środa, Styczeń 22, 2020
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "Nieruchomości Boża Krówka"

Nieruchomości Boża Krówka

Obserwując przebieg wydarzeń po ubiegłorocznym „czarnym czwartku”, kiedy to kurs franka gwałtownie poszybował do góry, mam wrażenie, że od tego dnia jesteśmy w stanie wojny. Z jednej strony barykady atakują frankowicze,  jest to grupa o liczebności ponad 1,5 mln naszych rodaków; brałem tu pod uwagę kredytobiorców frankowych wraz z ich rodzinami. Ich przeciwnikiem jest ledwie garstka banków, głównie z zagranicznym kapitałem, które odpowiedzialne są za frankowe szaleństwo.  Mimo tak znaczącej przewagi liczebnej i prowadzenia walki „na naszym terenie”, frankowicze, jak na razie, przegrywają z kretesem.

Straszna broń w rękach instytucji finansowych

Jak to jest możliwe? Takie pytanie wydaje się oczywiste w zaistniałej sytuacji.

Dogłębna analiza „wojennych” manewrów pozwala na zrozumienie tej anomalii. Otóż bankowcy dysponują bronią o potwornej sile, której nie posiada druga strona.

Cóż to za potworna broń, która pozwala niemal bez strat własnych pacyfikować tak liczną grupę Polaków w ich własnym kraju? To straszne i tak bardzo skuteczne narzędzie walki stosowane przez kredytodawców … to  nasze oszczędności, które grzecznie zanosimy do banków. Mając do tychże instytucji pełne zaufanie, że środki te będą odpowiednio zabezpieczone. Każdy z banków ubranych w akcję frankową ma do dyspozycji nie mniej niż 40 mld zł kapitału pochodzącego z dobrowolnych wpłat naszych rodaków, a także  firm działających w Polsce. I każdy kredytodawca może środkami tymi dysponować wedle własnej woli.

Szanowny Czytelniku, jeśli nie masz silnych nerwów, zakończ lekturę niniejszej publikacji w tym miejscu. Bowiem to co wyrabiają bankowcy z naszymi oszczędnościami – czyli także z Twoimi pieniędzmi, które grzecznie wpłacasz  do bankowej kasy –  woła o pomstę do nieba.

Środki te są nie tylko sprywatyzowane przez bankowców i wydawane na ich potrzeby własne, są również bardzo często  marnotrawione. No bo kto by się przejmował cudzą kasą… Ale  ten ogromny kapitał jest także orężem w omawianej na wstępie wojnie frankowicze  vs. banki.

Oto więc jak banki, głównie te należące do zagranicznych właścicieli, realizują ideę bezpieczeństwa lokat, tworzonych z naszych oszczędności.

Bajońskie wynagrodzenia członków zarządu.

W żadnej branży nie ma tak abstrakcyjnie wysokich zarobków dla zarządu, jak  w przypadku bankowości. Podstawowe wynagrodzenie członka zarządu to nie mniej niż 1 mln zł rocznie, prezesi dochodzą do 5-ciu, 7-miu milionów, a rekordzista – zagraniczny prezes jednego z największych banków działających w Polsce – dostaje ponoć sporo ponad 10 mln zł rocznie.

Problem jest w tym … że jakości tej pracy nie widać. Opinię tę wyrażam jako osoba związana z bankowością nieprzerwanie od 1993 roku, mająca osobisty udział w rozwoju kilku dziedzin polskiej  bankowości. Weźmy pod uwagę np. bankowość hipoteczną, w której się specjalizuję. Przeciąganie wydawania decyzji kredytowych –  przez  miesiące – w prostych sprawach, mnożenie absurdalnych i zupełnie zbędnych procedur, czy też nieumiejętność stworzenia odpowiednich zabezpieczeń spłaty zobowiązań w postaci szerokiego wachlarza działań z zakresie restrukturyzacji – to chleb powszedni obecnej bankowości.

Zagraniczny właściciel danego banku, decydując o wysokości apanaży członków zarządu podległego podmiotu „kupuje’ w ten sposób pełne poddaństwo tych osób  i skierowanie ich działań tylko na jeden cel: aby bank ten wykazywał jak najwyższe dochody.  Wtedy właściciel może sięgnąć po sutą dywidendę.

Tu bardzo ważna uwaga: „wykazywanie dochodu” i „osiąganie dochodu” to zupełnie dwie różne kwestie. Bankowcy są bowiem mistrzami kreatywnej księgowości, o czym pisałem m.in. w publikacji „Small Short na Wisłą”.

Generowanie wirtualnych dochodów, które pozwalają na wypłatę nienależnych dywidend,  jest więc świadomym działaniem na szkodę banku. I m.in. za takie właśnie działania, członkowie zarządów zagranicznych banków (na szczęście nie wszystkich) są tak hojnie wynagradzani. Ponieważ zyski tychże instytucji finansowych są najczęściej bardzo zawyżane, stąd prosty wniosek: kasa na wypłaty tak astronomicznych pensji pochodzi w istotnej części z naszych oszczędności.

Bankowy lobbing

Banki, działając w określonym otoczeniu prawnym, mogą dzięki dostępowi do gigantycznego kapitału odpowiednio zadbać o swoje interesy.  Nierzadko pojawia się w mediach stwierdzenie, że Polska nie jest państwem prawa, tylko – państwem prawa banków. Czyli banki są ponad prawem, zaś każdy kto – na przykład będąc kredytobiorcą – sprzeciwi się instytucji finansowej, staje się osobą wyjętą spod prawa. Potwierdza powyższe m.in. funkcjonowanie przez blisko 20 lat w naszym systemie prawnym, bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE).

Otóż, w okresie obowiązywanie BTE, bank dostał przywilej bycia sędzią we własnej sprawie, z czego uśmiali by się już Rzymianie w VI wieku naszej ery. Patrz: kodyfikacja prawa rzymskiego opisana w „Kodeksie Justyniana” w latach 528-534 n.e.

BTE, które zostało zdelegalizowane dopiero pod koniec ub. roku,  działało niczym paralizator: pozwalało pacyfikować niesubordynowanych kredytobiorców w trybie błyskawicznym. I odbywało się to w majestacie prawa.

Bankowy lobbing to nie tylko wpływ na obowiązujące w Polsce prawo. To także możliwość ustawiania innych instytucji, w tym – odpowiedzialnych za nadzór nad rynkiem finansowym, aby bankowcom nie spadł włos z głowy. Nie sposób nie przytoczyć tu słów wypowiedzianych przez Przewodniczącego KNF przed paroma miesiącami. Podaję stosowny fragment notatki PAP z marca 2016 roku:

 „Według szefa KNF, niepokojące jest, że z ust osób, które – w odczuciu społecznym – mają wiedzę na temat tego, co się dzieje w systemie, padają stwierdzenia podające w wątpliwość stabilność sektora bankowego w Polsce.

Mówiąc wprost: przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego, narzuca zmowę milczenia wszystkim ekspertom, którym może działanie banków się nie podobać; także w sytuacji, kiedy zagraża ono stabilności sektora finansowego.

Lobbing bankowy idzie także w innych kierunkach. Jest to opłacanie zawsze pro-bankowych dziennikarzy, ekonomistów i ekspertów, a tym ważniejszy jest ich głos,  im większy posiadają oni autorytet w kwestii rynku finansowego.  Oto kilka przykładów, tu odnoszę do wypowiedzi właśnie w sprawie wojny frankowiczów        z bankami:

„Wziąłeś kredyt we frankach? Nie jesteś lepszy od wilków z Wall Street”

–  wypowiedź Ryszarda Petru dla Gazety Wyborczej z 29 listopada 2014 r.

„Pomoc  frankowiczom byłaby niemoralna”

–  wypowiedź Leszka Balcerowicza dla Polska The Times, z 26 stycznia 2015 r.

„Kredytobiorcy walutowi są w lepszej sytuacji niż kredytobiorcy złotowi”
–  wypowiedź Krzysztofa Pietraszkiewicza dla Polska The Times, z 9 czerwca b.r.

Pewnie każdy z wymienionych powyżej panów uważa się za patriotę. Nie mniej jednak z czegoś trzeba żyć, a w przypadku tych osób mówimy o życiu bardzo dostatnim… Nawet jeśli ceną za to  jest wypowiadanie tak anty-polskich haseł.

Oręż w sądowej walce przeciwko frankowiczom oraz przy innych sporach sądowych.

Gdzie może udać się frankowicz  po sprawiedliwość, w sytuacji kiedy grozi mu bankructwo, a stosownej ustawy jak nie było tak nie ma? Pozostaje jedynie droga sądowa.  Statystyki pokazują jednoznacznie, że łatwiej zaistniały problem finansowy rozwiązać dzięki wygranej w lotto, niż poprzez zakończony sukcesem proces sądowy przeciwko kredytodawcy. Dzięki ustawicznej pracy lobby bankowego oraz gigantycznych nakładów finansowych bankowców na tworzenie własnego pozytywnego wizerunku instytucji publicznego zaufania, daje się odczuć, że przy sporach sądowych kredytobiorca kontra bank, ten pierwszy jest na z góry przegranej pozycji. No bo wziął z banku kasę i nie chce jej oddać.  Na to bezmyślnie powtarzane hasło, oraz tłumaczenie działania banków misją dbałości o bezpieczeństwo depozytów – sędziowie wciąż dają się nabierać.

Aby jednak doszło do procesu, frankowicz (czy też każdy inny kredytobiorca będący w sporze z bankiem) musi za stanięcie do tej nierównej walki sporo zapłacić. Do niedawna było to 5% wartości sporu za każdą instancję plus koszty wynagrodzenia prawnika –  a musi to być ekspert od bankowości, które wynosi od 10 do 25 tys. zł netto za napisanie pozwu do pierwszej instancji.

Na ewentualne, swoje koszty sądowe, bank może brać – do woli – środki z naszych depozytów. Także wtedy, kiedy zdecyduje się zaangażować do pomocy najdroższą kancelarię prawną z Nowego Jorku. Cudze pieniądze łatwo się wydaje..

Lipne sondaże, fałszywe statystki

Czy pamiętasz, Szanowny Czytelniku, w jakich okolicznościach po raz pierwszy usłyszałeś, że Pan Petru idzie do polityki?  Ja pamiętam. W tym samym czasie podano bowiem wyniki sondażu, że Nowoczesna.pl może cieszyć się blisk 10-procentowym poparciem wyborców… Bankowcy chcieli mieć swoją partię w sejmie i zakończyło się to pełnym sukcesem. Jak myślisz, za czyją kasę sondaż taki został zamówiony?

A oto dwa inne przykłady. Na początek sondaż z początku czerwca br. Oto wniosek, później często cytowany przez media:

„Gdyby wybory odbyły się z najbliższą niedzielę, to najwięcej frankowiczów poparłoby Nowoczesną Ryszarda Petru”

Czyli frankowicze, których lider Nowoczesnej nie tak dawno temu porównywał do  hochsztaplera rozsławionego przez film Scorsese „Wilk z Wall Street”, nazywając ich w ten sposób przestępcami – chcą powierzyć swój los w ręce Panu Petru.

Pewnikiem liczą, że za rządów Nowoczesnej za swój niecny czyn trafią do zakładu zamkniętego, mając tym samym zapewniony wikt i opierunek. I nie będą musieli przejmować się wciąż rosnącą ratą kredytu…

I jeszcze jeden sondaż, tym razem zamówiony przez Związek Banków Polskich.

Wniosek z tegoż sondażu:

„48 procent Polaków dobrze ocenia sektor bankowy”

Na  temat tak absurdalnego stwierdzenia,  wypowiadałem się w felietonie „Dlaczego nienawidzimy banków?”

Hodowla trolli

Celem pozyskania w walce z frankowiczami oparcia w polskim społeczeństwie, a konkretnie wśród osób, którym udało się nie zostać ofiarami toksycznego kredytu w CHF, bankowcy poszli w nowoczesność. A więc wykorzystują media społecznościowe oraz Internet jako źródła do przedstawiania niby-własnych opinii.  Poprzez firmy pi-arowe, opłacane przez instytucje finansowe, zaangażowano tysiące trolli do pracy nad urabianiem opinii Polaków, w kwestii kto ma rację w sporze o kredyty w szwajcarskiej walucie.

Wiedzę na temat tej metody walki banków z frankowiczami i możemy zdobyć przez zapoznanie się z mini-blogiem pt. „Byłam bankowym trollem”. Oto kilka celnych cytatów z tego opracowania:

„Trolle wynajmuje firma pi-arowa i ona im płaci. Ale skąd pochodzi ta kasa to trolle nie mają prawa wiedzieć. W przypadku trolowania bankowego może idzie z banku, kilku banków, ze związku banków, od lobbystów, a może od instytucji, która pilnuje interesów banków. Nie obchodziło mnie dla kogo, albo przeciwko komu trolowałam.”

„Troll jest bardzo malutkim trybikiem w maszynerii. Maszynerii smarowanej ogromną kasą (…) Chodzi o ochronę przed odpowiedzialnością za grube afery: kredyty walutowe, polisolokaty, mylące umowy, nadmierne opłaty, itp. Sam zwrot kasy oszukanym kredytobiorcom walutowym oznaczałby dla banków zmniejszenie kilkuletnich zysków o 30 – 40 miliardów złotych.”

Pod każdą publikacją dotyczącą frankowiczów – bez względu na opinię autora w tej kwestii, pojawia się natychmiast seria argumentów przeciwko kredytobiorcom, którym chyba rozum odebrało, skoro wzięli kredyt walutowy (to jedno z typowych stwierdzeń trolla). Jednak opinia idzie w świat – dopisują się to tychże, inni internauci, którzy „kupują” hasła kontra frankowiczom, wymyślone przez firmy pi-arowe zatrudniające trolli. Z najbardziej znanych to: „widziały gały, co brały”.

Oszczędnościami i Polaków pracą, właściciele banków się bogacą

Te wszystkie działania, które obrócone są nie tylko przeciwko frankowiczom, ale także przeciwko całemu społeczeństwu, banki opłacają z naszych depozytówi innych środków, które pozostawiamy na bankowych kontach.  A więc z owoców naszej ciężkiej pracy i za nasze pieniądze stworzyliśmy finansowego potwora, którego nadrzędnym celem jest wyprowadzenie za granicę jak największej ilości kasy do swoich właścicieli.

Bankowcy nie wahają się także przed użyciem naszych oszczędności przy pacyfikacji wrogów, czyli wobec  przeciwników opisanej polityki, która z pewnością nie służy polskiej gospodarce. A przecież tylko w tym celu, bankowcy uzyskali od państwa tak wiele przywilejów, zupełnie niedostępnych dla innych, komercyjnych podmiotów działających w naszym kraju.

Gospodarka pieniężna a`la bank

Jak widać, banki do perfekcji opanowały tzw. gospodarkę finansową. Sprywatyzowały środki, które tam pozostawiamy, wydając je w wedle własnego uznania, bardzo często na cele sprzeczne z interesem deponentów.

Banki sprywatyzowały także zyski – co było widać przy kredytach frankowych przed pierwszym tąpnięciem, które nastąpiło jesienią 2008 roku. Zyskowność  na tej działalności była wówczas bardzo wysoka: marże były wyższe niż w przypadku kredytów złotówkowych plus zarobek na spreadzie; od  do 15 proc.

W całości zysk ten pozostał  w bankach.

Ale żeby nie wszystko było w jedną stronę: banki upaństwowiły ryzyko kredytowe oraz także straty,  które powstają w wyniku ich skrajnie nieodpowiedzialnej działalności. Patrz: szaleńcza akcja udzielania kredytów hipotecznych w CHF  w okresie największego ryzyka, tj. przy bardzo mocnej złotówce wobec szwajcarskiej waluty.

A my na to wszystko pozwalamy, na dodatek stawiając sektor bankowy ponad prawem.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

W dniu 3 czerwca 2016 r. podczas konferencji prasowej z udziałem Pani Premier Beaty Szydło, PiS przedstawił założenia najważniejszego (moim zdaniem) rządowego projektu, którego celem jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków. Podczas konferencji prasowej, ze strony PiS wystąpili także Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk oraz sekretarz stanu tego resortu – Kazimierz Smoliński. 

Jak to drzewiej bywało z polityką mieszkaniową

W Polsce o polityce mieszkaniowej, od dobrych kilkunastu lat, mówi się bardzo dużo. Ale dotychczasowe działania państwa w tej dziedzinie, szczególnie w  okresie 8 lat rządów koalicji PO-PSL, były wyjątkowo chybione.

Dwa najbardziej znane programy pomocowe przy nabyciu mieszkania, tj. Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych, okazały się jedynie żyłą złota do deweloperów, zaś adresatami tychże programów była najbardziej zamożna grupa młodych Polaków.  Czyli takich, którzy posiadają nie tylko stała pracę, ale i zdolność kredytową.

Niepowodzeniem zakończył się także projekt zakupu przez BGK  mieszkań na wynajem od deweloperów. Ceny najmu, które oferowane są potencjalnym zainteresowanym, nie odbiegają od cen na wolnym rynku, ponoć czasem są nawet wyższe.

Z drugiej strony mamy znaczącą recesję w gospodarce, której efektem są niskie place oraz niestabilność zatrudnienia. W takiej sytuacji zaciąganie długoterminowych kredytowych wiąże się z bardzo poważnym ryzykiem; przy czym mówimy tu o sytuacji posiadania zdolności kredytowej przez potencjalnego nabywcę mieszkania – co dziś wcale nie jest takie proste.

Powyższa, mocno uproszczona analiza, jasno wskazuje na konieczność działań interwencyjnych państwa, których celem będzie poprawienie sytuacji mieszkaniowej. Nie jest to jednak problem, który można rozwiązać jednocześnie szybko i skutecznie, wymaga bowiem wprowadzenia niestandardowych metod działania, które także mogą okazać się porażką.

Wynajem w miejsce kupna?

W tym miejscu odnieśmy się do założeń programu „Mieszkanie +”. Składa się on z trzech filarów, tj. budowa tanich mieszkań pod wynajem z opcją ich kupna przez najemcę, uwolnienie potencjału, jaki tkwi w TBS-ach oraz spółdzielniach mieszkaniowych (oraz także prywatnych inwestorach), oraz projekt kas mieszkaniowych z premią od Skarbu Państwa, dzięki któremu Polakom będzie opłacało się oszczędzać: przy założeniu, że wydatkowanie zgromadzonych środków będzie dotyczyło wyłącznie celów mieszkaniowych (w tym także ewentualnego remontu posiadanej nieruchomości).

Tanie budowanie

Bez wątpienia najważniejszą częścią programu „Mieszkanie +” jest pierwszy filar, tj. tworzenie  substancji mieszkaniowej, pozostającej w zasobach Skarbu Państwa, przeznaczonej pod wynajem. Przy dodatkowym założeniu, że ceny najmu będą znacznie niższe od tych, które dziś obowiązują na wolnym rynku. Wedle twórców projektu przyszły najemca będzie ponosił koszty z tego tytułu na poziomie od 10 do 20 zł za 1 m kw. Aby powyższe było możliwe, należy mieszkania  te wybudować w sposób bardzo ekonomiczny, bowiem kolejnym założeniem programu jest  brak dofinansowywania tychże lokali przez Skarb Państwa: zarówno przy tworzeniu tej substancji  mieszkaniowej, jak i w trakcie eksploatacji. Czyli: wszystkie koszty tym związane, także z budową, będą pokrywane z przyszłych czynszów. Przyjęto więc następujące, dodatkowe założenia:

– osiedla mieszkań pod wynajem będą powstawały na gruntach należących do Skarbu Państwa, oraz

– koszt wytworzenia 1 m kw. będzie oscylował w przedziale 2,5-3 tys. zł. Przy czym będą to mieszkania wykończone „pod klucz”.

W związku z powyższym powstaną dwa organizmy, które będą ze strony państwa prowadzić tworzenie taniej substancji mieszkań pod wynajem. Pierwsza to Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, który dostanie od Skarbu Państwa grunty pod tego typu inwestycje oraz Narodowy Operator Mieszkaniowy – ta instytucja ma być zarówno deweloperem (będzie prowadzić budowę tanich mieszkań), jak i potem ma zarządzać wynajmem tych lokali, wraz z ich administracją.

Realna perspektywa, czy jedynie piękna bajka?

Powyższe założenia wyglądają na pierwszy rzut oka rzeczywiście rewelacyjnie, szczególnie z perspektywy młodego pokolenia Polaków, którym pracodawcy rzadko chcą zapłacić więcej niż 1500 zł miesięcznie na rękę.  W tym założeniu, nawet przyjmując maksymalny koszt najmu mieszkania 20-metrowego dla singla – będzie to 400 zł miesięcznie. Za samodzielne mieszkanie.

Na dodatek – zgodnie z założeniami programu „Mieszkanie +” – po określonym czasie i po regularnym opłacaniu czynszu za lokal, najemca będzie mógł kupić tenże lokal za atrakcyjną cenę. Zakłada się bowiem, że w czynszu będzie także jakaś część tej opłaty, która będzie się co miesiąc kumulować, co pomniejszy cenę mieszkania przy ewentualnym zakupie. Szczególnie, jeśli te wpłaty będą ponoszone w okresie np. 20 lat.

No i w tym miejscu zaczynają się schody… Nie wszystkie założenia jednocześnie da się wprowadzić w życie. Krótko mówiąc: bardzo sensowny kierunek, ale za dużo optymizmu.

Przedstawmy zatem

nieścisłości założeń programu „Mieszkanie +”

Kwestia nr 1: sposób finansowania. Podczas konferencji prasowej, o której mowa na wstępie niniejszej publikacji, Minister Adamczyk kilkakrotnie podkreślał, że Skarb Państwa nie dołoży do budowy tanich mieszkań pod wynajem ani złotówki. Czyli inwestycje te nie będą finansowane z naszych podatków. No ale jednak, za budowę – nawet po niskich kosztach – trzeba będzie zapłacić…

Oznacza to, że Narodowy Operator Mieszkaniowy musi na realizację każdej z przyszłych inwestycji zaciągnąć kredyt. Będą w tym celu dedykowane specjalne środki m.in. z Banku Gospodarstwa Krajowego na wyjątkowo preferencyjnych warunkach. Z kredytami jednak jest tak, że nawet te najtańsze – trzeba spłacać. Spłata zaś może pochodzić jedynie z przyszłych opłat czynszowych, pobieranych od najemców – a te mają być z założenia malutkie…

Zróbmy zatem prostą kalkulację:

  • Cena wybudowania 1 m kw. lokalu w danej inwestycji – 2500 zł.
  • Mieszkanie ma powierzchnię 20 m kw.
  • Koszt wybudowania mieszkania – 50 000 zł
  • Zakładamy, że kredyt na budowę udzielony został przez BGK na bardzo korzystnych warunkach, czyli: oprocentowanie: 0%, okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy)
  • Mając powyższe na względzie: miesięczna rata spłaty kredytu, który zaciągnął Narodowy Operator Mieszkaniowy w BGK, to ok. 208 zł (50 000 zł: 240 miesięcy)
  • Czynsz za lokal ma wynosić od 10 zł za 1 m kw. (200 zł miesięcznie) do 20 zł za 1 m kw. (400 zł miesięcznie).

