Jeszcze w połowie lat 90 – tych, lokale komunalne i spółdzielcze były ważnym elementem rynku mieszkaniowego. Obecnie sytuacja przedstawia się już inaczej. Usilne dążenie Polaków do odrębnej własności lokali, wspierane przez kolejne ekipy rządowe sprawiło, że mieszkania inne niż własnościowe zostały zmarginalizowane. Wiele osób nawet nie zdaje sobie sprawy ze skali zmian, które dokonały się przez dwadzieścia lat. Wystarczy wspomnieć, że w tym okresie liczba mieszkań komunalnych zmalała o około milion. Ubytek w zasobach spółdzielni mieszkaniowych był jeszcze większy. Można sobie zadać pytanie, czy decyzja o przekształceniu tak dużej liczby lokali na mieszkania własnościowe została do końca przemyślana. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim samorządów, które miały większą swobodę w kształtowaniu swojej polityki mieszkaniowej i ustalaniu bonifikat za wykup „M”.
Po uszczupleniu zasobu gmin i spółdzielni 77% mieszkań jest prywatnych
Spisy powszechne są najlepszą okazją do sprawdzenia liczby własnościowych, komunalnych i spółdzielczych mieszkań. Takie badania odbywają się jednak stosunkowo rzadko. Dlatego w okresach pomiędzy spisami, Główny Urząd Statystyczny szacuje liczbę mieszkań na podstawie danych bilansowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie możemy już sprawdzić wyniki bilansu mieszkaniowego z 2015 r. Według najnowszych danych GUS-u, mieszkania należące do osób fizycznych (prywatne) stanowią aż 77% całego zasobu nieruchomości mieszkaniowych. Podany wynik stawia Polskę na jednej z czołowych pozycji wśród krajów Unii Europejskiej. W tym kontekście warto wspomnieć, że pod pojęciem „mieszkania” rozumiane są zarówno domy jak i lokale. Według danych z 2013 roku, Polacy byli właścicielami 10,4 miliona takich nieruchomości, a liczba prywatnych mieszkań we wspólnotach oscylowała na poziomie 2,5 miliona.
Drugą najważniejszą kategorią mieszkań w Polsce, wciąż są „M” należące do spółdzielni. W minionym roku, takie lokale stanowiły niecałe 16% całego zasobu mieszkaniowego. Udział mieszkań komunalnych był znacznie mniejszy (ok. 6%). Pozostałe kategorie własnościowe mieszkań (przykład: lokale z TBS-ów oraz mieszkania zakładowe), miały jedynie marginalne znaczenie.
Samorządy zdecydowanie za szybko pozbywały się swoich mieszkań …
Trzeba mieć świadomość, że gwałtowny wzrost udziału mieszkań własnościowych jest nie tylko zasługą deweloperów i osób budujących domy w systemie gospodarczym. Od początku swojej działalności, spółki deweloperskie oddały do użytkowania około 755 000 mieszkań (suma z lat 1991 r. – 2015 r.). Analogiczny wynik dla inwestorów indywidualnych to 1,43 mln. Dane GUS-u wskazują, że tylko przez 12 lat (2003 r. – 2015 r.) liczba wszystkich mieszkań prywatnych wzrosła o 3,64 mln. Jak nietrudno zgadnąć, wiele „nowych” lokali własnościowych wcześniej znajdowało się w spółdzielczych i gminnych blokach. Jeżeli chodzi o spółdzielnie, to ich zasób mieszkaniowy od 2003 r. do 2015 r. zmniejszył się o 36%. Ubytek mieszkań komunalnych był podobny (-37%). W przypadku lokali należących do samorządów, dysponujemy również danymi z 1995 r. Wskazują one, że przez dwadzieścia lat, liczba mieszkań komunalnych spadła o 910 000 jednostek.
Realizacja rządowych planów, które zakładają wsparcie najmu, z pewnością byłaby łatwiejsza, gdyby samorządy w bardzo szybkim tempie nie pozbywały się mieszkań komunalnych. Duża część takich lokali została wykupiona na bardzo preferencyjnych warunkach, co stanowiło sposób na budowanie poparcia politycznego przez kolejne władze samorządowe – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W wielu miastach, szybka wyprzedaż mieszkań należących do samorządu, teraz skutkuje długimi kolejkami osób oczekujących na przydział lokalu. Media już wielokrotnie informowały o przypadkach korupcji związanej z przyznawaniem mieszkań komunalnych. Obecna sytuacja na pewno sprzyja podobnym praktykom. Problemy związane z gospodarowaniem mieszkaniami komunalnymi, dostrzega również NIK. Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie z 2012 r. podała między innymi, że co roku lokal komunalny otrzymuje tylko 16% osób starających się o przydział.
Obecny rząd chce promować najem poprzez dotowanie mieszkań komunalnych, więc potrzebne jest wprowadzenie odpowiednich rozwiązań prawnych. Przepisy przede wszystkim powinny uniemożliwić szybką sprzedaż nowych lokali, które zostaną wybudowane dzięki wsparciu z budżetu centralnego lub BGK. Na razie nie wiemy, ile takich „M” powstanie w ramach jednego z trzech zapowiadanych filarów programu Mieszkanie Plus. Na pewno nie uda się szybko odbudować zasobu lokali komunalnych do poziomu sprzed 10 lat – 15 lat.
