Już od roku rosną koszty zakupu mieszkania na kredyt – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. Głównym powodem nie są jednak rosnące ceny mieszkań. To banki coraz wyżej podnoszą marże kredytów hipotecznych.
W lipcu wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) wzrosła do poziomu 87,7 pkt. Tym samym już od roku wartość indeksu rośnie. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się comiesięczny koszt długu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z wyższym kosztem (o 6,1%) niż w lipcu 2013 roku, kiedy indeks był na poziomie 82,6 pkt. Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem 50-metrowego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 6,1% wyższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, kredyt był o 14,1% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.
2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych,
3) Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
We Wrocławiu za metr mieszkania 5,1 tys. zł
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, ostatnie miesiące nie przyniosły w tym zakresie znacznych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl wciąż mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi około 7,8 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysięcy. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe – przeważnie od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio za czwarty kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Poznaniu do 14% w Warszawie lub Krakowie. Przeciętnie aż o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie w systemie rat równych.
Dwa pokoje na kredyt oznaczają 1047 zł miesięcznej raty
Z danych firmy Lion’s House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,45 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,96%. Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,68% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,64%. To dzięki tak niskiemu oprocentowaniu kredytów przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 1047 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 628 zł, a trzypokojowych 1570 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na dwa pokoje trzeba by oddawać do banku przeciętnie 1610 zł miesięcznie. Dla porównania kwota ta wystarczyłaby w Gdańsku na kredyt za przeciętne mieszkanie trzypokojowe, a w relatywnie tanich Katowicach na 3,5 kawalerki.
WIBOR może jeszcze spaść
Wspomniane wcześniej podwyżki marż są w ostatnich 12 miesiącach najważniejszym czynnikiem decydującym o zmianie z miesiąca na miesiąc kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Zupełnie inaczej trzeba byłoby tę kwestię ocenić w perspektywie ostatnich dwóch lat. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. Do lipca 2013 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2,5%, a więc niemal o połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań na kredyt niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Warto zauważyć, że coraz częściej mówi się, że Rada zdecyduje jeszcze ściąć i tak już rekordowo niskie stopy, co mogłoby sprowadzić oprocentowanie hipotek do kolejnych historycznych minimów. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza rośnie wraz z wydłużaniem się okresu niemal zerowej inflacji.
Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Pod koniec drugiej dekady lipca kontrakty za 6 i 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,36%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,68%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,6%, a więc niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, przynajmniej jednej obniżki stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania.
