Tanie mieszkanie z Warszawy i godzina dojazdu w pakiecie? Spadek dostępności cenowej mieszkań sprawia, że więcej osób poszukuje „M” na obrzeżach miast. W Warszawie to może stanowić problem ze względu na czas dojazdu do centrum.
Wiele wskazuje, że okres obniżonej zdolności kredytowej może potrwać około dwa lata. Osoby decydujące się na lokale i domy, w tym czasie częściej będą szukać oszczędnościowych rozwiązań. Przykładem jest zakup tańszych mieszkań i domów w okolicy największych miast. Inny wariant zakłada nabycie lokum na terenie jednej z najbardziej peryferyjnych dzielnic dużego miasta. Program rządowych gwarancji dla osób nieposiadających wkładu własnego (ze względu na limity cenowe) może stwarzać dodatkową zachętę dla deweloperów do budowania mieszkań blisko granicy administracyjnej większych miast. Osoby zainteresowane najtańszymi mieszkaniami w dużych miastach, na pewno powinny sprawdzić czas dojazdu do centrum. W przypadku polskiej stolicy, może on wynosić nawet 50 – 60 minut (w jedną stronę).
Tanie mieszkanie – Białołęka musi czekać na zmiany
Aktualne dane portalu RynekPierwotny.pl z systemu BIG Data wskazują, że w Warszawie znajdziemy już tylko dwie dzielnice ze średnią ofertową ceną nowego mieszkania znacznie mniejszą od 10 000 zł/mkw. W lutym 2022 r. takiej granicy cenowej nie przekraczał jedynie obszar Wawra (8662 zł/mkw.) oraz Białołęki (9096 zł/mkw.). Już od długiego czasu Białołęka cechuje się znacznie większą ofertą rynku pierwotnego aniżeli Wawer. Mieszkania Warszawa w północnej części pod koniec lutego 2022 r. było dostępnych prawie 1600 nowych mieszkań na sprzedaż. Analogiczny wynik dla Wawra nie przekraczał 200 lokali.
Trudno ukryć, że Białołęka jest wybierana głównie ze względu na stosunkowo niskie ceny mieszkań i dużą liczbę ofert. Ta dzielnica skupiająca 17% oferty stołecznych deweloperów bywa postrzegana jako przykład komunikacyjnych kłopotów, które dręczą Warszawę. Poniższa mapa potwierdza, że dojazd komunikacją miejską do ścisłego centrum z niektórych rejonów Białołęki może trwać ponad godzinę. Nie mówimy o najbardziej atrakcyjnych terenach znajdujących się blisko linii tramwajowej, która obecnie sięga do Nowodworów i osiedla Winnica. Problemy z dojazdem do wschodniej części Białołęki nabierają znaczenia, gdyż pojawia się tam coraz więcej „tanich” inwestycji deweloperskich. Chodzi zwłaszcza o obszar Brzezin, Grodziska oraz Szamocin. Niestety, wiele wskazuje na to, że we wspomnianej okolicy przystanki tramwajowe pojawia się najwcześniej pod koniec bieżącej dekady.
W przypadku Krakowa sytuacja wygląda znacznie lepiej
Ciekawie prezentuje się porównanie sytuacji dotyczącej polskiej stolicy oraz Krakowa. Oczywiście, trzeba brać pod uwagę, że Miasto Kraka jest dużo mniejsze pod względem powierzchniowym (Warszawa – 517,2 km², Kraków – 326,9 km²). Z drugiej strony, Warszawa jako ośrodek miejski o największym potencjale ekonomicznym posiada spore fundusze, które pozwalają np. na systematyczną rozbudowę sieci metra i modernizację miejskiego taboru komunikacyjnego.
Jeżeli chodzi o Kraków, to aktualnie tamtejszym rezerwuarem tanich mieszkań jest dzielnica Prądnik Biały. Określenie „tani” w obecnych warunkach jest oczywiście mocno względne. Dane z systemu analitycznego BIG Data RynekPierwotny.pl wskazują, że w Stolicy Małopolski nie ma już dzielnicy ze średnią ceną nowego metrażu mniejszą niż 9000 zł/mkw. Jeżeli natomiast szukamy większego wyboru niedrogich lokali, to trzeba wziąć pod uwagę Prądnik Biały. W tej krakowskiej dzielnicy z drugą największą podażą w mieście, pod koniec lutego 2022 r. przeciętne nowe „M” kosztowało 10 159 zł/mkw.
Atutem Krakowa jest fakt, że czas dojazdu komunikacją miejską z miejsc największej koncentracji inwestycji deweloperskich na Prądniku Białym do centrum (okolic Dworca PKP) nie przekracza 25 – 30 minut. Pewną niedogodnością wydaje się konieczność przesiadki. Ten problem częściowo powinna rozwiązać budowa wyczekiwanego tramwaju na Górkę Narodową. Ostatnie doniesienia wskazują, że potrzebna krakowianom inwestycja może być gotowa w połowie bieżącej dekady. Naturalnie, w granicach Krakowa znajdują się obszary znacznie gorzej wypadające pod względem komunikacyjnym niż Prądnik Biały. Przykład stanowią Swoszowice oraz wschodnie peryferia Nowej Huty. Te miejsca obecnie nie wzbudzają jednak żadnego zainteresowania deweloperów.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
