sobota, Październik 19, 2019
Facebook
Home Tagi Wpis otagowany "ceny mieszkań"

ceny mieszkań

W Polsce w 2018 roku za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio 1 370 euro, czyli o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. W Warszawie cena ta wynosiła 1 935 euro. Dla porównania średni koszt zakupu metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża wynosi ponad 12,9 tys. euro, a w Londynie – 11,2 tys. euro. Jak wynika z ósmej edycji raportu firmy doradczej Deloitte „Property Index. Overview of European Residential Markets. Where does residential price growth end?”, pomimo że w Polsce buduje się najwięcej spośród krajów Europy Środkowej, mieszkań wciąż brakuje. W ubiegłym roku do użytku oddano ich blisko 185 tys.

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości największych miast w piętnastu krajach Unii Europejskiej oraz Norwegii. – Analizując sytuację od 2015 roku w 15 z 16 krajów ceny mieszkań rosły. Wyjątkiem były Włochy, gdzie ceny nieruchomości spadają od początku kryzysu finansowego. W ciągu ostatnich trzech lat średni wzrost cen mieszkań w Unii Europejskiej wynosi 5 proc. Jednym z czynników napędzających ten wzrost są rosnące ceny w regionie Europy Środkowej – mówi Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte, Lider Sektora Nieruchomości i Budownictwa w Polsce i Europie Środkowej. – Oczywistym jest, że wzrost cen nieruchomości nie będzie trwał wiecznie. Wiele zależy od polityki Europejskiego Banku Centralnego. Jeśli jednak obecny kurs zostanie utrzymany, ceny nieruchomości w Europie mogą sięgnąć poziomu sprzed kryzysu finansowego – dodaje.

Ceny mieszkań w Warszawie wciąż rosną

Wśród najdroższych metropolii w analizowanych krajach, tuż za centralnym Paryżem (12,9 tys. euro za m2) i Londynem (11,2 tys. euro), podobnie jak rok temu znalazło się Monachium z ceną 7,8 tys. euro za m2. Nie ma też zmian, jeżeli chodzi o miasta z najtańszymi mieszkaniami. Dwa pierwsze miejsca należą do węgierskiego Debreczyna (1,1 euro za m2) i Győr (1,2 euro za m2).

Spośród stolic w naszym regionie najtaniej jest w Zagrzebiu (1 720 euro za m2), Rydze (1 744 euro za m2), Budapeszcie (1 853 euro za m2) i w Warszawie (1 935 euro za m2). Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta już do 3 162 euro za m2. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa (1 607 euro za m2), Wrocławia (1 559 euro za m2) oraz Łodzi (1 237 euro za m2).

Największy wzrost, bo aż o 30,3 proc. odnotowała czeska Ostrava i hiszpańska Barcelona (29,7 proc.). Z kolei na przeciwległym biegunie znalazło się Birmingham, gdzie ceny w ciągu roku spadły średnio o 13,4 proc.

W jakim mieście za wynajmem mieszkania zapłacimy najwięcej? Tu także zaskoczeń nie ma. Na wynajem metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża należy przeznaczyć 27,8 euro miesięcznie. Dwa kolejne miejsca zajmują Oslo i Trondheim (odpowiednio 25,3 i 21,3 euro za metr), ale w przypadku Norwegii brano pod uwagę jedynie wynajem domów. Warszawa z 14,6 euro za metr kwadratowy znalazła się na 13. miejscu spośród analizowanych miast. We Wrocławiu i Krakowie jest to 10,8 euro, a Łodzi 8,4 euro. Najmniejsze obciążenie dla kieszeni stanowi wynajęcie mieszkania w Debreczynie (6,4 euro).

Szybujące ceny mieszkań w Europie Środkowej

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła w ubiegłym roku 1 370 euro, czyli o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Spośród analizowanych krajów taniej jest tylko na Węgrzech i w Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Niemczech i Wielkiej Brytanii. Najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Czechach (16,8 proc.) i na Węgrzech (13,7 proc.).
Z kolei największe spadki cen dotyczą Wielkiej Brytanii (o 14,7 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta. – W 2018 roku w Polsce sprzedano nieco mniej mieszkań niż w 2017 roku, ale liczba 64,8 tys. jest porównywalna do tej z 2016 roku. Ceny nadal rosną, w tym przede wszystkim w dużych miastach. Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, to największe wzrosty zanotowano w Gdańsku o 12,8 proc. oraz w Warszawie o 8 proc. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym podtrzymywana jest przez niskie stopy procentowe. Sytuacji nie sprzyjają jednak wzrastające koszty działalności firm budowlanych oraz zmniejszająca się liczba gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Dominik Stojek, Partner Associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Przeczytaj także:

Polska w budowie

W roku 2018 największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (579,8). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań jest w Polsce, w której wskaźnik ten wynosi 380,7 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Polacy dysponują liczbą 14,6 mln mieszkań.

Zapotrzebowanie na własne lokum jest u nas nadal bardzo duże, ale ograniczony dostęp do kredytowania związany choćby z zakończeniem rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, znajduje swoje odbicie w ogólnym spadku poziomu transakcji kupna o 11 proc. w ciągu roku. Największy, bo aż 16 procentowy, odnotowało Trójmiasto – komentuje Marta Jurek, Menedżer w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosiła w 2018 roku 3,2 dla analizowanych w raporcie krajów. Miejscem, gdzie w 2018 oddano do użytku najwięcej jest podobnie jak w poprzedniej edycji raportu Francja (6,86 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (1,2 mieszkań na tysiąc mieszkańców). W Polsce wynik ten wynosi 4,81, a to oznacza, że w ubiegłym roku na rynku znalazło się 184,8 tys. nowych mieszkań. Jest to rekord dla regionu Europy Środkowej.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie, przypadających na tysiąc mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,8. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 5,8 (rok wcześniej 5,4). Daje nam to trzecie miejsce. W tej kategorii przoduje Francja (6,3 budowanych mieszkań na tysiąc mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Łotwa (1,1).

Kredyty hipoteczne sposobem na własne „M”

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Portugalczycy i Belgowie, których już po odpowiednio 3,8 i 4 latach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Czesi muszą swoją pensję brutto odkładać w całości przez ponad jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to 7,5 lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do dochodu rozporządzalnego. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia były w ubiegłym roku Węgry (20 proc.). Pozostałe kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Łotwa znalazły się w grupie państw wraz z Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tymże w przypadku Polski jest to poziom 33,8 proc.

Najwyższe zadłużenie – blisko 200 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

Mieszkańcy, których krajów mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2018 roku byli to Portugalczycy, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1 proc. W przypadku Polaków było to średnio 3,8 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 4,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy.

Źródło: Deloitte

Długo utrzymujący się popyt na nieruchomości przekłada się na coraz wyższe ceny mieszkań na rynku wtórnym, tak wynika z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance II kw. 2019 r. W porównaniu do I kw. br. ceny lokali wzrosły w niemal każdym z największych analizowanych miast – najbardziej w Warszawie i we Wrocławiu. Na rynku pierwotnym liderami wzrostów jest Gdańsk i Warszawa.

Na rynku wtórnym nie widać końca wzrostów

II kwartał 2019 r. przyniósł kolejne wzrosty cen na rynku wtórnym. Wśród analizowanych w Barometrze Metrohouse i Gold Finance miast tylko w Krakowie wzrost cen nieco przyhamował. Jednocześnie w stolicy odnotowana średnia za m kw. jest najwyższa w historii zestawień prowadzonych przez Metrohouse (od 2011 r.) i wynosi 9403 zł. Istotne wzrosty w porównaniu do I kw. widoczne są w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. W tym ostatnim z wymienionych miast tylko w ciągu minionych dwunastu miesięcy wzrosty cen przekroczyły 22 proc. W innych miastach (poza Krakowem) średnioroczne wzrosty przekraczają 15 proc. W większości miast sprzedający nie są zbyt otwarci na obniżanie cen zarówno na etapie ekspozycji oferty na rynku, jak i w ostatecznych negocjacjach. Najwięcej, bo średnio o 3 proc., można było wynegocjować cenę mieszkania we Wrocławiu. W tym mieście sprzedający są też najbardziej skłonni do korekty cen w dół w przypadku przedłużającego się czasu sprzedaży. Z Barometru Metrohouse i Gold Finance wynika, że 28 proc. transakcji na rynku wtórnym można zdefiniować jako zakupy inwestycyjne. Przedmiotem inwestycji są zwykle mieszkania do 40-50 m kw., które najszybciej znikają z rynku.

Zobacz też:

Te mieszkania sprzedają się najlepiej

W przypadku Warszawy największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu między 35 a 65 m kw. W sumie jest to 69 proc. wszystkich nabywanych lokali. W innych największych miastach sytuacja wygląda podobnie, ale tam szczególnym zainteresowaniem cieszy się segment 35-50 m kw. Z Barometru Metrohouse i Gold Finance wynika, że w Warszawie trudno jest o zakup mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za m kw., a dominującym zakresem cen transakcyjnych jest 8-10 tys. zł za m kw. Już 35 proc. wszystkich transakcji w stolicy zawieranych jest w cenach powyżej 10000 zł za m kw., natomiast 57 proc. nabywców lokali w Warszawie dokonuje transakcji w cenie poniżej 500 tys. zł. Zupełnie inaczej prezentuje się ten rozkład w przypadku 5-ciu największych miast. Tam ponad połowa transakcji mieści się w kwocie do 300 tys. zł. Takich mieszkań trudno jest szukać w przypadku Warszawy.

W ciągu ostatniego roku w koszyku największych polskich miast czas sprzedaży mieszkania nie uległ znaczącym zmianom. Właściciele mieszkania czekali na nabywcę średnio 129 dni. Różnice natomiast są widoczne w Warszawie, gdzie czas oczekiwania na transakcję spadł do 107 dni, czyli jest to prawie tydzień krócej niż w II kw. 2018 r. W mniejszych miejscowościach średnia wynosi 111 dni – o 13 dni krócej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Nowe mieszkania też drożeją

Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl na rynku nowych mieszkań od początku kwietnia do końca czerwca br. dwa miasta wyróżniały się szybkim tempem wzrostu średnich ofertowych cen nowych mieszkań. Mowa o Warszawie oraz Gdańsku. Umiarkowana podwyżka była widoczna na terenie Wrocławia. Pozostałe metropolie cechowały się niewielkim wzrostem średniej stawki za 1 mkw. (Łódź), brakiem kwartalnej zmiany (Poznań) lub małym spadkiem (Kraków).

W raporcie Barometr Metrohouse i Gold Finance portal RynekPierwotny.pl wylicza, że zmiany widoczne w II kw. 2019 r. przełożyły się na rozkład cen 1 mkw. nowych mieszkań z metropolii. Uwagę zwraca przede wszystkim wysoki udział warszawskich lokali, które cechują się ceną wyższą od 10 000 zł/mkw. Takie nowe „M” pod koniec czerwca 2019 r. stanowiły już 28% stołecznej oferty. Co ciekawe, niewiele mniejszy wynik (23%) odnotowano na terenie Gdańska.  

Rynek kredytów hipotecznych

II kwartał 2019 r. na rynku kredytów hipotecznych był wyjątkowo udany. Zwykle wiosenne miesiące są lepsze pod względem wolumenu nowych umów kredytowych od I kwartału, ale analizowany okres może być rekordowy. Biorąc pod uwagę wartość podpisanych umów przez ekspertów kredytowych Gold Finance można założyć, że kwartalny wolumen wszystkich umów może przekroczyć nawet 15 mld zł.

Jak twierdzą specjaliści Gold Finance w drugim kwartale 2019 r. wbrew oczekiwaniom rynku, większość banków podwyższyło marże dla udzielanych przez siebie kredytów. Najbardziej zauważalny ich wzrost dotyczy kredytów z najniższym 10% wkładem własnym. W przypadku kredytów z 20% lub większym wkładem własnym warunki cenowe są niemal identyczne kwartał do kwartału. Nowością na rynku jest także uzależnienie wysokości marży od lokalizacji nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, które wprowadziło PKO BP.

W Warszawie 65 proc. kredytów udzielonych za pośrednictwem ekspertów Gold Finance mieści się w zakresie 200-400 tys. zł, choć w stolicy najczęściej wnioskowaliśmy o kwoty od 200 do 300 tys. zł (41 proc.). W koszyku 5-ciu największych metropolii nie ma dominującego zakresu. Najwięcej kredytobiorców z tych miast zgłasza zainteresowanie kredytami od 200 do 400 tys. zł. W pozostałych lokalizacjach 60 proc. kredytów mieści się w przedziale 100-300 tys. zł.

Coraz więcej wskazuje na to, że zbliża się przełamanie na rynku mieszkaniowym. Ceny transakcyjne w największych miastach przestały rosnąć, co może oznaczać, że za kilka miesięcy zaobserwujemy początek okresu spadkowego.

942,64 pkt wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych. Pierwsze notowanie indeksu obejmujące dane z 2019 r. to miesięczny spadek o ok. 2 proc., do poziomu sprzed pięciu miesięcy. W związku z wcześniejszymi dynamicznymi wzrostami cen, rok do roku indeks nadal notuje spory wzrost – o prawie 15 procent.

Indeks Cen Transakcyjnych jest wskaźnikiem obrazującym ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wyliczamy go na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc odwzorowaniem tego, co realnie dzieje się na rynku.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Roczny 15-proc. wzrost indeksu jest odzwierciedleniem dynamicznych wzrostów cen z ubiegłego roku, ale ostatnie miesiące były już okresem wahań raz w jedną, raz w drugą stronę. Prawdopodobnie oznacza to zbliżający się koniec trendu wzrostowego. Trudno się jednak spodziewać spektakularnych spadków cen. Mający nadzieję na inwestycyjne okazje mogą się przeliczyć. Dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe, dalszy rozwój rynku najmu i wysokie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny nie pozwolą na to, by ceny spadły o kilkanaście procent w ciągu roku. Prawdopodobnie obniżki będą niższe.

Zobacz też:

Aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym maleje

Warszawa znów poniżej 8 tys. zł za mkw.

7 957 zł to aktualna średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie. Stolica pozostaje oczywiście najdroższym dużym miastem w kraju, acz najnowszy odczyt jest pierwszym od połowy ubiegłego roku poniżej 8 tys. zł. Dzięki dynamicznym wzrostom stawek z poprzednich kwartałów, rok do roku notujemy w Warszawie wzrost cen o 13 procent.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 952 zł 16,9%
Gdańsk 6 665 zł 20,9%
Kielce 4 156 zł 6,7%
Kraków 7 100 zł 22,2%
Łódź 5 071 zł 10,3%
Poznań 6 301 zł 8,3%
Rzeszów 5 474 zł 14,7%
Szczecin 5 679 zł 17,5%
Warszawa 8 187 zł 16,0%
Wrocław 6 402 zł 5,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Drugim najdroższym miastem jest Kraków (7140 zł za mkw.), a za nim blisko siebie Poznań, Gdańsk i Wrocław (ok. 6,6-6,7 tys. zł za mkw.). Za ok. 5 tys. zł lub taniej metr kwadratowy mieszkania kupić można m.in. w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Częstochowie czy Radomiu. Analizując ceny transakcyjne należy pamiętać, że specyfika każdego z rynków jest inna. Przykładowo w Warszawie nowe mieszkania są średnio droższe od używanych (mowa o cenie transakcyjnej) o 5 proc., w Lublinie i Poznaniu o 13-15 proc., Łodzi 25 proc., a Katowicach – aż 43 proc.

Wynika to ze stanu dostępnych na rynku mieszkań. W stolicy Górnego Śląska duża część lokali z drugiej ręki to nieruchomości w przeciętnym co najwyżej stanie, wymagające wkładu finansowego. Niektóre są dodatkowo zlokalizowane w mało popularnych miejscach, co jeszcze obniża ich wartość. Na tym tle nowe mieszkania się wyróżniają, stąd duża dysproporcja w stawkach za metr kwadratowy.

 Zobacz też:

Niższe opłaty z tytułu uwłaszczenia, czyli o kolejnych zmianach w prawie

Co z kredytami hipotecznymi?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ma ogromne znaczenie dla tego, co dzieje się w mieszkaniówce. Póki co nadal jest ona dobra, choć banki od około dwóch lat mówią o zaostrzaniu polityki kredytowej. W praktyce zapowiedzi te przekładają się jedynie na to, że jeśli ktoś przez ostatnie dwa lata nie dostał podwyżki, to może pożyczyć o około 5-10 proc. mniej. Nie jest to więc sytuacja alarmująca i pokazuje jedynie delikatny sceptycyzm banków wobec hossy mieszkaniowej. Co więcej, jeśli wierzyć w dane podawane przez GUS, to płace Polaków rosną w ostatnim czasie bardzo dynamicznie (nawet o 6-7 proc. w skali roku). Jeśli więc ktoś w ostatnim czasie dostał podwyżkę, to najpewniej może dziś pożyczyć więcej niż przed dwoma laty. Problemem wciąż pozostaje konieczność posiadania wkładu własnego (minimum 10 proc. ceny kupowanego lokum). To on stanowi najczęściej ważną barierę dla osób chcących kupić mieszkanie z pomocą kredytu.

Sytuację należy jednak bacznie monitorować, bo złą informacją dla rynku hipotecznego w Polsce może być nałożenie dodatkowych kosztów na banki w formie wyższych składek na fundusz wsparcia kredytobiorców. Oczywiście koszty te banki przerzucą w dużej mierze na klientów. Skutkiem będzie prawdopodobnie wzrost marż kredytowych, co negatywnie odbije się na popycie na nie.

