KRASOŃ: Rekordowa sprzedaż w marcu i nowe limity MdM

W oczekiwaniu na wyczerpanie puli pieniędzy na 2016 rok chętni na dopłaty w ramach Mieszkania dla Młodych dosłownie rzucili się z wnioskami do banków. Z wyliczeń Home Brokera wynika, że w marcu do BGK trafiły wnioski na rekordową kwotę przekraczającą 200 mln zł. Jednocześnie poznaliśmy limity cen mieszkań, które obowiązywać będą w drugim kwartale. Do drastycznej zmiany doszło w Olsztynie, gdzie limit spadł o ponad 10 proc.

W połowie marca Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił, że nie przyjmuje już wniosków na kredyty preferencyjne z dopłatą z programu Mieszkanie dla Młodych rozliczaną w bieżącym roku. Przez nieco ponad dwa tygodnie tego miesiąca wnioskodawcy złożyli aplikacje o 165 mln zł dopłat. To więcej niż w jakimkolwiek innym miesiącu w historii programu. Potem tempo sprzedaży kredytów oczywiście spadło i marzec zamknął się historycznym wynikiem przekraczającym 202 mln zł.

Warto w tym wyniku zauważyć wysoką, jak na marzec, sprzedaż kredytów z datą rozliczenia w przyszłym roku. W 2014 takie wnioski opiewały na 7,3 mln zł, w 2015 r. na 11,3 mln zł, a teraz aż na 36,6 mln zł. Prawdopodobnie jest to efekt działania deweloperów, którzy przesuwali harmonogram płatności za mieszkanie tak, by była możliwość uzyskania dopłaty.

Od początku działania programu Mieszkanie dla Młodych do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiły wnioski o dopłaty na łączną kwotę 1,55 mld złotych, z czego prawie połowa to środki do wypłacenia w 2016 roku.

Będzie spadek sprzedaży kredytów MdM

Przez najbliższe miesiące wnioskować będzie można jedynie o dofinansowanie wypłacane z puli na 2017 i 2018, ale to i tak w ograniczonym zakresie. Zgodnie z ustawą bowiem, przed początkiem danego roku może zostać zarezerwowana tylko połowa kwoty na niego przeznaczona. Na 2017 wpisano w ustawie 746 mln zł, zatem gdy kwota złożonych wniosków przekroczy 373 mln zł i nadal będzie 2016 rok, BGK przestanie zbierać wnioski na 2017. Istnieje realne ryzyko, że w ostatnich miesiącach tego roku dojdzie do spadku sprzedaży kredytów MdM niemal do zera, bo wnioski będzie można składać tylko na wypłaty za półtora roku. Jak dotąd z puli na 2017 r. zarezerwowano 90 mln zł.

Najbardziej na obecnej sytuacji stracą osoby zainteresowane zakupem mieszkania na rynku wtórnym, bowiem znalezienie kogoś, kto sprzedaje mieszkanie i zgodzi się na zapłatę w przyszłym roku będzie bardzo trudne. W ofercie deweloperów za to bez większego problemu znajdziemy mieszkania z datą oddania do użytkowania zarówno w 2017 jak i 2018 roku, dopłaty wciąż są więc dostępne.

Nowe limity MdM – gdzie w górę, a gdzie w dół?

Przełom marca i kwietnia to nerwowy okres na rynku nieruchomości, bo dochodzi wówczas do zmiany limitów cen kwalifikujących mieszkania do dopłat w programie MdM. 1 kwietnia i 1 października poznajemy nowe stawki dla wszystkich województw poza pomorskim. Nie wszyscy wojewodowie wywiązują się na czas z obowiązku publikacji wskaźników odtworzeniowych, z których wylicza się limity MdM, póki co nie znamy stawek dla województw lubuskiego i podkarpackiego.

A co wynika z tych danych, które już zostały opublikowane? Pierwszym co rzuca się w oczy to zmiana limitu w Olsztynie, gdzie stawka została obniżona o ponad 10 procent. Dotąd maksymalna cena, za którą można było tam kupić mieszkanie od dewelopera wynosiła 5379,55 zł, od 1 kwietnia br. jest to 4821,85 zł. Na rynku wtórnym limit spadł z 4401,45 do 3945,15 zł. Taka zmiana spowoduje obniżenie dostępności programu w mieście, acz trzeba przyznać, że mieszkańcy Olsztyna i tak są w komfortowej sytuacji. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosi tam 4,1 tys. zł, co oznacza, że mimo obniżki, nadal dopłaty będą bez większych przeszkód dostępne. O 5,8 proc. spadły limity w Opolu.

Jeśli chodzi o zmiany stawek w miastach wojewódzkich, to poza spektakularnym spadkiem w Olsztynie i Opolu trzeba zwrócić uwagę na Białystok (w górę o 3 proc.) i Lublin (w górę o 2,2 proc.). Poza aglomeracjami do największej zmiany zaszło w woj. opolskim (w dół o 5,8 proc. zarówno dla gmin sąsiadujących z Opolem, jak i reszty). Największy wzrost limitów zanotowaliśmy w woj. podlaskim, gdzie limit MdM jest większy od poprzedniego o 3,7 proc. w gminach sąsiadujących z Białymstokiem i 4,4 proc. na pozostałym obszarze.

Limity cen nieruchomości kwalifikujących się do programu Mieszkanie dla Młodych
na rynku wtórnym i pierwotnym w II kwartale 2016 r.

Źródło: obliczenia Home Broker na podst. komunikatów wojewodów

W Warszawie, która jest najważniejszym rynkiem nieruchomości w Polsce, a także największym jeśli chodzi o sprzedaż kredytów z dopłatą MdM, nowy limit wynosi 6353,30 zł dla rynku pierwotnego i 5198,15 zł dla rynku wtórnego, co oznacza obniżki o dokładnie 1 proc. Nie wpłynie to znacząco na sytuację kupujących. Ci deweloperzy, którzy sprzedawali mieszkania tuż poniżej dotychczasowego limitu prawdopodobnie po prostu obniżą cenę o te 60 zł za mkw.

W pozostałych lokalizacjach zmiany limitów MdM są niewielkie, a np. w Kielcach i Szczecinie stawki pozostały na niezmienionym poziomie.

Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych wynosi 1,1 tej średniej dla nieruchomości z rynku pierwotnego i 0,9 dla rynku wtórnego.

Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

Marcin Krasoń, Home Broker