Prezydent niedawno podpisał ustawę o kooperatywach mieszkaniowych. Wyjaśniamy, czy takie kooperatywy mieszkaniowe mogą w miarę czasu zyskać na znaczeniu.
Temat specjalnych przepisów dotyczących tworzenia kooperatyw mieszkaniowych pojawił się już w 2019 roku. Ponad rok później odpowiednie regulacje ustawowe zostały przedstawione jako część całego pakietu mieszkaniowego. Ostatecznie okazało się jednak, że temat kooperatyw mieszkaniowych będzie uregulowany w ramach osobnej ustawy. Niedawno podpisał ją Prezydent, więc warto uważnie przyjrzeć się nowej recepcie rządu na mieszkaniowe problemy Polaków. Sama koncepcja kooperatyw jest z pewnością ciekawa, ale w praktyce mogą pojawić się problemy z jej wdrażaniem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić o co dokładnie chodzi.
Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać 1 marca 2023 r.
Wspomniany wcześniej podpis Prezydenta pojawił się pod nową ustawą w dniu 12 grudnia 2022 roku. Chodzi o ustawę z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (patrz: Dz.U. 2023 poz. 28). Ten akt prawny zacznie obowiązywać od 1 marca 2023 roku, co oznacza, że już niebawem będzie można tworzyć kooperatywy mieszkaniowe według nowych przepisów. Na podstawie doniesień medialnych wiemy natomiast, że już wcześniej były prowadzone mniej lub bardziej udane próby realizacji niekomercyjnych przedsięwzięć budowlanych przez kilka osób.
Kooperatywa będzie działała bez zabezpieczenia wpłat
W nowej ustawie tylko 11 artykułów zostało poświęconych wyłącznie tematyce kooperatyw mieszkaniowych. Pozostałe przepisy dotyczą zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (prowadzonych przez spółdzielnie oraz kooperatywy). Nowe przepisy definiują kooperatywę mieszkaniową jako zrzeszenie co najmniej trzech członków w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Chodzi o budowę minimum jednego bloku albo przynajmniej trzech domów jednorodzinnych. Ustawodawca pozostawił członkom kooperatywy dużą swobodę. Zasady ich współdziałania ma określać umowa kooperatywy mieszkaniowej lub umowa spółki cywilnej. Przepisy nie zawierają szczególnych wskazań co do zawartości takiej umowy.
Co ważne, działalność kooperatywy mieszkaniowej nie będzie podlegała przepisom ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Chodzi między innymi o ochronę środków przewidzianą przez ten akt prawny. Funkcjonowanie kooperatyw nie może prowadzić do obchodzenia przepisów ustawy deweloperskiej. Dlatego autorzy nowej ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. zastrzegli, że w ramach kooperatyw będzie można budować wyłącznie lokale i domy na własne potrzeby. Pewnym zabezpieczeniem prawnym ma być konieczność pokrywania wydatków na inwestycję budowlaną z wykorzystaniem rachunku powierniczego. Członkowie kooperatywy będą mogli zmienić to domyślne rozwiązanie.
Główne bariery to doświadczenie oraz finansowanie
Nie wydaje się, aby ustawodawca wprowadzając kooperatywy mieszkaniowe do polskiego prawa obciążył działalność takich małych organizacji zbyt dużą liczbą szczegółowych przepisów. Nie zmienia to jednak faktu, że budowa bloku lub domów przez kooperatywę mieszkaniową będzie dość kłopotliwym zadaniem. Osoby zainteresowane budową lokum bez marży, muszą najpierw spisać odpowiednią umowę, w której przygotowaniu powinien pomagać prawnik. Zawieranie takiego kontraktu będzie bezsensowne bez wcześniejszego przygotowania planów inwestycyjnych oraz ustalenia sposobu finansowania budowy.
Wydaje się mocno wskazane, żeby co najmniej jeden członek kooperatywy mieszkaniowej posiadał wcześniejsze doświadczenie związane z realizacją inwestycji budowlanej. Chodzi nawet o budowę pojedynczego domu. Ewentualne doświadczenie nie pozwoli jednak pokonać przeszkody, jaką może być dostęp do finansowania. Krajowe banki nie posiadają bowiem oferty kredytowej dla kooperatyw mieszkaniowych. Natomiast zaciągnięcie typowych kredytów hipoteczno-budowlanych przez poszczególnych inwestorów (członków) może być problematyczne. Wydaje się, że impuls związany z finansowaniem kooperatyw powinien wyjść od jednego z banków zarządzanych przez Skarb Państwa.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