 

Z powyższego jasno wynika, że przedstawiony w programie minimalny poziom ceny najmu „od 10 zł za 1  m kw.” to czysty pi-ar, niespójny z innym założeniami programu „Mieszkanie +”.  Skoro bowiem Skarb Państwa ma nie dokładać „ani złotówki” do powstałej w ramach programu substancji mieszkaniowej, nie może pobierać od najemcy czynszu na poziomie 200 zł/mies. Bowiem rata kredytu do spłaty wytworzenia tego lokalu będzie wynosić 208 zł. A gdzie koszty związane z administracją, w tym – koszty działania Narodowego Operatora Mieszkaniowego? Pozostają także koszty bieżących remontów w ten sposób powstałych inwestycji.

Ponieważ prowadzę od ponad roku projekt znacząco zbliżony do założeń „Mieszkanie +”, z pełną odpowiedzialnością stwierdzam, że czynsz najmu nie może być niższy od 20 zł za 1 m kw. w skali miesiąca, pewnie będzie oscylował w przedziale 20-25 zł za 1 m kw. Inaczej inwestycja nie zamknie się finansowo; w moim projekcie także zakładałem budowę tanich mieszkań pod wynajem z udziałem kredytu bankowego.

Mieć mieszkanie i sprzedać mieszkanie?

Drugie, nader optymistyczne i zupełnie niepotrzebne założenie programu „Mieszkanie +”, to przyjęcie opcji „wynajem z opcją kupna”.  Program powinien dotyczyć wyłącznie tworzenia substancji tanich mieszkań pod wynajem, które na stałe będą w zasobach Skarbu Państwa. A nie jedynie 10 czy 20 lat. Czyli mają to być typowe mieszkania czynszowe (bardzo popularne np. w Niemczech i innych krajach zachodniej Europy), lub komunalne. Przy przedstawionym podczas konferencji założeniu, że  wynajęte mieszkanie będzie można za jakiś czas kupić i to za atrakcyjną cenę, beneficjentami programu byliby wyłącznie przyszli najemcy, a nie całe społeczeństwo. Otóż najemca, po ustalonym okresie, mógłby dany lokal nabyć od Skarbu Państwa i sprzedać je z zyskiem, lub wynająć po cenie rynkowej. A przecież program „Mieszkanie +” zakłada, że państwo ma tworzyć substancję mieszkaniową dla ogółu Polaków, a nie dla poszczególnych najemców.

Wtedy bowiem wrócimy do punktu wyjścia: wybudowane mieszkania z udziałem znaczącego dofinansowania z zasobów Skarbu Państwa (m.in. poprzez nieodpłatnie przekazany grunt pod daną inwestycję oraz super-preferencyjny kredyt z BGK, co też wiąże się z pomocą publiczną), trafiałyby w prywatne ręce. Zamiast pozostać w zasobach Skarbu Państwa, co jest jednym z najważniejszych założeń programu.

Po konferencji prasowej dotyczącej programu „Mieszkanie +” z pewnością w całej Polsce powiało optymizmem. Szczególnie wśród osób młodego pokolenia, dla których wizja mieszkania w samodzielnym lokum najczęściej była do tej pory marzeniem ściętej głowy. Oczywiście zachodzi pytanie: czy to się uda?

Słowo się rzekło, najemcy u płotu…

Moim zdaniem, stworzenie w Polsce znaczącej ilości tanich mieszkań pod wynajem jest całkiem realne. Należy jednak skoncentrować się właśnie na tym aspekcie, czyli nie rozszerzać w nieskończoność założeń programu „Mieszkanie +”, wraz z obietnicami które mogą okazać się zupełnie bez pokrycia.  Niemniej jednak w dniu 3 czerwca 2016 r. ze strony PiS padły konkretne deklaracje i wszyscy je będą pamiętać.  Jeśli próba wdrożenia tegoż programu okaże się porażką, to bez względu na jej przyczyny – PiS w przyszłych wyborach straci mnóstwo głosów. Bowiem, prawdą jest, że ten program ma szansę zakończyć się wielkim sukcesem. A to z kolei spowoduje wzrost poparcia obecnego rządu pewnie do minimum 50 proc.

Nie ukrywam, że bardzo kibicuję programowi „Mieszkanie +”.  I wierzę w sukces tego przedsięwzięcia. Ale, aby to było możliwe, twórcy projektu muszą najpierw z obłoków zejść nieco na ziemię. I urealnić niektóre założenia programu „Mieszkanie +”.

 

KrzysztofOppenheim-FOTO-dobreKrzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

My, Polacy, chociaż w jednej kwestii mamy niemal w stu procentach takie samo stanowisko: mam na uwadze niechęć i bardzo negatywną ocenę sektora bankowego.  Jak to jest możliwe, skoro mówimy o instytucjach publicznego zaufania, które obdarzone zostały przez polskie  prawo wyjątkowymi przywilejami i które spełniają w gospodarce niezwykle istotne funkcje?

Co innego widzisz, co innego słyszysz

Zadajmy sobie na początek pytanie: Czego powinniśmy oczekiwać od instytucji publicznego zaufania? Z pewnością odpowiedzialności, etyki zawodowej, bardzo wysokich kompetencji pracowników danej instytucji oraz jej działania zgodnego z zasadami współżycia społecznego. Jeśli jest to podmiot komercyjny, związany ze sprzedażą usług lub określonych produktów – „producent” powinien bezwzględnie kierować się kryterium bezpieczeństwa tychże produktów.  Na stronach internetowych banków znajdziemy potwierdzenie, że każdy z banków właśnie w taki sposób prowadzi swoją działalność.

Ba, jest to nawet misja! Takie wnioski można wyciągnąć z analizy treści informacji zawartych w materiałach informacyjnych instytucji finansowych; przy czym każda z nich zapewnia o przyjaznym stosunku do swoich klientów.  A jak to jest w realu?  Aby pokerowe „sprawdzam”  nie sprowadzało do tysięcy przykładów, kiedy dany bank zachowa się w sposób niegodny miana instytucji publicznego zaufania, zatrzymajmy się na analizie  znaczenia – w języku polskim – cech, które banki sobie przypisują.

  1. Odpowiedzialność

Jest to nic innego, tylko ponoszenie konsekwencji za swoje działania i zaniechania.  Nie szukajmy daleko: przypomnijmy sobie, jak szlachetnie – i odpowiedzialnie – zachowały się banki po katastrofach związanych z opcjami walutowymi i kredytami w szwajcarskiej walucie. Zamiast z godnością wziąć winę na siebie – jako producenta i sprzedawcę tych wyjątkowo toksycznych produktów – umyły rączki, zrzucając całą winę na klientów. Bo przecież „widziały gały co brały”.

Zamiast zaangażować się w próbę rozwiązania problemu, banki wydają masę kasy na opłacanie tzw. „bankowych trolli”, których zadaniem jest przedstawianie tego typu opinii, m.in. na forach internetowych. Jeśli można w tym wypadku mówić o odpowiedzialnym działaniu banków, jest to z pewnością „odpowiedzialność inaczej”.

  1. Etyka zawodowa.

Etyka jest jednym z najważniejszych elementów każdego zawodu, a z pewnością – jeśli mówimy  o pracy na rzecz instytucji publicznego zaufania. Etyka zawodowa pozwala nam odróżniać dobro od zła, formułować normy moralne obowiązujące w danym środowisku. Bezpieczeństwo i dobro klienta powinno być ponad wszystkim, w szczególności – ponad dążeniem do uzyskania zysku w wyniku relacji z danym klientem.

Kilkutysięczne marsze oburzonych i sfrustrowanych kredytobiorców, organizowane kilka razy  do roku (m.in. przez stowarzyszenia Profuturis i Stop Bankowemu Bezprawiu) oraz arogancja przedstawicieli sektora finansowego do tychże działań klientów, jasno pokazują w jak wielkim poważaniu mają bankowcy etykę zawodową.

  1. Kompetencje zawodowe bankowców.

 W jednej dziedzinie bankowcy naprawdę są dobrzy: we wciskaniu produktów kredytowych, także w sytuacji, kiedy upatrzona „ofiara” kolejnej pożyczki, czy karty kredytowej wcale nie potrzebuje.  Jeśli jednak ocenimy np. tempo udzielania kredytów hipotecznych, czy też żałosną nieporadność większości banków przy restrukturyzacjach długów z problemami w spłacie, możemy tu jedynie mówić o skrajnej niekompetencji pracowników tej profesji. Niezmiernie długi czas potrzebny bankom na podjęcie decyzji w sprawie kredytu, która jest – dla fachowca – oczywista po kilku minutach analizy, zwykle nie ma następstw bardzo niekorzystnych dla klienta. Jednak nieuzasadniona odmowa restrukturyzacji lub przeprowadzenie jej w sposób niefachowy może zakończyć się dla kredytobiorcy tragedią. Ale kto by się tym w banku przejmował, skoro „takie mają procedury”… Fakt ich niezgodności z wiedzą i sztuką bankową nikogo nie obchodzi (poza tymże kredytobiorcą).  Takie działanie w medycynie nazywa się szarlatanerią i jest tępione z najwyższą surowością.  W bankach jest na porządku dziennym.

  1. Zgodność działania z zasadami współżycia społecznego.

Z pewnością trudno będzie wybronić bankowców z masowych eksmisji kredytobiorców i ich rodzin z własnego mieszkania.  A że dzieje się to na oczach dzieci? A że eksmituje się także ludzi chorych, zniedołężniałych, inwalidów, rodziny z małoletnimi dziećmi? No to co z tego. Polski system prawny opiera się na prawie pięści, silniejszy – w tym układzie bank – po prostu działa więc „zgodnie z prawem”. Nie ma tu żadnego znaczenia fakt, że działanie zgodne z zasadami współżycia społecznego jest także obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa (Art. 5 Kodeksu cywilnego). Eksmitując kredytobiorcę na bruk, bank może zamknąć daną sprawę. Gdyby miało być zastosowane inne, humanitarne rozwiązanie – bankowcy musieliby się napracować. A tego nie lubią, zgodnie z zasadą 1-2-3 obowiązującą w tej dziedzinie. Czyli: bankier bierze od klienta środki na lokatę na 1 procent, pożycza je innemu klientowi na 2 procent, a o 3-ciej idzie na golfa…

  1. Bankowość, a bezpieczeństwo.

W przypadku bankowości mówimy o dwóch rodzajach bezpieczeństwa. Po pierwsze: naczelną zasadą działania banków jest bezpieczeństwo depozytów. Wprost z prawa bankowego wynika, że instytucje finansowe mają absolutny zakaz wchodzenia w ryzykowne transakcje, mam tu na uwadze, w głównej mierze, działalność kredytową. Niepohamowana chciwość  banków, której efektem była m.in. szaleńcza akcja udzielania na wielką skalę kredytów frankowych to zaprzeczenie głównej idei obowiązującej w bankowości. Kredyty te nazywane są teraz „tykającą  bombą” sektora finansowego. Czy ktoś zmuszał prezesów banków do tworzenia tak niebezpiecznych  i nieprzewidywalnych w skutkach  produktów? Czy deponenci, którzy naiwnie zostawiali swoje środki w bankach na lichy procent – aby były one bezpieczne – dawali zgodę instytucjom finansowym na tak ryzykowne gierki ich pieniędzmi?

Ale tak samo ważne powinno być bezpieczeństwo konsumenta i dotyczy to wszystkich produktów; wynika to wprost z obowiązującego w Polsce prawa.  Czy zatem produkty kredytowe banków są bezpieczne? Najbardziej przekonali się o tym frankowicze, a także przedsiębiorcy – nabywcy opcji walutowych. Niezmiernie ryzykownym produktem jest również kredyt obrotowy dla firm na 12 miesięcy; ten temat szerzej opisuję  w publikacji: „Bank: przyjaciel, czy śmiertelny wróg przedsiębiorcy?”, którą  można znaleźć  w Internecie.

  1. Przyjazne banki?

Jak mawia staropolskie i jakże aktualne przysłowie  – „prawdziwych przyjaciół poznaje się  w biedzie”.  Jak to się ma do działania banków? Otóż instytucje te hołubią nas, kiedy jesteśmy przy kasie, nazywając nas VIP-ami, czy też oferując nam platynowe karty kredytowe i inne przywileje niedostępne zwykłym śmiertelnikom. Co zatem się dzieje, kiedy nie daj Boże,  w finansach poślizgnie nam się noga i mamy kłopot z obsługą kredytu? Wtedy właśnie okazuje się jak wiele z tej przyjaźni zostaje.  Do kontaktów z takim eks-platynowym klientem bank wyznacza zwykle ordynarnego windykatora, a następnie – komornika, który na zlecenie kredytodawcy może nam wynieść z domu każdą rzecz, dającą  szansę na spieniężenie.  Potem tenże komornik wywali nas na bruk i będzie dalej ścigać, aż nie spłacimy zobowiązania do ostatniej złotówki. Takie działania zdarzają się także w sytuacji, kiedy dług klienta można było bez trudu zrestrukturyzować, zamiast  windykować.

Przypomnijmy w tym miejscu inne staropolskie powiedzonko:

Panie, strzeż nas od przyjaciół, bo z wrogami sami sobie poradzimy…”

Z powyższymi metodami działaniami banków spotkał się niemal każdy dorosły obywatel RP. Albo osobiście, albo z mediów, które –  poza reklamami – niezwykle rzadko pokazują banki od dobrej strony.  Z tegoż powodu okazałem wielkie zdziwienie, napotykając w Internecie na publikację – komunikat PAP –  pod tytułem: „48 procent Polaków dobrze ocenia sektor bankowy”. Narzuca się tu naturalne pytanie:

 Kto może opowiadać takie bzdury?

Już pierwsze zdanie wymienionej publikacji rozwiało moje wątpliwości.

„Według Związku Banków Polskich, w ostatnich latach opinia na temat polskiego sektora bankowego utrzymuje się na podobnym poziomie (…) 48 proc. badanych wyrażało o bankach pozytywne zdanie, neutralnie odnosiło się do nich 42 proc. uczestników sondażu, a 10 proc. miało opinię negatywną.”

Oko za oko, ręka za kredyt?

Niezmiernie żałuję, że do niedawna jeszcze, tak solidna i poważana instytucja, za jaką uważałem Związek Banków Polskich, przyjęła samobójczą dla siebie strategię. Otóż ZBP dziś jest w stanie stanąć murem za każdym działaniem instytucji finansowych, nawet największą patologią, jakich coraz więcej spotykamy w krajowej bankowości. Na dodatek tłumacząc swoje stanowisko „dobrem narodu i sektora finansowego w Polsce”. Czasem wydaje mi się, że jeśli w bankowych procedurach znajdzie się kiedyś obcinanie rąk kredytobiorcom, którzy wykazują opóźnienia w spłacie zobowiązania, Związek Banków Polskich będzie umiał takie działanie wyjaśnić merytorycznie i obronić przed poniekąd słusznymi zarzutami, że tak się robić nie powinno.

Moją opinię o powszechnej niechęci, czy wręcz nienawiści, jaką banki wzbudzają w naszych rodakach, potwierdza ocena czytelników, opisanej powyżej publikacji na temat sektora finansowego.  Otóż  aż 93% Internautów opowiedziało się przeciwko tezom zawartym w tym materiale:  poprzez „czerwoną łapkę”.  Sądzę, ze pozostałe 7% głosów, wyrażających aprobatę dla obecnego działania banków, też jest to mocno zawyżona ocena. Nie zapominajmy bowiem o fakcie, że w tej grupie są także „bankowe trolle”.

 

KKrzysztofOppenheim-FOTO-dobrerzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Skuteczną walkę z lichwą podjął w XIII wieku król Anglii Edward I. Lichwę potępiał także kościół katolicki.  Wprowadzenie w życie Ustawy o kredycie konsumenckim – z dnia 12 maja 2011 roku – było zalegalizowaniem lichwy w Polsce, przez co nasz kraj stał się ziemią obiecaną dla lichwiarzy z całego świata. W tej dziedzinie cofnęliśmy się  w rozwoju o blisko 800 lat…

 W marcu bieżącego roku media zalane zostały falą bardzo optymistycznych wiadomości, dotyczących rynku pożyczek. Cytuję niektóre tytuły z prasy i Internetu: „Koniec z lichwą”, „Rewolucja na rynku chwilówek”, „Rząd ruszył na wojnę z parabankami”.

Cóż takiego wydarzyło się  miesiąc temu w Polsce, co pozwalało na publikację tak radosnych nowin? Według autorów tego typu tekstów, śmierć lichwie miała zadać „Ustawa o zmianie ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym (…)”, która weszła w życie 11 marca 2016 roku, będąca dziełem autorstwa poprzedniego rządu. Analiza treści tejże ustawy, wskazuje jednoznacznie na indolencję piewców dobrych informacji, na temat wygranej wojny z lichwą. Obecnie – w pełni zgodnie z prawem i treścią cytowanej ustawy – firmy pożyczkowe mogą naliczać koszty poza-odsetkowe na poziomie 27,5 proc. miesięcznie.

Dla porównania: lichwą od lat parają się w Polsce m.in. grupy przestępcze. Okazuje się, więc, że „chłopcy z miasta”, pożyczają środki pieniężne na wyjątkowo promocyjnych warunkach: można się o nie skutecznie ubiegać, płacąc pożyczkodawcy od 6 do 10 proc. za każdy miesiąc obowiązywania umowy…

 Łyk historii

Z końcem grudnia 2011 roku, kiedy weszła w życie ustawa o kredycie konsumenckim (z dnia 12 maja 2011 roku) Polska stała się rajem – i żyłą złota – dla lichwiarzy. Ustawa ta, zniosła bowiem wszelkie ograniczenia kosztów poza-odsetkowych, które wynikały z tzw. ustawy „antylichwiarskiej” z dnia 7 lipca 2005 r.

W ten sposób zalegalizowaliśmy w Polsce lichwę. Pomimo faktu znanej od wieków jej szkodliwości, szczególnie dla najuboższej części obywateli. Skuteczną walką z lichwą, którą niegdyś parali się Żydzi, może się poszczycić m.in. król Anglii Edward I, a miało to miejsce pod koniec XIII wieku.

Lichwę potępiał także kościół katolicki i traktował jako występek. Oto przykład uzasadnienia z końca XVI wieku, autorstwa papieża Klemensa VIII:

„Cały świat cierpi z powodu lichwiarstwa Żydów, ich monopoli i oszustw. Sprawili oni, że wielu nieszczęśliwych ludzi stało się biedakami, szczególnie chłopi i  inni ludzie pracujący”.

Po wejściu w życie obowiązującej do dziś ustawy o kredycie konsumenckim, tj. od początku 2012 roku, w naszym kraju – niczym grzyby po deszczu – zaczęły powstawać dziesiątki firm pożyczkowych, na bazie kapitału z różnych stron świata (m.in. z Wielkiej Brytanii, Kanady, Niemiec, Łotwy, Skandynawii).

Żeby pożyczka, była pożyczką…

Sztandarowym produktem firm pożyczkowych jest tzw. pożyczka-chwilówka, której koszty dochodzą do 30% w skali miesiąca. De facto, produkt ten nic nie ma wspólnego   z pożyczką, której podstawową cechą i zaletą jest możliwość pozyskania określonej kwoty oraz spłaty jej w znacznie mniejszych ratach.

W okresie obowiązywania ustawy „antylichwiarskiej” z 2005 roku, sprzedaż pożyczek-chwilówek na opisanych zasadach, byłaby uznana jako pospolite przestępstwo, właśnie na mocy tegoż aktu prawnego.

Klientami firm pożyczkowych są osoby o najniższym poziomie wiedzy ekonomicznej (w tym – emeryci, osoby o niskim wykształceniu), a także osoby znajdujące się w tzw. sytuacji przymusowej.

Firmy pożyczkowe dźwignią polskiej gospodarki?

Działanie tych firm to przede wszystkim bardzo aktywna promocja, m.in. poprzez kampanie telewizyjne (Wonga.com, Vivus Finance), ale także – wyjątkowo agresywny sposób odzyskiwania niespłaconych pożyczek.

Poprzedni rząd w żaden sposób nie zahamował tej wybitnie niebezpiecznej dla naszych rodaków plagi. Wręcz przeciwnie: niektóre z tych firm (Provident, Vivus Finance) doczekały się nawet państwowych nagród wysokiej rangi.

Oto przykład nr 1: całą masę prestiżowych nagród zgarnął Provident. „Provident Polska trzykrotnie został wyróżniony Perłą Polskiej Gospodarki w rankingu miesięcznika Polish Market i Instytutu Nauk Ekonomicznych PAN” – czytamy na stronie www.provident.pl w zakładce pod dumnym tytułem „Provident nagradzany”.

A oto inny bohater polskiej przedsiębiorczości; cytuję za jednym z portali biznesowych:

„Loukas Notopoulos, Prezes Zarządu Vivus Finance, otrzymał prestiżową nagrodę przyznawaną przez Pracodawców RP – Wektor 2015.

 Kapituła Pracodawców RP przyznaje co roku nagrody osobom, których działalność przynosi szczególne korzyści polskiej gospodarce. Loukas Notopoulos otrzymał tytuł Wektora 2015 „za rozwiązania, które zmieniły polski rynek usług pożyczkowych oraz za ich umiejętne łączenie z potrzebami klientów”. 

 Statuetkę, symbolizującą człowieka kroczącego z podniesioną głową, który nie zważa na przeszkody i przeciwności losu, Prezes Zarządu Vivus Finance odebrał z rąk Waldemara Pawlaka.”

Zachodzi pytanie: jakie korzyści dla gospodarki przynosi działalność firmy, która pobiera od naszych rodaków odsetki od pożyczek-chwilówek w kwocie 14 procent miesięcznie?

Zmiany, które nic nie zmienią

W bardzo niewielkim stopniu poprawi sytuację wejście w życie „Ustawy o zmianie ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym (…)”.  Zgodnie z Art. 7 tej ustawy możliwe jest wciąż pobieranie poza-odsetkowych opłat od pożyczek na poziomie ok. 27,5 proc. miesięcznie.

