Od pewnego czasu coraz więcej mówi się o tzw. tokenizacji nieruchomości. Wyjaśniamy zatem na czym polega to nowoczesne i ciekawe rozwiązanie inwestycyjne.
Rynek nieruchomości zmienia się również w wymiarze inwestycyjnym. Jeszcze 10 lat temu nie słyszeliśmy o takich rozwiązaniach jak chociażby crowdfunding nieruchomościowy. Obecnie w Polsce działają już firmy oferujące tę kolektywną formę inwestowania w nieruchomości. Narodziła się ona w USA, a następnie zdobyła popularność w innych krajach. Można się spodziewać, że do Polski niebawem mocniej zawita inny zdobywający globalną popularność trend inwestycyjny. Mowa o tak zwanej tokenizacji nieruchomości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić na czym dokładnie ona polega.
Tokenizacja nieruchomości – jak to w ogóle rozumieć?
Jeżeli chodzi o tokenizację nieruchomości, to warto zacząć od podstaw. Wyjaśnijmy, że pojedynczy token stanowi cyfrową reprezentację prawa związanego z wartością nieruchomości. Informacje na temat tokenów są przechowywane w zdecentralizowanej bazie danych. Tokenizacja wykorzystuje technologię blockchain, która stała się popularna dzięki kryptowalutom. Przeprowadzenie tokenizacji sprawia, że inwestorzy mogą prowadzić obrót tokenami na rynku wtórnym. Dzięki niewielkiej wartości pojedynczego tokenu, znika typowa bariera związana z inwestowaniem w nieruchomości. Mowa o konieczności jednorazowego zainwestowania dużej kwoty (np. w zakup działki lub lokalu). Poza tym tokenizacja znacząco przyspiesza inwestycje nieruchomościowe i czyni nieruchomości bardziej płynnymi aktywami. Nabywanie tokenów nie wymaga bowiem np. pomocy notariusza oraz ponoszenia związanych z nią kosztów.
Tokenizacja może być sposobem na szybkie zebranie kapitału przez obecnego właściciela nieruchomości. Warto w tym kontekście wspomnieć, że jednym z pierwszych przykładów tokenizacji było pozyskanie 18 milionów dolarów przez właściciela luksusowego pięciogwiazdkowego hotelu St. Regis Aspen Resort. Cenę jednostkową tokenów określono jako 1 dolar, a minimalną wartość inwestycji na poziomie 10 000 dolarów amerykańskich. Emitent pozostający większościowym właścicielem hotelu oprócz możliwej dywidendy zapewnił udziałowcom spółki kontrolującej część hotelu (posiadaczom tokenów) między innymi zniżkę na wynajem pokoi. Po 4 latach od ogłoszenia tej pionierskiej inwestycji, czyli w 2022 roku globalna wartość tokenów nieruchomościowych była oceniana jako 200 milionów dolarów. Można przypuszczać, że obecnie ten wynik jest dużo większy.
Token może reprezentować nie tylko współwłasność
Zaletą tokenów jest to, że jako cyfrowy nośnik wartości mogą one reprezentować nie tylko udział aktualnego posiadacza w spółce posiadającej prawo własności domu, działki, lokalu lub nieruchomości komercyjnej. W zależności od przyjętych założeń emisyjnych, tokeny odzwierciedlają na przykład:
- wyłącznie prawo do udziału w zyskach generowanych przez nieruchomość
- udział dotyczący długu zabezpieczonego przez hipotekę na nieruchomości (może być on powiązany z prawem otrzymywania części odsetek od tego długu)
Tokeny są zawsze w pewien sposób powiązane z wartością nieruchomości, ale ten związek wykracza czasem poza tradycyjne warianty inwestowania. Co ważne, mówimy tutaj o wartości konkretnej nieruchomości, a nie portfela wielu różnych nieruchomości, w które inwestują np. spółki typu REIT. Nawiasem mówiąc, w Polsce nie mamy jeszcze przepisów, które szczegółowo regulują działanie REIT-ów, ale może się to zmienić. Większym wyzwaniem będzie jednak prawdopodobnie stworzenie przepisów regulujących zasady pełnej tokenizacji nieruchomości.
Tokenizacja to ciekawe rozwiązanie i wyzwanie prawne
Wspomniana możliwość tworzenia różnych rozwiązań inwestycyjnych dzięki tokenom to zarówno zaleta, jak i pewne wyzwanie z prawnego punktu widzenia. Prawo musi bowiem nadążać za działaniami inwestorów. W przeciwnym razie mogą pojawić się trudne do rozwiązania spory i problemy. Wariant zakładający pełną integrację tokenizacji do systemu prawnego przewiduje m.in. zastosowanie technologii blockchain w księgach wieczystych i rejestrach podatkowych. W ten sposób księgi wieczyste odzwierciedlałyby aktualny status własnościowy stokenizowanej nieruchomości, a lokalne władze mogłyby szybko obciążać współwłaścicieli np. podatkiem od nieruchomości.
Droga do realizacji opisywanego wyżej modelu jest oczywiście daleka – nie tylko w Polsce. Wydaje się, że w pierwszej kolejności wprowadzane będą przepisy regulujące sam obrót tokenami nieruchomościowymi oraz ich emisję. Polskie prawo nie zabrania tokenizowania nieruchomości, ale pod tym pojęciem rozumiane jest na razie tylko zobowiązanie jednej strony umowy do przeniesienia własności i/lub udziału w przychodach z tej własności na drugą stronę kontraktu. Posiadanie tokenu nie stanowi na przykład podstawy wpisu w księdze wieczystej. To dopiero melodia przyszłości.
Zdjęcie ilustrujące artykuł: inwestycja Aurec Home
