W ostatnich dniach poznaliśmy szereg najnowszych danych z polskiej gospodarki. Te w gruncie rzeczy nieco zawiodły, np. dynamika sprzedaży detalicznej i produkcji przemysłowej wyniosła kolejno 7,3% rdr i 1,2% rdr wobec prognoz na poziomie 8,6% i 2,9%. To nie oznacza jednak, że po kilku miesiącach ożywienia gospodarka ponownie łapie zadyszkę. Dane te charakteryzują się silną zmiennością, dopiero stosowanie średnich pozwala określić kierunek trendu. Tym niemniej, na szczególną uwagę zasługują dane dotyczące polskiej branży budowlanej. Tę bowiem można podzielić na podsektory dwóch prędkości.
Zgodnie z szacunkami GUS, w lutym produkcja budowlano – montażowa skurczyła się o 5,4% rdr. Co prawda ujemna dynamika może niepokoić, jednakże w kontekście ostatnich miesięcy niniejszy wynik należy ocenić neutralnie. W styczniu owa wielkość wyniosła 2,1% rdr, podczas gdy w całym 2016 r. była wyraźnie ujemna, osiągając poziom nawet -20,5% rdr (odczyt sierpniowy). Takie dane mogłyby wskazywać, że branża budowlana ma wyraźne kłopoty. To natomiast tylko połowiczna prawda, dotycząca jedynie tej części sektora, która zajmuje się projektami infrastrukturalnymi. Diametralnie odmienne nastroje panują na rynku mieszkaniowym, gdzie koniunktura jest naprawdę imponująca.
Bardzo solidna postawa deweloperów nie jest nowością, o czym świadczą m.in. systematyczne, wysokie zyski tych podmiotów oraz regularnie rosnące ceny ich akcji. Niemniej, najnowsze dane mogą robić wrażenie. W pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku rozpoczęto budowę 13,9 tys. nowych mieszkań – wzrost na poziomie 49% rdr. Liczba otrzymanych przez firmy pozwoleń na budowę wzrosła o 62% rdr do 21, 3 tys. lokali. W tym samym czasie oddano do użytkowania ,,zaledwie” 12,3 tys. mieszkań, czyli 5% więcej niż w roku ubiegłym. Co więcej, popyt na mieszkania rośnie wraz z wzmożoną działalnością deweloperów. Zatem wiele wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy coraz bardziej się rozpędza. Kluczowym pytaniem pozostaje: jak długo będzie trwać ta świetna passa?
Głównym motorem napędzającym koniunkturę na rynku deweloperskim jest polityka historycznie niskich stóp procentowych. Niski koszt kredytu niewątpliwie wsparł zarówno stronę popytową, jak i podażową tego segmentu rynku. Z wyliczeń NBP wynika, że w czwartym kwartale 2016 r. aż 65% mieszkań zostało kupionych bez udziału kredytu. Niskie oprocentowanie lokat bankowych najwyraźniej zachęciło wiele podmiotów do przeniesienia swoich oszczędności na rynek nieruchomości, który oferuje znacznie bardziej atrakcyjne stopy zwrotu. Tymczasem aktualnie realna stopa oprocentowania lokat jest de facto ujemna, bowiem poziom inflacji jest wyższy od średniego poziomu ich nominalnego oprocentowania. Ponadto, dodatkowe wsparcie dla rynku mieszkaniowego stanowi rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM), który cieszy się bardzo dużą popularnością.
Wiele wskazuje na to, że sprzyjające warunki gospodarcze utrzymają się do końca 2017 r. Zgodnie z zapowiedziami RPP, stabilizacja stóp procentowych będzie trwać co najmniej do końca bieżącego roku. Warto jednak podkreślić, że wielu ekspertów nie zgadza się z prognozami NBP, jakoby inflacja po dynamicznym wzroście miała wyhamować. Nabierający tempa wzrost gospodarczy, który niebawem powinien zostać wzmocniony poprzez rozpoczęcie wydatkowania środków unijnych, przyczyni się do dalszego wzrostu cen, a w następstwie do podniesienia stóp procentowych. Realizacja tego scenariusza najprawdopodobniej rozpocznie się już w 2018 r. Z drugiej strony, redystrybucja środków z perspektywy unijnej ożywi sektor budowlany trudzący się szeroko rozumianą infrastrukturą. Oczekiwania są wysokie, co znajduje swoje odzwierciedlenie w rosnącym ostatnimi czasy indeksie WIG – Budownictwo. Co więcej należy podkreślić, że rok 2018 będzie ostatnim, w którym to można skorzystać z programu MdM. Ten zostanie zastąpiony nowym projektem ,,Mieszkanie Plus”, który ma zalać rynek tanimi mieszkaniami a to z kolei stanowi istotny czynnik ryzyka, którego materializacja może dotkliwie uderzyć w deweloperów.
Podsumowując, wiele wskazuje na to, że ten rok przyniesie kontynuację okresu budowlanki dwóch prędkości – dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym oraz relatywnie słabej, choć być może powoli poprawiającej się, na rynku budownictwa infrastrukturalnego. Dlatego też póki co, sektor deweloperski na warszawskim parkiecie nadal wydaje się bardzo atrakcyjny. Oprócz potencjału do dalszych wzrostów, spółki z tego segmentu rynku oferują również wysokie stopy dywidendy. Przyszły rok może okazać się rokiem kulminacyjnym, w którym to kondycja branży deweloperskiej osiągnie swój szczyt. Co więcej, niewykluczone, że w tym samym czasie dotychczasowo wolniejsza część budowlanki będzie coraz szybciej odzyskiwać swój blask.
Autor: Seweryn Masalski, MM Prime TFI