Uregulowanie rynku pożyczek poprzez ustawowe wprowadzenie stosownych ograniczeń jest absolutnie konieczne. Czy obecny rząd stanie na wysokości zadania w tej tak ważnej społecznie kwestii? Miejmy nadzieję, że tak będzie; inaczej znacząca pula dopłat z programu „500 +” … trafi do lichwiarzy. Na spłatę zaciągniętych pożyczek-chwilówek.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Parę dni temu z wielkim hukiem medialnym nastąpiła dymisja byłego Wiceministra Finansów Konrada Raczkowskiego. Ponoć powodem odwołania Ministra były poniżej cytowane jego słowa, wypowiedziane podczas seminarium na SGH:

„Kilka banków jest „toksycznych” i one upadną jeszcze w tym roku. To małe banki, od razu uspokajam, i nie będzie to zaburzało polskiego systemu finansowego. Jednak oznacza to, że nadzór nie spełnił swojej roli i mieliśmy wydarzenia, jakie mieliśmy – mówię tu o bankach, które już upadły i wypłatach z BFG” 

Absolutnie nie przekonuje mnie, że te niewinne stwierdzenia były powodem dymisji fachowca tak dużego formatu, jakim jest niewątpliwie Konrad Raczkowski. Szczególnie, że Pan Raczkowski, z racji pełnionej do niedawna funkcji miał oczywiste prawo wykazywać zaniepokojenie kondycją, w jakiej się znajduje sektor finansowy.

Uderz w banki, a nadzorca się odezwie

Mnie osobiście wielce zaskoczył nadmierny rozgłos, z jakim ta sprawa rozniosła się w mediach wraz  z ogromną falą krytyki, która spadła na głowę byłego wiceministra. Ale to jeszcze nic…

Niewątpliwie instytucją, która – w pierwszej kolejności –  powinna zainteresować się sprawą, a konkretnie na jakiej podstawie minister Raczkowski wysnuł przedstawione wnioski, powinna być Komisja Nadzoru Finansowego. I faktycznie, głos w tej sprawie zabrał przewodniczący KNF Pan Andrzej Jakubiak.

Poniższa notatka dotycząca wypowiedzi przewodniczącego nie może nie zadziwiać:

„Według szefa KNF, niepokojące jest, że z ust osób, które – w odczuciu społecznym – mają wiedzę na temat tego, co się dzieje w systemie, padają stwierdzenia podające w wątpliwość stabilność sektora bankowego w Polsce. – Nie mam na myśli tutaj tylko ostatniej wypowiedzi (odwołanego we wtorek wiceministra finansów Konrada Raczkowskiego – PAP). Takich wypowiedzi jest coraz więcej – mówił.”

Oznacza to bowiem, że instytucja, której zadaniem jest nadzór nad bezpieczeństwem sektora finansowego, wzięła na siebie obowiązek zagłuszania wszelkiej krytyki działających w Polsce banków. Przy czym sugerowana  zmowa milczenia ma obejmować przede wszystkim osoby, które posiadają stosowną wiedzę z tej dziedziny.

Powyższe działania byłyby może akceptowalne, gdyby nie oczywisty dla fachowców od bankowości fakt, że bankowość patologią stoi.

Na ten właśnie temat poświęciłem wiele publikacji, w których stawiałem bankom – głównie tym z zagranicznym kapitałem,, m.in. poniższe zarzuty:

  1. Stosowanie procedury wypowiadania „zdrowych” kredytów hipotecznych, celem zwiększenia dochodów odsetkowych (następuje w ten sposób zamiana odsetek  umownych na znacznie wyższe odsetki karne lub ustawowe).
  1. Wykorzystanie stosowanego systemu księgowania MSR 39 do kreowania fikcyjnych, znacznie wyższych od faktycznych, dochodów banku: zgodnie z MSR 39 odsetki od ekspozycji nieregularnych naliczane przez banki od wartości ekspozycji netto są ujmowane w rachunku zysków i strat.
  1. Stosowanie samobójczej strategii przez większość banków: koncentracja się na sprzedaży ekspozycji niezabezpieczonych typu „subprime”, czyli pożyczek na cel konsumpcyjny. Szkodowość tego portfela jest doskonale udokumentowana w  raportach UKNF.

Powyższe zarzuty znajdują odzwierciedlenie nie tylko w moich publikacjach, ich zgodność ze stanem faktycznym jest niekwestionowana. Najbardziej niebezpiecznym dla stabilności finansowej danego banku jest nadużywanie sytemu MSR 39, co może zupełnie wypaczyć przedstawiane w raportach dane na temat faktycznej kondycji tej instytucji.

Badając tę kwestię, warto pochylić się nad rewelacyjnymi wynikami finansowymi, które banki wykazują. Skoro bowiem  w rachunkach zysków i strat banki wykazały także „zyski” z wielu miliardów niespłacanych ekspozycji kredytowych, powstaje bardzo ważne pytanie:

Jaką wiedzę na temat nadużywania przez banki mechanizmu MSR 39 posiada KNF?

Konsekwencje tegoż są niezwykle groźne.  Wykreowanie przez dany bank świetnego wyniku finansowego, który w dużej części opiera się na wirtualnych zyskach z niespłacanych kredytów, w dłuższej perspektywie grozi upadłością tej instytucji.

 W takiej sytuacji, bowiem wszelkie dywidendy, zyski akcjonariuszy, premie dla zarządów wypłacane mogą być –  w istotnej części – z depozytów złożonych w bankach, a nie z wypracowanych przez nie zysków.

Czy sektor finansowy jest bezpieczny?

Czy – mając powyższe na uwadze – można bezrefleksyjnie powtarzać sentencję, że sektor finansowy jest bezpieczny?  Przecież w Bankowym Funduszu Gwarancyjnym są środki w kwocie mocno poniżej 10 mld zł, a depozyty średniej wielkości banku to nie mniej niż 40 – 50 mld zł.

Wystarczy bowiem, że choćby jeden z banków za kilka lat ogłosi upadłość – skutkiem opisanej powyżej, mocno kreatywnej księgowości i nader ryzykownej polityki kredytowej, a cały system finansowy – budowany w Polsce od 25 lat – wyleci w powietrze!

Mając powyższe na względzie, przypuszczać należy, że Komisja Nadzoru Finansowego, zamiast wyciszać głosy krytyczne wobec obecnej polityki banków, tym tak ważnym temat się zajmie, aby zapowiadanej apokalipsie zapobiec (kiedy jest to jeszcze możliwe).

Ostatnie działania KNF nie napawają jednak optymizmem. Mam na uwadze m.in. zaniechanie próby rozwiązania problemu z kredytami w szwajcarskiej walucie oraz „skuteczność, z jaką w ubiegłym roku KNF ratował wołomiński SK Bank przed upadłością.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Główny bohater filmu BIG SHORT – dr Michael Burry,  założyciel i menedżer funduszu hedgingowego Scion Capital, jako jeden z nielicznych przewidział krach finansowy w USA, który doprowadził do ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego  w 2008 roku.

Micheal Burry nie korzystał przy tym z porad wróżbitów, czy też nie doznał podczas snu objawienia.  Swoją teorię, że rynek finansowy musi upaść oparł wyłącznie na analizie „twardych danych” odnośnie faktycznej kondycji rynku kredytów hipotecznych typu „subprime”, które królowały wówczas na amerykańskim rynku.   Dodatkowo, dr Burry zaobserwował w USA znane z historii symptomy, które zwiastują kryzys finansowy.  Zatem, jakie zwiastuny kryzysu wymienia dr Burry?

Przede wszystkim – recesja gospodarcza. Inne: brak wzrostu wynagrodzeń w okresie poprzednich blisko 10 lat, oraz rosnąca ilość przekrętów na dużą skalę. W takiej sytuacji dziwić mogą – nie tylko analityka finansowego – wspaniałe wyniki banków, które wielką kasę zarabiały właśnie na kredytach typu „subprime”. Wyjaśnijmy więc, w tym miejscu co to są kredyty „subprime”?

Wbrew powszechnej opinii – nie muszą to być kredyty hipoteczne. Najprostsza definicja „subrimów”: są to wysoko-marżowe kredyty bardzo wysokiego ryzyka. Wysokie ryzyko jest związane z brakiem zabezpieczenia kredytu (ewentualnie – ze słabym zabezpieczeniem),  lub z niską wiarygodnością kredytobiorcy. Bank udzielając takich kredytów, ustala przy nich wysoką marżę, dzięki czemu może – teoretycznie – znacznie więcej zarobić, niż w przypadku kredytu udzielonego w sposób klasyczny (dobre zabezpieczenie + wiarygodny kredytobiorca).

Problem powstanie wtedy, kiedy szkodowość na danej akcji kredytowej (stosunek kredytów niespłaconych do ogólnego wolumenu) jest znacząco wyższa od marży. W takiej sytuacji bank więcej traci, niż zarabia.

Doktor Burry, stawiając niemal cały kapitał funduszu Scion na jedną kartę – na upadek sektora finansowego opartego na „subprimach” – opierał się na zimnych kalkulacjach.  Zauważył jednoczesne wystąpienie wszystkich symptomów kryzysu oraz jako pewnik przyjął, że rynek hipotek opartych na „subprimach” musi upaść. Wystarczyło tylko przeprowadzić analizę spłat tych zobowiązań, do których dr Burry miał dostęp jako inwestor.

SMALL SHORT nad Wisłą?

Przenieśmy się na grunt polski. Nietrudno jest zauważyć, że symptomy nadchodzącego kryzysu – o których wspomina w filmie dr Burry – są w naszym kraju obecne.  Podobnie ma się prowadzona przez banki akcja kredytowa, którą można uznać za nader ryzykowną.  Jedyna istotna różnica – na korzyść naszego kraju – to skala tych działań: stąd też tytuł niniejszego akapitu.

Od co najmniej kilku lat, większość banków nastawia się na udzielanie niezabezpieczonych pożyczek konsumpcyjnych, których szkodowość znacząco przekracza stosowane marże.  Obecnie marże tej grupie kredytów wynoszą maks. 8,5 proc, przy szkodowości powyżej 20 proc. Brałem tu pod uwagę także 20 mld zł niespłacanych pożyczek, które zostały sprzedane przez banki firmom windykacyjnym w okresie ostatnich 4 lat, co bardzo zaniżyło znacząco oficjalne dane (według raportu KNF na koniec czerwca 2015 roku szkodowość w tej grupie wyniosła 12,1 proc.).

Stawiam w tym miejscu tezę – która z pewnością będzie negowana przez bankowców – że marża na danym rodzaju kredytów nie może być niższa od szkodowości, bo w takiej sytuacji bank do takiej działalności dokłada. Nie brałem tu pod uwagę dodatkowych zysków banku, np. z tytułu pobieranych prowizji; ale także, w tym prostym teście opłacalności danego produktu, pominąłem m.in.: koszty sprzedaży, koszty administracyjne obsługi kredytu, koszty reklamy oraz koszty własne banku.

Przy tak postawionej tezie, powołując się na dane z raportów KNF stwierdzić można, że na każdej akcji kredytowej banki ponoszą straty!

Dotyczy to również  kredytów hipotecznych (szkodowość 3,4 proc., marże od 1 do 2,5 proc.) oraz kredytów dla podmiotów gospodarczych (szkodowość 10,9 proc., marże 3-6 proc.). Przedstawione dane ilustruje poniższa tabela.

Tabela 1 . Jakość portfela kredytowego na podstawie „Raportu o sytuacji banków w I półroczu 2015 r.” opracowanego przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego:

 

Rodzaj kredytu Wolumen za okres 06/2015  (w mld zł) Kredyty zagrożone  06/2015 (w mld zł) Udział kredytów zagrożonych:  stan na 06/2015 Stosowane marże
Konsumpcyjne 134,6 16,3* 12,1%   do 8,5%
Mieszkaniowe 378,9 12,7 3,4%    1%  – 2,5%
Przedsiębiorstwa 316,5 34,4 10,9%     3% – 7%

 

* – nieuwzględnione kredyty sprzedane firmom windykacyjnym

 

Powyższe statystyki na temat szkodowości kredytów zostały opracowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Z analizy cyklicznych raportów publikowanych przez UKNF wynika także, że z roku na rok kredyty spłacają się coraz gorzej. Nie dziwią więc coraz wyższe zyski wykazywane przez firmy windykacyjne. Jak to się ma do wspaniałych wyników finansowych, którymi szczycą się banki działające na polskim rynku?  Przecież nie da się połączyć dochodowości banków z wielkimi zyskami firm windykacyjnych!  Rozwiązanie tej zagadki  jest dość oczywiste:

Bankowość kreatywną księgowością stoi

Czy i jak można zatem tworzyć fikcyjne wyniki finansowe w tak mocno nadzorowanych instytucjach, jakimi są banki?  Bankowość to wszak dziedzina objęta specjalnym nadzorem: z jednej strony mamy audytorów, którymi nie mogą być przypadkowe firmy, tylko podmioty z międzynarodową, najwyższą reputacją. Z drugiej strony, mamy też instytucje nadzorujące sektor finansowy; w Polsce – jest to Komisja Nadzoru Finansowego. W tym miejscu znowu warto odwołać się do filmu BIG SHORT.

Banki oraz ich audytorzy to jedna grupa interesów

Bankowcy z filmu BIG SHORT kupowali świetne ratingi (m.in. od firmy Standard & Poor`s) klasy AAA – czyli jako super bezpieczne produkty inwestycyjne oparte na kredytach „subprime”. Chociaż tajemnicą poliszynela było, że rynek „subprimów” jest w fatalnym stanie, co podawały oficjalnie media… Było to ewidentne oszustwo finansowe – podobne np. do wypuszczenia na rynek fałszywych banknotów. Jawne fałszowanie realnej wartości produktów inwestycyjnych powinno zakończyć się nie tylko upadkiem Standard & Poor`s – ze względu na podważenie jakiejkolwiek wiarygodności tego audytora – ale także procesami karnymi wobec osób za tę akcję odpowiedzialnych.

Obowiązkiem instytucji nadzorujących sektor finansowy powinno być bezwzględne tępienie takich praktyk. Ale faktycznie: instytucje te grają z bankami w jednej drużynie, za swoje zadanie przyjmując  głównie nie wzbudzanie paniki na rynku.

Czyli udawanie, że wszystko jest pod kontrolą, a kondycja finansowa banków jest wspaniała.

Narzuca się tutaj pytanie: jak  banki mogą skutecznie – i zgodnie z prawem – ukrywać prawdziwe wyniki akcji kredytowej przed opinią publiczną? Pozwalają      na to systemy księgowania, które są w bankach stosowane. W USA od lat 30-tych ubiegłego wieku, bankowa księgowość działa na bazie amerykańskich standardów rachunkowości pod nazwą GAAP (Generally Accepted Accounting Principles).

Tylko gapa nie wykorzystuje sztuczek GAAP-a

Na co zatem pozwala system GAAP?  Przede wszystkim na skuteczne ukrycie faktycznego wolumenu niespłacanych kredytów.  Otóż, choć może wydawać się to zupełnie niewiarygodne:  banki mogą wpisywać do rachunku zysków i strat przychody (wirtualne) z niespłacanych kredytów.

Krótko mówiąc: tam, gdzie powinna widnieć w wyniku finansowym strata pojawia    się dochód.  Jak ładnie tę kwestię wyjaśniają bankowcy? Można na przykład w ten sposób:

„Możliwość wpisywania odsetek od niespłacanych kredytów wynika z zasady wyceny kredytu metodą zamortyzowanego kosztu. Wirtualne zyski z tego tytułu powinny być równoważone rzetelną kalkulacją odpisów.”

Prawda, że brzmi to mądrze i poważnie?  Gdzie zatem tkwi sztuczka? Otóż wpisywanie „zysków” z niespłacanych kredytów to święte prawo banków, natomiast wykazywane przyszłe straty z tego tytułu mogą być dokonywane uznaniowo.

Daje to bankom możliwość znaczących zafałszowań rzeczywistej skali strat ponoszonych na akcji kredytowej. Oddać tu muszę sprawiedliwość: jest to działanie często spotykane w bankowości, ale z pewnością nie powszechne. Jeśli bowiem dany bank rzetelnie przedstawia straty z akcji kredytowej, nie można wówczas mówić o kreatywnej księgowości.

W przypadku, kiedy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, bank może podejrzewać stratę z tego tytułu. Wysokość tej straty trzeba uwzględnić w księgowości, nazywa się to „tworzeniem rezerw”. Niemniej jednak, skoro pozostawiono bankom dowolność w ocenie przyszłej straty, znacząco je zaniżając – banki kreują fikcyjną rzeczywistość . Oczywiście: korzystną dla siebie, tj. ukrywając faktyczny stan strat. W tym miejscu odwołam się raz jeszcze do filmu BIG SHORT.

 Piękna scenka z Las Vegas

Jeden z bohaterów filmu – Mark Baum, który także przewidział upadek hipotek opartych na „subprimach” zbulwersował się podczas wykładu na konferencji firm sekurytyzacyjnych, odbywającej się w Las Vegas.  Prowadzący wykład – uznany ekspert od zagadnień sekurytyzacji (jest to upłynnianie przez banki portfeli kredytów hipotecznych innym nabywcom, przy określonym podziale przyszłych zysków pomiędzy sprzedawcę i kupującego) określił skalę strat na kredytach „subprime” na maksimum 5 procent. Mark Baum nie wytrzymał w tym miejscu i nie zważając na powagę konferencji oraz na autorytet wykładowcy, przerwał wykład słowami:

                                     Zero, zero, zero szans!

Po czym demonstracyjnie opuścił salę. Nasz bohater miał świętą rację: faktyczna szkodowość tej grupy kredytów dochodziła do wówczas 50 procent, banki jednak oceniały przyszłe straty znacznie mniej pesymistycznie…

Jaki system księgowania w bankowości obowiązuje obecnie w Polsce? Jest to system pod nazwą MSR 39, który stosują wszystkie banki notowane na giełdzie: od stycznia 2005 roku.  Stosowanie przez banki MSR 39 zostało nam narzucone przez UE, gdzie ten standard księgowości działa pod nazwą IAS (skrót od: International Accounting Standards).  Również w systemie MSR 39 jak najbardziej legalne jest księgowanie zysków z niespłacanych kredytów wraz z jednoczesną własną, subiektywną oceną przyszłych strat z tego tytułu.

W analizie „opłacalności” kredytów typu „subprime” trudno nie zauważyć prostej prawidłowości. Na tej grupie kredytów banki mogą wykazać najwyższe zyski: bez względu na to, czy kredyt jest spłacany, czy nie, kredytodawca w wyniku finansowym wpisuje albo wpłaconą ratę (dochód odsetkowy znacznie wyższy, niż przy kredycie standardowym), albo – ratę obejmującą karne odsetki. A te są zawsze w maksymalnej wysokości, jakie bank może stosować w działalności kredytowej.

Stąd zaskakujący wniosek:

Banki najlepiej „zarabiają” na niespłacanych kredytach!

W tym kontekście – mam na uwadze wyłącznie zysk wirtualny.

Na tej konkluzji zakończę Część I. analizy działalności krajowego sektora finansowego i jego obecnej kondycji.

Szanowny Internauto: jeśli zainteresowała Cię powyższa tematyka, w kolejnej publikacji na ten temat, poruszone zostaną następujące zagadnienia:

– Dlaczego bankom opłaca się kreować wirtualne zyski?

– Czy nasze depozyty w bankach są bezpieczne?

– Czy Komisja Nadzoru Finansowego faktycznie nadzoruje działalność banków?

– Kiedy nastąpi krach sektora finansowego w Polsce?

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Dokładnie w rocznicę „czarnego czwartku”, tj. 15 stycznia 2016 roku, Prezydent przedstawił swój projekt dotyczący rozwiązania problemu z kredytami frankowymi. Czy projekt ten ma szanse przejść skutecznie legislację i zostać wprowadzony w życie?  W tej formie, na pewno: nie. Ale do sukcesu jest bliżej, niż dalej…

Plusy i minusy prezydenckiego projektu

Najpierw o plusach: w końcu doczekaliśmy się chwili, kiedy uznana została odpowiedzialność banków za frankowe szaleństwo oraz konieczność przewalutowania toksycznych produktów na kredyty w krajowej walucie. Drugi wielki plus propozycji prezydenta:  projekt ten nie dzieli Polaków na biednych i bogatych; według rozwiązań proponowanych przez poprzedni rząd, powinniśmy  pomagać tylko tym „biednym”.

Co prawda z grupy uprzywilejowanych kredytobiorców do skorzystania z dobrodziejstwa ustawy mają być wyłączeni przedsiębiorcy – z czym się oczywiście nie zgadzam – ale ten drobny mankament łatwo można usunąć w procesie legislacyjnym. Choćby ze względu na duże prawdopodobieństwo niekonstytucyjności takiego rozwiązania.

Wielkim plusem projektu jest także założenie, że przewalutowanie powinno być przeprowadzone po określonym odgórnie kursie, którego wartości nie będą mogli kwestionować kredytodawcy. Sensownym, choć budzącym pewne kontrowersje rozwiązaniem jest także umorzenie długu frankowicza w zamian na przeniesienie własności mieszkania na bank.

Zdecydowanym minusem jest natomiast przyjęcie sposobu przewalutowania. Na potrzeby projektu stworzone zostały dwa sztuczne twory, nazwane w przedstawionej przez Prezydenta propozycji jako:

Kredyt hipotetyczny i kurs sprawiedliwy

No i tu się zaczynają schody… Kredyt hipotetyczny to – według twórców projektu – kredyt, który mógłby uzyskać dany kredytobiorca, gdyby wybrał w okresie ubiegania się o kredyt krajową walutę.

Dla uproszczenia – co wskazuje na brak wiedzy osoby, która takie rozwiązanie zaproponowała – przyjęto, że kredyt hipotetyczny miałby taką samą marżę jaka figuruje w obowiązującej umowie frankowej. W dalszej części opisu, jak mamy porównać obecny kredyt danej osoby i koszty kredytu hipotetycznego, projekt prezydencki przestaje być zrozumiały.

Pomijając fakt ten, że nawet twórca rozwiązania musiał się pogubić w kwestii o co mu w tych skomplikowanych rachunkach chodziło, dochodzimy do sedna sprawy: wyliczony zostaje „kurs sprawiedliwy”, który będzie dostosowany odrębnie do każdej umowy kredytowej. A ponieważ zasad wyliczenia tego kursu nie da się zrozumieć, jako „pomoc dydaktyczną” do treści projektu jego twórcy dołączyli algorytm, który pozwala na samodzielne wyliczenie „kursu sprawiedliwego” przez każdego z frankowiczów. A raczej prawie każdego – algorytm ten nie uwzględnia kredytów zaciągniętych przed styczniem 2005 roku.