Wciąż nie musi to jednak oznaczać problemów na rozgrzanym dziś rynku mieszkaniowym, a to ze względu na napływ gotówki osób, dla których zyski z lokat na poziomie 1 proc. w skali roku okażą się niewystarczające. Mówimy o niebagatelnych kwotach. Na lokatach Polacy trzymają bowiem prawie 280 miliardów złotych, a kolejne prawie 460 miliardów spoczywa na rachunkach bieżących. Warto mieć świadomość, że wzorem podatku bankowego, składki na nowy fundusz wsparcia kredytobiorców mogą też doprowadzić do obniżenia się i tak już rachitycznie niskiego oprocentowania lokat bankowych. To natomiast bezpośrednio w ostatnich latach wpływało na popyt inwestorów chcących kupić mieszkania na wynajem.

 

Autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker, Bartosz Turek, Open Finance. Mat. prasowy

Wysokie ceny mieszkań wpływają na ograniczenie zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości. Nabywcy mieszkań coraz rzadziej lokują nadwyżki finansowe w lokale na wynajem. Tak wynika z analiz sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, która monitoruje wtórny rynek nieruchomości.

Ceny mieszkań biją rekordy

2018 r. był wyjątkowy pod względem cen nieruchomości. Tak duże wzrosty cen nie były widoczne od dawna. Liderem wzrostów jest Łódź, gdzie ceny w porównaniu do zeszłego roku są wyższe o 13,9 proc. Za m kw. lokalu płacimy 4243 zł oraz Kraków, gdzie różnica w ciągu 12-stu miesięcy wyniosła 13,2 proc., a obecnie za m kw. płacimy już 7114 zł. Znacznie wzrosły także ceny lokali w Gdańsku – 6385 zł (10,3 proc. więcej niż przed rokiem). We Wrocławiu i w Warszawie wzrosty wyniosły odpowiednio 10,8 proc. (5929 zł) i 10,2 proc. (8611 zł). Z największych miast tylko w Poznaniu wzrosty cen nie przekroczyły 10 proc (8,7 proc.). W stolicy Wielkopolski za m kw. płacimy obecnie średnio 5688 zł.

Zobacz też:

Luksusowe nieruchomości inwestycją przyszłości

Tak istotne ruchy cenowe miały niebagatelny wpływ na decyzje zakupowe w IV kw. 2018 r. Z ankiet przeprowadzonych wśród agentów Metrohouse wynika, że silnie spadł odsetek zakupów mieszkań w celach inwestycyjnym. O ile w II i III kwartale 2018 r. w całej sieci aż 34 proc. sprzedaży mieszkań dotyczyło zakupów inwestycyjnych, IV kwartał przyniósł bardzo duże zmiany. – W ostatnim kwartale minionego roku zaledwie 16 proc. przeprowadzonych transakcji można zakwalifikować jako inwestycyjne. W minionych kwartałach takich transakcji było dwa razy więcej. Jak widać rosnące ceny lokali skutecznie odstraszyły inwestorów, dla których topniejąca rentowność nabywanych po coraz wyższych stawkach mieszkań przestała być atrakcyjna, mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku, Metrohouse.

Najwięcej transakcji to zmiana mieszkania na większe

Mniejsze zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości nie oznacza wcale stagnacji na rynku. Zmienia się jednak struktura zakupów. – Optymistyczną obserwacją płynącą z ankiet jest fakt, że nabywcy mieszkań najczęściej dokonują transakcji po to, aby zwiększyć swoją przestrzeń życiową. 22 proc. transakcji dotyczy zakupu większego mieszkania, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Natomiast 15 proc. transakcji przeprowadzają osoby, dla których jest to pierwszy zakup mieszkania w życiu. Nieco niepokojącym faktem jest natomiast dość wysoki udział transakcji (12 proc.), które są przeprowadzane z powodów finansowych.

Wśród najczęściej pojawiających się powodów zakupu mieszkania można wymienić jeszcze przeprowadzkę nabywcy do innego miasta (11 proc.), a także zmianę lokalu na mniejszy (6,2 proc.). Jak zwykle do obrotu trafiają mieszkania po spadkowe oraz sprzedawane ze względu na różnorakie sytuacje rodzinne, np. podział majątku przy rozwodzie.

Różne potrzeby mieszkaniowe

Zakup mieszkania jest powodowany wieloma innymi kwestiami. Z ostatniej ankiety Metrohouse wynika, że coraz częstszym motywem zmiany mieszkania jest potrzeba dostosowania go do wieku nabywcy. Powodem przeprowadzki bywa potrzeba zamieszkania w budynku z windą lub na parterze. W tym ostatnim przypadku popularnością cieszą się mieszkania z dużym tarasem lub ogródkiem. W dalszym ciągu nie ustają zakupy mieszkań przez rodziców dla swoich dzieci, np. studiujących w innym mieście, ale także transakcje przeprowadzane z powodu wyjazdu właścicieli na stałe poza Polskę. Coraz więcej nabywców lokuje swoje oszczędności w tzw. nieruchomości wakacyjne. Nie za każdym razem chodzi o inwestycje pod wynajem, ale możliwość zakupu apartamentu, który będzie umożliwiał spędzenie weekendów, czy wakacji w ulubionym zakątku kraju.

Marcin Jańczuk, Metrohouse

W Sylwestra deweloperzy i właściciele nieruchomości mieli powody do świętowania. Jak wynika z danych serwisu nieruchomości – Otodom, ceny mieszkań w 2018 rosły we wszystkich największych miastach. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest nawet o 15% drożej niż jeszcze w styczniu 2018. 

Rynek pierwotny: +15% w Szczecinie

W 2018 roku deweloperzy nie tylko sprzedali rekordową liczbę mieszkań, ale i mogli zażądać za nie większych niż przed rokiem kwot. Najmniejsza podwyżka miała miejsce w jednym z droższych miast – Krakowie. W listopadzie średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła tam 7626 zł, o 5% więcej niż w styczniu. Poznań i Wrocław stał się od stycznia droższy o 10%, a rekordy padły w Gdańsku (14%) i Szczecinie (15%).

Jeszcze w styczniu stolica województwa zachodniopomorskiego była najtańszym miastem w tym zestawieniu, dziś ceny na rynku pierwotnym w Szczecinie są wyższe niż w Lublinie, Łodzi i Katowicachi wkrótce przebić mogą barierę 6000 zł za metr kwadratowy – zauważa Michał Szczudlak, analityk Otodom.

Nowe mieszkania najdroższe są wciąż w Warszawie, a od stycznia ich ceny ofertowe wzrosły o 8%. Dziś średnia cena w stolicy to prawie 8400 zł.

Zobacz też:

Nowe biura mają wzięcie – rośnie podaż powierzchni biurowych

Rynek wtórny: +15% w Katowicach

Dane Otodom wskazują, że na rynku wtórnym rok 2018 przyniósł jeszcze większe wzrosty. Siedmioprocentowa podwyżka okazała się najmniej spektakularna i dotknęła Lublin, Poznań i Szczecin. Dwucyfrowe wyniki zanotowały Kraków, Łódź i Gdańsk, a rekord padł w Katowicach, gdzie metr kwadratowy mieszkania podrożał o 15% – z prawie 4600 zł w styczniu do niemal 5300 zł w listopadzie. Mimo znacznej podwyżki, stolica województwa śląskiego wciąż należy do najtańszych dużych miast – taniej jest tylko w Łodzi i Szczecinie.

Kawalerki nawet o 31% w górę

Interesująco wygląda także zestawienie średnich cen najtańszych mieszkań – kawalerek. W tej kategorii rekord padł w Gdańsku, gdzie jednopokojowe mieszkanie kosztuje aż o 31% więcej niż jeszcze w styczniu. Stolica województwa pomorskiego stała się tym samym jeszcze droższa od Warszawy, a średnie ceny kawalerek zbliżają się w niej do astronomicznego pułapu 400 000 zł.

Co ciekawe, w jednym mieście ceny ofertowe kawalerek są dziś niższe niż na początku roku. Mowa o Poznaniu, gdzie ceny spadły o 3%.

Więcej niż na lokacie

Powyższe dane wskazują, że majątek zainwestowany w zakup mieszkania w styczniu 2018, jeszcze przed końcem roku zwiększył wartość o kilka, kilkanaście, a nawet ponad trzydzieści procent. W najlepszej sytuacji są osoby, które zakupiły mieszkania na wynajem. Podsumowując rok mogą podliczyć nie tylko zainkasowany od lokatorów czynsz, ale i wzrost wartości mieszkań. Pamiętać należy jednak, że na realne pieniądze przełoży się on dopiero w momencie sprzedaży mieszkania.

Mat. prasowy OtoDom

Dziewiąty miesiąc z rzędu Indeks Cen Transakcyjnych rośnie. Obrazujący zmianę cen mieszkań w największych polskich miastach wskaźnik jest dziś na poziomie wyższym o 13,4 proc. niż rok temu. Mimo wielu sygnałów o zbliżającym się końcu hossy, kupujący nie odpuszczają, a wysoki popyt nadal przekłada się na rosnące ceny.

Białystok, Kielce, Lublin i Szczecin to największe miasta, w których w ostatnich 12 miesiącach stawki za metr kwadratowy zwiększyły się o 15 proc. lub więcej. W kilku mniejszych ośrodkach (Bielsko-Biała, Częstochowa, Sosnowiec i Toruń) zmiana jest jeszcze większa, ale ze względu na niewielką liczbą transakcji wartości na poziomie 25-30 proc. wzrostu należy traktować ostrożnie. Przez ostatni rok przeciętna cena metra kwadratowego spadła tylko w dwóch ośrodkach: Bydgoszczy i Wrocławiu.

Aktualne notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 965,92 punktów, w ciągu 12 miesięcy indeks urósł o 13,4 proc., dzisiejszy poziom jest najwyższy od sierpnia 2008 r., czyli mieszkania są najdroższe od ponad 10 lat. Obecne wzrosty cen trwają od początku bieżącego roku. Wcześniej przez kilka lat obserwowaliśmy okres stabilizacji. IDK jest wskaźnikiem obrazującym realne zmiany na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski. Jest wyliczany na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance w ostatnich trzech miesiącach, przy czym im nowsze dane, tym większą wagę w obliczeniach mają.

 

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Najdroższa Warszawa jeszcze droższa

Standardowo najwięcej za metr kwadratowy trzeba płacić w stolicy, obecnie jest to średnio 8341 zł, najwięcej od ponad 10 lat. Warszawski rynek napędzany jest przez inwestorów, nadal nie brakuje też osób kupujących mieszkania na własne potrzeby. Ceny są wyższe praktycznie w całym mieście, a wzrost ceny transakcyjnej nie jest związany ze zmianą struktury sprzedawanych lokali (tak bywa na mniejszych rynkach, gdzie przy niewielkiej liczbie transakcji relatywnie łatwo jest zachwiać średnią ceną). Stawki za metr podbija m.in. rozbudowa drugiej linii metra, wzdłuż przyszłych stacji stawki są coraz wyższe. Inaczej wygląda dziś obraz rynku wrocławskiego, gdzie więcej sprzedaje się mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Obecne stawki są porównywane z tymi sprzed roku, jednak wtedy sprzedawano mieszkania lepiej położone.

 

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 5 130 zł 22,2%
Bydgoszcz 4 733 zł -2,7%
Gdańsk 6 627 zł 13,8%
Katowice 5 119 zł 1,5%
Kielce 4 191 zł 15,4%
Kraków 7 008 zł 9,2%
Lublin 5 522 zł 15,5%
Łódź 4 837 zł 8,5%
Olsztyn 5 301 zł 12,5%
Poznań 6 255 zł 10,1%
Rzeszów 4 840 zł 1,0%
Szczecin 5 297 zł 15,2%
Warszawa 8 341 zł 14,7%
Wrocław 6 071 zł -2,7%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Polacy kupują też na kredyt

Oprócz inwestorów, sporą grupę kupujących stanowią osoby zaciągające kredyt w banku. Kusi ich relatywnie niskie oprocentowanie oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Stan ten utrzymuje się już od dłuższego czasu, dzięki czemu wiele osób spogląda w przyszłość z potężnym optymizmem. Powoduje on, że w 2018 roku udzielonych zostanie najwięcej kredytów mieszkaniowych od dekady – wynika z prognoz Open Finance. Na ten wynik składają się jednak nie tylko coraz lepsza sytuacja finansowa gospodarstw domowych, ale też wcześniej wspomniane dynamiczne wzrosty cen. Powód jest prosty – aby kupić drożejące mieszkania trzeba mieć po prostu więcej pieniędzy. Na rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe składa się więc nie tylko fakt, że coraz więcej osób chce kupić mieszkanie z pomocą hipoteki, ale też na zakup pojedynczego „M” potrzebujemy więcej pieniędzy.

Banki czekają z otwartymi ramionami

Zaciągając dziś kredyt hipoteczny należy jednak z rezerwą podchodzić do swoich możliwości finansowych. Banki chętnie udzielają finansowania, ale wymagają przynajmniej 10-procentowego wkładu własnego. To już studzi optymizm części kredytobiorców, którzy nie mają kilkudziesięciu tysięcy złotych wolnych środków, aby sfinansować wkład własny i koszty transakcyjne związane z zakupem (prowizje i opłaty). Mało tego – dziś zadłużając się trzeba mieć też świadomość, że panujące od ponad trzech lat rekordowo niskie stopy procentowe kiedyś wzrosną, a to oznacza, że zaciągnięty dziś kredyt będzie droższy.

O ile? Pojedyncza podwyżka stóp procentowych niewiele zmieni, bo oznacza, że rata trzydziestoletniego kredytu wzrośnie o kilkanaście złotych miesięcznie. Gorzej jeśli wrócilibyśmy do sytuacji sprzed sześciu lat, kiedy podstawowa stopa procentowa wynosiła 4,75 proc., a nie 1,5 proc. jak obecnie. Efekt mógłby być taki, że rata wzrosłaby nawet o 30-40 proc. Nawet tak skrajnie niekorzystny scenariusz, którego realizacja w najbliższych latach jest bardzo mało prawdopodobna, powinien być brany pod uwagę przez potencjalnych kredytobiorców, którzy po prostu nie powinni do cna wykorzystywać posiadanej dziś zdolności kredytowej.

Hossa na rynku mieszkaniowym bez wątpienia zbliża się do końca, nikt nie jest jednak w stanie powiedzieć, czy ceny przestaną rosnąć za trzy miesiące czy półtora roku. Wiele zależy od sytuacji na rynku pracy oraz ewentualnych podwyżek stóp procentowych.

 

Informacje z rynku nieruchomości wskazują, że w ostatnim czasie wzrost wynagrodzeń nie zawsze nadążał za drożejącymi mieszkaniami. W ujęciu długookresowym, sytuacja wygląda jednak znacznie lepiej. Świadczy o tym analiza portalu RynekPierwotny.pl. Eksperci wspomnianego serwisu postanowili porównać dostępność cenową mieszkań z początku 2008 r. oraz 2018 r. Wyniki obliczeń wskazują, że obecna relacja pomiędzy cenami metrażu i poziomem wynagrodzeń jest znacznie lepsza niż w szczytowym momencie poprzedniego boomu mieszkaniowego. 

W większych miastach dostępność metrażu wzrosła o połowę

Podczas analizowania dostępności cenowej mieszkań, niestety napotykamy na pewne ograniczenie. Nie dotyczy ono informacji na temat średnich cen lokali. Takie dane na ogół są dość łatwo dostępne. Można natomiast żałować, że brakuje informacji o medianowym poziomie wynagrodzeń na terenie największych miast kraju. Właśnie dlatego trzeba zadowolić się mniej reprezentatywnym wskaźnikiem, jakim jest przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw. Analitycy RynekPierwotny.pl przeliczyli przeciętne (średnie) stawki brutto podawane przez GUS na wartości netto. Jest to wskazane, bo porównanie płacy netto oraz ceny 1 mkw. mieszkania lepiej informuje o tym, jaki metraż pracownicy mogą kupić za swój dochód dyspozycyjny.

Poniższa tabela przedstawia wyniki obliczeń ekspertów RynekPierwotny.pl, czyli zmiany powierzchni typowego mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw. Jak nietrudno zauważyć, analizowany wskaźnik z I kw. 2018 r. znacznie poprawił się względem I kw. 2008 r. Przykład może stanowić Warszawa, w której metraż możliwy do zakupu za przeciętną pensję netto wzrósł z 0,33 mkw. do 0,56 mkw. Pomimo tej pozytywnej zmiany, polska stolica (podobnie jak Kraków) pozostała miastem wojewódzkim o jednym z najgorszych wyników w I kw. 2018 r. Z istotną poprawą mieliśmy też do czynienia w przypadku Poznania. Stolicy Wielkopolski z wynikiem na poziomie 0,64 mkw. (I kw. 2018 r.), wciąż jednak sporo brakuje do liderów takich jak Katowice (0,83 mkw.) oraz Zielona Góra (0,78 mkw.).

Bardzo sugestywny jest fakt, że na początku 2008 r. we wszystkich analizowanych miastach wojewódzkich, za przeciętne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw, można było kupić tylko 0,44 mkw. mieszkania. Analogiczny wynik obliczony dla I kw. 2018 r. był dokładnie o połowę lepszy (0,66 mkw.). Ta zmiana potwierdza, że aktualne ceny mieszkań z większych miast mają o wiele lepsze oparcie w możliwościach nabywczych Polaków niż dziesięć lat wcześniej.

