Jak inwestuje się w nieruchomości? Nowe ABC inwestorów. Jak pokazują analizy inwestorzy indywidualni najchętniej wybierają dwupokojowe mieszkania z rynku wtórnego o metrażu poniżej 60 m2. Natomiast deweloperzy coraz częściej biorą pod uwagę czynniki konsumenckie takie, jak odległość od kina, galerie handlowe w pobliżu, czy świeża kawa w drodze do pracy. W obu przypadkach w podjęciu decyzji pomaga big data, dzięki czemu proces decyzyjny może coraz bardziej opierać się na danych, które umiejętnie wykorzystane dostarczają potrzebnych do inwestycji racjonalnych wniosków.
Big data to podstawa udanych inwestycji i przyszłość branży nieruchomości. Gromadzenie i przetwarzanie danych eliminuje problem braku wymiernych podstaw do podejmowania decyzji inwestycyjnych i pozwala lepiej przewidywać zachowania rynku. W obecnej rzeczywistości dane to już nie tylko tradycyjne dane liczbowe. To także tekst, muzyka, video, krótko mówiąc: każda informacja zapisana cyfrowo. Ilość, zmienność i różnorodność informacji jest tak wielka, że konieczne jest wykorzystywanie dedykowanych form przetwarzania ich w celu podejmowania decyzji.
Big data w nieruchomościach
W przypadku inwestycji nieruchomościowych przydatne dane to m.in. te dotyczące lokalizacji (w tym charakterystyka okolicy), dane publiczne oraz gromadzone przez deweloperów. Dobrym przykładem jest tu model BIM (building information modeling) pomocny nie tylko przy kalkulacji kosztów, analizie technicznej i energetycznej budynku. W trakcie budowy ułatwia on również współpracę różnych podmiotów i koordynację postępów prac. Po ich zakończeniu zaś wspiera konserwację i obsługę budynku. Nieco inne zastosowanie niż BIM mają cyfrowe odwzorowania obiektów (tzw. digital twin), które w przypadku budynków i przestrzeni miejskiej dostarczają cennych informacji o interakcjach mieszkańców z otoczeniem. Na ostatnim etapie inwestycji (marketing i sprzedaż) przydatne mogą być także dane pochodzące z serwisów internetowych przekazujące wiedzę nt. zainteresowań, preferencji oraz, co najważniejsze, dokonanych transakcji.
Decyzje zakupowe konsumentów
Dla inwestora prywatnego największą korzyścią czerpaną z big data jest lepsze zrozumienie mechanizmów działających na lokalnych rynkach nieruchomości. Dzięki analizie trendów oraz porównaniu danych między różnymi miastami, możliwe jest prognozowanie zachowań rynkowych, a także trafniejsze podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Dane z marca 2021 br. pokazują na przykład, że najwyższym wskaźnikiem zwrotu inwestycji cieszą się w Polsce miasta takie, jak Łódź (ROI: 6,07%), Gorzów Wielkopolski (ROI: 5,79%) oraz Lublin (ROI: 5,64%), a nie Warszawa, czy Kraków. Takie zestawienie jest przykładem informacji, która może być niezwykle cenna dla inwestora w procesie wybierania terenu przedsięwzięcia.
Cena mieszkania, a odległość od popularnej kawiarni
Jak się okazuje przy tworzonych wyliczeniach i rekomendacjach przydatne okazują się także nietypowe dane. Ciekawe przykłady można znaleźć w USA, czyli na rynku, na którym nowe technologie na stałe wkroczyły w codzienność branży nieruchomości. Analiza zebranych danych pozwoliła m.in. na wykrycie zależności między cenami mieszkań w Bostonie, a ich odległością od kawiarni popularnej sieciówki. Okazało się, że mieszkania położone kilkaset metrów od placówek tej marki wzrosły o ponad 45% w stosunku do innych lokalizacji w mieście. Podobny wpływ na ceny mieszkań miała bliskość specjalistycznych sklepów spożywczych w Seattle. Inne przykłady nietypowych czynników kształtujących ceny mieszkań na rynku to także natężenie dziennego i nocnego ruchu ulicznego, hałas, bliskość imprez publicznych. Ponadto wskaźniki przestępczości i bliskość posterunku policji, a nawet – jak w przypadku Bostonu – popularność pobliskich kawiarni, barów i restauracji.
Placemaking z korzyścią dla deweloperów
Inwestycja to nie tylko chłodna kalkulacja na podstawie danych i opinii ekspertów. Deweloper musi wziąć pod uwagę także okolicę, w której znajduje się nieruchomość. Ponadto potrzeby jej mieszkańców i użytkowników, ponieważ to właśnie interakcje społeczne z otoczeniem kreują wartość danego miejsca. Z jednej strony może to być wspomniany wcześniej pobliska kawiarnia, która sprawi, że mieszkańcy będą chcieli mieszkać nieopodal niej. Z drugiej rewitalizacja przestrzeni, która odświeży całą okolicę. Sama rewitalizacja jednak nie zdziała zbyt wiele, jeśli mieszkańcy nie będą chcieli spędzać w niej czasu. Dlatego tak ważne jest zbadanie lokalnych potrzeb. Placemaking, czyli umiejętność odpowiedzialnego społecznie tworzenia przestrzeni, to dla deweloperów szansa stworzenia obszaru, który wesprze inwestycję poprzez przyjazne dla mieszkańców otoczenie domu. Poza pozytywnym wydźwiękiem i korzyścią wizerunkową dla inwestora, zaletą okolicy stworzonej zgodnie z ideą placemakingu jest możliwość wykorzystania danych do podjęcia racjonalnej decyzji inwestycyjnej.
Źródło: otodom