Kurs sprawiedliwy czy kurs przypadkowy?

Od jakich zmiennych zależy wartość kursu sprawiedliwego? Nie ma wpływu na wysokość kursu kwota kredytu. Zmienną, która ma bardzo niewielki wpływ na kurs sprawiedliwy jest marża udzielonego kredytu – możemy więc ją pominąć w dalszych dywagacjach. Dwa najważniejsze parametry, które w sposób znaczący decydują o wartości tego wskaźnika są: data udzielenia kredytu (co jest zrozumiałe) oraz okres, na jaki została zawarta umowa kredytowa – z takim pomysłem zgodzić się nie można.

W poniższej tabeli przedstawiam przykładowe wyliczenia wartości „kursu sprawiedliwego”, których dokonałem przy pomocy przedstawionego przez twórców projektu algorytmu. Zgodnie z założeniami projektu, jeśli kurs sprawiedliwy jest niższy od kursu uruchomienia kredytu, za kurs przewalutowania przyjmuje się ten drugi. Do poniższych wyliczeń przyjąłem stałą marżę  aktualnej umowy w wysokości 3 proc.

Tabela 1. Przykładowe wartości kursu sprawiedliwego, dane na podstawie algorytmu przedstawionego przez autorów projektu:

 

Data udzielenia kredytu Kurs CHF z dnia zawarcia umowy Okres kredytowania Kurs sprawiedliwy Różnica w % w stosunku do kursu uruchomienia
Styczeń 2005    2,64   156 mies.    5,99 + 126.9%
  300 mies.    4,25 + 61,0%
  480 mies.

 

   4,11

 

+ 55.7%

 

Grudzień 2006    2,39   156 mies.    2,50 +  4,6%
  300 mies.    3,04 + 27,2%
  480 mies.

 

   3,12

 

+ 30,5%

 

Styczeń 2008    2,23   156 mies.    1,75 – 21.5%
  300 mies.    2,54 + 13,9%
  480 mies.

 

   2,69

 

+ 20,6%

 

Czerwiec 2008    2,09   156 mies.    1,23 – 41.1%
  300 mies.    2,18 +  4,3%
  480 mies.

 

   2,37

 

+ 13.4%

 

 

Nie należy się dziwić, że duża grupa frankowiczów – szczególnie te osoby, które uzyskały kredyt w 2008 roku – z wielką radością przyjmie rozwiązania zawarte w projekcie. Z kolei kredytobiorcy, którzy zadłużyli się w CHF w 2005 roku, będą wyraźnie pokrzywdzeni – według wyliczeń dokonanych przy pomocy algorytmu, nie należy im się żadna rekompensata (patrz – dane z tabeli dotyczące kredytów udzielonych w styczniu 2005 roku).

Jeśli więc dokładniej przyjrzymy się powyższym wyliczeniom, łatwo wysnuć następujący wniosek:

W tym algorytmie nie ma metody!

A miało być przecież sprawiedliwie… Jednak warto iść tym tropem: aby żadna ze stron nie poczuła się poszkodowana, przewalutowanie musi być dokonane w sposób zgodny z zasadami sprawiedliwości społecznej. Tę kwestię dokładniej omawiałem w moim autorskim projekcie „Frankopiryna, czyli lek na franka”, który opracowałem dwa tygodnie po czarnym czwartku. Przytoczę krótko zawarte tamże rozwiązanie  w kwestii wyliczenia kursu przewalutowania. Mając na względzie, że w układzie kredytobiorca-bank, ten drugi jest profesjonalistą, klient – jako konsument – może odpowiadać za wzrost kursu franka w wartości przez niego przewidywanej. Oczywiście kredytobiorca musiał mieć świadomość, że kurs franka będzie podlegał określonym zmianom.  Dlatego też jestem przeciwnikiem przewalutowania po kursie z dnia uruchomienia (czego oczekują frankowicze).

Jakiej więc zmiany kursu mógł się spodziewać kredytobiorca? Takiej, jaką zakładał – jako czarny scenariusz – regulator rynku (KNF), a także – bank przy obliczaniu zdolności kredytowej. Trzymając się tych prostych i zrozumiałych wytycznych, mamy już gotowe rozwiązanie.  Przedstawiam je w formie równania:

Kurs sprawiedliwy = kurs uruchomienia kredytu + 20%

Takie właśnie rozwiązanie zaproponowałem w projekcie „Frankopiryna”. Zmiana kursu o 20 procent wynikała wprost z Rekomendacji S, opracowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, która weszła w życie 1 lipca 2006 roku, banki musiały się to tych obostrzeń dostosować. Jak? Przy badaniu zdolności kredytowej bank musiał uwzględnić wysokość raty  o 20 proc. wyższej w stosunku do raty kredytu w tej samej kwocie, ale uzyskanego w polskiej walucie.

Podsumujmy więc przedstawiony przez prezydenta projekt „frankowy”: bardzo dobry kierunek, ale sporo mankamentów; na szczęście łatwo można je naprawić.

Czego najbardziej zabrakło w pracach nad projektem?

W mojej opinii: fachowej wiedzy. Stawiam 10:1, że w gronie osób, które uczestniczyły w pracach nad  projektem,  większość z nich nie specjalizuje się w bankowości hipotecznej. A przecież tej wiedzy się wysysa się z mlekiem matki.

W tym miejscu pozwolę sobie na apel mojej skromnej osoby do osób pełniących władzę:

„Panie Prezydencie, Szanowni Parlamentarzyści

Nie powielajmy błędów poprzedniego rządu, fatalnych dla Polski w skutkach, kiedy to większość aktów prawnych tworzonych była przez amatorów lub lobbystów.

 Nie wyważajmy otwartych drzwi! Tworząc daną ustawę, zawsze najlepszym rozwiązaniem będzie powierzenie prac nad tym aktem prawnym specjalistom  z danej dziedziny: pod warunkiem, ze będą to bezstronni fachowcy.”

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Krzysztof OPPENHEIM, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”  (dalej KO), ekspert finansowy od kredytów hipotecznych, restrukturyzacji i upadłości konsumenckiej, związany z bankowością od 1993 roku.

Biznes Tuba (BT):  Pod koniec ubiegłego roku przyjęta została  przez Sejm ustawa, według której  od lutego 2016 r. m.in. banki będą obciążone podatkiem bankowym, wynoszącym rocznie 0,44 proc. wartości ich aktywów. Czy według Pana to dobre rozwiązanie?

Krzysztof Oppenheim: Pomysł szukania dochodów przez Skarb Państwa w sektorze bankowym uważam za słuszny, natomiast niekoniecznie solidaryzuję się ze sposobem na powyższe, zaproponowanym przez PiS.

BT: Dlaczego nie podoba się Panu zbytnio podatek bankowy?

KO: Pewne jest bowiem, że bankowcy odbiją sobie tę stratę na klientach. Już to ma miejsce: od nowego roku spora część banków podniosła marże na kredytach hipotecznych, pewnie wzrosną także opłaty za konta, przelewy, czy też zwiększeniu ulegną prowizje od udzielanych pożyczek.

BT: Czyli podatek bankowy uderzy klientów po kieszeni?

KO: Nie może być inaczej. Z drugiej strony, w pełni akceptuję, aby zwiększenia dochodów budżetowych szukać właśnie w sektorze finansowym.

BT: Co zatem, według Pana, przyniosłoby lepsze efekty, niż wprowadzenie podatku bankowego?

KO: Mam ogromne wątpliwości odnośnie prowadzenia przez banki księgowości, mam na myśli przede wszystkim banki zagraniczne. Jestem przekonany, że w części tych instytucji mają miejsce nadużycia, których efektem jest m.in. wypływ środków z danego banku za granicę.

Z jednej strony mogą to być pseudo-koszty, np. niezwykle drogie i niezbyt przydatne „działania consultingowe” zagranicznych firm doradczych, czy też niebotycznie wysokie opłaty za używanie logo banku. W ten sposób banki, nie dość, że zmniejszają podstawę opodatkowania, to na dodatek – środki te transferują poza Polskę.

W mojej opinii zdecydowanie lepsze efekty finansowe przyniosłyby audyty przeprowadzane przez niezależnych ekspertów – powołanych do realizacji tego zadania przez sejm – wraz z możliwością zakwestionowania części kosztów, które dany audytor uzna za nieuzasadnione.

BT: Czy coś jeszcze ciekawego można znaleźć przy tego typu zewnętrznej kontroli?

KO: Z pewnością. Na przykład tworzenie wirtualnych zysków. Może to mieć miejsce dzięki narzuconemu nam przez Unię systemowi MSR 39, który w bardzo abstrakcyjny sposób nakazuje bankom księgowanie kredytów nieregularnych.

BT: Jak to się więc odbywa? Na czym polega abstrakcyjność systemu MSR 39?

KO: Jeśli kredytobiorca nie spłaca zobowiązania, bank może wpisywać w pozycji „dochód” wirtualne odsetki od tej ekspozycji. Zgodnie z zasadami MSR 39 jest to święte prawo banku i do tego – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – przyczepić się nie można. W gestii banku pozostaje, jaka przewidywana strata z tego kredytu zostanie wpisana w koszty, co nazywa się fachowo „tworzeniem rezerw”. Ta uznaniowość w ocenie strat wynika wprost z Rekomendacji R. Powtórzę tu opinię doktora Krzysztofa Czerkasa, którą przedstawił w wywiadzie dla Biznes Tuby:

 „Stosowanie MSR 39 przez banki – w obecnej formule – otwiera szerokie pole do „kręcenia” wynikiem finansowym”.

Podzielam w pełni powyższą opinię Pana Czerkasa. MSR 39 to niezwykle ryzykowny mechanizm.

BT: Niedawno prof. Witold Modzelewski opowiedział się za powołaniem komisji śledczej do spraw ewentualnych wyłudzeń podatku VAT. Czy w Pana opinii w podobny sposób powinniśmy przyjrzeć się bankom?

KO: Może nie aż tak – tu nie jest potrzebna komisja śledcza, tylko sprawdzona grupa kilku niezależnych ekspertów, którzy mieliby prawo wglądu do bankowej księgowości w wybranych instytucjach. Mówimy więc o faktycznym nadzorze nad sektorem finansowych, a nie pseudo-nadzorze, jaki niby pełni Komisja Nadzoru Finansowego.

BT: Ma Pan na myśli historię upadku wołomińskiego SK Banku?

KO: Owszem. Trudno o większą kompromitację. Nie wchodząc w głęboko historię tej upadłości, samo powołanie zarządu komisarycznego – i ogłoszenie tego wszem i wobec – gwarantowało bliską upadłość banku. Ale w tzw. międzyczasie KNF naraził Skarb Państwa na dodatkową, gigantyczną stratę.

Cytuję za Gazetą Prawną:

„W sierpniu 2015 r. bank uzyskał wsparcie finansowe w postaci kredytu w wysokości 500 mln zł, udzielonego przez Narodowy Bank Polski, który został częściowo poręczony przez Ministra Finansów.”

To już było za czasów kiedy działał w SK Banku zarząd komisaryczny powołany przez KNF. Po czym, 21 listopada 2015 – KNF zawiesił działanie tego banku.  500 milionów złotych poszło z dymem… I to ma się nazywać nadzór nad sektorem finansowym? Na koniec jeszcze jeden cytat z Gazety prawnej, właśnie w kwestii nieudolnego „ratowania” SK Banku z publicznych środków:

„Udzielając kredytu, NBP kierował się opinią Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą SK był wypłacalny, aktywa banku wystarczały na zaspokojenie jego zobowiązań, oraz faktem ustanowienia w tym banku zarządu komisarycznego, którego zadaniem było prawidłowe zarządzanie bankiem i jego restrukturyzacja w uzgodnieniu z KNF”

BT: W Pana opinii powszechne zaufanie, jakie mamy do sektora finansowego jest mocno przesadzone?

KO: Zgadza się. Bez gruntownej wiedzy, co banki chowają pod dywanami i w swoich szczelnie zamkniętych szafach, tj. ile tam jest trupów – siedzimy na aktywnym wulkanie.

Dopóki nie stworzymy podwalin prawdziwej kontroli nad sektorem bankowym, pozostaje nam naiwnie liczyć, że bankowcy nie będą przeginać  z kreatywną księgowością. A to z kolei w perspektywie kilku lat może doprowadzić do upadku danej instytucji.

BT: Jak ma się do tego podatek bankowy?

KO: Banki – szczególnie te z zagranicznym kapitałem – za wszelką cenę będą chciały odbić straty związane z zapłatą daniny na rzecz Skarbu Państwa.

Ponieważ daliśmy tym instytucjom możliwość uznaniowej oceny przyszłych strat z akcji kredytowej, z pewnością będzie ten mechanizm mocno nadużywany przez niektóre banki; co w dłuższym dystansie grozi katastrofą.

Grozi nam więc scenariusz znany z USA z 2008 roku. Dodam w tym miejscu, że wówczas, w amerykańskiej bankowości obowiązywał system księgowości pod nazwą GAAP, który – podobnie jak MSR 39 – pozwalał na skuteczne ukrywanie przed opinią publiczną faktycznego stanu nieregularnych kredytów. Nie robiąc nic w kierunku stworzenia prawdziwego nadzoru nad działalnością banków, prowokujemy upadek sektora finansowego.

 

Rewelacyjne wyniki sprzedaży mieszkań przez rodzimych deweloperów, o których donoszą media, niewiele mają wspólnego ze wzrostem gospodarczym. Jest to sztucznie napędzona hossa przez  najbardziej absurdalny program rządowy, który działa pod nazwą Mieszkanie dla Młodych.

MdM:  Zabierz biednym, daj zarobić bogatym

Od stycznia 2014 roku nasz hojny rząd rozdaje publiczne środki zamożnym Polakom, aby mniej zapłacili za swoje mieszkania. Ale trzeba spełnić dwa warunki – trzeba kupić lokal u dewelopera i jeszcze wziąć kredyt w banku. Tak to nasi parlamentarzyści zadbali o interesy banków (głównie zagranicznych – innych prawie w Polsce nie uświadczysz) oraz branży deweloperskiej, która także zwykle transferuje zyski za granicę.

Świetne wyniki sprzedaży nowych mieszkań to efekt prezentu – od naszych parlamentarzystów dla deweloperów – w postaci przepchnięcia przez proces legislacyjny tej kuriozalnej ustawy. Zgodnie z jej wytycznymi  nabywcy mieszkań mają  ograniczony wybór przedmiotu zakupu. Trudno dziwić się kupującym, że zdecydowana ich większość (jeśli są adresatami ustawy dotyczącej MdM) szuka takich mieszkań, na które dostaną rządowy bonus.

Przypomnijmy: dopiero od 1 września br. można nabyć na rynku wtórnym mieszkanie z dopłatą MdM, ale jednocześnie obowiązują znacznie niższe limity cen. W przypadku Warszawy niewiele jest mieszkań, które można nabyć w tej formie.

Jaka jest druga strona medalu, czyli ogromnej prosperity na rynku deweloperskim? Bardzo duży wzrost rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Nie jest to jednak wzrost naturalny, taki jaki miał miejsce w latach 2003-2007.  Wówczas faktycznie nasz kraj rozwijał się w zawrotnym tempie, rosły nie tylko domy – ale także i nasze pensje.

Czy młodych Polaków stać dziś na zakup mieszkania?

Jednak o rozwoju gospodarki i jej świetlanej przyszłości dziś możemy tylko pomarzyć. Ostatnie kilka lat, w których nie ustrzegliśmy się kardynalnych niewymuszonych błędów w gospodarce, wepchnęło Polskę w ciężki kryzys: z zielonej wyspy staliśmy się czerwoną latarnią Europy.  Najbardziej ucierpiało na tym pokolenie młodych Polaków. Mam na myśli te osoby, które w kraju jeszcze pozostały…

Konsekwencją znaczącej recesji w krajowej gospodarce jest bowiem zdemolowany rynek pracy. Skąd więc deweloperzy znajdą tylu nabywców      na swoje „wyroby”, skoro młodego Polaka po prostu nie stać na samodzielne mieszkanie? Tym bardziej na kredyt hipoteczny – jak się zarabia 1500 zł na rękę, można kupić co najwyżej telewizor na raty.

Musimy też spojrzeć na tę kwestię z innej strony. W niektórych aglomeracjach, w tym – w Warszawie – nowe inwestycje powstają na odległych od centrum przedmieściach. Są oferowane w dość wysokich cenach, na dodatek – mieszkania te trzeba wykończyć oraz nabyć miejsce garażowe.  Dla osób, które mają szansę przy zakupie uzyskać rządową dopłatę, ma to sens. Ale dla pozostałych klientów?

Ci drudzy nie szukają z obłędem w oczach inwestycji, gdzie nasz hojny rząd dorzuci się do zakupu. Można więc założyć, że poza beneficjentami programu MdM nie będzie wielkiego zainteresowania nabywaniem mieszkań w inwestycjach, które powstały „pod program dopłat”.

Zadajmy sobie więc pytanie:

Co nas czeka za lat kilka na rynku mieszkań?

W mojej opinii – kompletna katastrofa. Po pierwsze: już pod koniec października br. możemy spodziewać się zmiany rządu. Zachodzi pytanie:   czy PiS – który wedle wszystkich sondaży w cuglach wygra wybory – utrzyma MdM, czyli tak bezsensowne rozdawnictwo publicznej kasy?  Tego nie wiemy. Pewne jest natomiast, że program ten skończy się w grudniu 2018 roku.

Przy obecnym poziomie wytwarzania nowej „substancji mieszkaniowej” nie ma najmniejszych szans, że większość deweloperów poradzi sobie ze sprzedażą w tym czasie. Oczywiście w najgorszej sytuacji będą te firmy, które jeszcze nie rozpoczęły inwestycji, ale zrobią to wkrótce. Licząc pewnie na to, że ta złota passa nigdy się nie skończy.

A skończy się szybciej niż zakładamy: bo być może rynek nasyci się już za rok i ostatnie dwa lata obowiązywania programu, czyli 2017-18, będą chude.  I co wtedy? Jedno jest pewne: kto nie zdąży ze sprzedażą mieszkań przez końcem hossy (najpóźniej będzie to koniec grudnia 2018 roku) – będzie miał wielki problem. Dotyczy to wszystkich sprzedających, także osób, które będą chciały sprzedać swoje mieszkanie, czyli – na rynku wtórnym.

 Niesprzedane mieszkanie: jak „czarny Piotruś”

Dla właścicieli mieszkania, którego nie będzie można sprzedać, stanie się ono pasywem, a nie aktywem. Oczywiście: każde mieszkanie się sprzeda, pod warunkiem odpowiedniej obniżki ceny. Jakie to będą obniżki? Nie mniej niż 20 procent – to pewne. W przypadku nieruchomości mniej chodliwych spadek ceny może osiągnąć nawet 50 procent. Ale czy wówczas znajdzie się nabywca?

Jednak jeśli galopada deweloperów z rozpoczynaniem nowych inwestycji nie uspokoi się w najbliższych miesiącach, ceny mogą spaść znacznie bardziej. Szczególnie w osiedlach, mocno oddalonych od centrów miast, z kiepską komunikacją, które pewnie by nie powstały, gdyby nie szaleństwo sprzedażowe związane z programem Mieszkanie dla Młodych.

Kto zapłaci za błędy na górze?

Wydawać się może, że za niepohamowaną chęć zysku zapłacą – i to słono  – deweloperzy, tj. wiele tych firm zbankrutuje. W znacznie gorszej sytuacji będą jednak ich wierzyciele: banki, firmy budowlane i oczywiście – kupujący. Fatalnie napisana ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku   w żaden sposób nie spełniła oczekiwań. Można się spodziewać, że – jak to zwykle bywa  – na upadłości inwestora najwięcej stracą klienci.

 

autor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości BOŻA KRÓWKA

 

 

Jesteśmy karmieni przez media reklamami banków, w których młodzi, piękni i super uprzejmi pracownicy instytucji finansowych niemal stają na głowie, aby spełnić nasze oczekiwania.

Czytaj – wcisnąć nam kolejną pożyczkę.

Jak daleki od prawdy  jest  wytworzony przez media obraz banków, przekonać się mogą ci klienci, którzy wpadli w problemy finansowe i nie są w stanie terminowo obsługiwać kredytów.  Szczególnie bolesne są w tej kwestii doświadczenia  kredytobiorców hipotecznych. Im bowiem zagraża utrata dachu nad głową, wraz z możliwością eksmisji – na bruk – kredytobiorcy oraz całej jego rodziny.

Aby nie wracać do przeszłości, kiedy to jeszcze banki – czasem – pamiętały, że są instytucjami publicznego zaufania, wyobraźmy sobie, że rzecz dzieje się w tym roku. Przyjmując takie założenie, zastanówmy się:

Co może zrobić bank, gdy kredyt hipoteczny jest zagrożony?

  1. Zrestrukturyzować kredyt. Czyli zmniejszyć na pewien czas miesięczne obciążenia, aby klient się „odkuł”; być może potem kredyt wróci do normalnej spłaty. Ma to sens wtedy, kiedy problemy klienta – ze spłatą zobowiązania  –  są chwilowe.
  1. Oddłużyć częściowo (lub całkowicie) klienta, poprzez uzgodnienie z kredytobiorcą sprzedaży mieszkania z wolnej ręki. Jest to działanie zalecane w szczególności, kiedy nie widać szans na uratowanie kredytu. Albo – nie ma to żadnego sensu (np. kredyt w CHF, gdzie zobowiązanie jest ponad 2 razy większe od wartości nieruchomości).
  1. Namówić klienta na złożenie wniosku o upadłość konsumencką. Mieszkanie wejdzie wtedy do masy upadłościowej, sprzeda je syndyk – niemal zawsze za wyższą cenę, niż zrobiłby to komornik w wyniku licytacji komorniczej. Poza tym – będzie to forma sprzedaży z wolnej ręki, klient dostanie kasę na najem, rozliczenie z bankiem nastąpi znacznie szybciej, niż miało by to miejsce po licytacji komorniczej.

Od teorii przejdźmy do praktyki …

Rozwiązanie 1:  Jest praktykowane przez banki, ale nie zawsze. I prawie zawsze – nieudolnie.

