REITy i pośrednie inwestowanie w nieruchomości to temat, który rozgrzewa cały sektor. Wejdą czy nie wejdą? Jeśli tak, to na jakich zasadach? Te pytania zadają sobie analitycy, inwestorzy i… politycy. Tymczasem mechanizmy pozwalające na inwestowanie w nieruchomości bez olbrzymich środków własnych już w Polsce istnieją, a firmy, które je oferują, dobrze prosperują. Czym się różnią i czy będą konkurencyjne wobec REITów, kiedy te już zawitają do Polski?
REIT, czyli Real Estate Investment Trust to rodzaj funduszu inwestycyjnego. W założeniu znacząco zwiększa inkluzywność inwestycji w nieruchomości. W krajach, w których działają REITy, pozwalają one lokować pieniądze w nieruchomościach również tym, których nie stać na kupno mieszkania czy powierzchni biurowej pod wynajem.
Pomimo obecności na wielu rynkach, w Polsce REITów wciąż nie ma. Rząd zapowiadał odpowiednią ustawę już w ubiegłym roku. Prace legislacyjne wciąż trwają i trudno ocenić kiedy dobiegną końca.
Dlaczego to tak długo trwa? Pierwsza przyczyna to skomplikowane mechanizmy prawne, które towarzyszą REITom. W innych krajach fundusze tego typu są notowane na giełdach, a zyski dla inwestorów wypłaca się w postaci dywidendy. Najczęściej są one zwolnione z części obciążeń podatkowych. Podobnie miałoby to wyglądać w Polsce. Jedna z propozycji zakłada zwolnienie z CIT w przypadku rokrocznego przekazywania akcjonariuszom określonej części zysków. Inną, dość niespodziewaną, przeszkodą może okazać się głos części środowiska bankowego. Swoje wątpliwości co do ustawy wyraził niedawno Adam Glapiński – prezes NBP. Z opinii przekazanej Ministerstwu Finansów wynika, że choć sama idea REITów nie jest zła, to kluczowy jest moment wejścia w życie ustawy. Zdaniem ekspertów banku centralnego dominacja na rynku inwestorów zagranicznych może doprowadzić do problemów przyszłych REITów (a tym samym również drobnych inwestorów), które przegrają wojnę cenową z gigantami.
– Rynek nieruchomości pozwala na bardzo atrakcyjne lokowanie kapitału, również teraz, kiedy jeszcze kwestia REITów pozostaje nieuregulowana. Oferuje wiele możliwości, które łatwo dopasować do indywidualnego poziomu akceptowalnego ryzyka. To może być wynajem, na którym najczęściej zarabiają REITy, ale też działalność deweloperska czy sprzedaż mieszkań w odnawianych kamienicach. Potencjalne zyski są zazwyczaj wyższe niż w przypadku instrumentów oferowanych przez banki lub fundusze inwestycyjne, które charakteryzuje podobny stopień bezpieczeństwa – tłumaczy Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon, firmy oferującej grupowe inwestowanie w nieruchomości.
Co niezmiernie istotne, popularne przekonanie o wysokim progu wejścia jest błędne. Na polskim rynku z powodzeniem funkcjonują firmy, które pozwalają na kolektywne inwestowanie w nieruchomości. Nie trzeba być bogaczem, by zainwestować w nieruchomość wartą kilka czy nawet kilkanaście milionów złotych. Podobnie jak w przypadku REITów, takie rozwiązanie pozwala również na oszczędność czasu – całym procesem inwestycyjnym, od analizy rynku, po drobne formalności – zajmują się profesjonaliści.
Co upodabnia, a co różni ofertę REITów od możliwości, które obecnie oferuje rynek?
Podobieństwa
Przedmiot inwestycji – w większości krajów, w których funkcjonują, REITy inwestują zarówno w mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne. Bez wątpienia w Polsce będzie podobnie, jednak na dokładne informacje musimy poczekać do publikacji treści ustawy.
Niska bariera wejścia – firmy takie jak Magmillon, podobnie jak REITy oferują inwestorom możliwość zostania współwłaścicielem nieruchomości, nawet jeśli ci dysponują zaledwie ułamkiem ich wartości.
Mała czasochłonność – jednym z założeń pośredniego inwestowania w nieruchomości jest zdjęcie z udziałowców ciężaru obsługi inwestycji. Zarówno REITy jak i firmy, które już istnieją na naszym rynku opierają się o modele pasywnego inwestowania.
Różnice
Stan prawny – REITów jeszcze nie ma. Dziś nie jesteśmy w stanie przewidzieć kiedy będą mogły powstać i na jakich zasadach będą funkcjonowały. Kluczowe pytania dotyczą ewentualnego zwolnienia z podatku oraz ograniczeń w doborze nieruchomości. Alternatywa w postaci spółek o innych formach prawnych jest na tę chwilę jedyną o tak zbliżonym charakterze działania.
Zyski i ich podział – szczególna forma prawna pozwala REITom na wypłacanie dywidendy. Taka forma podziału zyska wynika jednak również z ich pochodzenia. REITy zarabiają głównie na wynajmie. W przypadku innych firm inwestujących w nieruchomości wszystko zależy od modelu biznesowego.
– Magmillon jest spółką komandytową i w takiej formie działa już od kilku lat. Brak obecności na giełdzie wymusza inny mechanizm dzielenia się zyskami z inwestorami niż dywidenda. Naszą praktyką jest wypłacanie zysku po zakończeniu inwestycji. To co odróżnia firmy takie jak nasza to również dywersyfikacja źródeł przychodów. Może to być wzrost wartości nieruchomości, jak w przypadku remontu kamienicy przy Brzeskiej 18 w Warszawie, ale też działalność czysto deweloperska. Tego typu projekt realizujemy na Woli, przy ul. Długosza 22a. – tłumaczy Kuba Karliński, członek zarządu spółki.
Potencjalna wysokość zysku – w obu przypadkach zależy od wielu czynników rynkowych i nie da się jej dokładnie przewidzieć. Na rynku amerykańskim REITy osiągające wyniki na poziomie 7-9 proc. rocznie uznawane są za bardzo efektywne. Eksperci Magmillon szacują potencjalny zysk z nowego projektu deweloperskiego na co najmniej 10 proc. Oczywiście bardzo wiele zależy od rynku, na którym funkcjonuje inwestor. W przypadku załamania, zarabiać będzie trudniej. Potencjalną przewagą mniejszych firm może okazać się w takim przypadku większa zdolność do szybkiego przemodelowania biznesu.
