Zakończony właśnie sezon publikacji półrocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW po raz kolejny nie zaowocował w jednoznaczny sposób przełożeniem boomu sprzedażowego na wyniki finansowe deweloperów mieszkaniowych. Czy w takim razie można liczyć, że kiedykolwiek zaowocuje?
Trwający już blisko 10 kwartałów proces systematycznej poprawy dynamiki sprzedaży deweloperów mieszkaniowych, uznany już powszechnie za sprzedażową prosperity w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki, wciąż nie może znaleźć stosownego odzwierciedlenia w ich raportach finansowych – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Wprawdzie straty są obecnie zjawiskiem zdecydowanie wyjątkowym w segmencie deweloperki mieszkaniowej, jednak wciąż nie widać też dochodowych „fajerwerków”, napędzanych rekordową od lat sprzedażą mieszkań z pierwszej ręki.
Z elitarnej dziesiątki giełdowych deweloperów, największych i najbardziej rozpoznawalnych z grona tych, których głównym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, zaledwie 4 spółki poprawiły wynik finansowy netto pierwszego półrocza licząc rok do roku. Z kolei 5 zanotowało rezultat nieco gorszy, a w jednym przypadku nastąpiło jedynie wyraźne zredukowanie zeszłorocznej straty. Pytanie, czy tego typu osiągnięcia właściwie korespondują z już blisko dwuipółrocznym boomem sprzedażowym mieszkań z pierwszej ręki?
Z czołowej trójki przedmiotowych firm tylko lider klasyfikacji – LC Corp – wykazał wyraźną poprawę zyskowności w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Z kolei dwójka wiceliderów, Robyg oraz niedawny debiutant giełdowy – Atal, zanotowały niestety pogorszenie rok do roku zysku netto za pierwsze 6 miesięcy tego roku. Zwłaszcza w przypadku tej ostatniej firmy czysty zysk pierwszego półrocza spadł w stosunku do wyniku sprzed roku o blisko dwie trzecie. Stało się tak jednak głównie na skutek wysokiej bazy, czyli rewelacyjnego wręcz wyniku Atal S.A. w pierwszej połowie ubiegłego roku, na poziomie ponad 49 mln zł.
Zysk znacznie niższy od swojego potencjału, a także oczekiwań akcjonariuszy zakomunikował także Dom Development, jeden z rynkowych tuzów pod względem sprzedażowych wolumenów. Ma to tym większe znaczenie dla akcjonariuszy, że spółka w całości swoje zyski wypłaca corocznie w formie dywidendy. Deweloper przewiduje jednak istotne zwiększenie wolumenu przekazań w drugiej połowie roku, co powinno zdecydowanie poprawić zyskowność w całym 2015 roku.
Skonsolidowany zysk netto notowanych na GPW głównych deweloperów mieszkaniowych w I półroczu 2015 vs. I półrocze 2014. Realizacja: RynekPierwotny.pl na podst. raportów spółek
Z kolei na szczególne wyróżnienie zasługuje spółka Inpro, jeden z bardziej popularnych deweloperów w Trójmieście. W tym przypadku zysk netto w pierwszym półroczu br. poszedł w górę w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku ponad czterokrotnie, z niespełna dwóch do blisko ośmiu milionów złotych. Wygląda na to, że rodzime wybrzeże staje się lokalizacją coraz bardziej sprzyjającą mieszkaniowym inwestycjom deweloperskim.
Ponownie negatywnym bohaterem w kwestii wyników finansowych jest podkarpacka spółka Wikana. Jest to jedyny liczący się na rynku deweloper mieszkaniowy, który w ostatnich czasach dość często wykazuje ujemny wynik na poziomie zysku netto. Tym razem strata okazała się jednak znacznie mniejsza licząc rok do roku, co ma być wynikiem skuteczności nowej strategii spółki. Według jej zarządu negatywny wpływ na wynik netto wciąż mają wysokie zobowiązania odsetkowe zaciągnięte w poprzednich latach. Oczekiwane obniżenie kosztów finansowych w kolejnych kwartałach powinno znaleźć pozytywne przełożenie na wyniki finansowe spółki już w średnim terminie.
Gdyby zsumować powyższe wyniki netto opisywanej grupy spółek deweloperskich, to okazałoby się, że przedmiotowa dziesiątka zarobiła na czysto w pierwszym półroczu br. równo 100 mln złotych. Jest to wynik gorszy od wypracowanego w analogicznym okresie 2014 roku o prawie 13 mln zł – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Szczęśliwie potwierdzoną normą z przeszłości jest zazwyczaj znaczna poprawa wyniku finansowego netto większości deweloperów mieszkaniowych w drugim półroczu. Jest to zjawisko o tyle trudne do interpretacji, że wynik ten nie zależy od sprzedaży mieszkań, na które faktycznie popyt jest największy w ostatnich miesiącach roku, ale od przekazań, których wolumen raczej żadnym okresowym zależnościom nie podlega. Należy więc mieć nadzieję, że podobny schemat potwierdzi się też w roku bieżącym.
Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, ze szczególnym uwzględnieniem zysku netto za wybrany okres, należy mieć na uwadze, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametry, choć są wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółek, nie muszą do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Są więc bardziej efektem działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczą.
Mimo to jednak nadszedł już najwyższy czas, aby deweloperzy mieszkaniowi zaczęli wykazywać w kolejnych raportach progresywny charakter osiąganych zysków, nie tylko w pojedynczych przypadkach, ale w zdecydowanej większości. Jeżeli kolejne kwartały, czy też bieżące i następne półrocze nie przyniosą wyraźnej poprawy w tym zakresie, wnioski z takiej sytuacji na pewno nie będą zbyt optymistyczne.
autor: Mikołaj Ostrowski, RynekPierwotny.pl
