Rynek mieszkaniowy odporny na koronawirusa

Rynek mieszkaniowy odporny na koronawirusa. Rynek mieszkaniowy nie został nadmiernie poturbowany przez epidemię. Polacy szybko zaczęli w mieszkaniach upatrywać bezpiecznej przystani dla kapitału i ruszyli na zakupy. W efekcie kolejne fale epidemii w coraz mniejszym stopniu wpływały na popyt.

Potężny wybuch niepewności – tak scharakteryzować można to co działo się w pierwszych tygodniach epidemii. Nie ominęło to też rynku mieszkaniowego, na którym wielu kupujących wstrzymało się z podejmowaniem decyzji o zakupie mieszkań. Efektem był spadek zainteresowania mieszkaniami nawet o około 50% – sugerują dane z wyszukiwarki Google.

Rezygnacje okazały się pochopne

Polacy nie tylko jednak przez kilka tygodni wstrzymywali się z zakupami. Niektórzy kupujący zaczęli nawet wycofywać się z umów na zakup mieszkań, których budowa była w toku. W efekcie w połowie drugiego kwartału stołeczni deweloperzy informowali o 580 rezygnacjach z wcześniej zawartych kontraktów. Potem jednak – do końca wspomnianego kwartału – podobną decyzję podjęli już tylko niedoszli nabywcy dodatkowych 70 mieszkań w stolicy – sugerowały szacunki JLL.

Mimo wszystko taki stan wystraszył niektórych deweloperów. Jak się miało szybko okazać – z dużej chmury spadł jednak mały deszcz, a niedoszli kupujących szybko po rezygnacji z zakupu, mogli sobie zacząć pluć w brody. Decyzje te okazały się bowiem nietrafione. Mieszkania nie przestały drożeć, a na rynku szybko zaroiło się od kupujących. Popyt odbudował się błyskawicznie. W maju, a tym bardziej w czerwcu, Polacy ruszyli na zakupy.

Powodów było co najmniej kilka. Rekordowo niskie stopy procentowe spowodowały, że kredyty stały się najtańsze w historii. Ponadto niemal nieoprocentowane lokaty doprowadziły do tego, że wiele osób szukało sposobu na zarobek na rynku nieruchomości. Było to dodatkowo wzmacniane przez obawy o to, że luźna polityka monetarna połączona z ekspansywną polityką wydatkową rządu mogą przynieść nie tylko stabilizację sytuacji na rynku pracy, ale też inflację. Przed tą tradycyjnie w dłuższym terminie mieszkania powinny skutecznie chronić – tak przynajmniej uczy nas historia. 

Druga fala z rekordami w budownictwie

Kolejna – jesienna – fala epidemii była na rynku mieszkaniowym już zupełnie inna. Nie doszło do aż tak poważnego załamania popytu jak w drugim kwartale. Zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach spadło o około 30% względem szczytu. Chodzi jednak o szczyt, który był apogeum odreagowania po załamaniu popytu w pierwszej połowie roku. Realnie różnica nie była aż tak mocno odczuwalna.

Pewnie też dlatego tym razem deweloperzy nie zasypiali gruszek w popiele – nie zrezygnowali z rozpoczynania nowych projektów. Przy okazji pierwszej fali tak właśnie było, przez co potem, gdy Polacy ruszyli na zakupy, w biurach sprzedaży została bardziej przebrana oferta. Aby tego uniknąć deweloperzy pomimo drugiej fali epidemii zaczynali tak wiele inwestycji, że październik był pod tym względem najlepszym dziesiątym miesiącem w historii. Tak samo było w przypadku listopada i grudnia.

Sprzedaż mieszkań – pesymizm nie przykrył optymizmu

Trzecia fala epidemii – mimo, że wywołała największe problemy w służbie zdrowia – to na rynku mieszkaniowym była już bardzo słabo zauważalna. Spadek popytu można na podstawie danych Google szacować na zaledwie około 10%. Tym razem efekt oswojenia niebezpieczeństwa mógł być spotęgowany postępującym programem szczepień. Powszechna jest przecież opinia, że mijająca fala zachorowań jest już ostatnią tak poważną. To powoduje, że coraz powszechniej przeważa optymizm. Efekty można obserwować w wielu obszarach naszej gospodarki. Notujemy przecież potężny wzrost produkcji przemysłowej, szybki wzrost sprzedaży detalicznej, nienotowany od lat wzrost pensji, poprawę wyników firm czy wzrost poziomu inwestycji. To wszystko daje szanse na to, że już niebawem zobaczymy – przynajmniej na chwilę – dwucyfrowy wzrost PKB. 

Takie otoczenie nie pozostaje bez wpływu na kondycję mieszkaniówki. Dziś podstawowym problemem jest to, że oferta mieszkań na sprzedaż jest za mała. Za to kupujących nie brakuje. Są to zarówno osoby, które chcą kupić mieszkanie za gotówkę, ale też na kredyt. Szczególnie w tym drugim przypadku banki notują rekordy. Do tego dochodzą jeszcze inwestorzy instytucjonalni – czyli duże często zagraniczne fundusze, które skupują całe bloki czy osiedla z i tak już bardzo wykupionego rynku. To tylko potęguje problem, z którym mamy do czynienia w mieszkaniówce, a chodzi oczywiście o niedostateczną liczbę mieszkań na sprzedaż. 

Rynek może odzyskać równowagę poprzez wzrost cen, co ograniczy liczbę potencjalnych kupujących. Lepszym rozwiązaniem byłoby jednak, aby to nie ceny wzrosły, ale podaż mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments