Wrześniowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło zaskoczenia – stopy procentowe pozostały bez zmian. Polski rynek mieszkaniowy nadal będzie więc napędzany gotówką. Jakie będą konsekwencje decyzji RPP dla rynku? – komentuje Jakub Nieckarz, prezes deweloperskiej firmy PVI.
W obliczu spływających komunikatów makroekonomicznych i znajomości stanowiska RPP, nie sposób było oczekiwać, że poziom stóp procentowych zostanie nagle zmieniony. Pozostają one wciąż na rekordowo niskim poziomie. To, co dla jednych jest pozytywną informacją, dla innych może być powodem ponownego przemyślenia dotychczasowej strategii lokowania nadwyżek finansowych.
Niskie stopy procentowe to realne oszczędności dla osób spłacających kredyty mieszkaniowe. Rata przeciętnego kredytu jest dziś o około 400 złotych niższa niż jeszcze pięć lat temu. Z wyliczeń Open Finance wynika, iż gdyby stopy procentowe były dzisiaj na poziomie z połowy 2012 r., to łączne odsetki od zaciągniętych kredytów byłyby wyższe o około 7,6 mld zł rocznie. To również zachęta do zaciągania nowych zobowiązań, co pokazują najnowsze dane. Pomimo obowiązkowego wkładu własnego na poziomie 20%, od początku roku rośnie wartość zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Po danych o akcji kredytowej w II kwartale Związek Banków Polskich podwyższył swoją wcześniejszą prognozę udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2017 r. Obecnie przewiduje on, że ich wartość przekroczy 40 mld zł.
Jest jednak druga strona medalu. Niskie stopy procentowe to równocześnie niskie oprocentowanie depozytów. Sytuacja nie byłaby specjalnie dotkliwa dla oszczędzających w bankach, gdybyśmy mieli do czynienia ze zjawiskiem przejściowym, bądź z deflacją lub praktycznie zerową inflacją.
A jak to wygląda obecnie w Polsce? Ostatnia zmiana stóp procentowych miała miejsce w marcu 2015 r. To zdecydowanie najdłuższy w historii okres stabilizacji. Niestety w tym czasie można było obserwować trend spadkowy w zakresie oprocentowania depozytów. W lipcu – według danych NBP – założenie depozytu o zapadalności powyżej roku daje już średnio mniej niż 1,2 proc. To rekordowo niski poziom. Na domiar złego inflacja przyspieszyła (w sierpniu wyniosła 1,8% r/r), a jej prognozy wskazują na dalszy wzrost. To oznacza, iż realne oprocentowanie depozytów jest ujemne. Tak więc w rzeczywistości na lokacie bankowej nie tylko nic nie zyskamy, ale nawet nie ochronimy siły nabywczej naszego kapitału. Nic nie wskazuje także, by w najbliższej przyszłości miało się coś zmienić na lepsze dla deponentów. Przewodniczący RPP, Adam Glapiński, spodziewa się, że stopy procentowe nie ulegną zmianie przynajmniej do końca przyszłego roku.
Trudno w tej sytuacji dziwić się, że coraz mniej Polaków satysfakcjonuje oferta banków, czemu dają wyraz masowo wycofując z nich swoje oszczędności. W czerwcu br. suma depozytów terminowych osób prywatnych spadła już do najniższego poziomu od dwóch lat (dane NBP). Przypomnijmy, iż dokonało się to w warunkach poprawiającej się sytuacji gospodarczej.
Gdzie trafiają wycofywane pieniądze? W poszukiwaniu bardziej intratnych możliwości – zwłaszcza zamożni Polacy – masowo zaczęli analizować dostępne alternatywy. Jednak bardziej zyskowne produkty inwestycyjne wiążą się z większym ryzykiem. Właśnie z tego powodu dla wielu oszczędzających najbardziej atrakcyjną relacją zysk/ryzyko stały się inwestycje w nieruchomości. Pomimo wysokiego progu wejścia zdecydowali się więc na inwestycje w mieszkania, apartamenty i aparthotele, co w efekcie spowodowało napływ szerokiego strumienia gotówki na rynek. Potencjalne stopy zwrotu z wynajmu mieszkania (4-6%) pozostawiają daleko w tyle nawet najbardziej promocyjne lokaty bankowe.
Według danych NBP jeszcze nigdy Polacy nie wydawali tak dużo gotówki na zakup mieszkań. W samym I kw. 2017 r. – w zaledwie 6 miastach i to tylko w biurach sprzedaży deweloperów – wydali oni na nowe lokale około 4,4 mld złotych (co stanowiło około 67% transakcji). Na rosnące zapotrzebowanie elastycznie reaguje branża nieruchomości. Dzięki temu na rynku można znaleźć propozycje odpowiadające na bardzo zróżnicowane preferencje, oczekiwania i możliwości nabywcze klientów. Poczynając od typowych mieszkań w popularnym budownictwie, po bardziej wysublimowane propozycje, jak luksusowe apartamenty w centrach największych miast. Wciąż przybywa również propozycji skierowanych do osób szukających możliwości bezobsługowej inwestycji, co wyraźnie widać na przykładzie wciąż stosunkowo nowego na polskim rynku condo. W samych miastach w budowie i planach jest ponad 2 500 jednostek condo (raport „Aparthotele w dużych miastach”, InwestycjewKurortach.pl). W zamian za współfinansowanie budowy obiektu hotelowego, kupujący uzyskuje własność pokoju wraz z kilkuletnią gwarantowaną stopą zwrotu (najczęściej 6-9%).
Dziś trudno dokładnie przewidzieć jak długo będzie trwał boom w tym sektorze. Plany inwestycyjne deweloperów na najbliższe 2-3 lata zdają się wskazywać, że dzięki niskim stopom procentowym rynek condo będzie się w tym czasie dalej szybko rozwijał.
Źródło: JAKUB NIECKARZ, PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS
