Zakup mieszkania to dla wielu największa inwestycja w życiu. Ale to nie tylko przyjemności związane z wyborem mebli, podziałem pokoi i zakupem kina domowego. To też skomplikowana papierologia i wiele formalności do załatwienia i dokumentów do wypełnienia.
Po znalezieniu odpowiedniego mieszkania na rynku wtórnym (na pierwotnym wygląda to nieco inaczej) należy je prześwietlić pod kątem wad prawnych, co pozwoli uniknąć w przyszłości problemów. Pierwszą rzeczą, jakiej należy się przyjrzeć przy zakupie mieszkania jest to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości. Powinien zaprezentować akt notarialny zaświadczający o zakupie oraz aktualny odpis z księgi wieczystej. Ale nie wszystko musi być zapisane w KW, stąd warto zapoznać się także z innymi źródłami informacji (np. dokumentem stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela), by uniknąć nabycia mieszkania np. z służebnością osobistą. Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.
Jeśli z mieszkaniem wszystko jest w porządku i jesteśmy zdecydowani na zakup, można przystąpić do negocjacji ze sprzedającym, a jednocześnie zakończyć proces analizy ofert bankowych w kwestii kredytu hipotecznego. Ustalone z sprzedającym warunki należy zapisać w umowie przedwstępnej, przy czym warto, by miała ona formę aktu notarialnego, gdyż jest to bezpieczniejsze rozwiązanie. Spisanie umowy u notariusza zdejmuje z nas także trud jej przygotowania.
Zadatek to nie to samo co zaliczka
Jednocześnie kupujący płaci zwykle sprzedającemu zaliczkę lub zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona ma prawo od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a w przypadku, gdy sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto przy tym przypomnieć, że zadatek to nie to samo co zaliczka. Ta bowiem, wpłacona na poczet przyszłych należności, nie jest zabezpieczeniem wykonania umowy, a jedynie częścią zapłaty. W przypadku niedojścia umowy do skutku wraca ona więc do niedoszłego kupującego.
Z umową przedwstępną udajemy się do banku celem złożenia wniosku kredytowego, warto jednak wcześniej zabrać się za skompletowanie dokumentów. W zależności od banku niezbędne mogą być różne dokumenty, ale zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, umowa o pracę, zaświadczenie z ZUS, PIT 37 za ostatni rok lub dwa oraz wyciąg z rachunku bankowego i karty kredytowej przewijają się praktycznie wszędzie. Nie należy też zapominać o dwóch dokumentach tożsamości ze zdjęciem oraz skróconym odpisie aktu małżeństwa (jeśli korzystamy z programu Mieszkanie dla Młodych).
Oczekiwanie na decyzję kredytową trwa co najmniej kilka tygodni, a dodatkowo może wiązać się z koniecznością uzupełniania dokumentów. Szczególnie dużo do zrobienia mają zwykle przedsiębiorcy, którzy muszą zaprezentować m.in. zaświadczenia o niezaleganiu składek ZUS i podatków, a także zaświadczenie o nadaniu nr NIP i REGON, wpisie do ewidencji działalności gospodarczej itd. Warto pamiętać, że ważność niektórych dokumentów to miesiąc, należy mieć to na uwadze.
Samodzielnie lub przez notariusza
Po otrzymaniu decyzji kredytowej można sygnować umowę z bankiem i z nią udać się do notariusza na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania. Notariusz zapłaci za nas podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), można mu też zlecić złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki na nieruchomości, ale trzeba wówczas liczyć się z dodatkową opłatą na poziomie kilkuset złotych.
Jeśli zrobimy to samodzielnie, to koszt ograniczy się do opłaty sądowej (200 zł) i odpisu aktu notarialnego (do 6 zł plus VAT za stronę). Do sądu należy zabrać dwa oświadczenia o ustanowieniu hipoteki: swoje i banku. Z sądowym potwierdzeniem złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki i aktem notarialnym wracamy do banku, który na podstawie tych dokumentów przeleje pieniądze na rachunek sprzedającego mieszkanie.
W oczekiwaniu na wpis do księgi wieczystej
Trzeba jednak pamiętać, że to nie koniec formalności związanych z księgą wieczystą, bowiem wpisanie hipoteki do niej zajmuje nawet kilka miesięcy. O jego dokonaniu sąd poinformuje nas listownie. Należy wówczas pójść z tą informacją do banku, by ten zrezygnował z pobierania dodatkowej opłaty z tytułu tzw. ubezpieczenia pomostowego (ze względu na podwyższone ryzyko).
W międzyczasie warto zająć się sprawami związanymi z nowym mieszkaniem. Po zakupie nieruchomości trzeba udać się do urzędu skarbowego celem uiszczenia podatku od ustanowienia hipoteki (mamy na to 14 dni od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki) i złożenia stosownej deklaracji o zapłaconym podatku (druk PCC-3). Deklarację można wysłać pocztą, ale może też złożyć ją za nas osoba upoważniona. Do załatwienia jest także sprawa podatku od nieruchomości – o zakupie mieszkania należy poinformować stosowny urząd miasta lub gminy.
W tym czasie można też złożyć wniosek o zameldowanie. Teraz pozostaje już tylko załatwienie umów z dostawcami mediów (prąd, woda, gaz, internet, telewizja, telefon) i poinformowanie spółdzielni lub wspólnoty o zakupie mieszkania. Nie zapomnijmy też o wyrobieniu nowych dokumentów i uaktualnieniu danych w bankach i innych instytucjach.
Home Broker podpowiada: Orientacyjny schemat zakupu mieszkania krok po kroku
Ustalenie budżetu (zdolność kredytowa) -> Przegląd oferty banków/kontakt z doradcą -> Znalezienie mieszkania -> Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania -> Ustalenie warunków transakcji -> Zbieranie dokumentów do kredytu -> Umowa przedwstępna i zadatek -> Wniosek kredytowy -> Decyzja kredytowa, umowa kredytowa -> Umowa sprzedaży mieszkania -> Zapłata podatku PCC -> Wniosek o ustanowienie hipoteki na nieruchomości -> Przelew środków na konto sprzedającego -> Spisanie liczników, odbiór mieszkania -> Podpisanie umów na media -> Powiadomienie wspólnoty/spółdzielni o zmianie właściciela -> Zameldowanie i wymiana dokumentów -> Wniosek dotyczący podatku od nieruchomości -> Zmiana adresu w bankach, OFE, ZUSie itd -> Poinformowanie banku o wpisie hipoteki od księgi wieczystej
Marcin Krasoń, Home Broker