Zmiany dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (I kw. 2008 r. – I kw. 2018 r.)
Nazwa miasta

Powierzchnia mieszkania możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw*
I kw. 2008 r. I kw. 2018 r.
Białystok 0,42 mkw. 0,59 mkw.
Bydgoszcz 0,46 mkw. 0,60 mkw.
Gdańsk 0,44 mkw. 0,61 mkw.
Katowice 0,67 mkw. 0,83 mkw.
Kielce 0,44 mkw. 0,69 mkw.
Kraków 0,30 mkw. 0,58 mkw.
Lublin 0,40 mkw. 0,66 mkw.
Łódź 0,42 mkw. 0,69 mkw.
Olsztyn 0,45 mkw. 0,64 mkw.
Opole 0,50 mkw. 0,72 mkw.
Poznań 0,35 mkw. 0,64 mkw.
Rzeszów 0,48 mkw. 0,68 mkw.
Szczecin 0,45 mkw. 0,72 mkw.
Warszawa 0,33 mkw. 0,56 mkw.
Wrocław 0,40 mkw. 0,59 mkw.
Zielona Góra 0,52 mkw. 0,78 mkw.
*- Założenia: uwzględniono cenę 1 mkw. mieszkania jako średnią arytmetyczną ze średnich transakcyjnych stawek dla rynku pierwotnego i wtórnego. Przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw stanowi odpowiednio 71% (I kw. 2008 r.) oraz 72% (I kw. 2018 r.). wartości brutto podawanej przez GUS.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i GUS / RynekPierwotny.pl

Kluczowe znaczenie miał dziesięcioletni wzrost zarobków …

Jak tłumacza analitycy portalu RynekPierwotny.pl warto zdawać sobie sprawę, że bardzo duża poprawa dostępności cenowej mieszkań w miastach wojewódzkich (od początku 2008 r. do początku 2018 r.), wynikała z wpływu dwóch czynników. Mowa o wzroście nominalnych wynagrodzeń oraz zmianach cen metrażu, które na terenie kilku miast były korzystne dla nabywców lokali. Znaczenie wymienionych czynników jest bardzo dobrze widoczne na poniższym wykresie. Prezentuje on zmiany średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkania oraz przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw.

Informacje z I kw. 2008 r. oraz I kw. 2018 r. wskazują, że wzrost poziomu wynagrodzeń był bardzo istotny w kontekście poprawy dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że skala tego dziesięcioletniego wzrostu wahała się od 20% (Katowice) do 73% (Lublin). Przeciętny wynik dla miast wojewódzkich oscylował na poziomie 55%. W przypadku niektórych ośrodków miejskich, dostępność cenową mieszkań dodatkowo poprawił spadek cen metrażu względem I kw. 2008 r. Znaczenie tego czynnika cenowego, okazało się największe na terenie Warszawy, Poznania oraz Krakowa (patrz poniższy wykres). Wymienione miasta nie stały się liderami pod względem dostępności cenowej mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że to właśnie w Warszawie, Krakowie i Poznaniu relacja cen metrażu oraz wynagrodzeń poprawiła się najbardziej względem I kw. 2008 r.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Zobacz też:

Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań? Znamy opinie polskich deweloperów

 

Ceny mieszkań idą w górę, bo rosną koszty realizacji osiedli. Popyt jednak nie maleje, bo wzrastające stawki czynszu za wynajem przyciągają na rynek nieruchomości coraz większą ilość inwestorów.

Sprzedaż nowych mieszkań w tym roku, podobnie jak w roku ubiegłym, utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W pierwszych trzech miesiącach br. do nabywców trafiło niewiele mniej mieszkań niż w ostatnim kwartale 2017 roku, który był rekordowy pod względem sprzedaży w całej historii branży. Deweloperzy od dawna notują świetne wyniki, zarówno jeśli chodzi o zbyt, jak ilość budowanych mieszkań.

Sprzyja im niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i niskie stopy procentowe, które motywują do lokowania kapitału w nieruchomości. Do tego, kredyty hipoteczne są dziś prawie o połowę tańsze niż przed dekadą, a przeciętne zarabiająca rodzina może pożyczyć dużo więcej niż przed ostatnim kryzysem.

Oferta deweloperów topnieje

Znaczący dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku nowych mieszkań może okazać się jednak fakt, że od ponad pół roku ilość lokali wprowadzonych przez firmy do sprzedaży jest mniejsza niż ilość mieszkań, która trafia do nabywców. Coraz dotkliwszy brak rąk do pracy, rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych i gruntów inwestycyjnych utrudniają deweloperom szybką realizację nowych projektów. W tej chwili oferta rynkowa wciąż jest spora, ale wszystko wskazuje na to, że już w przyszłym roku popyt na nowe mieszkania znacząco przewyższy nową podaż. Liczba oferowanych mieszkań będzie maleć, a ich ceny rosnąć w szybszym tempie niż obecnie.

Za nowe mieszkania płacimy wyraźnie więcej już od połowy ubiegłego roku, kiedy po długim okresie stabilizacji, ceny zaczęły regularnie rosnąć. Stawki ofertowe na rynku deweloperskim nie wzrastają szybko, ale systematycznie. W ubiegłym roku w największych miastach w kraju poszły w górę średnio o około 5 – 6 proc. Największy, 10 procentowy skok cen zanotowany został w Trójmieście. W Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Łodzi stawki wzrosły o 5-7 proc., a w Warszawie o ponad 4 proc.

Ceny mieszkań co roku wyższe

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development, która prowadzi na warszawskim Muranowie budowę inwestycji Studio Centrum i Dzielna 64, szacuje że w tym roku mieszkania na rynku deweloperskim w zależności od lokalizacji zdrożeją od 5 do 10 proc. W takim stopniu, w opinii eksperta, wzrosły w ostatnim czasie koszty budowy, co w naturalny sposób przełoży się na stawki ofertowe nieruchomości, które będą trafiać do sprzedaży.

W Warszawie nowe mieszkania oferowane są średnio po około 7,9 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu trzeba zapłacić przeciętnie 6,4 tys. zł/mkw., a w Krakowie średnie ceny na rynku deweloperskim oscylują w granicach 7 tys. zł/mkw.

Coraz więcej chętnych do zakupu

Mimo rosnących cen deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Duży wzrost sprzedaży notuje również segment nieruchomości premium. Na rynku warszawskim w pierwszym kwartale 2018 roku w cenie przekraczającej 20 tys. zł za metr sprzedało się prawie o jedną czwartą mieszkań więcej niż w tym samym okresie w roku poprzednim. W 2017 roku w Warszawie nabywców znalazło zaś ponad 60 proc. nieruchomości premium więcej niż rok wcześniej.

Specjaliści spodziewają się dalszego wzrostu sprzedaży i cen także w tym segmencie runku nieruchomości. Ekskluzywne apartamenty stale drożeją. Wzrosty w przypadku niektórych, warszawskich lokalizacji przekraczają nawet 30 proc. W Cosmopolitanie część lokali w ciągu ostatnich trzech lat zyskało na wartości około 24 proc.

Większy dochód z najmu

Znaczącą grupę klientów deweloperów stanowią dziś nabywcy inwestycyjni. Ich grono ciągle rośnie, bo zakup zarówno nieruchomości premium, jak i mieszkań z segmentu popularnego jest dziś bezkonkurencyjną lokatą kapitału. Osób chcących zarabiać na wynajmie wciąż przybywa, stąd rewelacyjne wyniki notowane przez deweloperów. W minionym roku firmy wprowadziły na rynek o jedną czwartą więcej mieszkań niż w 2016 roku, ale popyt jest tak duży, że cała nowa oferta szybko została wchłonięta i podaż nie wzrosła.

Inwestorów do zakupu nieruchomości zachęcają rosnące ceny najmu, dzięki czemu mogą coraz więcej zarabiać. W I kwartale 2018 roku we wszystkich, dużych  miastach notowana była kontynuacja wzrostu stawek za wynajem. Najbardziej, bo o ponad 3 proc. ceny poszły w górę w Gdańsku i Katowicach. W Warszawie średni czynsz był o około 1,4 proc. wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi prawie 1,8 proc. W Krakowie i Wrocławiu czynsze wynajmu zwiększyły się zaś o przeszło 1 proc.

Rynek mieszkaniowy jest w najlepszej kondycji od lat. Deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy sprzedali ponad dwa razy więcej mieszkań niż u szczytu ostatniej hossy – wynika z danych firmy REAS. O rekordach donoszą też GUS pokazując informację o rozpoczęciu przez deweloperów budów ponad 100 tysięcy mieszkań oraz NBP szacując, że Polacy wydali na zakup nowych mieszkań rekordową kwotę ponad 17 mld złotych – dane dotyczą okresu czterech kwartałów i zaledwie siedmiu miast. W otoczeniu tak dobrej koniunktury trudno dziwić się, że mieszkania w Polsce drożeją. Najnowsze dane Home Broker i Open Finance sugerują jednak tylko kosmetyczny wzrost.

Trzeba w tej sytuacji zwrócić uwagę na fakt, że w związku z szałem na dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, dane transakcyjne mogą być zaniżone. Trudno się temu dziwić skoro do dofinansowania kwalifikowały się przede wszystkim tanie lokale. Presję na wzrost cen wywiera fakt, że do grona nabywców mieszkań na poważnie dołączyły też osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym. Dane BIK sugerują, że w w2017 roku popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o ponad 14 proc. (r/r). Sytuacja, w której cały budżet na dopłaty do kredytów w kwocie 381 mln złotych rozszedł się w 38 godzin każą sądzić, że dobry wynik z ubiegłego roku może mieć swoją kontynuację w 2018 roku.

Najwięcej do powiedzenia w tym względzie powinna mieć Rada Polityki Pieniężnej. Póki nie zdecyduje ona o podniesieniu poziomu stóp procentowych możemy spodziewać się dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Lokaty będą bowiem przegrywać w zderzeniu z opłacalnością zakupu mieszkania na wynajem, kredyty pozostaną relatywnie tanie, a zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców będzie wysoka. O sile rynku powinniśmy dowiedzieć się już niedługo.

Nie znaczy to jednak, że przed rynkiem mieszkaniowym nie pojawiają się żadne problemy. Deweloperzy alarmują, że będą zmuszeni podnieść ceny mieszkań w związku z rosnącymi cenami gruntów, robót i materiałów budowlanych. Pewnym niebezpieczeństwem może okazać się program Mieszkanie Plus, choć wciąż nie sposób określić jaki realnie będzie miał o wpływ na rynek. Najszybciej o kondycji rynku świadczyć będzie natomiast efekt jaki będzie miał fakt wyczerpania się środków na dopłaty do kredytów. Ostatnie pieniądze przeznaczone na MdM zniknęły ekspresowo, a przez to już dane za drugi kwartał pokażą na ile brak dopłat odbije się negatywnie na wynikach sprzedaży deweloperów.

Według Eurostatu w ciągu 12 miesięcy ceny mieszkań w Czechach czy Irlandii zdrożały aż o 12%,  a w Portugalii, na Węgrzech czy w Holandii o 10%. W naszym kraju natomiast wzrosły tylko o 3,7%, co jest jednym z najsłabszych wyników w UE. Jeszcze większe różnice w zakresie cen w Polsce i innych państwach widać patrząc na dłuższy okres. Expander tłumaczy z czego wynika względna stabilność cen w naszym kraju i podpowiada co może nas czekać w przyszłości.

W Polsce ceny mieszkań w ostatnich latach były dość stabilne. Dopiero w ostatnim czasie odnotowano pewne wzrosty. Według Eurostatu ceny w III kw. 2017 r. były o 3,7% wyższe niż przed rokiem. Oczywiście pojawiły się też przypadki miast w których wzrosty były znacznie większe. Dla przykładu wg. NBP aż o ok. 10% wzrosły one na rynku wtórnym w Trójmieście, Łodzi czy Wrocławiu, ale to wyjątki. Tymczasem w większości krajów Unii ceny rosną szybciej niż u nas. Wśród analizowanych 31 krajów zajmujemy dopiero 26 miejsce, co jest bardzo dobrą informacją dla osób planujących zakup mieszkania. Co ciekawe mimo, że części krajów ceny rosną w tempie ponad 10% rocznie, to średnia dla całej Unii nie jest dużo wyższa od naszej, gdyż wynosi 4,6%. Dzieje się tak ponieważ zaniżają ją duże kraje tj. Włochy, Niemcy, Francja czy właśnie Polska.

Ogromne różnice w tym co dzieje się z cenami mieszkań w Polsce i innych krajach Unii, dostrzeżemy dopiero w danych dotyczących dłuższego okresu. Od początku 2010 r. ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły zaledwie o 2%. To nawet mniej niż wspomniana już zmiana za ostatnie 12 miesięcy. Dzieje się tak, gdyż do 2013 r. ceny u nas spadały, a dopiero w kolejnych latach powoli zaczęły rosnąć. To sprawiło, że są niemal takie same jak w 2010 r.

W żadnym innym kraju Unii ceny nie są tak bardzo zbliżone do poziomu sprzed 8 lat jak u nas. Dla kupujących lepsza sytuacja jest jedynie w sześciu krajach, w których koszty zakupu mieszkania obniżyły się. Największe spadki dotyczą Hiszpanii (-16%) i Włoch (-15%). W omawianym okresie miały też miejsce niezwykłe wzrosty cen. Aż w sześciu krajach zanotowano skok o ponad 50%, najbardziej na Islandii (90%), w Estonii (78%) i w Szwecji (63%). Średnio dla całej Unii ceny wzrosły natomiast o 13%, czyli dużo mocniej niż w Polsce.

Dlaczego ceny w Polsce rosły wolniej niż w UE?                                            

Ceny mieszkań w Polsce dotychczas nie rosły zbyt szybko z kilku powodów. Po pierwsze, deweloperzy budowali rekordowo dużo mieszkań. Według Reas w ubiegłym roku w największych miastach sprzedano ich niemal 73 tysiące, czyli aż o 17% więcej niż w 2016 r.  Mimo to, po raz pierwszy od 2013 r. podaż nie była w stanie zaspokoić popytu. To jeden z powodów dlaczego ceny zaczęły ostatnio rosnąć. Wcześniej popyt był zaspokajany przez budowę nowych lokali. Nie bez znaczenia jest również to, że w poprzednich okresach płace rosły powoli, a w ostatnim czasie ich wzrost przyspieszył.

Warto też dodać, że mimo rekordowo niskich stóp procentowych do ubiegłego roku wartość udzielanych kredytów hipotecznych pozostawała stabilna (nie przekraczała 40 mld rocznie). Dopiero w 2017 r. nastąpił zauważalny wzrost zainteresowania. Działo się tak ponieważ stopy procentowe były co prawda niskie, ale zaostrzano wymogi kredytowe np. rósł wymagany wkład własny. Poza tym, wprowadzono podatek bankowy, który spowodował istotny wzrost marż, a więc ograniczył dostępność kredytów. Nie bez znaczenia były również zalecenia KNF w zakresie wyliczania przez banki kosztów utrzymania uwzględnianych przy liczeniu zdolności kredytowej. To wszystko sprawiło, że mimo niskich stóp procentowych, popyt na kredyt hipoteczny nie był szczególnie wysoki.

Co ciekawe stopy procentowe w Polsce wydają nam się nieduże, ale w wielu krajach UE są dużo niższe lub wręcz ujemne. Dla przykładu podczas, gdy w naszym kraju średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi ok. 4,4%, to w Czechach zaledwie ok. 2%. Nie powinno więc dziwić, że tam ceny mieszkań wzrosły bardziej niż u nas.

Czy czekają nas większe wzrosty cen?

Wydaje się, że ceny mogą dalej rosnąć, ale zadziała też kilka czynników, które powinny sprawić, że tempo wzrostu nie będzie bardzo wysokie. Z jednej strony mamy bowiem bardzo dobrą sytuację na rynku pracy – niskie bezrobocie i coraz szybszy wzrost płac. To sprawia, że Polacy nie będą obawiali się zaciągać kredytów hipotecznych i że będzie ich na nie stać. Z drugiej strony na zmniejszenie popytu powinno zadziałać zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych”. Zapotrzebowanie na mieszkania może też nieco ograniczyć przyspieszenie w programie „Mieszkanie Plus”, w którym będą oferowane lokale na wynajem z tzw. dojściem do własności. Poza tym, ku końcowi zbliża się okres rekordowo niskich stóp procentowych. W przyszłym roku prawdopodobnie zobaczymy już ich podwyżki. Oprócz tego, w 2017 r. deweloperzy dostali o 20% więcej pozwoleń na budowę i rozpoczęli o 23% więcej budów niż w 2016 r. To oznacza, że wysoki popyt powinna zaspokoić coraz większa podaż. W rezultacie ceny nie powinny rosnąć tak szybko jak w innych wspomnianych już krajach.

Kraków nie jest już drugim najdroższym dużym miastem Polski. Najnowsze obliczenia Home Brokera i Open Finance wskazują, że więcej za metr kwadratowy płaci się dziś nie tylko w Warszawie, ale i Poznaniu oraz Wrocławiu.

Aktualny odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, obrazującego zmiany cen na rynku mieszkaniowym w najważniejszych miastach Polski, wynosi 838,22 punktów. To oznacza roczny wzrost o 0,76 proc. i miesięczny spadek o 2,36 proc. Uwagę zwraca ta druga wartość, bo jest to największa miesięczna zmiana od czerwca 2013 roku. Patrząc w dłuższej perspektywie nadal obserwujemy stabilizację cen, acz na poziomie wyższym niż w okresie stabilizacji pomiędzy połową 2013 i połową 2016 roku.

Obliczany od końca 2007 r. Indeks Cen Transakcyjnych powstaje na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc realnym odbiciem tego, ile kosztują mieszkania, którymi handluje się na rynku, a nie życzeń sprzedających, które widać w cenach ofertowych.

Stolica z najwyższymi cenami

Niezmiennie najdroższym miastem w Polsce jest Warszawa, gdzie przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić 7061 zł. Jest to wartość o 1 proc. wyższa niż przed rokiem, acz latem i jesienią oscylowała ona pomiędzy 7,2 i 7,3 tys. zł. Stołeczny rynek cechuje się bardzo dużym zróżnicowaniem.  Cena w danej lokalizacji jest w dużej mierze pochodną atrakcyjności okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych czy estetyka okolicy. Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania. Stąd większe zróżnicowanie cen obserwujemy na rynku wtórnym niż pierwotnym. Z drugiej ręki kupić można zarówno zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, jak i luksusowy apartament przy parku, z ekstremalnie drogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki. Mimo rosnącej oferty deweloperów, mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców. Przekonują atrakcyjną lokalizacją, zróżnicowaniem oferty i możliwością zamieszkania „od zaraz”.

