Liczba licytacji komorniczych nieruchomości rośnie z roku na rok w niepokojąco szybkim tempie, mniej więcej co drugi rok ulegając podwojeniu. Jeżeli tego typu trend miałby się utrzymać w kolejnych latach, prędzej czy później sytuacja stałaby się groźna nie tylko dla sektora bankowego. Czy statystyki Krajowej Rady Komorniczej (KRK) są realnym zwiastunem kryzysu w rodzimej mieszkaniówce?
Komornicze żniwa w pełni
Przynajmniej teoretycznie mogłoby się wydawać, że najlepsze czasy dla profesji komorniczej to okresy kryzysów ekonomicznych, hamowania gospodarki, rosnącego bezrobocia czy dołujących wskaźników społeczno-gospodarczych. Tymczasem komornicze żniwa z roku na rok przynoszą coraz większy plon – nie tylko w ramach rynku nieruchomości – w warunkach wyraźnie poprawiających się parametrów gospodarki – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Fakt ten jednak, wbrew pozorom, niekoniecznie musi oznaczać anomalię.
Jak wynika ze statystyk KRK, wciąż rośnie liczba egzekucji z nieruchomości, a co za tym idzie – wolumen nieruchomościowych licytacji. Nie jest to jednak żadne novum. Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że swoista hossa wskaźników licytacji komorniczych nieruchomości mieszkaniowych trwa w najlepsze niemalże od czasów zakończenia przed siedmiu laty pamiętnego „boomu stulecia” w rodzimej mieszkaniówce.
Natomiast tym, co może szczególnie niepokoić, jest dynamika obserwowanego trendu. Jak bowiem wynika ze statystyk KRK, o ile liczba sprzedaży rodzimych nieruchomości w trybie licytacji komorniczych wyniosła w 2012 roku nieco ponad 5,5 tys., to już w następnym roku wzrosła do 7333 przypadków. Z kolei w roku ubiegłym komornicy zlicytowali nieco ponad 9,5 tys. nieruchomości, czyli dokładnie trzy czwarte więcej niż 2 lata wcześniej. Natomiast tylko w pierwszym półroczu roku bieżącego za pośrednictwem licytacji komorniczej właściciela zmieniło 4690 nieruchomości, głównie lokali mieszkalnych. Gdyby tej miary progres miał trwać dalej, to już za 5-6 lat – o ile nie wcześniej – komornicy w ciągu roku mieliby do zlicytowania więcej mieszkań niż wynosi obecna suma rocznej sprzedaży deweloperów w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu – trzech największych rynkach mieszkaniowych kraju. Niemożliwe? Niestety, w określonych warunkach całkiem realne.
Czy może być jeszcze gorzej?
Według opinii prezentowanej przez Krajową Radę Komorniczą w najbliższych latach można spodziewać się dalszego wzrostu liczby licytacji nieruchomości, co wynika z napływających informacji o liczbie zajęć nieruchomości w toku egzekucji komorniczych. W ostatnich czasach uwagę KRK zwraca także systematyczny wzrost aktywnego zainteresowania licytacjami mieszkań, co może być wynikiem utrzymującego się wysokiego popytu na rodzimym rynku nieruchomości mieszkaniowych z jednej strony, z drugiej natomiast coraz większą świadomością możliwości nabycia nieruchomości za pośrednictwem komornika po okazyjnej cenie, często znacząco poniżej rynkowej. Jak bowiem wiadomo, cena wywoławcza na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej i zaledwie 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
NBP wciąż spokojny
Poza innymi sytuacjami losowymi, zdecydowana większość zajmowanych a następnie licytowanych przez komorników nieruchomości mieszkaniowych dotyczy przypadków kredytów hipotecznych, ze spłatą których ich posiadacze w pewnym momencie przestali sobie zwyczajnie radzić – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak pokazuje doświadczenie zaawansowanych rozwojowo rynków nieruchomości, dochodzi do tego statystycznie rzecz biorąc najczęściej w siódmym roku spłacania hipoteki. To po części tłumaczyłoby rosnącą z roku na rok ilość egzekucji komorniczych z nieruchomości mieszkaniowych. Jest ona bowiem, a przynajmniej być powinna, wprost proporcjonalna do gwałtownie zwyżkującego wolumenu sprzedawanych mieszkań w latach 2005-2008. Czy to oznacza, że od przyszłego roku czeka nas spadek aktywności komorników w rodzimej mieszkaniówce? To całkiem możliwe, z drugiej jednak strony nie do końca pewne.
Jak na razie Narodowy Bank Polski w swoich raportach nie widzi powodów do bicia na alarm, sygnalizujący chociażby poważniejsze zagrożenie stabilności rodzimego sektora bankowego. Odsetek kredytów mieszkaniowych, uznanych przez banki za zagrożone, wynosi bowiem od lat zaledwie około 3-4 procent, a więc kilkukrotnie mniej niż ma to miejsce w przypadku kredytów konsumpcyjnych.
Frankowcy głównym czynnikiem ryzyka
Tymczasem wciąż mocno niedoceniane wydaje się potencjalne ryzyko wynikające z bankowych portfeli kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim. Na dziś dzień z 580 tys. takich hipotek mniej więcej co dwudziesta ma status zagrożonej.
Jednakże o ile definitywne, a więc systemowe rozwiązanie kwestii kredytów frankowych w postaci tzw. ustawy frankowej wydaje się coraz bardziej problematyczne, o tyle coraz bardziej realna staje się kolejna fala umocnienia helweckiej waluty do złotego. Wynika to z całego szeregu czynników, takich jak chociażby wzrost zewnętrznego ryzyka geopolitycznego skorelowanego z ryzykiem wewnętrznym, wynikającym m.in. z perspektywy nadwyrężenia krajowych finansów publicznych za sprawą polityki gospodarczej nowego rządu. Duży wpływ na kształtowanie kursów walutowych będą też miały oczekiwane regulacje stóp procentowych przez banki centralne, w tym także Szwajcarski Bank Narodowy. Sygnałem początku poważniejszych kłopotów będzie trwałe pokonanie przez franka psychologicznego poziomu 4 zł, do czego helwecka waluta przymierza się ostatnio z coraz większą determinacją. Byłby to wiarygodny sygnał kolejnej silnej fali wzrostowej notowań CHF/PLN.
Materializacja tego typu scenariusza spowodowałaby mocne przyśpieszenie wzrostu wolumenu zagrożonych denominowanych kredytów mieszkaniowych z obecnej wartości około 5 procent do trudnego do oszacowania poziomu w bliższej i dalszej perspektywie. W efekcie nieunikniony masowy wysyp lokali przeznaczonych do windykacji mocno zakłóciłby koniunkturę na rynku mieszkaniowym, zarówno w jego pierwotnym jak i wtórnym segmencie. To z kolei oznaczałoby wejście krajowej mieszkaniówki w kolejną fazę spowolnienia, które oby nie okazało się początkiem klasycznego kryzysu kredytów mieszkaniowych wysokiego ryzyka.
Hossa w bessie, czyli firmy windykacyjne na wysokiej fali
Niejako znakiem czasów jest zapoczątkowana w ubiegłym roku swoista nowa jakość na krajowym rynku windykacyjnym – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Polega ona na coraz chętniej praktykowanej przez rodzime banki czynności odsprzedaży psującej się części portfeli kredytów hipotecznych firmom windykacyjnym. Pierwsza tego typu transakcja na dużą skalę została zawarta w ubiegłym roku między Getin Noble Bankiem a spółką Kruk SA, liderem rodzimego sektora windykacji długów. Przedmiotem transakcji były wierzytelności hipoteczne banku warte – bagatela – 710 mln zł., za które Kruk zapłacił 230 mln zł.
Po GNB na podobną transakcję odsprzedaży wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie o wartości setek milionów złotych, której drugą stroną jest także Kruk SA, zdecydowały się Bank Zachodni WBK oraz PKO BP. Podobne kroki planują w niedalekiej przyszłości także inne rodzime banki, którym coraz bardziej ciążą psujące się wierzytelności hipoteczne.
W świetle powyższych faktów warto zwrócić uwagę na pewien wymowny szczegół. Kruk SA jest publiczną spółką akcyjną, notowaną od 2011 roku na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Jak wiadomo rodzimy parkiet giełdowy, nie dość że pozostawał od lat w głębokim marazmie, to ostatnio zaczął zdradzać symptomy klasycznego krachu. Tymczasem w tego rodzaju destrukcyjnym, rynkowym środowisku GPW, notowania Kruk SA, nie zważając na nic, pną się w górę w tempie charakterystycznym wyłącznie dla najsilniejszych trendów wzrostowych.
W efekcie tylko w tym roku akcje Kruk SA zyskały na wartości blisko 70 proc. Natomiast trwająca praktycznie od początku notowań spółki czteroletnia hossa na jej walorach zaowocowała stopą zwrotu na poziomie – bagatela – około 500 procent. Czym wytłumaczyć tego typu fenomen?
Ponieważ giełda dyskontuje przede wszystkim przyszłość, spektakularna hossa na walorach Kruka to w głównej mierze zwiastun nieograniczonych wręcz perspektyw wzrostu potencjału krajowego rynku wierzytelności w najbliższych latach, prawdopodobnie z wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie na czele. Nie jest to niestety najlepsza z możliwych wiadomość dla wszelkiego rodzaju rodzimych dłużników, w tym przede wszystkim sporej części bankowych dłużników hipotecznych.
