Szalejące rynki, Brexit, problemy włoskich banków, Landesbanki zagrożone przez politykę. To nasze pierwsze myśli, które pojawiają się wraz z chęcią inwestowania wolnych środków. Wnioski: niestabilność rynku i problemy geopolityczne. Nie wchodząc jednak w temat polityki, zajmijmy się możliwościami inwestycyjnymi. W co warto inwestować?
Aby zarobić na kruszcach, lokacie czy obligacjach musimy być cierpliwi i czekać na zyski, które są rozłożone w czasie. Stopy zwrotów takiej inwestycji nie są wysokie, ale stabilne. Tylko czy o to nam chodzi gdy inwestujemy ciężko zarobione pieniądze? Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb odbiorcy i tego jaką kwotę jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycje. Patrząc na historie naszego kraju, nasi potomkowie inwestowali w grunty, nieruchomości albo kosztowności. W obecnej chwili rynek gruntów jest zdominowany przez deweloperów, grunty rolne zamrożone przez nowowprowadzone ustawy, a kosztownościami zajmują się zorganizowane TFI i oferują je w formie funduszy.
Idąc dalej tą drogą, dochodzimy do nieruchomości i możliwości inwestycyjnych z nimi związanych. Żyjąc w czasach programów wspierających młode pokolenie, np. MDM czy Mieszkanie+, zastanawiamy się jaki ma sens taka inwestycja. Sens i wartość inwestycji jest w tym przypadku nie do podważenia. Musimy tylko zwrócić uwagę na charakterystykę i grupę docelową tych programów. W obu przypadkach priorytetem są rodziny wielodzietne, co niewątpliwie jest konsekwencją polityki prorodzinnej naszego rządu. Program MDM, możemy śmiało stwierdzić, że jest w tej chwili na ostatniej prostej. Środki przeznaczone na pierwsze dwa kwartały 2017 roku zostały już zarezerwowane, co pozostawia jedynie sześć kwartałów wpływu na rynek nieruchomości. A jest to wpływ, który warto wykorzystać. Program znacząco zwiększył obrót nieruchomościami, co przełożyło się na zmniejszone ceny za metr kwadratowy dzięki efektowi „hurtowemu”. Biorąc pod uwagę raporty kwartalne NBP i obserwując stabilizację na rynku deweloperskim, przy rosnących cenach najmu i coraz trudniejszej sytuacji międzynarodowego sektora bankowego, dochodzimy do jednego wniosku: inwestuj w nieruchomości teraz, później może być już za późno.
Dotarliśmy więc do kolejnego punktu na naszej drodze, czyli do pozycji rentiera – osoby, która zarabia na swoich inwestycjach. Zwolnijmy więc nieco kroku i zastanówmy się. Chcemy zainwestować, lecz musimy się zastanowić jak zrobić to „z głową”. To czas na opracowanie strategii. Jak się więc za to zabrać? Musimy wziąć pod uwagę kilka czynników makroekonomicznych, specyfikacji lokalnego rynku i nieruchomości, a także czynników geograficznych. Pierwszą rzeczą, którą musimy uwzględnić to średnia cena najmu. Dla naszego przykładu weźmy pod uwagę Gdańsk gdzie mieszkanie w przedziale 38-60 m2 to ceny rzędu 2100 zł miesięcznie i cały czas obserwujemy trend wzrostowy. Ceny wynajmu wzrosły o śr. 17% RdR.
Na czym miałaby opierać się ta metoda inwestycyjna? „Nadpłacanie” czynszu. Czyli krótko rzecz ujmując, naśladujemy pewne założenia TBS. Jak to działa? To proste. Weźmy pod uwagę mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Załóżmy, że czynsz wyniesie 1 800 zł – pamiętajmy jednak, że czynsz dzieli
się na dwie części. Czynsz właściwy, który załóżmy dla prostoty kalkulacji wyniesie 50% i część nadpłaconą, która spłaca wynajmującym „kapitał”. Więc kalkulatory w dłoń. Pierwszym założeniem jest długoterminowa umowa wynajmu, którą zakładamy na dziesięć lat. Przez dziesięć lat trwania umowy, kwota, którą otrzymamy od wynajmujących, to 216 tys. zł, z czego 108 tys. zł. zostanie przeznaczone na wykup udziałów w mieszkaniu przez wynajmujących. Po tym czasie dajemy im wybór wykupu mieszkania lub pozostania w systemie wynajmu. Co na tym zyskuje wynajmujący? Wykupuje udziały w mieszkaniu podczas jego wynajmowania. Co my zyskujemy? Stabilność wynajmu, co w przypadku inwestycji jest kluczowym aspektem. Puste mieszkanie na siebie nie pracuje, a poszukiwania zajmują nasz cenny czas.
Stopa zwrotu w podanym przykładzie nie jest imponująca, przedstawia ona jedynie podstawowe założenia metody. Dostosujcie system do lokalnego rynku, stóp procentowych i marż banku. Dostosujcie swoje możliwości do zysków, które chcecie uzyskać. To czego szukamy w tej metodzie to „złoty środek” pomiędzy depozytami bankowymi, a cenami kredytowania nieruchomości. Uczyńcie to opłacalnym dla siebie i wynajmującego, tak aby korzyści były obopólne. Co otrzymacie w zamian? Spokojną, pewną i przynosząca zyski inwestycję. Myśląc o inwestycji warto również zasięgnąć porady eksperta i udać się do profesjonalnego pośrednika finansowego, który nie tylko wskaże odpowiadający potrzebom produkt inwestycyjny, ale będzie wspierał w sytuacjach trudnych i często niezrozumiałych.
