Kiedy nieco ponad 50 lat temu Bob Dylan nagrywał swój hymn The Times They Are a-Changin’, w zbiorowej świadomości ukuł jedną stałą prawdę: zmienia się wszystko. Słowa słynnej piosenki jak bodaj nigdy wcześniej można odnieść do branży nieruchomości, która z roku na rok, a czasem wręcz z miesiąca na miesiąc, poddaje się duchowi czasu i w coraz większym stopniu uwzględnia nowe potrzeby i mechanizmy działania współczesnego świata. Podsumujmy, czym żyje dziś rynek nieruchomości w Polsce.
Jeśli wskazać jeden aspekt leżący u źródła większości zmian obserwowanych w dzisiejszej gospodarce (w tym również na rynku nieruchomości), prawdopodobnie należałoby postawić na demografię. Inwestorzy i deweloperzy za jeden z kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji uznają dostęp do talentów w danym miejscu, trendy migracyjne oraz zmiany struktury wiekowej danych populacji. Tymczasem, jak wynika z danych McKinsey Global Institute[1], w porównaniu z rokiem 2015, liczba osób na emeryturze wzrośnie do 2030 aż o 35%. Co to oznacza dla budujących?
– W momencie, gdy starzejące się społeczeństwa napędzają konsumpcję miejską i popyt na usługi podnoszące komfort życia, w tym sektor mieszkaniowy, a także turystykę, rekreację i opiekę medyczną, na rynkach rozwijających się do głosu dochodzi starsza wiekiem i zamożna klasa średnia, ale też rynek młodych, bezdzietnych i dobrze zarabiających millenialsów. To grupy, które w oczach inwestorów kryją ogromny potencjał – przekonuje Michał Styś, Dyrektor Zarządzający w firmie OPG Property Professionals.
Warto w tym miejscu podkreślić sposób, w jaki zmieniająca się demografia wpływa na obraz i odbiór przestrzeni miejskiej. Osoby znajdujące się dziś w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, w szczególności pokolenie millenialsów oraz tzw. „klasa kreatywna”, znajdują coraz silniejszą reprezentację w ścisłych centrach miast, gdzie już nie tylko napędzają popyt na nową przestrzeń hotelową, biurową, mieszkaniową czy handlowo-gastronomiczną, ale w dużej mierze decydują też o jej kształcie i charakterze.
– O rynku nieruchomości dawniej zwykliśmy się mówić w kategoriach funkcji, budynków, adresów – wyjaśnia Michał Styś. – Dzisiaj większą uwagę skupiamy na ludziach oraz społecznościach, które tworzą – dodaje.
Biuro – coś więcej, niż miejsce do pracy
Rozwój gospodarczy to nowe inwestycje i więcej pracodawców. Więcej pracodawców to kolejne miejsca pracy, a kolejne miejsca pracy to coraz bardziej zażarta rywalizacja o pracownika. Firmy, zwłaszcza te operujące w sektorze IT i szeroko rozumianych usług dla biznesu, już od kilku dobrych lat zadają sobie to samo pytanie: jak w obliczu rynku pracownika, zbliżonych poziomów płac oraz programu 500+, który wiele kobiet skłania do pozostania w domu i dodatkowo obniża pulę osób aktywnych zawodowo, skusić kreatywne umysły i wykwalifikowanych specjalistów?
Pierwszą odpowiedzią były wyższe pensje. Później na negocjacyjnym stole wylądowały karnety sportowe, prywatna opieka medyczna i inne benefity. Kiedy z czasem firmy odnotowały zanik reakcji także i na te bodźce, swoje oczy skierowały w kierunku szeroko pojętej atmosfery i kultury miejsca pracy.
– Biuro przejmuje nową rolę, a granica pomiędzy miejscem do pracy i spędzania wolnego czasu powoli się zaciera – podkreśla Michał Styś. – Dla korporacji bycie „fajnym” i „przyjaznym” stało się w ostatnich czasach priorytetem, dlatego umiejscowienie firmy w ciekawej, buzującej życiem lokalizacji stanowi jedną z najskuteczniejszych zachęt dla osób, dla których miejsce pracy ma nie mniejsze znaczenie, co sama praca – uzupełnia.
Wyróżniające się biuro to przywilej największych? Nie dziś. Boom na rynku nieruchomości, jaki obserwujemy w Polsce już od pewnego czasu, wyrównał niejako zasady gry – firmy dawno nie miały tak szerokiego wyboru powierzchni biurowej.
– Podczas gdy właściciele budynków konkurują ze sobą stawkami czynszów, pracodawcy, także ci mniejsi, wzmacniają swoje pozycje negocjacyjne i mogą sobie pozwolić na opuszczenie dotychczasowego biura na rzecz przestrzeni nowocześniejszej, bardziej funkcjonalnej, położonej w atrakcyjniejszej lokalizacji – wskazuje Monika Hryniewicz, szefowa Działu Najmu i Relacji z Klientami w OPG Property Professionals. – Apetyt rośnie jednak w miarę jedzenia. Wyższy standard nowych powierzchni idzie w parze z oczekiwaniami najemców, którzy chętnym okiem patrzą na miejsca wyróżniające się na mapie miasta. W swoim najbliższym otoczeniu chcą widzieć coś więcej, niż zwykły biurowiec, typowe miejsce do pracy – dodaje.
