Wybór między kredytowaniem lokum i wynajmem to dylemat wielu młodych Polaków. W ostatnim czasie, spadek stóp procentowych nieco wzmocnił argumenty, które przemawiają za zaciągnięciem kredytu. Taka opcja zyskuje na atrakcyjności w największych metropoliach. Jedną z przyczyn jest wygórowany poziom czynszów. Obecnie w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk, miesięczny czynsz za mieszkanie 50 mkw. jest znacznie wyższy od raty kredytu na 30 lat (wkład własny 10%). Opisywana zależność zmieni się jednak po nieuniknionym wzroście stóp procentowych NBP.
W metropoliach rata kredytu może być o 6% – 30% niższa od czynszu …
Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego, możemy porównać wysokość czynszu i raty nowego kredytu od I kw. 2010 r. do I kw. 2015 r. Ta analiza dotyczy przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 mkw. Obliczenia uwzględniają średnią transakcyjną stawkę czynszu w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) oraz przeciętny koszt zakupu 1 mkw. mieszkania na terenie wymienionych metropolii. Co ważne, czynsze przyjęte do obliczeń nie zawierają kosztu mediów i dodatkowych opłat pokrywanych przez najemcę – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Takie wydatki będzie musiała ponosić również osoba kupująca mieszkanie na kredyt.
Istotne są założenia dotyczące kredytu mieszkaniowego (waluta: PLN). To zobowiązanie będzie spłacane w 360 równych ratach. Do kalkulacji zostało przyjęte przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z bazy danych NBP. Wspomniany wskaźnik uwzględnia marże wszystkich nowych „hipotek”, a nie tylko promocyjne stawki, które są przeznaczone m.in. dla osób kupujących dodatkowe produkty banku. Warto również dodać, że w ramach obliczeń przyjęto niski poziom wkładu własnego (10%). To założenie odzwierciedla sytuację wielu młodych osób, które nie zgromadziły jeszcze większych oszczędności.
Wyniki obliczeń zostały przedstawione na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2010 r. do III kw. 2012 r. na terenie wszystkich miast, czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. był niższy od raty przykładowego kredytu. Analizowana relacja najszybciej zmieniła się w Warszawie. To nie przypadek, gdyż stołeczne czynsze są najwyższe w relacji do cen mieszkań. Na początku bieżącego roku (I kw.), we wszystkich porównywanych miastach, rata modelowego kredytu (LtV = 90%), była już znacznie niższa od miesięcznego kosztu wynajęcia lokum. Różnica między tymi wartościami wynosiła:
- Warszawa – 21%
- Kraków – 6%
- Łódź – 30%
- Wrocław – 20%
- Poznań – 12%
- Gdańsk – 19%
W warunkach względnej stabilizacji cen mieszkań i czynszów, kluczowym czynnikiem były kolejne obniżki stóp procentowych NBP. Od I kw. 2010 roku do I kw. 2015 roku, średnie oprocentowanie nowych „hipotek” w złotym spadło aż o 35% (dane Narodowego Banku Polskiego).
W poniższej tabeli możemy zobaczyć uśrednione wyniki, które dotyczą sześciu analizowanych miast. W tych metropoliach, przeciętna rata kredytu na 90% mieszkania, przez pięć kolejnych lat spadła z 1855 zł do 1298 zł. Dzięki tak dużej zmianie, na początku 2015 r. średnia rata była już o 18% niższa od czynszu, który trzeba zapłacić właścicielowi mieszkania o powierzchni 50 mkw. (patrz poniższe zestawienie).
Nabywca lokalu nie może sugerować się tylko obecnym kosztem kredytu
Wszystkie przedstawione informacje wskazują, że w sześciu największych miastach średni miesięczny czynsz za mieszkanie (50 mkw.), jest znacznie wyższy od raty przeciętnego kredytu na 90% takiego lokum (okres spłaty 30 lat, raty równe) – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Tej zależności nie można jednak traktować jako argumentu, który ostatecznie rozstrzyga dylemat dotyczący zakupu lokalu i wynajmu. Większość prognoz wskazuje, że pod koniec 2016 r. dojdzie do pierwszych podwyżek stóp procentowych NBP. Takie zmiany zmniejszą opłacalność kredytowania lokum w stosunku do najmu.
Przez cały okres spłaty zadłużenia hipotecznego (np. 25 lat – 30 lat), relacje kosztowe między czynszem i ratą kredytu, będą zmieniać się wielokrotnie. Dlatego faktyczne porównanie kosztów związanych z najmem i kredytowaniem lokum, jest możliwe dopiero po wpłacie ostatniej raty. Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania, na pewno łatwiej i bardziej świadomie podejmowałyby decyzje, gdyby krajowe banki częściej oferowały kredyty ze stałym oprocentowaniem.
