W ostatnim czasie można odnieść wrażenie kumulacji czynników, których wymowa sugeruje destrukcyjny wpływ na koniunkturę sprzedażową mieszkań z pierwszej ręki. Czy to oznacza zbliżający się dużymi krokami koniec boomu w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki?
MdM bez prolongaty
Pierwszą nie najlepszą wiadomością dla branży deweloperskiej jest rządowa decyzja o nie przedłużaniu misji programu subwencji kredytów hipotecznych – Mieszkanie dla Młodych. MdM będzie więc działał jedynie do końca 2018 roku, czyli terminu zgodnego z zapisem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Czy opinie, że terminowe i definitywne zamknięcie historii MdM-u wstrząśnie krajowym rynkiem mieszkaniowym są uzasadnione?
MdM po pierwszym, dość niefortunnym statystycznie roku swojej aktywności, od początku roku ubiegłego z miesiąca na miesiąc prezentuje coraz lepszą formę – komentuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Istotny wzrost popularności programu nastąpił dodatkowo od września 2015r., pierwszego miesiąca MdM-u w nowej odsłonie, z rozszerzeniem na rynek wtórny oraz znacznie podniesionymi parametrami dopłat. W ten sposób z przeznaczonych na mieszkaniowe subwencje w bieżącym roku 730 mln zł, na koniec stycznia do dyspozycji potencjalnych beneficjentów pozostała niewiele ponad jedna trzecia tej kwoty. Już w drugim kwartale tegoroczne środki na dopłaty ulegną więc wyczerpaniu.
Program pozostaje znaczącym wsparciem popytu na mieszkania deweloperskie. Jak policzyła firma doradcza REAS, udział wniosków złożonych w MdM w sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym od początku działania programu wynosi od kilkunastu procent w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, do ponad jednej czwartej w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Co ciekawe, w ostatnim kwartale ub. roku, pomimo wprowadzenia MdM-u na rynek wtórny, odsetek ten dla wymienionych głównych rynków mieszkaniowych kraju był znacząco wyższy od średniej z lat 2014-2015. Oznacza to, że bez względu na nowelizację ustawy, znaczenie MdM dla branży deweloperskiej wciąż rośnie. Czy w takim razie koniec MdM-u oznacza dla tej ostatniej poważny wstrząs?
Dość szczęśliwie dla deweloperów, MdM nie kreuje osobnego popytu na mieszkania, co błędnie sugeruje szereg medialnych opinii, ale wspiera finansowo już istniejący popyt efektywny. Innymi słowy, amatorzy kredytów z dopłatą rządową to osoby czy też gospodarstwa domowe, które i tak prędzej czy później zdecydowałyby się na zakup własnego „M”. Jednak dzięki MdM mają ułatwione zadanie, mogą przyśpieszyć decyzję bądź zdecydować się na większe lokum.
W sumie więc zakończenie misji MdM-u nie będzie zapewne przyczyną załamania popytu na nowe mieszkania, jednak z drugiej strony trudno liczyć na pozytywny efekt tego faktu dla deweloperów.
Banki na cenzurowanym
Raczej trudno sobie wyobrazić rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych na obecnym etapie rozwoju bez decydującego w nim udziału sektora bankowego. Co więcej, od kondycji tego ostatniego w pierwszorzędnym stopniu zależą perspektywy koniunktury sprzedażowej mieszkań zarówno deweloperskich jak i tych z drugiej ręki.
Tymczasem zanosi się na istotne pogorszenie bankowych warunków finansowania rynku nieruchomości, przede wszystkim za sprawą wprowadzonego podatku od aktywów oraz podwyżki składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Podniesiona poprzeczka dostępności kredytów mieszkaniowych osłabi i tak już kulejący od miesięcy rynek hipotek. Z drugiej strony sami deweloperzy także powinni liczyć się z coraz mniej preferencyjnymi warunkami finansowania ich inwestycji mieszkaniowych przez banki przynajmniej w przeciągu dwóch najbliższych lat – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Natomiast w okolicznościach ewentualnej materializacji scenariusza konwersji kredytów mieszkaniowych denominowanych we franku szwajcarskim, której koszt ostatnio NBP podliczył na 44 mld zł, konsekwencje dla branży deweloperskiej i pierwotnego rynku mieszkaniowego są w chwili obecnej trudne do przewidzenia.
Narodowy program budowy mieszkań
Ostatnim z głównych czynników ryzyka, spędzających od pewnego czasu sen z powiek deweloperom, jest narodowy program budowy (tanich) mieszkań, o którym z coraz większym przekonaniem wypowiadają się rządzący. Choć szczegółowego opisu zawierającego konkrety programu wciąż nie ma i nie wiadomo kiedy się pojawi, to z dotychczasowych wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że koszt mkw. takiego lokum nie przekroczy 3 tys. zł. Tak niska cena ma być możliwa do osiągnięcia za sprawą przekazywania nieodpłatnie gruntów pod budowę „narodowych” osiedli przez agendy rządowe. Mieszkania przeznaczone miałyby być pod dostępny cenowo wynajem z opcją wykupu, uwzględnioną w comiesięcznym czynszu.
Sporną sprawą pozostaje kwestia możliwości wybudowania mkw. mieszkania nawet w najbardziej podstawowym standardzie i na „darmowym” gruncie w tak niskiej cenie. Zakładając jednak „system gospodarczy” takich inwestycji oraz ewentualną rezygnację z wind, większości balkonów, usprawnień dla niepełnosprawnych, parkingów, wewnętrznych klatek schodowych, zagospodarowanych części wspólnych itp., to koszt w granicach 2,5 do 3 tys. zł/mkw. wydaje się realny.
Jeżeli więc zapowiadany przez obecny rząd narodowy program budowy mieszkań ruszyłby w przewidywalnym terminie pełną parą, to wpływ tego faktu na krajową mieszkaniówkę z pewnością nie będzie obojętny. Przede wszystkim nieruchomości mieszkaniowe, które za jego sprawą będą miały ujrzeć światło dzienne, staną się punktem odniesienia nie tylko dla rynkowych cen mieszkań, ale także rynkowych poziomów czynszu najmu.
Ewentualny, wynikający stąd powszechny i istotny statystycznie spadek stawek na krajowym rynku mieszkaniowym, poważnie nadwyrężyłby interesy nie tylko deweloperów, właścicieli mieszkań z rynku wtórnego czy wynajmujących, ale także banków wraz z ich klientami hipotecznymi – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Nieubłagana rynkowa cykliczność
Niemal dokładnie licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych właściwość cykliczności. Łatwo policzyć, że od 2004 roku zaliczył on już dwa pełne cykle – dynamicznego ożywienia (2004 – 2008) i spowolnienia (2009 – 2013), trwające mniej więcej po 55 miesięcy. Oczywiście nie ma żadnej gwarancji, że bieżący cykl ożywienia koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym będzie okresowo tożsamy z dwoma poprzednimi. Gdyby jednak tak się stało, a jest na to spora szansa, obecny boom sprzedażowy nowych mieszkań potrwa jeszcze, prawdopodobnie z nieco słabnącym potencjałem, do końca przyszłego roku.
Czas pokaże, który z powyższych czynników ryzyka w decydującym stopniu zaważy na wejściu rodzimej deweloperki mieszkaniowej w ewentualny, kolejny kilkuletni okres słabszej koniunktury.
