Deweloperzy, nie bacząc na sygnały ostrzegawcze z rynku, nadal budują na potęgę. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań w historii, od lat nie oddawali do użytkowania tyle mieszkań co teraz, a i liczba pozwoleń na kolejne budowy przyprawia o zawrót głowy.
Budowę 89 072 nowych mieszkań rozpoczęli w Polsce deweloperzy w ciągu ostatniego roku (o 10,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie zakończonym sierpniem 2015 r.). To najwyższy wynik w historii, nawet w okresie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 nie budowano tak dużo. W samym sierpniu rozpoczęto budowę 7357 lokali mieszkalnych, o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Ożywienie w nowych budowach trwa od połowy 2013 r. Wówczas rocznie rozpoczynano mniej niż połowę dzisiejszej liczby budów.
Co więcej, nadal rośnie liczba pozwoleń na kolejne inwestycje. Przez ostatnich 12 miesięcy deweloperzy otrzymali ich 106 037, czyli o 24,6 proc. więcej niż rok temu. Równie dynamicznie rośnie liczba lokali oddawanych do użytkowania. Od września 2015 do sierpnia 2016 r. działający na terenie kraju deweloperzy oddali 74 822 lokale mieszkalne, najwięcej od siedmiu lat. Aktualna liczba jest o 28,5 proc. wyższa od tej sprzed roku.
Aktywność deweloperów w okresie wrzesień 2015 – sierpień 2016 r.
| Liczba | Zmiana r/r | |
| Oddane mieszkania | 74 822 | +28,5% |
| Rozpoczęte budowy | 89 072 | +10,7% |
| Wydane pozwolenia na budowę | 106 037 | +24,6% |
Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS
Zauważona miesiąc temu wysoka liczba budów rozpoczętych przez spółdzielnie mieszkaniowe (604 mieszkania – najwięcej od kwietnia 2010 r.) nie była zwiastunem nadchodzącego odrodzenia spółdzielni. W sierpniu nowych budów było 46. Lipcowy wynik był więc statystycznie nieistotny.
Deweloperzy w budowlanym pędzie
Deweloperzy nie zwalniają tempa, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz pozwoleń na kolejne budowy cały czas jest wysoka. To o tyle ciekawe, że mamy do czynienia z dość trudnym rynkiem kredytów hipotecznych. Banki mają coraz większe oczekiwania co do klientów i coraz mniej chętnie udzielają kredytów mieszkaniowych. A popyt na nowe mieszkania nie spada. Z danych REAS-a wynika, że poza Łodzią i Poznaniem, na wszystkich głównych rynkach sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2016 r. była wyższa niż w poprzednim. Rośnie też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali, gdyż deweloperzy starają się zaspokoić wysoki popyt.
Firmy deweloperskie powinny jednak być ostrożne, gdyż dobra passa nie będzie trwała w nieskończoność. Z jednej strony zagrożeniem dla popytu na nowe mieszkania jest sytuacja na rynku kredytowym, ale z drugiej nie bez znaczenia są działania państwa. Działania rządu mają bowiem coraz większy wpływ na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego spowodowało skokowy wzrost marż kredytowych (o 0,3-0,5 pkt proc.), a co za tym idzie – spadek zdolności kredytowej. Obecnie wszyscy czekają na rozstrzygnięcia w sprawie kolejnego pomysłu – programu Mieszkanie Plus. Na razie wciąż znamy tylko ogólne jego założenia i nie wiadomo, w jakim zakresie utrudni on życie deweloperom.
Póki co rynek pierwotny broni się klientami kupującymi mieszkania w celach inwestycyjnych. W niektórych inwestycjach deweloperskich odsetek osób kupujących nieruchomość za gotówkę przekracza dwie trzecie, a duża część mieszkań trafia potem na rynek najmu. Inwestorzy traktują to jako alternatywę dla obligacji skarbowych i bankowych lokat, które – przy historycznie najniższych stopach procentowych – nie dają wiele zarobić. Ale jeśli inflacja wzrośnie, to za nią pójdą stopy procentowe i bezpieczne oszczędzanie w banku lub na obligacjach może wrócić do łask.
Marcin Krasoń, Home Broker