Jak podkreślają eksperci, w cenie szczególnie są miejsca z duszą, przesiąknięte historią miasta…
Nowe stare miasto
„Rewitalizacja” to prawdziwy buzzword, który w branży nieruchomości odmieniany jest dziś przez wszystkie przypadki. To, w jakim miejscu coraz liczniejsza i zamożniejsza klasa średnia chce pracować i spędzać swój wolny czas, nie pozostaje bez znaczenia dla pracodawców, a w konsekwencji dla deweloperów i inwestorów. Oryginalna architektura na nowo ma szansę stać się elementem wspólnej tożsamości jej użytkowników, a w konsekwencji – przyczynić się do przewagi konkurencyjnej firm, kwartałów i całych miast.
Inwestorzy i deweloperzy odnawiają więc dziś na potęgę – od niszczejących obiektów użyteczności publicznej i zabytkowych kamienic, aż po całe kompleksy pofabryczne, które dni świetności teoretycznie mają już za sobą. Jeśli spojrzeć na temat z czysto biznesowego punktu widzenia, trend wynika wprost z kurczącej się liczby atrakcyjnych pustych działek w obrębie miast, co skłania sektor prywatny do poszukiwania alternatyw. To także wynik zróżnicowania funkcji, jakie takie obiekty mogą pełnić – nie tylko biura i centra usług, kultury, rozrywki i gastronomii, ale też na przykład kliniki SPA, kluby biznesowe, hotele czy domy seniora. „Odnawiać” to jednak nie do końca to samo, co „rewitalizować”.
– Młodzi ludzie lubią miejsca o unikatowym klimacie – z opowieścią i historią, choć jednocześnie dobrze już im znane, pozwalające się zidentyfikować z miastem – uważa Karolina Aftańska, koordynatorka kultowej przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi – jednego z pierwszych projektów rewitalizacyjnych w Polsce, a także pionierskiego przykładu działań z obszaru placemaking. – To miejsce dla rewitalizacji. Projekty tego typu skutecznie wzmacniają wizerunek miast, które rywalizują nie tylko o nowych inwestorów i pracodawców, ale też o młode, zdolne i kreatywne umysły, które zapełnią biurka i zajmą mieszkania, zmieniając strukturę demograficzną starzejących się miast Polski i Europy. To wszystko nakręca koniunkturę, która pociąga dalsze ożywienie otoczenia – dodaje.
Kto się dzieli, ten zyskuje
Nowe technologie umożliwiające prowadzenie biznesu na całym świecie, a także zmiany w zapotrzebowaniu na konkretne kompetencje to czynniki, które wywierają coraz większy wpływ na rynek pracy, a w konsekwencji – na sektor nieruchomości. Z roku na rok rośnie zapotrzebowanie na elastyczne formy zatrudnienia, dlatego sektor biurowy coraz poważniej podchodzi do idei sharing economy, która promuje koncepcje przestrzeni coworkingowych, pracy zdalnej oraz projektowego stylu pracy. I choć nie jesteśmy jeszcze Londynem, gdzie w powierzchniach współdzielonych funkcjonuje dziś około 40% najemców, to w Polsce trend nabiera rozpędu z każdym jednym dniem.
– Deweloperzy biurowi dostrzegają rozwój kultury startupowej, przez co dostosowują nowe projekty nie tylko z myślą o dużych najemcach, ale też małych zespołach projektowych, najczęściej z branż technologicznych i designerskich.Jednocześnie obserwujemy ruch w drugą stronę, czyli przenoszenie biznesu z tradycyjnego biura do przestrzeni coworkingowej czy cocreatingowej – wyjaśnia Monika Hryniewicz.
Większe firmy tworzą wręcz własne coworkingi, aby zyskać dostęp do startupów, podpatrzeć ich pomysły i z czasem je wykupić. Inni wykorzystują taką przestrzeń, by zburzyć „silosy firmowe” i wymieszać swoje działy. Z myślą o takich właśnie zastosowaniach powstał chociażby Co\Walk HUB w Łodzi.
– Jest to nowy typ przestrzeni coworkingowej dla branży technologicznej, który służy jako platforma do pracy, nauki i rozwoju dla freelancerów, start-upów i scale-upów – podkreśla Paulina Ostrowska, Head of Growth projektu. – Wraz z przestrzenią OFF Piotrkowska Center, nasze miejsce tworzy nowy ekosystem współpracy pomiędzy lokalną społecznością startupową, a inwestorami, funduszami venture capital i partnerami korporacyjnymi – podsumowuje.
