Rewelacyjne wyniki sprzedaży mieszkań przez rodzimych deweloperów, o których donoszą media, niewiele mają wspólnego ze wzrostem gospodarczym. Jest to sztucznie napędzona hossa przez najbardziej absurdalny program rządowy, który działa pod nazwą Mieszkanie dla Młodych.
MdM: Zabierz biednym, daj zarobić bogatym
Od stycznia 2014 roku nasz hojny rząd rozdaje publiczne środki zamożnym Polakom, aby mniej zapłacili za swoje mieszkania. Ale trzeba spełnić dwa warunki – trzeba kupić lokal u dewelopera i jeszcze wziąć kredyt w banku. Tak to nasi parlamentarzyści zadbali o interesy banków (głównie zagranicznych – innych prawie w Polsce nie uświadczysz) oraz branży deweloperskiej, która także zwykle transferuje zyski za granicę.
Świetne wyniki sprzedaży nowych mieszkań to efekt prezentu – od naszych parlamentarzystów dla deweloperów – w postaci przepchnięcia przez proces legislacyjny tej kuriozalnej ustawy. Zgodnie z jej wytycznymi nabywcy mieszkań mają ograniczony wybór przedmiotu zakupu. Trudno dziwić się kupującym, że zdecydowana ich większość (jeśli są adresatami ustawy dotyczącej MdM) szuka takich mieszkań, na które dostaną rządowy bonus.
Przypomnijmy: dopiero od 1 września br. można nabyć na rynku wtórnym mieszkanie z dopłatą MdM, ale jednocześnie obowiązują znacznie niższe limity cen. W przypadku Warszawy niewiele jest mieszkań, które można nabyć w tej formie.
Jaka jest druga strona medalu, czyli ogromnej prosperity na rynku deweloperskim? Bardzo duży wzrost rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Nie jest to jednak wzrost naturalny, taki jaki miał miejsce w latach 2003-2007. Wówczas faktycznie nasz kraj rozwijał się w zawrotnym tempie, rosły nie tylko domy – ale także i nasze pensje.
Czy młodych Polaków stać dziś na zakup mieszkania?
Jednak o rozwoju gospodarki i jej świetlanej przyszłości dziś możemy tylko pomarzyć. Ostatnie kilka lat, w których nie ustrzegliśmy się kardynalnych niewymuszonych błędów w gospodarce, wepchnęło Polskę w ciężki kryzys: z zielonej wyspy staliśmy się czerwoną latarnią Europy. Najbardziej ucierpiało na tym pokolenie młodych Polaków. Mam na myśli te osoby, które w kraju jeszcze pozostały…
Konsekwencją znaczącej recesji w krajowej gospodarce jest bowiem zdemolowany rynek pracy. Skąd więc deweloperzy znajdą tylu nabywców na swoje „wyroby”, skoro młodego Polaka po prostu nie stać na samodzielne mieszkanie? Tym bardziej na kredyt hipoteczny – jak się zarabia 1500 zł na rękę, można kupić co najwyżej telewizor na raty.
Musimy też spojrzeć na tę kwestię z innej strony. W niektórych aglomeracjach, w tym – w Warszawie – nowe inwestycje powstają na odległych od centrum przedmieściach. Są oferowane w dość wysokich cenach, na dodatek – mieszkania te trzeba wykończyć oraz nabyć miejsce garażowe. Dla osób, które mają szansę przy zakupie uzyskać rządową dopłatę, ma to sens. Ale dla pozostałych klientów?
Ci drudzy nie szukają z obłędem w oczach inwestycji, gdzie nasz hojny rząd dorzuci się do zakupu. Można więc założyć, że poza beneficjentami programu MdM nie będzie wielkiego zainteresowania nabywaniem mieszkań w inwestycjach, które powstały „pod program dopłat”.
Zadajmy sobie więc pytanie:
Co nas czeka za lat kilka na rynku mieszkań?
W mojej opinii – kompletna katastrofa. Po pierwsze: już pod koniec października br. możemy spodziewać się zmiany rządu. Zachodzi pytanie: czy PiS – który wedle wszystkich sondaży w cuglach wygra wybory – utrzyma MdM, czyli tak bezsensowne rozdawnictwo publicznej kasy? Tego nie wiemy. Pewne jest natomiast, że program ten skończy się w grudniu 2018 roku.
Przy obecnym poziomie wytwarzania nowej „substancji mieszkaniowej” nie ma najmniejszych szans, że większość deweloperów poradzi sobie ze sprzedażą w tym czasie. Oczywiście w najgorszej sytuacji będą te firmy, które jeszcze nie rozpoczęły inwestycji, ale zrobią to wkrótce. Licząc pewnie na to, że ta złota passa nigdy się nie skończy.
A skończy się szybciej niż zakładamy: bo być może rynek nasyci się już za rok i ostatnie dwa lata obowiązywania programu, czyli 2017-18, będą chude. I co wtedy? Jedno jest pewne: kto nie zdąży ze sprzedażą mieszkań przez końcem hossy (najpóźniej będzie to koniec grudnia 2018 roku) – będzie miał wielki problem. Dotyczy to wszystkich sprzedających, także osób, które będą chciały sprzedać swoje mieszkanie, czyli – na rynku wtórnym.
Niesprzedane mieszkanie: jak „czarny Piotruś”
Dla właścicieli mieszkania, którego nie będzie można sprzedać, stanie się ono pasywem, a nie aktywem. Oczywiście: każde mieszkanie się sprzeda, pod warunkiem odpowiedniej obniżki ceny. Jakie to będą obniżki? Nie mniej niż 20 procent – to pewne. W przypadku nieruchomości mniej chodliwych spadek ceny może osiągnąć nawet 50 procent. Ale czy wówczas znajdzie się nabywca?
Jednak jeśli galopada deweloperów z rozpoczynaniem nowych inwestycji nie uspokoi się w najbliższych miesiącach, ceny mogą spaść znacznie bardziej. Szczególnie w osiedlach, mocno oddalonych od centrów miast, z kiepską komunikacją, które pewnie by nie powstały, gdyby nie szaleństwo sprzedażowe związane z programem Mieszkanie dla Młodych.
Kto zapłaci za błędy na górze?
Wydawać się może, że za niepohamowaną chęć zysku zapłacą – i to słono – deweloperzy, tj. wiele tych firm zbankrutuje. W znacznie gorszej sytuacji będą jednak ich wierzyciele: banki, firmy budowlane i oczywiście – kupujący. Fatalnie napisana ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku w żaden sposób nie spełniła oczekiwań. Można się spodziewać, że – jak to zwykle bywa – na upadłości inwestora najwięcej stracą klienci.
autor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości BOŻA KRÓWKA
