Wkład własny – 14 sposobów na własne M. Wkład własny to nie tylko żywa gotówka. Niekiedy na to konto może zostać zaliczona wartość ziemi, kupione wcześniej materiały, oszczędności emerytalne, papiery wartościowe czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania. Odpowiedni wkład własny jest niezbędny do tego, aby bank przyjął do analizy wniosek o kredyt hipoteczny.
Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Chodzi po prostu o to, że żeby kupić mieszkanie na kredyt trzeba posiadać co najmniej 10-20% jego wartości w gotówce. Dopiero osoby, które dały radę uzbierać taki kapitał, banki będą skłonne rozważyć jako potencjalnych kredytobiorców. Nie jest jednak tak, że cały wkład własny musi być wniesiony w formie gotówki na etapie składania wniosku kredytowego. Czasem można to zrobić później lub udowodnić to, że część kosztów budowy domu już ponieśliśmy.
1.Nie wszyscy wymagają 20% wkładu własnego
Osoby, które nie mają piątej części ceny mieszkania w gotówce, powinny poszukać ofert banków, które zgodziłyby się udzielić kredytu z niższym wkładem własnym. We wrześniu 2020 roku większość instytucji przyjmowało wnioski kredytowe tylko od osób posiadających 20% wkładu własnego. Natomiast Pekao akceptowało 15% wkładu. Ponadto Alior, mBank, Santander, Millennium czy Credit Agricole zadowalały się wkładem na poziomie 10% ceny nieruchomości. Niestety oferta kredytów z 10-proc. wkładem własnym była limitowana. Były to np. oferty skierowane do dotychczasowych klientów banku. Osób o ponadprzeciętnych dochodach czy takich, które chcą kupić relatywnie łatwo zbywalną nieruchomość – np. małe, tanie mieszkanie w dużym mieście. Takie nieruchomości są z punktu widzenia banku stanowią lepsze zabezpieczenie hipotecznego długu.
2. Wkład, to nie musi być tylko gotówka
Załóżmy jednak, że poszukiwania instytucji z pasującą do nas ofertą mamy już za sobą. Nie rozwiązało to naszego problemu braku wystarczającej ilości żywej gotówki. W takim przypadku w najlepszym położeniu są osoby, które podchodząc do zakupu, co prawda nie posiadają środków na rachunku, ale mają inny majątek. Przykład? Papiery wartościowe, środki na IKE czy IKZE, a najlepiej obligacje skarbowe. Niestety banki nie wykazują tu nadmiernej elastyczności. Pojedyncze instytucje mogą się zgodzić na to, aby jako wkład własny zaakceptować zastaw na papierach wartościowych.
Co ciekawe banki najpewniej nie zaakceptują całej kwoty, na którą opiewa nasza inwestycja. W przypadku bardziej ryzykownych papierów wartościowych – np. akcji – spodziewajmy się, że jako wkład własny potraktowane będzie nie więcej niż 50% wartości udziałów. Z drugiej strony zastaw na obligacjach skarbowych – jako gwarantowanych przez Skarb Państwa – może zostać zaliczony jako wkład własny do 100% wartości papierów.
3. Wystarczą środki z mieszkania przeznaczonego na sprzedaż
Podobnie sytuacja wygląda, gdy z pomocą kredytu kupujemy np. większe mieszkanie, a starego chcemy się pozbyć. Jeśli do sprzedaży jeszcze nie doszło, to wciąż mamy tylko obietnicę uzyskania środków. Bankom powinno to wystarczyć na etapie procesowania wniosku kredytowego. Chodzi o to, że deklaracja chęci sprzedaży nieruchomości powinna skutkować zaliczeniem na poczet wkładu własnego pieniędzy z przyszłej sprzedaży starego mieszkania, ale też np. domu lub działki. Co ciekawe, jeśli dysponujemy już umową przedwstępną sprzedaży, to bank uwzględni w procesie kredytowym nawet do 100% ceny uzgodnionej z kupującym. Niższy współczynnik zostanie zastosowany jeśli takiej umowy wciąż nie ma, ale do sprzedania nieruchomości został zatrudniony pośrednik. Jeszcze niższy, gdy sprzedażą będziemy się chcieli dopiero zająć i to samodzielnie. Ale uwaga! Nawet jeśli bank kredytu nam udzieli, to znowu przed faktyczną wypłatą pieniędzy, będzie trzeba spieniężyć nieruchomość, której się pozbywamy, aby zdobyć wkład własny na nową.