Rozwiązanie 2:  Poza 2-3 bankami, raczej klient sam musi na to wpaść. Najczęściej się nie domyśli, że taka możliwość istnieje, szczególnie, jeśli z kwoty sprzedaży nie spłaci całości kredytu.

Rozwiązanie 3.nie jest stosowane obecnie przez ŻADEN BANK!

Jakie zatem – najczęściej – stosują banki rozwiązanie problemu z niespłacanym kredytem hipotecznym?

Krok 1. – Monit.

Krok 2. – Drugi monit.

Krok 3. – Wypowiedzenie umowy.

Krok 4. – „Batonik” (w slangu bankowym – BTE, czyli bankowy tytuł egzekucyjny).

Potem – komornik i licytacja.

Zatruty batonik

Przypomnę – BTE jest niezgodne z Konstytucją RP. Bank więc – w  pełni świadomie – łamie konstytucyjne prawa kredytobiorcy.

Jakie formy egzekucji wpisują (komornikowi do wykonania wyroku) bankowcy do BTE? Zazwyczaj – wszystkie możliwe. Nie tylko jest to egzekucja z nieruchomości.

Czyli: zajęcie wynagrodzenia z miejsca pracy, zablokowanie wszystkich kont bankowych, zajęcie ruchomości (wysiadka dłużnika z posiadanego auta) oraz zajęcie ruchomości z  miejsca zamieszkania dłużnika: jest to  najobrzydliwszy, najbardziej podły sposób egzekucji.

Jeśli komornik „wczuje się rolę” i zachowuje się jak Chyra ze znanego filmu („Komornik”) – może wynieść wszystko co znajdzie w mieszkaniu, łącznie z zabawkami dziecka. Oczywiście – na oczach członków rodziny, tych dorosłych i tych nie za dużych. Jest to ogromne upokorzenie dla kredytobiorcy,  m.in. z tego powodu miała ostatnio miejsce samobójcza śmierć ochroniarza z Bielska – Białej (zostawił żonę i osierocił kilkuletnią córkę).

Oczywiste jest, że środki uzyskane ze sprzedaży rzeczy osobistych dłużnika, to kwota prawie nieistotna w zestawieniu z zadłużeniem tegoż. Ale kto by w banku przejmował się losem niesolidnego kredytobiorcy, czy też członków jego rodziny…

Licytant – w dom,  gospodarz – won!

Sama licytacja – i jej następstwa – to kolejne, ogromne upokorzenie kredytobiorcy i jego rodziny. Handlarze mają wiele metod na opornych byłych właścicieli, bardzo często stosują metody niezgodne z prawem. Np. eksmisja podczas nieobecności dłużnika w mieszkaniu (wymiana zamków, jeśli np. kredytobiorca jest na zakupach).

Inna „sztuczka” z życia wzięta. Kiedy licytant ma już prawa do mieszkania, a były właściciel nie chce lokalu opuścić (np. obowiązuje okres ochronny), nowy właściciel wynajmuje lokal trzem bardzo dużym panom. Ich zadaniem jest zająć  WC i łazienkę:     na 24 godziny na dobę. Reszta ekipy siedzi w kuchni…

Można bez wariantów siłowych pozbyć się „dzikich lokatorów”? Można!

Gdzie się ma pójść poskarżyć były właściciel? Na  policję? Do sądu? Wolne żarty ….

Dlaczego więc banki wybrały sobie ABSOLUTNIE NAJGORSZĄ DROGĘ do odzyskiwania należności poprzez licytację?

Bo to droga prosta… Bo tak ktoś kiedyś napisał procedury, to po co je zmieniać? Pracownik banku ma zakaz kombinowania (czytaj: myślenia).  Jego zadaniem jest jedynie tępe wykonywanie procedur. Nawet jeśli są one zupełnie absurdalne!

Podsumujmy główne wady związane z egzekucją należności poprzez licytację komorniczą:

  1. Bank bardzo długo czeka na swoje pieniądze (zwykle dostanie tylko część, w zależności od poziomu LTV). Może to trwać nawet od 4 do 5 lat.
  2. Każda inna metoda przyniosłaby bankowi znacznie wyższą kwotę „odzysku”,  w stosunku do licytacji komorniczej.
  3. Jest to metoda wyjątkowo kosztowna, komornik kasuje 15% odzyskanej kwoty, plus nalicza swoje koszty.
  4. Jest to działanie absolutnie barbarzyńskie wobec dłużnika i jego rodziny. Czy myślisz naiwny Internauto, że ktoś się ulituje nad rodziną, która wpadła w niedostatek z powodu tragedii (np. jedyny żywiciel rodziny zginął w wypadku lub poważnie się rozchorował)? Ależ skąd!

Procedury tego nie przewidują: sprawiedliwość musi być!

Z punktu widzenia banku sprzedaż poprzez licytację komorniczą ma jednak jeden OGROMNY PLUS. Jaki? Otóż, jeśli ze sprzedaży nieruchomości – przez komornika – bank zanotuje stratę, może ją wrzucić w koszty działalności.

Bank nie może jednak z tej możliwości skorzystać,  jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi z wolnej ręki, nawet za znacznie wyższą kwotę niż uzyskałby ją komornik.

Co to oznacza? Banki – a zwykle są to podmioty z kapitałem zagranicznym – robią sobie   z naszych rodaków tarczę podatkową!

Wrócą  na tarczy?

Zastanówmy się nad tym, co jest przyczyną nieprawdopodobnej buty i arogancji zagranicznych banków, z którą spotykają się klienci tychże przy niemal każdej sytuacji spornej? Weźmy, na przykład,  kredyty frankowe. Te, tak toksyczne towary  bardzo wysokiego ryzyka, zostały przez banki wyprodukowane i powszechnie sprzedawane  –  bez żadnej kontroli – jako super produkty. A teraz, po serii nieszczęść jakie spotkały frankowiczów,  każdy z banków – „producentów” kredytów frankowych, wymiguje się od odpowiedzialności, zasłaniając się bezczelnie tekstem: „widziały gały co brały”.  Ta sytuacja nie mogła by mieć miejsca, gdyby nie wsparcie polityczne rządzącej koalicji, która w sposób nie budzący żadnych wątpliwości przedkłada interes instytucji finansowych ponad dobro wyborców.

Wszystko na to wskazuje, że największy biznesowy partner banków – czyli Platforma Obywatelska – za parę miesięcy przegra wybory. A to z kolei pozbawi instytucje finansowe rządowego wsparcia, czyli  tarczy obronnej w walce ze słusznymi racjami klientów.

Pozostaje więc mieć tylko nadzieję, że ten scenariusz jesienią się ziści. I wtedy – parafrazując znane przysłowie – potwierdzi się stara prawda:

Kto tarczą wojuje – ten bez tarczy zginie!

autor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Trwa festiwal  pomysłów pi-arowców z PO, jak odzyskać spadające poparcie.  Każde kolejne działanie w tym kierunku to najczęściej niewypał. Do tej grupy niezbyt udanych projektów, jak przypodobać się wyborcom, zaliczyć można propozycję PO programu pomocy frankowiczom.

Jest to już nasty bezsensowny pomysł na ulżenie osobom, które wpadły w pułapkę kredytu z niską ratą. Wszystkie kolejne projekty charakteryzują się dwiema wspólnymi cechami:  przedstawiane są zawsze  mediom jako „super rozwiązanie” oraz autorami tychże rozwiązania są  osoby, które nie mają zielonego pojęcia o co chodzi w bankowości hipotecznej. Co widać, co słychać,  co czuć…

Zastanówmy się bowiem:

gdzie tkwi główny problem z kredytami frankowymi?

Otóż, sprawa ta wymaga rozwiązania definitywnego, ostatecznego; a może to nastąpić jedynie w przypadku, kiedy znikną z ksiąg bankowych wszystkie kredyty udzielone w szwajcarskiej walucie. Czy też:  tak zwane kredyty w CHF, bo do dziś nie wiadomo, czy banki faktycznie pożyczały franki.

Dlaczego? Bowiem sytuacja, która miała  miejsce w dniu 15 stycznia br. może powtarzać się z nieznaną nam częstotliwością. Także nie znamy wysokości kolejnych skoków szwajcarskiej waluty, która nota bene jest idealną walutą do spekulacji. Czyli zwykłych przekrętów, za którymi stoją finansiści (czytaj: Wilki) z Wall Street.

Cała para idzie w gwizdek

Pozwolę sobie przypomnieć, że w okresie co najmniej 2 miesięcy po styczniowym  skoku franka, wszelkie nasze służby rzuciły się do szukania rozwiązania tej sytuacji. Zresztą – z wiadomym skutkiem:  nie uradzono nic. Ale za to – ileż to było spotkań, narad, konsultacji! Na dodatek z udziałem całej wierchuszki polskich władz. Jakby te osoby miały coś istotnego do powiedzenia w kwestii toksycznych kredytów, za które w żaden sposób nie poczuwają się do winy producenci tych produktów.

Rozwiązanie PO to wybranie z grupy frankowiczów – w sposób prawie losowy – jakiejś podgrupy, celem ulżenia tejże. A co z resztą kredytobiorców, którzy niegdyś wybrali franka, zachęcani gorąco do tej waluty przez „doradców” kredytowych?

O tych frankowiczach zapominamy? Na jak długo? Aż dojdzie do kolejnej katastrofy?  Może zobrazujmy to przykładem z innej dziedziny.

Nie zostawiajcie Titanica!

Wyobraźmy sobie, że tragedia Titanica ma miejsce w czasach obecnych oraz, że  doszło do przytopienia tegoż statku na wodach Bałtyku. Z wielką pompą nasze władze deklarują pełną pomoc pasażerom, którym grozi niechybna śmierć topielcza (na dodatek w  zimnej i brudnej wodzie). Wyrusza więc – już po 6 miesiącach od odebrania sygnału SOS z tonącego statku – polska ekipa ratunkowa. Płyną z hasłami wielkiej pomocy dla potrzebujących,  pod banderą PO. Oraz z wielką promocją medialną tak wspaniałej, humanitarnej postawy. Jak już docierają na miejsce, zabierają na dwie, nie do końca sprawne szalupy 50-ciu spośród 1000 jeszcze żyjących pasażerów Titianica. „Uratowani” dowiadują się      w szalupie, że pomoc nie jest tak zupełnie za darmo, a raczej – trzeba za nią słono zapłacić. Kto nie ma kasy – musi wrócić do odmętów Bałtyku. Do brzegu dopływa więc ledwie połowa szczęśliwców, których zaproszono do szalup. Ze względu na wysokie koszty ekipy ratunkowej, trudno mówić o pełni szczęścia: część z odratowanych osób czeka w bliskiej przyszłości niechybne bankructwo.

I to się nazywa rozwiązanie problemu a`la PO…

Omawiany pomysł na rozwiązanie problemów z kredytami frankowymi, mniej więcej, się przedstawia.  Pseudo-pomocowe działania  być może trochę ulżą ledwie kilku procentom frankowiczów.  Na dodatek osoby objęte ulgami muszą sporo dopłacić, z własnej kieszeni, za jazdę po bandzie bankowców, jaką była wielka akcja kredytowa we frankach przy wyjątkowo niskim kursie tej waluty wobec złotówki.

Może więc chodziło głównie o pomoc bankom? Wszak adresatami programu PO  mają być, obecnie, jedynie ci kredytobiorcy, którzy mają zadłużenie na poziomie min. 120 proc. wartości nieruchomości. Są to więc kredyty, z którymi banki na pewno będą miały  problemy, tj. na których mogą ponieść największe straty.

Czyja culpa?

W projekcie PO w ogóle nie ma analizy w kwestii winy stron, a jest to niezbędne do oceny, jak podzielić odpowiedzialność banków i frankowiczów za kredyt.

Czyli: kto powinien ponieść stratę i w jakiej wysokości?  W przypadku, kiedy coś poszło nie tak – jest to konieczne ustalenie, bowiem pozwala na sprawiedliwe rozwiązanie danego problemu. Oczywiście przy kredytach frankowych wina banków – jako producentów tego toksycznego produktu – jest absolutnie bezdyskusyjna, co kompletnie nie było brane pod uwagę przy pomyśle przedstawionym przez PO. O winie banków w projekcie PO: ani słowa.  Co od razu pozwala ocenić tenże projekt jako mało poważny.

Widziały gały jaki lokal kupowały!

Mało poważnie brzmią także ograniczenia stosowania pomocy. Na przykład uzależnienie pomocy od powierzchni mieszkania frankowicza. Rodzina, która kupiła lokal o pow. 74.9 m kw – zasługuje na pomoc, a ta, która ostro poszalała i rzuciła się na metraż 75.1 m kw – już nie? Przecież to absurd!

Podobnie jak z niesieniem pomocy jedynie w sytuacji, kiedy zadłużenie przekracza  20 proc. wartość nieruchomości kupionej na kredyt w CHF. Każde dziecko wie, jak łatwo można zaniżać lub zawyżać wartość nieruchomości przy wycenie. Przykład     z życia wzięty: jestem w posiadaniu dwóch wycen  – z tego samego okresu – apartamentu w Warszawie, którego wartość została oszacowana przed jednego rzeczoznawcę na 1.5 mln zł, oraz na kwotę 900 tys. zł przez innego „wyceniacza”. Żadna z wycen nie została zakwestionowana przez bank, obie były poprawne.

Dlatego też, najlepiej więc zrobimy, jeśli szybko zapomnimy o przedstawionym przez PO pomyśle i potraktujemy to jako kolejny dowód na niekompetencję osób, którym pozwalamy decydować o wszystkim co się dzieje w naszym, coraz biedniejszym, kraju.

KrzysztofOppenheim-FOTO-dobreautor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

BIZNES TUBA – dalej BT.

Krzysztof Oppenheim, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”  (dalej KO), ekspert finansowy od restrukturyzacji, oddłużenia i upadłości konsumenckiej.

BT.  Jak się Panu podoba ustawa z dnia 15 maja br. – Prawo restrukturyzacyjne? To sukces czy porażka ustawodawcy?

KO. Niestety – ciężka porażka. Cel był szczytny: pomoc przedsiębiorcom w utrzymaniu się na rynku, przy grożącej im upadłości – z powodu utraty płynności finansowej. Prace nad ustawą trwały aż trzy lata i zaangażowano do tych prac wybitnych ekspertów, m.in. najlepszych w Polsce sędziów upadłościowych. A na koniec zamiast ekskluzywnej, wykwintnej potrawy otrzymaliśmy zakalec. Mam na  myśli treść ustawy w ostatecznej wersji.

BT. Czyli chcieliśmy dobrze, wyszło – jak zawsze?

KO. Tak można to spuentować.

BT. To może po kolei. Co poszło nie tak?

KO. Zacznijmy od statystyk. W latach 2003 – 2015, czyli w okresie obowiązywania obecnej ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze ogłoszono 7333 upadłości likwidacyjnych oraz trochę ponad 1000 upadłości z możliwością zawarcia układu. To nie są pełne dane: w tym drugim przypadku, z czasem okazało się, że dane większość podmiotów, którym dano szansę na utrzymanie się na rynku, poprzez zawarcie układu z wierzycielami, tej kuracji nie przetrwało. Otóż w ciągu 12 lat od wejścia w życie ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze, według stanu na dzień obecny, udało się przeprowadzić jedynie trochę ponad 100 upadłości zakończonych układem, który ma szanse zostać wykonany! Dane te skrzętnie zbiera Pan Jan Lech Hińcz – jeden z najbardziej doświadczonych polskich syndyków, działający w tej branży nieprzerwanie od 1992 roku. W tej sytuacji, absolutną koniecznością wydaje się zmiana prawa upadłościowego, stąd też powstała koncepcja stworzenia ustawy Prawo restrukturyzacyjne.

BT. Statystyki faktycznie są przerażające. Jeśli w trakcie postępowania upadłościowego wychodzi obronną ręką ledwie ok.1 proc. podmiotów, to faktycznie źle się dzieje w państwie polskim… Idźmy dalej: jakie założenia naprawy tej sytuacji przyjął ustawodawca?

KO. Bardzo słuszne. Kluczem do sukcesu miało być stworzenie nowej profesji – doradcy restrukturyzacyjnego. Ma być to przygotowana merytorycznie i doświadczona osoba w tego typu procesach, czyli w rozwiązywaniu problemów podmiotów, które znalazły się na skraju bankructwa. Będzie to łącznik między dłużnikiem, wierzycielami, a sądem. Zadaniem doradcy będzie opracowanie – w trybie pilnym – planu restrukturyzacyjnego oraz wdrożenia założeń tegoż planu w życie: za zgodą wierzycieli i sądu. A jak to się uda – pomoc w prowadzeniu tej firmy, czyli będzie to forma nadzoru nad realizacją układu zawartego z wierzycielami.

BT. Czy ten elitarny zawód będzie wymagał licencji?

KO. Tak. I jest to kolejny, bardzo mocny punkt ustawy Prawo restrukturyzacyjne.

BT. Na razie słyszę z Pana ust same pochwały na temat nowej ustawy. Skąd więc tak zła ocena treści tego aktu prawnego.

KO. Ustawodawca pokazał, jak łatwo można wielki sukces przekuć na jeszcze większą porażkę. Otóż, zgodnie z treścią Art. 453 ust. 1 ustawy: „Z dniem wejścia w życie ustawy licencja syndyka staje się licencją doradcy restrukturyzacyjnego”. I to ma być sposób na wybranie super-specjalistów od najtrudniejszych zadań, czyli tych „najlepszych z najlepszych”? Bez jakiegokolwiek egzaminu? Trudno o większy absurd. Rola syndyka, szczególnie w obecnej, krajowej rzeczywistości, najczęściej sprowadza się do przeprowadzenia procesu likwidacji masy upadłościowej bankrutującego podmiotu. Jak to się ma to restrukturyzacji? Nijak!  Oto bardzo trafny i obrazowy komentarz tego rozwiązania autorstwa, wspomnianego wcześniej syndyka Jana Lecha Hińcza: „To tak jakby grabarz został wezwany do operacji na otwartym sercu”

BT. Czyli według Pana proces restrukturyzacji będzie tak wyglądał jak w starym kawale, o doktorze, który przez pomyłkę zamiast operacji wykonał pacjentowi sekcję zwłok?

KO. Dokładnie tak. I nikomu nie będzie do śmiechu. Ani przedsiębiorcy, któremu zaaplikowano „sekcję”, ani jego pracownikom, ani wierzycielom. Jedynym beneficjentem będzie doradca restrukturyzacyjny, który za swoje „usługi” zainkasuje pokaźną sumkę. Bez względu na agonię pacjenta.

BT. Czy, mimo to, przedsiębiorca będzie miał szasnę w ten sposób się uratować?

KO. Moim zdaniem, taka pseudo-pomoc zakończy się w 98 na 100 przypadków ciężkim bankructwem. Pomimo faktu, że wiele z firm poddanych procesowi restrukturyzacji dało by się uratować. Ale nie poprzez przekazanie tak skomplikowanej operacji w ręce laika. To będzie rzeź!

BT. Jakie jeszcze widzi Pan słabe punkty tej ustawy?

KO. Nieznajomość tematu, czym jest prowadzenie firmy, która znajduje się na skraju upadłości. Nie da się, w sytuacji permanentnego braku płynności finansowej, przez długi okres, utrzymać firmy na rynku. Aby pomóc takiemu przedsiębiorcy, trzeba działać bardzo szybko. Szybkość wymusza także prostotę rozwiązań, zaś procedury restrukturyzacyjne, które przewidziane są w ustawie to działania analityczno-negocjacyjne rozciągnięte na kilka lat. Wróćmy do porównania, że jest to coś na kształt operacji na otwartym sercu. Taki zabieg nie może ciągnąć się latami, bo pacjent się po prostu wykrwawi!

BT. Co więc trzeba zmienić, aby ustawa „chodziła”?

KO. Podejście do problemu. Fachowo przeprowadzona restrukturyzacja to analiza przyczyn, a nie leczenie skutków „choroby”. Jeśli szybko zdiagnozujemy co faktycznie pacjenta „boli”, to być może leczenie potrwa nie 3-4 lata, a 3-4 dni. Wiem co mówię, bo właśnie takimi sprawami się zajmuję, bardzo często z powodzeniem.

BT. Proszę więc o jakiś przykład.

KO. Firma posiada kredyt obrotowy na kwotę np. 500 000 zł. Umowa się kończy i bank nie chce jej przedłużyć, bo firma wykazuje słabe wyniki finansowe. Jest to typowe, kompletnie absurdalne, często spotykana działanie banków, które odcinają od finansowania przedsiębiorcę w najtrudniejszym dla niego okresie. Jak się łatwo domyśleć: kredytobiorca nie ma środków na spłatę zobowiązania. Wtedy bank automatycznie staje się panem i władcą życia tego przedsiębiorcy.

BT. Jakie są wtedy możliwe scenariusze?

KO. Dokładnie dwa. Albo bank zachowa się w tej sytuacji prawidłowo i wykorzystując ogólnie dostępną wiedzę z dziedziny bankowości, zastosuje odpowiednio skuteczną formę restrukturyzacji. Albo – co niestety zdarza się częściej – odmówi restrukturyzacji lub przeprowadzi ją w sposób niefachowy. Czyli: postawi za wysoko poprzeczkę swojemu klientowi;  mam tu na myśli wysokość spłat narzuconą przez kredytodawcę w harmonogramie restrukturyzacyjnym. Ta druga sytuacja to właściwy moment dla wejścia do gry doradcy restrukturyzacyjnego – z prawdziwego zdarzenia.

BT. Czyli stosowna interwencja w banku, który nie umie prawidłowo przeprowadzić procesu restrukturyzacji. A jeśli bank nie zmieni swojej decyzji?

KO. I tu jest właśnie sedno sprawy, a jednocześnie dowód na słabość naszego prawa. Otóż taki przedsiębiorca jest dziś na przegranej pozycji, bank w każdej chwili może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny, co zniszczy przedsiębiorcę w okresie od 1 do kilku miesięcy. Na BTE kredytobiorca nie ma żadnej obrony, w teorii może złożyć pozew przeciw-egzekucyjny, ale wcale nie zatrzyma to prowadzonej egzekucji z udziałem komornika. Na dodatek na opłacenie pozwu trzeba wyłożyć 5 proc. wartości sporu, co często stanowi dla

dłużnika barierę nie do przeskoczenia. W ten sposób rokrocznie zagraniczne banki niszczą w Polsce setki firm, które nie mogą się przed tego typu działaniami obronić. Winowajcy zaś, czyli banki, nie ponoszą za powyższe żadnej kary, także w sytuacji, kiedy źle przeprowadzona restrukturyzacja powoduje  straty po stronie kredytodawcy.