Zmiana za plecami Warszawy

Analizując historyczne notowania Indeksu Cen Transakcyjnych można zauważyć, że niemal zawsze drugim najdroższym miastem był Kraków, a za nim zmieniały się Wrocław, Poznań i Gdańsk. Tym razem Kraków znalazł się na czwartym miejscu, a wyprzedziły go Wrocław i Poznań. Ostatni raz przeciętna cena metra kwadratowego była wyższa we Wrocławiu niż w Krakowie w styczniu 2009 r.

Trudno wyrokować o przyczynach takiego stanu rzeczy bez wnikliwego przyjrzenia się sytuacji na danym rynku z perspektywy czasu, ale na pierwszy rzut oka uwagę zwraca przede wszystkim program Mieszkanie dla Młodych. W Krakowie limit cen mieszkań kwalifikujących się do dopłat był zawsze sporo niższy od cen rynkowych, zatem w okresie wzmożonego zainteresowania dofinansowaniem, średnia cena transakcyjna spada, a przełom roku to właśnie taki okres.

W Poznaniu i Wrocławiu obniżki cen są dużo niższe, szczególnie warto przyglądać się rynkowi w stolicy Dolnego Śląska. We Wrocławiu notowane jest niskie bezrobocie i dynamiczny wzrost pensji. Widać to po aktywności deweloperów, którzy budują tam na potęgę. Liczba uzyskanych we Wrocławiu przez deweloperów pozwoleń na budowę wzrosła w II kw. 2017 r. o 95 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Bydgoszcz, Łódź i Szczecin mocno w górę

Wyróżniające się dynamiką wzrosty cen zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie w Bydgoszczy, Łodzi i Szczecinie. Są to rynki spoza pierwszej piątki w kraju jeśli chodzi o ważność (choć Łódź jest przecież trzecim największym miastem) i łatwiej tam o większą zmianę cen, która aktualnie związana jest ze wzrostem zainteresowania kupujących mieszkaniami w dobrej lokalizacji. Na rynku pierwotnym coraz głośniej mówi się też o wzrostach cen wykonawstwa oraz materiałów budowlanych – prędzej czy później przełoży się to na ceny mieszkań.

 

Kredyty hipoteczne są obecnie tak tanie, jak nigdy wcześniej. Jednocześnie na horyzoncie widać sygnały sugerujące, że z zakupem mieszkania nie warto zwlekać zbyt długo. Co czeka nas w przeciągu najbliższych 12 miesięcy? Zdaniem ekspertów OPG Property Professionals, rynek mieszkaniowy prawdopodobnie czeka kilka interesujących zwrotów akcji.

Na dostępność mieszkań na rynku pierwotnym składają się 3 zasadnicze czynniki: poziom dochodów, ceny nieruchomości oraz koszty kredytów hipotecznych. Przyjrzyjmy się po kolei każdemu z nich.

Zarobki Polaków

Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w ciągu ostatnich 5 lat pensje Polaków poszły w górę średnio o 20%. Fazie wzrostowej sprzyjała poprawiająca się po latach zastoju, ogólna dobra koniunktura gospodarcza, której konsekwencją okazał się m.in. zwiększony popyt na rynku pierwotnym. Jak podkreśla Michał Styś, Dyrektor Zarządzający firmy OPG Property Professionals, spadek bezrobocia, wyższe wynagrodzenia oraz korzystniejsze i bezpieczniejsze warunki zatrudnienia sprawiają, że coraz chętniej będziemy sięgać po kredyty hipoteczne.

Poprawia się siła nabywcza Polaków. Łączne dochody rodziny 2+1, gdzie oboje rodziców pracuje w średniej lub dużej firmie, zgodnie z danymi GUS wyniosły pod koniec zeszłego roku blisko 7 tysięcy złotych netto. Chcąc wprowadzić się do własnego M, rodzina ta może pożyczyć na 30 lat około 480 tysięcy złotych. To o 70 tysięcy złotych więcej, niż jeszcze rok temu. Tak dużej dynamiki nie widać wśród pracowników małych firm, aczkolwiek oficjalne statystyki może zaburzać rozpoznane zjawisko wynagradzania częściowo lub w całości poza systemem.

Ceny mieszkań

W zeszłym roku ceny mieszkań na rynkach pierwotnych w największych miastach utrzymywały się na względnie stałym poziome, a jeżeli już ulegały wahaniom, to mieliśmy do czynienia z nieznacznym wzrostem. Można to interpretować jako swoistą równowagę pomiędzy podażą i popytem. Czy status quo na cennikach utrzyma się przez kolejny rok? Zdaniem Michała Stysia istnieją przesłanki by sądzić, że w niedalekiej przyszłości kupujący będą musieli sięgnąć głębiej do kieszeni.

Na cenę metra kwadratowego mogą wpłynąć obserwowane podwyżki kosztów wykonawstwa, w szczególności robocizny. Objawi się to albo wzrostem cen mieszkań, albo zmniejszeniem marż deweloperskich. Już teraz deweloperzy kupują coraz droższe grunty, co wraz ze wzrostem kosztów produkcji może zwiastować zmiany na rynku. Dodatkowo do wzrostu średnich cen ofertowych pośrednio mogą przyczynić się wprowadzane coraz odważniej mieszkania z wyższych segmentów rynku.

Koszty kredytów

Ze względu na najniższą w historii referencyjną stopę procentową, utrzymującą się na poziomie nieco ponad 1,5%, od dłuższego czasu na rynku dostępne są tanie kredyty hipoteczne. Jak na razie Rada Polityki Pieniężnej pozostaje dość powściągliwa, jeśli chodzi o zapowiedzi ewentualnych podwyżek, niemniej prędzej czy później należy się ich spodziewać. Anna Kwaśny z biura sprzedaży osiedla ART MODERN uspokaja – jeśli stopy procentowe pójdą w górę, to dopiero w drugiej połowie tego roku.

Wciąż mamy jeszcze do czynienia z niską inflacją. Jeśli w ogóle do podwyżki stóp procentowych dojdzie, to powinna być ona stosunkowo niewielka. Możemy przyjąć, że wzrost o 50 punktów bazowych zwiększy ratę kredytu o około 30 złotych na każde 100 tys. zł zaciągniętego zobowiązania.

Lokale pod klucz coraz popularniejsze

Zakup własnego M to jedno, jego urządzenie – to zupełnie inna historia. W ofertach deweloperów często spotykaną opcją jest tzw. wykończenie pod klucz, umożliwiające natychmiastowe zamieszkanie. To oszczędność czasu (i nerwów), za którą jeszcze do niedawna przychodziło zapłacić średnio kilkaset złotych za metr kwadratowy więcej, niż w przypadku mieszkania w stanie surowym. Jak jednak zauważa Anna Kwaśny, różnice w kosztach pomiędzy gotowym lokalem od dewelopera, a wykończeniem go na własną rękę, powoli się zacierają.

W obliczu rosnących cen robocizny i coraz bardziej utrudnionego dostępu do wykonawców, wielu inwestorów pyta dziś o lokale, które trzeba jedynie umeblować, aby w nich zamieszkać. Sprzyja temu również fakt, że deweloperzy często nie określają kwoty, za jaką oddadzą dane mieszkanie do użytku. Kwota ta staje się wówczas przedmiotem negocjacji z klientem. Dokonując zakupu na etapie tzw. „dziury w ziemi”, można liczyć na największe rabaty.

Warszawa wciąż pozostaje bezkonkurencyjna pod względem wielkości oferty nowych lokali, a stołeczne wynagrodzenia należą do najwyższych w całym kraju. Można przypuszczać, że taka sytuacja utrzyma się przez kolejne lata. Prymat Warszawy dotyczący np. wysokości płac nie oznacza jednak, że stołeczne miasto jest najbardziej przyjazne dla nabywców mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę takie czynniki jak na przykład jakość powietrza i dostępność metrażu za przeciętne wynagrodzenie, to okaże się, że stolica została wyprzedzona przez inne polskie metropolie.

Dwa największe miasta zniechęcają dostępnością metrażu

Osoby znające realia polskiego rynku nieruchomości doskonale wiedzą, że Warszawa pomimo wysokiego poziomu wynagrodzeń, cechuje się niską dostępnością cenową lokali. Przyczyną jest oczywiście wygórowany koszt zakupu metrażu. Dane GUS-u wskazują, że w 2016 r. połowa lokali sprzedanych na terenie stolicy kosztowała ponad 7346 zł/mkw. (patrz poniższa tabela). Analogiczne wyniki dotyczące innych miast wynosiły:

  • Kraków – 6180 zł/mkw.
  • Łódź – 3576 zł/mkw.
  • Wrocław – 5409 zł/mkw.
  • Poznań – 5722 zł/mkw.
  • Gdańsk – 5491 zł/mkw.

Ze względu na wysoką medianę cen metrażu z 2016 roku, przeciętny warszawiak pracujący w sektorze przedsiębiorstw, za jedną swoją pensję mógł kupić 0,51 mkw. lokalu mieszkalnego. Niewiele lepszy wynik odnotowano dla Krakowa (0,52 mkw.). Lepiej prezentowały się wartości dotyczące Łodzi (0,77 mkw.), Wrocławia (0,60 mkw.), Poznania (0,62 mkw.) i Gdańska (0,66 mkw.).

Zaprezentowane powyżej wyniki oczywiście są pochodną subiektywnego doboru kategorii rankingowych oraz zastosowanych wag punktowych. Prosty ranking pokazuje jednak, że dwa największe i „najdroższe” miasta w kraju (Warszawa oraz Kraków), niekoniecznie muszą być najlepszym wyborem dla osoby szukającej miejsca do osiedlenia się na dłużej. Pierwsza pozycja Gdańska to efekt relatywnie wysokich płac (niewiele mniejszych od warszawskich), wysokiej dostępności mieszkań i czystego powietrza. Poznań z kolei zachęca bardzo niskim bezrobociem oraz dostępnością mieszkań, która jest zauważalnie lepsza niż w Warszawie i Krakowie.

 

Do oferty deweloperów trafia coraz więcej mieszkań w wysokim standardzie, bo chętnych na dobrej klasy nieruchomości przybywa, mimo że ceny na rynku rosną     

Rekordowe wyniki sprzedaży notowane przez deweloperów od wielu miesięcy zachęcają firmy do szybszego rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na rynek wprowadzanych jest więcej droższych mieszkań w wyższym standardzie i luksusowych apartamentów, bo rośnie na nie popyt.

Poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków sprawia, że coraz więcej osób przeprowadza się do lepszych mieszkań, oferujących dodatkowe walory i niestandardowe rozwiązania, które zlokalizowane są w atrakcyjnym otoczeniu. Mieszkania z wyższej półki kupowane są chętnie, zarówno na potrzeby własne, jak i inwestycyjnie, a segment premium zaczyna na powrót rozkwitać.

Sprzedaje się więcej luksusowych mieszkań

W ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku tylko w pięciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań) deweloperzy sprzedali więcej apartamentów niż w całym ubiegłym roku. Do nabywców trafiło niespełna pół tysiąca lokali odznaczających się, nie tylko najwyższym standardem, ale i ceną – powyżej 17 tys. zł za mkw. Wartość sprzedaży w tym segmencie sięgnęła 222 mln zł.

Najszerszy wybór apartamentów w kraju można znaleźć w Warszawie. Na stołecznym rynku dostępne są dwa na trzy luksusowe mieszkania, wystawione do sprzedaży w największych miastach w Polsce. Średnie ceny najbardziej ekskluzywnych ofert przekraczają w Warszawie 30 tys. zł za mkw. W tym roku największym powodzeniem wśród najzamożniejszych nabywców cieszyły się apartamenty w wieży przy Złotej 44. Na zakup mieszkań w tym reprezentacyjnym budynku poszła jedna trzecia tegorocznych wydatków. W segmencie upper middle największe wzięcie miały apartamenty oferowane w projekcie Mennica Residence przy Grzybowskiej. Dobrze sprzedawały się również lokale w prestiżowych inwestycjach w Trójmieście, które chętnie wynajmowane są w sezonie przez turystów, zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

W Polsce wciąż taniej

Choć segment nieruchomości luksusowych ma się coraz lepiej, nadal obejmuje niewielki procent oferty deweloperów. W Polsce, jak podaje GUS, nowe mieszkania kupowane są średnio w cenie 309 tys. zł. Nabywane lokale mają przeciętnie powierzchnię 54 mkw. Najwięcej sprzedaje się mieszkań dwu i trzypokojowych, a nabywcy mieszkań z czterema lub większą liczbą pokoi odpowiadają za 18 proc. popytu. Po najbardziej ekskluzywne mieszkania sięga wąskie grono nabywców, ale ta grupa systematycznie się powiększa.

W Polsce luksusowe mieszkania w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy Stanami Zjednoczonymi sprzedawane są w znacznie mniej wygórowanych cenach. Poza tym, nieporównywalnie niższym stawkom towarzyszy wyraźnie mniejszy niż gdzie indziej metraż projektowanych lokali.

Ceny mieszkań idą w górę

W tym roku ceny mieszkań budowanych w największych aglomeracjach w Polsce zaczęły jednak dość znacząco wzrastać. Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development przyznaje, że wyższe stawki dyktowane są przede wszystkim w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych obszarach miast, które oferują zwykle nieruchomości z segmentu premium. Zaznacza, że chodzi o projekty realizowane na działkach zakupionych w cenach, które obecnie obowiązują na rynku. – W przypadku budynków w zaawansowanej fazie budowy, powstających na gruntach nabytych przed laty, ceny mieszkań utrzymują się wciąż na stabilnym poziomie. Tak jest w przypadku naszych inwestycji Dzielna 64 i Studio Centrum, które od ponad roku prowadzimy na warszawskim Muranowie. Apartamenty w budynku przy Dzielnej dostępne są w cenie od ponad 9,9 tys. zł/mkw., a w Studiu Centrum mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. można nabyć w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.

Zdaniem eksperta, na podwyżki cen w projektach wprowadzanych teraz na rynek wpływa wzrost kosztów realizacji inwestycji, z którym mamy do czynienia w tym roku. – Drożeją materiały budowlane, usługi i siła robocza, ale w przypadku inwestycji usytuowanych w najatrakcyjniejszych miejscach największy wpływ mają rosnące koszty zakupu gruntów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Drożeje ziemia  

Przedstawiciel Ochnik Development zaznacza, że firmy walczą o działki na terenach śródmiejskich, których podaż jest coraz mniejsza. – W ciągu minionego półtora roku ceny najatrakcyjniejszych parceli w zależności od lokalizacji wzrosły nawet o około 30 proc. A w niektórych przypadkach nawet więcej. Podwyżka w istotny sposób przełoży się na ceny mieszkań, ponieważ udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego zwiększył się ostatnio do około 20-25 proc. – podaje Tomasz Sadłocha.

Według szacunków deweloperów w ciągu ostatniego roku koszty materiałów budowlanych rosły w tempie dwucyfrowym, w tym ceny stali, betonu, czy cementu, a także transportu. Wyraźnie, nawet o 30 proc. zwiększyły się też koszty pracy różnego rodzaju specjalistów budowlanych. Będzie to rzutowało na wycenę mieszkań, bo udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej sięga około jednej trzeciej. Towarzyszy temu coraz bardziej ograniczony dostęp do pracowników budowlanych, pogarszający się także ze względu na planowane projekty infrastrukturalne.

Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%.  Nowe mieszkania najbardziej zdrożały w Szczecinie (prawie 12%), a także Trójmieście, Krakowie, Opolu i Bydgoszczy (o ok. 8%). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę rekordowo niski poziom stóp procentowych i bezrobocia. Expander zwraca jednak uwagę na to, że ceny lokali w największych miastach są wciąż o ok. 15% niższe niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości.

Mieszkania drożeją przede wszystkim przez rekordowo niskie stopy procentowe. Te zniechęcają do oszczędzania na lokatach bankowych. Od lutego 2016 r. ich saldo dla gospodarstw domowych zmniejszyło się aż o 28,7 mld zł. Znaczna część tych pieniędzy prawdopodobnie trafiło na rynek nieruchomości. Kupno mieszkania na wynajem przynosi bowiem zdecydowanie wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku. Poza tym, niskie stopy procentowe sprawiają, że tanie są kredyty hipoteczne. W połączeniu z wyjątkowo niskim bezrobociem powoduje to, że Polacy nie boją się zadłużać. W tym roku (do września) wartość udzielonych kredytów wzrosła aż o 12% (o 3,8 mld zł).

Czy mieszkania są już drogie?

Rosnące ceny mieszkań wcale nie oznaczają, że nieruchomości są już drogie. Co ciekawe, nadal są one o ok. 15% tańsze niż pod koniec 2007 r. Poza tym, obecnie płacimy znacznie niższe odsetki od kredytów. Średnie oprocentowanie nowo przyznanego kredytu hipotecznego to 4,43%, a w 2007 r. było to 6,71%. W rezultacie, rata kredytu na mieszkanie w dużym mieście o powierzchni 50 m2 wynosi obecnie 1 557 zł, a 10 lat temu było to 2 344 zł. Warto też dodać, że obecnie zarabiamy o 55% więcej. To powoduje, że taka rata pochłania obecnie 24% dochodu pary o miesięcznych wpływach równych dwóm średnim pensjom. W 2007 r. było to aż 59%. Można więc powiedzieć, że mimo wzrostów, ceny wciąż są na rozsądnych poziomach, pozwalających przeciętnemu Polakowi na zakup własnego mieszkania z pomocą kredytu. Dobrą informacją jest również to, że wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny nieruchomości nadal rosły w takim tempie.

Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę transakcyjną na rynku pierwotnym dla 7 największych miast wg. NBP. Obecnie jest to 6 885 zł, a w IV kw. 2007 r. było to 8 064 zł. Przyjęliśmy 10% wkładu własnego i okres spłaty 30 lat.

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie trzeba zapłacić średnio około 8 tys. zł/mkw. Pomimo coraz szybszego tempa sprzedaży, ceny nowych lokali nie wykazują jednak zdecydowanej tendencji wzrostowej. Zarówno w Warszawie, jak i w większości największych miast w kraju stawki systematyczne, ale powoli idą w górę. W ostatnim czasie podwyżki były najbardziej widoczne tylko w Gdańsku i Łodzi.

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie już od ponad pięciu lat kształtuje się w granicach 7,5 – 7,9 tys. zł za mkw. W połowie tego roku przeciętna stawka ofertowa na stołecznym rynku deweloperskim wzrosła do poziomu 8,1 tys. zł/mkw., a średnia cena transakcyjna wyniosła 7,7 tys. zł/mkw.

Drogie Śródmieście i Ochota

Za metr nowego mieszkania w warszawskim Śródmieściu trzeba zapłacić co najmniej 10 tys. zł. Do najtańszych dzielnic nie należy też Ochota, gdzie deweloperzy wyceniają lokale średnio na poziomie 9,3 tys. zł/mkw. W najdroższym rejonie tej dzielnicy, w okolicy parku Szczęśliwickiego stawki sięgają cen śródmiejskich. Na najpopularniejszym w Warszawie Mokotowie oraz na Bielanach i Żoliborzu mieszkanie kupimy przeciętnie za około 8,6 tys. zł za mkw.

Na Mokotowie, Woli, czy Żoliborzu, które graniczą ze Śródmieściem oferta jest zróżnicowana. Średnia cena mieszkań jest niższa, ale podobnie jak w samym centrum, w sprzedaży jest wiele drogich lokali, wycenionych po kilkanaście tysięcy złotych za metr,  wśród których znaleźć można także wysokiej klasy apartamenty. Na terenie Mokotowa dostępne są zarówno luksusowe penthouse,y, nie tanie mieszkania w pobliżu stacji metra, jak również lokale w południowej części dzielnicy, która graniczy z Ursynowem, gdzie stawki są nawet o połowę niższe.

Białołęka z mieszkaniami popularnymi

Najtańsze mieszkania na rynku deweloperskim w Warszawie oferuje Białołęka. Średnia cena w tej dzielnicy nieznacznie przekracza 6 tys. zł za mkw. W inwestycjach, które są w niej prowadzone powstają przede wszystkim mieszkania w standardzie podstawowym.

W ostatnim roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie. W tych dzielnicach stawki poskoczyły o 5-7 proc. Zmiana cen na rynku deweloperskim powiązana jest ściśle także z ewolucją struktury oferty mieszkaniowej. W nowych projektach oferowanych jest coraz więcej mieszkań kompaktowych.

Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że najbardziej drożeją mieszkania o niewielkim metrażu, położone w dobrych lokalizacjach, które adresowane są głównie do nabywców inwestycyjnych. – Chodzi o lokale, których ceny nie przekraczają 300 tys. zł. Takie, które dzięki relatywnie niskiej jak na Warszawę cenie, można szybko sprzedać – dodaje. Tomasz Sadłocha przyznaje jednak, że w inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum realizowanych przez Ochnik Development na Muranowie stawki zostały utrzymane na tym samym poziomie, jak na początku budowy. W Studio Centrum, gdzie deweloper oferuje mikro-apartamenty lokal można kupić w kwocie od 180 tys. zł netto.

Ceny mieszkań w górę za coraz droższymi gruntami

Ceny nowych mieszkań w poszczególnych warszawskich lokalizacjach w największym stopniu uzależnione są od wartości ziemi. Dostępność i wycena gruntu wpływa na wielkość oferty mieszkaniowej w danym rejonie miasta. Brak działek inwestycyjnych w Śródmieściu sprawia, że deweloperzy niewiele na tym obszarze budują, a ceny utrzymają się na najwyższym poziomie. Najwięcej inwestycji w Warszawie powstaje na Białołęce i Mokotowie. Dzielnicami, w których firmy budujące mieszkania są bardzo aktywne jest również Wola i Praga-Południe.

W bardzo wyraźny sposób ceny mieszkań w Warszawie podbija Wisła. W nowych inwestycjach znajdujących się w lokalizacjach nadwiślańskich, szczególnie w centralnym obszarze miasta ceny należą do najwyższych. Na wysokość stawek wpływ ma rewitalizacja Bulwarów Wiślanych, które usiane są teraz licznymi miejscami kulturalno-rozrywkowymi, kawiarniami i gastronomią, a także nowe inwestycje komercyjne, jak EC Powiśle, czy The Tides. W okolicy Starego Miasta i na terenie całego Powiśla, a zwłaszcza w okolicy Centrum Nauki Kopernik, czy Wybrzeża Kościuszkowskiego stawki za metr kwadratowy przekraczają nawet 20 tys. zł.

Stawki podbija metro i Wisła

Ceny w tym rejonie Warszawy są wysokie także ze względu na bezpośredni dostęp do drugiej linia metra. Warszawska podziemna kolejka działa na nabywców nieruchomości jak magnes. Mieszkania przy metrze sprzedają się od ręki i z czasem tylko zyskują na wartości. Stąd ziemią najbardziej poszukiwaną przez deweloperów są grunty, zarówno w pobliżu istniejących stacji metra, jak również w miejscach, w których kolejka jest dopiero planowana.

Lokale w sąsiedztwie metra rozchodzą się błyskawicznie przede wszystkim wśród osób planujących je wynajmować, które stanowią dziś silną i stale rosnąca grupę klientów deweloperów. Ceny mieszkań przygotowywanych dla inwestorów w projektach przy podziemnej kolejce są wyższe o około 1 tys. zł za mkw. od nieco dalej położonych w tym samym rejonie. Kawalerki i małe dwójki przy metrze oferowane są nawet w kwocie powyżej 10 tys. zł za mkw. Dzięki rozbudowie drugiej linii metra zyskuje głównie Wola, Praga Północ, Praga Południe i Bemowo.

 

Źródło: materiały prasowe firmy

Rosnące ceny mieszkań, to jeden z czynników, który przeważnie skłania Polaków do budowy własnych domów – sugerują dane zebrane przez Open Finance. Nie inaczej jest i tym razem. Huraoptymizmowi panującemu na rynku mieszkaniowym towarzyszy dziś też najwyższa od ponad 8 lat liczba domów, które Polacy zaczęli budować na własne potrzeby.

Co leży u zarania decyzji o budowie domu? Potrzeba to rzecz jasna, ale zanim zdecydujemy się kupić działkę, zdobyć pozwolenia i rozpocząć inwestycję, potrzebne jest finansowanie i motywacja. Bez wątpienia łatwiej podjąć decyzję o budowie własnego „dachu nad głową”, gdy rosną wynagrodzenia, spada ryzyko utraty pracy, a banki chętnie pożyczą brakujące pieniądze na materiały i opłacenie murarzy, dekarzy i stolarzy.

Drożejące mieszkania przekonują do domu

Dane dostępne za ostatnie lata pokazują też inną ciekawą korelację. Okazuje się bowiem, że Polacy w 1-2 lata od momentu, w którym zaczynają drożeć mieszkania, chętniej rozpoczynają budowy domów. Było tak w latach 2005-2008, kiedy mieszkania bardzo szybko drożały, a liczba budów rozpoczynanych przez inwestorów indywidualnych wzrosła o ponad połowę.

Podobnie sytuacja rozwijała się w okresie bieżącego ożywienia. Na początku ceny mieszkań rosły bardzo powoli. Początek tego procesu przypada na połowę 2013 roku. Przyspieszenie notujemy dopiero od 2016 roku. Jak zmieniała się w tym czasie liczba rozpoczynanych budów przez osoby fizyczne? Do 2014 roku skala inwestycji była stabilna. Potem nastąpiło ożywienie, a już od drugiej połowy 2016 roku mamy do czynienia z prawdziwym boomem.

Domy rosną gdy mieszkania drożeją

Nie powinno więc dziwić, że dziś – gdy na rynku mieszkaniowym trwa nienotowane nigdy wcześniej ożywienie – dobra koniunktura na poważnie wkroczyła też w sektor budownictwa indywidualnego. Bez wątpienia sprzyja temu poprawiająca się kondycja finansowa gospodarstw domowych. Rosną przecież wynagrodzenia i zatrudnienie, a i program 500+ ma dla wielu rodzin niebagatelne znaczenie. W efekcie, gdyby zsumować dane na temat liczby rozpoczynanych przez Polaków inwestycji za ostatnie 12 miesięcy, otrzymalibyśmy w sierpniu wynik na poziomie 93,7 tysięcy. Są to przede wszystkim domy jednorodzinne budowane na własne potrzeby. Jest to najwyższy wynik od ponad 8 lat. Odpowiednie dane GUS publikuje od 2005 roku. Poprzedni historyczny rekord przypadł na rok 2008. Wtedy gdyby we wrześniu zsumować domy, których budowę rozpoczęły osoby fizyczne, otrzymalibyśmy wynik na poziomie 97 tysięcy – niewiele więcej niż wynika z aktualnych statystyk. Warto dodać, że rekord roku 2008 wypadł w rok po trzecim kwartale 2007 roku, kiedy wg. NBP ceny mieszkań w największych miastach osiągnęły szczyt.

Powiązanie między cenami mieszkań i liczbą domów, których budowę rozpoczynają osoby fizyczne, wydaje się to w pełni uzasadnione. Jeśli bowiem ktoś, odstraszony wysokimi cenami mieszkań podejmuje decyzję o budowie domu, to najpierw musi kupić ziemię, wybrać projekt i budowniczych, a potem uzyskać jeszcze pozwolenie na budowę. To wszystko trwa. Nie powinno więc dziwić, że dopiero kilkanaście miesięcy po wzrostach cen mieszkań materializują się decyzje o budowie domów.

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Dr Łukasz Bernatowicz z BCC zauważa, że obecnie rośnie rywalizacja między deweloperami o to, kto kupi więcej i lepiej zlokalizowanych gruntów. Wygrają ci, którzy mają zgromadzone środki na nabycie dodatkowych terenów. Pozostali muszą się kredytować, żeby wykorzystać dobrą koniunkturę i nie wypaść z wyścigu o klienta. Warto też zaznaczyć, że umowy zawierane z bankami są dziś dużo bezpieczniejsze dla inwestorów, niż przed laty. To obniża ryzyko występowania spektakularnych upadłości na tym rynku. W ocenie eksperta Łukasza Sęktasa, branża bardzo dojrzała po fali bankructw. Nabywanie ziem powyżej cen rynkowych zdarza się już rzadko i dotyczy wyjątkowo zdesperowanych inwestorów.

Jak zauważa prezes zarządu TIARA Development, ostatnio wzrósł obrót działkami deweloperskimi. Wynika to m.in. z tego, że w czasie poprzedniego boomu mieszkaniowego wielu inwestorów zbudowało zbyt duże tzw. banki gruntów. W efekcie nie potrzebowali oni kupować kolejnych terenów przez ok. 8 lat. Zdaniem Łukasza Sęktasa, te zasoby w końcu się zmniejszyły i deweloperzy ponownie przystąpili do zwiększonych zakupów, ale tym razem robią to dużo ostrożniej, niż w poprzednich latach.

– Ci, którzy zgromadzili nadwyżki w środkach operacyjnych i teraz nabywają więcej gruntów za gotówkę, wygrają z konkurencją. Jest to szczególnie istotne w przypadku spółek notowanych na GPW, bo one muszą zadbać o interesy swoich akcjonariuszy. Firmy, nieprzygotowane do dobrej koniunktury, muszą się kredytować, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami. Inaczej wypadną z wyścigu na rynku nieruchomości, który nabiera coraz większego tempa – mówi dr Łukasz Bernatowicz, ekspert ds. infrastruktury prawa budowlanego i zamówień publicznych z Business Centre Club.

Według prezesa Sęktasa, planowanie jest dość skomplikowane w branży deweloperskiej, ze względu na długi proces inwestycyjny, często sięgający 3-4 lat. Gromadzenie gruntów w czasach dekoniunktury nie jest łatwe, szczególnie w dużych firmach, np. giełdowych, gdzie kadrę zarządzającą ocenia się na podstawie rocznych wyników. Ciężko też jest przekonać inwestorów do zakupu dodatkowych terenów, gdy sprzedaż mieszkań jest niska. A kiedy następuje boom na rynku, trudno jest już o sensowne i tanie zakupy. Problemem jest przede wszystkim niewystarczająca ilość ziemi w dobrych lokalizacjach. Oczywiście najwięksi gracze najczęściej koncentrują się na wielu rynkach, a mniejsi budują na obrzeżach miast albo specjalizują się w drogich lokalizacjach, usytuowanych w centrach metropolii.

– Myślę, że tzw. kumulacja boomu deweloperskiego jest jeszcze ciągle przed nami. Powinna nastąpić w przyszłym roku, ale też nie urwie się raptownie. Będzie kończyła się łagodnie, bez żadnego tąpnięcia. Wynikać to będzie z tego, że deweloperzy działają bardziej przezornie, niż w latach 2008-2009, kiedy kilku dużych graczy zbankrutowało. Wnioski zostały wyciągnięte z tamtej nauki. To znaczy, inwestorzy nie wydają już tak pochopnie środków, jak wcześniej. I dokładnie planują swoje inwestycje – ocenia dr Bernatowicz.

Jak wyjaśnia Łukasz Sęktas, po ostatnim boomie mieszkaniowym deweloperzy nauczyli się, że nic nie trwa wiecznie. Wtedy spora część inwestorów, spodziewając się dalszego wzrostu cen mieszkań i poziomów sprzedaży, gromadziła ziemie „na zapas”. Grunty były kupowane bardzo drogo i po osłabieniu koniunktury okazało się, że na wielu z nich nie uda się wybudować nieruchomości i sprzedać ich z zyskiem. Wówczas nastąpił szereg bankructw. Niektórzy, chcąc zakończyć inwestycje, musieli dopłacać do sprzedawanych mieszkań. Podobne tendencje były widoczne również w innych krajach Europy, np. w Hiszpanii, a także w Stanach Zjednoczonych.

– Banki też są lepiej przygotowane na udzielanie kredytów deweloperom, ponieważ w dużo bezpieczniejszy sposób zawierają z nimi umowy. Inwestorzy muszą się wylegitymować znacznie bardziej szczegółowym raportem, niż kilka lat temu. Potem oczywiście są rozliczani z każdego etapu prowadzonej budowy. Jeżeli nie jest ona dociągnięta do określonego poziomu, nie wpływa kolejna transza pieniędzy. W związku z tym, deweloperzy bardzo dbają o to, żeby wszystko robić w terminie – wyjaśnia dr Bernatowicz.

Deweloperzy mogą intensyfikować swoje zyski, budując coraz więcej mieszkań, ale to jest bardzo trudne. Eksperci są zgodni co do tego, że łatwo można się przeliczyć. W związku z tym, trzeba postępować zgodnie z biznesplanem i nie podejmować pochopnych decyzji, mimo że okoliczności wydają się ku temu sprzyjające. Jak pokazują doświadczenia deweloperów z kilku ostatnich lat, trzymanie się dyscypliny budżetowej jest najważniejsze w tym biznesie. Wielu przedstawicieli branży zakłada, że zyski przyjdą same, przy rozsądnym podejściu. Bardzo korzystna koniunktura mieszkaniowa będzie bowiem sprzyjać powiększaniu dochodów.

– 10 lat temu, podczas boomu mieszkaniowego, deweloperzy przelicytowywali się między sobą, podbijając ceny gruntów, czasami nawet kilkukrotnie. Obecnie już nie widać na rynku tak agresywnych zachowań, choć czasem zdarzają się też zakupy powyżej cen rynkowych. Dokonują ich zdesperowani inwestorzy, którym brakuje gruntów pod inwestycje. Niemniej, branża jest dziś dużo dojrzalsza i mądrzejsza. Sytuacja jest tylko trudniejsza dla nowych graczy, bo ceny transakcyjne gruntów w ostatnich 2-3 latach wzrosły o kilkadziesiąt procent, ale też wynagrodzenia wykonawców poszybowały w górę – komentuje Łukasz Sęktas.

Natomiast dr Bernatowicz dodaje, że zyski deweloperów, wbrew pozorom, nie są ogromne. Wynoszą 8-12% w skali roku. I to już jest naprawdę dobrym wynikiem. Boom mieszkaniowy przyniesie korzyści nie tylko tej branży, ale wielu innym dziedzinom gospodarki. W ślad za inwestorami pójdą firmy budowlane i wykończeniowe. Dobra passa czeka także architektów wnętrz i projektantów zieleni oraz tych wszystkich specjalistów, którzy w różnym zakresie zagospodarowują nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Oczywiście zyskają również producenci mebli i sprzętu RTV i AGD. Ekspert z BCC przewiduje, że ww. sektory m.in. dlatego będą prężnie się rozwijały w najbliższych latach.

– Przede wszystkim rozwiną się ci deweloperzy, którzy będą w stanie zaoferować to, czego oczekują klienci, w rozsądnych cenach. Z kolei najwięcej mogą stracić niedoświadczeni inwestorzy. Jeżeli niezdecydowany, świeży na rynku gracz spóźni się z zakupem gruntu i czasem budowy, to w skrajnym przypadku nawet nie odzyska zainwestowanych pieniędzy. Nastąpiłoby to, gdyby ceny mieszkań lekko spadły za 3-4 lata, co nie jest mało prawdopodobne – podsumowuje Łukasz Sęktas.

