Koszt zakupu mieszkania na kredyt utrzymuje się na niskim poziomie – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. To głównie dlatego kredyt jest przeważnie tańszy niż najem.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w grudniu osiągnęła poziom 80,3 pkt. To wyższy wynik niż listopadowy, ale warto zaznaczyć, że przed miesiącem odczyt był najniższy w historii badania. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,9% wyższym niż w listopadzie. Rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 3,9 % wyższy niż dziś (indeks na poziomie 83,5 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 24,5% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lion’s House,
3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych,
3) Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Póki co o koszcie decydują procenty
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem wynika z danych portalu Domy.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast nieznacznie wzrosła (o 0,8%).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do prawie 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,4). Na drugim biegunie są Katowice z wynikiem na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Łodzi (3,7 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Katowicach do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
Z danych firmy Lion’s House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,2 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,06% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,86%. Jest to jeden z najniższych wyników w historii. 1439 zł za trzy pokoje w dużym mieście
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 959 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 576 zł, a trzypokojowych lokali 1439 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2221 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1481 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 888 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 – 700 zł, a trzech około 1030 – 1040 zł.
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2%, a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Wiara w obniżki wciąż żyje.
Wciąż rynek spodziewa się, że wspomniane cięcia będą miały swój ciąg dalszy. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 18 grudnia 2014 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,7%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,06% na dzień 18 grudnia 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,87%, czyli również niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 2 kwartałów rynek spodziewa się obniżki stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.