4. Milion kupujących może liczyć na państwową dopłatę
Świetnym rozwiązaniem na zdobycie pieniędzy na wkład własny jest też książeczka mieszkaniowa. Szczególnie taka, która była założona do 23 października 1990 roku. Tylko takie książeczki mają bowiem prawo do premii gwarancyjnej, która może opiewać na kilkanaście tysięcy złotych.
Nie masz książeczki? To jeszcze nic straconego. Może się bowiem okazać, że taki archaiczny dokument ma ktoś z rodziny i może ją na nas przepisać (cesja). Jest to o tyle prawdopodobne, że takich książeczek może być jeszcze około miliona.
5. PPK pomoże kupić mieszkanie
Całkiem nowym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest natomiast możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat.
6. Odkładając zawczasu unikamy problemów
Sytuacją idealną jest oczywiście taka, w której zakup nieruchomości planuje się z dużym wyprzedzeniem. Przykład? Jeśli ktoś jest beneficjentem programu 500+, i odkłada te środki co miesiąc od dnia urodzenia dziecka do osiemnastych urodzin, to może zebrać kapitał rzędu 108 tysięcy złotych. A jeśli za te pieniądze będzie jeszcze kupować detaliczne obligacje skarbowe, to może ten kapitał zwiększyć o co najmniej 30-40 tysięcy złotych odsetek. To oczywiście wymaga ponadprzeciętnych dochodów i żelaznej dyscypliny.
7. Student z preferencyjnym finansowaniem od rządu
Podobnie jest z możliwością jaką daje nam skorzystanie z kredytu studenckiego. Akumulowanie pieniędzy pochodzących z comiesięcznych wypłat przez 5 lat studiów pozwoli otrzymać kapitał rzędu 50 tysięcy złotych. Plus ewentualne odsetki – jeśli ten nieoprocentowany kredyt będziemy umiejętnie lokować na bezpiecznych depozytach. Plusami tego rozwiązania jest to, że dług taki dopiero w okresie spłaty jest ekstremalnie preferencyjnie oprocentowany (obecnie 0,055%). Trzeba zacząć go spłacać dopiero po 2 latach od zakończenia nauki, a do tego okres spłaty jest 2 razy dłuższy niż okres pobierania świadczenia. Gdyby tego było mało, to ponadprzeciętny żak może liczyć na umorzenie nawet połowy otrzymanego kapitału.
8. Ziemia to także wkład własny
Jeszcze więcej rozwiązań mogą zastosować osoby zadłużające się w celu budowy domu. Czemu? W ich przypadku wkładem własnym może być bowiem ziemia, na której powstanie dom. Nie we wszystkich bankach jest to możliwe, ale warto próbować – szczególnie jeśli z gotówką krucho. Trzeba tylko sprawdzić, czy bank uwzględni nam cenę faktycznie zapłaconą za parcelę czy też jej obecną wartość rynkową.
9. Niektóre banki zaliczą nawet materiały i pracę kredytobiorcy
Często zapominamy o kosztach, które ponosimy przy okazji przygotowania inwestycji. Chodzi o koszt projektu, wycenę itd. Te koszty także mogą banki zaliczyć na poczet wkładu własnego. Takie rozwiązania mogą się jednak udać tylko w niektórych instytucjach. No i choć jest to truizm, to oczywiście na potwierdzenie poniesionych kosztów trzeba mieć dokumenty. Raczej rzadkością jest ocenianie na podstawie zdjęć zaawansowania robót i wartości zmagazynowanych materiałów budowlanych na działce.
10. Rodzina często pomaga w kredytach
Przede wszystkim osobom młodym w zdobyciu własnych czterech kątów często pomaga rodzina – poprzez darowiznę gotówki lub ziemi pod budowę domu. W pierwszym przypadku darowizna powinna zostać poprawnie zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy – aby nie była obarczona podatkiem.