 

Źródło; MondayNews

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki najniższym w historii stopom procentowym. Receptą na ewentualne podwyżki miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak zainteresowanie klientów tymi usługami systematycznie spada. Wysoki popyt na „hipoteki” przekłada się na dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim oraz wtórnym. Spośród siedmiu analizowanych miast w czterech odnotowaliśmy zwyżki cen.

Oprocentowanie stałe już tylko w trzech bankach

Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że za kilka lat będą zdecydowanie wyższe. Wzrosną więc raty kredytów hipotecznych. Aby się przed tym uchronić, teoretycznie można skorzystać z kredytu oferującego oprocentowanie stałe. Problemem jest jednak to, że na naszym rynku nie ma takich produktów, które gwarantują stałe warunki w całym okresie spłaty. Najdłuższy okres stabilizacji (7 lat) oferował Alior Bank, który właśnie wycofał swoją ofertę. Pozostały one już tylko w BZ WBK, Deutsche Banku i PKO BP.

Jednocześnie oprocentowanie stałe i raty jest są tu wyższe niż w zwykłych kredytach hipotecznych. W przypadku BZ WBK rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat jest o ok. 157 zł wyższa. – Ta różnica to koszt „ubezpieczenia” od podwyżki stóp procentowych. W praktyce oferowany przez banki okres stabilizacji oprocentowania jest tak krótki, że wielu kredytobiorców dochodzi do wniosku, że „ochrona”, jaką daje taki kredyt, jest zbyt słaba w stosunku do ceny, jaką trzeba za nią zapłacić. Nawet jeśli zdecydują się na stałe oprocentowanie, to maksymalnie za 5 lat i tak najprawdopodobniej czeka ich podwyżka raty ­– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Niestety, obecnie nie widać wyjścia z tej sytuacji. – Banki tłumaczą, że nie są w stanie zaoferować stałego oprocentowania na cały okres spłaty. Klientów nie interesuje natomiast istotnie wyższa rata w zamian za kilkuletnią ochronę. Wielu też wciąż nie zdaje sobie sprawy z tego, że w skrajnym przypadku ich miesięczne zobowiązanie może wzrosnąć nawet o ponad 50%. Do tego wystarczy powrót WIBOR do poziomu 6%, a tymczasem wyższe poziomy obowiązywały np. w 2008 r. czy 2004 r. – dodaje Sadowski, Expander.

Apetyt na kredyty hipoteczne

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, druga połowa roku wygląda dużo lepiej niż pierwsza, w której niemal bez przerwy banki wprowadzały podwyżki marż. ­– Od lipca nie widać już zbyt wielu zmian. Warto też dodać, że dobra koniunktura gospodarcza i niskie bezrobocie powodują, że zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi jest nadal bardzo wysokie. Według BIK, wartość wniosków złożonych od stycznia jest wyższa o niemal 15% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. – mówi Sadowski, Expander.

Wyraźne spadki tylko we Wrocławiu

Jednym miastem, gdzie ceny mieszkań wyraźnie spadły w porównaniu do ostatniego raportu jest Wrocław. Obecnie klienci płacą tu za m kw. 5731 zł, co oznacza kwotę niższą o 3,1 proc. Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, a w transakcjach dokonywanych przez klientów Metrohouse mniej jest popularnych niegdyś kawalerek. W ostatnich transakcjach ceny za m kw. standardowych lokali zaczynały się od 3800 zł. Nadal na rynku można znaleźć sporo ofert po stosunkowo niewygórowanych kwotach, zwykle w starych przedwojennych kamienicach, ale wysokie koszty remontu takich mieszkań powodują, że sprzedający czują potrzebę obniżania cen ofertowych – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Liderem wyższych cen jest Gdynia. Rzeczywiście, wiele transakcji dotyczyło mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, w dobrym stanie technicznym, nabywanych często znacznie powyżej 6000 zł za m kw. – Wyższe o 4,6 proc. ceny widoczne są w Krakowie, gdzie kupujemy mieszkania za 6437 zł za m kw. Najniższe ceny w transakcjach zaczynały się od 5000 zł za m kw. i przy standardowych lokalach kończyły się na poziomie 8500 zł – dodaje Jańczuk, Metrohouse

Drożej też jest w Warszawie (7669 zł). ­W stolicy jak zwykle średnią cenę podbijają transakcje apartamentów klasy premium, nabywane za kwoty powyżej 15000 zł za m kw. Także w tym sektorze rynku ruch jest zauważalny. Po przeciwnej stronie mamy ceny z poziomu 5000 zł, które są osiągalne w przypadku mieszkań w blokach z płyty na osiedlach sypialnianych stolicy. Natomiast na rynku mieszkań w Gdańsku za m kw. trzeba było zapłacić 5550 zł. Jednak tu kupujemy mniejsze mieszkania – średnia to zaledwie 51 m kw.

 

Źródło; Expander Advisors

W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o rosnących cenach nieruchomości. Rzeczywiście, dane pokazują, że od początku 2013 r. w niektórych miastach cena przeciętnego mieszkania wzrosła o ponad 50 000 zł. Expander zwraca jednak uwagę, że mimo to obecnie łatwiej jest nam kupić mieszkanie niż 4 lata temu. Po pierwsze, istotnie spadło oprocentowanie kredytów, a więc i ich raty. Po drugie, zarabiamy o 19% więcej. W rezultacie na ratę wydajemy średnio 24% dochodu, a nie 31% jak to było w 2013 r.

Może wydawać się dziwne, że ceny mieszkań zauważalnie rosną, a deweloperzy wciąż chwalą się rekordową sprzedażą. Częściowym rozwiązaniem tej zagadki są niskie stopy procentowe. Z jednej strony powodują one, że inwestorom dużo bardziej opłaca się zakup mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu, niż wpłacenie pieniędzy np. na lokatę bankową. Z drugiej strony, niskie stopy procentowe sprawiły, że kredyty hipoteczne staniały.

Najniższe ceny mieszkań w ostatnich latach zanotowane zostały na początku 2013 r. Wtedy jednak średnie oprocentowanie kredytu (z 10% wkładem własnym) wynosiło aż 5,7%. Obecnie jest to tylko 4,11%. To powoduje, że choć mieszkanie jest droższe, to rata kredytu zaciągniętego na jego zakup jest w większości przypadków niższa (w 14 z 17 analizowanych miast).

Wynagrodzenia wzrosły aż o 19%

W dwóch miastach – Gdyni i Wrocławiu – ceny nowych mieszkań wzrosły tak mocno (o ponad 50 000 zł), że rata jest obecnie zbliżona do tej z 2013 r. Największe zwyżki zaobserwowaliśmy natomiast w Gdańsku. Nowy lokal o powierzchni 55 m2 zdrożał tam aż o 66 476 zł. To spowodowało, że mimo niższego oprocentowania, rata jest wyższa o 76 zł. Trzeba jednak dodać, że i tak łatwiej jest dziś kupić tam mieszkanie niż w 2013 r., gdyż zdecydowanie lepiej zarabiamy. Według GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w omawianym okresie o 19%. To powoduje, że nawet jeśli rata wzrosła, to i tak wydajemy na nią mniejszą część dochodu niż w 4 lata temu.

Dla przykładu przyjmijmy, że nowe mieszkanie o przeciętnej powierzchni (55 m2) w Gdańsku chcą kupić małżonkowie. Oboje pracują i zarabiają pensję równą medianie wynagrodzeń w Polsce. Obecnie ich łączny dochód netto wynosi więc 5 108 zł. Oznacza to, że na ratę wydadzą 34% dochodu. Dla porównania, w 2013 r. ich rata byłaby o 76 zł niższa. Mimo to byliby w gorszej sytuacji, gdyż na jej opłacenie wydawaliby 38% dochodu – wtedy zarabiali bowiem 4 304 zł. Obecnie zakup mieszkania jest więc dla nich mniejszym obciążeniem.

Znacznie częściej stać nas na mieszkanie

Ze spadkiem udziału raty w dochodzie mamy do czynienia we wszystkich 17 analizowanych miastach. Największe znaczenie ma to jednak dla mieszkańców Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni. W 2013 r. udział raty w stosunku do dochodu przekraczał tam bowiem 40%. To bardzo wysoki poziom, który powoduje, że część banków odmówiłaby im udzielenia kredytu na nasze przykładowe mieszkanie. Aby je kupić musieliby zdecydować się na mniejszy metraż. Obecnie ten stosunek we wszystkich analizowanych miastach jest niższy niż 40%. Nawet w Warszawie jest minimalnie poniżej tego progu.

 

Źródło: Lightscape

Rekordowe wyniki aktywności i sprzedaży deweloperów musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych znajduje się najwyżej od dokładnie sześciu lat.

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu Mieszkanie Plus, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 roku. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach, przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc.

Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, acz trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.) i obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy rzucili się na lokale w Łodzi i ceny poszybowały w kosmos. Za taką zmianą stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.

 

Drożej w wielu miastach

Mediana (to ona służy nam do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast, jedynymi dużymi miastami z obniżkami są w tym tygodniu Białystok, Gdynia i Katowice. Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią, po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.

Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena w Warszawie, na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc. była Praga Południe , za to na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu i wielkości mieszkań.

Co stoi za wzrostami cen mieszkań w Polsce?

W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie zarówno przeciętna kwota, jak i liczba pożyczek. Jest to efektem korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania takich decyzji jak zakup mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości dwukrotności średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł, co jest kwotą o ok. 70 tys. wyższą niż rok temu.

Dokąd zmierzamy?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad czterech lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 roku rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez siedem miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja jest o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.

Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców biorąc pod uwagę jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Rzadko kupują oni mieszkania (w 2016 r. niewiele ponad tysiąc), częściej stają się najemcami. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.

Prezydent wpłynie na wzrost cen?

Dane Home Broker i Open Finance, ale też NBP czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić jak długo sytuacja ta będzie jeszcze trwała. Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił Prezydent.

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. „podatek bankowy”, a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4 – 0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, że kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.

Przykład? W 2012 roku oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z siedmiu miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 roku oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak co dzieje się dalej. W 2016 roku oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu około 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał br. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. było na tyle nieatrakcyjne, że Polacy zanieśli do biur sprzedaży deweloperów aż 4,4 mld złotych gotówki. Jeśli sytuacja dalej tak będzie się rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld złotych trafiających co kwartał na rynek wydaje się w świetle dostępnych dziś danych prawdopodobne.

Nie jest jednak tak, że przed rynkiem nie ma zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty. Wielkimi krokami zbliża się koniec programu dopłat do kredytów. Lada moment na rynek zaczną trafiać też mieszkania budowane w ramach programu Mieszkanie Plus, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek mieszkaniowy.

 

Źródło: Home Broker

Jak wynika z najnowszych danych GUS, deweloperzy nie zwalniają tempa i budują coraz więcej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju, wzrosła rok do roku o 56,2%. Nadal wysoki procent sprzedaży stanowią transakcje gotówkowe. Popyt jest w dużej mierze napędzany przez obcokrajowców.

Od początku roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 106 841 mieszkań, co oznacza 38,3 proc. wzrost w stosunku do 2016 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, też jest imponująca. Liczba oddanych do użytku mieszkań wyniosła 63 903 lokali, a udział deweloperów jest znaczący w tej puli i wynosi 29 658 tysięcy mieszkań. Rynek deweloperski jest nadal w fazie ożywienia i mimo głosów, że koniec MdM osłabi koniunkturę na rynku, a Mieszkanie Plus zabierze klientów, nic takiego póki co nie ma miejsca.

– Podobnie jak w poprzednich latach, które charakteryzowały się historycznie dobrymi wynikami, tak i w tym roku ostrożnie podchodzimy do wieszczenia kolejnych rekordów, jednak dane GUS nastrajają nas bardzo pozytywnie i z dużą uwagą przyglądamy się kolejnym raportom o stanie branży – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dobrą sytuację potwierdza również francuski deweloper z ugruntowaną pozycją na rynku polskim, firma Bougues Immobilier Polska.

– Widzimy w naszych biurach sprzedaży, że popyt na mieszkania nie słabnie. Mamy inwestycje, które niemal w połowie wyprzedają się na etapie przedsprzedaży. Z naszych obserwacji wynika, że nadal znaczna część zakupów to transakcje gotówkowe, w II kwartale 2017 stanowiły one 43%. Oznacza to, że mieszkania nadal stanowią preferowaną formę inwestycji kapitału, przez co popyt nie ulega większym wahaniom – mówi Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Jeżeli chodzi o powody tego stanu rzeczy, to z pewnością możemy wymienić wśród nich bardzo dobrą, dającą poczucie bezpieczeństwa sytuację na rynku pracy oraz niskie stopy procentowe, które zachęcają ludzi zarówno do zakupu mieszkań pod inwestycje, jak i zapewniają łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

– Znaczenie będą miały także zmiany wprowadzone przez rząd w programie Mieszkanie dla Młodych, które sprawiły, że już w sierpniu będzie możliwe złożenie wniosku i uzyskanie dopłaty do mieszkania z puli 100 milionów złotych. Dzięki temu kolejne rodziny będą miały możliwość skorzystania ze wsparcia. Popularność programu pokazuje, że Rząd powinien rozważyć jego przedłużenie – dodaje Płochocki.

Wysoka sprzedaż napędzana przez obcokrajowców

Nie ulega wątpliwości, że wysoką sprzedaż mieszkań deweloperzy zawdzięczają w dużej mierze obcokrajowcom. Ukraińcy, Niemcy i Brytyjczycy coraz częściej inwestują w nieruchomości w Polsce. W ubiegłym roku kupili aż 6,4 tys. lokali w największych polskich aglomeracjach. W odniesieniu do województw, prym wiedzie: mazowieckie (blisko 294 tys. mkw. kupionej powierzchni), małopolskie (99,2 tys. mkw.) oraz dolnośląskie (57,2 tys. mkw.). Z wstępnych szacunków wynika, że ten trend będzie się utrzymywał i nowe mieszkania nie będą długo czekały na nabywców. Popyt stymulowany przez zagranicznych nabywców z pewnością będzie miał przełożenie nie tylko na podaż, ale też podejście do potencjalnych klientów.

– Większość deweloperów już od dawna zdaje sobie sprawę, że dużą grupę nabywców stanowią osoby z zagranicy. W związku z tym strony internetowe w języku angielskim czy odpowiednio dostosowane działania marketingowe, stają się powoli standardem. W naszym centralnym Biurze Sprzedaży jest interaktywny ekran, na którym można zobaczyć inwestycje mieszkaniowe w formie 3D. Istnieje możliwość obracania bryłą budynku, sprawdzania ekspozycji mieszkania na światło dzienne i widoku z balkonu. Posługiwanie się obrazami
i intuicyjny interfejs sprawiają, że to narzędzie jest dużo bardziej przyjazne obcokrajowcom, niż tradycyjny folder – dodaje Foder.

Inwestorzy obserwują rynek i dostosowują się do jego wymagań, dzięki czemu rynek deweloperski jest stabilny – nie ma galopujących cen ani zakupów spekulacyjnych. Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie dla branży równie dobry, jak ubiegły.

 

Źródło: Bougues Immobilier Polska

Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku poszukują młodzi single i inwestorzy, którzy planują zarabiać na wynajmie. W Warszawie można je znaleźć w cenie od 150 tys. zł   

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.

W najtańszej stołecznej dzielnicy – Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. – W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu.

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.

 

 

Autor: Ochnik Development

W ciągu ostatnich czterech lat deweloperzy działający w polskiej mieszkaniówce odnosili kolejne sukcesy sprzedażowe i wydawać by się mogło, że zaowocuje to znaczącym wzrostem cen. Tymczasem jeśli spojrzeć na średnią cenę mieszkań w ofercie, różnice w kolejnych okresach są praktycznie niezauważalne. Tymczasem, jak podaje REAS, wzrost cen w porównaniu do poziomu z 2013 roku jest faktem, a pozorna stabilizacja ceny średniej bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty.

Standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce jest zmiana średniego poziomu cen. Najczęściej jest to średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie. Zgodnie z danymi REAS, przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 000 zł/m2 z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3%. Dziś powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7 885 zł/m2 (w I kw. 2013 r. było to 7 862 zł/m2). Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, poziom cen w Warszawie w całym okresie był dość stabilny. Podobnie było zresztą na pozostałych analizowanych przez REAS rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen były notowane od początku 2015 r.

Zdaniem Maximiliana Mendla, partnera w REAS kierującego Zespołem Doradztwa Transakcyjnego, trendy wzrostowe będą znacznie bardziej zauważalne jeśli weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego. Doskonale widać to na przykładzie Warszawy. Z wyliczeń firmy doradczej wynika, że w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9%. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15%. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 % wyższe niż na początku 2013 r. Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 wyniósł aż 24%.

– Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją. A jednak odnotowany wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006-2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży 1 m2 PUM przekroczył poziom 20%. Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen – rosnące koszty ziemi nie mogą być po prostu przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wciąż bardzo wrażliwa na te zmiany. – komentuje Maximilian Mendel, partner w REAS.

Co zatem ograniczyć – podaż czy ceny?

Wrażliwość na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Główną grupą nabywców są tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwościach finansowych, które zaspokajają własne podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Drugą grupą aktywną w tym segmencie oraz częściowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie są inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjności dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znaczną grupę nabywców balansujących na granicy zdolności kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwości nabywców są znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominują tu zamożne gospodarstwa domowe nabywające lokale mieszkalne z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia. W najwyższym segmencie aktywni są również inwestorzy, którzy nieruchomości luksusowe traktują jako względnie bezpieczną lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odporną na wahania koniunkturalne. – Konsekwentne ograniczanie podaży z jakim mieliśmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży. – komentuje ekspert REAS.

