Zdolność kredytowa coraz wyższa
Przeciętna zdolność kredytowa Polaków rośnie, ale dzieje się tak tylko dzięki wciąż rosnącym wynagrodzeniom. Banki stawiają od miesięcy coraz wyższe wymagania swoim potencjalnym klientom. Mogą to robić, bo chętnych na mieszkaniowy dług nie brakuje.
Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po średniej krajowej, mogłaby pożyczyć na mieszkanie 664 tys. złotych – wynika ze styczniowej ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wśród banków. To o 4 tysiące więcej niż przed miesiącem i około 64 tysiące więcej niż przed rokiem.
W naszym przykładzie wynagrodzenie wspomnianej rodziny opiewa na 7,4 tys. złotych netto miesięcznie. To znaczy, że na mieszkanie taka familia mogłaby pożyczyć prawie 90 razy więcej niż zarabia.
O kredyt łatwo, ale…
Nie powinno ulegać wątpliwości, że wynik jest wysoki. Po części jest to pokłosie tego, że w naszym badaniu zakładamy stan niemal idealny – rodzina nie ma żadnych zobowiązań, nie posiada kredytów, kart kredytowych, nie spłaca rat i ma niskie koszty utrzymania, a z drugiej strony posiada pozytywną historię kredytową. Rodzice pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony i są skłonni przelewać wynagrodzenie na założone przy okazji zaciągania kredytu konto. Chcą też skorzystać z kart płatniczych lub kredytowych danej instytucji. Na pozostałe produkty dodatkowe patrzą bardzo sceptycznie (np. regularne oszczędzanie, dodatkowe polisy ubezpieczeniowe) i skorzystają z nich tylko jeśli będzie to bezwzględnie konieczne lub opłacalne.
Wyższe zarobki
Ponadto w naszym badaniu co miesiąc aktualizujemy wysokość wynagrodzenia rodziny – stosownie do zmian publikowanych przez GUS. Te sugerują wciąż szybki wzrost wynagrodzeń. I to właśnie rosnącym płacom zawdzięczamy rosnącą zdolność kredytową modelowej rodziny.
Z szacunków HRE Investments wynika bowiem, że jeśli rodzina w ciągu ostatniego roku nie dostałaby żadnej podwyżki, to i jej zdolność kredytowa byłaby niższa niż przed rokiem – nawet o około 30-40 tysięcy. Wszystko dlatego, że banki podnoszą marże oraz wymagania stawiane potencjalnym kredytobiorcom. Trudno się temu dziwić w obliczu bardzo szybko rosnącego popytu na mieszkaniowe długi. W samym tylko grudniu br. popyt na kredyty mieszkaniowe był o prawie jedną czwartą wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych BIK.
Poza tym w naszym badaniu zakładamy, że kredytobiorcy posiadają wkład własny. Warto przypomnieć, że dziś każdy, kto chce kupić mieszkanie z pomocą kredytu, musi minimum 10% wartości kupowanego lokum mieć w gotówce. Do tego dochodzą koszty transakcyjne (opłaty notarialne i sądowe, prowizje i opłaty bankowe czy wynagrodzenie pośrednika) oraz koszty wyposażenia, wykończenia lub przynajmniej odświeżenia lokum.
Najhojniejsi spuszczają z tonu
I choć jest to truizm, to każdy potencjalny kredytobiorca musi mieć świadomość, że oferty kredytowe banków potrafią się bardzo różnić. Dotyczy to stawianych wymagań, kosztów czy sposobu liczenia zdolności kredytowej. Co więcej, warunki kredytowe zmieniają się w bankach np. wraz z wprowadzaniem lub wygaszaniem promocji na hipoteki.
Modelowa rodzina
W naszym zestawieniu wyróżnia się oferta Credit Agricole. Tam modelowa rodzina mogłaby złożyć wniosek o kredyt na kwotę aż 724 tys. złotych. Jest to najwyższy wynik. Warto jednak zauważyć, że bank ten – pomimo podwyżki wynagrodzenia modelowych kredytobiorców – oszacował zdolność kredytową na kwotę o 4 tys. złotych niższą niż w grudniu 2019 roku. Podobnie zdolność kredytowa spadła względem poprzedniego miesiąca w BNP Paribas, gdzie modelowa rodzina mogłaby teraz pożyczyć 691 tys. złotych. W gronie najhojniejszych banków uplasował się też Pekao ze zdolnością na poziomie 696 tys. złotych.
Na drugim biegunie znajdziemy Alior Bank. Nawet jednak ta instytucja zadeklarowała chęć pożyczenia rodzinie kwoty prawie 602 tys. złotych. Z deklaracji banków wynika ponadto, że na najtańszą ofertę (najniższe RRSO) modelowa rodzina mogłaby liczyć w BNP Paribas, BOŚ Banku czy Citi Handlowym.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
