Potencjalny zysk z wynajmu coraz wyższy

Ponad 5,5 proc. netto rocznie można zarobić kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku. To z punktu widzenia inwestora najbardziej dochodowe duże miasto w Polsce. Najmniejszy potencjał ma zakup lokalu w Krakowie, gdzie oczekiwana rentowność najmu nie przekracza 4 proc. netto, choć i to jest wartością znacznie wyższą od oprocentowania lokat i obligacji.

Przeciętna oczekiwana rentowność najmu jest aktualnie najwyższa od co najmniej wiosny 2010 r. odkąd Home Broker i Domiporta.pl wspólnie prowadzą obliczenia i wynosi 4,61 proc. netto w skali roku. Z siedmiu badanych miast od wielu miesięcy najlepiej wypada Gdańsk, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi aktualnie 5,67 proc. w skali roku. Wartość ta jest zależna głównie od kwoty zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. Nie należy jednak zapominać o innych czynnikach, takich jak stawka czynszu, nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości oraz czas potrzebny na znalezienie najemcy. Inwestowanie w mieszkania na wynajem ma daje szanse na spory zysk, ale jednocześnie wymaga sporo zaangażowania i wiąże się z ryzykiem. Jest to koszt wyższego zarobku, bo najbardziej rentowne roczne lokaty bankowe dają nieco ponad 2 proc. rocznie.

 Warszawa droga, ale zyskowna i płynna

Największym rynkiem nieruchomości w Polsce jest oczywiście Warszawa. Aktualna oczekiwana rentowność najmu wynosi tam 4,82 proc., co jest trzecią wartością spośród badanych miast. Warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkanie w dobrym punkcie stolicy będzie bardziej płynne niż w innym mieście, co oznacza, że w razie potrzeby szybkiego wyjścia z inwestycji będzie to po prostu łatwiejsze. Wiążą się z tym także znacznie wyższe koszty – metr mieszkania w Warszawie to przeciętnie ponad 7,4 tys. zł, ale atrakcyjne lokale kosztować będą jeszcze więcej, w prestiżowej okolicy nie dziwi nawet stawka przekraczająca 10 tys.

W najlepiej rokującym z punktu widzenia inwestorów Gdańsku przeciętna cena mieszkania to 5195 zł za mkw., a za wynajem można dostać 36,90 zł za mkw. każdego miesiąca. Daje to 5,67 proc. zysku w skali roku po uwzględnieniu czynszu i podatku oraz założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie będzie stało puste (poszukiwanie najemców).

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lipcu 2015 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lipca 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lipca 2015 r. obniżone o 5 proc.

Z dużych miast najtańsze w zakupie i wynajmie są mieszkania w Łodzi. Osoba chcąca nabyć tam nieruchomość zapłaci mniej więcej połowę tego co w Warszawie (3708 zł za mkw.), zaś najemca musi się liczyć z miesięcznym czynszem na poziomie 24,23 zł za mkw. mieszkania. Po uwzględnieniu w/w założeń oznacza to zysk równy 4,66 proc. w skali roku, czyli na poziomie krajowej średniej.

Rentowność najmu równa 4,61 proc. rocznie oznacza, że mieszkanie na wynajem zwróci się przeciętnie po prawie 22 latach. W przypadku najlepiej rokującego Gdańska jest to niespełna 18 lat, w Krakowie z kolei będzie to 25,5 roku. To wyliczenie zakłada jednak niezmienność warunków przez ponad 20 lat, co jest mało realne. W kalkulacji przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem należy jeszcze uwzględnić potencjał wzrostu wartości samej nieruchomości oraz jej płynność.

Dynamiczne lato na rynku

– Czas od czerwca do końca października uważany jest za „gorący okres” na rynku najmu. Jest on w tym czasie pobudzany głównie przez studentów, z których jedni zwalniają lokale po zakończeniu studiów, a drudzy szukają lokum na kolejny rok akademicki. – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, iż ożywienie popytowe generowane przez studentów jest widoczne, ale głównie w kategorii pokoi i tanich mieszkań do wynajęcia, a nie dotyczy całego rynku – dodaje. Właśnie te dwa segmenty są najbardziej popularne wśród młodzieży studiującej z prostego powodu, są najtańsze – dodaje Górka.

O najtańsze mieszkania walczą zresztą nie tylko studenci (wszak każdy chciałby wynajmować mieszkanie jak najtaniej), więc posiadacze takich lokali wykorzystują sytuację i podnoszą ceny. Według danych Domiporta.pl zwyżki dochodzą nawet do 10 proc. – Niektórzy właściciele potrafią organizować castingi i wybierać do współpracy tych najemców, którzy najbardziej przypadną im do gustu. Zdarzają się nawet aukcje cenowe – zwraca uwagę Maciej Górka.

W danych popytowych z serwisu Domiporta.pl widać, że udział zapytań użytkowników o mieszkania do wynajęcia w „gorącym okresie” zwiększył z 27 do 31 proc względem wszystkich zapytań. Największa dynamika odnotowana została w sześciu największych miastach z Warszawą na czele. Nic dziwnego, bo jest to jednocześnie największy rynek nieruchomości i największy ośrodek akademicki w Polsce. Na rynku najmu stołeczne lokale stanowią ponad jedną trzecią całej podaży. Sytuację tę starają się wykorzystać inwestorzy którzy, mimo wysokich cen zakupu, inwestują w mieszkania pod wynajem kuszeni jedną z najwyższych rentowności.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

autorzy: Marcin Krasoń, Home Broker, Maciej Górka, Domiporta.pl,