszy akcyjnych z zyskami miesiąc skończyły jeszcze tylko fundusze europejskich rynków rozwiniętych – średnio 1,5 proc. w przypadku jednostek rozliczanych w złotych i 0,3 proc. dla jednostek rozliczanych w euro). Pozostałe kategorie funduszy akcyjnych przyniosły straty. Najbardziej stopniała wartość jednostek funduszy akcji tureckich – średnio o 7,9 proc. Ostatnie trzy lata zdążyły przyzwyczaić do znacznej huśtawki ich wycen. W III i IV kwartale 2011 roku ich średnie wyniki to odpowiednio

-6,5 i -11,5 proc. Jednak kolejne pięć kwartałów, aż do I kw. 2013 roku, fundusze te notowały niekiedy pokaźne zyski (kolejno: 18,7 proc., 7 proc., 1 proc., 14,3 proc., 10,9 proc.). Kogo na początku 2013 roku skusiły wysokie stopy zwrotu tych funduszy i zdecydował się na inwestycję, bardzo tego pożałował, bo jeśli nie wycofał się z inwestycji, to do końca 2013 roku mógł stracić prawie 35 proc., bo tyle właśnie wyniosła średnia stopa zwrotu. Pierwsza połowa 2014 roku znów przyniosła poprawę sytuacji – I kwartał zamknął się średnim zyskiem w wysokości 2,1 proc., a drugi 14,8 proc. W trzecim kwartale, po raz kolejny, głównie za sprawą właśnie wrześniowych wyników, tendencja znów się odwróciła, a średni wynik funduszy akcji tureckich to minus 3,4 proc. Wszystko to nie zmienia jednak faktu, że to właśnie te fundusze są tegorocznymi liderami tabel ze stopami zwrotu funduszy inwestycyjnych, notując po dziewięciu miesiącach ponad 13-proc. zyski.

Na przeciwnym biegunie znalazły się z kolei fundusze akcji rosyjskich, które są zdecydowanie najgorszą tegoroczną inwestycją – średnio minus 16,8 proc., a w samym wrześniu -2,7 proc.

Stopy zwrotu funduszy na koniec września br. wg kategorii

Fundusz 1M 3M 6M 12M 24M 36M
akcji polskich małych i średnich spółek 5,7% 2,2% -1,2% 2,4% 37,9% 47,8%
akcji polskich uniwersalne 4,6% 3,2% 1,9% 4,3% 21,2% 29,6%
mieszane polskie aktywnej alokacji 2,8% 0,9% -1,2% -1,0% 5,5% 6,4%
mieszane polskie zrównoważone 2,5% 2,0% 2,1% 3,2% 12,3% 20,7%
dłużne USA uniwersalne 1,8% 6,7% 8,7% 8,1% 5,4% 11,2%
mieszane polskie stabilnego wzrostu 1,6% 1,8% 2,9% 5,3% 12,3% 19,0%
akcji europejskich rynków rozwiniętych 1,5% 1,1% 3,6% 7,2% 25,4% 43,4%
dłużne polskie papiery skarbowe 0,6% 1,9% 4,5% 6,8% 11,3% 20,2%
dłużne zagraniczne (PLN) 0,6% 3,9% 5,4% 5,7% 7,5% 8,7%
dłużne polskie uniwersalne 0,4% 1,6% 4,1% 6,7% 11,5% 19,9%
akcji europejskich rynków rozwiniętych (waluta) 0,3% -1,0% 1,0% 8,5% 28,8% 56,1%
gotówkowe i pieniężne PLN uniwersalne 0,3% 0,9% 2,0% 3,5% 7,9% 13,2%
dłużne europejskie uniwersalne (waluta) 0,2% 0,9% 2,0% 4,3% 7,8% 14,5%
mieszane zagraniczne zrównoważone 0,2% 4,1% 9,3% 7,3% 8,9% 15,9%
dłużne polskie korporacyjne 0,0% 0,7% 2,2% 3,5% 7,4% 12,5%
mieszane zagraniczne aktywnej alokacji -0,2% 0,1% 2,1% 7,2% 24,8% 32,4%
akcji globalnych rynków rozwiniętych -0,4% 2,8% 7,6% 10,6% 23,1% 41,1%
akcji zagranicznych sektora nieruchomości -0,4% -3,3% -0,1% -2,0% 10,5% 5,4%
dłużne europejskie uniwersalne -0,7% 1,3% 2,2% 3,3% 9,4% 8,4%
mieszane zagraniczne stabilnego wzrostu -0,9% 1,1% 4,6% 6,1% 8,3% 12,8%
akcji amerykańskich -1,0% 2,6% 7,4% 15,5% 32,0% 52,6%
akcji europejskich rynków wschodzących -1,1% -1,4% 5,5% -2,1% 6,3% 16,2%
dłużne USA uniwersalne (waluta) -1,4% -1,7% 0,1% 3,0% 2,5% 12,0%
akcji amerykańskich (waluta) -2,6% -1,3% 3,1% 11,6% 27,3% 48,8%
akcji rosyjskich -2,7% -8,8% 3,0% -17,3% -18,6% -10,5%
akcji azjatyckich bez Japonii -3,6% 2,0% 9,2% 12,0% 14,7% 21,0%
akcji globalnych rynków wschodzących -5,0% -0,8% 6,1% 3,0% 3,1% 12,0%
akcji tureckich -7,9% -3,4% 14,2% -5,2% -6,6% 5,8%
Źródło: Analizy Online.

Powodów do zmartwień nie powinni mieć inwestorzy ceniący sobie przede wszystkim bezpieczeństwo. Fundusze polskich obligacji, zarówno uniwersalne, jak i lokując wyłącznie w papiery skarbowe, odnotowały kolejny dobry miesiąc. Pierwsze zyskały średnio 0,4 proc., a drugie 0,6 proc. Choć minął dopiero trzeci kwartał, fundusze polskich papierów dłużnych mogą już pochwalić się średnimi stopami zwrotu na poziomie 5,3-5,4 proc. Rewelacyjnych wynik, tym bardziej, że osiągnięty w okresie deflacji. Nieco rozczarowujące mogą być za to wyniki funduszy polskich obligacji korporacyjnych, które wrzesień zamknęły na zero, a od początku roku zyskały średnio 2,4 proc.

Wzrosty na warszawskiej giełdzie w połączeniu z rosnącymi cenami polskich obligacji sprawiły, że całkiem niezłym wynikiem miesiąc zamknęły także fundusze mieszane inwestujące głównie w papiery denominowane w złotych. Średnie zyski funduszy aktywnej alokacji podliczyliśmy na 2,8 proc., zrównoważonych na 2,5 proc., a stabilnego wzrostu na 1,6 proc.

Bernard_Waszczyk

Bernard Waszczyk, Open Finance

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...