Informacje z rynku nieruchomości wskazują, że w ostatnim czasie wzrost wynagrodzeń nie zawsze nadążał za drożejącymi mieszkaniami. W ujęciu długookresowym, sytuacja wygląda jednak znacznie lepiej. Świadczy o tym analiza portalu RynekPierwotny.pl. Eksperci wspomnianego serwisu postanowili porównać dostępność cenową mieszkań z początku 2008 r. oraz 2018 r. Wyniki obliczeń wskazują, że obecna relacja pomiędzy cenami metrażu i poziomem wynagrodzeń jest znacznie lepsza niż w szczytowym momencie poprzedniego boomu mieszkaniowego.
W większych miastach dostępność metrażu wzrosła o połowę
Podczas analizowania dostępności cenowej mieszkań, niestety napotykamy na pewne ograniczenie. Nie dotyczy ono informacji na temat średnich cen lokali. Takie dane na ogół są dość łatwo dostępne. Można natomiast żałować, że brakuje informacji o medianowym poziomie wynagrodzeń na terenie największych miast kraju. Właśnie dlatego trzeba zadowolić się mniej reprezentatywnym wskaźnikiem, jakim jest przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw. Analitycy RynekPierwotny.pl przeliczyli przeciętne (średnie) stawki brutto podawane przez GUS na wartości netto. Jest to wskazane, bo porównanie płacy netto oraz ceny 1 mkw. mieszkania lepiej informuje o tym, jaki metraż pracownicy mogą kupić za swój dochód dyspozycyjny.
Poniższa tabela przedstawia wyniki obliczeń ekspertów RynekPierwotny.pl, czyli zmiany powierzchni typowego mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw. Jak nietrudno zauważyć, analizowany wskaźnik z I kw. 2018 r. znacznie poprawił się względem I kw. 2008 r. Przykład może stanowić Warszawa, w której metraż możliwy do zakupu za przeciętną pensję netto wzrósł z 0,33 mkw. do 0,56 mkw. Pomimo tej pozytywnej zmiany, polska stolica (podobnie jak Kraków) pozostała miastem wojewódzkim o jednym z najgorszych wyników w I kw. 2018 r. Z istotną poprawą mieliśmy też do czynienia w przypadku Poznania. Stolicy Wielkopolski z wynikiem na poziomie 0,64 mkw. (I kw. 2018 r.), wciąż jednak sporo brakuje do liderów takich jak Katowice (0,83 mkw.) oraz Zielona Góra (0,78 mkw.).
Bardzo sugestywny jest fakt, że na początku 2008 r. we wszystkich analizowanych miastach wojewódzkich, za przeciętne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw, można było kupić tylko 0,44 mkw. mieszkania. Analogiczny wynik obliczony dla I kw. 2018 r. był dokładnie o połowę lepszy (0,66 mkw.). Ta zmiana potwierdza, że aktualne ceny mieszkań z większych miast mają o wiele lepsze oparcie w możliwościach nabywczych Polaków niż dziesięć lat wcześniej.
| Zmiany dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (I kw. 2008 r. – I kw. 2018 r.) | ||
| Nazwa miasta
↓ |
Powierzchnia mieszkania możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw* | |
| I kw. 2008 r. | I kw. 2018 r. | |
| Białystok | 0,42 mkw. | 0,59 mkw. |
| Bydgoszcz | 0,46 mkw. | 0,60 mkw. |
| Gdańsk | 0,44 mkw. | 0,61 mkw. |
| Katowice | 0,67 mkw. | 0,83 mkw. |
| Kielce | 0,44 mkw. | 0,69 mkw. |
| Kraków | 0,30 mkw. | 0,58 mkw. |
| Lublin | 0,40 mkw. | 0,66 mkw. |
| Łódź | 0,42 mkw. | 0,69 mkw. |
| Olsztyn | 0,45 mkw. | 0,64 mkw. |
| Opole | 0,50 mkw. | 0,72 mkw. |
| Poznań | 0,35 mkw. | 0,64 mkw. |
| Rzeszów | 0,48 mkw. | 0,68 mkw. |
| Szczecin | 0,45 mkw. | 0,72 mkw. |
| Warszawa | 0,33 mkw. | 0,56 mkw. |
| Wrocław | 0,40 mkw. | 0,59 mkw. |
| Zielona Góra | 0,52 mkw. | 0,78 mkw. |
| *- Założenia: uwzględniono cenę 1 mkw. mieszkania jako średnią arytmetyczną ze średnich transakcyjnych stawek dla rynku pierwotnego i wtórnego. Przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw stanowi odpowiednio 71% (I kw. 2008 r.) oraz 72% (I kw. 2018 r.). wartości brutto podawanej przez GUS. | ||
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i GUS / RynekPierwotny.pl
Kluczowe znaczenie miał dziesięcioletni wzrost zarobków …
Jak tłumacza analitycy portalu RynekPierwotny.pl warto zdawać sobie sprawę, że bardzo duża poprawa dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (od początku 2008 r. do początku 2018 r.), wynikała z wpływu dwóch czynników. Mowa o wzroście nominalnych wynagrodzeń oraz zmianach cen metrażu, które na terenie kilku miast były korzystne dla nabywców lokali. Znaczenie wymienionych czynników jest bardzo dobrze widoczne na poniższym wykresie. Prezentuje on zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkania oraz przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw.
Informacje z I kw. 2008 r. oraz I kw. 2018 r. wskazują, że wzrost poziomu wynagrodzeń był bardzo istotny w kontekście poprawy dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że skala tego dziesięcioletniego wzrostu wahała się od 20% (Katowice) do 73% (Lublin). Przeciętny wynik dla miast wojewódzkich oscylował na poziomie 55%. W przypadku niektórych ośrodków miejskich, dostępność cenową mieszkań dodatkowo poprawił spadek cen metrażu względem I kw. 2008 r. Znaczenie tego czynnika cenowego, okazało się największe na terenie Warszawy, Poznania oraz Krakowa (patrz poniższy wykres). Wymienione miasta nie stały się liderami pod względem dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że to właśnie w Warszawie, Krakowie i Poznaniu relacja cen metrażu oraz wynagrodzeń poprawiła się najbardziej względem I kw. 2008 r.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zobacz też:
Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań? Znamy opinie polskich deweloperów