BT. Czy można więc ten stan rzeczy zmienić?

KO. Oczywiście. I to w pięć minut! Wystarczy bowiem tylko powołanie do życia arbitrażu sądowego, który w tego typu sytuacjach będzie w trybie błyskawicznym rozwiązywał podobne problemy. Czyli, poprzez stosowne orzeczenie, arbiter sądowy nakaże bankowi zmianę umowy, a na dodatek narzuci wobec winnego stosowne sankcje. Powinna to być wysoka kara finansowa za „próbę doprowadzenia – z premedytacją – kredytobiorcę do upadłości oraz za działanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego”. Tak bym nazwał tego typu nadużycie ze strony banku.

BT. Czy w polskich realiach takie rozwiązania są realne?

KO. Moim zdaniem, w cywilizowanym świecie takie normy prawne to coś absolutnie oczywistego. W innym przypadku nie mówimy o państwie prawa, a o systemie prawnym opartym na prawie pięści. Spór wygra zawsze ten kto jest silniejszy, a nie ten kto ma rację. Takie sytuacje w Polsce obserwujemy niemal w każdej dziedzinie. I to jest dla mnie bardzo bolesne. Szczególnie, że nie widzę ze strony naszych polityków żadnych działań, aby ten stan rzeczy zmienić.

Część naszych rodaków, posiadając oszczędności, decyduje się  zdeponować je na lokatach. Skoro dziś instytucje finansowe płacą tak liche odsetki, warto się zastanowić gdzie te środki ulokować, aby ich nie stracić. Lepiej w banku, czy może w jednym ze SKOK-ów?

Gdyby tak zadać pytanie, niemal 100 procent pytanych bez wahania odpowie: oczywiście, że w banku! Przecież w ostatnim okresie zbankrutowały aż 3 kasy SKOK, czyli sporym ryzykiem jest pozostawianie środków w tychże instytucjach.  Co ja na to?

 Nic bardziej mylnego, Szanowni Internauci!

Przeanalizujmy bardziej szczegółowo tę kwestię. Jak powszechnie wiadomo, depozyty pozostawiane w działających w Polsce instytucjach finansowych (dotyczy to zarówno banków, jak i SKOK-ów) zabezpieczone są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Nie jest łatwo dotrzeć do informacji, jakie kwoty znajdują się kasach BFG. Jest to zrozumiałe, jeśli porównamy poniżej przedstawione  dane:

  1. Środki zdeponowane w instytucjach finansowych wg stanu na koniec 2014 r. – 854 mld zł.
  2. Szacunkowa kwota zgromadzona na kontach BFG: 10 – 11 mld zł.

Gołym, nieuzbrojonym okiem widać nieadekwatność kapitałową: środki, które są w posiadaniu BFG zabezpieczają ledwie 1,3% zgromadzonych depozytów!

Idźmy dalej tym tokiem rozumowania. Wszystko dobrze, jak jest dobrze: ale gdyby nasz depozytariusz zbankrutował, jakie mamy szansę na odzyskanie kasy? Tu zakładam, że oszczędności nie przekraczają 100 tys. euro.

Bankructwa 3 SKOK-ów uszczupliły zasoby BFG o ok. 3 mld złotych. Można domniemywać, że żaden z obecnie działających SKOK-ów nie uzbierał depozytów o wolumenie większym od  5 mld zł, (za wyjątkiem SKOK-u Stefczyka, w którym jest blisko 18 mld zł depozytów).

A to z kolei oznacza, że przy obecnym stanie kasy BFG, po ewentualnym bankructwie danej kasy SKOK – odzyskamy dokładnie 100 proc. naszych środków.

Pewne jak w banku? Wolne żarty!

Takiej gwarancji nie mamy jednak, jeśli zdecydujemy się na założenie lokaty w banku. Dlaczego? Otóż średniej wielkości bank posiada depozyty na poziomie nie mniejszym niż 40 mld zł: jeśli więc taka instytucja finansowa ogłosi upadłość, na pewno nie dla wszystkich deponentów starczy kasy.

Pewnie niejeden z czytelników tejże publikacji popuka się w czoło: przecież banki są w świetnej kondycji finansowej, a więc bankructwa nie wchodzą w rachubę! Wystarczy przytoczyć dane z „Raportu o sytuacji banków w 2014 roku”, opracowanego przez KNF: otóż banki ponoć zarobiły w ubiegłym roku ponad 16 mld zł.

Jeśli jednak popatrzymy na sytuację finansową Polaków i polskiej gospodarki z nieco szerszej perspektywy, dane o tak fantastycznych wynikach banków muszą pobudzić do myślenia.

Przecież przez ostatnich 8 lat, rządząca ekipa popełniła tak ogromną ilość niewymuszonych, kardynalnych błędów w zakresie tzw. polityki gospodarczej,  że z zaszczytnej pozycji „zielonej wyspy” staliśmy się w Europie czerwoną latarnią. A skoro tak, to znacząca grupa naszych rodaków, a także przedsiębiorców – nie daje rady spłacać swoich zobowiązań kredytowych wobec banków.  Przy recesji gospodarczej zarabiają głównie firmy windykacyjne,   a nie instytucje finansowe, zajmujące się udzielaniem kredytów i pożyczek.

Potwierdza powyższe tekst znaleziony na portalu „Eurogospodarka” z dnia 18 maja br. dotyczący wyników firm windykacyjnych w ub. roku. Cytuję fragment tej publikacji:

„Branża windykacyjna (…)  może zaliczyć miniony rok do udanych. Łączne przychody 10 giełdowych spółek z tego sektora wzrosły w 2014 roku, przekraczając 1,67 mld zł. To wynik o ponad 17 proc. lepszy niż wypracowany przez te same podmioty rok wcześniej – wówczas bowiem raportowana sprzedaż windykacyjnej dziesiątki z GPW wyniosła 1,42 mld zł.(…)

Trzeba jednak jasno powiedzieć, że rezultat wzrósł w stopniu znaczącym. Łączny czysty zarobek spółek windykacyjnych z GPW na koniec 2014 roku przekroczył 360 mln zł, co oznacza, że był o blisko 25 mln zł wyższy niż w roku poprzednim.”

Niby ubyło, a jednak przybyło…

Nadmierny optymizm ekspertów KNF, którzy tworzyli opracowanie „Raportu o sytuacji banków w 2014 roku” widać w wielu miejscach. Oto jeden z przykładów, cytuję fragment ze strony 60. Raportu:

„W 2014 roku odnotowano poprawę jakości kredytów konsumpcyjnych, wyrażającą się znaczącym obniżeniem stanu kredytów zagrożonych o 1,7 mld zł i ich udziału w portfelu z 14,6% na koniec 2013 r. do 13.7% na koniec 2014 r.”

Nieco dalej, na stronie 94. cytowanego Raportu znajdziemy informację, że ów spadek „złych kredytów” wynikał wprost z operacji „czyszczenia” portfela kredytowego: banki w ubiegłym roku sprzedały firmom windykacyjnym zagrożone kredyty konsumpcyjne o łącznym wolumenie prawie 5,4 mld zł. Jeśli dodamy do tej ogromnej kwoty portfele kredytów zagrożonych, które zostały sprzedane przez banki w okresie 2012-2013, tj. łącznie ponad 11 mld zł i doliczymy te straty do wolumenu zagrożonych kredytów konsumpcyjnych, to wg stanu na koniec 2014 roku, stanowić będą one łącznie 33.1 mld zł. A to z kolei oznacza szkodowość na portfelu na poziomie … ponad 25 proc. !!!

Mając na względzie, że obecnie maksymalna stopa procentowa kredytu może wynosić 10 proc. w skali roku, co oznacza marżę na poziomie ok. 8,5 proc., to trudno dopatrzeć się wielkich zysków, przy stratach na tym portfelu przekraczających 25 proc.

Narzuca się więc naturalne pytanie:

Skąd się biorą tak potężne zyski banków?

Odpowiedź jest prosta i przewidywalna: z kreatywnej księgowości.  O tym jak banki kantują, tworząc wirtualne zyski napiszę w kolejnej publikacji. Mogę tylko zdradzić tajemniczy (dla osób spoza branży bankowej),  kryptonim tego przekrętu, robionego przez banki w białych rękawiczkach:

jest to system MSR 39

Moim, skromnym zdaniem, obecna auto-destrukcyjna  polityka większości banków, czyli nastawienie się na sprzedaż kredytów konsumpcyjnych (bardzo wysoka szkodowość tychże plus brak zabezpieczeń), powali nasz system finansowy w ciągu najbliższych 4-5 lat. Wystarczy, że padnie jeden bank, a całość pseudo-zabezpieczenia depozytów zostanie wyczerpana w ciągu kilku tygodni. Zaufanie do instytucji finansowych, gwarantujących „bezpieczeństwo lokat” runie jak domek z kart.

Małe jest bezpieczne

Dopóki na BFG jest – jeszcze – ok. 10 mld zł, dużo bezpieczniej jest trzymać kasę w SKOK-ach, które na dodatek dadzą nam wyższe odsetki od lokat. Trzeba tylko sprawdzić, jaką kwotę depozytów „uzbierał” dany SKOK: jeśli jest to kwota niższa od środków zgromadzonych na kontach bankowego funduszu gwarancyjnego, nasza lokata jest naprawdę bezpieczna.

Także w sytuacji bankructwa tegoż SKOK-u.

KrzysztofOppenheim - FOTO zmniejszoneautor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Wywiad z Krzysztofem Oppenheimem, Prezesem Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka”

BIZNES TUBA – dalej BT.

Krzysztof OPPENHEIM, Prezes Zarządu „Nieruchomości Boża Krówka” –  dalej KO.

BT.  Często poddaje Pan w swoich wypowiedziach ostrej krytyce instytucje finansowe. Czy jest Pan wrogiem banków?

KO. Nic bardziej błędnego. Jestem wrogiem nieodpowiedzialnych, niekompetentnych i aroganckich bankierów. Bank – to brzmi dumnie, bank to instytucja publicznego zaufania: na takich hasłach i założeniach uczyłem się bankowości. I tym ideałom pozostanę wierny. Bez względu na otaczającą nas rzeczywistość, w której banki coraz bardziej przypominają krwiożercze, bezwzględne korporacje. Tylko mają znacznie więcej przywilejów.

Jakich przywilejów?

Na przykład ochrona depozytów. System finansowy większości krajów,  poprzez różnego rodzaju działania, które w dużym stopniu zabezpieczają lokaty klientów złożone w bankach, zachęca obywateli, aby pozostawiali swoje oszczędności w bankach, a nie w konkurencyjnych parabankach. Dzięki temu banki pozyskują środki na niezwykle korzystnych warunkach, które są dla nich jest źródłem dochodu z udzielanych kredytów.  Bo przecież blisko 70 proc. dochodów banków to właśnie przychody z działalności kredytowej.

Trudno też pewnie Panu zaakceptować zasadność stosowania bankowego tytułu egzekucyjnego?

KO. BTE to powrót do norm prawnych z czasów średniowiecza, czyli do sposobu osądzania czarownic. Pozwolę sobie oddać głos w tej sprawie Panu Stanisławowi Kluzie – poprzedniemu prezesowi Komisji Nadzoru Finansowego. Oto jego słowa z niedawno udzielonego wywiadu: „bankowy tytuł egzekucyjny jest karykaturą państwa, bo bank może ferować wyroki w swojej sprawie kosztem drugiej strony, z pominięciem wymiaru sprawiedliwości i państwa”.

I jeszcze jeden cytat z tego wywiadu: „przypomina to trochę prawo kaduka, według którego silniejszy może ograbić słabszego, pozbawiając go również prawa do przyszłej obrony”. Nic dodać, nic ująć!

Jak w praktyce przebiega stosowanie przez banki BTE?

Bankowy tytuł egzekucyjny bank może zastosować w sytuacji, kiedy klient nie spłaca kredytu, co wcale nie jest jednoznaczne z brakiem woli spłaty zobowiązania. Przykład z ostatniego okresu: spłata kredytu we frankach. Po gwałtownym skoku tej waluty wobec złotówki, może dojść do sytuacji, kiedy frankowicz nie jest w stanie udźwignąć podwyższonej raty.

Zgłasza się więc do banku z prośbą o restrukturyzację kredytu, prosi o zmianę warunków umowy i zmniejszenie bieżących rat. Bank nie musi wyrazić na powyższe zgody, bo „takie mają procedury”. Jeśli zaległości w spłacie zobowiązania przekraczają dwa miesiące – bank może wypowiedzieć umowę i sięgnąć po BTE, czyli otrzymać w trybie przyspieszonym wyrok sądu, bez rozpoznania sprawy przez wymiar sprawiedliwości. Następnie do akcji wkracza komornik i pacyfikuje niesubordynowanego kredytobiorcę, zajmując mu na początek wszystkie konta, połowę dochodów z miejsca pracy, a nawet ruchomości z miejsca zamieszkania. Potem wystawia mieszkanie klienta do licytacji, z której bank uzyska nie więcej niż 40 do 45 proc. jego wartości rynkowej.

Czyli finalnie bank także poniesie na tej transakcji stratę?

I to jest w tego typu sprawach największą patologią. Bo być może wystarczyłoby zgodzić się na obniżenie raty o 200 czy 300 zł i kredyt byłby dalej obsługiwany. Brak zgody na tak drobną zmianę umowy spowodował nie tylko zniszczenie życia niejednego kredytobiorcy i jego rodziny, ale także naraził bank na poważne straty. Winny nie poniesie żadnych konsekwencji. Przecież to nic innego jak zwykłe barbarzyństwo! A my tego typu działania banków w pełni aprobujemy.

Rzeczywiście, coś jest nie tak w tak brutalnym egzekwowaniu długów. Gdzie poszkodowany może się udać w takiej sytuacji?

W obecnym systemie prawnym – nigdzie. Ani KNF, ani ZBP nie zajmują się sporami klientów z bankami. Inne instytucje, które niby mogą pomagać konsumentom w podobnych sprawach, nie mają ani odpowiednich kompetencji, ani narzędzi, aby skutecznie zatrzymać ten proces. Jedynie pozostaje droga sądowa: kredytobiorca może złożyć do sądu pozew o unieważnienie BTE.

Czyli jest jakaś droga do skutecznej obrony?

Niezupełnie. Wyobraźmy sobie, że w USA sąd skazuje oskarżonego na karę śmierci. Obrońca odwołuje się od wyroku sądu, następuje więc automatycznie wstrzymanie egzekucji – do czasu rozpoznania odwołania przez sędziego. To dość normalne działanie w cywilizowanym świecie, nawet jeśli mamy do czynienia z seryjnym mordercą. A jak prawo działo w Polsce, jeśli „ofiara” BTE odwoła się do sądu? Otóż – odwołanie to nie wstrzymuje egzekucji komorniczej. Załóżmy, że kredytobiorcą jest przedsiębiorca. Kiedy dowiaduje się, że komornik rozpoczął swoją pracę, wtedy dopiero ma możliwość zapoznania się z wyrokiem śmierci na swoją firmę, czyli z bankowym tytułem egzekucyjnym. W trybie ekspresowym składa wniosek do sądu o unieważnienie BTE. Komornik zaczyna od zajęcia kont bankowych swojej ofiary. Przedsiębiorcy udało się trochę kasy zachomikować, ale starczyło jej na miesiąc. W drugim miesiącu zaprzestaje spłaty innych zobowiązań, w trzecim miesiącu pracownicy przestają przychodzić do pracy, bo nikt nie przepada za pracą bez wynagrodzenia. I właściwie jest już pozamiatane.

A sąd? Kiedy można się spodziewać reakcji na pozew przeciw BTE?

A sąd w czwartym miesiącu wysyła korespondencję do naszego przedsiębiorcy z prośbą o uzupełnienie braków formalnych. Bo np. powód nie wpisał w pozwie numeru NIP swojej firmy. Firma została zniszczona, ludzie stracili pracę, urząd skarbowy – solidnego podatnika. A bank zwykle sporo kasy, jeśli kredyt nie posiadał bardzo dobrych zabezpieczeń. I to wszystko dzieje się w majestacie prawa. Pracownicy banku nie poniosą żadnych konsekwencji, nawet jeśli wystawienie BTE było ewidentnym błędem w sztuce, lub poważnym nadużyciem z ich strony.

Sugeruje Pan, że obecnie, w Polsce banki stoją ponad prawem?

Nie sugeruję, tylko nazywam rzeczy po imieniu. To są fakty. Stosowanie bankowego tytułu egzekucyjnego to odebranie naszym rodakom konstytucyjnego prawa do sprawiedliwego procesu, co jest pogwałceniem Art. 45 Konstytucji RP.

Rzeczywiście, trudno w to uwierzyć. Czy nie sądzi Pan, że tej sprawie powinna odbyć się publiczna debata?

Debat to u nas, akurat, dostatek… Problem w tym, że najczęściej nic z nich nie wynika.  Właśnie z takimi działaniami banków walczę jako publicysta, bo tylko tyle mogę zrobić. Ale to nie jest największa patologia,  jaka obecnie funkcjonuje w bankowości. Nie zgadnie Pan, na czym najwięcej zarabiają banki?  Bo nikt by na to nie wpadł!

Na czym?

Na… niespłacanych kredytach. Ale to temat na zupełnie inną rozmowę.

 

Czy warto ubiegać się o upadłość konsumencką? To pytanie zadaje sobie obecnie mnóstwo przekredytowanych Polaków, w tym spora grupa frankowiczów. Trudno się temu dziwić, skoro po styczniowym skoku kursu franka, mieszkanie jest czasem warte nie więcej niż 50 proc. zadłużenia. W takiej sytuacji, spłacając kredyt bankowy jakby kupujemy nasze mieszkanie od banku za cenę dwukrotnie wyższą od jego wartości rynkowej i jeszcze płacimy odsetki. Mając na względzie ekonomię takiego działania: to kuriozalna sytuacja.

Oczywiście, nie zawsze to będzie łatwa decyzja: dla naszych rodaków własne mieszkanie to zazwyczaj „home”, a nie „house”. Wkładamy najczęściej we własne M, nie tylko pieniądze, ale także – serce. Decyzja o ogłoszeniu upadłości, która wiąże się z utratą mieszkania, najczęściej będzie okupiona cierpieniem domowników. Jednak przy niemożności spłaty rat kredytu – jest to po prostu wybór mniejszego zła. Lepiej mieszkanie samemu opuścić (i jeszcze dostać parę złotych od syndyka ze sprzedaży), niż zostać brutalnie wyrzuconym przez komornika po skutecznie przeprowadzonej licytacji.

Pamiętajmy jednak, że upadłość konsumencka nie jest przywilejem dostępnym dla wszystkich osób, które mają problem ze spłatą zobowiązań. Nie tylko związanych z kredytami hipotecznymi. Coraz więcej naszych rodaków jest zadłużonych po uszy pożyczkami bankowymi, które próbowali spłacać  megalichwiarskimi pożyczkami-chwilówkami.

Kto może ubiegać się o status „upadłego”?

Beneficjentami ustawy o upadłości konsumenckiej z dnia  29 sierpnia 2014 r. będą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które utraciły zdolność do regulowania swoich zobowiązań. Oczywiście nie będzie to automat na zasadzie: brakuje mi kasy na spłatę długów, to idę do sądu i ogłaszam upadłość konsumencką. Sąd bowiem odrzuci wniosek, jeśli stwierdzi, że (cytując ustawę):  „dłużnik doprowadził do swojej niewypłacalności lub istotnie zwiększył jej stopień umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa”.

I tu się zatrzymajmy: najczęściej sędzia właśnie z tego powodu będzie mógł odrzucić wniosek o upadłość. Problem w tym, że dość często nazwanie działania wnioskodawcy jako „rażące niedbalstwo” będzie podlegało ocenie sędziego, do którego sprawa ta trafi.

Łowcy dojrzałych jeleni

Wyobraźmy sobie zatem następującą sytuację: dwoje starszych ludzi niemal przy każdej wizycie w banku nagabywani są o wzięcie szybkiego kredytu; niezbyt rozsądnie, dają namówić się na przyjęcie kilku takich ofert. Właśnie takie osoby są najlepszym łupem dla świetnie przeszkolonych sprzedawców. Szczególnie jeśli na konto osobiste w danym banku wpływa, regularnie, pensja lub emerytura: wówczas „łowca” może po kilku kliknięciach myszką wydrukować  umowę pożyczki i podsunąć ją z promiennym uśmiechem swojej ofierze. Czasem umowy takie podpisuje pożyczkobiorca  bez żadnej potrzeby finansowej, czy też świadomości swego czynu: ale głównie po to, aby nie robić przykrości przemiłemu pracownikowi banku.   Zwykle jest tak, że pierwsza czy druga pożyczka nie burzy płynności finansowej, ale trzecia i czwarta – już tak.  Co wtedy? Przychodzi termin spłaty raty kolejnej pożyczki, a środków brak. Gdy opóźnienie w spłacie trwa już kilka dni – bank przypomina sobie o swojej ofierze, ale osoba dzwoniąca do dłużnika jakoś się już nie uśmiecha, tylko krzyczy  i straszy.  I właśnie wtedy najłatwiej jest popłynąć, czyli wpaść w pętlę zadłużenia. Szczególnie, że pozyskiwanie kolejnych pożyczek jest bardzo proste; mam tu na uwadze pożyczki-chwilówki.

Pamiętajmy o tym, że każdy pożyczkodawca może mieć dostęp do bazy Biura Informacji Kredytowej; czyli ma wiedzę o zadłużeniu swojego klienta. Udzielenie pożyczki osobie, która ma ich już ponad 20 daje niemal gwarancję sprzedającemu ten produkt, że pożyczkobiorca długu nie spłaci. Zachodzi więc pytanie:

Kto w takiej sytuacji winien jest rażącego niedbalstwa?

To jest właśnie orzech do zgryzienia dla sędziów rozpoznających wniosek o upadłość konsumencką takiej osoby. Jeśli spojrzymy na sprawę chłodnym okiem, czyli mamy przed sobą wniosek osoby, która posiada 20 lub 30 różnego rodzaju zobowiązań, można uznać, że osoba ta dopuściła się właśnie rażącego niedbalstwa. Jest to wniosek uzasadniony, ale karząc dłużnika, zapominamy o sprzedawcach pożyczek, którzy dopuścili się grzechów stukrotnie poważniejszych. I pomimo to, mamy chronić ich interesy, odrzucając wniosek tak zadłużonej osoby? Zachodzi więc pytanie w tego typu sprawach:

Po czyjej stronie stanie Sąd?