11. Kredyt gotówkowy to zły pomysł
Skoro już o wsparciu ze strony rodziny mowa, to sytuacja, w której rodzice zadłużają się, aby wesprzeć dzieci w zakupie mieszkania jest daleka od ideału. Powód jest prosty – pożyczki gotówkowe są znacznie droższe niż kredyty hipoteczne.
Warto przypomnieć, że ubiegając się o kredyt hipoteczny podpisuje się oświadczenie, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki. Dotyczy to tak samo kredytów zaciąganych w bankach, jak i pieniędzy z funduszu zapomogowo-pożyczkowego w zakładzie pracy. W przypadku wcześniej wspomnianego kredytu studenckiego sprawa nie jest już tak oczywista. Kredyt taki udzielany jest przeważnie nie tuż przed zakupem mieszkania, ale na wiele lat przed podjęciem takiej decyzji.
12. Sprzedaj niepotrzebne rzeczy
W zebraniu odpowiednich środków może też pomóc pozbycie się zbędnych rzeczy. Ułatwiają to dziś portale aukcyjne, na których pozbyć się można np. niepotrzebnych książek, sprzętu elektronicznego czy kolekcji z dzieciństwa. Podobny ruch można też podpowiedzieć wcześniej wspomnianej rodzinie. Na pewno odgruzowanie domu rodzinnego ze starych sprzętów to lepsze rozwiązanie niż to, aby rodzice zaciągali wcześniej wspomnianą pożyczę.
Z badania przeprowadzonego przez brytyjski bank (Post Office Money) wynika, że co czwarta osoba kupująca tam pierwsze mieszkanie, aby zebrać niezbędne środki, sprzedawała zbędne rzeczy. Dla porównania tylko 15% zapożyczało się u rodziców, a co trzeci badany decydował się na płatne nadgodziny.
13. Zawsze warto negocjować
Sposobem na spełnienie wymagań odnośnie wkładu własnego są też negocjacje. Chodzi o to, że przy zakupie mieszkania należy mieć w gotówce wkład własny. Ponadto pieniądze potrzebne na pokrycie kosztów transakcyjnych. Należą do nich: prowizja pośrednika, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty notarialne. Potem jeszcze na wykończenie mieszkania. Jeśli zaoszczędzimy rezygnując z pomocy pośrednika lub wybierając tańszego notariusza, to zostanie nam więcej pieniędzy na wkład własny.
Jeszcze skuteczniejsze może być przeznaczenie na wkład własny pieniędzy zarezerwowanych na remont i wyposażenie przy jednoczesnym zaciągnięciu większego długu. W taki sposób, aby starczyło na zakup mieszkania i jego wykończenie. Przykład? Możemy zadłużyć się na zakup mieszkania na 250 tys. złotych mając 25 tysięcy na wkład własny i 30 tysięcy na wykończenie. W takim wypadku mamy tylko 10% wkładu własnego. Alternatywnie możemy pożyczyć o 30 tysięcy więcej (na remont). Innymi słowy 280 tysięcy, a całą gotówkę (55 tys. zł) przeznaczyć na wkład własny. W takim przypadku bank widzi nas jako klienta z prawie 20-proc. wkładem własnym.
14. Rząd może zaproponować gwarancje
Działanie na poziomie wymagań dotyczących wkładu własnego jest ciekawą przestrzenią do interwencji ze strony dla rządu. Przykładem jest Nowa Zelandia, gdzie działa system gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze mieszanie. Tam osobom, które posiadają w gotówce 5% ceny nieruchomości i chcą kupić relatywnie tanie „cztery kąty”, udzielona może zostać gwarancja na brakujące 15% ceny. Oczywiście konieczne jest badanie zdolności kredytowej takiego klienta. Jego rzetelności, wysokości osiąganych dochodów i ponoszonych kosztów. Ponadto brak wkładu własnego przestaje być trudnym do przebycia problemem w drodze do własnego miejsca na ziemi. Podobnie mechanizm ten mógłby działać w Polsce. Bez wątpienia taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment
