Co charakteryzuje udaną rewitalizację z udziałem prywatnego kapitału? Czy jest to sukces komercyjny? A może wartość dodana dla lokalnej społeczności? Przykład OFF Piotrkowska Center w Łodzi pokazuje, że jedno wcale nie wyklucza drugiego. O tym, jak zarządzać niełatwym projektem rewitalizacyjnym, opowiada zespół OPG Property Professionals.
Jan Gehl to światowej sławy architekt i urbanista, który konsultował przebudowę i reorganizację ponadmilionowych metropolii, w tym Nowego Jorku, Sydney czy Melbourne. W swojej książce „Miasta dla Ludzi” udziela cennej porady, wbrew pozorom nie tylko z punktu widzenia miejskich planistów: Wyjrzyjcie przez okno. Wyjdźcie na ulicę, na skwery. Obserwujcie, jak ludzie użytkują przestrzeń. Czerpcie z tego wiedzę i ją wykorzystujcie.
Jak słowa duńskiego architekta przełożyć na język biznesu? Przede wszystkim uzmysławiając sobie, że przy komercjalizacji wiekowych obiektów nie da się zastosować uniwersalnego podejścia. Każdy budynek jest charakterystyczny, różne miejsca kryją w sobie inny potencjał, co może przyciągać ludzi o zróżnicowanym wieku, sposobie życia oraz sile nabywczej. Zdaniem Michała Stysia, Dyrektora Zarządzającego OPG Property Professionals i pomysłodawcy projektu OFF Piotrkowska Center, rozważania na temat komercjalizacji obiektów rewitalizowanych należy więc zacząć od samej definicji produktu, marketingu oraz strategii sprzedaży: To na etapie definicji produktu, znalezienia grup docelowych oraz planu sprzedaży decyduje się, z jakimi wymogami prawnymi przyjdzie nam się mierzyć, z jakiego typu ryzykiem będziemy mieli do czynienia oraz jak kształtować się będą koszty danej inwestycji. Wyremontować budynek może każdy. Rewitalizacja to coś więcej. Tylko połączenie myśli o finalnym użytkowniku, miejscu, obiekcie oraz jego późniejszej eksploatacji oraz tak zwanym „starzeniu się budynku” daje szansę na udany projekt. Projekty komercyjne nie są tutaj wyjątkiem.
Jak sprzedać powierzchnie w rewitalizowanych obiektach? Zawsze miej alternatywę!
Dobra strategia inwestowania w budynki z historią przede wszystkim powinna precyzyjnie określać pożądany profil najemcy. W tym celu należy wziąć pod uwagę funkcję nieruchomości na tle jej lokalizacji, przeznaczenie budynku oraz popyt na powierzchnie w danej branży. Nawet najskuteczniejsze pozycjonowanie i najgłośniejsza kampania marketingowa zdadzą się na niewiele, jeżeli środki potrzebne do zainwestowania oraz oczekiwane stopy rozminą się w arkuszu kalkulacyjnym. To szczególnie istotne zważywszy na fakt, że renowacja istniejących, a w szczególności historycznych obiektów z reguły wymaga większego kapitału, niż budowa nieruchomości od zera czyli tzw. „green field”.
Czynnik najemcy odegrał kluczową rolę w przypadku OFF Piotrkowska Center. Dawna fabryka Franciszka Ramischa zakupiona została przez irlandzką spółkę Gleeson Properties Development z myślą o doskonałej lokalizacji pod przyszłe ruchy inwestycyjne. Pomimo położenia w sercu miasta przy reprezentacyjnej części Piotrkowskiej, nieruchomość borykała się z niskim stanem technicznym budynków oraz nieuporządkowaną strategią tenant-mix.
Zagłębie barów z kuchnią orientalną, ulicznym handlem tandetą i dyskontem spożywczym ulegało stopniowej degradacji, aż w 2009 teren otrzymał „Czarną Kropę” – niechlubny tytuł dla miejsc odznaczających się wyjątkową brzydotą. Dodatkowo, ambitne plany renowacji pokrzyżował globalny kryzys finansowy. Inwestycja w pierwotnym kształcie przestała się opłacać. Potrzeba było alternatywy.
Alternatywę zespół OPG Property Professionals potraktował dość dosłownie. Jako asset manager, firma stanęła przed wyborem: albo kontynuować współpracę z ówczesnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz nie budowali długofalowej wartości nieruchomości, albo zacząć od nowa. Jak podkreśla Joanna Bełdzińska, Property Manager inwestycji, wybór padł na to drugie: Postawiliśmy na klimat postindustrialnych murów, które zapełniliśmy przemysłami kreatywnymi i niebanalną gastronomią. W zamian za ulgi w czynszu, zaangażowaliśmy kapitał najemców w renowację lokali. Warunek był jeden: wnieś do przestrzeni coś wyjątkowego. Coś, czego próżno szukać w sieciówce. Poprzez unikatowe marki oraz bogaty repertuar wydarzeń organizowanych wspólnie z najemcami wypracowaliśmy model, który skutecznie zwiększył wartość nieruchomości , pozostając w kontrze zarówno dla mainstreamowej oferty galerii handlowych, jak i kapitałochłonnej renowacji.
Rewitalizacja nigdy się nie kończy
Do OFF Piotrkowska Center codziennie ściągają setki łodzian i turystów, ciekawych sekretu miejsca okrzykniętego głosami czytelników National Geographic Traveler mianem największego z Siedmiu Nowych Cudów Polski. Przestrzeń przypomina żywy organizm, który nieustannie ewoluuje. Wzrost wartości nieruchomości nie tylko uczynił dalsze ruchy rewitalizacyjne finansowo uzasadnionymi, ale odblokował też całkowicie nowy potencjał miejsca. A ten jawi się pod znakiem nowych technologii i kreatywnych startupów. Jak podkreśla Michał Smulski, Project Manager koordynujący realizowane na terenie OFFa projekty TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE, rewitalizacja nigdy się nie kończy.
Co jest miarą sukcesu projektu rewitalizacyjnego?
Historia zdegradowanego kwartału, który przy minimalnym zaangażowaniu kapitału własnego stał się jednym z najmodniejszych miejsc w mieście, to benchmark udanej rewitalizacji. Świadczą o tym podejmowane w innych miastach podobne przedsięwzięcia, które lokalne media nierzadko nazywają „drugą OFF Piotrkowską”. Przykład OFFa pokazuje, że satysfakcja z realizacji wyjątkowego projektu o miastotwórczym charakterze może iść w parze z zyskiem dla inwestora. Warunek? Kreatywne podejście oraz umiejętna komercjalizacja przestrzeni.
