Zakończony sezon publikacji rocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW pokazał, że znaczna poprawa koniunktury sprzedażowej w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki powoli zaczyna przekładać się na wzrost zysków deweloperów mieszkaniowych. Jednak ta właściwa fala deweloperskich profitów oczekiwana jest dopiero w roku bieżącym.
Wyniki finansowe netto głównych tuzów deweloperki mieszkaniowej w roku ubiegłym, choć w większości przypadków nie wykazały istotnej różnicy w stosunku do statystyk roku 2013, można uznać za w pełni zadowalające – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Z ósemki największych i najbardziej rozpoznawalnych polskich firm deweloperskich budujących lokale mieszkalne pięć poprawiło wynik rok do roku, dwie zarobiły na czysto nieco mniej, a tylko w jednym przypadku zamiast zysku pojawiła się strata netto.
Największy progres zanotowały dwie spółki – Polnord oraz Robyg. W pierwszym przypadku branżowemu liderowi z czasów mieszkaniowego boomu udało się zamienić znaczącą stratę z roku 2013 na zysk rzędu ponad 20 mln zł. Z kolei Robyg, osiągając zysk netto na poziomie prawie 47 mln zł, i poprawiając go rdr o ponad 60 proc., potwierdził swój status spółki deweloperskiej o obecnie największej w kraju dynamice rozwoju.
Pozycję rynkowych liderów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej potwierdziły LC Corp oraz Dom Development. Obie spółki wprawdzie tylko nieznacznie poprawiły wyniki liczone rok do roku, osiągając jednak bardzo dobry rezultat, w pełni adekwatny do posiadanego potencjału operacyjnego. Z kolei nieco mniej niż w roku 2013 zarobiły na czysto w roku ubiegłym JW. Constuction oraz Inpro. Natomiast jedynym zeszłorocznym przegranym w stawce największych deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW okazał się Ronson Europe. W tym przypadku spółka musiała pogodzić się ze stratą netto na poziomie ponad 15 mln zł.
Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy mieć na uwadze jeden aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm – ostrzega analityk portalu RynekPierwotny.pl. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.
Kiedy w takim razie można liczyć na istotną poprawę wyników finansowych notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych? Wydaje się, że ten czas właśnie nadchodzi. Już niedługo miną dokładnie dwa lata od momentu koniunkturalnego przesilenia, które zapoczątkowało najlepszą od czasów boomu passę sprzedażową w ramach krajowego rynku pierwotnego nieruchomości mieszkaniowych. Jej efektem jest rekordowy wolumen sprzedanych lokali w ubiegłym roku, o jedną piątą przewyższający rekordowy dotychczas wynik roku 2007.
Jest rzeczą naturalną, że tego typu sytuacja musi przełożyć się na istotny wzrost zysku netto deweloperów w kolejnych okresach, gdy rekordowa przedsprzedaż zaowocuje podobną ilością przekazań. Skala wzrostu zyskowności deweloperów mieszkaniowych w roku bieżącym została oszacowana w raporcie „Strategia 2015” sporządzonym przez specjalistów Domu Maklerskiego mBanku. Jak wskazują analitycy, rozliczenie w wynikach bardzo dobrej przedsprzedaży z 2014 r. wpłynie na wzrost zysku netto deweloperów mieszkaniowych o około 40% w 2015 r.
Co więcej, specjaliści mBanku oceniają, że wynik sektora znacznie wzrośnie również w 2016 r. ze względu na utrzymujące się dobre tempo sprzedaży mieszkań, stopniowy proces konsolidacji rynku oraz szeroki bank ziemi deweloperów. Dlatego też zalecają oni przeważanie spółek z obszaru deweloperki mieszkaniowej względem deweloperów komercyjnych, także z uwagi na korzystniejsze dla tych pierwszych otoczenie makroekonomiczne, konkurencyjne, poziom nasycenia rynku czy regulacje prawne.
W sumie zaprezentowane przez giełdowe spółki deweloperskie wyniki finansowe za miniony rok są dobrym prognostykiem na przyszłość oraz źródłem nadziei dla ich akcjonariuszy na długo oczekiwaną poprawę notowań akcji deweloperów. Branżowy indeks WIG-deweloperzy już bowiem czwarty rok z rzędu bezwładnie dryfuje w trendzie bocznym niewiele powyżej swoich historycznych minimów, nie odzwierciedlając w najmniejszym stopniu trwającej już prawie 2 lata poprawy koniunktury sprzedażowej mieszkań z pierwszej ręki.
autor: Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl
