Najważniejszym dokumentem regulującym warunki zakupu nieruchomości od dewelopera jest umowa deweloperska. Zanim podpiszemy ten dokument, warto dobrze sprawdzić, jakie postanowienia i informacje są w niej zawarte, aby transakcja zakupu wymarzonego mieszkania lub domu nie zakończyła się rozczarowaniem. Na co należy zwrócić uwagę?
Zanim zostanie wyznaczony termin podpisania umowy deweloperskiej u notariusza, sprzedający jest zobowiązany dostarczyć kupującemu prospekt informacyjny – tłumaczy Marzena Zbierska z portalu TargiMieszkaniowe.net. Zawiera on m.in. dane na temat sytuacji finansowej dewelopera, samej inwestycji oraz nieruchomości, która ma być przedmiotem zakupu i umożliwia porównanie ofert deweloperów. Prospekt staje się częścią umowy w przypadku jej podpisania, ale nim to nastąpi oba dokumenty należy dokładnie przeczytać.
Pośpiech złym doradcą
Podstawowa zasada przy zawieraniu umów brzmi: śpiesz się powoli. Wszelkie wątpliwości dotyczące zapisów umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego dobrze jest skonsultować i wyjaśnić z deweloperem. Ważne, aby wszystkie zapisy umowy były dobrze zrozumiane przez kupującego – dostatecznie chroniły jego interesy i precyzyjnie określały obowiązki wobec dewelopera.
Cena – diabeł tkwi w szczegółach
O tym, co powinna zawierać umowa deweloperska mówi Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli umowa nie zawiera informacji wymaganych przez ustawę, nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia. Art. 22 ustawy zawiera dokładny wykaz tych informacji. Są to min.: określenie stron, data i miejsce zawarcia umowy, cena, położenie i powierzchnia nieruchomości, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, standardu prac wykończeniowych, powierzchni i układu pomieszczeń, wysokość, termin i warunki zapłaty oraz zobowiązanie dewelopera do wybudowania nieruchomości i przeniesienia praw na nabywcę.
Cena podana w umowie powinna zawierać podatek VAT. Z umowy musi wynikać, czy w tej cenie zawiera się należność za inne elementy lokalu: balkon, skrytkę lokatorską, miejsce parkingowe, utwardzony podjazd itp. Kupujący powinien także uzyskać informacje, jakie koszty związane z utrzymaniem mieszkania czy domu będzie ponosił po przeniesieniu prawa własności. Warto zorientować się, jaka będzie np. wysokość podatku od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.
Nie kupuj kota w worku
Kolejny ważny element to powierzchnia nieruchomości. W umowie deweloperskiej konieczny jest zapis informujący zarówno o powierzchni działki, jak i poszczególnych pomieszczeń mieszkania lub domu. W prospekcie informacyjnym znajduje się także miejsce, gdzie deweloper wskazuje sposób pomiaru powierzchni pomieszczeń. Warto zwrócić na to uwagę, bo pomiar może różnić się w zależności od techniki, jaką jest wykonany.
Umowa deweloperska i prospekt informacyjny powinny określać dokładnie nie tylko co kupujemy, ale także jakie technologie zostaną zastosowane podczas budowy oraz jaki będzie standard wykonania budynku. Dotyczy to lokali mieszkalnych, elementów dodatkowych (balkon, garaż, skrytka lokatorska), a także części wspólnych budynku i terenu wokół nieruchomości. Z punktu widzenia interesów nabywcy, najlepiej, żeby informacje te były jak najbardziej drobiazgowe. Takie szczegóły, jak materiał, z którego wykonano ściany, tynki, parapety, termoizolacyjność okien, napęd bramy garażowej, utwardzenie podjazdu mogą się wydawać mało znaczące w momencie podpisywania umowy. Ale już po zamieszkaniu, będą miały istotny wpływ na komfort życia, dlatego dobrze jest wnikliwie zapoznać się z tymi informacjami.
Formalnościom uczynić zadość
Umowa deweloperska powinna zawierać także określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, ich harmonogram, zasady działania rachunku powierniczego, wysokość odsetek i kar umownych dla stron oraz warunki odstąpienia od umowy – mówi Marzena Zbierska z portalu TargiMieszkaniowe.net. Terminy związane z realizacją inwestycji i płatnościami to jedne z najważniejszych postanowień umowy – wato je znać, aby podczas realizacji inwestycji przez dewelopera zwrócić uwagę, czy wszystko odbywa się zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń nabywcy o wybudowanie nieruchomości do księgi wieczystej. Notariusz ma obowiązek zamieścić stosowne postanowienie w umowie deweloperskiej, a wpisu dokonuje sąd. W związku z tymi formalnościami dobrze jest zwrócić uwagę, jak został określony obowiązek pokrycia kosztów notarialnych i sądowych (także po to, aby być przygotowanym na uiszczenie opłaty po podpisaniu aktu notarialnego). Zgodnie z ustawą nabywca oraz deweloper mają obowiązek pokryć je po połowie. Ponadto, konsument powinien mieć swobodne prawo wyboru kancelarii notarialnej.
Aby spać spokojnie, aż do dnia przekazania kluczy przez dewelopera, trzeba upewnić się, że warunki umowy są zgodne z prawem i naszymi oczekiwaniami. Wnikliwe zapoznanie się ze wzorem umowy deweloperskiej i prospektem informacyjnym to pierwszy krok do uniknięcia kłopotów w przyszłości.