Zmiana struktury oferty

Jak to jest zatem możliwe, że średnia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednocześnie wzrosły ceny niemal we wszystkich segmentach rynku? Zjawisko to można wyjaśnić zasadniczą zmianą w strukturze oferty rynkowej. Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84%, gdy w I kw. 2013 r. było to „zaledwie” ok. 50%. W wartościach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65% z około 10 tys. do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że średnia cena w tym segmencie wzrosła w analizowanym okresie z 6 700 zł/m2 do 7 300 zł/m2 nie wpłynęło na zmianę średniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach. W ciągu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym standardzie spadła o 56%, w segmencie apartamentowym spadek wyniósł 56%, a mieszkań z segmentu high-end jest o 41% mniej. – wylicza Maximilian Mendel, partner w REAS.

Zmiany średniej ceny ofertowej pozwalają jedynie w pewnym stopniu na określenie kondycji czy trendów panujących na rynku nieruchomości. Średni wzrost cen nie jest również adekwatny do wzrostu wartości. Wartość istniejącej nieruchomości czy nawet całego budynku może z czasem rosnąc znacznie szybciej niż wskazywałby na to wzrost średniej rynkowej. Może być tez na odwrót – wzrost cen nie będzie miał wpływu na ogólną wartość konkretnej nieruchomości. Istotny znaczenie będą miały w tej sytuacji specyficzne czynniki mikro i makroekonomiczne, a właściwa ocena sytuacji będzie uzależniona również od tego, przez pryzmat czyich oczekiwań i potrzeb jest dokonywana.

Źródło: REAS

Styczeń był trzecim z rzędu miesiącem spadków cen mieszkań w największych miastach Polski. Nastąpiło to po letnich i jesiennych podwyżkach średnich stawek, co oznacza, że wróciły one po prostu do poziomu z wiosny 2016 r.

Styczniowy wyścig po dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych sprawił, że w zbiorze kupionych mieszkań było więcej tanich nieruchomości, co przełożyło się na spadek Indeksu Cen Transakcyjnych. Jego lutowe notowanie to 813,45 pkt, co oznacza, że w ciągu miesiąca średnie ceny w badanych miastach obniżyły się o 2,21 proc. Przeciętne ceny nadal są jednak wyższe od tych sprzed roku (o 0,88 proc.), a w dłuższym okresie wciąż obserwujemy na rynku mieszkaniowym stabilizację.

Indeks Cen Transakcyjnych powstaje na podstawie danych z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance i obrazuje realne zmiany stawek w analizowanych miastach.

Ceny w Warszawie najniższe od czterech lat

W większości spośród analizowanych przez Home Broker i Open Finance miast przeciętne ceny mieszkań w ciągu ostatniego roku wzrosły. Spadek zanotowano tylko na dwóch rynkach, ale za to bardzo ważnych: w Poznaniu i Warszawie. Na szczególną uwagę zasługuje sytuacja w stolicy, gdzie aktualna przeciętna stawka (6950 zł za mkw.) jest najniższa od marca 2013 r. (5943 zł za mkw.) i niższa od tej sprzed roku o 4 proc. Nie ma jednak co wyciągać zbyt pochopnych wniosków. Jest to miasto, gdzie sprzedaje się najwięcej mieszkań z dopłatami MdM i styczniowa ich popularność nie pozostała bez echa. W miesiącu tym kredytobiorcy złożyli do BGK wnioski o dopłaty na łączną kwotę prawie 390 mln zł, co jest zdecydowanie najwyższym wynikiem w historii programu. W związku z popularnością dopłat w Warszawie, w zbiorze transakcji z ostatniego okresu znalazło się sporo mieszkań tanich, mieszczących się w limicie cen (aktualnie wynosi on 6433,43 zł za mkw. dla rynku pierwotnego i 5263,71 zł dla wtórnego), co skutkuje spadkiem średniej ceny transakcyjnej, ale nie oznacza, że sprzedający obniżyli ceny mieszkań. Kolejne miesiące powinny być okresem odbicia.

Podobną sytuację zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w ciągu roku mediana ceny transakcyjnej spadła o 3,8 proc. do poziomu 5 334 zł. Za to na kilku innych mniejszych rynkach zanotowaliśmy wzrost przeciętnych stawek o 7-8 proc. Są to Bydgoszcz, Lublin, Łódź i Szczecin. W pozostałych badanych ośrodkach przeciętne ceny wzrosły o nie więcej niż 3-4 proc. Najdroższym dużym miastem jest niezmiennie Warszawa, aktualnie mieszkania w stolicy kosztują o ok. 80 proc. więcej niż w Bielsku-Białej i Łodzi i około dwa razy więcej niż w Kielcach, Tychach i Zielonej Górze.

Deweloperzy napędzają rynek

Styczeń był piętnastym z rzędu miesiącem, w którym rosła liczba oddawanych przez deweloperów do użytkowania mieszkań. W ostatnich 12 miesiącach firmy budujące nieruchomości mieszkalne na sprzedaż oddały ich 80,2 tys. – najwięcej w historii. Na bardzo wysokim poziomie utrzymuje się również liczba rozpoczynanych budów i uzyskiwanych pozwoleń. Zgodnie z oczekiwaniami analityków, na rynku mieszkaniowym weszliśmy w okres dynamicznego wzrostu liczby mieszkań oddawanych przez deweloperów. Jest to bezpośrednią pochodną wysokiej aktywności rynku jeśli chodzi o rozpoczynanie nowych budów w ostatnich dwóch-trzech latach.

Rekordowa sprzedaż kredytów z dopłatą

Styczeń był bardzo pracowitym miesiącem dla banków udzielających kredyty hipoteczne. Wszystko za sprawą uruchomienia jednej z ostatnich transz pieniędzy z programu MdM. W ciągu zaledwie miesiąca Polacy zgłosili się po 388 mln zł dofinansowania. Kwota ta pomogła w zakupie około 15 tys. mieszkań i domów wartych około 3,3 mld zł, a warto podkreślić, że mówimy tu o dokonaniach zaledwie jednego miesiąca. Dla porównania można dodać, że – jak wynika z danych firmy REAS – w rekordowym dla deweloperów roku 2016 – przez całe 12 miesięcy sprzedali oni na sześciu największych rynkach 62 tysiące mieszkań.

Jeśli ktoś nie skorzystał z dopłat w styczniu, to musi być świadomy tego, że pieniędzy zostało już niewiele. Po wyczerpaniu się środków z budżetu roku 2017, jedynym rozwiązaniem, aby zarezerwować jeszcze w tym roku pieniądze na dofinansowanie jest podpisanie odpowiedniej umowy. Musi z niej wynikać, że do ostatecznej umowy i zapłaty ostatniej transzy za mieszkanie lub dom dojdzie dopiero w 2018 roku. Na rynku wtórnym może to nie być łatwe, sprzedający musi zgodzić się na to, że część pieniędzy otrzyma dopiero za prawie rok.

Kolejną złą informacją jest fakt, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie na kredyt trzeba mieć 20-proc. wkład własny. Potrzebną kwotę można ograniczyć o połowę, jeśli komuś nie straszne dodatkowe koszty ubezpieczenia. Wspominając o kosztach nie można ponadto zapomnieć o zapowiedziach, zgodnie z którymi do podwyżek stóp procentowych może dojść w 2018 roku. To oznacza, że już za kilkanaście miesięcy Rada Polityki Pieniężnej może zdecydować, że kredyty zdrożeją.

Niezależnie od tych zmian, rok 2017 przyniesie gwałtowną podwyżkę rat prawie 31 tysiącom osób, którym skończy się okres dopłat do kredytów z programu Rodzina na Swoim. Tacy kredytobiorcy muszą się liczyć ze wzrostem raty nawet o jedną trzecią. Ratunkiem dla nich może być refinansowanie posiadanego długu, bo obecnie wiele banków posiada oferty konkurencyjne wobec tych obowiązujących 8 lat temu.

Źródło: Home Broker S.A.

Eksperci radzą, by przyszli nabywcy nieruchomości interesowali się lokalizacjami, które dziś nie wydają się atrakcyjne, ale za kilka lat mogą podnieść swój prestiż. Sprytni konsumenci uważnie śledzą plany wybranych rejonów, aby ustalić, czy w okolicy danego osiedla nie powstanie z czasem np. ważny węzeł komunikacyjny.

Jeśli chcemy korzystnie kupić mieszkanie, powinniśmy najpierw wybrać właściwą lokalizację. Ale, jak doradza Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, nie należy koncentrować się na tym, co obecnie znajduje się na danym terenie. Trzeba dowiadywać się, co się zmieni w różnych częściach miasta i na jego obrzeżach, w perspektywie 2 czy 3 lat. Ekspert przyznaje, że szukanie miejsca, które ma szansę stać się atrakcyjnym w przyszłości, nie jest proste, zwłaszcza dla osób niezwiązanych z branżą nieruchomości. Jednak w ten sposób można taniej nabyć lokal, który dość szybko zyska na wartości.

– W poszukiwaniu tzw. wschodzącej lokalizacji, trzeba udać się do urzędu miasta lub dzielnicy po wydawane tam informatory, dotyczące planowanych inwestycji. Przykładem jest „Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku”. Należy czytać prasę lokalną i przeglądać różnego rodzaju fora internetowe. Z tych źródeł można się dowiedzieć, gdzie i kiedy powstanie np. centrum handlowe, obiekt sportowy lub dodatkowa linia metra. Tego typu inwestycje zawsze podnoszą wartość pobliskich mieszkań. Gdy już poznamy czas i miejsce budowy wskazanych obiektów, znajdźmy w ich okolicy nieruchomości na sprzedaż – wyjaśnia Jarosław M. Skoczeń, Członek Zarządu Grupy Emmerson S.A.

Łukasz Sęktas podpowiada, że w urzędzie miasta, dzielnicy lub gminy sprawdzimy plany zagospodarowania danego terenu. Większość tych instytucji publikuje je na stronach internetowych. Urzędnicy mogą podawać nam informacje, osobiście lub telefonicznie, na temat interesujących nas lokalizacji. Warto zapytać wtedy o rodzaj planowanych inwestycji. Jeśli np. mają gdzieś powstać magazyny, do których przyjeżdżałyby dziesiątki ciężarówek, to wartość okolicznych mieszkań zmaleje. W przypadku, gdy procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzeni jest jeszcze nieukończona, to również możemy zobaczyć jej projekt na stronie właściwego urzędu. Istnieje jednak ryzyko, że może on ostatecznie nie wejść w życie lub zostać zatwierdzony po dokonaniu w nim zmian.

– Bardzo ważnym elementem oceny potencjału ekonomicznego tzw. lokalizacji wschodzącej, jest ilość planowanych na niej inwestycji. Jeżeli na danym terenie zostanie wybudowanych wiele mieszkań lub też osiedli, to po paru latach nasz lokal stanie się starszy, niż te najnowsze. Automatycznie straci na wartości, nawet jeśli zostanie usytuowany w bardzo dobrym punkcie komunikacyjnym, np. blisko nowopowstałej stacji metra. Tylko kupując mieszkanie w tzw. „plombie”, wiemy na pewno, że nic nie zagrozi jej cenie – zwraca uwagę Jarosław M. Skoczeń.

Natomiast Łukasz Sęktas twierdzi, że lokalizacja, która uzyskuje dostęp do metra, automatycznie przyciąga nowych nabywców, a jej prestiż zdecydowanie się zwiększa. W Warszawie można mówić o wzroście cen nieruchomości, z tego tytułu, nawet na poziomie 20%. Wynika on z tego, że podziemna kolej elektryczna jest najszybszym środkiem transportu w dużym mieście. Drastycznie skraca czas dojazdu i podnosi wygodę podróżowania. Wybudowanie innych węzłów komunikacyjnych, np. nowej linii tramwajowej, też podwyższa wartość rynkową mieszkań w danej dzielnicy, ale już tylko o kilka procent.

– Przykładem tzw. dzielnicy wschodzącej jest warszawska Praga. Gdy dotarło tam metro, faktycznie ceny mieszkań natychmiast poszły w górę. Ale, jeżeli chcemy być całkowicie pewni dobrego zakupu, powinniśmy raczej rozejrzeć się za nieruchomościami w bardzo starych budynkach. Jeśli są rewitalizowane, to lokale szybko zyskują na wartości, nawet 3 do 5 tys. zł na metrze. Powodem tego jest niepowtarzalność danej zabudowy i jej okolicy, która wzbudza zachwyt dużej części konsumentów – mówi ekspert Grupy Emmerson S.A.

Jednak Łukasz Sęktas przypomina, że w kamienicach trudno o wysoki standard mieszkań. Nie można ich w pełni unowocześnić, np. zamontować w nich wind. Co więcej, jeśli podlegają one ochronie konserwatora zabytków, to wymiana okien czy barierek na balkonach wymaga jego zgody. Częstym problemem są też rozbieżne interesy właścicieli lokali. Nowi nabywcy chcą remontów powierzchni wspólnych, a starsi mogą nie dysponować odpowiednimi środkami. Ponadto, dzielnicom, zaniedbanym przez lata, trudno faktycznie awansować, jeśli nie idzie za tym bardzo silna rozbudowa infrastruktury. Zwykle mają złą sławę i podwyższony poziom przestępczości. Tymczasem, o prestiżu lokalizacji świadczy przede wszystkim bezpieczna okolica. Zmiana w postrzeganiu jej zajmuje całe dekady.

– W Warszawie na ul. Brzeskiej jest kilka takich kamienic, które aktualnie podlegają renowacji. Kiedy firma deweloperska zaczęła je odnawiać, ceny mieszkań wynosiły od 5 do 7 tys. złotych za metr kw. Obecnie, mimo że ta inwestycja jest dopiero na półmetku, trzeba tam już zapłacić od 10 do nawet 12 tys. zł za metr. Wynika z tego, że pierwsi kupujący zyskali kilka tysięcy złotych na każdym metrze. To naprawdę duży i szybki skok na wartości. Ale na takie okazje można czekać, gdy nam się nie spieszy z zakupem. I oczywiście należy stale śledzić, pod tym kątem, rynek nieruchomości – dodaje Jarosław M. Skoczeń.

Prezes zarządu TIARA Development przewiduje, że w przyszłości wzrośnie znaczenie bliskości parków i zieleni, skupionych wokół obiektów mieszkalnych. W Europie Zachodniej już teraz mieszkanie z widokiem na skwer czy też rzekę może być o kilkadziesiąt procent droższe od lokalu, położonego nawet w tym samym budynku, ale zlokalizowanego z innej, mniej atrakcyjnej strony. Nabywcy, wraz ze wzrostem zamożności, chętniej płacą za pewną unikalność, np. niepowtarzalny pejzaż za oknem. W takim miejscu lepiej się wypoczywa. Dlatego poszukują oni mieszkań w centralnych lokalizacjach, które jednocześnie są ciche i stwarzają wrażenie bliskości natury.

– Chcąc ocenić, czy tańsza nieruchomość ma potencjał do wzrostu swojej wartości, należy sprawdzić ceny mieszkań, jakie obowiązują w danym czasie i w bliskiej lokalizacji, na rynku wtórnym. W tym celu warto udać się do biur sprzedaży i przeanalizować dostępne tam oferty. Porównujemy je ze stawką wyjściową na rynku pierwotnym. Jeśli wybrany przez nas lokal jest tańszy od innych, starszych, np. o ok. 1 tys. złotych na metrze, to znaczy, że warto go kupić. W rejonie, gdzie komfort życia ma poprawić rozbudowa infrastruktury, cena naszej nieruchomości może wzrosnąć nawet o 20-30% – kalkuluje Skoczeń.

Podsumowując, Łukasz Sęktas wskazuje, że tańsze inwestycje, które rokują na wzrost wartości, znajdują się na terenach, przez lata zupełnie niezagospodarowanych. Powodem tego mogły być np. skomplikowane stosunki właścicielskie lub niekorzystne zapisy w planach miejscowych. Jeśli lokalizacja jest zapomniana, ale interesująca, dzięki planowanym na niej inwestycjom oraz bliskości do centrum, to przyciągnie nabywców i podniesie swój prestiż. Jednym z takich przykładów jest warszawski Wilanów, który powstał w przysłowiowym „szczerym polu”. Z czasem zyskał na atrakcyjności, dzięki budowie różnych obiektów, np. galerii handlowych, biur, sklepów czy lokali gastronomicznych.

Źródło: mondaynews.pl

Już w grudniu branża deweloperska ogłaszała rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań. Obecnie wiemy, że wynik na poziomie 62 tys. sprzedanych lokali w 6 największych miastach był bezprecedensowy i ciężko go będzie powtórzyć w tym roku. Jakich zmian w najbliższych miesiącach spodziewają się deweloperzy i jakie mają plany inwestycyjne? Potencjał rynku oceniają eksperci Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Bouygues Immobilier Polska oraz portalu RynekPierwotny.pl.

Rynek deweloperski charakteryzuje się dojrzałością, która ma swoje odzwierciedlenie w dwóch aspektach – po pierwsze, mimo bardzo dużego popytu ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie i nie podlegają drastycznym wahaniom. Po drugie inwestorzy na bieżąco obserwują zapotrzebowanie i zachowania nabywców, dzięki czemu wprowadzają do sprzedaży mniej więcej tyle lokali, ile sprzedają, co zapewnia równowagę między podażą a popytem.

W 2016 roku sprzedaliśmy 1100 mieszkań z naszej oferty dostępnej w 3 kluczowych miastach – Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. W tym roku planujemy wprowadzić do sprzedaży 11 nowych inwestycji. Łącznie dostarczymy rynkowi ok. 1600 mieszkań. Zakładam, że popyt będzie się utrzymywał na stabilnym poziomie, ponieważ potrzeby mieszkaniowe Polaków jeszcze długo nie będą w pełni zaspokojone – komentuje Krzysztof Foder, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Stabilność na rynku pracy kształtuje popyt na mieszkania

Jak podkreślają eksperci, popyt na mieszkania jest silnie skorelowany z sytuacją na rynku pracy. Bezpieczeństwo zatrudnienia to jeden z głównych determinantów, które wpływają na zakup własnego M.

