KRASOŃ: Koniec prosperity deweloperów czy efekt statystyczny?

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazały pierwsze od dawna wyraźne spadki aktywności deweloperów. Na razie jest jednak za szybko na ogłaszanie końca dobrego okresu na rynku. By to ocenić potrzeba trochę więcej czasu niezbędnego do przyjrzenia się wynikom w dłuższym okresie.

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 33 440 nowych lokali mieszkalnych, to o 1,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W samym maju były to 6 072 mieszkania, co rok do roku oznacza spadek o 26,7 proc. Gdy jednak przyjrzymy się tej statystyce w dłuższym okresie, badając okresy 12-miesięczne, to okaże się, że aktualny poziom (86 100 mieszkań) jest o 11,1 proc. wyższy niż przed rokiem i o 2,5 proc. niższy niż miesiąc temu.

Aktywność deweloperów w okresie czerwiec 2015 – maj 2016 r.

Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS

Aktualnie rynek jest w okresie zbierania plonów pracy sprzed roku-dwóch. Z miesiąca na miesiąc przybywa mieszkań oddawanych do użytkowania. W ostatnich 12 miesiącach było ich 72,6 tys., wartość ta niemal nieprzerwanie rośnie od wiosny ubiegłego roku, w kwietniu 2015 r. wynosiła 55,4 tys. Spodziewamy się dalszych wzrostów tego wskaźnika jeszcze przez kilka kwartałów. Realizacja inwestycji deweloperskiej trwa bowiem około dwóch lat, a statystyka GUS-u pokazywała wzrost liczby rozpoczętych budów przez niemal całe ostatnie trzy lata. Nowych mieszkań na rynku nie powinno więc brakować przez jeszcze co najmniej dwa lata.

Spadkowy miesiąc (w samym maju obniżyły się wszystkie wskaźniki aktywności deweloperów, zarówno w ujęciu rok do roku jak i miesiąc do miesiąca) może być jednak statystycznym wypadkiem przy pracy związanym z dwoma długimi weekendami jakie były w kalendarzu. Jest to bowiem okres, który nie sprzyja jakiejkolwiek aktywności biznesowej.

Co zmieni Mieszkanie Plus?

Rynek mieszkaniowy z zaciekawieniem wyczekuje konkretów związanych z Mieszkaniem Plus. W czerwcu pojawiły się kolejne uszczegółowienia nowego programu rządowego, ale nadal pozostaje w nim sporo pytań. Na razie pewni możemy być tego, że pomysł ma opierać się na kilku filarach: wsparciu budownictwa społecznego, wprowadzenia tanich mieszkań na wynajem oraz stymulowaniu indywidualnego oszczędzania na mieszkanie.

Najbardziej interesująco zapowiada się drugi z tych punktów, czyli budowa tanich mieszkań na wynajem, które na dodatek lokatorzy będą mogli po latach wykupić. Teoretycznie lokale te mają być dostępne dla wszystkich, ale z zapowiedzi polityków wynika, że preferowane będą rodziny wielodzietne oraz osoby, których nie stać na kredyt hipoteczny i rynkowy najem. To ostatnie zastrzeżenie jest o tyle ważne, że ogranicza dostępność tanich mieszkań. Należy też pamiętać, że nieruchomości te nie będą budowane w wysokim standardzie, mogą nie mieć garaży, a ich położenie na mapie miasta pozostawiać wiele do życzenia.

Bez względu na powyższe, pojawienie się dużej liczby tanich mieszkań na wynajem powinno doprowadzić do obniżek stawek także w innych segmentach rynku, pozornie odległych od oferty programu Mieszkanie Plus. Nie ma się jednak co spodziewać rewolucji i gwałtownych spadków, bo program jest rozpisany na wiele lat i na jego efekty trzeba będzie zaczekać. Najem w Polsce rozwija się w ostatnich latach dynamicznie i takie inicjatywy mogą ten rozwój tylko przyśpieszyć, z korzyścią dla wszystkich.

Z zapowiedzi wynika, że pierwsze inwestycje w programie Mieszkanie Plus zostaną uruchomione na początku 2018 r., co oznacza, że wprowadzić się do nowych mieszkań będzie można raczej nie szybciej niż na przełomie 2019 i 2020 roku.

Marcin Krasoń, Home Broker