Nadchodzą zmiany w obowiązkach dewelopera

Nadchodzą zmiany w obowiązkach dewelopera. Po 9 latach funkcjonowania (ustawy deweloperskiej), w połowie lutego, ub. roku przyjęto jej nowelizację. Od 1 lipca 2022 roku wchodzi w życie jen kolejna wersja, której zasadniczą częścią jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Autor publikacji: Marek Chrzanowski

Mowa o podpisanej przez Prezydenta na początku czerwca 2021 ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przedłożony przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, czyli szeroko dyskutowanym dokumencie mającym uporządkować rynek mieszkaniowy. Do wspomnianego zadania wszystkie strony przygotowywały się od dawna, ale nikt nie zakładał, że na długo przed jego wprowadzeniem w życie, może powstać wiele nowych problemów.

Trudno było przewidzieć skutki wciąż szalejącej pandemii, potężną inflację, wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny, a także coraz większe trudności w pozyskaniu tanich działek. Co więcej, w IV kwartale ub. r. sprzedaż mieszkań od deweloperów (tylko tych notowanych na giełdzie) spadła o 14 procent, co stało się nie lada zaskoczeniem. Pod koniec 2021 roku został ustanowiony rekord średniej wartości kredytu zaciągniętego na zakup własnego M, to 338 tys. złotych.

W bieżącym roku specjaliści zakładają, spadek popytu na nowe mieszkania wskutek wzrostu stóp procentowych, cen. Według założeń na 2022 roku, ceny mieszkań ponownie wzrosną tak jak koszty ich budowy (najmniej 7 proc.) i to tylko ze względu na niektóre rozwiązania prawno – legislacyjne. Wspomniany wzrost spowodowany będzie również koniecznością wprowadzenia w życie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjny.

Większa ochrona kupującego

Z założenia DFG ma zwiększyć ochronę kupującego przy jednoczesnym obarczeniu nowymi obowiązkami dewelopera. Chodzi o przypadki, gdy budowniczy ogłaszał upadłość, a nabywcy tracili swoje zasoby. Zapis ma być panaceum na poprawę bezpieczeństwa nabywcy, wobec nieuczciwego dewelopera.

Powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma temu przeciwdziałać poprzez sięgnięcie do kieszeni dewelopera. To oni będą wpłacać środki na konto Mieszkaniowych Funduszy Powierniczych: otwartych lub zamkniętych. W przypadku wyboru pierwszego (wysokości 1% składki od wpłaconej kwoty) wygodniejszego dla dewelopera, bo nie musi on na początkowym etapie dysponować całością finansowania a kolejne transze z kwotą za mieszkanie trafiają na jego konto po zakończeniu kolejnych etapów prac. Drugi (nie więcej jak 0,1 % składki od wpłaconej kwoty) rzadziej stosowany, gdyż wymuszają one na deweloperze zapewnienie finansowania z góry.

Za braki zapłaci deweloper

Kolejnymi istotnymi zmianami w DFG, są te dotyczące zasad odbioru lokali. W ustawie pojawił się zapis o możliwości odmowy odbioru lokalu w przypadku wykrytych istotnych wad, dokładnie opisano  konsekwencje nieusunięcia wady w terminie. W przypadku wad nieistotnych po trzech kolejnych terminach usunięcia, klient kosztem naprawy obciąży dewelopera.

Wśród nowych regulacji wprowadzonych przez „ustawę deweloperską” jest unormowanie zasad funkcjonowania tzw. umów rezerwacyjnych, których status prawny nie był dookreślony. Ich celem jest rezerwacja zakupu określonej nieruchomości. Maksymalna wysokość to 1% wartości lokalu.

W nowelizacji znalazł się zapis dotyczący zgody wierzyciela hipotecznego, by klient po wpłaceniu kwoty za mieszkanie otrzymał nieruchomość z czystą hipoteką.

Zdaniem eksperta

– Od 1 lipca 2022 następuje zasadnicza zmiana w ustawie, która daje jeszcze większe uprawnienia i ukierunkowanie na ochronę nabywców. Powołanie DFG, jako dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców, nakłada kolejne obowiązki na firmy deweloperskie m.in. obowiązek prowadzenia wpłat na rzecz funduszu, regulując wysokość opłaty rezerwacyjnej. Realizacja tych zadań będzie znacznie bardziej wymagająca dla mniejszych deweloperów. Dla tych, którzy zaciągają kredyt pod realizację inwestycji budowlanej, duża opłata rezerwacyjna stanowi „zastrzyk gotówki”. Jednak dla nabywców to potężne obciążenie, zaraz po decyzji o zakupie zarezerwowanego mieszkania rozpoczynają się wpłaty za mieszkanie. Ustawa wprowadza obowiązek zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia praw, wynikających z umowy deweloperskiej, deweloper po zawarciu umowy dokonuje przeniesienia opłaty rezerwacyjnej na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy w terminie 7 dni. – specjalnie dla BiznesTuby, mówi Katarzyna Unold, Dyrektor Zarządzająca ACCIONA, dewelopera działającego na krajowym rynku od 30 lat.

Na deweloperów nałożono liczne, obowiązki i obciążenia finansowe, (w postaci DFG), które są bezzwrotne. Tak zmiana praw i obowiązków dla przedsiębiorców wiążą się z większymi nakładami pracy, a co za tym idzie większymi nakładami finansowymi, chcąc dostosować działalność i codzienne funkcjonowanie firmy do nowych regulacji.

– Konsekwencje ustawy dotyczą przede wszystkim deweloperów i banków, jako instytucji odpowiedzialnych za prawidłowe rozliczenie danej inwestycji. Dla dewelopera nowe regulacje wiążą się z licznymi kosztami dodatkowymi związanymi z obsługą finansowo-administracyjną inwestycji w kontekście DFG oraz nowych regulacji. Także dla dewelopera nie jest to jedynie koszt składki. To także, koszt pracy i obsługi tej składki, koszt pracy i obsługi banku, jak również koszt dostosowania działalności firmy do nowych regulacji. Są to znaczące wartości, które wpłyną na ostateczną kwotę realizacji danej inwestycji. Także oczywiste jest, że przy wzroście kosztu realizacji inwestycji dewelopera, koszt związany z wprowadzeniem w życie nowej ustawy deweloperskiej znajdzie odzwierciedlenie w cenie końcowej mieszkania – komentuje Katarzyna Unold.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że wzrost kosztów budowy mieszkań w związku z wejściem w życie aktualizacji ustawy deweloperskiej wzrośnie o około 2%.