Na polskim rynku mieszkaniowym zawirowań nie brakuje. Trudna sytuacja odbija się szczególnie na młodych osobach, które coraz dłużej mieszkają w rodzinnym domu. Już od początku akcesji do Unii Europejskiej, Polska wyróżniała się wśród państw europejskich wysokim odsetkiem młodych dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami. Chociaż w 2019 roku mogliśmy zaobserwować spadek liczby osób pozostających w domu rodzinnym, to od 2020 roku ponownie widać wzrost. Czy jest to tylko konsekwencja pogarszającej się sytuacji ekonomicznej? Jakie skutki dla rynku mieszkaniowego niesie za sobą wojna tocząca się w Ukrainie?
Dane Eurostatu wskazują, że prawie połowa młodych Polek i Polaków, którzy wchodzą w dorosłe życie, nadal mieszka z rodzicami. W 2021 roku średni wiek wyprowadzania się z domu rodzinnego wśród mężczyzn w Polsce przekroczył 30 lat. To wartości wyższe niż średnia dla całej Unii Europejskiej.
Inflacja i rosnące raty kredytów
Wiele czynników wpływa na decyzję młodych ludzi o zakupie mieszkania. Jednak obecnie dominującą kwestią stają się wysokie ceny za metr kwadratowy nieruchomości oraz wysokie raty kredytu hipotecznego. W związku z tym wiele Polek i Polaków nie kupuje mieszkania, ponieważ ich na to nie stać. A nawet gdy posiadają zdolność kredytową, odstraszają ich kwoty miesięcznej raty.
Kult własności prywatnej
Aby rynek mieszkaniowy odpowiednio funkcjonował, powinien składać się z trzech form – prywatnych mieszkań na własność, prywatnych mieszkań na wynajem oraz mieszkań socjalnych. W Polsce dominującym elementem jest pierwsza grupa. Z danych Eurostatu wynika, że około 87% mieszkań na rynku (w tym ponad 13% kupionych na kredyt) to lokale posiadane na własność4. Mieszkania na wynajem stanowią więc małą część rynku, a co za tym idzie – kwota najmu jest wysoka.
Niezwykle ważnym czynnikiem społecznym, który ma wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce, jest „kult własności prywatnej”. Wynika z tego społeczne przekonanie, że młodzi ludzie wchodzący w dorosłość powinni zdecydować się na zakup własnego lokum, a długoterminowe wynajmowanie mieszkania jest negatywnie odbierane przez ich otoczenie. Warunki gospodarcze sprawiają, że wielu młodych, aby móc zakupić nieruchomość, musi wziąć kredyt. Wyraźnie wskazują na to dane Biura Informacji Kredytowej, z których wynika, że aż 43% zaciągających kredyt hipoteczny w okresie styczeń–wrzesień 2021 roku to ludzie w wieku 25–34 lata5. Co więcej, kwota wynajmu w dużych miastach jest porównywalna lub nawet przewyższająca ratę kredytu za mieszkanie o podobnej wielkości.
Mieszkanie na wynajem wyborem, nie przymusem
Młodzi ludzie, głównie w krajach Zachodu, coraz częściej świadomie rezygnują z zakupu mieszkania na własność na rzecz wynajmu. Pandemia COVID-19 i związane z nią przejście na pracę w trybie zdalnym mogły przyczynić się do nasilenia tej tendencji. Dlatego niektóre osoby decydują się na wyjazd do innego miasta czy nawet kraj. Przy jednoczesnym pozostaniu w obecnej pracy, którą mogą wykonywać na odległość. Ta zmiana postaw zauważalna jest także w Polsce.
Jak polepszyć sytuację na rynku mieszkaniowym?
Należy skupić się na odwróceniu proporcji elementów tworzących rynek, które zostały wspomniane wcześniej. Jednym z rozwiązań jest budowanie tanich mieszkań na wynajem. Co ciekawe, jest to metoda, której próby zastosowania podejmowano w dwudziestoleciu międzywojennym.
Działaniem, które może wpłynąć na sytuację młodych na rynku mieszkaniowym jest wprowadzenie podatku katastralnego, stosowanego w wielu krajach np. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji, Irlandii, Belgii, Litwie czy Łotwie. Rozwiązanie to mogłoby spowodować, że zakup kolejnego lokalu byłby utrudniony, co w konsekwencji przyczyniłoby się do obniżenia cen.
Wprowadzenie podatku katastralnego wpłynęłoby także na zatrzymanie spekulowania cen i monopolizowania rynku wynajmu. Zdarza się, że inwestorzy wykupują całe osiedle, aby móc później te lokale wynajmować na krótki lub długi termin.
Małe, ciasne, ale własne?
Coraz częściej słyszymy o historiach osób, które mieszkają w lokalach o bardzo małym metrażu. Dlatego warto również przyjąć przepisy regulujące minimalną powierzchnię, którą można uznać za mieszkanie. Ponadto takie, które pozwalałyby sprawować kontrolę nad tym, czy ludzie mieszkają w godnych warunkach. W konsekwencji zmusiłoby to deweloperów do zaprzestania praktyk polegających na budowie mikroskopijnych (kilku- lub kilkunastometrowych) mieszkań, z sypialnią, do której wchodzi się po drabinie. Takie lokale oferowane są jako świetne rozwiązanie dla młodych singli.
– Mówiąc o zmianach, które mogą poprawić sytuację ludzi młodych w Polsce na rynku mieszkaniowym, bardzo ważna jest również kwestia zmiany mentalnej i odejścia od modelu, gdzie własność prywatna jest koniecznością i jedyną opcją, którą możemy wybrać. Co ważne podczas przeprowadzania wywiadów pogłębionych z młodymi dorosłymi (m.in. w projekcie ULTRAGEN6) widzę, że jest to pewna aspiracja, do której wciąż dążą młodzi ludzie – tłumaczy dr Sarnowska-Wilczyńska socjolożka z Młodych w Centrum Lab Uniwersytetu SWPS.
Wpływ wojny w Ukrainie na rynek mieszkań
Problemy na rynku mieszkaniowym trwają już od jakiegoś czasu. Jednak niewątpliwie takie zdarzenia jak wojna w Ukrainie czy wcześniej pandemia koronawirsua mają wpływ na pogarszanie się sytuacji młodych ludzi na rynku mieszkaniowym. Przede wszystkim niesie to za sobą skutki ekonomiczne. A trwający konflikt jest jedną z przyczyn rosnącej inflacji, która z kolei powoduje wzrost rat kredytów.
Ponadto fala uchodźczyń i uchodźców, która napłynęła do naszego kraju, sprawia, że w ramach rynkowej rywalizacji będą oni musieli konkurować z młodymi Polkami i Polakami o dostęp i możliwość wynajmu mieszkania. Z jednej strony może to wpłynąć na wzrost cen, a z drugiej może doprowadzić do konfliktów społecznych. Dlatego nie wolno tego bagatelizować i ignorować, tylko trzeba wprowadzać działania, które uzdrowią sytuację na rynku.
Autorka publikacji: dr Justyna Sarnowska-Wilczyńska, socjolożka z Młodych w Centrum Lab Uniwersytetu SWPS
