Gdzie w Warszawie najczęściej sprzedają się lokale? Stołeczny rynek nieruchomości mieszkaniowych jest zdecydowanie największy w Polsce, a pod względem poziomu cen 1 mkw. ustępuje tylko niewielkiemu Sopotowi. Trudno się zatem dziwić, że sytuacja dotycząca Warszawy wzbudza zainteresowanie również wśród mieszkańców innych miast. Stolica może się pochwalić dość dobrym jak na polskie warunki systemem prezentacji danych o rynku nieruchomości (m.in. przy pomocy map). Niedawno została opublikowana ciekawa mapa, która dokładnie pokazuje, gdzie przez cały miniony rok sprzedawały się warszawskie „M”. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują wspomnianą mapę i przy okazji prezentują własne, „świeższe” informacje o sprzedaży nowych mieszkań.
Duże zagęszczenie transakcji to np. cecha Mokotowa i Woli
Informacje na temat lokalnej sprzedaży mieszkań w Warszawie najczęściej są podawane w skali poszczególnych dzielnic. Tymczasem niektóre stołeczne dzielnice mają sporą powierzchnię. Jako przykład można podać chociażby Białołękę. Dlatego na szczególną uwagę zasługuje poniższa mapa z serwisu mapa.um.warszawa.pl. W postaci punktów zostały na niej naniesione transakcje sprzedaży nowych i używanych lokali z 2021 roku.
W przypadku niektórych dzielnic, częstość transakcji lokalowych jest tak duża, że poszczególne punkty zlewają się w jedną masę. Taka sytuacja dotyczy np. Mokotowa, Pragi-Południe oraz Woli. Na poniższej mapie można dostrzec również niewielką liczbę transakcji dotyczących lokali mieszkalnych tam, gdzie królują domy jednorodzinne. Chodzi o Wawer, Rembertów i Wesołą.
Ciekawe lokalne różnice widzimy nie tylko na Białołęce
Uwagę zwraca też wyraźny transakcyjny podział Białołęki na część zachodnią (lepiej skomunikowaną i droższą) oraz część wschodnią. Białołęka to oczywiście nie jedyna dzielnica, gdzie terytorialny rozkład sprzedawanych lokali jest bardzo nierównomierny. Podobna sytuacja dotyczy np. Wilanowa, Włoch, Ursynowa i Bielan. Głównym powodem koncentracji rynku tylko w części dzielnicy jest obecność dużych i niezabudowanych terenów zielonych.
Na rynku pierwotnym ostatnio króluje Praga – Południe
W ramach uzupełnienia dla analizowanej mapy, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali „najświeższe” dane, które dotyczą stołecznej sprzedaży nowych mieszkań w sierpniu 2022 r. Informacje z systemu analitycznego BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że drugi miesiąc wakacji przyniósł w Warszawie sprzedaż niemal tysiąca lokali deweloperskich. Widoczna była zatem znacząca poprawa (+37%) względem najgorszego od dawna wyniku z czerwca 2022 r.
Jeżeli chodzi o sierpniowy podział sprzedaży nowych mieszkań między dzielnice Warszawy, to przedstawiał się on następująco:
- Bemowo – 9% z całkowitej liczby nowych lokali sprzedanych w sierpniu 2022 r. na terenie Warszawy
- Białołęka – 15%
- Bielany – 2%
- Mokotów – 6%
- Ochota – 0%
- Praga-Południe – 33%
- Praga-Północ – 3%
- Rembertów – 1%
- Śródmieście – 0%
- Targówek – 3%
- Ursus – 6%
- Ursynów – 5%
- Wawer – 0%
- Wesoła – 0%
- Wilanów – 3%
- Włochy – 9%
- Wola – 6%
- Żoliborz – 0%
Pewnym zaskoczeniem może wydawać się fakt, że tym razem pod względem sprzedaży deweloperów pierwszego miejsca nie zajęła Białołęka jako dzielnica z największą podażą i stosunkowo niskimi cenami nowego metrażu (średnio 10 300 zł/mkw. w sierpniu 2022 r.). Przodująca sprzedażowo w minionym miesiącu Praga-Południe, już od dawna cechuje się poziomem cen zbliżonym do stołecznej średniej.
Lokale w Warszawie – tańsze dzielnice mogą przejmować popyt
Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w sierpniu bieżącego roku metraż z Pragi-Południe przeciętnie był wyceniany przez deweloperów na ok. 14 000 zł/mkw. To wysoka cena, ale trzeba pamiętać, że chociażby na Mokotowie analogiczny wynik zbliża się już do 17 000 zł/mkw. Tymczasem wiele lokalizacji z Pragi-Południe też cechuje się dobrym dojazdem do ścisłego centrum miasta. Pewne znaczenie mogą mieć również plany budowy trzeciej linii metra na południowej Pradze.
Praga-Południe prawdopodobnie będzie zyskiwać nowych mieszkańców, których nie stać już na zakup lokum przykładowo na obszarze Mokotowa. Z kolei Mokotów może stać się miejscem kupna nowego mieszkania przez zamożne osoby szukające ofert na terenie Śródmieścia, Żoliborza oraz Ochoty. Oferta z Ochoty jest bowiem mała, a na obszarze Śródmieścia i Żoliborza w ogóle nie znajdziemy nowych propozycji deweloperów.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
