Styczniowa informacja GUS, komunikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego, jak zwykle zawiera już pełne podsumowanie statystyk inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w zakończonym roku. Ten ostatni po raz czwarty z rzędu okazał się rekordowy pod względem sprzedażowym z ponad 20-proc. przebiciem. Nietrudno się więc domyślić, jaki był inwestycyjnie.
Inwestycje rozpoczęte w pogoni za popytem
Statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto, pobiły historyczne rekordy w sposób, który jeszcze rok temu mógł się wydawać zupełnie abstrakcyjny – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W roku 2017 licząc ogółem ruszyła budowa 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, poprawiając dotychczasowy rekord o 18,4 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę aż 105,4 tys. lokali, osiągając progres rdr bliski – bagatela – jednej czwartej.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, głównego analityka portalu RynekPierwotny.pl tak nieprawdopodobnie wyśrubowane statystyki nowych budów są oczywiście pochodną rekordowego ruchu w deweloperskich biurach sprzedaży, wymuszającego konieczność bardzo intensywnego uzupełniania topniejącej w oczach oferty nowych mieszkań. W ponownie rekordowym sprzedażowo 2017 roku deweloperzy zakontraktowali o blisko 22 proc. więcej lokali licząc rok do roku. Daje to wolumen prawie 80 tys. mieszkań z pierwszej ręki, sprzedanych na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju, a także oznacza podwojenie sprzedaży w ciągu 4 lat koniunkturalnej prosperity.
Rekordowa liczba pozwoleń na budowę
Podobnie bardzo atrakcyjnie prezentuje się sytuacja w ramach statystyk nowych pozwoleń na budowę. W tym przypadku po raz pierwszy w historii rynku pierwotnego roczny wolumen pozyskanych pozwoleń przekroczył ćwierć miliona, poprawiając wynik roku 2016 o ponad 18 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby prawie 129 tys. takich dokumentów, o ponad jedną piątą więcej rok do roku.
Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie, nie tylko pozostaje na stałym od miesięcy wysokim poziomie, ale wciąż przybiera na wartości.
Trudno jednak w tym przypadku odmówić deweloperom biznesowej intuicji. Liczba mieszkań rozpoczętych przez nich w ubiegłym roku niemal co do sztuki zgadza się z wolumenem pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Czy w takim razie deweloperzy w bieżącym roku mają zamiar ruszyć z budową zawrotnej liczby 130 tys. mieszkań?
Mieszkania oddane z rosnącym potencjałem
Kolejnym spektrum działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W sumie w 2017 roku GUS doliczył się ponad 178 tys. takich lokali, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W tej kategorii w roli lidera także wystąpili deweloperzy, którzy rezultatem bliskim 90 tys. poprawili wynik z 2016 roku o 13,5 proc.
Tym razem, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, warto jednak obok wyników rocznych zwrócić również uwagę na miesięczne, a więc wypracowane w grudniu ub. roku. Zarówno liczba mieszkań oddanych ogółem – 20,8 tys., jak i oddanych przez samych deweloperów – 10,7 tys., to wyniki jednomiesięczne historycznie najwyższe. Jest to efekt intensywnego rozkręcania spirali nowych inwestycji przed mniej więcej dwoma laty. Stąd też oczekiwania podobnie rekordowych wyników w kolejnych danych sygnalnych GUS są jak najbardziej uzasadnione.
Pytanie – co dalej?
Rok 2017 był dla branży deweloperskiej już po raz czwarty z rzędu niezwykle udany praktycznie na wszystkich frontach, zarówno tych inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Przede wszystkim znakomicie dopisał rynkowy popyt na nowe mieszkania, który po raz kolejny okazał się rekordowy z nieprawdopodobną wręcz dynamiką.
Było to możliwe dzięki wciąż historycznie niskim poziomom krajowych stóp procentowych, dalszej eskalacji zainteresowania rządowym programem subwencji mieszkaniowych, ale przede wszystkim wciąż niewyczerpanemu strumieniowi kapitałów inwestycyjnych płynących w kierunku pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki. Czy w roku bieżącym istnieją przesłanki kontynuacji deweloperskich sukcesów minionych czterech lat?
Jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl w roku bieżącym deweloperski rynek mieszkaniowy najprawdopodobniej poddany zostanie pierwszej poważnej próbie od początku trwania koniunkturalnej prosperity. Po pierwsze program dopłat mieszkaniowych MdM, który zdecydowanie wspierał deweloperów od 2014 roku, definitywnie w styczniu zakończył swoją misję. Co więcej, jego miejsce zajmuje nowa polityka mieszkaniowa rządu z jej sztandarowym programem Mieszkanie Plus, który z czasem dla deweloperów może stawać się w odróżnieniu od MdM coraz większym problemem.
Do tego nieuniknione wydają się podwyżki cen mieszkań w zakresie istotnie większym niż ten dotychczasowy. Drastycznie zwyżkują ceny gruntów inwestycyjnych, wyraźnie materiałów budowlanych, rosną koszty pracy przy kurczącej się dostępności wykwalifikowanych pracowników. Nikt natomiast nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynkowy popyt na mieszkania w środowisku wzrostu ich cen o 10-15 proc. w krótkim okresie czasu.
Coraz więcej wątpliwości budzą też planowane zmiany legislacyjne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych i samych deweloperów, jak choćby te dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej.
W tej sytuacji o zdecydowanie optymistyczne wersje odpowiedzi na pytanie – co dalej z koniunkturą w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, może być w 2018 roku dużo trudniej.