Z całym szacunkiem dla powagi sądów i sprawiedliwych wyroków – ale w opisanej sytuacji, Ja zawsze będę po stronie dłużnika. No bo cóż z tego, że wniosek taki byłby odrzucony? Ci biedni, naiwni ludzie będą zaszczuci do końca życia przez ścigających ich windykatorów i komorników. Mając na względzie, że ściągający długi i tak nic nie wyrwą niewielkiej zwykle emerytury dłużnika – takie działanie to zwykłe barbarzyństwo!

Dlatego też, mam ogromną nadzieję, że nawet w sytuacji kiedy  osoba zgłasza się z wnioskiem o upadłość konsumencką z 40-ma pożyczkami, nie będzie z założenia w przegranej sytuacji.

Z szybkimi pożyczkami jest bowiem podobnie jak z narkotykami: powinno ścigać się dealerów, a nie ich ofiary. Pragnę zwrócić uwagę, że obie branże jadą na podobnym patencie: pierwszy „towar” dealer (lub sprzedawca pożyczki) dostarcza swej ofierze gratis.

 

KrzysztofOppenheim-FOTO-dobreautor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Co dziś może zrobić kredytobiorca, w sytuacji,  kiedy ma problemy ze spłatą zobowiązania, a bank nie wyraża zgody na restrukturyzację? Niewiele. Może się wyżyć na kredytodawcy w Internecie, hejtując ten bank przy każdej okazji; lub też – poskarżyć się mamie. Nie są to jednak działania, które mogą w jakikolwiek sposób poprawić sytuację finansową dłużnika. W opisanym przypadku, pozycja kredytobiorcy wobec banku drastycznie ulegnie zmianie od stycznia 2015 roku, kiedy w życie wejdzie znowelizowana ustawa o upadłości konsumenckiej (akt prawny z 29 sierpnia 2014 r.).

Kto będzie mógł upaść po nowemu?

Beneficjentami ustawy będą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które utraciły zdolność do regulowania swoich zobowiązań. Oczywiście nie będzie to automat na zasadzie: brakuje mi kasy na spłatę długów, to idę do sądu i ogłaszam upadłość konsumencką. Sąd bowiem odrzuci wniosek, jeśli stwierdzi, że (cytując ustawę):  „dłużnik doprowadził do swojej niewypłacalności lub istotnie zwiększył jej stopień umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa”.

Nie jest wyjaśnione wprost w treści ustawy, jak rozumieć termin „rażące niedbalstwo”, z pewnością nie zalicza się do tej kategorii niemożność spłaty kredytu hipotecznego ze względu  na różne sytuacje losowe (w tym: utrata pracy przez kredytobiorcę), czy też czynniki ekonomiczne:, np. wzrost kursu franka wobec złotówki   z jednoczesnym wzrostem kosztów utrzymania, które spowodowały trwałą utratę płynności finansowej przez dłużnika.

Wobec powyższego wyłączenia (rażące niedbalstwo), na pewno bardzo poważnie wnioskodawca powinien podejść do tej części wniosku, gdzie potrzebne będzie „wykazanie okoliczności, które uzasadniają wniosek i ich uprawdopodobnienie”.

Licząc na to, że sędziowie nie będą za wszelką cenę doszukiwać się w sprawie „drugiego dna”, czy też nadinterpretować faktów: zdecydowana większość wniosków będzie rozpoznawana przez sąd pozytywnie, czyli na korzyść dłużnika.

Koniec z arogancją banków?

Wróćmy więc do pytania z początku publikacji. Od stycznia 2015 roku wielu rodaków, którzy nie są w stanie unieść coraz większych kosztów życia, w tym – spłaty zobowiązań wobec banków, będzie mogło urwać się z pętli kredytowej poprzez skuteczne ogłoszenie upadłości konsumenckiej.

W mojej działalności w zakresie oddłużania, prowadzę wiele spraw klientów, którym bank odmówił restrukturyzacji. Oto jeden z przykładów „z życia wzięty”, jak banki uzasadniają klientom powody odmowy:

„W odpowiedzi na Pana pismo z dnia ….. dotyczące zmiany warunków pożyczki nr.:…………. informuję, że Pana prośba została szczegółowo przeanalizowana, jednak Bank nie może rozpatrzyć jej pozytywnie. Powodem odmowy są wymogi wynikające z polityki kredytowej Banku oraz procedury w nim obowiązujące. Bank, jak każda instytucja finansowa, stosuje ustalony system kryteriów oceny ryzyka, które mają na względzie zarówno bezpieczeństwo naszych Klientów, jak i powierzonych im środków. Termin płatności bieżącej raty pożyczki w wysokości …………… przypada na dzień………….”

Dla tych z Państwa, którzy na co dzień nie mają do czynienia z banko-mową, przedstawiam poniżej tłumaczenie powyższego tekstu na język polski:

„Szanowny Kliencie – mało mnie interesują twoje problemy, jak również to, czy możesz spłacać zobowiązanie, czy nie.  Ja dostaję kasę za przychodzenie do pracy  i za stosowanie procedur wymyślonych przez centralę banku:  jakkolwiek byłyby one bezsensowne, czy też nawet –  sprzeczne z interesem banku. Jeśli nie znajdziesz kasy na spłatę rat, wypowiadam umowę i kieruję sprawę do komornika.”

Tak było do końca 2014 roku i klient nie miał na to żadnej obrony. Od stycznia 2015 roku, w podobnej sytuacji, osoba ta może złożyć wniosek o upadłość (jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej). Jeśli sąd nie dopatrzy się rażącego niedbalstwa ze strony dłużnika, to ten toksyczny związek kredytobiorcy z bankiem ulegnie rozwiązaniu. Pozostaje tylko wypełnianie przez wnioskodawcę zobowiązań wynikających z planu spłaty wierzycieli.

Co to jest plan spłaty wierzycieli?

Zgodnie z ustawą, sędzia, po zapoznaniu się z informacjami zawartymi we wniosku o upadłość, skoncentruje się przede wszystkim na dochodach uzyskiwanych przez dłużnika (jeśli wnioskodawca nie pracuje: na możliwości uzyskiwania określonych dochodów przez tę osobę). Trzymając się zapisów ustawy, sąd bierze także pod uwagę „konieczność utrzymania upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, w tym ich potrzeby mieszkaniowe”.

Po odjęciu od kwoty potencjalnych  dochodów wnioskodawcy, kosztów  utrzymania (dłużnika i  jego rodziny), sędzia określi maksymalny poziom miesięcznych spłat dłużnika na poczet jego zobowiązań. Gdyby okazało się, że ta kwota zostanie wyliczona na 300 zł miesięcznie, taką to kwotę sędzia określi w postanowieniu o ustaleniu spłaty wierzycieli.

Plan spłaty wierzycieli jest to więc ustalony sposób zaspokojenia roszczeń z tytułu wszystkich wierzytelności dłużnika, bez względu na ich łączną wysokość. Optymalny przy tym wariant dla dłużnika, jeśli w dniu składania wniosku o upadłość, nie będzie on posiadał żadnego majątku. W ten sposób ułatwi sędziemu pracę (w innym przypadku cały majątek dłużnika wchodzi do tzw. masy upadłościowej, która zostanie wyceniona, spieniężona i przeznaczona na spłatę wierzytelności) i tym samym – znacznie przyspieszy wydanie przez sąd stosownego postanowienia. Bardzo ważnym elementem ustawy jest to, że plan spłaty wierzycieli może być ustalony przez sędziego na okres maksymalnie 36 miesięcy.

Trzy lata – jak u brata!

A co potem? Choć może się to dziś wydawać całkiem nieprawdopodobne, ustawa wyswobadza dłużnika ze wszelkich zobowiązań!  Cytuję stosowny zapis ustawy:

„Po wykonaniu przez upadłego obowiązków określonych w planie spłaty wierzycieli     sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu wykonania planu spłaty wierzycieli   i umorzeniu zobowiązań upadłego powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości    i niewykonanych w wyniku wykonania planu spłaty wierzycieli”

Wracając do przykładu opisanego powyżej: gdyby sędzia stwierdził brak majątku po stronie dłużnika, oraz określił kwotę 300 zł jako poziom miesięcznej raty przy planie spłaty wierzycieli, to ze wszystkich zobowiązań finansowych (nie tylko wobec banków) wykpimy się za kwotę 300 zł  x 36 miesięcy, czyli za 10 800 zł. Także w sytuacji, kiedy łączna kwota wierzytelności zostanie wyliczona na kilka milionów złotych!

Czyż to nie brzmi jak bajka? 

I jeszcze jeden bardzo mocny punkt znowelizowanej ustawy. Gdyby tak się złożyło, że dłużnik po uzyskaniu statusu upadłego zacznie generować znacznie wyższe dochody, niż to wynikało z wyliczeń sędziego: plan spłaty nie ulega zmianie!  Poza tym żegnamy się na dobre ze wszystkimi napastliwymi windykatorami i komornikami. Bowiem, cytując po raz kolejny ustawę:

„W okresie wykonywania planu spłaty wierzycieli niedopuszczalne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego dotyczącego wierzytelności powstałych przed ustaleniem planu spłaty wierzycieli (…).”

Zatem, drogi internauto: jeśli borykasz się dziś z problemem niemożności spłaty zobowiązań i masz już serdecznie dość tej sytuacji: ta ustawa jest dla Ciebie!

Upadnij i powstań!  I rozpocznij „Życie 2” – bez kredytów i komornika na karku.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Jak się czuje kredytobiorca, który wie, że nie jest w stanie regulować zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego? Najczęściej wpada w panikę.

Perspektywa utraty dachu nad głową, z realną groźbą eksmisji z mieszkania, w którym kredytobiorca żyje razem z rodziną, nie może być obojętna, stąd wiele emocji. Mogą one jednak przeszkodzić w pomyślnym rozwiązaniu sprawy. To, jak dalej się potoczą losy dłużnika, w dużym stopniu zależy od jego racjonalnego działania.

Co robić w takiej sytuacji?

Po pierwsze, trzeba sobie uświadomić, że niespłacony kredyt jest też problemem dla banku. Kredytodawcy doskonale wiedzą, że nie wszystkie zobowiązania będą spłacać się wspaniale, powinni więc być przygotowani na takie sytuacje poprzez stworzenie odpowiednich procedur w zakresie restrukturyzacji. Tego przecież wszyscy przyszli bankowcy uczą się na studiach. Zamiast więc wpadać w panikę, trzeba wziąć byka za rogi (czy raczej: bank za procedury…).

Skoro kredyt to wspólne dziecko banku i kredytobiorcy, mamy prawo oczekiwać, że bank będzie nam pomagał w kłopotach z rozwiązaniem problemów z obsługą zobowiązania. Aby tak się jednak stało, musimy o tym fakcie kredytodawcę poinformować. Koniecznie w formie pisemnej. Taka korespondencja powinna trafić do banku przed zapadalnością danej raty, na którą może nam braknąć środków.

Co powinna zawierać taka korespondencja? Przede wszystkim opis sytuacji: zawsze jest jakiś powód utraty płynności finansowej, często przyczyną są sytuacje zupełnie od kredytobiorcy niezależne. Powinniśmy też wnioskować o okresowe obniżenie spłaty rat do poziomu, który w danym momencie możemy udźwignąć. W ten sposób podpowiadamy bankowi, jak przygotować odpowiedni do danej sytuacji sposób restrukturyzacji zobowiązania.

Co zrobić jeśli bank odmownie potraktuje nasze podanie? 

Należy od takiej decyzji się odwołać – raz, drugi, trzeci… – trzymając się stale wersji, że chcemy dalej spłacać kredyt dobrowolnie. Na każde nasze pismo powinniśmy otrzymać odpowiedź. Gdyby było inaczej, trzeba zwrócić się ponownie  – także w formie pisemnej –  z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie wcześniejszej korespondencji.

Samochwała w banku stała…

Jeśli bank odmawia naszej prośbie, o zmianę warunków umowy, poprośmy o uzasadnienie merytoryczne. Warto też zajrzeć na stronę danego banku i powołać się na pięknie brzmiące hasła, typu:

 „Oferujemy usługi najwyższej klasy, kierując się przede wszystkim interesem klienta”,

 czy też:

 ”Od pierwszego spotkania zbudowaliśmy dobre relacje z naszymi klientami. Każdy z nich jest traktowany indywidualnie ponieważ każdy ma inne potrzeby”.

Możemy też znaleźć na stronie danego banku takie deklaracje:

„Co zrobić jeśli masz problem ze spłatą kredytu?Bank – w wyniku ustaleń prowadzonych z kredytobiorcą – może proponować różne  rozwiązania warunków spłaty kredytu mające na celu jak najlepsze ich dopasowanie do możliwości klienta.”

Jeśli dany bank tak pięknie zachwala swoje usługi, a działa w zupełnie inny sposób, łamie prawo, wprowadzając świadomie klienta w błąd, stosuje bowiem nieuczciwą reklamę.

Nie licz na łaskę. Przygotuj się na walkę w sądzie.

Czy opisane formy działania przyniosą sukces i bank zmieni zdanie w zakresie korzystnej dla nas restrukturyzacji? Z przykrością stwierdzam, że jest na to mała szansa. Takie działania pokazują jednak, że mamy dobrą wolę w zakresie spłaty zobowiązania.

Jestem przekonany, że wkrótce na porządku dziennym będą sądowe spory kredytobiorców z bankami w tym zakresie, czyli dotyczące odmowy restrukturyzacji, lub przeprowadzenia jej w sposób niezgodny ze sztuką bankową . Jestem także pewien, że w niedalekiej przyszłości coraz częściej sądy będą przyznawać rację stronie słabszej. Bo w sporze bank – kredytobiorca często banki wykorzystują swoją dominującą pozycję, co będzie można udowodnić podczas sądowego sporu. Ale szansę na wygraną mamy tylko w takiej sytuacji, kiedy przekonamy sąd, że nasze działanie było w pełni prawidłowe.

Czego więc absolutnie nie możemy robić? Najgorszym rozwiązaniem jest stosowanie tzw. mechanizmów ucieczkowych. Jest to m.in. unikanie kontaktów z bankiem, nie odbieranie korespondencji. Bardzo złym rozwiązaniem jest także wchodzenie w otwarty spór z bankiem: awantury z pracownikami banku, pisma negatywnie oceniające poziom ich pracy etc. Takie zachowanie od razu stawia kredytobiorcę na przegranej pozycji.

W sytuacji problemu ze spłatą kredytu hipotecznego, bank staje się niemal panem życia i śmierci kredytobiorcy. I choć banki są „instytucjami publicznego zaufania” nie możemy liczyć, że ktoś się przejmie faktem, że odmowa restrukturyzacji doprowadzi dłużnika do degradacji społecznej. W sytuacji skrajnej, kiedy nie możemy w żaden sposób z bankiem się dogadać, pozostaje sprzedanie nieruchomości (nawet ze sporą stratą) i dochodzenie sprawiedliwości w sądzie.

Frankowicze górą? Tak,  już od 1 stycznia 2015 roku!

A co z frankowiczami, których kredyt zwykle znacząco przekracza wartość mieszkania? Od pierwszych dni stycznia przyszłego roku niewolnicy franka będą mieli sposób na uwolnienie się od tego toksycznego produktu, jakim jest kredyt w szwajcarskiej walucie. Dostaną bowiem możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej. Oby sądy dostosowały się do poziomu merytorycznego ustawy upadłości konsumenckiej, która – moim zdaniem –  jest doskonale napisana.

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Wyobraźmy sobie sytuację, kiedy w okresie powodzi nasz rząd podejmuje decyzję, że pomaga tylko tym poszkodowanym, którzy mieszkają po prawej stronie Wisły. Absurd? Taki sam, jak wybranie przez rząd spośród 1,7 mln kredytobiorców hipotecznych tylko tych frankowych, aby nieść im pomoc, jeśli nie są w stanie regulować rat. Czy osoba, która ma problem ze spłatą kredytu złotówkowego lub w EURO nie zasługuje na wsparcie?

Pamiętajmy też, że nie wszyscy frankowicze tej pomocy potrzebują. Jeśli dana osoba brała kredyt pod koniec 2008 roku, kiedy frank był po 3 złote i udało się jeszcze uzyskać niską marżę – nie ma powodu narzekania na posiadany kredyt.

Nie wiemy także, co kryje się za pi-arowym hasłem, że rząd frankowiczom chce pomagać. Czy mają to być budżetowe dopłaty dla poszkodowanych przez kredyty walutowe? Czyli kolejna forma rozdawnictwa publicznych środków, aby przypodobać się pewnej grupie wyborców?

Powyższy wstęp wcale nie oznacza, że uważam – jak część naszych rodaków – iż frankowicze sami są sobie winni i nie należy im się żadna pomoc. Wręcz przeciwnie. Bowiem głównym winowajcą w problemach wynikłych przy umowach kredytowych w CHF są twórcy tego trefnego produktu. Czyli nasze banki. Bankowcy przed oczywistymi zarzutami bronią się dość nieporadnie, twierdząc, że przecież „widziały gały co brały”. W ten sam sposób może się bronić jednak każdy producent felernych towarów. Przykładowo autosalon sprzedający samochody z lipnymi hamulcami może się tłumaczyć, że wiadome jest, że przecież nie ma aut bezawaryjnych i każde może się czasem zepsuć: kupujący powinien więc całość ryzyka wziąć na siebie. Albo jeździć autobusem.

I tu dochodzimy do sedna problemu. Zamiast stwarzać pozory troski o los wybranej grupy kredytobiorców, powinniśmy iść w kierunku zmiany prawa lub zmian w jego interpretacji. Mam na myśli m.in. tworzenie takich narzędzi prawnych, które w podobnych sytuacjach ewidentnej winy banku w relacjach z klientem (np. w sytuacji strat przedsiębiorców poniesionych na opcjach walutowych), dawało by poszkodowanym skuteczną możliwość obrony w sądzie własnych interesów.

Jest dla mnie zadziwiające, jak mocno uwierzyliśmy, że obowiązujące w naszych kraju akty prawne nie dotyczą banków.

Mamy na przykład Ustawę o ogólnym bezpieczeństwie produktów z 12 grudnia 2003 roku: dlaczego nie uwzględnia ona produktów bankowych? Mamy Ustawę z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, którą niektóre banki kompletnie ignorują; mam na uwadze stosowanie nieuczciwej reklamy. Niedowiarkom polecam lekturę strony www wybranego banku w zestawieniu z działaniem tej instytucji w realu…

W kwietniu 2013 roku Związek Banków Polskich wydał bardzo rzetelne opracowanie pod nazwą „Kodeks Etyki Bankowej”, w którym to już pierwszym akapicie znajdziemy co następuje:

„Mechanizmy rynkowe są koniecznymi, lecz niewystarczającymi wyznacznikami działalności banków. Stąd niezbędne jest uwzględnienie także wartości etycznych w procesie podejmowania decyzji ekonomicznych”. Proszę wskazać choćby jeden bank, dla którego te piękne słowa są wyznacznikiem działania w każdej sytuacji, kiedy kredytobiorca ma problem ze spłatą zobowiązania.

Wystarczy, że zaczniemy egzekwować od banków obowiązujące prawo, skutecznie domagać się stosowania zasad zapisanych w Kodeksie Etyki Bankowi oraz surowo karać za nieprzestrzeganie tychże, a natychmiast zginie problem z kredytami we frankach, czy opcjami walutowymi.

W jaki sposób? Twórca felernego produktu weźmie na siebie odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez swój wynalazek. Bo przecież odpowiedzialność to nic innego jak ponoszenie konsekwencji za swoje działania i zaniechania. Także za popełnione błędy. Skoro powyższe jest standardem w zawodzie lekarza, dlaczego bankowcy – także przedstawiciele zawodu publicznego zaufania – pozostają bezkarni za negatywne skutki swoich czynów?

KrzysztofOppenheim - FOTO

autor: Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

 

Okres 2003 – 2008 to wyjątkowo piękne lata dla Polski i jej rozwoju. W dużym stopniu była to zasługa Króla Franka, który nie tylko niepodzielnie rządził na rynku kredytów hipotecznych, ale także przyczynił się do znaczącego rozwoju wielu miast, szczególnie dużych aglomeracji.

Tani, niemal ogólnodostępny kredyt hipoteczny spowodował szalony boom na zakup mieszkań, odnotowaliśmy wówczas w Polsce rozwój budownictwa na niepowtarzalną skalę. A jak wiadomo – budownictwo to koło napędowe całej gospodarki, stąd też dało się zaobserwować nie tylko spadek bezrobocia, ale również znaczący wzrost wynagrodzeń.  Także w grupie młodych Polaków. Aż żal o tym wspominać; wiadome jest bowiem, że

to se na vrati…

W tym właśnie okresie miało się wrażenie, że to właśnie nabywcy mieszkań – najczęściej byli nimi młodzi Polacy – rozdają karty na rynku hipotek. Jeśli tylko dana osoba miała stałą pracę, było niemal pewne, że albo ma już swoje mieszkanie – kupione w zestawie z kredytem hipotecznym – albo jest w trakcie zakupu. Kredyt hipoteczny stał się niemal artykułem codziennego użytku, a ubieganie się tenże kredyt przypominało bardziej przygotowania do wyjazdu urlopowego, niż decyzję o zobowiązaniu finansowym na okres 20 czy 30 lat. Odnośnie porównania z urlopem: tak jak w dobrym tonie były wówczas wyjazdy zagraniczne (Grecja, Wyspy Kanaryjskie), podobnie modne były w tym okresie wyłącznie kredyty w niepolskiej walucie. W tamtych latach, ci młodzi i dość często nadmiernie pewni siebie ludzie, nie dopuszczali głosu rozsądku, że stała praca niekoniecznie jest tym samym, co posiadanie stabilnej sytuacji zawodowej; a kredyty we frankach mają też swoje wady i poważne zagrożenia.

Kredyt hipoteczny 2008:  Kto da mniej?

Do tego hipotecznego optymizmu dostroiły się banki, prześcigając się w uatrakcyjnianiu ofert kredytów na zakup mieszkań. Marże przy kredytach w CHF spadły wówczas do poziomu 1 proc., a jeśli był to kredyt w naszej walucie – do 0,5 proc. Niejednokrotnie byłem świadkiem niemal „walki na noże” dwóch lub kilku banków o jednego klienta, który z ofertą danego banku (bardzo korzystną),  chodził do innych kredytodawców, aby uzyskać jeszcze tańszy kredyt.  Bardzo często się to udawało. Banki miały nawet  na takie sytuacje opracowane procedury, które pozwalały w krótkim czasie przygotować pod konkretnego klienta (i wcale nie musiał to być VIP!), specjalną, niestandardową ofertę, często znacznie tańszą od  cennikowej. Dla kredytodawców był to okres, który można określić jako „bój o hipotekę”: w zdecydowanej większości banków kredyty hipoteczne były produktem priorytetowym, a pozostała działalność tych instytucji jakby przestała mieć znaczenie. Taka sytuacja spowodowała między innymi nieprawdopodobny i niekontrolowany rozwój pośrednictwa kredytowego.

