Przygotowanie inwestycji deweloperskiej jest kosztowne i wymaga wielu formalności. Późniejsza budowa nowego osiedla przebiega jednak dość szybko i sprawnie. Statystyczny deweloper buduje i wykańcza nowy blok w ciągu 24 – 25 miesięcy. Spółki deweloperskie utrzymują takie tempo prac już od początku minionej dekady. W trakcie ostatnich 11 lat spore zmiany dotyczyły metrażu, a nie czasu budowy mieszkań deweloperskich.
Tylko inwestorzy indywidualni budują coraz szybciej
Główny Urząd Statystyczny regularnie zbiera i publikuje dane na temat czasu wznoszenia budynków mieszkalnych. GUS w swoich analizach wyodrębnia m.in. budynki z mieszkaniami na sprzedaż lub wynajem. Ich budowa jest związana z działalnością spółek deweloperskich. Na uwagę zasługują także wyniki uzyskiwane przez inwestorów indywidualnych. Do tej kategorii GUS zalicza głównie osoby, które budują dom na własne potrzeby. Zgodnie z klasyfikacją Głównego Urzędu Statystycznego, inwestorami indywidualnymi są też przedsiębiorcy prowadzący działalność deweloperską. Wkład takich „mikrodeweloperów” w wyniki budownictwa indywidualnego nie przekracza jednak kilku procent.
Dzięki informacjom zaprezentowanym na poniższym wykresie można sprawdzić, jak zmieniał się średni czas wznoszenia budynków przez deweloperów. Ta wartość była dość stabilna od 2004 roku (wynik: 24,9 miesiąca) do 2014 roku (wynik: 24,7 miesiąca). Spore odchylenia od przeciętnego poziomu (w 2003 r. i 2010 r.) prawdopodobnie są efektem mroźnej zimy, która na dłużej zatrzymała prace budowlane – tłumaczy Andrzej Prajsnar – analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Stabilizacja średniego czasu budowy mieszkań i budynków deweloperskich wynika z braku istotnych zmian technologicznych. W 2004 roku aż 88% mieszkań ukończonych przez spółki deweloperskie, TBS-y i spółdzielnie powstało z użyciem tzw. technologii tradycyjnej udoskonalonej (np. beton komórkowy i bloczki silikatowe jako główny budulec). Po upływie jedenastu lat analogiczna wartość spadła do 83%. W sprawdzanym okresie (2004 r. – 2014 r.) ponad dwukrotnie zwiększyła się popularność budynków wykonanych w technologii monolitycznej. Ze statystycznego punktu widzenia ich budowa nie trwa jednak krócej.
Na tle prawie niezmiennego czasu prowadzenia budowy przez deweloperów, uwagę zwracają zmiany dotyczące budownictwa indywidualnego. W tej kategorii statystycznej, która jest związana głównie z budową domów jednorodzinnych, można zauważyć wyraźne przyspieszenie tempa prac (patrz poniższy wykres). Od 2003 r. średni czas budowy prowadzonej przez inwestorów indywidualnych skrócił się z 85 miesięcy do 57 miesięcy. Tak duża zmiana prawdopodobnie jest wynikiem:
- zastosowania mniej czasochłonnych technologii w budownictwie indywidualnym
- większej popularności kredytów budowlanych (kredytowanie eliminuje przerwy związane z gromadzeniem środków na dalszą budowę)
- wzrostu popularności firm, które przejmują kontrolę nad budową i wykonują lub zlecają wszystkie niezbędne prace
Można oczekiwać, że w kolejnych latach prace prowadzone przez inwestorów indywidualnych będą trwały coraz krócej. Najbardziej prawdopodobny scenariusz dla rynku deweloperskiego, zakłada stabilizację średniego czasu budowy na dotychczasowym poziomie.
Już od kilku lat nowe mieszkania szybko się kurczą …
W kontekście prac budowlanych warto wspomnieć o metrażu powstających lokali (patrz poniższa tabela). Dane GUS-u wskazują bowiem, że od stycznia do grudnia 2014 r. znów zmniejszyła się średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach oddanych przez deweloperów – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Ta wartość jest już niższa od 60 mkw. Zbliżony wynik po raz ostatni odnotowano w 2003 r. Później poprawa koniunktury gospodarczej w połączeniu z liberalną polityką kredytową banków, zmotywowała deweloperów do projektowania większych lokali. Ich średni metraż w 2008 r. osiągnął aż 68,2 mkw. Od tego czasu jest widoczny prawie nieprzerwany spadek analizowanego wskaźnika (patrz poniższe zestawienie). W odpowiedzi na oczekiwania klientów, deweloperzy budują coraz więcej kompaktowych mieszkań. Ten trend również w kolejnych latach powinien wpływać na średnią powierzchnię ukończonych lokali.
Spadek średniego metrażu jest widoczny nie tylko w inwestycjach prowadzonych przez spółki deweloperskie. Dane GUS-u wskazują, że od 2011 r. zmniejsza się również powierzchnia mieszkań w budynkach ukończonych przez inwestorów indywidualnych (głównie domach wolnostojących). Jedną z przyczyn tego zjawiska może być działalność programu RnS. Rodzina na Swoim poprzez system kredytów z dopłatami premiowała budowę domów o niewielkiej powierzchni użytkowej (do 140 mkw.). Większość spośród 33 400 dotowanych domów została ukończona już w bieżącej dekadzie. Ich stopniowe oddawanie do użytku jeszcze przez 2 – 3 lata może wpływać na statystyki dotyczące średniego metrażu.