– To zwłaszcza dobra sytuacja na rynku pracy wpływa na wysoki popyt wewnętrzny. Pomagać będą także rekordowo niskie poziomy stóp procentowych, które powinny być stabilne. Z jednej strony zapewnia to tani kredyt mieszkaniowy, a z drugiej skutkuje niskim oprocentowaniem lokat. To ostatnie w połączeniu z wciąż niestabilną sytuacją na giełdzie czy ryzykiem związanym z innymi formami inwestowania powoduje, że rośnie grupa osób inwestująca w mieszkania na wynajem. Przede wszystkim taka forma zapewnia duże bezpieczeństwo i umożliwia stopę zwrotu na poziomie ok. 5% rocznie – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak się będą kształtowały ceny i preferencje nabywców?

Aby określić perspektywy w zakresie poziomu cen najbardziej zasadne wydaje się użycie słowa stabilizacja. Mamy z nią do czynienia już od roku 2013. W tym zakresie nic nie wskazuje na to, aby rok 2017 zmienił ten stan rzeczy. Warto podkreślić, że obecna podaż mieszkań dostosowana jest do realnych potrzeb rynku. Znacząco wzrosła produkcja mieszkań w najbardziej pożądanym i przystępnym cenowo segmencie popularnym. Obecnie stanowi ona w zależności od miasta od 60%

do 70% całości podaży. Deweloperzy zrozumieli, że należy budować dobre jakościowo mieszkania w przystępnych cenach. Choć większość z nas  deklaruje chęć zamieszkania w sercu metropolii, to często po analizie siły nabywczej wybieramy dzielnice oddalone od centrum, gdzie możemy nabyć  mieszkanie w rozsądnej cenie – dodaje Foder.

Podobnego zdania jest również kolejny ekspert.

Dane GUS-u i obserwacje portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że mieszkaniowe preferencje Polaków już od wielu lat są dość przewidywalne i prawie niezmienne. Średnia powierzchnia kupowanego mieszkania ciągle oscyluje na poziomie 53 mkw. – 55 mkw. W przypadku rynku pierwotnego i wtórnego, zdecydowanie największą popularnością cieszą się lokale o powierzchni 40 mkw. – 60 mkw. Takie mieszkania stanowią dokładnie połowę całej oferty deweloperów prezentowanej przez serwis RynekPierwotny.pl – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem przedstawicieli rynku niewykluczone jest to, że popyt na mieszkania jest pośrednim efektem programu 500 Plus, ponieważ rodziny chcące zapewnić swoim dzieciom lepszą przyszłość inwestują w aktywo, które jest bezpieczne.

Rodziny wielodzietne, które dobrze radziły sobie przed uruchomieniem programu, dodatkowe środki przeznaczają na inwestycje w przyszłość dzieci czy podwyższanie standardu ich życia. W obu przypadkach zmiana mieszkania na większe odpowiada na te potrzeby – dodaje Płochocki – Z kolei program Mieszkanie Plus, zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami, pozostanie nadal bez wpływu na branżę, ponieważ, jak widzimy po programie pilotażowym, skupia się głównie w miastach, w których deweloperzy nie są aktywni.

Duże firmy będą wchodzić na nowe rynki

Eksperci zgodnie prognozują, że przyszłość rynku deweloperskiego przyniesie konsolidację funkcjonujących na nim podmiotów. Najwięksi deweloperzy w Polsce mają udziały w rynku nie przekraczające 4%, podczas gdy w Europie główni gracze posiadają ich kilkanaście.

 – Rynek deweloperski cały czas jest bardzo mocno rozdrobniony, natomiast koniunktura powoduje, że coraz więcej dużych graczy wychodzi również na nowe obszary. Takim przykładem jest między innymi nasza spółka, która w ostatnich latach uruchomiła dwie nowe agencje w Poznaniu oraz we Wrocławiu – mówi Foder.

Najszybciej rosną duże firmy, dzięki czemu rynek się profesjonalizuje. Taka sytuacja jest korzystna nie tylko dla nabywców, którym oferuje się coraz lepsze usługi i więcej możliwości, ale również dla całej branży.  

Źródło: Bouygues Immobilier Polska

Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu, a taniej jest w Łodzi.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku. ICT jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany na podstawie median z transakcji zakupu mieszkania przez klientów Home Brokera i Open Finance, powstaje od końca 2007 r.

Przez trzy lata Indeks był stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. To zmieniło się w tym roku. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych. Miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz – w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_11_23-indeks_cen_transakcyjnych

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Warszawa najdroższa i najbardziej zróżnicowana

Po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł, taki stan trwa już ponad dwa lata. Rok do roku średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie. Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowanych. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się za średnią cenę trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Z badanych ośrodków miejskich w zdecydowanej większości ceny wzrosły. Rok do roku spadek zanotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie obecna stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam obecnie zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 288 zł 3,3%
Katowice 4 356 zł 19,4%
Kraków 6 602 zł 8,2%
Lublin 4 691 zł 10,4%
Łódź 3 611 zł -3,6%
Poznań 5 498 zł 1,7%
Szczecin 4 541 zł 1,6%
Warszawa 7 302 zł -0,9%
Wrocław 5 867 zł 8,0%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie w analizie występuje około 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną.

Deweloperzy na fali

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje. Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą pochwalić się jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego.

Przypomnijmy, że od stycznia chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. Całe szczęście połowę tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego.

Jest dobrze, póki jest gotówka

Warto podkreślić, że tak jaskrawej hossy na rynku nie byłoby gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem. Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski nawet 2-3 krotnie wyższe niż oferowane przez lokaty, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że przez pierwsze półrocze br. na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M” aż w 2/3 sfinansowane było gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą 1/3 ceny mieszkania – oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego „M”.

„Przecena” na horyzoncie

Początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej raportowanej przez Open Finance i Home Broker. Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale. Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien przeminąć równie szybko co się pojawić.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance

Wrześniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych pokazało odczyt wskaźnika na poziomie najwyższym od początku 2012 r. Z obwieszczaniem końca okresu stabilizacji cen mieszkań w Polsce należy jednak odczekać kilka miesięcy, by nie okazało się, że to chwilowe wahnięcie.

842,2 pkt, o 1,3 proc. więcej niż miesiąc temu i o 2,5 proc. powyżej poziomu sprzed roku – to najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach nieruchomości w Polsce. Wskaźnik wyliczany jest na podstawie median cen mieszkań z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Przez trzy lata Indeks był bardzo stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_09_27-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ceny w górę w większości miast

W zdecydowana większość analizowanych przez Home Brokera miast w ostatnim roku doszło do wzrostu cen. Do indeksu uwzględnianych jest 16 ośrodków, w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny spadły tylko w pięciu. W pozostałych 11 miastach dzisiejsze średnie stawki są wyższe niż rok temu.

Z miast o większej liczbie transakcji (to zmniejsza prawdopodobieństwo przypadkowości wyniku – przy niewielu transakcjach jedna większa inwestycja deweloperska jest w stanie mocno zachwiać medianą cen w danym mieście) największy spadek cen zanotowaliśmy w Łodzi, gdzie w ciągu roku mediana ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania spadła z 3951 do 3597 zł, czyli o 9 proc. O 3,5 proc. spadła cena w Gdańsku, a o 1,3 proc. – w Warszawie.

Z kolei największy wzrost stawek zanotowaliśmy we Wrocławiu (z 5507 do 5860 zł za mkw. – o 6,4 proc.), Krakowie (o 4,2 proc.) oraz  Białymstoku (3,3 proc.). Do niewielkich zmian (poniżej 1 proc.) doszło w Poznaniu i Szczecinie.

Warszawa najdroższa

Najdroższe mieszkania z dużych miast są niezmiennie w Warszawie. Wrześniowy odczyt dla stolicy to 7232 zł za mkw., co jest stawką najwyższą od pół roku. Najwyższy poziom cen w Warszawie oczywiście nie dziwi, bo to największe miasto, centrum biznesowe i akademickie, to w Warszawie jest też największa aktywność deweloperów. W samej Warszawie stawki za mieszkania są bardzo zróżnicowane. Najdrożej jest na Śródmieściu, gdzie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego przekracza 10 tys. zł za mkw. W cenowym drugim rzędzie są Żoliborz, Wilanów, Mokotów i Ursynów ze stawkami na poziomie 8-9 tys. zł za mkw. Ale nawet w dzielnicach rozstrzał cenowy może być duży i zależy od standardu mieszkania oraz jego dokładnej lokalizacji.

Duża część popytu na mieszkania w Warszawie to osoby kupujące mieszkanie jako inwestycję, by wprowadzić je na rynek najmu. Wielu z nich kupuje mieszkania za gotówkę i skupia się na rynku pierwotnym, bo na nowe mieszkanie łatwiej jest znaleźć najemców. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 4 351 zł 3,3%
Gdańsk 5 013 zł -3,5%
Kraków 6 515 zł 4,2%
Lublin 4 685 zł 1,9%
Łódź 3 597 zł -9,0%
Poznań 5 442 zł 0,7%
Szczecin 4 509 zł 0,0%
Warszawa 7 232 zł -1,3%
Wrocław 5 860 zł 6,4%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Deweloperzy nie zwalniają tempa

Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy. Nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.

Rosnąca liczba pozwoleń na budowę (w ostatnich 12 mies. 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu) świadczy o tym, że deweloperzy nie tracą wiary w to, że popyt utrzyma się na wysokim poziomie. Wkrótce poznamy wyniki sprzedażowe za trzeci kwartał i wiele wskazuje na to, że będą one bardzo optymistyczne.

Zalecana ostrożność

Deweloperzy notują dobre wyniki sprzedaży mimo niełatwej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. A niewiele wskazuje, by ta miała się zmienić. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. Od 1 stycznia 2017 r. wzrośnie obowiązkowy wkład własny (choć będzie można go częściowo ubezpieczyć).

Firmy deweloperskie powinny być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.

Zagrożeniem dla rynku jest też potencjalny wzrost inflacji, który pociągnie za sobą wyższe stopy procentowe. Z jednej strony jeszcze utrudni to życie kredytobiorcom, a z drugiej przeciągnie część inwestorów znów do obligacji skarbowych i bankowych depozytów.

 

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Choć wokół rynku mieszkaniowego cały czas dużo się dzieje, ceny nieruchomości zdają się mieć to wszystko w poważaniu i już od niemal trzech lat utrzymuje się na tym polu stabilizacja. W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w kraju, za metr kwadratowy mieszkania trzeba średnio zapłacić niecałe 7100 złotych.

818,7 punktów, o 0,61 proc. więcej niż przed miesiącem, wyniósł majowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, który Home Broker wylicza na podstawie median cen z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Już prawie trzy lata trwa stabilizacja tego wskaźnika, który przez ten czas praktycznie nie opuszcza przedziału 800-820 punktów. Cały czas jest tak, że ceny wahają się głównie w mniejszych ośrodkach, gdzie ze względu na mniejszą próbkę statystyczną łatwiej o zmiany średnich. W Warszawie czy Wrocławiu wahania cen są niewielkie.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

2016_05_25-ceny_mieszkan-wykres

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Lekki spadek cen w Warszawie

7 089 zł za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to wartość najniższa od czerwca 2014 r. i stycznia 2015 r., w obu tych miesiącach średnia cena transakcyjna różniła się od obecnej raptem o kilka złotych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w stolicy potaniały o 2,3 proc. Trzeba jednak zaczekać kilka miesięcy, by ocenić, czy to długotrwały trend, czy może zwykła korekta.

Warszawski rynek cechuje się dużym zróżnicowaniem zarówno jeśli chodzi o ofertę nieruchomości, jak i strukturę kupujących. W stolicy kupić można luksusowy apartament za 20-30 tys. zł za mkw., ale na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania do remontu w cenie 4 tys. zł za mkw. W Warszawie za sporą część popytu odpowiadają inwestorzy, którzy kupują mieszkania na wynajem. Osoby takie często nie potrzebują finansowania bankowego, gdyż zakup nieruchomości jest dla nich lokatą kapitału. W niektórych inwestycjach deweloperskich nawet 60-70 proc. lokali kupowanych jest za gotówkę. Wśród takich kupujących najwięcej chętnych jest na relatywnie niewielkie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które w oczach najemców cieszą się największym zainteresowaniem.

Drożej w Krakowie i Poznaniu

Z dużych miast warto w tym miesiącu zwrócić uwagę także na Kraków i Poznań. W obu tych aglomeracjach (a są to rynki dość duże, więc próbka statystyczna jest wystarczająca – dane pochodzą z kilkuset transakcji) zanotowaliśmy spory jak na aktualny stan rynku wzrost cen. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie to 6 492 zł, co oznacza rok do roku wzrost o 4,8 proc. W Poznaniu obecna średnia to 5 616 zł za mkw., o 6,7 proc. wyższa niż rok temu.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Białystok 3 986 zł -7,5%
Bydgoszcz 3 960 zł -9,0%
Gdańsk 5 085 zł -1,4%
Katowice 3 920 zł -6,5%
Kraków 6 492 zł 4,8%
Lublin 4 703 zł 1,0%
Łódź 3 486 zł -18,9%
Olsztyn 4 209 zł -5,2%
Poznań 5 616 zł 6,7%
Szczecin 4 293 zł 0,7%
Warszawa 7 089 zł -2,3%
Wrocław 5 606 zł -0,1%

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Spore obniżki w skali roku zanotowaliśmy z kolei w Białymstoku (-7,5 proc.), Bydgoszczy (-9 proc.) , Katowicach (-6,5 proc.) i Olsztynie (-5,2 proc.), ale najbardziej mieszkania potaniały w Łodzi. Z analizy transakcji klientów Home Brokera i Open Finance wynika, że za metr kwadratowy lokalu w tym mieście trzeba obecnie zapłacić 3486 zł, o 18,9 proc. mniej niż rok temu. Trzeci miesiąc z rzędu wskaźnik ten wyniósł mniej niż 3,5 tys. zł za mkw.

Deweloperzy wierzą w dobrą przyszłość

Mimo korekty cen w niektórych miastach i sygnałów o tym, że dobra passa może się kiedyś skończyć, deweloperzy nie obniżają poziomu swojej aktywności. Główny Urząd Statystyczny notuje rekordowe dane jeśli chodzi o rozpoczynane przez firmy budowy i pozwolenia na kolejne inwestycje. Nie brakuje jednak czynników, które nakazują coraz dalej idącą ostrożność. Negatywny wpływ na zainteresowanie mieszkaniami mają m.in. wprowadzenie podatku bankowego, utrudniony dostęp do dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych i coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Ostatnio okazało się jeszcze, że dodatkowe problemy może powodować ustawa o obrocie ziemią rolną, która ogranicza możliwość zakupu działek pod nowe inwestycje.

Dla rynku zagadką jest nowy program wspierania mieszkalnictwa roboczo nazwany „Mieszkanie+”. Nadal nie znamy jego szczegółów, wiadomo jedynie, że ma opierać się na budowie tanich mieszkań na wynajem z możliwością wykupu oraz kasach oszczędnościowo-budowlanych. Z jednej strony to jakaś konkurencja dla deweloperów, ale z drugiej stymulacja dla rynku najmu, który w Polsce nadal ma ogromny potencjał rozwoju.

Na razie problemów z popytem nie ma, wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał 2016 r. znów były rekordowe, nic więc dziwnego, że deweloperzy próbują na tej fali płynąć dalej. Stabilne ceny sprzyjają rozwojowi rynku, bo dla inwestorów oznaczają przewidywalność i łatwiejsze podejmowanie decyzji.

marcin_krasonMarcin Krasoń, Home Broker

Eksperci

Paradoksalna sytuacja na rynku obligacji

W ostatnich dniach doszło do dość kuriozalnej sytuacji, polegającej na tym, że rentowność dziesięcio...

W cieniu ustawy „frankowej”, w Sądzie Najwyższym kształtuje się orzecznictwo w sprawach kred

Ostatnie informacje i wydarzenia w świecie kredytów „frankowych”, zostały zdominowane przez kwestię ...

Biegowy biznes z Polski podbije świat. I można do tego podboju dołączyć

Runmageddon – stworzony w Polsce cykl biegów przeszkodowych – to najbardziej nuklearna historia na p...

Straty są nieodłączną częścią inwestycji

Zakończony niedawno maj był najgorszym miesiącem w tym roku dla rynku akcji. Większość parkietów odn...

Uchwała NSA pozwala wygrać z fiskusem

Każde zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu. Oznacza to, że po upływie terminu przedawnienia or...

AKTUALNOŚCI

Wybory parlamentarne w Polsce. Czy rynek finansowy zareagował na wyniki?

Jak podaje Business Insider, wynki finansowe nie lubią zaskoczeń, a w wynikach wyborów parlamentarny...

Innowacyjnie, energooszczędnie – i z bezbłędnym finansowaniem!

Innowacyjnie, energooszczędnie i z myślą o przyszłości – takie rozwiązania dla ludności tworzy i fin...

Planowane zmiany w składkach ZUS dla przedsiębiorców

Stanowisko Związku Przedsiębiorców i Pracodawcówws. zapowiedzi wprowadzenia proporcjonalnościw skład...

Ważne dla Polski nowe stanowisko Komisji Europejskiej

Odpowiedź Komisji Europejskiej na ostatnie głosowanie Parlamentu Europejskiego w sprawie pakietu mob...

Dlaczego państwo pozwala na nieozusowane umowy zlecenia?

Dlaczego rząd do tej pory nie zmienił szkodliwego art. 9 ustawy o SUS? Federacja Przedsiębiorców Pol...