Miało to oczywiście też drugą stronę: jakość usług została zastąpiona przez ilość. W tworzących się zawrotnym tempie i rosnących jak grzyby po deszczu firmach pośredniczących, szukano „doradców” z łapanki, a konieczne w tej branży, wielomiesięczne szkolenie merytoryczne zastępowane 2-3 tygodniowym kursem sprzedaży produktów hipotecznych. Nauka sprowadzała się więc do tego  jak złapać i omamić klienta (czytaj: jelenia). Skutki tegoż odczuwamy do dziś.

Kredyt hipoteczny 2014: Tylko dla wybranych

A jak wygląda dziś rynek hipotek?  Trochę jak krajobraz po bitwie.  Ostatnie 6-7 lat to, niestety, okres wielu kardynalnych, niewymuszonych błędów w gospodarce, co w konsekwencji spowodowało m.in. zdemolowanie rynku pracy. Wielu młodych Polaków albo pracy nie ma, albo dostają oni 1000 – 1500 zł miesięcznie na śmieciówce, co oczywiście uniemożliwia ubieganie o kredyt nawet na przenośną toaletę typu TOI-TOI. Na dodatek znacząca liczebnie grupa frankowych entuzjastów sprzed kilku lat (wówczas szczęśliwych nabywców kredytu w CHF),  dziś została bez pracy, ale za to obarczona kredytem, którego kwota znacząco przewyższa wartość mieszkania.

Niezbyt chwalebną postawę w tych okolicznościach przyjęły banki, które wszak w tym frankowym szaleństwie nie tylko uczestniczyły, ale ten owczy pęd na frankowe „hipoteki” bardzo nakręcały. Otóż bankowcy na obecne problemy frankowców po prostu się wypięły, uznając, że jest to wyłącznie problem kredytobiorcy. Bo przecież nie musiał brać kredytu, a jak już się zdecydował, to chyba wiedział, że te walutowe są bardzo ryzykowne.

Jak więc dziś klienci podchodzą do zakupu mieszkania z udziałem kredytu? Trochę jak do poważnego zabiegu, na który się muszą się udać.  Z pewnością są lepiej przygotowani merytorycznie, pytają zwykle o wszystkie parametry kredytu, nie tylko zaś o wysokość raty.

Nie spieszą się z decyzją. Nie latają od banku do banku, szachując, że jak bank nie zejdzie z oprocentowania (lub z prowizji) to nie ma co marzyć o pozyskaniu klienta. Dużo rzadziej w gronie kredytobiorców zdarzają się osoby w wieku do 25 lat, zazwyczaj do kredytu pochodzą osoby co najmniej po 30-stce. Można więc mówić o dojrzałym kredytobraniu.

Bardzo podobnie – z dużym spokojem – do rynku kredytów hipotecznych podchodzą banki.

Nie ma mowy o naginaniu się do oczekiwań klienta, choć oczywiście wchodzą w rachubę drobne negocjacje warunków po wydanej decyzji. Marże stale rosną, obecnie zbliżamy do kredytów ze średnią marżą na poziomie 2 proc. Zniknęły z rynku zupełnie kredyty walutowe,

co zostało wymuszone działaniem Komisji Nadzoru Finansowego (zostało to narzucone bankom przez Rekomendację S). Można by rzec w stronę urzędników z KNF-u: trochę się panowie z tym działaniem spóźniliście, no jakieś 7-8 lat…

Z  mojego punktu widzenia, osoby, która „siedzi” w bankowości ponad 21 lat, zdecydowanie lepszy obraz rynku hipotecznego mamy obecnie. Opisywana powyżej, mająca miejsce w poprzedniej dekadzie, radosna twórczość pseudo-doradców i hurra-optymizm całego społeczeństwa w zakresie tak poważnej branży, jaką jest bankowość hipoteczna, w bardzo wielu przypadkach doprowadziła do tragedii.

Requiem dla „hipotek”

Pamiętajmy jednak, co jest w tym najważniejsze: obecna ostrożność i rozsądne podejście do zadłużania się na dziesiątki lat, nie jest jednak wynikiem  świadomej edukacji naszych rodaków, prowadzonej przez kompetentne instytucje. To efekt zapaści w gospodarce, konsekwencja skrajnego pesymizmu młodych Polaków, którzy szukając szans na godne życie, widzą tylko jedno rozwiązanie: wyjazd za chlebem za granicę. Bo tu nie ma dla nich pracy.

A bez zdrowego rynku pracy nie ma mowy o rozwoju dziedziny kredytów hipotecznych. Niestety – nic nie zapowiada, aby ta sytuacja mogła ulec zmianie.

Na koniec moja rada dla potencjalnych kredytobiorców: jeśli wahasz się czy brać kredyt hipoteczny, czy jednak zrezygnować z zakupu mieszkania – zawsze wybieraj to drugie rozwiązanie.

 

Krzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka                

Kogo winić za niespłacony kredyt? My, Polacy, uznaliśmy, że wyłącznym winowajcą jest w tej sytuacji kredytobiorca. Pozwalamy bankom, aby bezkarnie niszczyły życie naszych rodaków i dotyczy to niemal każdej sytuacji, kiedy dłużnik nie jest w stanie spłacać swoich zobowiązań. Kogo obchodzi, że ten człowiek ma rodzinę? Że stracił pracę ze względu na grupowe zwolnienia? Że się rozchorował i nie mógł przez kilka miesięcy prowadzić firmy?

Z mojego punktu widzenia dłużnik często nie tylko nie może być uznany  winowajcą, ale jest wręcz ofiarą sytuacji w jakiej się znalazł.. Może nie „ofiarą przestępstwa”, ale ofiarą chciwości albo nieodpowiedzialności banków. Boprzecież przy sprzedaży dziesiątego kredytu czy piętnastej pożyczki, „doradcę” mało obchodzi, czy kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą. Ważne jest tylko, aby wyrobić plan sprzedaży.

Trudno też obwiniać kredytobiorcę za wpadkę z kredytem we frankach. Wracam tu do tematu „odpowiedzialności za wady fabryczne” towaru: banki wypuściły na rynek bardzo wadliwy produkt (kredyt hipoteczny w CHF, udzielany także w okresie bardzo silnej złotówki), a wszelkie konsekwencje spadają na klientów.

A tymi konsekwencjami są nie tylko utrata mieszkania (jeśli dana osoba utraci płynność finansową – zwykle nie z własnej winy), ale także degradacja społeczna: po sprzedaży mieszkania na drodze licytacji – co obecnie jest jedyną opcją stosowaną przez banki, gdy dług jest większy od wartości mieszkania – klient zostaje bez dachu nad głową i z potężnym długiem na karku.

Takie działania mają miejsce także w sytuacji gdy dłużnik ma rodzinę, małoletnie dzieci na utrzymaniu. Wtedy nie pyta nawet „Jak żyć?” ale: Po co Żyć? Nawet z ciężkiej choroby można się wyleczyć, ale z bankructwa – nigdy nie wyjdziemy. Nawet jeśli uda się komuś w tej sytuacji znaleźć nieźle płatną pracę i tak większość dochodu przejmie komornik. I tak mniej więcej do końca życia, chyba, że zmianie ulegnie ustawa o upadłości konsumenckiej.

Mając powyższe na względzie oraz zasady współżycia społecznego, bankowcy winni dążyć – za wszelką cenę! – do rozwiązania problemu niespłaconego kredytu poza licytacją. Zwykle mają na to 2 lata: tyle mnie więcej czasu trwa okres od początku kłopotów ze spłatą kredytu przez dłużnika do sprzedaży mieszkania na drodze licytacji.

Jest to zresztą w interesie banków – komornik za swoje usługi bierze 15% odzyskanego długu, dochodzą koszty sądowe, koszty wyceny nieruchomości.

Tych kosztów się uniknie, jeśli dojdzie do ugody pomiędzy klientem a bankiem bez udziału komornika. Trzeba brać pod uwagę także wartość pieniądza w czasie – dogadać z dłużnikiem można się w ciągu kilku dni i rozwiązać problem; jeśli zaś bank idzie w stronę licytacji będzie czekał na zwrot części długu minimum dwa lata.

Warto też spojrzeć jak wygląda sama licytacja. Jeśli dłużnik się stawi osobiście, występuje w roli winowajcy. Komornik prowadzi licytację, zwykle kupującymi są handlarze nieruchomościami, którzy raczej nie będą się litować nad losem dłużnika po zakupie mieszkania. W eksmisji przymusowej bierze udział komornik, policjant, zwykle  drzwi otwiera ślusarz. Czy można bardziej upodlić człowieka?

Tak to się niestety w Polsce odbywa. Pomimo faktu, że czasem naprawdę bardzo niewiele trzeba – ze strony banku – aby uratować kredyt, a przez to godne życie dłużnika. Często wystarczy fachowo przeprowadzona prosta restrukturyzacja, szczególnie w sytuacji, kiedy problemy płynnościowe klienta można uznać za chwilowe. Może to być, na przykład, rozłożenie zadłużenia na dłuższy okres lub zastosowanie przez bank innych nieskomplikowanych zmian sposobu spłaty zobowiązania, znanych w bankowości od wielu lat. Przecież o tym kandydaci na przyszłych bankowców uczą się na studiach!  Jest to dla mnie nieodgadnioną zagadką: dlaczego niektóre banki w swoich procedurach odrzucają wypracowane przez dziesiątki lat i powszechnie znane z literatury bankowej metody skutecznej restrukturyzacji? I dlaczego tego typu działania bankowców, sprzeczne z wiedzą bankową (co nazywane jest w medycynie szarlatanerią), nie dość, że pozostająbezkarne, to jeszcze cieszą się aprobatą społeczną?

 

KrzysztofOppenheim - FOTO zmniejszoneKrzysztof Oppenheim, Nieruchomości Boża Krówka

Jeszcze parę lat temu – kiedy na rynku hipotek rządził Król Frank – wydawało się Polakom, że kredyt hipoteczny to największe dobro człowieka. Radowali się wszyscy: i młodzi kredytobiorcy, którzy nabywali swoje pierwsze mieszkanie z prawie niezauważalną ratą kredytu, i bankowcy, którym puchły jak na drożdżach wolumeny portfeli hipotek.

Po wybuchu kryzysu finansowego, a w szczególności, w jego drugiej fazie, kiedy w większości branż (poza windykacją…) znacząco spadły obroty – opinia na temat kredytu hipotecznego znacząco uległa zmianie.

Banki zaczęły liczyć trupy w szafach, szczególnie nieprzyjemnie pachniały ulegające rozkładowi kredyty frankowe.
Co z tym paskudztwem robić? Ze względu na moc innych zajęć nie cierpiących zwłoki, np. raportowanie do wszystkich placówek i departamentów w najróżniejszych sprawach, nie starczyło żadnemu z banków czasu na rozwiązanie problemu z Panem  Frankiem. Pozostała więc jedyna, wielokrotnie sprawdzona i często stosowana w podobnych przypadkach metoda działania: pozamiatać pod dywan.
A co z młodymi, potencjalnymi kredytobiorcami? Wystarczy poczytać komentarze licznych hejterów pod każdym artykułem treści: kupuj teraz, bo wkrótce będzie drożej.

Tak, proszę Państwa – kredyt to nie zabawka, którą się wyrzuci, jak się znudzi. Kredyt na lat 20, czy nawet 30 – to pętla na szyi, której uścisk czujemy przy każdym wahnięciu dochodów kredytobiorcy.
Albo –  po narodzinach potomka.

I między innymi dlatego dziś tak mało młodych ludzi nie decyduje się na założenie rodziny, czy też na świadome rodzicielstwo.

Z tak istotnej zmiany postawy wobec kredytu hipotecznego należy się  jedynie  cieszyć. Mówi to człowiek, który bardzo często spotyka się z ludzkimi dramatami, spowodowanymi brawurą przy zaciąganiu kredytu. Nie do końca trafna ocena stabilności finansowej danej i osoby i w konsekwencji nieprzemyślana decyzja o zakupie mieszkania (oczywiście – w pakiecie z „hipoteką”), jest bardzo często przyczyną degradacji społecznej rodziny kredytobiorcy.  Nie liczmy bowiem na to, że w sytuacji problemów ze spłatą zobowiązania na humanitarne podejście kredytodawcy do tego typu sprawy.

Jak się bowiem okazuje, bankowcy są  bardzo otwarci na potrzeby klientów – czy wręcz przyjacielscy  – tylko w sytuacji, kiedy chcą nam coś wcisnąć: kolejną pożyczkę z mini-ratką, czy też przezroczystą kartę kredytową z logo Borussi. Biada jednak  tym, którzy mają potem problem ze spłatą zobowiązania.
Nie spodziewajmy się, że będą wtedy dla nas tacy mili jak w reklamach. Prędzej wyślą po odbiór długu Chucka Norrisa.

KrzysztofOppenheim - FOTO zmniejszone Krzysztof OPPENHEIM, Nieruchomości BOŻA KRÓWKA

Dzięki wytężonej pracy banków, deweloperów i dziennikarzy promujących ten produkt, udało się na razie roztrwonić  ok. 150 mln zł z budżetowej kasy. Mając na względzie, że w tym roku do wydania jest przeznaczone aż 600 baniek, nie dziwota, że deweloperzy naciskają: podnieśmy limity cen mieszkań, bo się kasa zmarnuje!

Chciwość nie jest dobra, panowie budowlańcy. Dzięki temu  kuriozalnemu programowi i tak zbieracie złote plony i jeszcze wam mało? Niektóre firmy deweloperskie, jak np. Budimex i Marvipol prawie podwoiły sprzedaż w stosunku do roku poprzedniego.

Dla tych osób, które nie znają szczegółowo zasad funkcjonowania dopłat w ramach ustawy Mieszkanie dla Młodych, wyjaśnię pokrótce, czemu tak ostrej krytyce poddaje ten program.

O nagrodę anty-nobla z ekonomii może ubiegać się Minister Rostowski, który często mówił o oszczędzaniu, a jednocześnie uruchomił maszynkę do rozdawania budżetowych pieniędzy. Dużych pieniędzy. Warto dodać, że celem jeszcze większego rozwarstwienia rodaków, zdecydował się na rozdawanie kasy tylko bogatym Polakom. Czyli tym którzy mają nie stałą pracę (rzadki przypadek) i na dodatek posiadają zdolność kredytową (bardzo rzadki przypadek).Ewentualnie mają bogatych rodziców, którzy mogliby bez problemu wyłożyć gotówkę na zakup mieszkania dla swojej pociechy, ale skoro dają i to tak zupełnie za nic – głupi, kto nie skorzysta!

Młodzi Polacy dziś najczęściej wyciągają ledwie trochę ponad tysiąc złotych na rękę miesięcznie, rzecz jasna na śmieciówce. Mimo tak marnych dochodów (czytaj: jałmużny) zasilają budżet w kwocie ok. 2000 zł rocznie; płacąc należne podatki. O kredycie hipotecznym mogą pomarzyć z taką samą nadzieją, jak o locie na Marsa. Niemniej jednak to między innymi osoby z tej grupy są fundatorami hojnych prezentów dla znacznie zamożniejszych kolegów. Jak łatwo policzyć, na kwotę udzielonych dopłat w pierwszym półroczu obowiązywania programu złożyła się praca 75 tysięcy ledwie wiążących koniec z końcem młodych Polaków. Tę nowoczesną formę pomocy Państwa nazwać by można:  sprawiedliwość społeczna inaczej.

O nagrodę anty-nobla z bankowości mogą ubiegać się twórcy programu MdM: wymyślili oni kredyt bez biznes planu i bez źródła spłaty.  Ręce same składają się do oklasków – jakież to uproszczenie procedur, tak znienawidzonych przez wszystkich kredytobiorców!

Dla niewtajemniczonych: każdy kredyt, o który się ubiega kredytobiorca z założenia powinien kiedyś być spłacony. Powinno to być wykazane bankowi przez sporządzenie stosownego biznes-planu, z którego ma wynikać, kiedy zainwestowane środki zaczną się zwracać.

W tym wypadku rząd zaciągnął – w naszym imieniu – całkiem spory kredyt  (w założeniu miało to być 3,5 mld zł na dopłaty plus koszty administracyjne programu, nad którymi pewnie nikt się nie pochylił), zwiększając dziurą budżetową, czyli Skarb Państwa musi tę kasę pożyczyć.

Jest to kredyt, który sam nigdy się nie spłaci – środki z udzielonego kredytu nie pójdą w  inwestycje, które mogą kiedy przynieść dochód Skarbowi Państwa, tylko zostaną porozdawane.

Wynika stąd , że oprócz kosztów bezpośrednich związanych z realizacją programu, dojdą jeszcze odsetki od zaciągniętego kredytu.

Jak długo będziemy je spłacać? Mając na względzie niezbyt duże prawdopodobieństwo, że kiedyś tam osiągniemy nadwyżkę budżetową, wychodzi na to, że koszty odsetkowe z tytułu MdM będą obciążać krajowy budżet mniej więcej do końca świata.

Także o nagrodę anty-nobla w dziedzinie demografii ubiegać się mogą twórcy ustawy. Wpadli bowiem na genialny pomysł, aby rozdawać kasę, młodym Polakom, celem zachęcenia tychże do prokreacji. Jednak z tym dawaniem nie do końca jest tak lekko: aby dostać kasę na mieszkanie (10 do 15 proc. wartości), trzeba najpierw wziąć kredyt na 50 proc. jego wartości. Niby więc kasy przybyło, a jednak – ubyło…

Jakoś mnie to nie przekonuje, że z tego przemyślanego planu coś się urodzi: oczywiście mam na myśli znaczący wzrost narodzin, a nie pojedyncze przypadki. Jeszcze bardziej ciekawe spostrzeżenie, to gdzie twórcy ustawy – mający na względzie wzrost prokreacji –  spostrzegli bezsens wydawania publicznych środków. Za tę grupę uznano starców, czyli osoby powyżej 35 roku życia.

Nieśmiało przyznam, jako laik z dziedziny biologii, czy też zjawisk demograficznych, że mniej prawdopodobne wydaje się dorobienie się pociechy przez osoby odmiennej orientacji seksualnej.  Według posiadanej przeze mnie wiedzy, tak daleko na razie nauka jeszcze nie poszła, aby związki partnerskie jednej płci dochowały się potomstwa.  Idąc z duchem ustawy, czyli mając na względzie poprawę wskaźnika urodzeń, z pewnością bardziej stosownym rozwiązaniem byłby program pod nazwą „Mieszkanie dla Heteroseksualnych”.

Nie podoba się Państwu ta propozycja? Że jest wyrazem homofobii, bo przecież nie można dyskryminować ludzi ze względu na orientację seksualną?

Odpowiem pytaniem na ten zarzut: czy można zatem – i to już w nazwie programu – dyskryminować Polaków ze względu na wiek?

 

KrzysztofOppenheim - FOTOKrzysztof Oppenheim, właściciel firmy Oppenheim Enterprise, prezes firmy Nieruchomości Boża Krówka.

 

 

Eksperci

Co czeka branżę Consumer Finance? Prognoza 2020

Początek nowej dekady będzie dla branży pożyczkowej pełen wyzwań. Katarzyna Jóźwik, Dyrektor General...

Polacy puszczają z dymem 105 tysięcy mieszkań rocznie

W bieżącym roku Polacy wydadzą na wyroby tytoniowe około 28 miliardy złotych – wynika z szacunków HR...

Na mieszkanie wydajemy co czwartą złotówkę

Najmocniej w ostatnim roku drożał wywóz śmieci. Według GUS podwyżka opłat wyniosła 31,3%, co więcej ...

To nie jest kraj dla bogatych ludzi – zmiany Małego ZUS-u

Dzięki rozszerzeniu Małego ZUS-u najmniejsi przedsiębiorcy każdego miesiąca zaoszczędzą średnio po k...

PKB Polski rośnie coraz wolniej. Opinia eksperta.

Polska gospodarka zwalnia. Od jakiegoś czasu mówi o tym ekonomiści. Kilka dni temu rządzący politycy...

AKTUALNOŚCI

Prezydent RP Andrzej Duda oficjalnie otworzył Dom Polski zorganizowany przez PZU i Pekao

Prezydent Andrzej Duda otworzył dziś oficjalnie Dom Polski w Davos. PZU i Pekao już po raz drugi zor...

Miało być źle, będzie jeszcze gorzej – zmiany w rozliczeniach firm

Minimalna pensja jest jeszcze wyższa niż planowano w 2019 roku, dodatkowy roczny koszt poniesiony pr...

Gdzie spodziewać się cyberzagrożeń w 2020 roku?

Najnowszy „2020 Threat Report” ukazuje przewidywania dotyczące zagrożeń czekających w cyberprzestrze...

PIT-11: idą zmiany!

Do końca stycznia pracodawcy mają czas na dostarczenie w formie elektronicznej PIT-11 do urzędu skar...

Nowa Normalność – obowiązkowa lektura na Nowy Rok

"Konwergencja sił społeczno-demograficznych, technologicznych, gospodarczych i środowiskowych przeks...

Allegro uruchamia serwis społecznościowy dla klientów i sprzedawców

Allegro Gadane to serwis społecznościowy, w którym kupujący i sprzedający poszukujący porad czy opin...

W Polsce jest coraz więcej przedsiębiorczych kobiet

Aż 710 zgłoszeń w kategoriach otwartych, czyli o 126 więcej niż w ubiegłym roku i 25 zgłoszeń w kate...

Ekologicznie znaczy oszczędniej

Wytwarzamy coraz więcej śmieci. Tworzywa sztuczne, a w tym w znacznej mierze plastikowe torby, to 8 ...

Prezydent RP Andrzej Duda oficjalnie otworzył Dom Polski zorganizowany przez PZU i Pekao

Prezydent Andrzej Duda otworzył dziś oficjalnie Dom Polski w Davos. PZU i Pekao już po raz drugi zor...

Mama w pracy. Czyli powrót po urlopie macierzyńskim. Najlepej z asem w rękawie.

Z urlopu rodzicielskiego, który trwa od sześciu do dwunastu miesięcy, korzysta blisko połowa rodzicó...